Årsrapport 2008 Hyresfastigheter Holding I AB

Årsrapport 2008 Hyresfastigheter Holding I AB

Innehåll Huvudpunkter 2008... 3 Översikt över Hyresfastigheter Holding I AB... 4 Marknadsuppdatering... 6 Fakta om de enskilda fastighetsprojekten: Malmö I... 9 Göteborg... 10 Karlstad... 11 Linköping... 12 Malmö II... 13 Borås... 14 Botkyrka... 15 Jönköping... 16 Nyckeltal... 17 Årsredovisning... 18 Förvaltningsberättelse... 20 Resultaträkning... 22 Balansräkning... 23 Redovisnings- och värderingsprinciper... 25 Noter... 26 Revisionsberättelse... 28 Fastighetsöversikt... 29

Huvudpunkter 2008 VÄRDERING Som en följd av den stora turbulensen på finansmarknaden och den ekonomiska utvecklingen under 2008 har bolagets fastighetsvärden minskat med cirka 4,3 procent jämfört med februari 2008. Eftersom koncernens investeringar är lånefinansierade ger en nedgång i fastighetsvärdet en större procentuell effekt på värdet per aktie, då det egna kapitalet belastas med hela värdeminskningen medan skulden är oförändrad. Värderingen av bolagets fastighetsportföljer görs av en oberoende värderare två gånger om året. LÅG VAKANSGRAD Vakansgraden är fortfarande mycket låg i portföljen, även om det skett en liten ökning från 1,4 procent under 2007 till 1,6 procent under 2008. Huvudskälet till detta var en ökning av vakansgraden i Linköping från 4,3 procent under 2007 till 5,4 procent under 2008. HÖGRE HYRESNIVÅER Utfallet av hyreshöjningarna under 2008 blev i genomsnitt 2,8 procent och prognoserna för hyreshöjningarna under 2009 är också goda. De kommunala bolagen i Sverige har hittills uppnått hyreshöjningar på strax över tre procent i hyresförhandlingarna för 2009. Utbetalning för 2008 Osäkerheten på kapitalmarknaden har ökat under 2008. Detta har medfört ökad risk samt skapat större osäkerhet kring framtida utveckling för koncernen och aktieägarnas värden. Styrelsen har därför värderat att det ligger i bolagets och aktieägarnas långsiktiga intresse att det inte görs någon utbetalning för räkenskapsåret 2008. Grundlag för detta är att säkra koncernen en tillfredsställande likviditetsbuffert för att kunna möta eventuella krav på avbetalning av lån till följd av fallande markandsvärden på fastigheterna. Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB 3

>2 800 aktieägare i Norge (huvudsakligen privatpersoner) >1 100 aktieägare i Sverige (huvudsakligen privatpersoner) Boligutleie Holding I AS (Norge) Hyresfastigheter Holding I AB (Sverige) ca 87 % ca 13 % Malmö I (Ejendomsselskabet Malmö AB) Göteborg (Fastighetsbolaget Sommarvädret AB) Karlstad (Hyresbostäder i Karlstad AB) Hyresbostäder i Sverige I AB 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Linköping (SPA Skäggetorp AB) Malmö II (B&C Motetten AB) Borås (Hyresbostäder i Borås AB) Botkyrka (Fastighets AB Forbonden) Jönköping (Steinlloch Fastighets AB) Nordenport följen 1 683 lägenheter 126 623 kvm Hyra MSEK 110 Förvärvat juli 2003 Biskopsgården 2 117 lägenheter 153 944 kvm Hyra MSEK 128 Förvärvat september 2003 2 portföljer 872 lägenheter 60 790 kvm Hyra MSEK 53 Förvärvat december 2003 Skäggetorp 2 490 lägenheter 201 403 kvm Hyra MSEK 146 Förvärvat december 2003 Lindängen 678 lägenheter 50 761 kvm Hyra MSEK 48 Förvärvat januari 2004 Wäst-Bygg portföljen 812 lägenheter 60 890 kvm Hyra MSEK 58 Förvärvat mars 2004 Realia portföljen 780 lägenheter 60 119 kvm Hyra MSEK 51 Förvärvat oktober 2004 Steinlloch 220 lägenheter 10 690 kvm Hyra MSEK 13 Förvärvat maj 2005 Hyresfastigheter Holding I AB Inledning Årsrapporten för 2008 innehåller, förutom bolagets årsredovisning, information om utvecklingen på fastighetsmarknaden i Sverige och Norden samt en uppdatering av viktiga händelser i Hyresfastigheter Holding I AB ( HFH I ). Struktur och översikt HFH I är en fastighetsportfölj inom Acta Asset Managements aktiva förvaltningskoncept som ska bestå av hyresbostäder med centralt läge (befolkning, kommunikation) i Norden. Tillsammans med det norska systerbolaget Boligutleie Holding I AS ( BUH I ) ägde HFH I i december 2008 totalt 9 652 lägenheter i Sverige. I figuren ovan sammanfattas strukturen för BUH I och HFH I. Bolaget är inne på sitt sjätte verksamhetsår. Fastigheterna i Västsverige förvaltas av Newsec Asset Management, medan Graflunds förvaltar fastigheterna i östra Sverige (Linköping och Botkyrka). Portföljen är i normal drift och man arbetar kontinuerligt med åtgärder för att behålla en låg vakansgrad, optimera kostnaderna samt kontinuerligt analysera investeringar som förväntas ge god avkastning. Läge Fastighetsportföljen består av totalt åtta projekt som ligger i eller i närheten av större städer i södra Sverige, bland annat Stockholm, Linköping, Göteborg och Malmö. Figuren på nästa sida visar fastigheternas geografiska läge. Utbetalning för 2008 Osäkerheten på kapitalmarknaden har ökat under 2008. Detta har medfört ökad risk samt skapat större osäkerhet kring framtida utveckling för koncernen och aktieägarnas värden. Styrelsen har därför värderat att det ligger i bolagets och aktieägarnas långsiktiga intresse att det inte görs någon utbetalning för räkenskapsåret 2008. Grundlag för detta är att säkra koncernen en tillfredsställande likviditetsbuffert för att kunna möta eventuella krav på avbetalning av lån till följd av fallande markandsvärden på fastigheterna. 4 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB

