ELESHULT 8:40,I NYHAMNSLÄGE,

KS/2014/562 GRANSKNINGSUTLÅTANDE DETALJPLAN FÖR ELESHULT 8:40,I NYHAMNSLÄGE, HÖGANÄS KOMMUN, SKÅNE LÄN ANTAGANDEHANDLING, 2015-08-13

BAKGRUND OCH SYFTE BAKGRUND 2013-09-30 inkom fastighetsägaren med en ansökan om planläggning med syfte att utöka byggrätten inom fastigheten Eleshult 8:40. Planavdelningen behandlade ansökan i Planutredning för Eleshult 8:40, Dnr KS/2013/812. Kommunstyrelsen beslutade den 17 december 2013, 72, att uppdra åt planavdelningen att genomföra planprocess för fastighet 8:40. Uppdraget omfattar endast fastigheten Eleshult 8:40. DETALJPLANENS SYFTE Detaljplanens syfte är att pröva lämpligheten att utöka byggrätten inom planområdet. Huvudidén med planförslaget är att möjliggöra utveckling av befintlig livsmedelsbutik genom tillbyggnader på vad som idag är prickmark. PLANARBETETS GÅNG PLANFÖRFARANDE OCH PLANPROCESSEN Detaljplanen för Eleshult 8:40 handläggs enligt enkelt planförfarande, dvs. granskningsskedet utgår. Planuppdraget har stöd i kommunens översiktsplan. Planen antas av kommunfullmäktige. PLANSAMRÅD Plansamråd genomfördes den 15 april till den 6 maj 2015. Underrättelse om samråd har skett genom utskick i enlighet med fastighetsförteckning och sändlista, annons i ortens lokaltidning Hallå, kommunens hemsida den 14 april 2015 samt annonsering på kommunens anslagstavla. Samrådsmöte hölls den 21 april 2015 i Nyhamnsskolans bibliotek. Sammanlagt deltog 22 personer och 3 tjänstemän (Madeleine Meiby, planarkitekt och ansvarig handläggare, Jenny Enbuske Elsmén, planarkitekt och Gustav Johnsson, planarkitekt) från kommunen. Vid mötet redogjordes planprocessen och planförslaget presenterades. Frågor och synpunkter under samrådsmötet handlade bland annat om: Att trafiken på intilliggande gator och parkering behöver styras upp. Delvis tar lastbilar och sopbilar stor plats i anspråk då de ska backa in i lastgården, delvis ställs privatbilar på Eleshultsvägen i anslutning till ICAs entré istället för på hänvisad parkering. Bland annat kom ett förslag om att flytta Peter Lundhs allé norrut för att förbättra trafikläget på platsen. Det verkar däremot finnas ett allmänt problem med olovliga trafikbeteenden i Nyhamnsläge som inte kontrolleras eller på annat sätt följs upp. Samtliga av deltagarna på mötet verkade väldigt positiva till att det händer något i orten och till att någon vill satsa på verksamheter här. Med hänvisning till översiktsplanen som nyligen varit ute på samråd var deltagarna intresserade av att få veta ifall en ny sträckning av väg 111 kommer att bli av eller inte. Frågan kring huruvida kommunen har några avsikter att skapa en samlingslokal i Nyhamnsläge väcktes. 2 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN

Många av de frågor som lyftes under samrådmötet ligger tyvärr utanför vad denna detaljplan kan påverka. Däremot är frågan kring hur trafiken ska fungera i anslutning till planområdet en viktig del i hur området kan fungera i framtiden. Samrådsförslaget möjliggör såväl en längre lastgård än befintlig som bättre möjligheter att undvika backrörelser vid lastning. Planförslaget erbjuder därmed ett mer trafiksäkert och bättre trafikflöde än befintlig situation. Ny placering av Peter Lundhs allé är inte önskvärt att ta med i detta planarbete eftersom det är ett större strategiskt ingrepp på området som bör behandlas i ett mer storskaligt perspektiv. Rörande icke önskvärda trafikbeteenden såsom olovlig parkering längs Eleshultsvägen är inte en planfråga utan behöver behandlas på en mer praktisk nivå. UNDERRÄTTELSE Inkomna synpunkter under samrådstiden resulterade i att ett underrättelseskede om två veckor infördes. Underrättelsen genomfördes den 24 juni till den 7 juli 2015. Underrättelse har skett till berörda sakägare och myndigheter genom utskick av samrådsredogörelse och reviderade planhandlingar i enlighet med fastighetsförteckning och sändlista. Under underrättelseskedet inkom Lantmäteriet med ett yttrande gällande plankartan och bestämmelser. Lantmäteriet anser att ett u-område bör markeras med prickmark och att planbeskrivningens text, kring en möjlig utökning av byggrätten inom u-området, följaktligen bör ses över. Trafikverket kom in med en ny bedömning gällande det byggnadsfria avståndet från väg 111. Trafikverket bedömer att ett avsteg från det byggnadsfria avståndet, enligt samrådsredogörelsen, kan accepteras. Underrättelseskedet har inte lett till några ändringar i detaljplaneförslaget. 3 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN

