Studentvärden Special -07

Transkript

1 Hyresgästinformation från SGS Studentbostäder Studentvärden Special Viktor Rydberg lade grunden 50-talet - allas lika rätt till högre studier I mitten på 40-talet betonas allas lika rätt till högre studier. Resultatet blir studielån, studiemedel och studentbostäder.

2 Du håller ett Studentvärden Special i din hand. Den har vi tagit fram för att redovisa vad som är syftet med SGS som studentbostadsstiftelse. Vi vill även berätta hur den nya regeringens bostadspolitik utan statliga subventioner påverkar er som hyresgäster i nuläget och framöver. Dessutom berättar vi hur hyran sätts, varför hyran höjs och vart hyrespengarna går. Studentbostäder sedan 1951 Bostadsbrist och usla förhållanden för Göteborgs studenter var bakgrunden till att Göteborgs Förenade Studentkårer och Göteborgs Kommun 1951 tog initiativet till att bilda Stiftelsen Göteborgs Studentbostäder. Stiftelsen styrs av kommunpolitiker, GFS och Göteborgs universitet med ett enda mål; att erbjuda ändamålsenliga och attraktiva bostäder till aktivt högskolestuderande i Göteborgsregionen. Tillsammans med Göteborgs Stad, Göteborgs universitet, Chalmers, GFS, Göteborg & Co och Näringslivet skall vi gemensamt utveckla Göteborg som kunskapsstad och vara en bidragande orsak till att studenter väljer Göteborg som studieort genom att erbjuda ett bra boende. Stiftelsens verksamhet drivs på affärsmässiga villkor i konkurrens med andra bostadsföretag med den skillnaden att stiftelsen inte primärt är vinstdrivande. Den enda inkomstkällan utgörs av våra hyresgästers hyror och vi får inte några extra bidrag från kommunen, staten eller högskolorna för att hålla nere studentbostadshyrorna. Hyrorna som fastställs vid förhandlingar med Hyresgästföreningen Västra Sverige skall ge utrymme för tillfredsställande avskrivningar och erforderliga reparations- och underhållsarbeten. Under förhandlingarna redovisas och diskuteras samtliga budgeterade kostnader för drift och underhåll av vårt fastighetssbestånd. Som stiftelse äger vi oss själva och har ingen ägare som skall ta del av den vinst som görs. Överskottet går direkt tillbaka till stiftelsen och måste vara tillräckligt stort för att vi skall ha ett gott förtroende hos bankerna, särskilt i den expansiva fas som stiftelsen befinner sig i. De fastigheter som stiftelsen äger skyddas mot eventuell spekulation av Länsstyrelsen. Fastigheter kan inte säljas ut utan medgivande från Göteborgs kommunstyrelse och GFS.

3 Den nya bostadspolitiken Regeringen beslutade den 6 december om att avskaffa de statliga subventionerna till bostadsbyggandet. Beslutet innebär att investeringsstimulansen försvann för nybyggen som startas efter 1 januari 2007 och att räntebidragen avvecklas under perioden Parterna på bostadsmarknaden har länge efterfrågat ett långsiktigt bostadsfinansieringssystem för att trygga en stabil och hållbar bostadsförsörjning, vad som nu skett är istället att hela bostadssubventionssystemet avvecklas. Avvecklingen av investeringsstimulansen och räntebidragen är ett viktigt avsteg från principen om neutralitet mellan de olika upplåtelseformerna, äganderätt, bostadsrätt och hyresrätt. Förändringen kommer att påverka den planerade nyproduktionen av hyresrätter och studentbostäder. Man kan grovt räkna med att produktionen av vanliga hyresrätter kommer att halveras under de närmaste åren och att all start av nya studentbostäder ställs in under Den förra regeringen införde ett statligt stöd för att råda bot på bostadsbristen. De som byggt små hyreslägenheter och studentbostäder på max 70 kvm till rimliga hyror har fått ca 10% av byggkostnaden i form av investeringsstimulans, en slags reduktion av momsen. I samband med att bidraget nu upphör från årsskiftet var man tvungen att påbörja gjutningen av bottenplattan senast för att få dessa pengar. Detta har vi på SGS Studentbostäder klarat för 385 lägenheter i Lindholmsallén och 74 lägenheter i Guldhedens norra vattentorn. Även den statliga bostadssubventionen räntebidrag, skall upphöra. Räntebidraget motsvarar villaägarnas ränteavdrag på 30%. Beslutet innebär att bidraget skall vara helt borta 2012 efter att successivt ha reducerats varje år under perioden. Som ni förstår kommer detta att få konsekvenser för hyresnivåerna inom SGS Studentbostäder. Dessvärre går det inte att utlova något annat än att det kommer att krävas fortsatta årliga hyreshöjningar då subventionerna avvecklas. Enbart statens avveckling av räntebidragen kommer de närmaste 5 åren innebära en extra hyreshöjning på 1% årligen. För eventuellt kommande nybyggda bostäder som ännu inte startats kommer summan av uteblivna räntebidrag och investeringsstimulanser att kräva en hyresnivå som kommer att ligga avsevärt högre än dagens hyresnivå, sannolikt 15-20% högre! Dessa bidragsavvecklingar gäller samtliga hyresrätter, inte bara studentbostäder, men ni studenter får ju begränsad nytta av de skattesänkningar som skall kompensera löntagarna för högre hyror, eftersom det inte var tänkt att ni skulle tvingas jobba vid sidan av studierna. SGS Studentbostäder försöker upplysa och påverka beslutsfattarna, genom att samarbeta med GFS, SFS och Svenska Studentbostadsföreningen. Samtliga försöker att på olika sätt påvisa det nödvändiga i att ta hänsyn till studenternas situation när man genomför regelförändringar, dvs hyreshöjningar måste kompenseras med bättre ekonomiska villkor för högskolestuderande. Detta är en oerhört viktig uppgift för oss de närmaste åren!