Luleå Umeå Östersund Söderhamn Karlstad 3 Eskilstuna 7 STOCKHOLM 4 Linköping Göteborg 2 6 8 Jönköping Malmö 1 5 Fastigheter 1. Malmö I 5. Malmö II 2. Göteborg 6. Borås 3. Karlstad 7. Botkyrka 4. Linköping 8. Jönköping Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB 5

BNP tillväxt i Norden 6 5 4 3 2 1 0-1 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009E Norge Sverige Finland Danmark Källa: SEB/Newsec Transaktionsvolym (Mrd EURO) 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Norge Sverige Finland Danmark Källa: Newsec Marknadsuppdatering Utveckling på fastighetsmarknaden i Norden Norden drabbades av den globala finanskrisen på allvar under andra halvåret 2008 och prognoserna för 2009 tyder på att lågkonjunkturen fortsätter under hela året. Aktiviteten på fastighetsmarknaden avtog under 2008 till följd av stor osäkerhet på marknaden och problem med lånefinansiering. Vi har samtidigt sett en markant ökning av direktavkastningen/yielden 1. Till följd av bland annat att avståndet mellan köparnas och säljarnas förväntningar är stort har färre transaktioner genomförts på marknaden jämfört med 2007. Då aktörerna tyngs av ökade avkastningskrav förväntas attraktiva investeringsmöjligheter komma ut på marknaden, framför allt för aktörer som är mindre beroende av lånefinansiering. Källa: Aberdeen, Newsec, ING Real Estate Makroekonomisk utveckling i Sverige För den svenska ekonomin blev 2008 ett betydligt svagare år jämfört med förväntningarna i början av året. Det berodde främst på att den ekonomiska aktiviteten minskade dramatiskt under fjärde kvartalet och BNP-tillväxten föll med -4,9 procent. Detta innebar att BNP-tillväxten för 2008 totalt sett föll med -0,2 procent och vi måste gå ända tillbaka till början av 1990 för att hitta motsvarande negativa utveckling för ekonomin. Exporten och orderingången har fallit dramatiskt och antalet varsel om uppsägning är högt. Inflationen steg under stora delar av 2008, men en kraftig nedgång i slutet av året gav en förändring på 1,3 procent i januari jämfört med samma period 2008. Inflationen förväntas ligga kvar på en låg nivå under 2009. Den norska och svenska kronan försvagades kraftigt mot den amerikanska dollarn och euron under andra halvåret 2008 och medan den norska kronan har stärkts sedan nyår har den svenska kronans svaga utveckling fortsatt. Den svenska kronan har försvagats med cirka 14 procent mot den norska kronan under januari och februari. Styrräntan i Sverige sänktes från 4,75 procent till 2 procent under 2008. För att motverka att produktionen och sysselsättningen blir för svag och inflationen för låg valde riksbanken att än en gång sänka räntan med en procentenhet i januari. Styrräntan ligger nu på en procent. Riksbanken utgår från att räntan kan komma att sänkas ytterligare under första halvåret 2009. Källor: SCB, SEB, Riksbanken Fastighetsmarknaden i Sverige Transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden blev högre än förväntat under 2008 som en följd av några enstaka stora transaktioner. Statligt ägda Vasakronan såldes till AP-Fastigheter för 41,1 miljarder kronor i juli. Detta är den största fastighetstransaktionen som någonsin genomförts i Sverige. Totalt omsattes fastigheter för 132,8 miljarder kronor i Sverige under 2008, vilket är en minskning med cirka nio procent jämfört med 2007. Marknadsandelen för transaktioner som gjorts av internationella aktörer ökade till cirka 60 procent under 2007, men minskade under 2008 till cirka 25 procent. Under 2007 stabiliserades direktavkastningsnivån i Sverige med en svagt stigande tendens under andra halvåret, bland annat som en följd av en högre räntenivå och större osäkerhet på marknaden. Den här utvecklingen fortsatte under hela 2008 som en följd av turbulensen på finansmarknaderna med ökad osäkerhet och problem med lånefinansiering. Trots en betydligt lägre räntenivå har utvecklingen med ökade avkastningskrav fortsatt under 2009. Källa: Newsec, ING Real Estate 1 Direktavkastning/yield kan definieras som driftsnetto (hyresintäkter minus ägarkostnader) dividerat med fastighetens värde. Vid oförändrat driftsnetto ger en ökad direktavkastning lägre fastighetsvärde, medan en minskad direktavkastning ger högre fastighetsvärde. 6 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB

Årlig hyresökning för hyresbostäder i Sverige (%) 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Källa: SCB Bostadsmarknaden i Sverige En hög andel av befolkningen i Sverige hyr sin bostad och 39 procent av alla bostäder i Sverige är hyresbostäder. Detta ger en stor och välfungerande hyresmarknad samtidigt som priset per kvadratmeter ligger betydligt under kostnaden för nybyggnation, vilket bidrar till att minska risken med investeringen. Den svenska marknaden för hyresbostäder är en marknad med i huvudsak reglerade hyror. I praktiken justeras hyrorna i förhållande till kostnadsökningarna för de kommunala bostadsbolagen och hyrorna varierar därför inte särskilt mycket. Detta innebär att hyresintäkterna för portföljen är stabila och risken på intäktssidan är främst risken för vakanser. Utveckling på efterfrågesidan beror på befolkningssituationen i området, medan utbudssidan beror på bostadsbyggandet. Under 2008 fortsatte den positiva utvecklingen för hyresnivån i Sverige med en ökning på 2,7 procent för de kommunala bolagen och 2,8 procent för de privata bolagen. Prognoserna för hyreshöjningarna under 2009 är också goda och resultatet av hyresförhandlingarna hittills ger en hyreshöjning på drygt tre procent. Källor: Hem & Hyra, Newsec Gråsparven 2 i Linköping Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB 7

