Vasakronan ÅRSREDOVISNING 2003

Vasakronan ÅRSREDOVISNING 2003

Välkommen till en bättre värd Vasakronan har fastighetsbranschens mest nöjda kunder. För andra året i rad blev Vasakronan etta i NöjdKundIndex-mätningen. Vasakronan är ett av de ledande fastighetsföretagen i Sverige. Inriktningen är kontorslokaler och butiker, kompletterat av ett stort tjänsteutbud. Vasakronan finns i Stockholm, Stockholms närförorter, Göteborg, Malmö, Lund och Uppsala. Fastighetsbeståndet omfattar 171 fastigheter med en total area på 1,9 miljoner m 2 där cirka 60 000 människor arbetar. Människor som ska trivas med sina arbetsplatser och känna att service och funktion fungerar väl.

Sök via registret nedan eller i den övergripande innehållsförteckningen till höger. Administration och marknadsföring..... 66, 69, 70, 82, 94, 95 Adresser................................ 103 Affärsidé.................................. 4 Antal aktier............................... 96 Arbetstagarrepresentant................ 91, 101 Avkastning på eget kapital............. 72, 73, 96 Avkastning på justerat eget kapital... 5, 13, 72, 73, 96 Avkastning på sysselsatt kapital......... 72, 73, 96 Avskrivning fastigheter.............. 79, 82, 85, 95 Avskrivningar............................. 79 Balansräkning..................... 14, 59, 71, 95 Bokfört värde....................... 11, 90, 96 Bolagsstämma............................ 104 Bruttoresultat....................... 66, 94, 95 Chefjurist........................... 101, 103 Data per aktie............................. 96 Definitioner.............................. 97 Direktavkastning.................... 11, 12, 14 Driftkostnader........... 16, 17, 66, 68, 70, 94, 95 Driftöverskott........... 23, 31, 39, 43, 59, 66, 67, 68, 70, 94, 95 Driftöverskottsmarginal............... 66, 67, 96 E V A.................................... 59 Eget kapital.................... 14, 66, 71, 76, 91 Eget kapital per aktie....................... 96 Ekonomi- och finansdirektör............ 102, 103 El.................................... 60 64 E-mail............................... baksida Ersättningar............................ 80, 83 Etik.................................. 57, 58 Exploateringsmark......................... 50 Fastighetsförsäljningar.............. 66, 69, 74, 96 Fastighetsköp....................... 63, 75, 96 Fastighetsbeskrivning....................... 20 Fastighetsmarknaden... 2, 3, 10, 24, 32, 36, 39, 42, 46 Fastighetsskatt........... 59, 66, 68, 70, 88, 94, 95 Fastighetsutveckling.................. 20, 50, 90 Fastighetsägare........... 10, 27, 34, 37, 40, 44, 49 Finansiering Finansiell riskhantering.................... 18 Finansiella anläggningstillgångar..... 71, 72, 78, 86 Finansiella poster................ 66, 70, 94, 95 Finansieringskällor....................... 18 Finansnetto..................... 66, 70, 94, 95 Framtidsutsikter......... 4, 33, 40, 44, 47, 51, 52, 57 Företagskultur............................. 6 Företagsledning...................... 100 102 Förfallostruktur........................... 18 Förslag till vinstdisposition................... 91 Förändring av fastighetsbeståndet........... 2, 96 Genomsnittlig låneränta.................. 19, 96 Hyresgäster........................ 8, 9, 16, 68 Hyresintäkter............ 11, 16, 21, 67, 68, 94, 96 Hållbarhet................................ 60 Icke räntebärande skulder........ 71, 72, 87, 88, 95 Icke-finansiella mål.......................... 6 Immateriella anläggningstillgångar..... 71, 78, 84, 95 Incitamentsystem....................... 59, 83 Information.......................... 103, 104 Informationsdirektör.................... 102 Investeringar............. 17, 50 53, 74, 75, 94, 96 IT.......................... 20, 67, 78, 82, 103 Justerad balansräkning................... 13, 14 Justerat eget kapital................. 5, 14, 72, 96 Jämställdhet........................ 56 58, 98 Kassaflöde......................... 74 76, 96 Kassaflöde per aktie........................ 96 Kassaflödesanalys.................... 74, 75, 80 Kassaflödesmässig räntetäckningsgrad.. 5, 23, 31, 39, 43, 66, 67, 96, 97 Koncernledning.......................... 102 Konkurrenter.......... 10, 11, 27, 34, 37, 40, 44, 49 Kontraktsportfölj.................... 16, 67, 68 Kortfristiga fordringar.............. 71, 74, 86, 95 Kvartalsdata.............................. 94 Känslighetsanalys.......................... 16 Könsfördelning............................ 57 Likvida medel.................. 18, 70, 71, 74, 95 Lokalarea.................. 21, 23, 31, 39, 43, 96 Lokalhyresmarknaden........ 23, 31, 36, 38, 42, 46 Lokaltyper............................ 21, 68 Löner................................... 59 Marknadsutveckling............ 1 3, 24, 32, 36, 39, 42, 43, 46 Marknadsvärde......................... 11, 96 Marknadsvärdering......................... 12 Medarbetare......................... 7, 56 58 Miljöpolicy............................... 63 Miljöredovisning........................ 60 64 Moderbolaget.......................... 70, 73 Mål............................. 5, 6, 7, 56, 61 Nedskrivning.................. 12, 13, 69, 79, 82 Noter................................... 78 Nyckeltal............... 23, 31, 39, 43, 66, 71, 96 Organisation.............................. 20 Personal................................. 56 Prognos............................. 2, 3, 70 Rapporttillfällen.......................... 104 Redovisningsprinciper...................... 78 Resultat efter finansiella poster....... 66, 70, 94, 95 Resultat fastighetsförsäljningar........ 66, 69, 94, 95 Resultat per aktie....................... 96, 97 Resultatutveckling.................... 2, 94, 95 Revisionsberättelse........................ 92 Revisor.......................... 82, 100, 101 Risk.................................. 16 19 Räntebärande skulder..... 13, 14, 71, 72, 87, 88, 95 Räntebärande skulder, netto......... 71, 72, 74, 96 Räntetäckningsgrad........... 5, 23, 31, 39, 66, 96 Rörelseresultat.................... 66, 70, 94, 95 Sjukfrånvaro.............................. 89 Skatt............................ 66, 84, 94, 95 Skulder..................... 9, 18, 19, 25, 87, 95 Skuldsättningsgrad...................... 96, 97 Sociala kostnader.......................... 83 Soliditet............ 5, 11, 23, 31, 39, 43, 71, 72, 96 Strategisk inriktning............ 1, 4, 22, 30, 38, 42 Styrelse.......................... 83, 100, 101 Summa eget kapital och skulder............ 14, 95 Sysselsatt kapital..................... 71, 72, 96 Tillgångar............................. 18, 95 Tjänster.......................... 4, 20, 54, 55 Totalarea................................. 98 Underhåll, hyresgästanpassning......... 17, 66, 68, 82, 94, 95 Utbildning.......................... 56, 58, 63 Utdelning......................... 5, 70, 91, 96 Utsikter för 2004..................... 3, 70, 78 Vakansgrad area........................ 94, 96 Vakansgrad hyra.................. 16, 17, 23, 31, 39, 43, 96 Varumärke.............................. 2, 3 Vasakronan Fastighetsutveckling..... 20, 50 53, 90, 102, 103 Vasakronan Service Partner......... 20, 54, 55, 90, 102, 103 VD........................ 1, 83, 100, 102, 103 VD-kommentar.......................... 1 3 Vice VD.............................. 23, 102 Vision.................................... 4 www................................ baksida Värderingar............................... 58 Värderingsmetod.......................... 13 Värme................................ 63, 64 Ägarstyrning.............................. 98 Åldersfördelning........................... 57 Årets resultat..................... 71, 91, 94, 95 Ägare................................... 98 Översikt 1994 2003.............................. 95 Kvartal................................. 94

