Studentvärden 2-09 Special
Vi finns till för dig! Du håller Studentvärden Special i din hand. Den har vi tagit fram för att redovisa vad som är syftet med SGS som studentbostadsstiftelse. Vi vill även berätta hur vi arbetar för att förbättra de ekonomiska boendevillkoren för er studenter genom att kontinuerligt uppvakta beslutsfattarna i riksdagen och på departementen. Vårt engagemang inom Svenska Studentbostadsföreningen, SSBF är sedan många år stort. Dessutom berättar vi hur hyran sätts, varför hyran höjs och vart hyrespengarna går. Bostadsbrist och usla förhållanden för Göteborgs studenter var bakgrunden till att Göteborgs Förenade Studentkårer och Göteborgs Kommun 1951 tog initiativet till att bilda Stiftelsen Göteborgs Studentbostäder. Stiftelsen styrs av kommunpolitiker, GFS, Göteborgs universitet och Chalmers. Att det finns studentrepresentanter i styrelsen är en otroligt viktig kugge i vårt arbete med målet; att erbjuda ändamålsenliga och attraktiva bostäder till aktivt högskolestuderande i Göteborgsregionen. Tillsammans med Göteborgs Stad, Göteborgs universitet, Chalmers, GFS, Göteborg & Co och Näringslivet skall vi gemensamt utveckla Göteborg som kunskapsstad och vara en bidragande orsak till att studenter väljer Göteborg som studieort genom att erbjuda ett bra boende. Stiftelsens verksamhet drivs på affärsmässiga villkor i konkurrens med andra bostadsföretag med den skillnaden att stiftelsen inte primärt är vinst drivande. Den enda inkomstkällan utgörs av våra hyresgästers hyror och vi får inte några extra bidrag från kommunen, staten eller hög skolorna för att hålla nere studentbostadshyrorna. Hyrorna som fastställs vid förhandlingar med Hyresgästföreningen Västra Sverige skall ge utrymme för tillfredsställande avskrivningar och erforderliga reparations- och underhållsarbeten. Under förhandlingarna redovisas och diskuteras samtliga budgeterade kostnader för drift och underhåll av vårt fastighetsbestånd. Som stiftelse äger vi oss själva och har ingen ägare som skall ta del av den vinst som görs. Överskottet går direkt tillbaka till stiftelsen och måste vara tillräckligt stort för att vi skall ha ett gott förtroende hos bankerna, särskilt i den expansiva fas som stiftelsen befinner sig i. De fastigheter som stiftelsen äger skyddas mot eventuell spekulation av Länsstyrelsen. Fastigheter kan inte säljas ut utan medgivande från Göteborgs kommun styrelse och GFS. 2
Studentvärden Special 2-09 Om styrelsen Hej. Johanna Hector heter jag och har det roliga och spännande uppdraget att sitta som vice ordförande i SGS styrelse. Jag är inte bara vice ordförande, jag är student på Chalmers också! Jag vill först börja med att förklara hur stiftelsen för SGS styrelse väljs: Göteborgs kommun väljer in tre ordinarie ledamöter från politiskt håll (idag två från (s) och en från (m) ), Göteborgs universitet väljer in en le damot och GFS väljer in tre ledamöter (studentrepresentanter). Därutöver väljs fem suppleanter in i styrelsen, två från politiskt håll av Göteborgs kommun (idag en från (s) och en från (m) ), två från GFS och en från Chalmers förordad av Göteborg universitet. Jag upplever därför att vi studenter har stor möjlighet att påverka hur styrelsen fattar sina beslut. Mitt uppdrag som styrelseledamot är tyvärr inte så enkelt att jag bara kan argumentera för en sänkning av hyran. I mitt uppdrag ligger också att se till att SGS som stiftelse mår bra, vilket ibland leder till att vi i styrelsen tvingas ta beslut som inte ligger i linje med mitt studenthjärta. Man kan väl beskriva det som att det ibland känns som att sitta på dubbla stolar. Att hålla ner hyrorna är det som mitt hjärta klappar