Frtzbergsvägen 117 Vallentuna Överlåtelsebesktnng för Säljare Maj 2017 Energ 2017 SBR Byggngenjörerna Verson 2017.1
INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1 TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN SÄLJARE...2 2 OKULÄR BESIKTNING...3 3. RISKANALYS...6 4. FORTSATT TEKNISK UTREDNING...6 BILAGA I ALLMÄNNA VILLKOR FÖR ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGSUPPDRAGET...7 Energ 2017 SBR Byggngenjörerna Verson 2017:1
UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE Besktnngsnummer OBJEKT Fastghetsbetecknng BÄLLSTA 5:126 Adress Frtzbergsvägen 117 Postnummer/Ort Kommun Fastghetsägare 186 49 Vallentuna Vallentuna Gösta Magnus Karlsson, Camlla Alexandra Edvardsson Beställare Gösta Magnus Karlsson Adress Frtzbergsvägen 117 Postnummer/Ort 186 49 Vallentuna E-post magnus_z_karlsson@hotmal.com Tel nr 073-0477811 Besktnngsman Mohsen Payandeh Mehr SBR godkänd besktnngsman Medlemsnummer 22010279 E-post nfo@energhusbesktnngar.se Tel nr 070-7928383 Besktnngsmannen är medlem Svenska Byggngenjörers Rksförbund (SBR) och är regstrerad SBR:s förtecknng över besktnngsmän med därtll hörande förplktelser. Besktnngsdag 2017-05-19 Kl: 09.00 Närvarande Besktnngens genomförande och omfattnng Mohsen Payandeh Mehr Magnus Karlsson 2017-05-19 överlämnades en uppdragsbekräftelse tll beställaren. Innan besktnngen påbörjades gjordes en genomgång av uppdragsbekräftelsen. Besktnngsmannen ansvarar nte för fel och är nte skyldg att betala för krav som reklamerats respektve framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Besktnngen omfattar huvudbyggnaden. Energ 2017 SBR Byggngenjörerna Verson 2017.1 1
BESIKTNING BÄLLSTA 5:126 1 T I L L H A N D A H Å L L N A H A N D L I N G A R S A M T I N F O R M AT I O N F R Å N S Ä L J A R E Tllhandahållna handlngar Säljarnformaton K-rtnng. Plan och fasadrtnng. VVs rtnng. Konstruktonsntyg. Teknsk beskrvnng. Under denna rubrk är samtlga uppgfter lämnade av fastghetsägare eller dess ombud. Uppgfterna är nte kontrollerade av besktnngsmannen. Husägaren känner nte tll någon fukt eller mögelskada huset. Fasaden målades om ca år 2009. (ej norrsdan) Inrednng av vnd år 2011. Badrum övervånng är från år 2016. Nya toalettstol och handfat från 2016 badrum nedervånng. Kvaltetsdokument våtrum för renoverng fnns från 2016. Invändg målnng ca år 2015 och 2016. Fastgheten förvärvades 2007. Energ 2017 SBR Byggngenjörerna Verson 2017.1 2
2 O K U L Ä R B E S I K T N I N G BÄLLSTA 5:126 Särsklda förutsättnngar vd besktnngen Byggnaden var vd besktnngstllfället möblerad. Besktnng har skett av de delar som vart normalt åtkomlga utan omflyttnng av belamrade ytor eller möbler. Bakomlggande ytor ngår köparens undersöknngsplkt. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvs ej besktnngsbara eller belamrade har besktnngsmannen nget ansvar. Noterng -- nnebär att utrymmet eller ytan bedöms vara normalt skck med hänsyn taget tll byggnadens ålder och byggnadssätt. Väderlek Sol Utomhustemperatur +18 Byggnadstyp 1 1/2-planshus Byggnadsår 2007 Grundläggnng Platta på mark Stomme Trästomme Fasad Stående panel Fönster 3-glas Yttertak Betongpannor Uppvärmnng Frånluftsvärmepump Ventlaton Mekansk frånluft med värmeåtervnnng Energ 2017 SBR Byggngenjörerna Verson 2017.1 3
