Förslag till ändring av stadsplanen och tomtindelningen för stadsdelen Norrböle, kvarter 6, tomt 11 och kvarter 16, tomt 1, del av gatuområdet 21K jämte Dalkarby by, del av lägenheten Rnr 4:61 samt tomtindelning för stadsdelen Norrböle, kvarter 6, tomt 14 och kvarter 16, tomt 2 (Stplnr 1030) Norrbölevägen 14 och 21 (till SUN) Dnr Stds 104/2013, SUN 6/2013 Stadsutvecklingsnämnden 44, 13.05.2013 Bilagor: Ansökan om stadsplaneändring av stadsplan för tomterna Norrböle-6-11 och Norrböle-16-1, Mariehamns Energi Ab, 05.04.2013;A SUN 44 Anhållan om sammanslagning av arrendetomter; Mariehamns Energi, IN 14, 19.2.2013; B SUN 44 Förslag till utbyggnad av Norrböle-11-6, Norrböle-16-1 och mellanliggande gatuområde, samhällstekniska avdelningen, 07.02.2013; C SUN 44 Förslag till ändring av stadsplanen och tomtindelningen för stadsdelen Norrböle, kvarter 6, tomt 11 och kvarter 16, tomt 1, del av gatuområdet 21K jämte Dalkarby by, del av lägenheten Rnr 4:61 samt tomtindelning för stadsdelen Norrböle, kvarter 6, tomt 14 och kvarter 16, tomt 2 (Stplnr 1030), 29.04.2013; D SUN 44 Planbeskrivning, stadsplan nr 1030, 29.04.2013; E SUN 44 Tomtindelning, stadsplan nr 1030, 29.04.2013; F SUN 44 Ansökan Med motivet att lösa det akuta behov som Mariehamns Energi har för att kunna bygga ut kapaciteten för produktion av fjärrvärme anhåller sökanden om att förstora tomten Norrböle-6-11 norrut och minska tomt Norrböle-16-1 söderut i motsvarande grad så att omfattningen av befintligt gatuområde mellan tomterna kvarstår. Sökanden önskar maximal byggnadsrätt och informerar gällande antal våningar att pannanläggningen byggs i princip i en våning och att takhöjden bör vara minst 16 m och höjden för skorstenen minst 40 m. Bakgrund Gällande stadsplaner De gällande stadsplanerna för planområdet är från år 1966, 1991 och 2006. Markanvändningen för tomt Norrböle-6-11 är F, kvartersområde för
småindustri-, affärs-, fabriks-, upplags- och hantverksbyggnader. För verksamhetens kontinuerliga drift får en bostadslägenhet inrymmas på tomt. och för tomt Norrböle-16-1 ES, Kvartersområde för byggnader och anläggningar för samhällsteknisk försörjning. Markanvändningen för området mellan tomterna är T, trafikområde och för parkområdet väster om tomt Norrböle-16-1 är PT, Parkområde. Inom området får tomt- och väganslutningar utbyggas. Stora delar av tomterna får bebyggas med byggnader i högst två våningar till en högsta höjd av 9 m till taknock. På tomt Norrböle- 16-1 får en 40 m hög skorsten uppföras efter prövning av byggnadsnämnden. Arealen för tomten Norrböle-6-11 är 2.117 m² med exploateringstalet 0.5. Arealen för tomten Norrböle-16-1 är 1.137 m² med byggnadsrätten 570 m² våningsyta vilket ger exploateringstalet 0.5. Generalplan Enligt generalplanen stipuleras markanvändningen till F, område för industri- och lagerbyggnader och till R, rekreationsområde, antalet våningar till II - II och exploateringstalet till 0.6. Stadsarkitektkansliet konstaterar Sökanden önskar införliva ett ca 7,5 m brett vägområde till sin tomt Norrböle-6-11 och minska sin tomt Norrböle-16-1 med ett 3 m brett område så att gatuområdets bredd mellan tomterna blir 12,5 m. Sökanden önskar att den nya stadsplanen möjliggör att den på den nya tomten i kvarter 11 får byggas byggnader men en byggnadshöjd om minst 16 m för delar av byggnad och en skorstenshöjd om minst 40 m. Sökanden har före inlämnade av planändringsansökan fört diskussioner med infrastruktursektorn. Infrastruktursektorns samhällstekniska avdelning har tagit fram ett förslag hur tomterna kan ändras så att befintliga ledningar i gatuområdet inte berörs. Förslaget innebär att gatuområdets bredd skall vara 13,5 m och att tomt Norrböle-11-6 därmed kan utökas med högst 6,5 m. Stadsarkitektkansliet konstaterar att när tomt Norrböle-16-1 planlades innebar planändringen en avvikelse från delgeneralplanen för norra staden och från förslaget till generalplan. Avvikelsen har alltså behandlats av fullmäktige då varför den nu aktuella planändringen inte avviker från generalplanen. Det område som införlivas är gatumark inom industriområdets