Kan bostadsrätt bli bostadsfel? frågor och svar när hyresrätten ombildas
Bra att tänka på vid ombildning Antalet ombildningar av hyresrätt till bostadsrätt har ökat markant de senaste åren. Det väcker en hel del frågor och du kanske känner en viss oro när grannarna börjar prata om ombildning. Därför vill vi ge dig fakta om vad som gäller vid ombildningar och tips om vad du bör tänka på oavsett om du redan bestämt dig eller är mer tveksam. Ordförklaringar på vägen Ombildning Att göra om hyresrätter till bostadsrätter. Bruksvärdeshyra Stämma Besiktigad Marknadspris Likvärdiga lägenheter ska ha lika hyra. Möte. Undersökt. Det pris en värderingsman beräknar att lägenheten kan säljas för.
Tvärsäker eller osäker? Jag har redan bestämt mig för att köpa Vad bra att du känner dig säker i ditt val. Många tror att en ombildning alltid är en bra ekonomisk affär, men tänk på att det är först när du säljer som du säkert vet om det var rätt satsade pengar. Månadskostnaden kan bli betydligt högre när man måste göra alla reparationer i lägenheten själv, när räntan höjs, eller om avgiften höjs när fastigheten behöver rustas upp. Jag har bott i min lägenhet i många år och känner mig orolig nu när det ska bli bostadsrätter Du behöver inte vara orolig. Du måste inte köpa lägenheten även om det blir en ombildning. Du kan bo kvar med hyresrätt på samma villkor och med samma rättigheter som tidigare. En skillnad är förstås att bostadsrättsföreningen blir din nya hyresvärd. Jag vill absolut inte köpa! Hyresrätten passar mig och dessutom vill jag inte skuldsätta mig Då kan du bo kvar som hyresgäst. Då behöver du inte oroa dig för räntehöjningar eller plötsliga utgifter om exempelvis kylskåpet eller spisen skulle gå sönder. Hyran bestäms, precis som tidigare, utifrån bruksvärdesprincipen. Du har kvar samma rättigheter som tidigare, exempelvis både besittningsskydd och bytesrätt. Bostadsrättsföreningen har samma skyldigheter som din tidigare hyresvärd.
Plus och minus Här kan du själv se några av de saker du kan väga mot varandra. Vare sig du känner dig osäker, redan har bestämt dig eller bara vill veta mer om vad en ombildning kan innebära för just dig. FÖRDELAR EKONOMI HYRESRÄTT Du behöver inget kapital och därför slipper du skuldsätta dig. BOSTADSRÄTT Du kan tillgodogöra dig eventuell vinst vid försäljning. UNDERHÅLL Hyresvärden byter ut kyl, frys och annat som behövs. Du kan kräva underhåll med rimliga mellanrum. Du kan påverka renovering och själv välja exempelvis vitvaror efter din egen plånbok. HYRAN Det vanliga är att din hyra bestäms i en förhandling. Föreningen fattar beslut om avgiften utifrån faktiska kostnader, utgifter och ekonomi. BYTA Det är enkelt att byta lägenhet om du exempelvis fått nytt jobb i en annan stad. Har du en lägenhet med bra standard och med rimlig månadsavgift kan den vara lättsåld. ÖVRIGT Du kan engagera dig lokalt och få inflytande över frågor som gäller ditt bostadsområde. Du kan påverka upphandling och val av leverantör vid exempelvis en renovering av fastigheten.
NACKDELAR EKONOMI HYRESRÄTT Hyresrätten har ingen prislapp och kan inte ge dig någon vinst. BOSTADSRÄTT Om du behöver ta lån finns risken för oväntade räntehöjningar. Du kanske måste sälja med förlust. UNDERHÅLL Du kan inte välja utrustning och tapeter precis som du vill. Du får stå för allt inre underhåll och reparation av din egen lägenhet. HYRAN Ensam har du liten chans att påverka hyran, även om du alltid kan pröva den i hyresnämnden. Styrelsen beslutar om månadsavgiften efter ekonomi och fastighetens skick. Dessutom betalar du ränta och avbetalning för eventuella egna lån. BYTA Du måste ha tillstånd till byte, hyresvärden måste godkänna den nya hyresgästen. Lägenheten måste säljas, det kan ta lång tid innan du hittar en köpare. Säljer du med en förlust får du kanske betala lån för en lägenhet du inte bor i. ÖVRIGT Du har mindre möjligheter att påverka fastighetsägarens val av leverantörer. Du får fler skyldigheter.