Noterngar BÄLLSTA 5:126 Huvudbyggnad Utvändgt Markförhållanden Grundmur -- Fasad -- Fönster/dörrar Fönsterbleck Ytterdörr -- Trädäck mot baksdan samt vd entrén hndrar en komplett besktnng av mark ntll grunden. Vassa kanter vd vstelseplatser. Stuprör Längdskarv mot fasad södra sdan. Hängränna -- Yttertak Övrgt -- Delvs besktnngsbar på grund av fallrsk. (besktgades från takfot, norrsdan. Södra sdan besktgades från marken). Energ 2017 SBR Byggngenjörerna Verson 2017.1 4
Invändgt Allmänt Entréplan Hall -- Kök -- Vardagsrum -- Sovrum 1 Förråd Klädkammare Sovrum 2 -- Badrum Tvättstuga Övre plan Delvs belamrat. Sprcka på vägg ovan dörr. -- Fönster duschvägg. Rörgenomförngar va golvet. Utrymme och golvbrunn under värmepump är svårt åtkomlg för besktnng. Vardagsrum -- Kattvnd Belamrad. Badrum Lätt åtkomlg avstängnngsventl saknas för toalettstol. Läckagendkerng saknas för nbyggd spolcstern. Ej fuktsäkert utrymme för shunten. Sovrum 1 -- Sovrum 2 -- Arbetshörna -- Energ 2017 SBR Byggngenjörerna Verson 2017.1 5
3. R I S K A N A LY S Duschvägg, nedervånng Fönster stter duschväggen vlket nnebär en rsk ur fuktsynpunkt. Rsk för fuktntrång väggkonstruktonen med följande fuktrelaterade skador som följd. 4. F O R T S AT T T E K N I S K U T R E D N I N G -- Energ & Husbesktnngar AB Mohsen Payandeh Mehr SBR godkänd besktnngsman Utlåtandet har 2017-05-22 skckats enlgt nedanstående sändlsta Namn Magnus Karlsson E-postadress alternatvt postadress magnus_z_karlsson@hotmal.com Energ 2017 SBR Byggngenjörerna Verson 2017.1 6
B I L A G A I A L L M Ä N N A V I L L K O R F Ö R Ö V E R L Å T E L S E B E S I K T N I N G S U P P D R A G E T Ändamålet med en överlåtelsebesktnng för Säljare Ändamålet med en överlåtelsebesktnng för säljare är att nför en fastghetsöverlåtelse samla och redovsa nformaton om fastghetens fysska skck. Insamlngen sker genom en byggnadsteknsk undersöknng som verkställs av en särsklt anltad sakkunng besktnngsman. Resultatet redovsas ett besktnngsutlåtande som är avsett att användas vd fastghetsförsäljnngen som en byggnadsteknsk beskrvnng av fastghetens skck. Besktnngsutlåtandet kan även ha betydelse vd förhandlngen om de vllkor som ska gälla för fastghetsköpet och det kan också utgöra underlag tll en doldafelsförsäkrng. Fel besktnngsmannens uppdrag eller krav på grund av sådant fel skall reklameras respektve framställas nom skälg td från det att felet märkts eller borde ha märkts respektve från det att skada upptäckts. Besktnngsmannen ansvarar nte för fel och är nte skyldg att betala för krav som reklamerats respektve framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Uppdraget är avslutat och med att besktnngsmannen översänt besktnngsutlåtandet tll uppdragsgvaren. Genomförandet av en överlåtelsebesktnng för säljare Uppdragsbekräftelse Efter mottagandet av uppdraget översänder/överlämnar besktnngsmannen en uppdragsbekräftelse tll uppdragsgvaren. Besktnngsmannen går genom uppdragsbekräftelsen och vllkoren för uppdraget med uppdragsgvaren nnan överlåtelsebesktnngen påbörjas. Handlngar och upplysnngar Inför överlåtelsebesktnngen eller samband med överlåtelsebesktnngens påbörjande tar besktnngsmannen del av de handlngar och övrga upplysnngar som överlämnats. De handlngar och upplysnngar som besktnngsmannen lägger tll grund för överlåtelsebesktnngen antecknas besktnngsutlåtandet. Okulär besktnng Överlåtelsebesktnngen genomförs form av en omsorgsfull okulär besktnng av fastgheten. Överlåtelsebesktnngens omfattnng framgår av uppdragsbekräftelsen med tllhörande vllkor för överlåtelsebesktnngen. Vd den okulära besktnngen