markanvändning enligt generalplanen och innebär ingen avvikelse. För att säkerställa stadens ledningsnät bör de nya tomternas utformning vid planändringen utgå från samhällstekniska avdelningens skiss, daterad 07.02.2013. Mariehamns Energi har sökt en ny plats för sin verksamhet men staden har tyvärr inte kunnat anvisa någon plats. För att kunna realisera den nödvändiga utbyggnaden har företaget därför övertagit arrendet för den aktuella industritomten, Norrböle-6-11. Mariehamns Energis verksamhet av samhällstekniks försörjning som fjärrvärmedistributör avviker från gängse bruk av industritomt. Detta bör anges i markanvändningen genom att den kunde ändras från F till ES för tomt Norrböle-6-11. Verksamhetens behov av högre skorstenshöjd och höga byggnadsfasader bör möjliggöras i bestämmelser. Tomten ligger i norra delen av kvarteret varför avvikelsen i stadsbilden inte blir störande. Avståndet till närmaste egnahemstomt i Österbacka är ca 50 m och det mellanliggande parkområdet fungerar redan idag som buffertzon.
Till planförslaget kunde införas bestämmelse om tomtindelning så att tomtindelningen kan ställas ut samtidigt som planförslaget ställs ut. Parkområdet PT är medtagen i planområdet enbart av plantekniska skäl. Inga ändringar föreslås. Planutkast Tomt Norrböle-16-1 minskas med ett 3 m brett område från den södra tomtgränsen motsvarande 120 m². Den nya tomtens areal är 1.017 m² och tomtnumret ändras till nr 2. Till tomt Norrböle-6-11 infogas mot norr och väster ett 6,5 m brett område motsvarande 649 m² från Norrböle- och Skoggshyddsvägens gatuområden med markanvändningen T. Den nya tomtens areal är 2.766 m² och tomtnumret ändras till nr 14. Markanvändningen för parkområdet PT och trafikområdet T kvarstår såsom i gällande plan. Markanvändningen för tomt Norrböle-16-2 kvarstår såsom i gällande stadsplan som ES, Kvartersområde för byggnader och anläggningar för samhällsteknisk försörjning. Markanvändningen för tomt Norrböle-6-14 ändras från F, kvartersområde för småindustri-, affärs-, fabriks-, upplagsoch hantverksbyggnader. För verksamhetens kontinuerliga drift får en bostadslägenhet inrymmas på tomt. till ES, Kvartersområde för byggnader och anläggningar för samhällsteknisk försörjning. Möjlighet för en bostadslägenhet för verksamhetens kontinuerliga drift utgår för båda tomterna. Exploateringstalet ändras från 0.5 till 0.6 vilket innebär att för tomt Norrböle-16-2 ändras byggnadsrätten från 570 m² våningsyta till 610 m² våningsyta och för tomt Norrböle-6-14 ändras byggnadsrätten från 1060 m² våningsyta till 1.660 m² våningsyta. Byggnadsytan för tomt Norrböle-16-2 ändras så att avståndet till tomtgränserna är samma som i gällande plan. Byggnadsytan för tomt Norrböle-6-14 ändras så att tomtgränsen mot Norrbölevägen minskas från 4 m till 3 m. För övrigt är avståndet till tomtgränserna samma som i gällande plan. För tomt Norrböle-16-2 utgår på plankartan angivelsen av antalet våningar, II. Möjligheten att bygga en 40 m hög skorsten som gäller för tomt Norrböle-16-1 kvarstår för tomt nr 2 såsom även möjligheten att bygga byggnad till en högsta höjd av 9 m till taknock. För tomt Norrböle-6-14 införs möjligheten att bygga byggnad till en högsta höjd av 16 m till taknock och möjligheten att bygga en 40 m hög skorsten. Bestämmelsetext i gällande planer kopplat till hanteringen av dagvattnet och hur obebyggd tomtyta får hanteras ändras från Av den obebyggda tomtmarken får högst hälften användas såsom upplag. Tomtytor som inte används för byggnation, behovsprövad parkering eller infart skall iordningställas som grönområde och planteras. Upplag på tomt tillåts inte. Av tomtmarkens yta får högst 50% asfalteras. I procentandelen inräknas byggnadens grundareal. Byggnadsnämnden kan av särskilda skäl bevilja undantag från bestämmelsen. till Ytvattenavrinning från tomt skall fördröjas genom infiltrering och/eller att hårdgjorda ytor begränsas och/eller att fördröjningsmagasin under parkeringsytorna anläggs och/eller sedumtak anläggs. Åtgärderna skall genomföras i enlighet med stadens direktiv. För övrigt moderniseras bestämmelserna.