Volym för BRF-ombildningar (MSEK) 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Marknaden för ombildning till bostadsrätter i Sverige Ombildning av hyreslägenheter till bostadsrättslägenheter eller bostadsrättsföreningar (BRF) har blivit mycket populärt under de senaste åren och utvecklingen har gått mot att allt fler vill äga sin egen bostad/lägenhet. Antalet bostadsrättsombildningar ökade markant under 2007 och 2008 och en viktig orsak till detta var att den så kallade stopplagen, en lag som i princip hindrade de kommunala bolagen från att genomföra ombildningar, upphörde att gälla i juli 2007. Figuren ovan visar den totala volymen för ombildningar under de senaste sex åren. Den kraftiga sänkningen av styrräntan i Sverige har påverkat kostnadsbilden i en bostadsrättsombildning positivt, vilket gör det mer attraktivt för hyresgästerna att investera i den egna bostaden. Priserna på bostadsrättslägenheter i Sverige föll med cirka två procent under 2008, men har haft en positiv utveckling i början av 2009 till följd av den låga räntenivån. Källor: Tenzing, Stockholms Statistikkontor, Mäklarstatistik 8 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB

1. 3. 5. 7. 1. Yngve 2 4 2. Högamölla 3. Grunden 4. Docenten 5. Skjutsstallslyckan 6. Almedal 7. Yngve 2. 4. 6. 8. 8. Frey Malmö I Portföljen i Malmö består av 46 fastigheter som ligger centralt i flera stadsdelar, bland annat Värnhem, Kirseberg, Östervärn, Möllevången, Hermodsdal och Södra Sofielund. Malmö är Sveriges tredje största stad med drygt 280 000 invånare och är en av de svenska städer med störst befolkningsökning. En ny underjordisk järnvägssträckning med två parallella tunnlar på 6 000 meter byggs i Malmö och kommer att stå färdig 2011. Detta kommer att förbättra kommunikationsmöjligheterna för fastigheterna i bolagets portfölj, bland annat med direkt anslutning till centralstationen. En del dåliga lägenheter har upptäckts i portföljen och extra medel avsätts under 2009 för att renovera de här lägenheterna. Renoveringen av förskolan i Sofielund blev färdig i somras och upprustningen av utemiljön har också genomförts med mycket gott resultat. Under andra halvåret 2008 inträffade flera källarbränder i bolagets fastigheter i Hermodsdal och förvaltningen har genomfört olika åtgärder för att minska de här problemen i framtiden. Efterfrågan på bolagets lägenheter är god och förvaltningen fokuserar på att hålla vakansgraden på en stabilt låg nivå. Andel av årliga hyresintäkter 18 % Nyckeltal Antal byggnader 46 Antal lägenheter 1 683 Areal 126 623 kvm Andel bostäder 91 % Andel kommersiella lokaler 6 % Hyresintäkter 2008 MSEK 110 Taxeringsvärde 2008 MSEK 763 Teknisk och ekonomisk förvaltare Newsec Asset Management Investeringstillfälle juli 2003 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB 9

1. 3. 4. 6. 1 2. Blidvädersgatan 3 5. Sommarvädersgatan 6 7. Höstvädersgatan 2. 5. 7. Göteborg Portföljen består av 47 byggnader fördelade på nio fastigheter på Hisingen, cirka 5 km väster om centrala Göteborg, i ett område som heter Biskopsgården. Byggnaderna uppfördes under perioden 1957 60 och samtliga renoverades på nittiotalet (91 96). Fastigheterna i Biskopsgården har ett bra läge med stora grönytor och delar av portföljen ligger på en höjd med utsikt över området. Stadsdelen har haft en positiv utveckling under de senaste åren och blir ett alltmer attraktivt bostadsområde med stor efterfrågan på lägenheter. Det finns inga vakanser i portföljen. Göteborg är Sveriges näst största stad med cirka 500 000 invånare och hög befolkningstillväxt. Staden växer hela tiden och framför allt i området Älvstranden pågår det många byggprojekt som bidrar till att förorter som Biskopsgården gradvis blir en mer integrerad del av staden. Området är anslutet till Göteborgs mycket goda kollektivtrafiknät och ligger nära flera av huvudlederna som går genom staden. Förvaltningen för en dialog med stadsbyggnadsnämnden om uthyrning av en ledig lokal på cirka 1 400 kvm i bolagets fastighet vid Friskväderstorget som ligger centralt i Biskopsgården. Området utvecklas positivt och ett EU-bidrag på 19 miljoner kronor förventas bidra till att lyfta området ytterligare bland annat genom ett bättre kommunikationsutbud. I framtiden finns det en del utmaningar kopplade till uppgraderingar av en del av fastigheterna och ett långsiktigt uppgraderingsprogram planeras för att utveckla fastigheternas värde. Andel av årliga hyresintäkter 21 % Nyckeltal Antal byggnader 47 Antal lägenheter 2 117 Areal 153 944 kvm Andel bostäder 94 % Andel kommersiella lokaler 5 % Hyresintäkter 2008 MSEK 128 Taxeringsvärde 2008 MSEK 915 Teknisk och ekonomisk förvaltare Newsec Asset Management Investeringstillfälle september 2003 10 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB

