Huslängtan i Italiens

Huslängtan i Italiens Att köpa eget hus i Italien är inte omöjligt, men se upp för alla fallgropar varnar Katarina och Jan-Yngve Swenson. Foto: Riccardo Scardigli 54 september 2008 Privata affärer

sköna land Katarina och Jan-Yngve Swenson förvandlade drömmen till verklighet och köpte ett hus i Italien. Trots förseningar och invecklad byråkrati ångrar de inte sin satsning. Villor till salu Ligurien, Boscomare Boarea: 90 kvm (4 rum) Tomtarea: 3 000 kvm Pris: 2 350 000 kr www.svensk-huse.dk Av Kristina Wallin/Toscana Priser i olika områden Huspriserna i Italien är förhållandevis stabila. Visserligen har det varit en lätt nedgång det senaste halvåret, men det handlar om i genomsnitt 1 procent. Mest sjunker stora lägenheter i storstädernas centrum, minst normalstora fastigheter utanför städerna. Priserna per kvadratmeter är indikationer, det finns både billigare och dyrare alternativ. Genom att jämföra de billigaste priserna kan ni få en bild av hur priserna ser ut i de olika delarna av Italien. Ej nytt Nybyggt Bari 14 100 29 000 kr 22 000 40 000 kr Bologna 21 000 34 000 kr 29 000 40 500 kr Florens 25 000 35 000 kr 28 000 40 500 kr Genua 13 600 38 000 kr 15 000 44 000 kr Milano 25 000 80 000 kr 24 000 90 000 kr Neapel 11 000 85 000 kr 15 000 90 000 kr Palermo 13 000 23 000 kr 13 000 28 000 kr Rom 17 000 122 000 kr 21 000 155 000 kr Turin 15 000 33 000 kr 16 000 38 000 kr Verona 14 000 36 000 kr 17 000 43 000 kr Vi har utgått från en euro på 9,40 kr Källa: Tecnocasa Sugen på att köpa hus i Italien? Det kan bli en bra affär. Men det gäller att känna till fallgroparna och veta att köpet kostar en massa utöver själva köpeskillingen. Katarina och Jan-Yngve Swenson från Västerås tillhör dem som klarat hinderlöpningen och fått ett härligt hus i Toscana att njuta av. Nytt eller renoveringsobjekt? Svensk eller italiensk mäklare? Lån i Sverige eller i Italien? Var finns de bästa affärerna? Det är mycket att tänka på när du ger sig in på den italienska bostadsmarknaden. Någon som du litar på som kan hjälpa till är ett måste, vare sig det handlar om kompisar som redan har hus här nere eller en mäklare som känner väl till Italien. Det första steget i husköpet är förstås att bestämma var i Italien du helst vill bo. Vill du ha varmt året om är det södra Italien som gäller. Om du vill ha nära till de stora skidorterna ska du så klart leta i norra Italien. Och sedan har vi klassiska Toscana och Umbrien som har mycket att erbjuda, men ofta tråkigt vinterklimat med mycket regn. Södra Italien har till exempel många pärlor som kostar en fjärdedel jämfört med norra Italien. Det finns till och med små hus för bara några hundra tusen kronor. Priserna går ned just nu i de stora städerna i södra Italien. Det kan vara ett bra läge för en investering. Toscana är populärast, men också bland det dyraste på marknaden. Fördelen med de populära områdena är att det är lättare att hitta en svensk mäklare som hjälper till. Plus att det är lätt att hyra ut om du vill, något som kan ge en hel del pengar i slutet av året. Katarina och Jan-Yngve Swenson hittade sitt drömhem i Toscana efter flera års sökande, och nu bor de mitt bland vindistriktet Chiantis böljande kullar. Marche, Cingoli Boarea: 500 kvm Tomtarea: 40 000 kvm Pris: Bud lämnas Piemonte, Canelli Boarea: 250 kvm (7 rum) Tomtarea: 10 000 kvm Pris: 4 230 000 kr www.tidblad.se Abruzzo, Loreto Abrutino Boarea: Uppgift saknas (8 rum) Pris: 2 500 000 kr Abruzzo, Pizzo Calabro Boarea: Uppgift saknas (8 rum) Pris: 2 500 000 kr www.dinmaklare.com t Privata affärer s e p t e m b e r 2008 55