Sökregister flikens insida VD-kommentar 1 Strategisk inriktning 4 Kunder 8 Konkurrenter 10 Marknadsvärdering 12 Nyckeltal Risker och möjligheter 16 Finansiell riskhantering 18 Fastighetsbestånd och organisation 20 Stockholm 22 Storstockholm-Uppsala 30 Uppsala 36 Göteborg 38 Malmö 42 Lund 46 Fastighetsutveckling 50 Service och tjänster 54 Medarbetare 56 E V A 59 Miljöredovisning 60 Göteborg 16% Malmö 15% MARKNADSVÄRDE 95 procent av marknadsvärdet finns i Stockholm, Göteborg och Malmö. HYRESINTÄKT PER LOKALTYP Lund Uppsala Övrigt 6% 3% 2% Stockholm Bostäder 1% Kontor 80% 64% Garage och förråd 3% Butiker 10% Vasakronan har renodlat fastighetsbeståndet mot kontor och butiker i citynära lägen. Finansiell översikt 65 Resultaträkning 66 Utsikter för 2004 70 Balansräkning 71 Kassaflödesanalys 74 Redovisningsprinciper och noter 78 Förslag till vinstdisposition 91 Revisionsberättelse 92 Kvartalsdata 94 Koncernen i sammandrag 1994 2003 95 Utveckling 1993 2003 97 Definitioner 97 Ägarstyrning 98 Styrelse och revisorer 100 Koncernledning 102 Adresser 103 AVKASTNING PÅ JUSTERAT EGET KAPITAL Utfall % Krav 30 20 10 0 10 99 00 01 02 03 Avkastningen har sjunkit till följd av lägre marknadsvärde på fastighetsbeståndet. 600 400 200 RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER 1 Mkr 800 0 99 00 01 02 03 1 Exklusive reavinster, nedskrivning av fastigheter, nedskrivning av fastigheter och andelar i intressebolag. EKONOMISKA DATA Mkr 2003 2002 Omslagsbild. Metropolis, glasskulpturer som illustrerar storstadens former, blåsta i glas med dekor i överfångsteknik. Formgivna av Bertil Vallien, Kosta Boda. Förvaltningsberättelsen omfattar sidorna 4 91 exklusive resultaträkning, balansräkning, kassaflödesanalys, redovisningsprinciper och noter. Hyresintäkter 2 961 2 899 Resultat efter finansiella poster 37 601 Resultat efter finansiella poster exklusive reavinster, nedskrivning av fastigheter samt nedskrivning av fastigheter och andelar i intressebolag 585 617 Kassaflöde 860 925 Investeringar inklusive fastighetsförvärv 1 620 708 Marknadsvärde, fastigheter 31 394 34 063 Bokfört värde, fastigheter 21 452 22 191 Soliditet 33% 33% Vakansgrad, hyra 10% 7%

VD-KOMMENTAR Bra resultat i en svag hyresmarknad Håkan Bryngelson, verkställande direktör Vasakronans verksamhet omfattar ett attraktivt och koncentrerat fastighetsbestånd kompletterat av ett snabbt växande serviceutbud. En långsiktig satsning på kund orientering och marknadskommunikation har gett stärkta marknadspositioner i en svag marknad. Anpassad affärsidé och strategisk inriktning En föränderlig marknad ställer krav på en kontinuerlig utveckling av den strategiska inriktningen. Detta krävs för att leva upp till visionen att vara Sveriges ledande fastighetsföretag, som investeringsobjekt, hyresvärd och arbetsgivare. Affärsidén har under 2003 anpassats för att bättre spegla samspelet mellan lokaler och tjänster och har gjorts mer precis; Vasakronan erbjuder attraktiva lokaler med kundanpassade tjänster i svenska storstadsregioner, för att få nöjda och lojala kunder. Konjunkturnedgången har inneburit lägre hyresnivåer och ökade vakanser. Vakansgraden ökade till 10 (7) procent av hyresintäkterna. Hyresintäkterna uppgick till 2 961 (2 899) Mkr. Hyres ökningen i om- och nytecknade kontrakt var 4 (48) procent. Resultatet efter finansnetto uppgick till 585 (617) Mkr, exklusive reavinster 587 Mkr, nedskrivningar av fastig heter samt nedskrivningar fastigheter och andelar i intresse bolag 1 135 Mkr. Resultatet efter finansnetto uppgick till 37 (601) Mkr. Marknadsvärdet på fastigheterna uppgick till 31,4 (34,1) miljarder kronor. Värdeminskningen för jämförbart bestånd var 2 procent. Nedskrivningar av fastigheter har gjorts med 712 Mkr. Utsikterna för 2004 är att resultatet efter finansnetto, före reavinster och eventuella nedskrivningar, kommer att uppgå till cirka 350 (585) Mkr. 1