INKOMNA SYNPUNKTER UNDER SAMRÅD Under samrådstiden har 8 skrivelser inkommit. Nedan angivet datum i anslutning till skrivelsen står för den dag då den diarieförts i kommunen. I de fall yttranden innehåller synpunkter om planförslaget kommenteras detta med ställningstagande inför fortsatt planprocess. I de fall de inkomna samrådsyttrandena varit långa har ansvarig handläggare sammanställt en kortare version som beskriver huvuddragen i de inkomna synpunkterna. KOMMUN, REGION OCH STATLIGA MYNDIGHETER LÄNSSTYRELSEN (2015-04-24) har inget att erinra. LANTMÄTERIET (2015-04-27) har inte gjort någon fullständig genomgång av planförslaget utan främst tittat på genomförandefrågorna. Lantmäteriet vill belysa att de ser ett stort värde i att genomförandefrågorna redovisas på ett tydligt sätt i planhandlingarna, så att berörda fastighetsägare förstår vilka åtgärder som kan bli nödvändiga och vem som står för olika slag av kostnader. Efter telefonsamtal med Joakim Olsson, den 29 april 2015, förtydligades att Lantmäteriet anser att genomförandefrågorna för denna detaljplans framtagande har redovisats på ett tydligt sätt i planhandlingar. Lantmäteriet anser att det bör övervägas att i sin helhet ersätta den underliggande detaljplanen för att underlätta framtida administration. Det har även inkommit en planteknisk synpunkt från Lantmäteriet. Efter dialog med planhandläggaren har dock Lantmäteriet återtagit denna lämnade synpunkt och har inget ytterligare att erinra i ärendet. Intentionen att underlätta framtida administration, genom att ersätta den underliggande byggnadsplanen för Eleshult 8:1 m. fl. (4/76) i sin helhet, är god. Flera lager av detaljplaner som överlappar varandra är svårhanterligt såväl för myndigheter, kommuner och privatpersoner. Ett avvägande har gjorts och detaljplanen bedöms emellertid fortsättningsvis hanteras på det sätt som samrådshandlingarna redan föreslår. Det finns två anledningar till det beslutet: Första anledningen är med hänvisning till PBL 4 kap. 32 En detaljplan får inte omfatta ett större område än vad som behövs med hänsyn till planens syfte och genomförandetid, där den allmänna marken intill planområdet faller utanför detaljplanens syfte att utöka byggrätten inom fastighet Eleshult 8:40 för att möjliggöra utveckling av befintlig livsmedelsbutik. Den andra anledningen är att kommunen i nuläget har för avsikt att inom ett par år planlägga ett större område som berör just delar av fastigheterna Eleshult 1:6, 8:1, 1:39. Marken söder och väster om Eleshult 8:40 tillhör dessa fastigheter och passar i syfte och funktion bättre att hanteras i en sådan detaljplaneläggning. 4 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN

TeliaSonera Skanova Access AB (2015-04-30) berörs inte av rubricerat planförslag och har därför inget att invända. TRAFIKVERKET (2015-05-04) upplyser om att det utmed väg 111, som staten är väghållare för, gäller byggnadsfritt avstånd på 12 meter. Avståndet räknas från vägområdets gräns öster om väg 111, som efter mejlkontakt med Marinda Jönsson Norin på Trafikverket (se under diarienummer KS/2014/562-24) är fastställt till 0,5 meter öster om cykelvägens kant. Ytterligare upplyses om att väg 111, på aktuell sträcka, har en säkerhetszon om 3 meter från vägkant, där inga fysiska hinder i form av fasta oeftergivliga föremål får förekomma. Likaså får vegetation eller annan siktskymmande föremål endast placeras så att kravet på fri sikt uppfylls i anslutning till allmän väg. Eventuella behov av åtgärder på det statliga vägnätet och dess anslutningar, till följd av en exploatering, ska bekostas av kommunen och/ eller exploatören. Trafikverket förutsätter även att planområdet i sin helhet planeras och utformas så att riksdagens fastställda riktlinjer för trafikbuller inte överstigs. De nödvändiga åtgärder som kan krävas ska bekostas av kommunen och/ eller exploatören. Säkerhetszonen och kravet på fri sikt bedöms uppfyllas. Trafikverkets förväntningar på kommun och exploatör rörande trafikökningar orsakat av planförslaget samt utformning av planområde för att möta riksdagens riktlinjer för trafikbuller är noterade. Riktvärden för trafikbuller, enligt regeringens proposition 1996/97:53, ligger till grund för planeringen. Planförslagets genomförande bedöms inte påverkas negativt av buller. Den ökning av trafik som planförslagets genomförande kan innebära förutsätts också ligga inom ramen för riktvärden. Att anpassa planförslaget efter det byggnadsfria avståndet om 12 meter från väg 111:s vägområdesgräns innebär att byggrätten inom planområdet måste minska med cirka 3,5 meter längs västra fastighetsgränsen. Detta innebär att byggrätten skulle minska med 120 m 2, vilket tyvärr går emot fastighetsägarens tankar om framtida utbyggnadsmöjligheter. Eftersom kommunen önskar bibehålla och värna om servicen i bland annat just Nyhamnsläge har en avvägning mellan intressen fått göras. Denna avvägning har inte lett till en ändring av byggrättens utsträckning västerut. Anledningen är följande: I Nyhamnsläge, ligger nästan hälften av bebyggelsen längs väg 111 på ett avstånd från <5 meter till cirka 10 meter från berörd vägområdesgräns. Exempelvis ligger bebyggelse 50 meter nordväst från planområdet på ett avstånd om cirka 7 meter från väg 111:s vägområdesgräns och 9,5 meter från själva bilvägens kant. Ett avsteg från det byggnadsfria avståndet, som i detta fall innebär ett avstånd om 8,8 meter till 10 meter till väg 111:s vägområdesgräns men däremot 16 meter till själva bilvägens kant, bedöms som ett väldigt litet avsteg i förhållande till omkringliggande bebyggelses utformning. REGION SKÅNE, Regionala utvecklingsnämnden (2015-05-05) har inga synpunkter utifrån det regionala utvecklingsansvaret. RÄDDNINGSTJÄNSTEN (2015-05-04) har inget att erinra under förutsättning att: Tillgängligheten för räddningstjänstens fordon säkerställs. 5 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN

Kontakt tas med Räddningstjänsten vid en eventuell utbyggnad av vattenledningsnätet för strategisk placering av brandposter i området. Kravet på tillgänglighet för räddningstjänstens fordon bedöms säkerställt. Önskan om kontakt i samband med eventuell utbyggnad av vattenledningsnätet är noterat av såväl planavdelningen på Samhällsbyggnadsförvaltningen som VA- avdelningen på Teknik- och fastighetsförvaltningen. E.ON. Gas Sverige AB (2015-05-05) har inget att erinra. De vill däremot upplysningsvis nämna att de har en distributionsledning för natur- och biogas i den västra sidan om planområdet. E.ON Gas bedömer att denna inte kommer att påverkas, men ifall man skulle vara i närheten och gräva så måste deras områdeshandläggare kontaktas. Teknik- och fastighetsförvaltningen (2015-05-11) har följande synpunkter: Teknisk försörjning / Dagvattenhantering (s13), Fastigheten har kommunal dagvattenanslutning. Teknisk försörjning / Dagvattenhantering (s15):utökade ytor kan anslutas till befintlig dagvattenanslutning.(dvs Liknande text som under Teknisk försörjning / Vatten och avlopp, s13) Allmänna VA-ledningar genom Eleshult 8:40 bör skyddas med exempelvis u-område eller annat skydd för att säkra framtida åtkomst. Planbeskrivningen ändras efter Teknik- och fastighetsförvaltningens önskningar. Med ett u-område uppmärksammas risker som grävande i detta område kan innebära i nuläget samt tydliggör huvudmannaskap och rättigheter inom fastigheten. Plankartan ändras genom att ett u-område läggs över befintliga allmänna VA- ledningar för att säkra åtkomst. U-området omfattar endast befintliga ledningar samt en buffertzon om ca 3 m längs båda sidor utmed ledningarna. Prickmarken bedöms inte längre fylla någon funktion utan tas bort. Under förutsättningen att fastighetsägaren flyttar befintliga ledningar kan därmed även denna del som omfattas av u-området bebyggas. Kostnader vid flytt av ledningar regleras i exploateringsavtal. SAKÄGARE Inga yttranden har kommit in från sakägare. 6 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN

ÄNDRINGAR AV PLANFÖRSLAG EFTER SAMRÅD Tre inkomna skrivelser innehåller synpunkter på förslaget. Skrivelser från Lantmäteriet, Trafikverket och Teknik- och fastighetsförvaltningen i Höganäs kommun innehåller synpunkter på förslaget. Dessa synpunkter har bemötts ovan med kommentarer. Synpunkter från 1 har föranlett en omarbetning av planförslaget. Sammanfattningsvis har planförslaget ändrats enligt följande: Ett u-område läggs över befintliga allmänna VA- ledningar för att säkra åtkomst. U- området omfattar endast befintliga ledningar samt en buffertzon om ca 3 m längs båda sidor utmed ledningarna. Prickmark i samrådsförslaget som inte längre bedöms fylla någon funktion tas bort. Under förutsättningen att fastighetsägaren flyttar befintliga ledningar kan därmed även denna del som omfattas av u-området bebyggas. Kostnader vid flytt av ledningar regleras i exploateringsavtal. FÖLJANDE SAKÄGARE HAR INTE FÅTT SINA SYNPUNKTER TILLGODOSEDDA: Lantmäteriet Trafikverket FRÅGOR SOM INTE BLIVIT TILLGODOSEDDA ÄR FÖLJANDE: Lantmäteriet anser att det bör övervägas att i sin helhet ersätta den underliggande detaljplanen för att underlätta framtida administration. Väg 111:s byggnadsfria avstånd om 12 meter från vägområdesgräns ska återspeglas i plankartan. 7 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN

INKOMNA SYNPUNKTER UNDER UNDERRÄTTELSESKEDET Under underrättelseskedet har 5 skrivelser inkommit. Nedan angivet datum i anslutning till skrivelsen står för den dag då den diarieförts i kommunen. I de fall yttranden innehåller synpunkter om planförslaget kommenteras detta med ställningstagande inför fortsatt planprocess. I de fall de inkomna yttrandena varit långa har ansvarig handläggare sammanställt en kortare version som beskriver huvuddragen i de inkomna synpunkterna. KOMMUN, REGION OCH STATLIGA MYNDIGHETER LÄNSSTYRELSEN (2015-07-07) har inget att erinra. LANTMÄTERIET (2015-07-01) har inte gjort någon fullständig genomgång av planförslaget utan främst tittat på genomförandefrågorna. Lantmäteriet vill belysa följande frågor: Plankarta och bestämmelser Det u-område som är utlagt i plankartan bör även markeras med prickmark för att förtydliga att området inte är avsett att bebyggas. Den angivelse som finns i planbeskrivningen under rubriken konsekvenser för fastigheten Eleshult 8:40 bör ses över. Där anges att byggrätten kan utökas inom del av u-området. Kommunen är införstådd med syftet att kombinera ett u-område med prickmark för att tydliggöra intentioner inför bygglovsansökan. Anledningen till att så inte görs i denna plan är för att i största mån verka för en detaljplan som är flexibel och som håller på lång sikt. På detta sätt bedömer vi att handläggningsbehovet inom kommunen blir mindre och fastighetsägarens utgifter likaså. I kontakt med Lantmäteriet har andra alternativ än u-område diskuterats. Vi anser däremot att det är en risk att, i bygglovsskedet, missa befintliga ledningar(ifall dessa inte flyttats) ifall dessa inte tydliggörs i plankartan. I samförstånd med Höganäs kommuns bygglovsavdelning har därför detta utförande ansetts som mest säkert. TRAFIKVERKET (2015-06-24) kom in med en ny bedömning gällande det byggnadsfria avståndet från väg 111. Trafikverket har i övrigt inget ytterligare att erinra. RÄDDNINGSTJÄNSTEN (2015-06-25) har inget ytterligare att erinra. TEKNIK- OCH FASTIGHETSFÖRVALTNINGEN (2015-07-01) har inget ytterligare att erinra. SAKÄGARE Inga yttranden har kommit in från sakägare. 8 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN

KVARSTÅENDE ERINRINGAR Det finns inga kvarstående synpunkter från tidigare skeden av planarbetet som avser det aktuella planområdet. Under underrättelseskedet har däremot synpunkter från Lantmäteriet inkommit som inte tillgodoses inför antagande. Planförslaget kvarstår oförändrat till sin helhet med endast mindre redaktionella ändringar inför antagande. KVARSTÅENDE ERINGRINGAR Följande bedömda sakägare har inte fått sina synpunkter tillgodosedda inför antagande: Antagande Lantmäteriet Frågor som inte blivit tillgodosedda är följande inför antagande Lantmäteriet anser att ett u-område bör markeras med prickmark och att planbeskrivningens text, kring en möjlig utökning av byggrätten inom u- området, följaktligen bör ses över. 9 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN, HÖGANÄS KOMMUN