4 Varför höjer ni hyran? SGS Studentbostäder och Hyresgästföreningen Region Västra Sverige har träffat överenskommelse om höjning av hyrorna för Överenskommelsen innebär att bostadshyrorna höjs från den 1 januari 2007 med 2,8%. För de som har hushållselen inbakad i hyran höjs månadshyran med ytterligare 1,25 kr per kvadratmeter lägenhetsyta. För de som har 10-månadershyra blir det 1,50 kr per kvadratmeter lägenhetsyta. Hyran för p-platser och garage höjs med olika belopp beroende på läge och standard. Ingen får högre höjning än 30 kr per månad. IT-avgiften är oförändrad för Trots de kostnadsökningar som inträffade under 2006 blev hyrorna oförändrade. Under 2007 fortsätter kostnaderna att stiga och det är tyvärr nödvändigt att möta kostnadsökningarna med en hyreshöjning. Vi är väl medvetna om att hyrorna är en tung post i studenternas ekonomi och att ökningarna i studiemedlen inte hänger med kostnadsökningarna i samhället. Vi inser att det är svårt att få ekonomin att gå ihop när kostnadsökningarna inte kompenseras av motsvarande inkomstökningar. Eftersom vi inte har något stort kapital eller några stora vinster att ta av, så kan vi inte driva verksamheten vidare om inte hyrorna höjs i samma takt som kostnadsökningarna. Räntehöjningarna under 2006 och de förväntade höjningarna 2007 motiverar en hyreshöjning på 1,5%. Tillsammans med avveckladet av de statliga räntebidragen, som för 2007 ger en hyreshöjning på 1,2%, blir det 2,7%. Därtill kommer alla andra kostnadsökningar, t ex el till tvättstugor och trapphus, ökade lönekostnader för personal, värme, VA, kabel-tv och ökade entreprenadkostnader för reparationer och underhåll. För att klara en hyreshöjning med 2,8% för 2007 har vi rationaliserat verksamheten, annars hade det inte gått! De som har hushållsel inbakad i hyran får separat höjning för elkostnaden. De som har eget elabonnemang få betala den höjningen direkt till sin elleverantör. Under åren 1995 till och med 2007 har hyrrorna höjts med 1,5% årligen i genomsnitt. Det har varit möjligt genom att rationalisera verksamheten när vi utökat bostadsbeståndet.

5 Vart går din hyra? Funderar du över vart dina hyrespengar tar vägen? Din hyra påverkas av en rad utgifter, och vi kan förklara det genom att dela in din månadshyra i olika delar. En stor del av fastighetsbeståndet är nu år gammalt och behöver stora underhållsinsatser. De riktigt stora posterna förutom reparation och underhåll är el, värme, vatten och sophantering. Andra stora kostnader i vår verksamhet är kostnader för lån och avskrivningar. 1 % Kabel-tv 2 % Vatten 1 % Försäkring & bevakning 1 % Markhyra, tomträttsavgäld 2 % Sopor 3 % Fastighetsskatt 6 % El Fastighetsskatt % Riksdagen beslutar hur hög fastighetsskatten ska vara och därmed är den inte möjlig att påverka. Men SGS har en viktig uppgift i att se till att fastigheternas taxeringsvärde är korrekt. 10 % Avskrivningar Administration 1% Det här är den del inom vår verksamhet som till stor del hjälper dig som hyresgäst. Här hanteras t ex vår bostadskö, uthyrning och hyresadministration samt kostnader för ekonomi- och personalavdelning, fastighetsavdelning, information/marknad och IT-avdelning. Här ingår även kostnader för porto, telefon, datasystem etc. Underhåll 1% Här ingår planerat underhåll som till exempel reno- vering av badrum, omläggning av tak, byte av spisar och kylare, nya fönster, upprustning av gårdar och garage, målning/tapetsering m m. Akuta reparationer ingår i fastighetsskötsel. Kostnaderna för underhåll påverkas av husens ålder, kvalitet, skötsel och slitage. räntekostnader & Avskrivningar 1% resp. 10% Här ingår avskrivningar och räntor på lån som SGS har tagit för att finansiera nybyggnation och ombyggnad av äldre fastigheter till modernare standard. Fastighetsskötsel 18% I fastighetsskötsel ingår kostnaderna för våra områdeskontor, löner för fastighetsskötare och städkostnader. Här ingår även kostnader för akuta reparationer och kostnaderna för Internet i alla våra egna lägenheter. 11 % Värme 13 % Administration 16 % Underhåll 16 % Räntekostnader 18 % Fastighetsskötsel 5