VD-KOMMENTAR Vasakronan har varit en av de största aktörerna på den svenska fastighetsmarknaden sedan 1996, med köp och försäljningar av fastigheter för totalt 37 miljarder kronor. Transaktionerna har varit större strukturaffärer, i syfte att etablera dagens fokuserade Vasakronan. Nu kompletteras strategierna med inriktning på en kontinuerlig omsättning av fastighetsbeståndet, för att frigöra övervärden till ökade investeringar samt för att konsolidera Vasakronan finansiellt i en svagare marknad. Betydande fastighetsaffärer 2003 Aktiviteterna på fastighetsmarknaden har varit hög, framför allt i Stockholm. Ett rekord stort internationellt intresse har lett till utländska förvärv på drygt 70 miljarder kronor, vilket motsvarar cirka 80 procent av alla fastighetsaffärer under året. Den stora efterfrågan och den goda likviditeten avseende svenska fastigheter har medfört en mindre nedgång i fastighetsvärdena än vad utvecklingen på hyresmarknaden annars hade kunnat ge. Vasakronan har under året ren odlat strukturen ytterligare genom försäljning av fastighetsbeståndet i Linköping för 782 Mkr till Norrporten, som ägs av Vasakronan, Andra och Sjätte AP fonderna till en tredjedel vardera. I enlighet med vår nya strategi har en portfölj av sex väl utvecklade fastigheter i Stockholm sålts till London & Regional för 1 871 Mkr, inkluderande bland annat Stockmakaren 1, Bankhus 90, i Rissne. I slutet av året tecknades avtal om försäljning av del av fastigheten Gamen 8, Skatte skrapan, till Svenska Bostäder för 566 Mkr samt förvärv av del av Beridare banan 10, första Hötorgshuset, för 650 Mkr av Stockholms Stad. Denna affär förväntas vinna laga kraft 2004. Samtliga försäljningar har gjorts till det marknadsvärde som gällde vid ingången av 2003. Vår bedömning av utvecklingspotentialen för Kista kvarstår, även om marknaden för närvarande präglas av överkapacitet på lokaler. I enlighet med ingångna avtal har Vasakronan förvärvat Kista Entré av Skanska under 2003 för 1,1 miljarder kronor samt fortsatt att i partnerskap med NCC färdigställa Kista Science Tower. Vasa kronan har en option att förvärva NCCs andel på 50 procent under 2004, baserat på marknadsvärdet vid tidpunkten för lösen av optionen. Svag hyresmarknad Den svaga konjunkturen har påverkat lokal efterfrågan och hyresnivåer negativt, framför allt i Stockholm medan utvecklingen i Göteborg, Malmö, Lund och Uppsala har varit mer stabil. I Stockholm har neddragningar inom konsult- och finanssektorn minskat efterfrågan, samtidigt som många projekt har färdigställts och tillfört ännu fler lokaler. Den totala vakansgraden på Stockholmsmarknaden beräknades till cirka 15 procent vid årsskiftet. Det finns dock en betydande rörlighet på hyresmarknaden och vi kan konstatera att efterfrågan har ökat på moderna och välunderhållna lokaler samt på kontor i centrala lägen. Sammantaget bedöms hyresfallet i Stockholms innerstad ha bottnat, medan risk för fortsatt hyresfall finns i ytterområdena, speciellt för fastig heter i sämre lägen. Kundorientering I en hårdnande marknad blir konkurrenskraften avgörande för före tagets framgång. Kärnan i vår kundrelation ska vara en aktiv dialog där vårt agerande präglas av lyhördhet, flexi bilitet och serviceanda. Det är med ödmjukhet vi kan konstatera att Vasa kronan En svag hyresmarknad har medfört ytterligare skärpt konkurrens, medan en aktiv fastighetsmarknad har gett möjligheter till betydande fastighets affärer, huvudsakligen på Stockholmsmarknaden. för andra året i rad kom på första plats i fastighetsbranschens NöjdKund- Index. Trots detta har vi etablerat en ny och kundnära sälj organisation för att ännu mer effektivt kunna tillgodose kundernas varierande behov. För att ge god service krävs motiverade medarbetare. Vasakronan rankades under 2003 som en av Europas 100 bästa arbetsplatser i en EU-utvärdering, Best Workplaces. Tjänsteutbudet i vår verksamhet utvecklas snabbt för att möta efterfrågan från kunderna. Vasakronan Service Partner, som idag sysselsätter ett 90-tal personer, har utmärkt sig som ett snabbväxande Gasellföretag. Ett tiotal etableringar finns i Stockholm och Göteborg. Verksamheten har en strategisk betydelse för att stödja kärnverksamheten. Ett väl utvecklat tjänsteutbud erbjuder förenkling och högre effektivitet hos våra kunder, vilket skapar ökad lojalitet. Företagens förtroendekapital inklusive agerandet i etikfrågor har alltid varit viktigt, men är kanske mer betydelsefullt nu än någonsin tidigare. Vasakronans varumärke är idag ledande i branschen och är en stor konkurrensmässig tillgång. Förutom att underlätta kontakter med potentiella kunder leder ett positivt laddat varumärke till ökad kundlojalitet, effektivitet i organisationen samt bättre möjligheter att rekrytera den bästa arbetskraften. Vår långsiktiga varumärkessatsning belönades under året med en 100-wattare i reklambranschens årliga bedömning. Resultat Trots en negativ marknadsutveckling har det operativa resultatet endast försvagats marginellt. Resultatet efter finansnetto exklusive reavinster (587 Mkr), nedskrivning av fastigheter (712 Mkr) samt nedskrivning av fastigheter och andelar i intressebolag (423 Mkr), översteg prognosen 550 Mkr och uppgick till 585 Mkr (617 Mkr). Det ekonomiska utfallet har sedan starten 1993 överträffat äga- 2

VD-KOMMENTAR Även om den ekonomiska tillväxten åter ökar kommer det att dröja till tidigast 2005 innan efterfrågan ökar på hyresmarknaden. rens avkastningskrav på justerat eget kapital, som uppgår till 5 procent över den femåriga statsobligationsräntan. Det justerade egna kapitalet har ökat från 6,5 miljarder kronor vid ingången av 1994 till 15,6 miljarder kronor vid utgången av 2003. Under perioden har 4,3 miljarder kronor delats ut och resultatutfallet motsvarar en genomsnittlig avkastning på 9,0 procent. Den svaga konjunkturen har medfört sjunkande hyresnivåer, ökande vakanser och högre direktavkastningskrav. Det har påverkat fastighetsvärdena negativt, framför allt i Stockholmsområdet. Marknadsvärdet för Vasakronans fastighetsbestånd uppgick per årsskiftet till 31,4 (34,1) miljarder kronor. På jämförbart bestånd inklusive investeringar var värdeminskningen 0,8 miljarder eller 2 ( 3) procent, relaterat till beståndet i Stockholm och Uppsala. I bokslutet för 2003 har nedskrivningar på bokförda värden för 13 fastigheter gjorts med totalt 1 027 Mkr (22), vilket inkluderar nedskrivning av fastighet i intressebolag. Nedskrivningarna avser fastigheter förvärvade på toppen av konjunkturen 2000 och 2001. Vasakronan har en av Sveriges mest attraktiva kommersiella fastighetsportföljer med en hög potential för värdetillväxt, sett över tiden. Den högre volatiliteten i hyres- och fastighetsmarknaden på våra tillväxtorter kompenseras av en lägre likviditetsrisk. Portföljens värde har ökat kraftigt från ursprungligt 17 miljarder till dagens 31,4 miljarder kronor. Vasakronan arbetar med ett kompletterande nyckeltal E V A (Economic Value Added) som mäter det värde som skapas i verksamheten. Fastighetsbranschen är cyklisk och E V A- utvecklingen ska därför ses över en konjunkturcykel. För 2003 uppgick E V A till 1,7 ( 1,9) miljarder kronor, men sett över perioden 1998 2003 har ett positivt E V A-värde skapats på 1,2 miljarder kronor. Framtidsutsikter Konjunkturen bedöms komma att förbättras under 2004, om än i långsam takt. Även om den ekonomiska tillväxten åter ökar kommer det att dröja till tidigast 2005 innan efterfrågan ökar på hyresmarknaden. Vakanserna förväntas öka, men en viss stabilisering av hyresnivåerna kan skönjas, framför allt i attraktiva fastigheter. De genomsnittliga hyrorna i branschen riskerar att sänkas något, då omförhandling nu sker av kontrakt tecknade på toppen av konjunkturen. Mycket talar för att 2004 kommer att innebära ett svagt år för fastighetsbranschen på rörelseresultat nivå. För Vasakronan kommer 2004 att innebära en fortsatt satsning på stärkt konkurrenskraft. Tydligt kundfokus, breddat tjänsteutbud, affärs- och fastighetsutveckling samt prioriterade investeringar ska ge stärkta marknadspositioner och lägsta möjliga vakanser. Vår största utmaning utgör delmarknaden Kista. Men det starka fokus som finns på Kista från näringslivet och Stockholms stad ger en positiv utvecklingspotential för denna marknad. Det geografiska läget, förbättrad infrastruktur, ett starkt Centrum och en etablerad Teknisk Högskola ger den bästa hävstången när konjunkturen vänder. Redan idag är antalet arbetande i Kista tillbaka på samma nivå, som toppåret 2001. Ericssons etablering av sitt huvudkontor är en mycket stark signal för tilltron till Kista. Vasakronans fastigheter, Kista Entré och delägda Kista Science Tower, är de mest attraktiva och bäst belägna i området, vilket stärker vår förhoppning om en snar förbättring av vakanssituationen. För 2004 bedöms Vasakronans intäkter och driftöverskott minska, som ett resultat av genomförda fastighetsförsäljningar, en svagare hyresutveckling och ökade vakanser. Trots ett förbättrat finansnetto bedöms resultatet försvagas till cirka 350 Mkr före eventuella nedskrivningar och resultat av fastighetsförsäljningar. Stockholm i februari 2004 Håkan Bryngelson Verkställande direktör 3

