121025 Dagordning till informationsmöte, Brf Karlberg 56 1 (12) Informationsmöte Brf Karlberg 56 På uppdrag av styrelsen är ni härmed välkomna till möte med och Titania Bygg & VVS AB Tidpunkt: Plats: torsdagen den 25 oktober 19.30 20.30 Rörstrandsslott, bredvid Filadelfiakyrkan, Rörstrandsgatan 5, Mariasalen
121025 Dagordning till informationsmöte, Brf Karlberg 56 2 (12) Dagordning Organisation/Kontaktlista... 3 Åtgärdsprogram stambyte (renoveringsåtgärder)... 4 Exempel på rördragning enligt Vaska... 7 WC/Dusch... 8 Arbetstider... 8 Projektledning- och byggmöten... 8 Tidplan för individuella tillvalsmöten... 8 Tidplan för hela entreprenaden (preliminära tider)... 8 Besiktningar/syner... 9 Slutbesiktning... 9
121025 Dagordning till informationsmöte, Brf Karlberg 56 3 (12) Organisation/Kontaktlista Totalentreprenör: Titanias platschef: Titanias projektledare: Titania Bygg & VVS AB David Cederqvist david.cederqvist@titania.se 070-0711305 Massoud Zolfaghari Massoud.zolfaghari@titania.se 0766-342823 Projektledare (föreningens ombud): Johan Almgren, johan@frakka.se 0766-37 60 54 / 08 22 33 94 Ronnie Kilman, ronnie@frakka.se 0708 12 22 11 / 08 22 33 90 Kontrollansvarig enligt PBL: Huvudbesiktningsman: Ronnie Kilman, Robert Rahm Rahms Hus- och Byggbesiktning AB OBS! När problem eller frågor uppstår skall Boende i första hand kontakta entreprenörens platschef.
121025 Dagordning till informationsmöte, Brf Karlberg 56 4 (12) Åtgärdsprogram stambyte (renoveringsåtgärder) För denna entreprenad har beslutats att bl.a. byta spillvatten (avloppsstammar), kalloch varmvattenledningar, installera varmvattencirkulation samt byta ut erforderliga elinstallationer i fastigheten. För lägenheterna omfattar även arbetet renovering av badrum/dusch/wc. För lokaler utförs åtgärder med minsta möjliga ingrepp i enlighet med förvaltningens kravstandard för fastigheten. Entreprenören kommer med mer specifik information om detta vid det individuella tillvalsmötet. Samtliga kök och övriga utrymmen i fastigheten kommer att beröras. Följande åtgärder/punkter kommer att ske/utföras: - Information om stambytet med tillhörande arbeten kommer att lämnas löpande genom entreprenören. - Individuella tillvalsmöten med boende kommer att ske med entreprenören. Information om tillval lämnas enligt anvisningar från entreprenör. Dock skall tillval vara klara innan etappstart. - Försyn (förbesiktning) inklusive funktionskontroll avseende ringklockor av lägenheter sker genom entreprenör. - Vid etappstarten av stambytet kommer intäckning av golv samt inplastning i erforderlig omfattning ske i er lägenhet och trapphus. Intäckningsmaterial kommer även att ställas ut och kan hämtas för egen intäckning. - Samtliga inventarier i toalett, dusch och badrum kommer att demonteras och slängas. Vill ni behålla något av dessa, måste ni markera respektive inventarie tydligt med en lapp SPARAS. Vid utförandet av nödvändiga åtgärder i köket, utförs de med minsta möjliga ingrepp, så att en begränsad demontering uppnås. - Efter demontering påbörjas rivning av väggar, golv och gamla rörstammar. Observera att rörstammar kan vara dragna utanför aktuellt rum och kan innebära att entreprenören exempelvis måste in i intilliggande garderober i angränsande rum. - Efter rivning påbörjas montering av nya rörstammar, gjutning av golv, vägglagningar, montering av kakel/klinker, porslin och skåp m m.