undersöker besktnngsmannen synlga ytor samtlga tllgänglga utrymmen samt fasader, tak och mark den mån marken är av byggnadsteknsk betydelse. Med tllgänglga utrymmen menas alla sådana utrymmen som kan undersökas va öppnngar, dörrar, nspektonsluckor och lknande samt alla utrymmen som övrgt är krypbara. Om besktnngsmannen av någon anlednng nte har gjort en okulär besktnng av ett utrymme eller en yta som omfattas av överlåtelsebesktnngen skall detta antecknas besktnngsutlåtandet. Besktnngsutlåtande Besktnngsmannen upprättar ett besktnngsutlåtande över överlåtelsebesktnngen. I besktnngsutlåtandet redovsas de fel som upptäckts vd den okulära besktnngen. Besktnngsutlåtandets nnehåll är en följd av att överlåtelsebesktnngen utförts med sådan omsorg som är påkallad med hänsyn tll fastghetens skck, den normala beskaffenheten hos jämförlga fastgheter och omständgheterna vd överlåtelsebesktnngen. Vd överlåtelsebesktnngen har således bland annat byggnadernas ålder och konstrukton betydelse. En äldre byggnad har normalt fler fel än en nyare byggnad och en äldre byggnad uppfyller nte alltd moderna krav. I besktnngsutlåtandet redovsas endast de fel som har någon betydelse för bedömnngen av fastghetens skck. Mndre fel (skavanker) antecknas normalt nte. Besktnngsmannens ansvar för besktnngsutlåtandet framgår av vllkoren för uppdraget. Rskanalys Om besktnngsmannen bedömer att det fnns påtaglg rsk för att fastgheten har andra väsentlga fel än de som framkommt vd den okulära besktnngen redovsar besktnngsmannen förhållandet en rskanalys besktnngsutlåtandet. Tll grund för rskanalysen lägger besktnngsmannen främst fastghetens konstrukton, ålder och skck, akttagelser som gjorts vd den okulära besktnngen, den nformaton som lämnats genom handlngar och upplysnngar samt beskaffenheten hos jämförbara fastgheter och omständgheterna vd överlåtelsebesktnngen. I rskanalysen ges även en motverng tll bedömnngen. Fortsatt teknsk utrednng Energ 2017 SBR Byggngenjörerna Verson 2017.1 7
Besktnngsmannen kan föreslå fortsatt teknsk utrednng avseende ett förhållande som nte kunnat klarläggas vd den okulära besktnngen. Sådan utrednng kan även föreslås för msstänkta fel en del av fastgheten som och för sg nte ngår överlåtelsebesktnngen. Om besktnngsmannen gjort en antecknng om en påtaglg rsk för väsentlgt fel form av en rskanalys, så föreslår nte besktnngsmannen någon fortsatt teknsk utrednng den delen. Uppdragsgvaren kan själv se tll att den påtalade rsken utreds. Fortsatt teknsk utrednng ngår nte överlåtelsebesktnngen. Besktnngsutlåtandets jurdska betydelse Genom en överlåtelsebesktnng för säljare och överlämnandet av besktnngsutlåtandet tll köparen klargörs ansvarsfördelnng mellan säljare och köpare för de fel som redovsas besktnngsutlåtandet. De redovsade felen kan tll exempel nte anses utgöra dolda fel fastgheten. De fel som antecknats besktnngsutlåtandet lksom de rsker som antecknats rskanalysen och som senare nfras kan en köpare normalt nte göra gällande mot säljaren efter fastghetsköpet. Om nte annat avtalats samband med överlåtelsen av fastgheten ersätter besktnngsutlåtandet nte köparens undersöknngsplkt enlgt jordabalken. Syftet med en överlåtelsebesktnng för säljare är således nte att utgöra en del av fullgörandet av köparens undersöknngsplkt. Överlämnandet av besktnngsutlåtandet tll köparen nnebär nte heller att säljaren utfäster eller garanterar att fastgheten har de egenskaper eller det