F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T T E L S E Kista är en strategiskt viktig marknad för Vasakronan. Kista Entré och delägda Kista Science Tower är de mest attraktiva och bäst belägna fastigheterna i området. Strategisk inriktning Vasakronans uppdrag från ägaren är att som fastighetsföretag långsiktigt uppnå högsta möjliga totala avkastning och värdetillväxt på det egna kapitalet. Vision Vasakronan ska vara Sveriges ledande fastighetsföretag som investeringsobjekt, hyresvärd och arbetsgivare. Som investeringsobjekt ska Vasakronan uppfylla de villkor som ställs på ett välrenommerat börsnoterat företag och vara ansedd som den bästa investeringen bland svenska fastighetsföretag. Som hyresvärd ska Vasakronan vara erkänd som den mest kompetenta fastighetsägaren. Som arbetsgivare ska Vasakronan erbjuda branschens bästa utvecklingsmöjligheter och arbetsmiljö för sina medarbetare. Affärsidé Vasakronan har anpassat affärsidén under året för att bättre spegla samspelet mellan lokaler och tjänster. Affärs idén lyder numera: Vasakronan erbjuder attraktiva kontorslokaler med kundanpassade tjänster i svenska storstadsregioner med nöjda och lojala kunder. Strategi Vasakronans strategi är att vara marknadsledande på attraktiva delmarknader för kommersiella lokaler i Stockholm, Göteborg, Malmö, Lund och Uppsala erbjuda attraktiva lokaler och tjänster för att stärka kundrelationerna samt genom aktiv marknadsbearbetning och marknadskommunikation nå nya kunder med egen personal sköta fastighetsservice för att hålla tätare kundkontakt 4

STRATEGISK INRIKTNING stärka varumärket för att vara kundernas förstaval portföljutveckla och förädla beståndet till marknader med tillväxt och likviditet för att skapa högre effektivitet och lönsamhet eftersträva kluster vid portföljförädling, för ökad effektivitet och servicegrad från fastighets- och tjänsteverksamheten genom en strukturerad omsättning av portföljen realisera övervärden för nya investeringar och ökad finansiell styrka. Vasakronans mål Vasakronans finansiella mål är satta för att ge en kombination av hög totalavkastning, hög utdelningskapacitet, hög tillväxtkapacitet och finansiell stabilitet. De ska fungera som incitament för tillväxt samtidigt som räntetäckningsgrad och soliditetsmål ger restriktioner så att tillväxten sker med begränsad finansiell risk. Vasakronans icke-finansiella mål är att huvudintressenterna; kunder, medarbetare, kapitalmarknad, media och politiker ska uppfatta Vasakronan som Sveriges ledande fastighetsföretag i flera avseenden. Huvudintressenterna ska även vilja ha en fortsatt god relation och ett utvecklande samarbete med företaget. Finansiella mål och måluppfyllelse Målen fokuseras på tillväxt i det egna justerade kapitalet, vilket speglar Vasakronans totalavkastning på ett tydligt sätt. Totalavkastningen består av direktavkastningen från fastighetsrörelsen och värdeutvecklingen i fastighets port följen. Ägarna har i sitt uppdrag till Vasakronan angett högsta möjliga långsiktiga totalavkastning som mål, vilket har lett till den strukturomvandling som företaget har genomgått. Fastigheter i städer med begränsad tillväxt har avyttrats och fastigheter i expansiva regioner med högre tillväxt har förvärvats i attraktiva lägen där värdeutvecklingen bedöms vara störst. Avkastning på justerat eget kapital Avkastning på justerat eget kapital är det övergripande finansiella målet. Det inkluderar både driftöverskott och resultat från fastighetsförsäljningar samt förändring av marknadsvärdet i hela fastighetsbeståndet. Avkastningskravet är inte ett fast mål utan ändras i takt med att inflation och räntenivå förändras. Avkastningskravet gäller över en konjunkturcykel och ska motsvara den riskfria räntan, definierad som den 5-åriga statsobligationen, plus 5 procentenheter. För 2003 uppgick avkastningskravet till 9,0 procent och avkastningen minskade till 4,7 procent beroende på utvecklingen av fastighetsbeståndets marknadsvärde. Över den senaste femårsperioden har Vasakronans avkastning i genomsnitt uppgått till 8,5 procent medan avkastningskravet varit 9,7 procent. Orsaken till att Vasakronan inte nått upp till avkastningskravet är den värdeminskning i fastighetsbeståndet som ägt rum. Kassaflödesmässig räntetäckningsgrad Räntetäckningskravet återspeglar att räntekostnaden är den största kostnaden i Vasakronan. För att kunna absorbera förändringar i räntenivån är det viktigt att ha ett resultat som täcker nuvarande räntekostnad med en viss marginal. Vasakronans mål är att ha en räntetäckningsgrad på lägst 2,0 gånger. För 2003 uppgick den kassaflödesmässiga räntetäckningsgraden till 2,5 gånger. Soliditet Soliditetsmålet är satt mot bakgrund av att fastighetsförvaltning är en kapital intensiv verksamhet. Det krävs en finansiell styrka för att klara stora investeringar och de cykliska inslag som finns i branschen. Målet är att den synliga soliditeten långsiktigt ska uppgå till lägst 35 procent. Per den 31 december 2003 uppgick soliditeten till 33 procent, vilket är något lägre än det långsiktiga målet. Över en femårsperiod har soliditeten överensstämt med målet. Den justerade soliditeten uppgick till 43 (44) procent. Utdelning Utdelningsmålet har fastställts för att aktieägare ska erhålla en relativt hög AVKASTNING PÅ JUSTERAT EGET KAPITAL KASSAFLÖDESMÄSSIG RÄNTETÄCKNINGSGRAD SOLIDITET UTDELNING Utfall % Mål 30 Mål riskfri ränta plus 5 procentenheter 20 10 0 ggr 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 Utfall Mål 2,0 ggr Utfall % Mål 35% 50 40 30 20 10 Utfall Mkr Extra utdelning Mål 700 Mål 3% av justerat eget kapital (dock max 50% av vinsten efter skatt) 600 500 400 300 200 100 10 99 00 01 02 03 0,0 99 00 01 02 03 0 99 00 01 02 03 0 99 00 01 02 03 förslag Avkastningen på det justerade egna kapitalet har inte nått upp till avkastningsmålet. Detta beror på sjunkande marknadsvärden. Räntetäckningsgraden har under hela femårsperioden överstigit det långsiktiga målet som är 2 gånger. För att klara investeringar och en cyklisk lokalhyresmarknad ska soliditeten långsiktigt vara lägst 35 procent. Utdelningen till ägaren föreslås sjunka till följd av ett lägre resultat under året. 5

STRATEGISK INRIKTNING Butiker i centrala lägen svarar för 8 procent av hyresintäkterna i Vasakronan. utdelningsandel men samtidigt medge möjlighet att genom investeringar fortsätta vidareutveckla Vasakronan. Målet är en utdelning som motsvarar 3 procent av justerat eget kapital. Dock ska utdelningen uppgå till maximalt 50 procent av resultat efter finansiella kostnader med avdrag för schablonskatt. För 2001 uppgick utdelningen till 537 Mkr, vilket motsvarade 3 procent av justerat eget kapital. För 2002 var utdelningen 216 Mkr, vilket motsvarade 50 procent av resultat efter finansiella kostnader med avdrag för schablonskatt. En extrautdelning gjordes under december 2003 på 100 Mkr. För 2003 föreslås en utdelning på 9 Mkr, vilket motsvarar 50 procent av resultat efter finansiella kostnader med avdrag för schablonskatt. Icke-finansiella mål och måluppfyllelse Som hyresvärd Vasakronans mål är att minst 86 procent av kunderna kan tänka sig att hyra igen av Vasakronan, varav minst 50 procent definitivt kan tänka sig att göra det. Vasakronans kundundersökning för 2003 visade på en kundlojalitet på 84 procent, vilket är en ökning med 4 procentenheter. Den definitiva lojaliteten ökade från 40 till 48 procent. Vasakronan har inte ännu nått det långsiktiga målet. Som arbetsgivare Vasakronans mål är att minst 95 procent av medarbetarna känner att deras arbete har betydelse för att nå företagets mål, varav minst 60 procent definitivt känner det. För 2003 uppgick resultatet till 90 respektive 55 procent. Värdena för personalens motivation har ökat stadigt under senare år bland annat till följd av öppen information. Vasakronan är rankad som mest attraktiva arbetsgivare bland eleverna på KTH sektion Fastighetsekonomi. Som fastighetsföretag Vasakronans mål är att minst 95 procent av intressenterna inom politik, kapitalmarknad och massmedia känner till bolaget väl, varav minst 60 procent känner till Vasakronan mycket väl. Årliga mätningar sker bland dessa tre intressentgrupper. Kunskapen hos målgrupperna är på en hög nivå. För 2003 uppgick resultatet till 97 respektive 73 procent. 6