121025 Dagordning till informationsmöte, Brf Karlberg 56 5 (12) - Avtäckning/städning - Slutbesiktning Tillvalsinformation Föreningen har beställt en utförandestandard för samtliga lägenheter som beskrivs nedan. Vid det individuella tillvalsmötet med entreprenören har ni möjlighet att bestämma ett annat utförande än vad som är standard. Om ni har funderingar på att göra några större förändringar i era badrum är det viktigt att ni säger till om detta på tillvalsmötet. Standardprodukterna kommer att ställas ut i källare/tvättstuga eller på annan anvisad plats inom fastigheten innan de individuella tillvalsmötena. Om ni väljer att köpa material utöver standardsortimentet, kommer basutbudet som ingick i entreprenaden, att avräknas från köpesumman. Vad som ingår som standard i bassortimentet informeras ni om i ett separat utskick från entreprenören. Observera att tillgodohavande kvittas mot beställningar av varor och tjänster under förutsättning att de utförs av entreprenören. Entreprenören kommer att fakturera extra tillval direkt till lägenhetsinnehavaren med ROT-avdragsmöjlighet. Om det efter utförda arbeten återstår ett tillgodohavande för en enskild lägenhet, kommer detta att betalas tillbaka till föreningen. Följande ingår Badrum Väggar - Kakel Golv - Klinker WC-stol Tvättställ Tvättställsblandare Badkar eller duschvägg Duschblandare Globarmatur (2st) Strömbrytare med vägguttag Golvvärme För radiatorer gäller att i rum med yttervägg kommer nya radiatorer att monteras.
121025 Dagordning till informationsmöte, Brf Karlberg 56 6 (12) KÖK Ny köksblandare EL Nya elinstallationer i dusch/wc/bad med kompletterande installation av jordfelsbrytare för dessa utrymmen. Övrigt Ny tröskel i ek monteras om det är möjligt Nya foder monteras på insida badrum/toalett/dusch Utöver det som ingår återinstalleras tvättmaskin, torktumlare, handdukstork, bidé o.dyl. om denna apparatur och aktuellt utrymme uppfyller gällande regelverk. Detta är sådant ni skall ta upp på det individuella tillvalsmötet. Planlösning i badrum Inför stambytet kommer entreprenören upprätta ritningshandlingar på hur standardutförandet kommer att bli för de olika badrum/dusch/wc typerna som finns i er fastighet. Ändringar från standard är möjligt. Exempel på ritning nedan:
121025 Dagordning till informationsmöte, Brf Karlberg 56 7 (12) Exempel på rördragning enligt Vaska Exempel på rördragning enligt VASKA Vattenskadesäkert byggande, så som kalloch varmvattenledningar kommer att dras. Dvs. utmed tak i största möjliga mån, se fönsterväggen.
121025 Dagordning till informationsmöte, Brf Karlberg 56 8 (12) WC/Dusch WC/Dusch för boende kommer att finnas i källarplan eller i bod på gården enligt anvisning från entreprenör. Entreprenören kan om ni önskar tillhandahålla frystoa eller mulltoa till er lägenhet/lokal mot ersättning. Arbetstider För denna entreprenad har beslutats att entreprenören får utföra arbete helgfria vardagar 07:00 till 18:00 samt vid behov, samt eventuellt lättare arbete på lördagar 09:00 till 17:00. Arbete kan även komma att utföras vid andra tidpunkter om akuta fall uppstår eller efter överenskommelse. Projektledning- och byggmöten Bostadsrättsföreningen har anlitat för att bl.a. hålla i projektledningen och byggmöten. Vi kommer att vara på plats 2-3 gånger per månad. Om frågor dyker upp under pågående entreprenad skall ni i första hand prata med entreprenörens platschef, om i andra hand kontaktar ni. Om något akut inträffar skall ni första hand kontakta entreprenören på deras angivna jourtelefon. Får ni inte kontakt skall ni ringa. Om ni ringer kan vid vissa tidpunkter växel eller telefonpassning svara. Det är då viktigt att ni lämnar meddelande med uppgift om bostadsrättsföreningens namn, ert namn, adress, telefonnummer och vad saken gäller. I annat fall är det svårt för oss att härleda ärendet och återkomma. Tidplan för individuella tillvalsmöten Entreprenören kommer att boka upp individuella tillvalsmöten med er i anslutning till informationsmötet. Ni kan även ringa direkt till entreprenören och boka möten. Tidplan för hela entreprenaden (preliminära tider) I utskicket från entreprenören finns ett preliminärt tidsschema för hela stambytet. Tidsplanen är preliminär och kan komma att justeras om exempelvis fuktskador eller dylikt uppkommer.