skck som framgår av besktnngsutlåtandet. För att en utfästelse eller garant ska förelgga krävs att säljaren ger särsklt uttryck för det, t.ex. genom att det anges köpekontraktet. Besktnngsutlåtandet redovsar förhållandena vd tdpunkten för överlåtelsebesktnngen. Både säljare och köpare måste vara observanta på att förhållandena då kan vara andra än vd tdpunkten för överlåtelsen av fastgheten. Tlläggsuppdrag Uppdragsgvare kan genom särskld överenskommelse med besktnngsmannen träffa avtal om tlläggsuppdrag anslutnng tll överlåtelsebesktnngen. Syftet med ett tlläggsuppdrag kan vara att utvdga undersöknngen tll att omfatta delar som nte ngår överlåtelsebesktnngen eller att undersöka omständghet som nte kunnat klarläggas vd överlåtelsebesktnngen. Ett tlläggsuppdrag är nte en del av överlåtelsebesktnngen, men kan utföras samband med denna. Omfattnngen av överenskomna tlläggsuppdrag ska anges uppdragsbekräftelsen tll överlåtelsebesktnngen eller en separat uppdragsbekräftelse och resultatet av ett sådant tlläggsuppdrag ska redovsas särskld blaga tll besktnngsutlåtandet från överlåtelsebesktnngen eller ett eget utlåtande. Om uppdragsgvaren beställer tlläggsuppdrag som utförts anslutnng tll överlåtelsebesktnngen gäller vllkoren för överlåtelsebesktnngen även för tlläggsuppdraget. ALLMÄNNA VILLKOR FÖR ÖVERLÅTELSEBESIKTNINGSUPPDRAGET 1. Begreppsbestämnngar 1.1 Med uppdragsgvare avses köparen av fastgheten eller någon som är ntresserad av att köpa fastgheten. 1.2 Med besktnngsman avses tllämplga delar även det besktnngsföretag som mottagt uppdraget att utföra överlåtelsebesktnngen. 1.3 Med fel avses en avvkelse från det skck som en tänkt köpare med fog kan förutsätta att fastgheten skall ha vd tdpunkten för köpet om köpet genomfördes vd tdpunkten för överlåtelsebesktnngen. 1.4 Med fastghet kan avses den del av fastgheten som omfattas av besktnngen. 2. Överlåtelsebesktnngens omfattnng 2.1 Överlåtelsebesktnngen gäller förhållandena vd besktnngstllfället. 2.2 Om nte annat avtalats omfattar överlåtelsebesktnngen en byggnadsteknsk okulär besktnng av fastghetens huvudbyggnad, garage/carport och den markyta anslutnng tll byggnad som har teknsk betydelse för de besktade byggnaderna. Överlåtelsebesktnngen omfattar således nte hela fastgheten. 2.3 Överlåtelsebesktnngen omfattar nte nstallatoner såsom el, värme, vatten, santet, masknell utrustnng, mekansk ventlaton, rökgångar eller eldstäder. Besktnngen omfattar nte energdeklaraton, undersöknngar som kräver ngrepp byggnaden, provtrycknng, radonmätnng, fuktmätnng eller annan mätnng. 2.4 I överlåtelsebesktnngen ngår nte att lämna åtgärdsförslag eller kostnadskalkyler. 2.5 Överlåtelsebesktnngens omfattnng kan utökas eller nskränkas efter särskld överenskommelse mellan uppdragsgvaren och besktnngsmannen. Sådan överenskommelse ska förekommande fall framgå av uppdragsbekräftelsen. 3. Uppdragsgvarens skyldgheter Energ 2017 SBR Byggngenjörerna Verson 2017.1 8