STRATEGISK INRIKTNING Vasakronans kundrelation utgörs av en aktiv dialog där agerandet präglas av lyhördhet, flexibilitet och serviceanda. KUNDER Kan du tänka dig att hyra av Vasakronan igen? Ja, definitivt % Ja Mål 86% 100 MEDARBETARE Tycker du att ditt arbete har betydelse för att nå Vasakronans mål? Ja, definitivt % Ja Mål 95% 100 KAPITALMARKNAD, MEDIA, POLITIKER Känner du till Vasakronan? Ja, mycket väl % Ja, väl Mål 95% 100 80 80 80 60 60 60 40 40 40 20 20 20 99 00 01 02 03 99 00 01 02 03 99 00 01 02 03 Genom systematiska insatser har Vasakronan ökat kundlojaliteten under det senaste året. Medarbetarnas motivation ligger på en hög nivå och Vasakronan utsågs som femte bästa arbetsgivare i Sverige under 2003. Kapitalmarknadsdagar har genomförts sedan Vasakronan bildades. Vasakronan fick pris av Financial Hearings för bästa samspel i kapitalmarknadspresentation under 2003. 7

KUNDER Nöjda kunder grunden för lönsamhet Ett systematiskt kundvårdsarbete bygger förtroendefulla relationer. För andra året i rad toppade Vasakronan fastighetsbranschens NöjdKundIndex. Systematiskt kundvårdsarbete Vasakronan har sedan slutet av 1990- talet arbetat systematiskt med kundvård för att få nöjda och lojala kunder. Utgångspunkten är att bygga förtroendefulla relationer med alla kunderna och arbeta utifrån insikten att varje kund är unik. Lokaler har sällan ett egenvärde för kunderna. Men bra lokaler är en förutsättning för att medarbetarna ska trivas och att verksamheten blir effektiv. Vasakronan måste förstå kundens krav och förväntningar och kunna omforma denna insikt till handling. Konkret måste Vasakronan vara bäst på att hantera klagomål och fel, vara bäst på att ge kvalificerad service och kunna erbjuda de bästa tjänsterna. Kundvård handlar inte om engångsinsatser utan kräver systematik och uthållighet. Kundvårdsarbetet baseras på ett kvalitetstänkande som följer Utmärkelsen Svensk Kvalitet. Måldialog med samtliga kunder Medarbetare med kundansvar möter varje år kunderna i ett särskilt samtal, en så kallad måldialog. Här diskuteras främst kundernas framtida planer, Vasakronans utveckling och hur samarbetet ytterligare kan förbättras. Årligen mäts vad kunderna anser om företaget. Dessa interna enkäter har gjorts sedan 1995 och bryts ned på respektive marknadsområde. Resultaten diskuteras med kunderna och är underlag för ständiga förbättringar. Toppar NKI-mätning I fastighetsbranschens egen Nöjd- Kund Index-mätning, Fastighetsbarometern, kom Vasakronan på delad första plats 2003. Det var andra året i rad som Vasakronan kom överst på listan i mätningen. NKI är hyresgästernas betyg på hur nöjda de totalt sett är med sin hyresvärd. Det baseras på ett antal frågor om bland annat lokalernas läge, standard, inomhusklimat, image, service, hyra, felanmälan och klagomål. Enkäten omfattar 13 av de största fastig hetsföretagen i landet och startade 1997. Syftet är att finna sambanden mellan kvalitetsförbättringar och kundlojalitet. Vasakronan fick index 76 (av 100). Branschindex låg på 68. Hyresgäster De tio största hyresgästerna svarar för 28 (36) procent av hyresintäkterna. Största hyresgäster är SEB med 9 procent av hyresintäkterna, Polismyndigheten med 6 procent och Skattemyndigheten med 4 procent. Med de största hyresgästerna finns ett stort antal kontrakt med olika löptider och förhandlingsmotparter. Andelen statliga hyresgäster uppgår till 35 (33) procent av hyresintäkterna. NKI VASAKRONAN/BRANSCHEN 80 70 60 50 40 95 96 97 98 99 00 01 02 03 Vasakronan Branschgenomsnitt Vasakronan tillhör de företag som har mest nöjda kunder i fastighetsbranschen enligt NöjdKundIndex. 8

KUNDER NKI, NÖJDKUNDINDEX, FASTIGHETSBAROMETERN Hyresvärd 2003 2002 2001 Vasakronan 76 72 68 Hufvudstaden 76 71 71 Castellum 73 69 71 Systembolaget 73 John Mattson 72 68 Tornet 71 64 66 Platzer 70 65 65 AP Fastigheter 69 65 65 Aberdeen 68 57 62 Position Stockholm 67 67 Drott 66 65 61 Skandia/Jones Lange Lasalle 59 57 55 SEB 58 60 62 Branschindex 68 64 65 STÖRSTA HYRESGÄSTER 2003-12-31 Andel av hyres- Uthyrd area, Antal Antal intäkter, % 1 000 m 2 kontrakt motparter SEB 9 79 19 8 Polismyndigheten 6 137 18 7 Skattemyndigheten 4 77 9 5 Försvaret 3 76 7 2 Domstolsverket 3 49 12 3 Länsstyrelsen 2 31 5 3 Hilton/Scandic 1 48 3 2 Sony Ericsson 1 28 4 1 Statistiska Centralbyrån 1 19 1 1 Kriminalvårdsverket 1 15 7 2 Totalt, tio hyresgäster 28 559 85 34 Hyresgästmixen har förändrats sedan bolagets start för att få en bättre riskspridning i hyresgästportföljen. SEB är den största hyresgästen. Genom systematiska insatser för att förbättra kundservice och hantering av klagomål samt en stark image har Vasakronan behållit första platsen i NKI-Fastighetsbarometern. Ett väl utvecklat tjänsteutbud bidrar till att skapa ökad kundlojalitet. 9

