TÖI ROLLSPEL D 020 Sidan 1 av 7 Rättstolkning

TÖI ROLLSPEL D 020 Sidan 1 av 7 Rättstolkning Ordlista fastighetstvist mäklare året runt-hus fritidshus fastighetstaxering lokala skattemyndigheten ritning byggnadslov kallutrymme häva ett köp tillträdesdag svek lagfaren ägare rättshjälp rättsskydd nettoskuldsättning inskrivningsmyndighet permanenthus besiktningsman besiktningsutlåtande objekt takkupa ventilation nock gavel luftspalt fjällpanel asfaboardskiva kryputrymme omlott genomströmningsarea takstolsfack kondens allrum värmeisolering ångspärr byggnorm kallras väggstol trossbotten bjälke formalin inspektionslucka dolda fel bergull takfot exekutionstitel bankgiro

2 Fastighetsärende och Nisse Andersson har köpt en fastighet genom en mäklare. Det visar sig att huset är ett fritidshus och behäftat med en hel del fel. går till advokaten. Personer: okaten God dag, detta är Anderssonsson vad jag kan förstå. Ja, det stämmer. Ni hade beställt tid hos mig för att jag skall hjälpa er i en fastighetstvist. Ja, det stämmer. Kan ni börja från början och berätta vad som har hänt. Jo min man Nisse och jag köpte ett hus genom en mäklare för ungefär 15 månader sedan, förra våren närmare bestämt. Huset såldes till oss i den förespeglingen att det var ett året runt-hus, men nu har det visat sig att det är ett fritidshus. Detta framkom vid den senaste fastighetstaxeringen. Jag har de handlingar här som jag fått från lokala skattemyndigheten, där det klart framgår att det är frågan om ett fritidshus. Det sades aldrig till er att det var fråga om ett fritidshus. Nej, tvärtom sade säljaren att han hade byggt huset åt sig själv för att bo i det året om. Har ni med er köpekontraktet? Javisst. Här, varsågod. Såvitt jag kan se finns det inget nämnt om att det skulle vara ett fritidshus. Har ni fått övriga handlingar i ärendet? Jag tänker då på ritningar, byggnadslov m m. Nej, ritningarna fick vi långt senare efter det att vi flyttat in i fastigheten. Några byggnadslov har vi inte sett. Är det några andra oegentligheter som ni har upptäckt? Vi har en hel del att anmärka på husets skick i övrigt. Under den senaste vintern som var väldigt kall upptäckte vi att det inte gick att få värme i huset trots att vi hade elementen påkopplade för fullt. Och vidare att det drog så förskräckligt vid golvet i vårt sovrum. I grabbarnas rum på övervåningen luktar det alldeles förskräckligt illa. Vi sade till grabbarna att ni får sluta fisa däruppe för det luktade ren skit. Pojkarna blev en

3 aning förnärmade över detta eftersom de inte hade fisit. Till sist så märkte vi att det måste vara något annat som förorsakat den fräna skitdoften. Varifrån det kom det kunde vi inte märka. I våras märkte vi även att våra kläder som vi har i kallutrymmet på vinden höll på att ruttna och stanken var obeskrivlig när vi öppnade luckan till utrymmet. Det var mycket detta. Vad önskar ni helst av allt. Vi önskar häva köpet. Tyvärr blir detta mycket svårt eftersom det redan har gått mer än ett år sedan tillträdesdagen, såvida ni inte kan åberopa svek från säljarens sida. I det här läget är det svårt att uttala sig om detta. Enligt er verkar det som om ni blivit förda bakom ljuset men jag tvivlar på att sveket går att bevisa. Vad skall vi göra? Vi kan inte bo kvar i huset med stanken och det drag som finns en vinter till! Vill ni att jag skall driva ärendet åt er? Det är klart att vi vill, det var därför som vi kom hit. Först söker jag allmän rättshjälp för er bägge. Förresten är ni bägge lagfarna ägare till fastigheten, jag tog det för givet. Ja, vi äger fastigheten till hälften var. Ja, jag ser ju även detta i köpekontraktet, att ni köpt den till hälften var. Jo, eftersom ni äger den bägge tillsammans måste jag söka rättshjälp för er bägge två. Samtidigt kommer jag även att söka om rättsskydd i ärendet. Rättsskydd? Ja, det behövs för att om ni mot förmodan skulle förlora ärendet mot säljaren träder försäkringsbolaget in och betalar era kostnader som ni skulle bli tvungna att erlägga till motparten. Kan ni fylla i en rättshjälpsansökan eller behöver ni hjälp med detta? Det står något om nettoskuldsättning vad innebär detta? I korthet innebär det att skulderna är större än tillgångarna. Men till detta räknas även avbetalningsskulder där den årliga amorteringen överstiger en viss summa per år. Märk väl att några räntor får inte medräknas därvidlag. Vilket är ert försäkringsbolag? Försäkringsbolaget Bra Försäkringar. Jag skall då tillskriva försäkringsbolaget en begäran om rättsskydd för er del i ärendet. Eftersom allmän rättshjälp kommer att beviljas kan jag redan nu börja arbeta med ärendet och det första jag kommer att göra är