3.1 Uppdragsgvaren ska se tll att de handlngar och övrga upplysnngar om fastgheten som behövs för överlåtelsebesktnngen fnns tllgänglga för besktnngsmannen vd överlåtelsebesktnngens påbörjande. 3.2 Uppdragsgvaren ska se tll att fastghetens samtlga utrymmen och ytor är tllgänglga för besktnng. Det nnebär att de skall vara lättåtkomlga och fra från skrymmande bohag. Godkänd stege ska fnnas tllgänglg. 3.3 Uppdragsgvaren ska noggrant läsa besktnngsutlåtandet efter mottagandet och utan dröjsmål därefter meddela besktnngsmannen om besktnngsutlåtandet nnehåller någon felaktghet eller saknar något. 4. Besktnngsmannens åtagande och ansvar 4.1 Besktnngsmannen är nte skyldg att kontrollera rktgheten av de handlngar och upplysnngar om fastgheten som han mottar samband med överlåtelsebesktnngen. 4.2 Besktnngsmannen skall arkvera en kopa av besktnngsutlåtandet under mnst två år. 4.3 Besktnngsmannen är skyldg att ersätta den skada som besktnngsmannen orsakar uppdragsgvaren genom vårdslöshet eller försummelse vd utförandet av överlåtelsebesktnngen. Besktnngsmannens ansvar är begränsat enlgt nedanstående vllkor. 4.4 Besktnngsmannen är endast ansvarg för uppdraget gentemot sn uppdragsgvare. Annan än uppdragsgvare äger således nte rätt tll skadestånd från besktnngsmannen. 4.5 Besktnngsmannens skadeståndsskyldghet är begränsad tll det lägsta av följande belopp. a) Skllnaden mellan fastghetens värde vd överlåtelsetllfället med respektve utan fel besktnngsutlåtandet b) Den ersättnng som uppdragsgvaren förekommande fall utgett och vart skyldg att utge tll annan tll följd av fel besktnngsutlåtandet. c) 15 prsbasbelopp enlgt lagen om allmän försäkrng vd den tdpunkt då avtal om överlåtelsebesktnng träffades. 4.6 Skada vars värde understger ett belopp motsvarande 0,2 prsbasbelopp är besktnngsmannen nte skyldg att ersätta. 4.7 Om besktnngsmannen utför tlläggsuppdrag anslutnng tll överlåtelsebesktnngen skall begränsnngen besktnngsmannens skadeståndsskyldghet omfatta även skada på grund av fel tlläggsuppdraget. 4.8 Skada som beror på att det besktnngsutlåtandet saknas någon uppgft eller påpekande som besktnngsmannen lämnat muntlgen ersätts endast om uppdragsgvaren omgående efter erhållandet av besktnngsutlåtandet begärt kompletterng av besktnngsutlåtandet. 4.9 Fel besktnngsmannens uppdrag eller krav på grund av sådant fel skall reklameras drekt mot besktnngsmannen/hans företag respektve framställas nom skälg td från det att felet märkts eller borde ha märkts respektve från det att skada upptäckts. Besktnngsmannen ansvarar nte för fel och är nte skyldg att betala för krav som reklamerats respektve framställts senare än två år efter att uppdraget avslutats. Uppdraget är avslutat och med att besktnngsmannen översänt besktnngsutlåtandet tll uppdragsgvaren. 4.10 Besktnngsmannen är skyldg att nneha en gltg konsultansvarsförsäkrng med särsklda vllkor om överlåtelsebesktnng. Besktnngsförrättaren förbehåller sg rätten att antngen åtgärda eventuell skada egen reg eller genom egen anltad entreprenör. 5. Äganderätt och nyttjanderätt tll besktnngsutlåtandet 5.1 Besktnngsmannen har upphovsrätten tll besktnngsutlåtandet. Uppdragsgvaren får endast använda besktnngsutlåtandet enlghet med det avtalade ändamålet. 5.2 Uppdragsgvaren äger nte överlåta besktnngsutlåtandet eller nyttjanderätt tll besktnngsutlåtandet utan besktnngsmannens uttrycklga medgvande. Besktnngsmannen har samband med överlåtelse rätt att vd sammanträffande, per telefon eller på annat lämplgt sätt mot ersättnng redovsa besktnngsutlåtandet för förvärvaren. 5.3 Sker överlåtelse utan medgvande kan nnehållet besktnngsutlåtandet nte göras gällande mot besktnngsmannen. Samma sak gäller om uppdragsgvaren utan medgvande använder besktnngsutlåtandet för annat än det avtalade ändamålet. 5.4 I nget fall har förvärvare av besktnngsutlåtandet bättre rätt än uppdragsgvaren. Energ 2017 SBR Byggngenjörerna Verson 2017.1 9