KONKURRENTER Konkurrentjämförelse Stora förändringar i ägandet på svensk fastighetsmarknad. Utländska aktörer har köpt stora bestånd. Konkurrenter Konkurrenssituationen på den svenska fas tighetsmarknaden har förändrats kraftigt under de senaste åren. Utländs ka fastighetsinvesterare har köpt ett stort antal svenska fastighetsportföljer och de börsnoterade bolagen har strukturerat om sina portföljer. Omsättningen av svenska fastigheter har uppgått till cirka 90 miljarder kronor under 2003, varav utländska investerare stod för cirka 80 procent av förvärven. Under året har det startats betydligt färre ny- och ombyggnadsprojekt i Stockholm. De största bolagen inom kommersiella fastigheter är fortfarande Vasakronan, AP Fastigheter, Diligentia (Skandia) och Drott. Drott har aviserat att bolaget kommer att delas i två enheter. Fabege kommer att innehålla de kommersiella fastigheterna och Drott kommer att vara ett renodlat bostadsbolag. Flera av de börsnoterade bolagen genomgår en omstrukturering bland annat till följd av att de har värderats betydligt lägre än sina substansvärden. Drotts förändring är en följd av detta. Uppköp har skett av Tornet, Realia, Mandamus och Pandox. De största bland de utländska fastig hetsinvesterarna som köpt på den svenska marknaden är Blackstone Group, London & Regional, Crown North Corp, Whitehall Funds, GE Real Estate, Internationales Immobilien Institute, DEKA Immobilien Investment, CGI Commerz Grundbesitz Investmentgesellschaft och DB Real Estate Investement. Flertalet av affärerna som har gjorts baseras på större fastigheter med långa hyreskontrakt och relativt säkra kassa flöden. Många av de nya utländska aktörerna har valt att låta förvaltningsbolag sköta förvaltningen på entreprenad. Företag, till exempel Vasakronan, som har förvaltning och skötsel i egen regi har direktkontakt och närhet till kunden, vilket är en stark konkurrensfördel. I kampen om nya hyresgäster har nya konceptfastigheter utvecklats, där hyresgästerna fritt kan välja yta, standard och service. Dessutom erbjuds flexibel avtalsskrivning, som innebär att hyresavtalet kan förhandlas om under avtalets löptid. Trenden på marknaden är att de stora företagen väljer att koncentrera sina innehav ytterligare till storstäderna och att de internationella fastighetsinvesterarna fortsätter att öka sina innehav. Regionala bolag växer upp, till exempel Norrporten som under 2003 förvärvat fastigheter i ett flertal större regionstäder som Helsingborg, Linköping, Umeå och Uppsala. För fastighetsföretagen kan 2004 medföra svaga rörelseresultat då omförhandlingarna nu sker av kontrakt som tecknades under högkonjunkturen 1999 2001. 10

KONKURRENTER Uppgifter ur årsredovisningar 2002 HYRESINTÄKTER/DRIFTÖVERSKOTT MARKNADSVÄRDE /BOKFÖRT VÄRDE UTHYRBAR AREA, SVERIGE Mkr Driftöverskott Hyresintäkter Mkr Bokfört värde Marknadsvärde 1 000 m 2 Drott AP Fastigheter Diligentia (Skandia) Vasakronan 0 1 000 2 000 3 000 4 000 Drott AP Fastigheter Diligentia (Skandia) Vasakronan 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 Drott AP Fastigheter Diligentia (Skandia) Vasakronan 0 1 000 2 000 3 000 4 000 DIREKTAVKASTNING/TOTALAVKASTNING SOLIDITET RÄNTETÄCKNINGSGRAD % Totalavkastning Direktavkastning % ggr Drott Drott Drott AP Fastigheter AP Fastigheter AP Fastigheter Diligentia (Skandia) Diligentia (Skandia) Diligentia (Skandia) Vasakronan 0 1 2 3 4 5 6 7 Vasakronan 0 10 20 30 40 50 Vasakronan 0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 Uppgifter saknas för Diligentia (Skandia) avseende räntetäckningsgrad. Svenska fastigheter har varit attraktiva investeringsobjekt för främst utländska investerare under 2003. 11

MARKNADSVÄ RDERING Marknadsvärdering Marknadsvärdet har sjunkit i Stockholmsregionen och ökat i Göteborg, Malmö och Lund. Marknadsvärdet uppgick till 31,4 miljarder kronor. NewSec Analys och DTZ Värderingshuset genomförde vid årsskiftet 2003/ 2004 en marknadsvärdering av Vasakronans fastighetsbestånd. Fastigheterna har även vid de sex föregående årsskiftena värderats enligt samma grundläggande principer. Innan dess värderades det samlade fastighetsbeståndet i samband med köpet av fastigheterna från staten 1993. Marknadsvärdering Den externa värderingen har omfattat samtliga fastigheter. Marknadsvärdet för Vasakronans fastighetsbestånd bedömdes till 31,4 (34,1) miljarder kronor, en minskning med 2,7 miljarder kronor. Minskningen för jämförbart fastighetsbestånd uppgick till 0,8 miljarder kronor, (2 procent), varav investeringar utgör 0,4 miljarder kronor (2 procent) och marknadsvärdets förändring utgör 1,2 miljarder kronor ( 4 procent). Det bokförda värdet för fastighetsbeståndet inklusive pågående projekt uppgick till 21,8 (23,3) miljarder kronor. Det bedömda marknadsvärdet översteg det bokförda värdet med 9,6 miljarder kronor. De externa värderingarna har resulterat i att vissa enskilda fastigheter har ett bedömt marknadsvärde som understiger det bokförda med totalt 915 Mkr. Vasakronans huvudprincip är att nedskrivning sker för de fastigheter där bokfört värde överstiger marknadsvärdet. Alla fastighetsvärderingar är resultatet av värderares bedömning vid en bestämd tidpunkt och är därför behäftad med en viss osäkerhet. Denna osäkerhet anges med ett värdeintervall om cirka +/ 5 till 10 procent. Mot den bakgrunden gör Vasakronan nedskrivning till ett värdeintervall utgående från det bedömda marknadsvärdet +/ 5 procent. Om bokfört värde ligger inom detta värdeintervall sker ingen nedskrivning eller återföring av tidigare gjord nedskrivning. I vissa fall kan ett beräknat nyttjandevärde, om detta är högre än det bedömda marknadsvärdet, användas för att fastställa om nedskrivningsbehov föreligger. I bokslutet 2003 har nedskrivningar skett till ett värdeintervall utgående från det bedömda marknadsvärdet +/ 5 procent. Nedskrivningar har gjorts med 712 Mkr, vilket har belastat resultatet för 2003. BEDÖMT MARKNADSVÄRDE Kontrakterad Drift- Direkt- Marknads- Bokfört Mkr årshyra 1 överskott 2 avkastning, % 3 värde värde Stockholm City 408 286 5,7 5 004 3 874 Gamla Stan 43 33 6,3 526 360 Vasastan 129 100 6,2 1 609 1 172 Östermalm 472 346 6,2 5 545 3 235 Övriga innerstan 243 187 7,4 2 533 1 307 Norra Storstockholm 180 115 7,4 1 564 862 Södra Storstockholm 110 77 7,2 1 070 621 InfraCity/Kista 199 112 4,8 2 315 2 360 Uppsala 80 55 7,3 754 445 Göteborg 455 343 7,0 4 917 3 568 Malmö 395 264 5,7 4 595 3 061 Lund 90 66 6,9 962 587 Pågående arbeten 370 Total 2 804 1 984 6,3 31 394 21 822 Kostnad för lokal administration 111 Totalt 2 804 1 873 31 394 21 822 1 Samtliga gällande hyreskontrakt per 1 januari 2004 omräknade till helår. 2 Driftöverskott omräknat med gällande hyreskontrakt per 1 januari 2004. 3 Direktavkastning beräknat på marknadsvärde per 1 januari 2004. GEOGRAFISK ANALYS AV MARKNADSVÄRDEN JÄMFÖRBARA FASTIGHETER För- Investerat Nettoför- Mkr 2003 2002 ändring % 2002 ändring, % Stockholm 19 334 20 319 985 5 281 6 Göteborg 4 917 4 772 145 3 38 2 Malmö 4 594 4 532 62 1 59 0 Lund 962 908 54 6 27 3 Uppsala 794 849 55 6 5 7 Totalt 30 601 31 380 779 2 410 4 Vasakronans fastighetsbestånd för jämförbara fastigheter har minskat i värde med 0,8 miljarder kronor ( 2 procent) mellan 2002 och 2003, varav investeringar utgör 0,4 miljarder kronor (2 procent) och marknadsvärdeförändring utgör 1,2 miljarder kronor ( 4 procent). Det totala marknadsvärdet uppgick till 31,4 miljarder kronor. 12