4 att efterhöra på tingsrätten, deras inskrivningsmyndighet, för att höra efter vilket huset är, om det är ett fritidshus eller ett permanenthus. Jag kommer också att kontakta en besiktningsman som kommer till er för att besikta huset. När hans utlåtande är klart kommer jag att kalla på er för att därefter tillskriva motparten, säljaren, om hans inställning i sakfrågan. Det är det som kommer att ske till att börja med. Vad som sedan händer är helt beroende av vad besiktningsmannen kommer att ge för utlåtande. Jag kommer att tillställa er kopior av mina skrivelser för att ni skall vara informerade om vad som händer. Ja, vi säger det så länge. Tack och adjö. Tre veckor senare God dag igen. Nu har besiktningsutlåtandet kommit. Rättshjälp har ni erhållit bägge två och även rättsskydd har beviljats. Står det något intressant i besiktningsutlåtandet? Ja, det kan man säga. Vill ni att jag skall gå igenom utlåtandet punkt för punkt? Ja tack. Objektet är tydligen enligt besiktningsmannen ett fritidshus, i vart fall utvisar byggnadslovshandlingarna detta. Besiktningsmannen har en del erinringar att komma med. Således är inte takkupan åtgärdad och utförd enligt byggnadsnämndens uppmaning, bl a har ventilationen genom nocken inte utförts på ett föreskrivet sätt. Mindre mögelangrepp förekommer på gavlarna, vad detta beror på har besiktningsmannen inte tagit ställning till men troligen beror det på att någon luftspalt inte finns mellan fjällpanelen och asfaboardskivan. Detta gör att när det regnar ute kan luftfuktighet bli kvar bakom panelen. Det kan finnas andra orsaker till detta men enligt besiktningsmannen torde detta vara den direkta orsaken. Under kryputrymmet påträffades en del svampar och svamp- och mögelangrepp. Underst på marken skulle en plastfolie förhindra att fukt steg uppåt och denna plast skall enligt byggnormen ligga omlott med cirka 20 cm ovanpå varandra skarvarna. Detta förhöll sig inte så, varför nyss nämnda angrepp har uppstått. Vidare var inte genomströmningsarean tillräcklig, dvs det finns inte tillräckligt med luftgenomströmning för att hålla fukten borta. Detta kan också vara en av anledningarna till de olika angreppen. Vad som skulle behöva göras är ett antal ventilationsluckor för att öka genomströmningen av luften. Inom vissa takstolsfack i kallvindsutrymmena förekommer partier av yttertakspanel som missfärgats på grund av kondens orsakad av bristande ventilation. Inom sovrum och allrum mellan kallvindsutrymmena har kondens förekommit. För att kontrollera detta av bl a ventilationsfunktionen i luftspalten lossades 2 paneler i nock. I sovrummet konstaterades att ventilationen inte är tillfredsställande på

5 grund av att luftspalten troligtvis sammanpressats av värmeisoleringen samt att ångspärren ej synes vara helt enligt svensk byggnorm. Besiktningsmannen föreslår för att råda bot på olägenheterna i taket, att en justering görs av luftspalten i kombination med inmontering av ett perforerat ventilationsrör i nock för att erhålla en god luftgenomströmning i luftspalterna. Antagligen har isoleringen monterats på plats funktig och detta har gjort att en olidlig stank har uppstått. För att råda bot på detta föreslås att en helt ny isolering sätts in eftersom jag av erfarenhet vet att det kommer att ta lång tid innan denna skitlukt försvinner, om den över huvud taget gör det. Kallraset beror troligtvis på att isoleringen inte är tillräckligt tättslutande. Vidare upptäcktes att avståndet mellan väggstolarna inte var det stadgade eller 58 cm för att ge den bästa isoleringen. Därav kallraset. I kryputrymmet under golvet fanns ytterligare en del anmärkningar. Trossbotten hade tydligen på grund av fuktangreppen svällt och detta har gjort att en del bräder i trossbotten har vikt sig och en av de längsgående bjälkarna har tydliga märken efter svampangrepp. Detta angrepp kan sedermera medföra att den ifrågavarande bjälken kommer att börja ruttna. Det var ju en hel del, det där. Har han kommit med några förslag till åtgärder? Javisst. Tidigare nämndes ju ventilation i takkupan. Missfärgningarna i yttertaket i kallutrymmena kan man åtgärda ganska enkelt genom att stryka dessa med formalin, därigenom stoppas svampangreppen och den eventuellt påbörjade förmultningsprocessen stoppas. Vad gäller angreppen undertill i trossbotten är det värre. Där har processen redan pågått så länge att det inte längre räcker med formalinbehandling, utan här måste andra åtgärder vidtagas. Det troliga är att en del av de längsgående bjälkarna måste bytas och detta kan bli en besvärlig reparation. Besiktningsmannen föreslår att det bästa vore om man tog upp golvet för att den vägen komma åt trossbotten och bjälkarna. Alternativet är att via den inspektionslucka som gjordes krypa in och i det trånga utrymme som finns försöka att åtgärda detta. Som besiktningsmannen påpekar är detta i det närmaste en omöjlighet. Vad sker härnäst, då? Jag kommer att tillskriva motparten ett brev med besiktningsutlåtandet som grund för åtgärder av olika slag och även fråga honom huruvida han trots allt accepterar dessa dolda fel eller om vi måste processa för att få ut ersättning. Besiktningsmannen har även gjort en preliminär kostnadskalkyl av vad det skulle kosta att få allt åtgärdat. Efter det att jag fått svar från motparten kan jag med bestämdhet säga hur vi skall fortsätta med ärendet. Någonting ni vill fråga innan vi skils för i dag? Nej, inte för tillfället.