för, samtidigt som jag vill att SGS om 5 år fortfarande ska kunna erbjuda studentbostäder med lika bra standard och variation som idag. Tyvärr är det en ekvation som inte alltid är så lätt att lösa. Helt klart är det så att jag upplever att det är hyresnivån som ni hyresgäs ter har flest frågor om, vilket är fullkomligt självklart med tanke på de ekonomiska förutsättningar vi studenter lever under idag. Styrelsen har diskuterat hur ni som hyresgäster informeras inför, under och efter hyresförhandlingarna och konstaterat att informationen kan bli bättre. SGS förvaltning fick därför i uppdrag att ta fram en plan för hur man under hela året ska jobba med förbättrad information och den 9 september antog styrelsen en riktlinje för förbättrad information. Jag tycker nämligen inte att det räcker med att enbart komma med ett besked om att hyran nu höjs med si och så många procent. Hyresnivån är en av de frågor som jag som medlem i styrelsen ser som absolut viktigast att driva. Men det man skall ha med sig när man sitter med hyresavin i handen och svär över att hyran känns orimligt hög är att vi får så lite pengar att leva för från CSN. För att förbättra för oss studenter måste även en höjning av studiemedlet till! Jag tänkte nu att jag utifrån mitt perspektiv som student i styrelsen ska försöka svara på några av de frågor som jag så ofta får från mina student kompisar. Jag hoppas det kan reda ut några frågetecken! Se sista sidan. 3
Vart går din hyra? Funderar du över vart dina hyrespengar tar vägen? Din hyra påverkas av en rad utgifter och vi kan förklara det genom att dela in din månadshyra i olika delar. En stor del av fastighetsbeståndet är nu 30 40 år gammalt och behöver stora underhållsinsatser. De riktigt stora posterna förutom underhåll är el, värme, administration och fastighetsskötsel. Andra stora kostnader i vår verksamhet är kostnader för lån och avskrivningar. 0,9 % Försäkring & bevakning 1,0 % Markhyra, tomträttsavgäld 1,2 % Kabel-tv 2,5 % Vatten 1,6 % Sopor Fastighetsskatt 2,0% Riksdagen beslutar hur hög fastighetsskatten ska vara och därmed är den inte möjlig att påverka. Men SGS har en viktig uppgift i att se till att fastigheternas taxeringsvärde är korrekt. Administration 10,5% Det här är den del inom vår verksamhet som till stor del hjälper dig som hyresgäst. Här hanteras t ex vår bostadskö, uthyrning och hyresadministration samt kostnader för eko nomi- och personalavdelning, fastighetsavdelning, information/marknad och IT-avdelning. Här ingår även kostnader för porto, telefon, datasystem etc. Underhåll 12,6% Här ingår planerat underhåll som till exempel renovering av badrum, omläggning av tak, byte av spisar och kylare, nya fönster, upprustning av gårdar och garage, målning/ tapetsering m m. Akuta reparationer redovisas separat. Kostnaderna för underhåll påverkas av husens ålder, kvalitet, skötsel och slitage. Avskrivningar 11,1% Avskrivningar uttrycker kostnaderna för att fastihgeterna så småningom slits och behöver totalrenoveras. Vi räknar med att ett välbyggt hus kan skrivas av på 80 år. Räntekostnader 22,7% Räntekostnaderna utgörs av räntan som SGS betalar för de lån som finansierar byggandet av alla fastigheter. Fastighetsskötsel 14,4% I fastighetsskötsel ingår kostnaderna för våra områdeskontor, löner för fastighetsskötare och städkostnader. Här ingår även kostnader för Internet i alla våra egna lägenheter. 2,0 % Fastighetsskatt 7,3 % El 9,1% Värme 10,5 % Administration 12,6 % Underhåll 11,1 % Avskrivningar 22,7 % Räntekostnader 14,4 % Fastighetsskötsel 3,1 % Reparationer Reparationer 3,1% Kostnader för reparationer och akuta fel. 4