MARKNADSVÄ RDERING I marknadsvärderingen ingår det bedömda värdet av detaljplanelagda byggrätter, men inga bedömda värden avseende potentiell exploateringsmark. Värderingsmetod Värdebedömningen har baserats på kassaflödeskalkyler. Prognostiserade driftöverskott, investeringar och restvärden har nuvärdeberäknats under en kalkylperiod av normalt fem år. Till grund för de beräknade framtida driftöverskotten ligger en analys av hyresavtal samt marknadsanalys. Marknadsanalysen ger förutsättningar för prognos om framtida kassaflöden i respektive fastighet. Kostnader för investeringar och underhåll har bedömts utifrån värderingsföretagens analyser och information från Vasakronan. För restvärdebedömningen har ett direktavkastningskrav, baserat på analyser av genomförda transaktioner och erfarenheter av marknadsutvecklingen, åsatts respektive fastighets driftöverskott vid kalkylperiodens slut. Marknadsbedömningarna har genomförts i enlighet med riktlinjer framtagna av Svenskt Fastighetsindex. I värdebedömningarna används en kalkylränta som baserats på följande makroekonomiska bedömning; den riskfria räntan definierad som den 5-åriga statsobligationsräntan, 4 procent genomsnittlig inflation 2 procent riskpremie för fastighetsinvestering cirka 2 7 procent beroende på läge, fastighetstyp, standard och hyressituation. Värderingsunderlag Underlag för NewSec Analys och DTZ Värderingshuset är de uppgifter Vasakronan lämnat om lokalhyreskontrakt, vakanta lokaler, löpande drift- och underhållskostnader samt planerade investeringar och större underhållsåtgärder. Uppgifter från värderingsföretagens marknadsdatabaser har legat till grund för bedömningar av marknadshyror, normala drift- och underhållskostnader, fastighetsmarknadens direktavkastningskrav samt utbud-/efterfrågesituation på hyresmarknaden i respektive ort. Även ortprisjämförelser har skett. Samtliga fastigheter har besiktigats. Ombesiktningar sker årligen för en tredjedel av fastigheterna för att fånga upp större för ändringar avseende ombyggnader, hyresgästanpassningar, med mera. Justerad balansräkning Värdet av ett fastighetsbolag grundar sig på många faktorer även om fastigheternas värde är det viktigaste. Andra poster i balansräkningen måste dock marknadsvärderas på samma sätt som fastigheterna: räntebärande skulder derivatinstrument pensionsåtaganden skattebelastning. I jämförelse med bokfört värde inklusive pågående arbeten på 21,8 miljarder kronor, ger detta ett övervärde på 9,6 miljarder kronor, varav 6,6 miljarder kronor återstår efter avdrag för uppskjuten skatt. En marknadsvärdering av räntebärande skulder och derivatinstrument vid årsskiftet 2003/2004 ger ett undervärde på 0,3 miljarder kronor. Övriga posters marknadsvärden överensstämmer med de värden som är redovisade i balansräkningen. Avkastning Vasakronans avkastningsmål är en avkastning på justerat eget kapital som motsvarar den riskfria räntan plus 5 procentenheter. Detta ska uppnås i genomsnitt över en konjunkturcykel. Den riskfria räntan definieras som räntan på en 5-årig statsobligation. För perioden 1993 2003 fordrades utöver lämnade utdelningar en värdestegring i justerat eget kapital om 4,0 miljarder kronor för att nå avkastningsmålet. För 2003 var avkastningsmålet 1,0 miljarder kronor. När Vasakronan bildades var eget kapital 6,5 miljarder kronor. För att nå avkastningsmålet krävdes att justerat eget Vasakronans fastighetsportfölj är likvid och har en förhållandevis låg priskänslighet. 13

MARKNADSVÄ RDERING kapital 2003 uppgick till 11,5 miljarder kronor. Utfallet blev att justerat eget kapital uppgick till 15,6 miljarder kronor. Detta innebär att förräntningen på eget kapital överstiger det uppsatta kravet med 4,1 miljarder kronor eller 36 procent. Portföljrisk Vasakronans anpassade strategi innebär att omsätta fastighetsportföljen och uppnå ökad avkastning. För att åstadkomma detta är det viktigt att fastigheterna har: hög likviditet kort säljtid, attraktiva för investerare låg priskänslighet möjlighet att realisera marknadsvärden inom rimlig säljtid, till exempel 12 månader. För att kunna göra en bedömning av fastigheters likviditet och priskänslighet har NewSec Analys utvecklat en ny modell för att mäta portföljrisken i ett fastighetsbestånd. Modellen bygger på en individuell bedömning av varje enskild fastighets priskänslighet. Bedömningsfaktorerna är definierade ur ett investerarperspektiv vilket innebär att de speglar de viktigaste faktorerna inför investerarnas val av förvärvsobjekt på den svenska marknaden. För varje fastighet görs en be dömning av olika faktorer, till exempel fastighetens läge, regionalt och lokalt, dess storlek relativt marknaden, fastighetstyp, lokalernas attraktivitet och standard, ägarform och användning. Den sammanlagda priskänsligheten för fastighetsportföljen fås genom en summering av de viktade nivåerna för de enskilda fastigheterna. Hänsyn tas då även till om fastighetsportföljen innehåller fler fastigheter på samma ort. Priskänsligheten anges i procent av marknadsvärdet. Beräkningen visar alltså inte hur stor risken är att man inte uppnår marknadsvärde vid en eventuell försäljning utan utgår från att risken finns och motsvarar en viss procent av fastighetens marknadsvärde. Analyser kan därefter göras dels för hela portföljen, men även för olika delbestånd eller segment, till exempel region, fastighetskategori, köpta/sålda fastigheter och planerade förvärv. Modellen visar också portföljlikviditeten, till exempel hur stor priskänsligheten är om hela eller delar av portföljen avyttras inom 12 månader. Detta är en bra bedömningsgrund för möjligheten att realisera marknadsvärden och för synen på beståndet som helhet samt jämförelser med andra bestånd. En analys av portföljrisk för fastigheter är ett bra underlag för bedömning av såväl likviditet/säljbarhet som priskänslighet vid en framtida försäljning. Vasakronans fastighetsportfölj är likvid och har en förhållandevis låg priskänslighet. DIREKTAVKASTNINGSKRAV, KONTOR BÄSTA LÄGE % 10 8 6 4 2 0 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 Stockholm Göteborg Malmö En av anledningarna till det stora utländska intresset för svenska fastigheter är den stora skillnaden mellan direktavkastning och ränta. JUSTERAD BALANSRÄKNING Enligt Övervärde/ Justerad Mdr kr Årsredovisning undervärde Balansräkning Byggnader och pågående projekt 21,8 9,6 31,4 Övriga anläggningstillgångar 3,1 3,1 Omsättningstillgångar 2,1 2,1 Summa tillgångar 27,0 9,6 36,6 Eget kapital 9,0 9,0 Värdeförändring 6,6 6,6 Summa eget kapital 9,0 6,6 15,6 Avsättningar 0,9 0,9 Räntebärande skulder 14,1 0,3 14,4 Icke räntebärande skulder 3,0 3,0 Skatt övervärde 2,7 2,7 Summa skulder 18,0 3,0 21,0 Summa eget kapital och skulder 27,0 9,6 36,6 Enligt marknadsvärderingen av fastighetsbeståndet finns ett övervärde på 9,6 miljarder kronor. Den justerade soliditeten uppgår till 43 procent. AVKASTNINGSMÅL OCH UTFALL FÖR JUSTERAT EGET KAPITAL 5-årig Avkastnings- Avkastning % statsobligation mål utfall 1993 8,0 13,0 1994 9,1 14,1 1995 9,9 14,9 1996 7,3 12,3 1997 5,7 10,7 1998 4,7 9,7 9,8 1999 4,5 9,5 18,1 2000 5,2 10,2 27,9 2001 4,7 9,7 5,2 2002 5,0 10,0 3,9 2003 4,0 9,0 4,7 KRAV PÅ VÄRDEFÖRÄNDRING AV AKTIEKAPITALET Mdr kr Eget kapital vid start 1/10 1993 6,5 Avkastningskrav och utdelning 1993 2002 4,0 Avkastningskrav 2003, 9,0 % 1,0 Beräknat justerat eget kapital för att nå avkastningskrav 11,5 Justerat eget kapital 31/12 2003 15,6 Differens 4,1 Vasakronan har sedan 1993 ökat det justerade egna kapitalet med 9,1 miljarder kronor. 14