Bestämmelse om tomtindelning införs. Tomtindelningen ingår som en del av stadsplanen och bifogas i planförslagsskedet. Tomten 478-21-6-14 har en areal om 2.766 m² och e-talet 0.6 och tomten 478-21-16-2 har en areal om 1.017 m² och e-talet 0.6. Övrigt Stadsarkitektkansliets bedömning är att den sökta ändringen följer generalplanens intentioner vad gäller markanvändning, antal våningar och exploateringstal varför ärendet behandlas som en enkel planprocess. Stadsarkitektkansliet bedömer att det framtagna planförslaget har ringa verkan och därför är ett samrådförfarande enligt lagen under beredningsskedet inte ändamålsenligt. Ett framtaget planförslag och planbeskrivning ställs ut i 14 dagar. Stadsarkitektens förslag: Stadsutvecklingsnämnden godkänner förslaget till ändring av stadsplanen och tomtindelningen för stadsdelen Norrböle, kvarter 6, tomt 11 och kvarter 16, tomt 1, del av gatuområdet 21K jämte Dalkarby by, del av lägenheten Rnr 4:61 samt tomtindelning för stadsdelen Norrböle, kvarter 6, tomt 14 och kvarter 16, tomt 2 (Stplnr 1030) av den 29.04.2013 och planbeskrivning av den 29.04.2013. Ärendet föreslås justerat omedelbart. Beslut: Rauli Lehtinen föreslår understödd av ordf. Donny Isaksson att ärendet återremitteras för en miljöutredning för effekter gällande rök -och sotnedfall samt luftkvalitet, med t.ex meteorologisk kalkylmodell samt önskar att nämnden arrangerar ett infomöte för närboende. Vid förrättad omröstning mellan stadsarkitektens förslag och Rauli Lehtinens förslag röstar Tomas Sundberg, Peter Enberg för stadsarkitektens förslag och ordf. Donny Isaksson, Rauli Lehtinen och Marita Karlsson för Rauli Lehtinens förslag. Konstateras sålunda att nämnden omfattar Rauli Lehtinens förslag. Stadsutvecklingsnämnden 61, 02.09.2013 Bilagor: Utredning Heating plant air dispersion and deposition model, PÖYRY rapport 16X171964, 17.7.2013; G SUN 61 Förslag till ändring av stadsplanen och tomtindelningen för stadsdelen Norrböle, kvarter 6, tomt 11 och kvarter 16, tomt 1, del av gatuområdet 21K jämte Dalkarby by, del av lägenheten Rnr 4:61 samt tomtindelning för stadsdelen Norrböle, kvarter 6, tomt 14 och kvarter 16, tomt 2 (Stplnr 1030), 28.08.2013; H SUN 61 Planbeskrivning, stadsplan nr 1030, 28.08.2013; I SUN 61 Tomtindelning, stadsplan nr 1030, 28.08.2013; J SUN 61 Sökanden har tillsammans med konsult tagit fram en utredning som visar miljökonsekvenserna med den planerade biobränslepannan med en 40 m hög skorsten. I utredningen konstateras att utgående från värsta scenario såsom att pannan används årets alla timmar till max effekt, meteorologiska data från Mariehamns flygfält, lokal topografi och sämsta möjliga väder är spridningen
och utsläpp från biobränslepannan lägre än rådande bestämmelser för luftkvalitet. Stadsarkitektkansliets bedömning är att miljöutredningen visar att den höjd om 40 m som stadsplaneförslaget medger att skorstenen får byggas är tillräcklig för att uppfylla de luftkvalitetskrav som gäller idag. Planändringen följer generalplanens intentioner och skapar inte oskäliga olägenheter för grannskapet varför frågan om infomöte bör ånyo diskuteras i nämnden. Stadens miljösamordnare har informerat stadsarkitektkansliet att då den planerade anläggningen är 10 MW och underskrider således 300 MW vilket är kravet för miljökonsekvensbedömning (MKB) enligt åländsk lagstiftning. Dock har ÅMHM rätt att begära MKB i enskilda fall men enligt stadens miljösamordnare är detta osannolikt. VD för Mariehamns Energi informerar vid nämndens möte. Stadsarkitektens förslag: Stadsutvecklingsnämnden godkänner förslaget till ändring av stadsplanen och tomtindelningen för stadsdelen Norrböle, kvarter 6, tomt 11 och kvarter 16, tomt 1, del av gatuområdet 21K jämte Dalkarby by, del av lägenheten Rnr 4:61 samt tomtindelning för stadsdelen Norrböle, kvarter 6, tomt 14 och kvarter 16, tomt 2 (Stplnr 1030) av den 28.08.2013 och planbeskrivning av den 28.08.2013. Ärendet föreslås justerat omedelbart. Beslut: Förslaget godkänns med smärre justering. Rauli Lehtinen