Att påverka är en del av vår uppgift Vi är väl medvetna om att ni studenter lever under knappa ekonomiska förhållanden. Därför försöker vi på olika sätt, bla. genom vårt aktiva deltagande i Svenska Student bostads föreningens styrelse, att uppvakta be sluts fattarna i riksdagen och på departementen. Uppvaktningarna syftar till att man generellt skall fatta beslut som förbättrar era ekonomiska villkor under studietiden. Regeringen avskaffade vid årsskiftet 2007/2008 fastighetsskatten till förmån för en kommunal fastighetsavgift på 1200 kronor per år och lägenhet. Förslaget gynnar de allra flesta svenskar men inte studenterna. I och med beslutet likställs en studentbostad, det vill säga en bostad med begränsad besittningsrätt, med övriga lägenheter i flerbostadshus. 20 kvm utan eget kök, och i vissa fall utan egen dusch och toalett, beskattas lika mycket som en lägenhet på 200 kvm! Det där inte rimligt att avgiftsbelägga studentbostäder på samma sätt som fullvärdiga bostäder! SGS Studentbostäder arbetar för att skapa de bästa möjliga boendeförutsättningarna för högskole studerande i Göteborg och är en icke vinstdrivande stiftelse. Studentbostadsföretagens uppgift är att tillhandahålla ändamålsenliga studentbostäder till lägsta möjliga kostnad. I och med förändringen av fastighetsskatten och de höjda taxeringsvärdena, steg kostnaderna för studentbostadsföretagen, vilket slutligen belastar studenternas ekonomi i form av höjda hyror. För SGS del innebar förändringen en merkostnad 2009 på 400 tkr. Den förra regeringen införde ett statligt stöd för att råda bot på bostadsbristen. De som byggde små hyreslägenheter och studentbostäder på max 70 kvm till rimliga hyror fick ca 10% av byggkostnaden i form av investeringsstimulans, en slags reduktion av momsen. För att få dessa pengar var man tvungen att påbörja gjutningen av bottenplattan senast 061231. Detta klarade vi på SGS Studentbostäder för 385 lgh i Lindholmsallén och 74 lgh i Guldheds tornet. Regering beslutade 2006 att avskaffa de statliga subventionerna för bostadsbyggande. Beslutet innebar att investeringsstimulansen försvann för nybyggen som startas efter 1 januari 2007 och att räntebidragen avvecklas under en femårsperiod 2007-2012. Avtrappningen av räntebidragen driver upp kostnaderna för hyresbostäder. För SGS del ökar kostnaden totalt med 11 mkr fram till 2012, varav 1,4 mkr är ökningen för 2009. Dessutom införde man från 1 januari 2008 nya momsregler för om - och nybyggnad, som innebär en hyreshöjning på ca 1% på dessa fastigheter. Detta får konsekvenser för hyresnivåerna inom SGS Studentbostäder. Dessvärre är risken stor att det krävs fortsatta årliga hyreshöjningar då subventionerna nu avvecklats. Enbart statens avveckling av räntebidragen kommer att de närmaste 3 åren innebära en kostnadshöjning på ca 1% årligen. Samtidigt har inte studiebidrag och studielån hängt med i kostnadsut vecklingen. Kanske är det läge för ett större stu dentbostadsbidrag? Förändringarna har påverkat den planerade nyproduktionen av hyresrätter och studentbostäder. För eventuellt nybyggda bostäder kommer summan av uteblivna räntebidrag och investeringsstimulanser samt de nya momsreglerna att motivera en hyresnivå som ligger avsevärt högre än dagens, sannolikt 15 20% högre! Man kan bara hoppas att lågkonjunkturen ger lägre byggkostnader! Dessa bidragsavvecklingar gäller samtliga hyresrätter, inte bara studentbostäder, men ni studenter får begränsad nytta av de skattesänkningar som skall kompensera löntagarna för högre hyror, eftersom det inte var tänkt att ni skulle tvingas jobba vid sidan av studierna. SGS Studentbostäder försöker upplysa och påverka beslutsfattarna, genom att samarbete med GFS, SFS och Svenska Studentbostadsföreningen. Samtliga försöker påvisa det nödvändiga i att ta ekonomisk hänsyn till studenternas situation när man genomför regelförändringar. Att lobba för detta är en av våra viktigaste uppgifter närmaste åren! 5