1. 3. 5. 7. 1. Måsen 2. Resedan 1 3. Vallhall 10 4. Östra Torp 5. Konstruktøren 6. Renen 7. Renen 13 2. 4. 6. 8. 8. Kronjägaren Karlstad Portföljen består av 16 fastigheter i Karlstad kommun, de flesta i centrala områden av Karlstad (cirka 80 procent av hyresintäkterna), samt i Skåre, Skattkärr och Väse som alla ligger inom en radie av 25 km från Karlstad. Karlstad har cirka 85 000 invånare och ligger i Värmland strax norr om Vänern. Staden har väl utbyggd infrastruktur med direkt anslutning till motorväg (E-18) och järnvägen mellan Oslo och Stockholm. Den demografiska utvecklingen i staden är bra och stadens vision är att uppnå ett befolkningstal på 100 000 invånare. Karlstad är också en universitetsstad med cirka 10 000 studenter. Den positiva utvecklingen i Kronoparken där bolaget äger cirka 350 lägenheter fortsätter och cirka 15 lägenheter har totalrenoverats under 2008 för att vakansgraden ska kunna minskas ytterligare. Gamla oljepannor har bytts ut mot ett modernt värmesystem i tre fastigheter i Väse. Investeringen förväntas ge en årlig besparing av värmekostnader på cirka 130 000 kronor. Under 2009 kommer förvaltningen att fortsätta sitt arbete med att effektivisera driften av portföljen, bland annat genom nya och bättre entreprenadavtal. Bolaget ligger i förhandlingar med en potentiell hyresgäst om en ledig lokal i Väse på 570 kvm och ett avslut väntas under första halvåret. Andel av årliga hyresintäkter 9 % Nyckeltal Antal byggnader 64 Antal lägenheter 872 Areal 60 790 kvm Andel bostäder 95 % Andel kommersiella lokaler 5 % Hyresintäkter 2008 MSEK 53 Taxeringsvärde 2008 MSEK 281 Teknisk och ekonomisk förvaltare Newsec Asset Management Investeringstillfälle december 2003 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB 11

1. 2. 4. 6. 1 5. Gråsparven 2 6 7. Guldfisken 9 3. 5. 7. Linköping Portföljen består av 31 byggnader i Skäggetorp, cirka tre km nordväst om Linköpings centrum. Dessutom ingår ett köpcenter, Skäggetorp Centrum, med cirka 25 butiker, åtta våningar med kontorslokaler och parkeringsgarage. Den totala arealen är drygt 200 000 kvm och är därmed bolagets största investering. Området har god anslutning till både motorvägar och kollektivtrafik, medan miljön inne på området mellan fastigheterna är bilfri med gångstigar, lekplatser och stora grönytor. Bolaget har haft en negativ utveckling sedan i somras när det gäller vakansgraden i Linköping och Graflunds arbetar målinriktat med att vända denna trend. Olika marknadsaktiviteter och fokus på uthyrning kommer att vara huvudinriktningen i förvaltningen under 2009. På köpcentret i Skäggetorp har bolaget tecknat ett femårigt avtal med Lidl om 1 500 kvm. Dessutom har det kommit in flera andra, nya hyresgäster i centret, vilket förväntas vara positivt för utvecklingen av området. Andel av årliga hyresintäkter 24 % Nyckeltal Antal byggnader 31 Antal lägenheter 2 490 Areal 201 403 kvm Andel bostäder 88 % Andel kommersiella lokaler 12 % Hyresintäkter 2008 MSEK 146 Taxeringsvärde 2008 MSEK 1397 Teknisk och ekonomisk förvaltare Graflunds Investeringstillfälle december 2003 12 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB

1. 3. 5. 2. 4. 6. 1 2. Folkvisan 3. Kvantanten 4 6. Motetten 2 Malmö II Den andra portföljen i Malmö ligger i stadsdelen Lindängen, strax utanför den inre ringvägen söder om centrum och omfattar fyra byggnader. Området har bra anslutning till motorvägarna E6 och E20 som bland annat går över Öresundsbron till Köpenhamn. Fastigheterna gränsar till delar av Malmö I-portföljen, vilket är positivt ur ett driftsperspektiv. 79 procent av portföljen består av lägenheter. I de kommersiella lokalerna svarar offentliga hyresgäster för 75 procent av intäkterna. Bolaget har ingått ett samarbete med högskolan i Malmö om att hyra ut lägenheter till studenter, vilket är positivt för vakansgraden i portföljen. Det finns också tillgång till bredband i lägenheterna, vilket är nödvändigt om det ska vara attraktivt för studenter. Så kallade blockavtal med entreprenadföretag och bemanningsföretag är också viktiga för att kunna hålla nere vakansgraden. Bolaget ligger i slutförhandlingar med kommunen om en ledig lokal på cirka 900 kvm. Hyreskontrakten förväntas vara färdigförhandlade under första halvåret med inflyttning från hösten 2009. Ett långsiktigt avtal med kommunen ger låg risk och säkrar stabila intäkter. Andel av årliga hyresintäkter 8 % Nyckeltal Antal byggnader 4 Antal lägenheter 678 Areal 50 761 kvm Andel bostäder 79 % Andel kommersiella lokaler 21 % Hyresintäkter 2008 MSEK 48 Taxeringsvärde 2008 MSEK 317 Teknisk och ekonomisk förvaltare Newsec Asset Management Investeringstillfälle januari 2004 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB 13