121025 Dagordning till informationsmöte, Brf Karlberg 56 9 (12) Besiktningar/syner Besiktningar kommer att ske enligt följande: Syn av lägenheter, lokaler och allmänna utrymmen, utförs av Entreprenören. Innan etablering utförs en syn av berörda lägenheter och allmänna utrymmen. Ett protokoll upprättas med anteckningar om upptäckta skador i fastigheten. Fotografering/filmning sker i erforderlig omfattning. När entreprenaden är färdig finns dokumentationen som underlag vid eventuella diskussioner om eventuellt upptäckta skador. Löpande kontroller - utförs genom Slutbesiktning Drygt en vecka innan slutbesiktningen skall entreprenören göra en förbesiktning i er lägenhet tillsammans med er för att notera era påpekade fel. Till förbesiktningen skall ni gå igenom lägenhetens alla utrymmen som har varit berörda av entreprenaden och även angränsande rum som kan ha utsatts för skador m.m. Skriv upp vad ni anser är fel och önskar få åtgärdat. Entreprenören åtgärdar upptagna fel/brister som de håller med om. Efter förbesiktningen sker en slutbesiktning av lägenheten. Besiktningsmännen är utvalda av och är oberoende sakkunniga/certifierade entreprenadbesiktningsmän. Slutbesiktningen brukar ske drygt 1 vecka efter förbesiktningen. Entreprenören aviserar normalt om besiktningstiderna direkt när dessa har erhållits från besiktningsmännen samt en påminnelse eller revidering 1-2 veckor i förväg om vilken dag och tid slutbesiktningen påbörjas i fastigheten. På besiktningsdagen påbörjas normalt besiktningen högst upp i fastigheten med lägenheten längst till vänster och fortsätter därefter medurs och ner. Olika besiktningsmän kan dock välja att göra annorlunda. Tyvärr går det inte att särbeställa en specifik besiktningstid för en specifik lägenhet. Inför slutbesiktningen tar ni upp kvarvarande punkter från förbesiktningen och eventuellt nya punkter ni upptäckt. Det rekommenderas att ni är hemma på slutbesiktningen. Kan ni inte vara hemma, skriv en lista över era synpunkter enligt ovan och mejla/anslå er lista med på lämplig plats som ni kommer överens om med entreprenören.
121025 Dagordning till informationsmöte, Brf Karlberg 56 10 (12) Besiktningsrutin Tidigare besiktningar, provning och dokumentation Inför slutbesiktningen brukar besiktningsmännen först kontrollera och gå igenom om det utförts tidigare besiktningar samt övrig dokumentation kring entreprenaden såsom kontrakt och egenkontroller. Lägenhetsspecifika beställningar brukar inte vara genomgångna, utan gås igenom på plats om det behövs. Hur går besiktningen till? Det som utförs är en okulär besiktning (med undantag av elbesiktningen som utför funktionskontroller) och kriterierna för besiktningen är vad som är upphandlat, m.a.o. entreprenadkontrakt i förhållande till bl.a: BBR (Boverkets Bygg Regler) AMA (Allmän material- och arbetsbeskrivning) BBV (Byggkeramikrådets branschregler för våtrum) Branschregler för Säker Vatteninstallation Lagar/förordningar kring elsäkerhet. I dessa skrifter finns det bland annat angivna toleranser på i stort sett allt, dvs. hur mycket vägg/golv/tak får luta, vilket fall det skall vara på ett badrumsgolv, hur mycket en kakelplatta får sticka upp i förhållande till en intilliggande kakelplatta, hur stora variationer det får vara i bredd på en kakelfog m.m. Den okulära besiktningen innebär att det i princip inte görs några funktionskontroller (undantag för elbesiktningen). Besiktningsmännen försöker utgå från entréhall och därefter medurs. När det är fler än en besiktningsman kan detta dock variera lite. I varje utrymme gör besiktningsmannen först sin besiktningsrutin och därefter frågar han er om ni har några synpunkter eller frågor utöver det som besiktningsmannen redan antecknat. Om ni har synpunkter eller frågor tar besiktningsmannen en titt på detta. Är det inom tolerans noteras det inte som ett fel. Är det utom tolerans noteras det som ett fel.