A 1 999 kr B 2 000 2 999 kr C 3 000 3 999 kr Dr Lindhs gata Dr Lindhs gata 6 Möblerade enkelrum med gruppkök. Handfat i rummet, badrum och WC i korridoren. Yta: 12 14 kvm Hyra (12-månaders) 1 802:- inkl el och möbler Rotary Richertsgatan 2C Möblerade enkelrum med gruppkök Egen dusch och toalett. Yta: Rum 19,5 kvm Hyra (12-månaders) 2 889:- inkl el och möbler Nyrenoverade gruppkök. Motionsrum, TV-rum, bastu, stor pub och sammanträdesrum. Postgatan Postgatan 18 Ett rum och kokvrå, omöblerad mitt i centrala stan. Yta: 25 kvm Hyra (12-månaders): 3 833:- Centraldammsugare samt tvättstugor på varje våningsplan. Lägenheterna har franska balkonger. Litet och stort, billigt och dyrt För att få reda på hur många bostäder som finns i olika hyresnivåer har vi tagit fram en hyresstatistik. I diagrammet är alla våra drygt 7 200 bostäder insorterade efter hyresnivå. För att få jämförbarhet mellan 10- och 12-månadershyror är alla hyror omräknade till 12-månadershyra, d v s årshyran har dividerats med 12. På samma sätt har IT-avgifter räknats bort, eftersom den normalt inte ingår i hyran för vanliga bostäder och inte heller i våra drygt 1 000 inhyrda lägen heter i vanliga bostadsområden. Däremot ingår kostnaderna för el och möbler i tabellen i de fall dessa ingår i hyran. Antal bostäder per hyresnivå Drygt 7 200 bostäder 3500 3000 2500 2000 1500 1000 Av diagrammet framgår att nästan 3 000 bostäder har en hyra på 2 999 kr/månad eller lägre. 500 0 15 2890 1999 1195 856 144 127 A B C D E F G 6
D 4 000 4 999 kr E 5 000 5 999 kr F 6 000 6 999 kr Olofshöjd Utlandagatan 24 2 rum och kök, omöblerad Yta: 38 kvm Hyra (12-månaders) 4 102:- Gemensam motionshall/volleybollplan, bastu, solarium. Lindholmsallén Lindholmsallén 39 2 rum och kök, omöblerad Inglasad balkong Yta: 49 kvm Hyra 5 790:- Lägenheten lämplig som kompislägenhet, men också för par och barnfamilj. Matsal, TVrum, studierum, biljardrum och gym. Första Långgatan Första Långgatan 12 2 rum och kök, omöblerad Yta: 58 kvm Hyra (12-månaders) 6 690:- En gemensamhetslokal finns i huset. G 7 000 kr I SGS Studentbostäders bestånd av drygt 7 200 bostäder finns en stor variation av lägenhetstyper, storlekar och prisklasser. Hyresnivå/kronor Antal Yta 1 999* 15 12 13 kvm Enkelrum med kokskåp/gruppkök 2 000 2 999* 2 363 9 26 kvm Enkelrum med kokskåp/gruppkök 527 20 40 kvm 1 rum med kokskåp/kokvrå/kök 3 000 3 999 291 17 32 kvm Enkelrum med kokskåp/gruppkök 1 640 22 40 kvm 1 rum med kokvrå/kök 68 32 48 kvm 2 rum och kök 4 000 4 999 756 24 57 kvm 1 rum med kokvrå/kök 439 32 63 kvm 2 rum med kokvrå/kök 5 000 5 999 20 32 40 kvm 1 rum med kokvrå 53 33 57 kvm 1 rum och kök 405 37 58 kvm 2 rum med kokvrå/kök 378 55 71 kvm 3 rum och kök 6 000 6 999 74 38 73 kvm 2 rum och kök 57 50 80 kvm 3 rum och kök 13 73 88 kvm 4 rum och kök 7 000 7 999 13 64 92 kvm 2 rum och kök 97 60 107 kvm 3 rum och kök 17 85 95 kvm 4 rum och kök * flertalet lägenheter möblerade och inklusive hushållsel. Kronhusgatan Kronhusgatan 2C 3 rum och kök, omöblerad Hörnlägenhet, etage med terrass och utsikt över hamnen Yta: 65 kvm Hyra (12-månaders) 8 582:- Centraldammsugare på varje våningsplan Gemensamma lokaler och takterrass 7