föreslår att under rubriken Taktyp införs bestämmelsen Taken skall vid behov förses med konstruktioner som förhindrar häckning av mås- och kråkfåglar. Förslaget vann inget understöd varför det förfaller. Rauli Lehtinen inlämnar skriftlig reservation. Ärendet justeras omedelbart. Bilagor: Förslag till ändring av stadsplanen och tomtindelningen för stadsdelen Norrböle, kvarter 6, tomt 11 och kvarter 16, tomt 1, del av gatuområdet 21K jämte Dalkarby by, del av lägenheten Rnr 4:61 samt tomtindelning för stadsdelen Norrböle, kvarter 6, tomt 14 och kvarter 16, tomt 2 (Stplnr 1030), 02.09.2013; K SUN 61 Planbeskrivning, stadsplan nr 1030, 02.09.2013; L SUN 61 Tomtindelning, stadsplan nr 1030, 02.09.2013; M SUN 61 Reservation RL, 2.9.2013; N SUN 61 Stadsutvecklingsnämnden 74, 30.09.2013 Bilagor: Anmärkning, 16.09.2013; O SUN 74 Bemötande av anmärkning; Mariehamns Energi Ab gm. Henning Lindström, 20.09.2013; P SUN 74 Anmärkning, 29.09.2013; Q SUN 74 Under utställningstiden 16-30.09.2013 har två anmärkningar inkommit.
Anmärkningar I anmärkningarna framförs följande + Avståndet till bostadsområdet är för kort. Fjärrvärmebyggnadens dimensioner är oproportionerligt stora jämfört med egnahemmen och till byggnader på intilliggande industritomter. + Buller från verksamheten efter kl 17 stör samt buller, damm, avgaser från ökad trafik stör. + Utsläpp och luftburna partiklar är schablonmässigt kalkylerade mot allmänna normer som är lindrigare än de ÅMHM tillämpar. + Krav ställs att en regelrätt miljökonsekvensbedömning genomförs. Stadsarkitektkansliets bemötande Stadsarkitektkansliet har bett Mariehamns Energi att ge sina synpunkter med anledning av anmärkningen. Utgående från Mariehamns Energis bemötande kan stadsarkitektkansliet notera att avståndet mellan närmaste egnahemstomt i Österbacka och byggrutan för anläggningen är 58 m, att anläggningen inte kommer att synas från Österbacka, att transporterna till anläggningen är högst 4 per dygn och inte sker under helgerna samt att de krav som ÅMHM kommer att ställa skall uppfyllas vad gäller utsläpp, partiklar och buller. Stadsarkitektkansliet har varit i kontakt med ÅMHM gm. miljöinspektör Michael Stjernfelt som konstaterar att miljöprövningen för den aktuella anläggningen sker utgående från gällande lagstiftning genom ett miljötillstånd inför byggandet av anläggningen. ÅMHM utgår från de riktvärden som används i Sverige och som är något strängare än de i Finland. Miljötillståndet reglerar partiklar och ger villkor för buller som verksamheten och transporterna till verksamheten alstrar. I planskedet kan markanvändningen / verksamheten och verksamhetens påverkan redovisas i analyser såsom den som framtagits. Vid miljöprövningsprocessen kan alla yttra sig om ansökan inom given tidsram vilket meddelas på ÅMHM:s anslagstavla och i lokal tidning och när beslut om miljötillstånd tagits informeras de som ÅMHM anser berörda. Besvär gällande miljötillståndsbeslut lämnas till Ålands förvaltningsdomstol. Att givet miljötillstånd efterföljs kontrolleras upp av ÅMHM i sådan tidsintervall som en riskbedömning anger. I grund och botten sker uppföljningen i form av egenkontroll som ÅMHM tar del av. I vissa fall är uppföljning baserat på klagomål. Stadsarkitektkansliets bedömning är att det parkområde, PN parkmark som skall bevaras i naturligt tillstånd, mellan industriområdet och Österbacka är en viktig buffertzon med bl.a. betydelse som bullerdämpande. Trafiken som anläggningen alstrar kommer inte att ske via bostadsgator. Anmärkningarna föranleder inte ändringar i planförslaget. Stadsarkitektens förslag: Stadsutvecklingsnämnden vidhåller sitt tidigare beslut 61, 02.09.2013 och godkänner förslaget till ändring av stadsplanen och tomtindelningen för stadsdelen Norrböle, kvarter 6, tomt 11 och kvarter 16, tomt 1, del av gatuområdet 21K jämte Dalkarby by, del av lägenheten Rnr 4:61 samt tomtindelning för stadsdelen Norrböle, kvarter 6, tomt 14 och kvarter 16, tomt 2 (Stplnr 1030) av den 02.09.2013 och planbeskrivning av den 02.09.2013.