121025 Dagordning till informationsmöte, Brf Karlberg 56 11 (12) Fel för vilka Besiktningsmannen anser att Entreprenören är ansvarig Noterade fel skrivs ner i ett besiktningsutlåtande som delges entreprenören, Frakka AB och styrelsen. Entreprenören delger utlåtandet till er som så önskar. Fel som är antecknade med E (entreprenören) skall avhjälpas av entreprenören om inte ni och entreprenören kommer överrens om något annat. Om det skulle vara så att ni anser att det finns fel i entreprenadutförandet men enligt besiktningsmännens kriterier bedöms vara korrekt, noteras era synpunkter som en beställaranmärkning. Skillnaden mellan E anmärkning och beställaranmärkning är att E anmärkning skall avhjälpas. Beställaranmärkningar är beställarens synpunkter, och det är upp till entreprenören att bedöma hur de vill göra med dessa. Vad är avhjälpandetid? Enligt kontrakt har entreprenören upp till två veckor på sig att avhjälpa noterade fel. Om besiktningsanmärkning är av sådan karaktär att efterbesiktning erfordras kommer en kallelse om ny besiktning till den som är berörd. När entreprenören har åtgärdat noterade fel skall ni bli kontaktad av entreprenören för att själva godkänna utförda åtgärder vilka framgår av besiktningsutlåtandet som entreprenören går igenom med er. Är ni nöjda signerar ni att noterade fel är avhjälpta (åtgärdade). Om ni känner er osäkra på om något är korrekt avhjälpt kontaktar ni, exempelvis rent funktionstekniska saker. Normalt brukar det vara estetiska saker som åtgärdats som ni själva bedömer. Godkännande Det väsentligaste med slutbesiktningen är om utfört entreprenadarbete skall godkännas eller underkännas. För detta finns det kriterier och det är krav på kärnegenskaper/funktion och detta är besiktningsmannens uppdrag. Vad är då en kärnegenskap? Exempel: För ett badrum att det är fullt funktionsdugligt. För en omtrådning av el i en lägenhet att el, elsäkerhet, funktion finns och att ingen risk för personskador finns. För en takentreprenad, att det är ett tätt yttertak. I en lägenhet/badrum/kök/rum etc. att el, vatten, värme och ventilation som varit berörda har funktion enligt byggregler/föreskrifter etc. Det behöver inte vara finjusterat, det räcker i princip att bara funktionen finns. Utöver funktionskrav får det finnas ett mindre antal fel i förhållande till entreprenadens storlek och det är en bedömning besiktningsmännen gör. Inför en slutbesiktning förutsätts att entreprenaden kan komma att godkännas.
121025 Dagordning till informationsmöte, Brf Karlberg 56 12 (12) När hela fastigheten är slutbesiktigad och alla efterfrågade handlingar är besiktningsmännen tillhanda kan hela entreprenaden godkännas och ett slutbesiktningsutlåtande för hela entreprenaden upprättas. Ett godkännande innebär att entreprenaden överlämnas till beställaren. Entreprenadmässigt upphör fastigheten då att vara en arbetsplats. Entreprenörens entreprenadförsäkringar upphör även att gälla. Tidpunkt för reklamationstidens slut För hela entreprenaden gäller tre garantitider. 2 års garanti för material, 5 års garanti på utfört arbete och 10 års garanti på tätskikt (fuktspärrar). Fel som uppträder och anmäls inom denna tidsperiod skall avhjälpas (åtgärdas) av entreprenören. Om ni anser att ni behöver en garantibesiktning skall beställaren (föreningen) påkalla detta i god tid inom respektive tidsram från godkänd slutbesiktning. Det är beställaren som bekostar besiktningen. Övrig information Enligt kontrakt har ni upp till 2 månader på er att reklamera väsentliga fel som missats vid slutbesiktningen. Vid garantibesiktningen tas enbart fel upp som härrör till garantibesiktningsfel, exempelvis kakelplattas som släppt, droppande vatten, målarfärg som släppt, wc/blandare som slutat fungera etc. Eventuella kvarstående punkter från slutbesiktningen eller sådant som missats vid slutbesiktningen är EJ garantifel och tas ej upp och åtgärdas INTE.