Bra att veta om du bor kvar som hyresgäst Om du väljer att bo kvar med hyresrätt innebär ombildningen att du får en ny hyresvärd bostadsrättsföreningen. Den nya hyresvärden har samma skyldigheter som andra hyresvärdar. Detta innebär att du fortsätter att hyra din lägenhet med samma villkor som tidigare. Något nytt hyresavtal behöver inte skrivas. Om du erbjuds ett nytt avtal, ta genast kontakt med oss så hjälper vi dig med att granska det. Du har en stark ställning som hyresgäst även när huset du bor i har ombildats till bostadsrätt: bostadsrättsföreningen kan inte sälja din lägenhet till någon annan bostadsrättsföreningen kan inte tvinga dig att köpa den du har kvar ditt besittningsskydd du har kvar din bytesrätt du får hyra ut lägenheten i andrahand bostadsrättsföreningen, är skyldig att underhålla lägenheten på samma sätt som andra hyresvärdar hyran fastställs utifrån bruksvärdesprincipen. Mer om bruksvärdet Bostadsrättsföreningen kan inte sätta din hyra själv. Om hyran tidigare bestämdes efter förhandling med Hyresgästföreningen kommer hyran troligen att förhandlas i fortsättningen också. Om det inte är så, kan du få hjälp med hyresförhandlingen, om du är medlem i Hyresgästföreningen.
Från hyresrätt till bostadsrätt Inför en eventuell ombildning är det mycket att sätta sig in i och ta ställning till. Här kan du steg för steg se hur själva ombildningen går till. En förutsättning för ombildningen är förstås att fastighetsägaren vill sälja.
Steg 1 En förening bildas Några hyresgäster tar initiativ till att bilda en bostadsrättsförening och registrerar den hos Bolagsverket. I samband med att bostadsrättsföreningen bildas kan du få en förfrågan om du vill vara med. Även om du är tveksam kan det vara en viss fördel att vara med. Som medlem får du tillgång till all information och du kan rösta på köpstämman. Du har också rätt att begära att beslutet på köpstämman ändras om det skulle vara felaktigt fattat. Steg 2 Intresseanmälan När föreningen registrerats hos Bolagsverket ska en intresseanmälan lämnas in till Lantmäteriet. Minst två tredjedelar (2/3) av alla hyresgäster ska ha anmält sitt intresse av ombildningen för att intresseanmälan ska godkännas. Såväl bostads- som lokalhyresgäster räknas. Bostadshyresgästerna måste vara folkbokförda på adressen och ha ett förstahandsavtal. Men man behöver inte vara medlem i bostadsrättsföreningen för att anmäla sitt intresse. Även om du har skrivit på intresseanmälan, så betyder det inte att du måste köpa. Du är inte bunden till att rösta ja på köpestämman. Du har egentligen bara sagt att du är intresserad av att få mer information, för att kunna ta ställning senare. Steg 3 Besiktning Nästa steg är att huset besiktigas. Besiktningen ska utföras av en besiktningsman, som är auktoriserad av Boverket. Besiktningsmannen upprättar ett protokoll. Därefter tas en teknisk plan fram, där underhållsbehovet redovisas. Försök att göra en bedömning av om underhållsbehovet verkar realistiskt. Är det kanske dags för stambyte eller fasad- och takarbeten? Steg 4 Ekonomisk plan Efter besiktningen, och då priset för fastigheten är bestämt, ska en ekonomisk plan göras. Den ekonomiska planen är underlag för att man ska kunna bedöma bostadsrättsföreningens ekonomi. Den ska ge de eventuellt blivande bostadsrättshavarna information om vad det kommer att kosta.