Beslut: Rauli Lehtinen föreslår understödd av ordf. Donny Isaksson att stadsutvecklingsnämnden förordar att staden arrangerar miljökonsekvensbedömning enligt Österbackaboendes förslag. Enligt 7 i Landskapsförordning (2000:10) om miljöberättelser och miljökonsekvensbedömningar uppfyller ärendet kraven för miljökonsekvensbedömning i enskilda ärenden. Det planerade fjärrvärmeverket kan antas medföra miljö- och hälsoeffekter av betydelse för boende i Österbacka. Projektets karaktäristiska egenskaper, lokalisering samt miljö- och hälsoeffekternas karaktäristiska egenskaper uppfyller kriterierna ställda i 7. Vid förrättad omröstning mellan stadsarkitektens förslag och Rauli Lehtinens förslag röstar Rauli Lehtinen och ordf. Donny Isaksson för Rauli Lehtinens förslag samt Peter Enberg, Yvonne Aspholm och Marita Karlsson för stadsarkitektens förslag. Pia Karlsson lade ned sin röst. Konstateras sålunda att stadsutvecklingsnämnden omfattar stadsarkitektens förslag. Ordf. Donny Isaksson och Rauli Lehtinen reserverar sig mot beslutet. Stadsstyrelsen 288, 10.10.2013 Skrivelse; R Stds 288 Anhållan om MKB; S Stds 288 Efter stadsutvecklingsnämndens möte har inkommit en skrivelse. Se bilaga R. Därtill har inkommit en anhållan om MKB. Anhållan har Konstateras att förslaget till stadsplanen i sig inte definierar verksamheten närmare än genom att definiera området som ES, dvs. kvartersområde för byggnader och anläggningar för samhällsteknisk försörjning. Planbeslutet som sådant möjliggör olika verksamheter med olika miljöpåverkan. Behovet av miljöprövning och miljökonsekvensbedömning av specifika verksamheter möts av speciallagstiftning på sätt som framgår ovan. Av förvaltningsstadgan 48 framgår att det ankommer på stadsstyrelsen att besluta om godkännande av enkla stadsplaner i de fall beslutanderätten inte överförts till nämnd eller tjänsteinnehavare. Beslutanderätt i fråga om stadsplaner som har föranlett skriftliga synpunkter under den lagstadgade utställningstiden har inte överförts. Stadsdirektörens förslag: Stadsstyrelsen antar förslaget till ändring av stadsplanen och tomtindelningen för stadsdelen Norrböle, kvarter 6, tomt 11 och kvarter 16, tomt 1, del av gatuområdet 21K jämte Dalkarby by, del av lägenheten Rnr 4:61 samt tomtindelning för stadsdelen Norrböle, kvarter 6, tomt 14 och kvarter 16, tomt 2 (Stplnr 1030) av den 02.09.2013 och planbeskrivning av den 02.09.2013. Beslut: Ärendet bordläggs till 24.10.2013. Inför nästa behandling besöker stadsstyrelsen området. Bolagets VD samt första undertecknare för den skrivelse som skickats till stadsstyrelsen inbjudes för diskussion.
Stadsstyrelsen 326, 24.10.2013 Beslut: Erica Sjöström föreslår understödd av Tom Forsbom att förslaget förkastas. Petri Carlsson föreslår understödd av Anders Hallbäck att ärendet återremitteras för att utreda förutsättningarna för en MKB. Vid beslut om återremiss röstar Erica Sjöström och Tom Forsbom för fortsatt saklig behandling medan Nina Lindfors, Petri Carlsson, Katrin Sjögren, Ulf-Peter Westmark, Anders Hallbäck och Barbro Sundback röstar för återremiss. Ärendet återremitteras.