Johanna svarar Frågor & svar: «Varför är det en hyresförhandling varje år?» Att hyran förhandlas årligen kanske inte är självklart om man precis har flyttat hemifrån. SGS hyresförhandlingar hänger ihop med att man varje höst jobbar med att ta fram en budget för nästkommande år. Under detta arbete försöker man förutsäga och uppskatta de kostnader som man kommer att ha kommande år. Kostnader för t.ex. underhåll eller reparationer som måste genomföras, kostnader för el/vatten/värme i de hus där detta ingår i hyran eller räntekostnader för de lån man har tagit för att kunna bygga bostäder. När man har tittat på kostnadssidan tittar man på de intäkter man måste få in för att täcka kostnaderna och det är här hyrorna kommer in i bilden, i form av hyresintäkter. Kommer man fram till att kostnaderna har ökat inför nästa år så måste ju naturligtvis även intäkterna öka på något sätt. Självklart är det viktigt att SGS försöker minska sina kostnader så mycket det går och hur man kan göra det läggs det mycket tid på under budgetarbetet. Kommer man ändå fram till att det inte finns några andra alternativa sätt att lösa ekvationen på så tvingas man att kalla till en hyresförhandling, kanske med det tråkiga resultatet att hyran måste höjas. Denna process genomförs årligen hos alla bostadsföretag och är inget som är specifikt för SGS eller andra studentbostadsföretag. «Varför leder hyresförhandlingen till en höjning av hyran nästan varje år?» Det finns ett ganska enkelt svar på frågan men tyvärr känns det ändå som att denna förklaring inte är nog. Förklaringen är att det råder inflation i Sverige och en höjning av kostnaderna är den generella utvecklingen i samhället. Detta påverkar givetvis även kostnaderna för SGS. En annan faktor som spelar stor roll för SGS årliga kostnader är att staten har slopat de sk. räntebidragen. Räntebidrag är ett bidrag som under ett pars år tid har betalats ut till aktörer som har byggt flerbostadshus med hyres- eller bostadsrätter, för att bidra till de räntekostnader man drar på sig när man lånar pengar till exempelvis nybyggnad. Fr.o.m den 30 juni 2007 beslutade staten att ta bort möjligheten att söka dessa bidrag och de bidrag som fortlöpande årligen betalas ut kommer att trappas ner fram till 2012 då de upphör helt. SGS har under de senaste åren byggt ca 2500 nya bostäder och självklart får de nya reglerna stor påverkan på verksamheten. De ökade kostnaderna till följd av slopandet av räntebidraget motsvarar en årlig hyreshöjning på 1% fram till 2013. «Varför är min inhyrda lägenhet hos Poseidon dyrare än min grannes som inte är inhyrd av SGS?» Svaret på frågan är att man får ett påslag på sin hyra för de möbler som ingår i bostaden. Alla som flyttar in hos SGS har nämligen inte alltid praktisk eller ekonomisk möjlighet att ta med sig egna möbler. Det vanligaste exemplet är de internationella studenterna som kommer långväga ifrån för att plugga i Göteborg. SGS har därför valt att hyra ut ett antal möblerade lägenheter för att underlätta för dom som har behov av det, bl.a. har man valt att möblera de inhyrda lägenheterna och även 1044 bostäder i Olofshöjd. I våras tog styrelsen beslut om att avsätta pengar för att börja byta ut dessa möbler och först ut är Olofshöjd där de flesta möblerna är i original från 1969 1971. När det gäller vad för typ av möbler som ska köpas in, tar man hjälp av ett antal studenter som får agera referensgrupp. Skicka in din fråga om ditt boende som du vill ha svar på i nästa nummer av studentvärlden. Publiceras din fråga vinner du en biobiljett! www.prinfolinderoths.se sep 09 Utgivare: SGS Studentbostäder Kaserntorget 11, 411 18 Göteborg Telefon: 031-333 63 00 Fax: 031-333 63 01 www.sgsstudentbostader.se Stiftelsen är medlem i Svenska Studentbostadsföreningen (SSBF) och SABO och äger eller för valtar drygt 7 200 bostäder och 58 lokaler. Layout och tryck: Prinfo Linderoths, Göteborg. Bild framsida: Josefin Ambring