Ett gott råd är att inte köpa renoveringsobjekt t Vi köpte genom svensk mäklare och direkt från byggfirman. Det har gått bra, även om vi tyckt att en del saker varit onödigt krångliga, berättar Katarina. En av höjdpunkterna var själva kontraktsskrivningen. Det är så annorlunda än i Sverige, och vi blev nästan fulla i skratt när notarien noggrant läste upp hela kontraktet, säger Jan-Yngve och ler. Den svenska mäklaren hade förberett dem på att det kostar att köpa hus och lägenhet i Italien. Trots det hoppade de till lite när de skulle betala notarien plus skatter. Det blev väldigt mycket pengar, och då betalade vi ändå lägre skatt på köpet eftersom vi mantalsskrivit oss i bostaden. Det blev en bra bit över 100 000 kr, förklarar han. Berit Tidblad är svensk mäklare som jobbar mycket med Italien. Hon är noga med att vara tydlig med vad som kostar extra. Det är inte bara själva köpet som kostar. Anslutningsavgifterna till vatten, el och gas kommer till, och här nere måste man dessutom köpa köket Alla utgifter vid husköpet t Notarie Det är obligatoriskt att använda sig av notarie vid husköp i Italien. Priset varierar kraftigt, be om ett kostnadsförslag från flera innan du bestämmer dig. Om du har tagit lån ska även det kontraktet göras hos notarie, vilket nästan dubblar priset. Räkna med runt 1 procent av köpeskillingen per kontrakt. Vid affär mellan privatpersoner kan priset sjunka med närmare 30 procent. Till detta kommer cirka 7 000 kr för olika utgifter notarien haft. Kostnaderna är många vid ett husköp i Italien. Skatter Skatten på själva köpet varierar mellan 3 och 10 procent. 3 procent om du tänker mantalsskriva dig i bostaden, annars 10 procent. Om du får skatterabatten och sedan säljer inom fem år, utan att köpa en annan bostad att mantalsskrivas i, kommer den italienska staten att kräva tillbaka de 7 procenten, plus ränta och 30 procent på beloppet i straffskatt. Geometra Detta är en typ av gymnasieingenjör som kan kontrollera bostaden åt dig, och eventuellt förbereda alla dokument för renoveringar eller mindre förändringar. I Italien krävs egentligen tillstånd för allt, till och med för att byta golv inomhus, även om få följer dessa lagar. Kostnaden för kontrollen före köpet kan variera mellan 5 000 och 10 000 kr, men även mer. Be om kostnadsförslag. Anlita ingen geometra som ni inte blivit rekommenderad. Översättning Om notarien inte erbjuder dig ett kontrakt på engelska, som han eller hon läser upp vid kontraktsskrivandet, måste du betala för översättning och tolk. Kolla med notarien, som oftast kan förmedla kontakter, och kontrollera priserna som varierar kraftigt. 56 september 2008 Privata affärer

Allmänna råd Foto: corbis/scanpix n Köp nytt om du inte har möjlighet att kontrollera renoveringsarbetena. Det kostar mer, men ger större säkerhet. I Italien ger du normalt 30 procent av köpeskillingen redan när du skriver förhandskontrakt. Se till att få en bankgaranti från säljaren om det handlar om en byggfirma. Låt en notarie skriva förhandskontraktet om du inte har någon som är insatt i italiensk juridik bland vännerna, det är väl använda pengar. Om du köper en lägenhet, kontrollera då med husets administratör att säljaren betalt alla månadsavgifter. Kontrollera även om det är några större arbeten på gång. Bredband och ADSL är fortfarande inte speciellt utbrett i Italien. Om det är viktigt för er att ha en snabb internetuppkoppling bör du kontrollera att en sådan finns innan du bestämmer dig. Att ett område är fullt av turister innebär inte automatiskt att det finns bra telefonlinjer. Kontrollera sedan noggrant era telefonräkningar, fel är mycket vanliga och många har råkat ut för räkningar på tusentals kronor. Allt viktigt du vill kommunicera till säljare eller företag bör göras med rekommenderat brev med svarstalong. Byråkratin i Italien kan ofta kännas seg och allt tar oerhört lång tid. Kom ihåg att det ofta kan hjälpa till att bli arg och vara bestämd. Ingenting är omöjligt, insistera på att få saker gjorda här och nu om du verkligen behöver det. Lär dig italienska, det är ett måste för att vara husägare i Italien. Få talar bra engelska. Ha tålamod. Allt tar lång tid i Italien. När det gäller nyproduktion är förseningar på upp till ett år vanligt. n Arma Di Taggia, Castellaro Boarea: 110 kvm (4 rum) Pris: 3 500 000 kr www.svensk-huse.dk Toscana, Ansedonia Boarea: 370 kvm Tomtarea: 5 000 kvm Pris: 47 000 000 kr Marche, Gualdo Boarea: Uppgift saknas Tomtarea: 180 000 kvm Pris: 18 800 000 kr www.herzenberg.se Mäklare I Italien kostar de oftast 2 procent, som de tar ut både från köpare och säljare. Detta är förhandlingsbart, men då ska det göras innan du över huvud taget diskuterar ett specifikt hus. Mäklarens