Förvaltningsrapport S v e n s k a B o s t a d s f o n d e n 8 A B Svenska Bostadsfonden 8 Läderfabriken Svenska Bostadsfonden 8 Uttern 2008
förvaltningsber ättelse 2008 SVENSK A BOSTADSFONDEN 8 AB Faktaruta Startår: 2008 Antal lägenheter: 171 Kvadratmeter: 13 498 KVM Förvärvsvärde: 105 MSEK Orter: Fördelning andel lägenheter: 100% Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning Fond 8 är Svenska Bostadsfondens första årsfond, vilket innebär att vi under ett helår tagit in kapital i fyra emissioner. Den sista emissionen stängde för teckning den 31 december 2008. 524 investerare hade då tecknat 150,8 MSEK varav 119,5 MSEK var inbetalda den 31 december 2008. Idag förvaltar Fonden 171 lägenheter i centrala till ett förvärvsvärde av 105 MSEK. Fastigheterna tillträddes i februari 2009. på vackra Österlen erbjuder framförallt en äldre generation ett attraktivt boendealternativ. Fastigheterna är fullt uthyrda och väl underhållna. Fond 8 är ännu inte fullinvesterad och för närvarande pågår ett antal förhandlingar om nya förvärv av fastigheter. Huvuddelen av investerarnas kapital har under 2008 varit placerat på inlåningskonto. Detta har resulterat i ett överskott i Fonden vilket gör att styrelsen föreslår en utdelning på 2 procent pro rata. Svenska Bostadsfondens marknad Under första halvåret 2008 rådde fortfarande hög aktivitet på den svenska fastighetsmarknaden. Lehman Brothers kollaps i september och den efterföljande globala finanskrisen, med en försämrad tillgång på krediter i marknaden, ledde till kraftigt fallande transaktionsvolymer under andra halvåret. I tider av ekonomisk oro söker sig investerare till tryggare placeringar. Det finns starka argument för att bostäder som tillgångsslag kommer att stå sig väl när vi går in i en lågkonjunktur. Vakansrisken är fortfarande liten i starka regioner med ett underskott på hyresbostäder. Samtidigt gör det reglerade systemet för hyressättning som vi har i Sverige att fastighetsägarna varje år kan höja hyrorna. För perioden 1998-2007 har bostadshyrorna stigit med i snitt 2,5 procent per år (IPD/Svenskt Fastighetsindex). När nu nästan alla förhandlingar är avklarade kan vi konstatera att bostadshyrorna i allmännyttan höjs med i snitt 3 procent för 2009. Det är således under 2009, med den fulla effekten av en lågkonjunktur, som vi kommer att kunna se hur bostadshyresfastigheter verkar konjunkturutjämnande. Fallande hyror och vakanser kommer att ha en negativ effekt för kommersiella fastighetsslag men inte för bostäder. Kommande verksamhetsår För kommande verksamhetsår ser det positivt ut och vår målsättning om en avkastning på i snitt 10-15 procent per år under sex år står fast. Vi har fortsatt låga vakanser i vårt bestånd och arbetet med att förädla fastighetsbeståndet fortsätter vilket skapar värden som tillfaller investerarna. Riksbankens kraftiga sänkningar under 2009 av reporäntan har gjort att marknadsräntorna sjunkit dramatiskt, och med stor sannolikhet, kommer att vara låga under resten av året. Sammanfattningsvis ser vi positivt på såväl verksamhetsåret 2009 som Fondernas utveckling och avkastning över tiden. De hyreshöjningar på i genomsnitt 4 procent, som Svenska Bostadsfonden uppnått i förhandlingar med de lokala hyresgästföreningarna under hösten 2008, kompenserar under 2009 för en del av de huvudsakligen räntedrivna kostnadsökningarna som uppstod under 2008. De ökande hyrorna tillsammans med de nu låga räntekostnaderna gör att resultatutvecklingen för 2009 ser positiv ut. Ett lugnare tempo på fastighets-marknaden skapar dessutom goda förutsättningar att, för våra investerares räkning, förvärva rätt objekt till rätt pris. 80
ÖVERSIKTLIG REDOVISNING 2008 SVENSK A BOSTADSFONDEN 8 AB 1) Resultaträkning - TSEK 2008 2007 Hyresintäkter 0 0 Omkostnader inkl. avskrivningar -910-54 Rörelseresultat -910-54 Intäktsräntor 2 491 1 Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital) -55 0 Resultat (exkl. räntor riskbärande kapital) 1 526-53 2) Balansräkning - MSEK Fastigheter 0,0 0,0 Övriga tillgångar 121,8 1,7 Summa tillgångar 121,8 1,7 Riskbärande kapital 120,0 0,5 Fastighetskrediter 0,0 0,0 Övriga skulder/avsättningar 1,8 1,2 Summa finansiering 121,8 1,7 3) Föreslagen utdelning till investerarna - TSEK Andel Brutto Netto kapital utdelning utdelning Förlagslåneränta, fast ränta pro rata 5% 4% 103 Vinstandelslån, ränta pro rata 2% 96% 1 281 Preferensaktier B, utdelning 0% 0 0 Skatt på utdelning 0 0 Total utdelning 1 384 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Per instrument Per förlagslån å nominellt 450 000 SEK, fast ränta pro rata 5% 11 424 SEK 2,5% Per vinstandelslån å nom. 50 000 SEK, vinstberoende ränta pro rata 2% 557 SEK 1,1% Per preferensaktie serie B å nom. 50 000 SEK - - Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 31 december 2008 Stockholm den 20/4 2009 Carl Rosenblad Styrelsens ordförande Per-Åke Eliasson Styrelseledamot Lars Swahn Verkställande direktör 81
Fastighet Läderfabriken i Storg. Stortorget Skansg. Järnvägsg. Allg. Stenbocksg. Örkelljunga Hörby 82 Söderköping Västervik Växjö Oskarshamn Kalmar Tollarp Stad Adress Järnvägsgatan 4-6, Skansgatan 17-21, Krukmakaregatan 2-8 och Stenbocksgatan 18 och 20 Fastighetsbeteckning Läderfabriken 1-3 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 8 AB Inköpsdatum 16 februari 2009 Uthyrningsbar yta 8 701 kvm Lägenheter 102 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheterna byggda 1990 Fastigheten ligger i centrala, 200 m från Stortorget och 100 m från tågstationen. Läderfabriken består av tre huskroppar.
Fastighet Uttern i Landstingsg. Sjukhus Tumatorpsv. Simrisv. Christian IV:s väg Örkelljunga Hörby Söderköping Västervik Växjö Oskarshamn Kalmar Tollarp Stad Adress Landstingsgatan 2A-G och Bergstrandsväg 4 Fastighetsbeteckning Uttern 1 Typ av fastighet Bostäder Ägare Svenska Bostadsfonden 8 AB Inköpsdatum 16 februari 2009 Uthyrningsbar yta 4 797 kvm Lägenheter 69 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheterna byggda 1964 Uttern ligger i den västra delen av s tätort, ca 1,2 km till centrum. Fastigheten ligger i ett naturskönt bostadsområde. 83
Svenska Bostadsfonden Management AB, Artillerigatan 42, Box 5878, 114 45 Stockholm Tel. 08-667 10 50, Fax. 08-667 10 40, www.svenskabostadsfonden.se info@svenskabostadsfonden.se Förvaltningsr apport Svensk a Bostadsfonden 8 AB