6 Litet och stort, billigt och dyrt I SGS Studentbostäders bestånd av drygt bostäder finns en stor variation av lägenhetstyper, storlekar och prisklasser. För att få reda på hur många bostäder som finns i olika hyresnivåer har vi tagit fram en hyresstatistik. I cirkeldiagrammet är alla våra drygt bostäder insorterade efter hyresnivå. För att få jämförbarhet mellan 10- och 12- månadershyror är alla hyror omräknade till 12-månadershyra, d v s årshyran har dividerats med 12. På samma sätt har IT-avgifter räknats bort, eftersom den normalt inte ingår i hyran för vanliga bostäder och inte heller i våra drygt inhyrda lägenheter i vanliga bostadsområden. Däremot ingår kostnaderna för el och möbler i tabellen i de fall dessa ingår i hyran. Av diagrammet framgår att ca 500 bostäder kostar mindre än kr/månad. Hälften av våra bostäder har en hyra på kr/ månad eller lägre och 74 lägenheter kostar mer än kr/månad. Antal bostäder per hyresnivå Drygt bostäder Antal Yta 1 999* kvm Enkelrum med kokskåp/gruppkök * kvm Enkelrum med kokskåp/gruppkök kvm 1 rum och kokvrå/kök kvm Enkelrum med gruppkök kvm 1 rum och kokvrå/kök kvm 2 rum och kokvrå/kök kvm 1 rum och kokvrå/kök kvm 2 rum och kokvrå/kök kvm 3 rum och kök kvm 1 rum och kokvrå/kök kvm 2 rum och kokvrå/kök kvm 3 rum och kök 8 73 kvm 4 rum och kök kvm 2 rum och kokvrå/kök kvm 3 rum och kök kvm 4 rum och kök kvm 2 rum och kök kvm 3 rum och kök kvm 4 rum och kök * flertalet lägenheter möblerade och inklusive hushållsel. Detta får du för pengarna Dr Lindhs gata Dr Lindhs gata 6 Möblerade enkelrum med kokskåp/gruppkök. Handfat i rummet, badrum och WC i korridoren. Yta: kvm Hyra (12-månaders) 1 705:- inkl el och möbler Rotary Richertsgatan 2C Möblerade enkelrum med gruppkök Egen dusch och toalett. Nyrenoverade gruppkök Gemensamma lokaler Motionsrum, TV-rum, bastu, stor pub och sammanträdesrum. Yta: Rum 19,5 kvm Hyra (12-månaders) 2 578:- inkl el och möbler

7 Studentvärden Special Postgatan Postgatan Ett rum och kokvrå, omöblerad mitt i centrala stan. Centraldammsugare samt tvättstugor på varje våningsplan. Lägenheterna har franska balkonger. Yta: 25 kvm Hyra (12-månaders): 3 561:- Gårda Fabriker Åvägen 6 2 rum och kök, omöblerad Gemensamma lokaler Bastu, samlingslokal och stor takterass. Yta: 42 kvm Hyra (12-månaders) 4 818:- Kviberg 3 Lilla Regementsvägen rum och kök, omöblerad Yta: 54 kvm Lägenheten lämplig som kompislägenhet, men också för par och barnfamilj. Hyra (12-månaders) 5 873:- Första Långgatan Första Långgatan 12 2 rum och kök, omöblerad Gemensamma lokaler En gemensamhetslokal finns i huset. Yta: 64 kvm Hyra (12-månaders) 6 718:- Kronhusgatan Kronhusgatan 2C 3 rum och kök, omöblerad Hörnlägenhet, etage med terrass Centraldammsugare på varje våningsplan Gemensamma lokaler. Stor takterrass Yta: 65 kvm Hyra (12-månaders) 8 121:-