roll är enbart den att hitta en lämplig bostad till dig, och har inget ansvar för resten av affären. Seriösa mäklare går däremot längre och hjälper dig med det du kan behöva. Resor Om du har tur och hittar drömhuset vid första resan, kan det räcka med ett par resor för att få allt gjort. Många notarier förbereder allt så att du kan komma bara några dagar före själva kontraktsskrivandet. Det finns många lågprisflyg till Italiens alla hörn, men kolla priserna noggrant, för ibland kan det löna sig att åka med de vanliga bolagen. Huslån Uppläggningskostnaden varierar kraftigt, kontrollera noggrant innan. Bankerna vill för det mesta att en av deras experter besöker huset för en värdering, vilket kostar upp till 10 000 kr extra. Det går att få lån på upp till 30 år, 20 års amortering är vanligast. Bankerna erbjuder ofta lån med låg ränta som efter ett par år går upp i normal marknadsnivå, men kontrollera noga. Ligurien, Megli-Recco Boarea: 200 kvm Tomtarea: 2 000 kvm Pris: 12 500 000 kr Marche, Cupramontana Boarea: 180 kvm (4 rum) Tomtarea: 5 000 kvm Pris: 3 300 000 kr Privata affärer s e p t e m b e r 2008 57

t Vi har lärt oss att ha tålamod här i Italien som i princip aldrig ingår i priset, konstaterar hon. Vad är bäst, köpa en ny men dyrare fastighet eller köpa något äldre? Ett gott råd är att inte köpa renoveringsobjekt om du inte har någon som kan hålla koll nästan dagligen, eller inte själv kan flytta ned medan arbetena pågår. Annars kommer det garanterat att bli fel, och priset blir betydligt högre än det var tänkt. Renovering kostar dessutom en hel del pengar, inte bara på grund av hantverkarna. Ni måste ha en gymnasieingenjör, en geometra, som gör ett projekt och presenterar till kommunen. Det kan kosta upp till 40 000 kr bara det, om det behövs strukturella förändringar på fastigheten (byta takbjälkar till exempel). Tänk dessutom på att kontrollera om fastigheten ligger i ett kulturskyddat område, för då är möjligheten till förändringar små. Köpa nytt är dyrare, både för att priset per kvadratmeter blir högre och för att skatterna ökar. Fast då slipper ni alltså problem efteråt, speciellt som det är obligatoriskt för byggfirmorna att ha försäkringar som täcker eventuella fel som kan uppkomma. Ett problem med både renoveringar och nybyggen är att det alltid tar betydligt längre än ni tror och har blivit lovade. Paret Swenson skrattar numera åt alla försäkringar om att det ska vara klart om några veckor. Vi har lärt oss att ha tålamod, säger Katarina och ler. Området där de bor är fortfarande i mångt och mycket en byggarbetsplats. Men även på de ställen där själva bygget är avklarat, tar det tid innan allt annat är fixat för de nyinflyttade. Vi har inte ens fått en riktig adress än, med ett gatunummer. Och telefonlinjen fungerar inte än, konstaterar Jan-Yngve. Privata Affärers råd l Leta reda på en notarie som kan engelska, om du inte själv talar flytande italienska. Det hittar du enklast genom Consiglio Notarile som finns på varje provins huvudort, kontakt till dem får du genom www.notariato.it. l Du behöver ett personbevis från Sverige. Om du är gift ska du dessutom ha ett dokument som visar om du har gemensamt eller enskilt ägande. Dessa dokument behöver översättas till italienska. Det gör du antingen genom ambassaden eller genom konsulatet. l Du ska sedan begära att få ett skattenummer codice fiscale i Italien. För att få det behövs en adress. Det kan vara hos mäklaren eller hos en god vän till exempel. Det ger inte din värd några juridiska skyldigheter, utan är bara en adress dit skattemyndigheterna kan skicka dokument. Detta kallas domicilio fiscale. l Ditt pass fungerar utmärkt som ID-handling för allt som har med husköpet att göra. Det råd vi känner att vi vill ge till andra svenska köpare är att vara försiktig med vem de köper ifrån. Trots att vi haft allt skrivet mellan oss och byggfirman har det uppstått många problem ändå. Deras fastighet är en del av en större byggnad, något som är det absolut vanligaste i Italien. Helt fristående hus är svårt att hitta, och oftast oerhört dyra. Bostadsrättsföreningar existerar inte i Italien, utan var och en äger