6 När jag tänker efter är det troligtvis det bästa att redan nu gå in med en stämningsansökan. Har ni varit i kontakt med säljaren? Ja, vi har informerat honom om allt vad vi vet i ärendet. Så han är väl medveten om vad som komma skall. Motparten bör ges ett tillfälle att göra upp i ärendet. Skulle jag inte höra något ifrån honom, kommer jag att inlämna en stämningsansökan inom förslagsvis 3 veckor. Då hör ni av er efter cirka tre veckor under förutsättning att inget hörs från motparten. Ja. Tre veckor senare Jag har kallat er hit med anledning av att jag har erhållit svar på min skrivelse. Jag informerade honom helt sakligt om att de dolda fel som fanns var av avgörande och väsentlig betydelse för fastighetens skick. Vidare informerade jag honom om att ifall han skulle få för sig att förhala ärendet skulle detta bli dyrare för honom eftersom då hade kanske svampangreppen kunnat ställa till en större skada. Vissa invändningar har han ändå att komma med anledning av översänt besiktningsutlåtande. En del av de åtgärder som föreslås kan han tänka sig att utföra på egen hand för att därigenom nedbringa kostnaderna. Vad säger ni om detta? Inte oss emot. Huvudsaken är att vi får det åtgärdat på ett fackmannamässigt sätt. Han föreslår här att en slutbesiktning skall göras av den besiktningsman som nu utfört besiktningen. Har ni något att invända mot detta? Nej. För att få luftutrymme och ventilationsgenomströmning i takkupan är motparten beredd att vidtaga de åtgärder som föreslås, dvs att ett perforerat ventilationsrör införs ovanför bergullen i taket och att taket sänks för att ge utrymme åt detta rör. Vidare är han beredd att göra ventilationsspringor vid takfot för att erhålla bättre ventilation. Vidare skulle han vara beredd att demontera panelen runt om huset och göra luftspalter under panelen för att därigenom förhindra fuktangrepp. Vad gäller trossbotten är han beredd att riva upp golvet på ett par ställen för att komma åt att reparera trossbotten och byta ut den felande bjälken. I stort sett har han gått med på samtliga krav som ställdes från er. Vad han inte önskar är att häva köpet för han anser inte att han förfarit svikligt utan att han informerat fastighetsmäklaren om att det rörde sig om ett fritidshus. Eftersom detta är ett permanenthus för åretruntboende måste den svenska byggnormen följas vid uppförande av hus. Enligt besiktningsmannen torde samtliga villkor vara uppfyllda om

7 nu begärda dolda fel åtgärdas. Kan jag skriva till honom att ni godkänner hans lämnade förslag? Vilka garantier har vi för att han verkligen kommer att fullfölja sina åtaganden? Jag kommer att tillskriva honom ett avtal där han förbinder sig att utföra av besiktningsmannen rekommenderade reparationer. Skriver han under detta kan ni sedan gå till domstol för den händelse han inte skulle fullfölja enligt avtalet och ni kan då ganska lätt erhålla en exekutionstitel. Det räcker då med ett enklare och billigare förfarande inför rätten. Jag tycker detta låter fint. Om han inte skriver under vad händer då? Ja då måste vi gå till domstol för att få honom att åtgärda felen. Men jag tror inte att han kommer att göra detta eftersom han har varit medgörlig hitintills. Är det något ni undrar över? Nej. Hur är det, har ni betalt rättshjälpsavgiften? Ja, jag skickade den över bankgiro i går så den kommer när som helst. Jag får tacka för uppdraget. Tack och adjö.