1. 4. 6. 1. Glesvingen 2. Göken 3. Höken 4. Klerken 5. Kypedalen 6. Ripan 2. 3. 5. Borås Portföljen har totalt 53 fastigheter i Borås och Ulricehamn, varav cirka 80 procent ligger i Borås. Portföljen har ett mycket bra läge och den största delen av fastigheterna finns i centrum. Borås ligger i Västra Götalands län cirka 40 km öster om Göteborg och har cirka 100 000 invånare. Ulricehamn ligger 30 km öster om Borås och 40 km väster om Jönköping och är en kommun med 30 000 invånare. Det finns planer på att förbättra järnvägen mellan Göteborg och Borås, vilket kommer att ge bättre kommunikationsmöjligheter för många av stadens invånare som dagligen pendlar till Göteborg. Staden har en stor högskola med cirka 12 000 studenter och bolagets studentlägenheter är mycket populära. Borås har en positiv befolkningsutveckling med nettoinflyttning, men både kommunen och privata aktörer bygger nytt, vilket gör att hyresmarknaden präglas av hård konkurrens. Ett pilotprojekt med installation av bergvärme har gett goda resultat och flera liknande investeringar planeras under 2009 för att ytterligare minska värmekostnaderna. Fokus på optimering av driften, bra planerat underhåll och fortsatt fokus på uthyrning blir fortsatt viktiga parametrar i förvaltningen under 2009. Andel av årliga hyresintäkter 10 % Nyckeltal Antal byggnader 54 Antal lägenheter 812 Areal 60 890 kvm Andel bostäder 79 % Andel kommersiella lokaler 21 % Hyresintäkter 2008 MSEK 58 Taxeringsvärde 2008 MSEK 302 Teknisk och ekonomisk förvaltare Newsec Asset Management Investeringstillfälle mars 2004 14 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB

1. 3. 5. 7. 2. 4. 6. 8. 1 8. Forbonden 1 3 Botkyrka Fastighetsportföljen i Botkyrka kommun består av 15 byggnader som är uppförda under första hälften av 1970-talet. Fastigheterna är i relativt gott tekniskt skick, men vissa lägenheter är i behov av extra underhållsåtgärder under 2009. Kommunen ligger mellan Stockholm och Södertälje och är med sina cirka 78 000 invånare den fjärde största kommunen i Storstockholm. Kollektivtrafiknätet i kommunen är väl utbyggt och det finns tunnelbana som går direkt in till Stockholms centralstation på cirka 30 minuter. Förvaltningen har fokuserat på renovering av nedgångna trappuppgångar och ny belysning med moderniserade belysningsarmaturer har installerats i flera av fastigheterna. Under 2009 kommer företaget att investera extra resurser för att kunna hyra ut en lokal som idag används som förvaltningskontor. Förvaltningskontoret kommer då att flyttas till en lokal som idag står tom. Andel av årliga hyresintäkter 8 % Nyckeltal Antal byggnader 22 Antal lägenheter 780 Areal 60 119 kvm Andel bostäder 95 % Andel kommersiella lokaler 5 % Hyresintäkter 2008 MSEK 51 Taxeringsvärde 2008 MSEK 296 Teknisk och ekonomisk förvaltare Graflunds Investeringstillfälle oktober 2004 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB 15

1. 2. 5. 1. 2. 3. 4. Drömmen 6 Jupiter 6 Taffeln 6 Vårdaren 15 5. Vårdaren 14 3. 4. Jönköping Portföljen består av sex fastigheter med centralt läge i Jönköping, som är Sveriges tionde största kommun med en befolkning på cirka 123 000 invånare. Befolkningstillväxten är hög och staden har under de senaste åren växt med cirka 1 000 personer per år. Tack vare det centrala läget mellan Malmö, Göteborg och Stockholm är Jönköping ett logistikcentrum i södra Sverige. Högskolan i Jönköping har cirka 9 000 studenter och flera av dem är hyresgäster i bolagets lägenheter. Förvaltningsorganisationen drivs i samarbete med systerbolaget Boligutleie Holding III. Detta ger förvaltningen flexibilitet och gör det enklare att hålla trycket uppe på uthyrningssidan, eftersom flera olika objekt kan erbjudas på marknaden. Obligatorisk ventilationskontroll inklusive rengöring av ventilationscentraler, besiktning av samtliga skyddsrum samt energideklaration genomfördes under 2008. Under 2009 kommer bolaget att investera i en ny värmecentral i en av fastigheterna för att sänka värmekostnaderna. Andel av årliga hyresintäkter 2 % Nyckeltal Antal byggnader 6 Antal lägenheter 220 Areal 10 690 kvm Andel bostäder 77 % Andel kommersiella lokaler 23 % Hyresintäkter 2008 MSEK 13 Taxeringsvärde 2008 MSEK 98 Teknisk och ekonomisk förvaltare Newsec Asset Management Investeringstillfälle maj 2005 16 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB

Nyckeltal Hyresfastigheter Holding I AB («HFH I») äger 13,05 % av aktierna i Hyresbostäder i Sverige I AB («HBS I»). Koncernredovisningen upprättas av det norska moderbolaget. Den officiella årsredovisningen för HFH I omfattar endast moderbolagets redovisning, och visar inte utfallet från den underliggande driften i fastighetsportföljerna. Nedan visas därför nyckeltal från resultat- och balansräkningen för HBS I. Hyresbostäder i Sverige I AB (SEK i tusentals kronor) Resultaträkning 2008 2007 Intäkter 612 037 675 510 Driftskostnader -358 733-364 265 Övriga kostnader -20 899-21 784 Av- och nedskrivningar -40 287-41 157 Driftsresultat 192 118 248 304 Finansiellt resultat -174 522-169 094 Resultat före skatt 17 596 79 210 Skatt 139-1 474 Resultat efter skatt 17 735 77 736 (SEK i tusentals kronor) Balansräkning 2008 2007 Materiella anläggningstillgångar 4 234 833 4 272 357 Summa anläggningstillgångar 4 234 833 4 272 357 Omsättningstillgångar 300 454 522 649 Summa Tillgångar 4 535 287 4 795 006 Eget kapital 657 247 789 522 Avsättningar och obeskattade reserver 183 687 183 826 Långfristiga skulder 3 603 236 3 709 904 Kortfristiga skulder 91 117 111 754 Summa skulder 3 694 353 3 821 658 Summa Eget kapital och skulder 4 535 287 4 795 006 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB 17