sin egen del. Det innebär att du måste betala ur egen ficka när fasaden ska göras om eller taket läcker. Något att ta med i beräkningen inför framtiden alltså. Oftast betalar du för skötsel av de gemensamma områdena, och underhåll av en eventuell hiss till exempel, genom en månadsavgift. Om du behöver lån för ert husköp kan situationen kompliceras lite. Italienska banker är fortfarande mitt inne i sin moderniseringsprocess, och Foto: Riccardo Scardigli Nybyggt är enklare än renoveringsobjekt, det förstod Jan-Yngve och Katarina Swenson snabbt. Jan-Yngve och Katarina hitade en fungerande kompromiss mellan gammalt och nytt de köpte en nybyggd borg i medeltida stil. 58 september 2008 Privata affärer

det är inte alltid helt lätt att få dem att finansiera utländska ägare. I det här fallet är det bra om du har en svensk eller italiensk mäklare som hjälper dig. Svenska banker ger inte lån för husköp i Italien, om man inte har en belåningsbar fastighet i Sverige. Lånen är dyrare i Italien, eftersom de har kortare amorteringstid, konstaterar Berit Tidblad. En mäklare är att rekommendera, om ni inte har möjlighet att få hjälp av någon som är väl insatt i det italienska samhället och husköp. En italiensk mäklare går utmärkt och ger er större valmöjligheter, men se till att vända er till de stora mäklarna som har kontor över hela Italien. Tecnocasa har till exempel kontor i nästan varje kommun. Visst är det mycket att tänka på, men när du sitter i ett alldeles eget krypin i Italien känns det säkerligen värt besväret. Katarina och Jan-Yngve ångrar sig inte, tvärtom. De tycker Gaiole är en underbar plats att bo på och njuter av den vänlighet de möter. Alla vet vilka vi är och hjälper oss gärna. Vi känner oss verkligen välkomna, säger Katarina och Jan-Yngve nickar instämmande. n Marche, Penna San Giovanni Boarea: Uppgift saknas (5 rum) Pris: 3 050 000 kr www.herzenberg.se Marche, Jesi Boarea: 220 kvm (5 rum) Tomtarea: 1 600 kvm Pris: 3 000 000 kr Marche, Cingoli Boarea: 250 kvm (Biarea: 80 kvm) Tomtarea: 5 000 kvm Pris: 2 100 000 kr Det här är notariens uppgift Allt som har med själva fastigheten att göra kommer notarien att kolla. Men här är en lista på det han eller hon ordnar inför köpet, så att du kan hänga med i det notarien talar om. Det kan även vara en bra idé att kolla att notarien verkligen gjort allt det som är nödvändigt. En notarie som gör fel måste stå för det rättsligt. l Det offentliga fastighetsregistret ska kontrolleras, så att alla nummer och gränser blir riktiga på kontraktet. l Kontroll görs på att säljaren verkligen är ägare av fastigheten, bland annat genom kontroll av den överlåtelsehandling han eller hon har. l Är det klart med tillstånd från kommunen? Har huset några olagliga tillbyggnader eller andra ändringar? Detta är viktigt, för om sådant kommer fram kan köpet gå tillbaka och du förlorar tid och pengar. l El-, vatten- och gassystemen ska följa vissa baskrav. För hus byggda före 1990 är kravet enbart att elsystemet ska vara jordat och gasbrännaren kontrollerad varje år. På hus byggda efter det året är kraven betydligt högre, kräv att få se intyg skrivna av auktoriserade installatörer. l Om du har möjlighet att hitta en gymnasieingenjör, så kallad geometra, som du kan lita på är det ett utmärkt sätt att slippa otrevliga överraskningar och långdragna rättegångar efteråt. Säljaren är ansvarig för att huset inte har dolda fel, men om du upptäcker ett sådant när köpet väl är avklarat kan en eventuell rättegång ta många år. l Om du köper från en byggfirma, oavsett om det är ny- eller ombygge det handlar om, ska ni kontrollera att den har den obligatoriska försäkringen mot alla typ av fel som kan uppstå. Det blir dock dyrare, eftersom du måste betala registreringsskatt på köpeskillingen och inte på taxeringsvärdet (oftast hälften så stort) som du får göra om då köper från privatperson. Dessutom måste du betala moms på priset. Abruzzo, Civitella del Tronto Boarea: 160 kvm (4 rum) Tomtarea: 1,3 hektar Pris: 1 880 000 kr Ligurien, Imperia Oneglia Boarea: 170 kvm (5 rum) Tomtarea: 300 kvm Pris: 7 050 000 kr www.svenskehuse.dk Privata affärer s e p t e m b e r 2008 59