8 Frågor & svar: Varför är det dyrare att hyra en studentlägenhet än en riktig lägenhet? Hyran sätts utifrån bruksvärdesprincipen, dvs en lägenhet får inte vara dyrare än vad de övriga allmännyttiga bostadsföretagen på orten tar för en likvärdig bostad. Hänsyn tas också till läge, närservice och inte minst husets ålder. Ska man jämföra hyran mellan två lägenheter är det viktigt att man jämför hus med ungefär samma ålder. Vid en bruksvärdesprövning är en studentbostad inte dyrare än andra bostäder, det tillåter inte hyreslagen. Däremot är alltid små lägenheter dyrare per kvm än de större. Det beror på att kök och badrum är de dyra ytorna att bygga och att underhålla. När det gäller studentrum med gruppkök finns det inte någon brukshyra att jämföra med. Övriga allmännyttan har sällan studentrum med gruppkök. Här får vi istället jämföra våra hyror med övriga studentbostadsföretag. Är vi som bor i ett gammalt hus med och betalar alla nya hus? Varje hus vi bygger skall bära sina egna kostnader, annars bygger vi det inte. Ni som bor i våra äldre studentbostäder subventionerar alltså inte våra nybyggda hus. Måste ni bygga så lyxigt? Ett hus ska användas och fungera i minst 50 år. Vi är övertygade om att det på sikt är lönsamt att bygga med hög kvalitet och med bra material. Det är t ex därför vi alltid bygger helkaklade badrum. Lite dyrare investering än med våtrumstapet, men lägre underhåll på sikt och dessutom trivsammare att bo i. Varför är det så lång uppsägningstid när det finns kö och brist på bostäder? SGS fördelar alla bostäder rättvist efter hur länge man stått i vår kö. Vi behöver en viss tid för att hyra ut en bostad och den som ska flytta in har ofta en bostad som ska sägas upp och kan behöva lite tid innan han/hon kan flytta in. Därför behövs en uppsägningstid, även när det är kö efter bostäder. Vi har 1 månads uppsägningstid för enkelrum och 2 månader för lägenheter. Det vanligaste på bostadsmarknaden är 3 månader uppsägningstid. Min lägenhet var skitig när jag flyttade in! Varför? Svaret är enkelt. Utflyttande hyresgäst har inte städat så att du är nöjd. Vi besiktigar avflyttande lägenheter ungefär från den 15:e i utflyttningsmånaden. Är någon lägenhet extra sktitig då påpekar vi det för avflyttande hyresgäst, och gör en extra besiktning. Jag tappade nyckeln och fick betala kr!!! En ny nyckel kostar ju bara 100 kr att göra. Varför är det så dyrt? För säkerhetens skull byter vi alltid lås när det försvinner en nyckel. I våra spärrade låssystem kan vi då garantera att inga nycklar är på drift. En trygghet för hyresgästen. Tusen kronor räcker inte för att täcka kostnaden för ett låsbyte. Det man betalar för är att lägga om låset med nya nycklar och själva arbetet med att byta lås. Låset återanvänds tre gånger i genomsnitt. Jag som betalar så mycket i hyra ska väl själv kunna välja om jag ska ha 23 eller 24 grader varmt inomhus? Du betalar för 20 grader. Högre värme kostar mer och skulle i så fall innebära högre hyra samtidigt som många grannar skulle vädra bort värmen, för att de tycker det är för varmt. Uppvärmningskostnaden stiger exponentiellt. Det är mycket dyrare att värma upp lägenheten från 20 grader till 21 grader än från 19 till 20 grader. Kurvan börjar stiga brant uppåt någonstans runt 20 grader. Förutom rena komfortskäl så är detta en av anledningarna till att man valt 20 grader. Varför är vi tvingade att betala IT-avgift? Det finns två modeller för Internetdrift. Antingen får varje hyresgäst beställa eget abonnemang om hon/han så önskar eller så kan det ingå i hyran för lägenheten. SGS har beslutat om den senare modellen där Internet ingår i lägenhetens standard. Vi undviker en dyr administration med beställning, in- och urkoppling m m av varje enskild hyresgäst vid varje hyresgästbyte. Vi är övertygade om att en majoritet av alla studenter inser fördelen med Internet i sin bostad och genom vår modell kan vi erbjuda ett kraftfullt och snabbt Internet till en kostnad som ligger under alla andra alternativ. Utgivare: SGS Studentbostäder Kaserntorget 11, Göteborg Telefon: Fax: Stiftelsen är medlem i Svenska Studentbostadsföreningen (SSBF) och SABO och äger eller förvaltar drygt bostäder och 54 lokaler. Layout och tryck: Prinfo Linderoths, Göteborg.