MARKNADSVÄ RDERING Portföljrisk NewSec Analys har utvecklat en modell för att beräkna portföljrisken för ett fastighetsbestånd. Denna modell utgör ett komplement till traditionella värderingar och avkastningsmått för fastighetsportföljer. På detta sätt kan faktisk/värderad avkastning också jämföras med portföljrisken i ett bestånd. Portföljrisken redovisar fastigheternas likviditet i marknaden samt priskänslighet. En individuell beräkning görs för de in gående fastigheterna och resultatet redovisas i ett portföljriskdiagram i vilket likviditeten (normal säljtid, månader) redo visas på x-axeln, och priskänsligheten (% av marknadsvärdet) på y-axeln. Ur modellen kan också priskänslig heten avläsas för valda säljtider, till exempel hur stor är priskänsligheten om portföljen avyttras inom 12 månader. En analys av portföljrisken kan med hjälp av denna modell dels göras för olika segment (till exempel region/fastighetskategori) och dels för hela portföljen. Vasakronans delbestånd jämförs med en statistiskt sammansatt jämförelseportfölj för respektive delmarknad. VASAKRONAN TOTALT Priskänslighet, % 10 0 10 20 Likviditet 3 6 9 12 15 18 21 24 Normal säljtid, månader Vasakronan Riksportföljen, kontor 30 REGION STOCKHOLM REGION STORSTOCKHOLM-UPPSALA Priskänslighet, % 10 Likviditet Priskänslighet, % 10 Likviditet 0 10 Vasastaden Östermalm 3 6 9 12 15 18 21 24 City Gamla Stan Övr. innerstaden Normal säljtid, månader 0 10 3 6 9 12 15 18 21 24 Södra Storstockholm Uppsala Normal säljtid, månader Norra Storstockholm (inkl InfraCity) 20 20 30 Riksportföljen, kontor 30 Riksportföljen, kontor Region Stockholm Region Storstockholm-Uppsala REGION GÖTEBORG REGION ÖRESUND Priskänslighet, % 10 Likviditet Priskänslighet, % 10 Likviditet 0 10 3 6 9 12 15 18 21 24 Gbg Väst Gbg Öst Gullbergsvass Normal säljtid, månader 0 10 Malmö Nord Malmö Syd 3 6 9 12 15 18 21 24 Lund Normal säljtid, månader 20 20 30 Riksportföljen, kontor 30 Riksportföljen, kontor Region Göteborg Region Öresund 15

RISKER OCH MÖJLIGHETER Risker och möjligheter Efterfrågan på kontorslokaler speglar samhällsekonomin och påverkas främst av den ekonomiska tillväxten och utvecklingen av sysselsättningen. En turbulent marknadssituation påverkar självklart ett fastighetsföretag även om det finns begränsade möjligheter att på kort sikt påverka resultatet. Därför krävs lång framförhållning. Vasakronan har under de senaste åren förberett verksamheten på en betydligt sämre marknadssituation. Åtgärder har vidtagits som leder till ökad kundorientering, en förbättrad uthyrningsorganisation och stärkt varumärke. Tillväxt avgörande Efterfrågan på kontorslokaler påverkas främst av BNP-tillväxten och nedbruten på regioner, bruttoregionalprodukten, BRP. Vasakronan har koncentrerat verksamheten till storstadsregionerna där den långsiktiga tillväxten är högre än i övriga Sverige. Hyresintäkter Intäkterna påverkas av situationen på lokalhyresmarknaden även om det tar tid innan förändringarna får genomslag. I en nedåtgående marknad påverkas intäkterna negativt med fördröjning genom att intäkterna är bundna genom förhållandevis långa hyresavtal. Genomsnittlig löptid i kontraktsportföljen uppgick vid årsskiftet till 3,6 år och ungefär 15 20 procent av kontraktsportföljen omförhandlas årligen. De omförhandlade kontrakten börjar till stor del gälla under fjärde kvartalet. Detta innebär att cirka 95 procent av hyres intäkterna är kontrakterade när året börjar. Samtidigt kan koncentrationsstrategin till de tre storstadsregionerna, som Vasakronan genomfört, komma att medföra större svängningar i hyresnivåerna. Kontrakten har indexklausul som medger hyresjustering om konsumentprisindex har förändrats sedan föregående indexuppräkning alternativt sker årlig avräkning. En förändring av marknads hyran med 10 procent per 1 januari 2004 påverkar årets resultat med 10 Mkr. Vakansgrad En förändring av vakansgraden påverkar relativt snabbt intäkterna. Den ekonomiska vakansgraden uppgick vid årsskiftet till 10 procent vilket motsvarar ett hyresbortfall på 311 Mkr. Risken och därmed kostnaden för vakanser reduceras om Vasa kronan har nöjda kunder som fortsätter att hyra av företaget. En förändring av den ekonomiska vakansgraden med 1 procentenhet per 1 januari 2004 påverkar årets resultat med 30 Mkr. Hyresgäststruktur Hyror från statliga hyresgäster utgör 35 procent av hyresintäkterna. Generellt har hyresflöden från statliga hyresgäster en väsentligt lägre risknivå än från övriga hyresgäster. Statliga hyresgäster har normalt längre hyresavtal jämfört med andra hyresgäster och förorsakar inga kreditförluster. För 2003 uppgick Vasakronans kredit förluster till 3 Mkr. Största hyresgäst hos Vasakronan är SEB som representerar 9 procent av hyresintäkterna. De tio största hyresgästerna står för 28 procent av hyresintäkterna, varav 17 procentenheter är statliga hyresgäster. Omförhandlingsrisken med att ha stora hyresgäster reduceras av att Vasakronan har ett TILLVÄXT BRP, BRUTTOREGIONALPRODUKT 700 600 500 400 300 200 100 BRP 1 Mdr kr KÄNSLIGHETSANALYS (MKR) Årlig effekt vid förändring av 2004 2005 2006 Hyresintäkter ±1 % 1 5 5 Vakansgrad, hyra ±1 %-enhet 30 30 30 Driftkostnader ±1 % 6 6 6 Underhållskostnader ±1 % 2 2 2 Räntenivå +1 %-enhet 9 8 9 Fastighetsverksamheten är långsiktig. När hyresintäkter och räntenivå förändras påverkas Vasakronans resultat successivt under flera år. Förändringar i vakansgrad samt drift- och underhållskostnader slår dock igenom redan första året. 0 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 BRP Stockholm BRP Västra Götaland BRP Skåne Källa: SCB och Vasakronan 1 Bruttoregionalprodukten (BRP) är den regionala motsvarigheten till Bruttonationalprodukten (BNP). Alla regioners BRP summerar tillsammans upp till BNP. 16