18 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB

Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB 19

20 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB

Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB 21

22 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB

Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB 23

24 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB

Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB 25

26 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB

Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB 27

28 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB

Fastighetsöversikt Lägenheter Kommersiella lokaler Totalt Garage/ Tax. värde 2008 (TSEK) Fastighet Kommun Antal kvm Antal kvm kvm Ppl Byggnad Tomt Totalt FB Biskopsgården 24:4 KB Göteborg 447 21 868 27 474 22 342 243 91 228 50 604 141 832 FB Biskopsgården 21:13 KB Göteborg 201 15 110 4 391 15 501 56 257 38 576 94 833 FB Biskopsgården 21:7 KB Göteborg 202 15 590 6 376 15 966 365 58 252 40 411 98 663 FB Biskopsgården 30:4 KB Göteborg 207 15 098 6 1 142 16 240 419 59 382 37 690 97 072 FB Biskopsgården 20:2 KB Göteborg 259 20 487 4 220 20 707 79 519 36 496 116 015 FB Biskopsgården 37:4 KB Göteborg 449 29 033 42 3 434 32 467 335 103 185 66 321 169 506 FB Biskopsgården 38:2 KB Göteborg 144 10 224 0 0 10 224 43 56 600 18 715 75 315 FB Biskopsgården 39:2 KB Göteborg 72 5 112 8 194 5 306 58 27 600 6 390 33 990 FB Biskopsgården 51:16 KB Göteborg 136 11 430 35 3 761 15 191 208 71 000 16 739 87 739 Summa Biskopsgården 2 117 143 952 132 9 992 153 944 1 671 603 023 311 942 914 965 B & C Motetten AB Malmö 131 8 225 4 325 8 550 0 41 457 11 208 52 665 B & C Motetten AB Malmö 154 10 293 5 1 287 11 580 274 56 600 16 038 72 638 B & C Motetten AB Malmö 234 16 577 20 5 902 22 479 210 98 599 26 711 125 310 B & C Motetten AB Malmö 159 5 260 1 2 892 8 152 100 54 200 11 883 66 083 Summa Malmö II 678 40 355 30 10 406 50 761 584 250 856 65 840 316 696 Hyresbostäder i Karlstad AB Karlstad 95 5 433 8 197 5 630 50 33 696 7 489 41 185 Hyresbostäder i Karlstad AB Karlstad 51 3 060 10 742 3 802 4 15 520 4 049 19 569 Hyresbostäder i Karlstad AB Karlstad 18 894 1 30 924 18 4 569 1 229 5 798 Hyresbostäder i Karlstad AB Karlstad 20 1 110 5 32 1 142 11 5 033 1 526 6 559 Hyresbostäder i Karlstad AB Karlstad 362 24 464 2 30 24 494 133 88 810 22 604 111 414 Hyresbostäder i Karlstad AB Karlstad 17 1 326 6 146 1 472 7 6 945 1 916 8 861 Hyresbostäder i Karlstad AB Karlstad 8 574 0 0 574 2 480 789 3 269 Hyresbostäder i Karlstad AB Karlstad 30 2 394 3 32 2 426 18 11 821 3 291 15 112 Hyresbostäder i Karlstad AB Karlstad 200 12 745 0 0 12 745 41 50 000 7 800 57 800 Hyresbostäder i Karlstad AB Karlstad 24 1 680 0 0 1 680 4 622 735 5 357 Hyresbostäder i Karlstad AB Karlstad 12 764 0 0 764 4 1 408 238 1 646 Hyresbostäder i Karlstad AB Karlstad 18 1 290 0 0 1 290 2 683 403 3 086 Hyresbostäder i Karlstad AB Karlstad 16 656 0 0 656 1 1 166 205 1 371 Hyresbostäder i Karlstad AB Karlstad 1 1 404 7 1 184 2 588 10 Hyresbostäder i Karlstad AB Karlstad 0 0 3 603 603 0 Summa Karlstad 872 57 794 45 2 996 60 790 297 228 753 52 274 281 027 Agamemnon 4 KB Borås 0 0 1 4 740 4 740 0 0 0 Hyresbost i Borås Fast AB Borås 25 1 861 2 361 2 222 12 022 2 517 14 539 Hyresbost i Borås Fast AB Borås 36 796 0 0 796 10 600 995 11 595 Hyresbost i Borås Fast AB Borås 13 970 2 70 1 040 13 4 294 1 151 5 445 Hyresbost i Borås Fast AB Ulricehamn 0 0 1 1 416 1 416 0 0 0 Hyresbost i Borås Fast AB Ulricehamn 12 734 2 20 754 5 2 803 352 3 155 Hyresbost i Borås Fast AB Ulricehamn 16 1 170 1 18 1 188 12 5 026 874 5 900 Hyresbost i Borås Fast AB Ulricehamn 24 1 661 2 26 1 687 20 6 466 1 052 7 518 Hyresbost i Borås Fast AB Borås 56 5 872 1 25 5 897 25 724 11 438 37 162 FB Vesslan 4 HB Borås 0 0 2 940 940 0 0 0 KB Söderdalsgatan 20 Borås 8 489 0 0 489 6 2 192 549 2 741 KB Råstenen 3 Borås 8 466 0 0 466 5 2 128 523 2 651 KB Söderdalsgatan 23 Borås 8 496 2 78 574 2 346 558 2 904 KB Hantverkargatan 10 Borås 9 483 0 0 483 11 2 139 543 2 682 KB Kummelgatan 8 Borås 5 301 0 0 301 4 1 493 357 1 850 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB 29