Av planen ska det framgå: vad det kommer att kosta att köpa fastigheten hur stora lån föreningen måste ta vilken insats de enskilda personerna ska betala hur stora månadsavgifterna kommer att vara. En oberoende intygsgivare, som är auktoriserad av Boverket, ska garantera att den ekonomiska planen är hållbar. Det är viktigt att du granskar den ekonomiska planen noggrant. Kontrollera: att den tar hänsyn till det faktiska antalet köpare att driftkostnaderna är realistiska om lånen ska amorteras om pengar sätts av för inre underhåll för både bostadsrätterna och de kvarvarande hyresrätterna. Ibland kan kalkylen bygga på att bostadsrättsföreningen måste sälja kvarvarande hyresrätter som bostadsrätter till marknadspris. Men dessa får, enligt lag, inte säljas så länge det bor hyresgäster i dem. Alla hyresgäster ska ha möjlighet att ta del av föreningens dokument innan köpstämman. Nu kan det vara dags att ta kontakt med banken om du funderar på att köpa. Undersök om du kan få lån och vad lånen kommer att kosta dig, hur mycket du ska betala i ränta och amortering. Steg 5 Beslut om köp Så småningom är det dags för bostadsrättsföreningen att fatta beslut om att köpa eller inte. Beslutet fattas på en särskild köpstämma. På köpstämman får endast bostadsrättsföreningens medlemmar rösta. Det ska upprättas en röstlängd där det framgår vilka som är medlemmar. En röst per lägenhet gäller. När röstningen är genomförd måste minst två tredjedelar (2/3) av antalet hyresgäster röstat ja för att köpet ska genomföras. Om du inte röstar, blir det i praktiken en nej-röst. Det gäller antingen du avstår från att rösta eller om du inte får rösta för att du inte är medlem i bostadsrättsföreningen.
Exempel Det innebär att om det finns 50 bostadslägenheter och 10 lokaler i huset, måste minst 40 medlemmar i bostadsrättsföreningen rösta ja för att ombildningen ska bli av. Om ett beslut av bostadsrättsföreningens stämma strider mot lagen om ekonomiska föreningar eller föreningens stadgar, kan beslutet prövas. Endast medlemmar i bostadsrättsföreningen kan begära att beslutet ska ändras eller upphävas. Rösta via ombud Av stadgarna framgår om du kan rösta via ombud och vem som i så fall kan vara ombud. Det är vanligt att endast make, sambo eller annan medlem i bostadsrättsföreningen kan vara ombud. Ombudet ska ha fullmakt från dig. Fullmakten bör tydligt ange vad den omfattar och vara tidsbegränsad. En fullmakt kan återkallas, senast när stämman inleds. Återkallelsen kan göras skriftligen eller genom att du själv närvarar på stämman. Du kan inte återkalla din fullmakt efter det att omröstning har skett. Steg 6 Du kan köpa senare Om du valt att bo kvar som hyresgäst kan du ändra dig senare. Du har 12 månader på dig, från det att föreningen köpt fastigheten, att bestämma om du vill köpa din lägenhet. Sker köpet inom sex månader gäller det pris som sattes vid husköpet plus ränta. Därefter gäller marknadspris. Hyresrätter ska finnas kvar och bli fler Vi försvarar hyresrätten. Men det betyder inte att vi är motståndare till bostadsrätter. Som alternativ på bostadsmarknaden är det viktigt att hyresrätterna finns kvar och blir fler. Många tycker att hyresrätten är ett bättre och tryggare val. Någon kanske planerar att bara stanna på orten under en viss tid, och därför inte vill binda upp sig med en bostadsrätt som kan bli svårsåld. Någon annan vill ha en hyresrätt som första bostad för att se hur man trivs i området. En tredje kanske inte vill låna eller har svårt att få lån. Kort sagt ökar valfriheten om det finns tillgång till hyresrätter.
Detta kan Hyresgästföreningen göra för dig som är medlem Hyresgästföreningen ger dig råd och stöd samt juridisk hjälp när du har en tvist med din hyresvärd. Det kan handla om lägenhetens skick, brister i lägenheten, hjälp vid byte av lägenhet och vid uthyrning i andra hand, störningar och uppsägningar. De ärenden som inte går att lösa genom kontakter och förhandlingar med hyresvärdarna drivs i hyresnämnden eller i allmän domstol. Hyresgästföreningen är en medlemsorganisation där grundsynen är att alla ska ha rätt till en god bostad till rimlig kostnad och en boendemiljö med trygghet och inflytande. Välkommen att ta kontakt med oss. Gå in på hyresgastforeningen.se eller ring till Hyresgästföreningen på telefon 0771-443 443.
Hyresgästföreningen Hyresgästföreningen finns över hela landet, i Alingsås såväl som i Övertorneå. Om du vill veta var närmaste Hyresgästförening finns ta kontakt med din region. Foto: Eva Dalin, Peter Forsman, Anna Grevlind, Thore Leykauf. Tryck: Strålfors 2012 Besök hyresgastforeningen.se eller ring 0771 443 443.