Lägenheter Kommersiella lokaler Totalt Garage/ Tax. värde 2008 (TSEK) Fastighet Kommun Antal kvm Antal kvm kvm Ppl Byggnad Tomt Totalt KB Majorsgatan 18 Borås 11 682 0 0 682 5 3 196 766 3 962 KB Majorsgatan 20 Borås 11 717 0 0 717 3 3 300 806 4 106 KB Engelbrektsgatan 65 Borås 7 418 0 0 418 7 2 109 455 2 564 KB Sälen 5 Borås 14 860 1 18 878 6 4 545 1 021 5 566 KB Porsen 5 Borås 7 554 0 0 554 8 2 338 586 2 924 Hyresbost i Borås HB Ulricehamn 38 2 405 1 7 2 412 17 1 552 259 1 810 Hyresbost i Borås HB Borås 14 1 071 4 62 1 133 9 5 059 1 272 6 331 Hyresbost i Borås HB Ulricehamn 6 388 0 0 388 6 1 362 288 1 650 Hyresbost i Borås HB Ulricehamn 9 501 0 0 501 6 1 598 308 1 906 Hyresbost i Borås HB Ulricehamn 6 384 1 72 456 2 1 351 264 1 615 Hyresbost i Borås HB Ulricehamn 11 607 0 0 607 8 2 093 417 2 510 Hyresbost i Borås HB Borås 6 372 0 0 372 2 1 938 441 2 379 Hyresbost i Borås HB Borås 21 1 212 0 0 1 212 9 6 200 1 389 7 589 Hyresbost i Borås HB Borås 11 620 0 0 620 9 3 127 775 3 902 Hyresbost i Borås HB Ulricehamn 13 655 0 0 655 9 2 183 382 2 565 Hyresbost i Borås HB Borås 6 394 0 0 394 2 1 838 442 2 280 Hyresbost i Borås HB Borås 9 507 0 0 507 7 2 428 570 2 998 Hyresbost i Borås HB Borås 12 768 0 0 768 8 4 139 864 5 003 Hyresbost i Borås HB Borås 25 1 597 6 741 2 338 20 7 969 2 371 10 340 Hyresbost i Borås HB Borås 8 434 0 0 434 10 2 064 487 2 551 Hyresbost i Borås HB Borås 6 446 0 0 446 3 2 208 557 2 765 Hyresbost i Borås HB Borås 14 757 0 0 757 9 3 900 764 4 664 Hyresbost i Borås HB Borås 6 322 0 0 322 3 1 698 381 2 079 Hyresbost i Borås HB Borås 6 362 2 19 381 4 1 910 452 2 362 Hyresbost i Borås HB Ulricehamn 6 416 1 20 436 4 1 378 286 1 664 Hyresbost i Borås HB Ulricehamn 11 828 0 0 828 10 044 1 672 11 717 Hyresbost i Borås HB Borås 0 0 1 400 400 0 0 0 Hyresbostäder i Borås Förv AB Borås 13 734 8 1 005 1 739 11 257 3 064 14 321 Hyresbostäder i Borås Förv AB Borås 12 684 2 336 1 020 1 3 278 1 094 4 372 Hyresbostäder i Borås Förv AB Borås 11 728 8 260 988 9 3 774 1 090 4 864 Hyresbostäder i Borås Förv AB Borås 28 1 496 6 356 1 852 8 302 2 108 10 410 Hyresbostäder i Borås Förv AB Borås 11 594 0 0 594 3 2 612 704 3 316 Hyresbostäder i Borås Förv AB Borås 29 1 776 7 95 1 871 7 8 349 2 109 10 458 Hyresbostäder i Borås Förv AB Borås 14 907 2 90 997 10 4 036 1 078 5 114 Hyresbostäder i Borås Förv AB Borås 8 558 3 277 835 11 2 965 809 3 774 Hyresbostäder i Borås Förv AB Borås 51 3 117 1 40 3 157 46 12 400 3 506 15 906 Hyresbostäder i Borås Förv AB Borås 78 1 740 3 844 2 584 10 14 497 2 273 16 770 KB Söderforsgatan 9-11 Borås 25 1 433 0 0 1 433 6 800 1 448 8 248 KB Trangatan 22 i Borås Borås 18 897 10 314 1 211 15 5 088 1 008 6 096 Summa Borås 812 48 240 83 12 650 60 890 364 242 118 59 475 301 593 Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö 20 1 828 0 0 1 828 10 000 3 427 13 427 Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö 30 2 530 0 0 2 530 14 000 4 743 18 743 Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö 20 1 923 4 417 2 340 11 973 4 588 16 561 Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö 14 1 399 5 497 1 896 8 442 2 704 11 146 Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö 14 1 144 0 0 1 144 6 400 2 145 8 545 Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö 36 2 592 7 1 996 4 588 14 938 5 006 19 944 Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö 93 6 317 3 239 6 556 27 355 8 859 36 214 Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö 75 5 008 2 139 5 147 22 356 6 800 29 156 30 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB

Lägenheter Kommersiella lokaler Totalt Garage/ Tax. värde 2008 (TSEK) Fastighet Kommun Antal kvm Antal kvm kvm Ppl Byggnad Tomt Totalt Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö 48 2 679 3 195 2 874 11 928 3 685 15 613 Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö 40 2 832 3 202 3 034 12 324 3 894 16 218 Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö 48 2 689 2 170 2 859 11 956 3 685 15 641 Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö 85 5 901 1 100 6 001 24 842 8 000 32 842 Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö 54 4 129 2 367 4 496 17 563 5 600 23 163 Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö 98 6 846 5 323 7 169 28 148 9 555 37 703 Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö 80 5 158 2 267 5 425 23 192 7 224 30 416 Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö 80 4 413 3 194 4 607 20 316 6 126 26 442 Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö 80 5 317 0 0 5 317 22 000 7 200 29 200 Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö 13 810 0 0 810 4 908 1 322 6 230 Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö 34 1 704 5 264 1 968 8 775 3 615 12 390 Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö 12 952 3 321 1 273 6 901 2 298 9 199 Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö 16 1 268 7 295 1 563 9 182 2 859 12 041 Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö 28 2 056 2 42 2 098 11 576 3 944 15 520 Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö 17 1 202 1 34 1 236 6 968 2 002 8 970 Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö 8 616 0 0 616 3 363 1 027 4 390 Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö 15 1 329 1 10 1 339 6 800 2 159 8 959 Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö 24 1 812 0 0 1 812 10 000 2 433 12 433 Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö 13 884 1 407 1 291 6 727 1 994 8 721 Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö 16 1 267 1 11 1 278 6 411 2 057 8 468 Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö 29 2 268 0 0 2 268 13 000 3 682 16 682 Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö 15 1 216 0 0 1 216 6 400 2 021 8 421 Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö 15 1 216 4 267 1 483 7 284 2 325 9 609 Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö 4 407 0 0 407 2 047 660 2 707 Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö 90 4 802 1 128 4 930 20 373 6 707 27 080 Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö 43 2 764 2 176 2 940 11 802 3 947 15 749 Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö 27 1 286 1 40 1 326 6 200 2 090 8 290 Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö 62 5 160 6 287 5 447 24 123 8 550 32 673 Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö 16 1 102 1 62 1 164 5 606 1 770 7 376 Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö 17 654 1 66 720 3 503 1 158 4 661 Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö 25 1 972 3 440 2 412 9 491 2 480 11 971 Ejendomsselskabet Malmö AB Malmö 42 3 194 2 291 3 485 19 436 5 403 24 839 KB Trivio Fastigheter Malmö 11 826 0 0 826 4 736 1 549 6 285 KB Trivio Förvaltning Malmö 12 865 0 0 865 5 000 1 621 6 621 Sandrevet Fastighets KB Malmö 15 1 167 4 341 1 508 4 810 1 525 6 335 Sandrevet Fastighets KB Malmö 49 2 990 7 1 870 4 860 18 929 5 173 24 102 JWB Fastighets KB Malmö 39 2 810 1 328 3 138 20 762 4 997 25 759 JWB Fastighets KB Malmö 61 4 451 1 82 4 533 28 240 7 313 35 553 Summa Malmö I 1 683 115 755 97 10 868 126 623 0 581 086 181 922 763 008 Gråsparven 2 kv 222 Linköping 260 20 747 16 336 21 083 280 0 Gråsparven 2 kv 223 Linköping 217 16 942 5 197 17 139 36 0 Gråsparven 2 kv 224 Linköping 249 18 718 5 176 18 894 272 0 Gråsparven 2 kv 225 Linköping 213 16 035 8 130 16 165 18 874 260 259 044 1 133 304 Gråsparven 2 kv 320 Linköping 265 20 062 10 281 20 343 494 0 Gråsparven 2 kv 321 Linköping 225 16 718 3 76 16 794 383 0 Gråsparven 2 kv 322 Linköping 373 25 330 4 26 25 356 17 0 Gråsparven 2 kv 323 Linköping 305 20 758 2 81 20 839 38 0 Guldfisken 10 kv 257 Linköping 0 58 1 218 19 918 19 976 183 70 000 18 200 88 200 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB 31

Lägenheter Kommersiella lokaler Totalt Garage/ Tax. värde 2008 (TSEK) Fastighet Kommun Antal kvm Antal kvm kvm Ppl Byggnad Tomt Totalt Guldfisken 9 kv 306 Linköping 174 9 387 7 502 9 889 65 135 400 40 366 175 766 Guldfisken 9 kv 307 Linköping 147 9 414 1 20 9 434 85 0 Guldfisken 9 kv 371 Linköping 62 4 809 1 682 5 491 9 0 Summa Linköping 2 490 178 978 1 280 22 425 201 403 1 880 1 079 660 317 610 1 397 270 Forbonden 1 Botkyrka 264 20 155 11 630 20 785 0 79 377 21 085 100 462 Forbonden 2 Botkyrka 269 19 101 20 1 965 21 066 0 82 123 21 870 103 993 Forbonden 3 Botkyrka 247 17 693 6 575 18 268 0 72 761 18 980 91 741 Summa Botkyrka 780 56 949 37 3 170 60 119 0 234 261 61 935 296 196 Steinlloch Förvaltning AB Jönköping 0 0 2 605 605 0 0 0 Steinlloch Förvaltning AB Jönköping 38 1 793 10 1 636 3 429 20 271 4 580 24 851 Steinlloch Förvaltning AB Jönköping 121 3 352 2 182 3 534 36 498 4 736 41 234 Steinlloch Förvaltning AB Jönköping 35 1 935 0 0 1 935 17 200 2 394 19 594 Steinlloch Fastighets AB Jönköping 22 668 0 0 668 7 000 1 156 8 156 Steinlloch Fastighets AB Jönköping 4 519 0 0 519 3 686 786 4 472 Summa Jönköping 220 8 267 14 2 423 10 690 0 84 655 13 652 98 307 Summa Hyresbostäder i Sverige I 9 652 650 290 1 718 74 930 725 220 4 796 3 304 412 1 064 650 4 369 062 32 Årsrapport 2008, Hyresfastigheter Holding I AB

Hyresfastigheter Holding I AB C/O ABG Sundal Collier Postboks 1444 Vika N-0115 Oslo signatur.no 290112