TIMOTEJEN 19 OCH 28, STOCKHOLM REVIDERAD BEDÖMNING AV PROJEKTRISK

TIMOTEJEN 19 OCH 28, STOCKHOLM REVIDERAD BEDÖMNING AV PROJEKTRISK RAPPORT 2016-02-19

Uppdrag: 267068, Reviderad Riskbedömning Timotejen Titel på rapport: Status: Timotejen 19 och 28, Stockholm. Reviderad bedömning av projektrisk Rapport Datum: 2016-02-19 Medverkande Beställare: Konsult: Uppdragsansvarig: Handläggare: Telefonplan Stockholm Property AB (publ) Tyréns Torkel Lindgren Veronique Larsson Uppdrag: 267068 Reviderad Riskbedömning Timotejen 2016-02-19

Innehållsförteckning 1 Sammanfattning... 5 2 Beskrivning av planprocessen... 6 2.1 Inledning... 6 2.2 Regionplan... 6 2.3 Översiktsplan... 6 2.4 Detaljplan... 6 2.4.1 Inledning... 6 2.4.2 Planbeställning... 6 2.4.3 Start-PM... 7 2.4.4 Program och programsamråd... 7 2.4.5 Samråd... 7 2.4.6 Ställningstagande i stadsbyggnadsnämnden... 7 2.4.7 Granskning... 7 2.4.8 Antagande... 7 2.4.9 Laga kraft... 8 2.5 Bygglov... 8 3 Konsekvenser av eventuella överklaganden... 8 3.1 Inledning... 8 3.2 Överprövning... 8 3.3 Överklaganden... 9 3.3.1 Överklagan till Länsstyrelsen... 9 3.3.2 Överklagan till Mark- och miljödomstolen... 9 3.3.3 Överklagan till Mark- och miljööverdomstolen... 9 3.4 Handläggningstider... 9 3.5 Risk för att detaljplanen för Timotejen 19 och 28 överklagas eller upphävs... 10 3.5.1 Risk för upphävande... 10 3.5.2 Risk för överklagande... 10 4 Bedömd tidplan... 11 4.1 Inledning... 11 4.2 Bedömd tidplan för Timotejen 19 och 28... 11 4.3 Eventuella överklaganden... 11 4.4 Slutsatser... 11 5 Projektrisker: Farligt gods... 12 5.1 Bedömning av projektrisker... 12 3(17)

5.1.1 Timotejen 19... 12 5.1.2 Timotejen 28... 12 5.2 Slutsatser... 12 6 Projektrisker: Trafikbuller... 13 6.1 Bedömning av projektrisker... 13 6.2 Slutsatser... 13 7 Projektrisker: Kulturmiljö... 14 7.1 Bedömning av projektrisker och slutsatser... 14 8 Bedömning av omfattning... 15 8.1 Inledning... 15 8.2 Ljusförhållanden och stadsbild... 15 8.3 Dagvatten... 15 8.4 Trafik... 15 8.5 Slutsatser... 15 9 Bedömning av risk för tillkommande kostnader... 16 9.1 Inledning... 16 9.2 Slutsatser... 16 4(17)

1 Sammanfattning Tyréns AB har fått i uppdrag att upprätta en riskbedömning av planläggningen av fastigheterna Timotejen 19 och 28 i Stockholm. Risker som avses är sådana som påverkar tidplan, omfattning och innehåll samt eventuell risk att detaljplanen riskerar att stoppas helt. I uppdraget från beställaren ingår också att Tyréns ska bedöma om det finns risk för tillkommande kostnader som en konsekvens av den föreslagna exploateringen. Projektet omfattar cirka 103 000 kvm BTA varav cirka 70 000 kvm BTA utgörs av framtida bostäder. I avsnitt 2 och 3 beskrivs planprocessen samt konsekvenser av eventuella överklaganden. I avsnitt 4 återfinns Tyréns bedömning av trolig tidplan för projektet. Avsnitten 5-7 beskriver projektrisker på de tre fackområdena farligt gods, trafikbuller samt kulturmiljö. I avsnitten 8 och 9 bedöms projektets omfattning ur aspekterna ljusförhållanden och stadsbild, dagvatten och trafik, samt risken för tillkommande kostnader. Tyréns bedömer att den nya detaljplanen för Timotejen 19 och 28 vinner laga kraft i juli 2016 om detaljplanen inte överklagas eller upphävs. Risken för att detaljplanen överklagas eller upphävs är svår att kvantifiera. Det normala utfallet av ett överklagande är att detaljplanen vinner laga kraft oförändrad men med försenad tidplan. Den föreslagna exploateringen på Timotejen 19 och 28 bedöms ligga väl i linje med Stockholms stads översiktliga planering och planförslaget kommer troligen att mottas positivt av ledande politiker oavsett politisk färg. Ambitionen att bygga ett stort antal bostäder och nå en hög exploatering bedöms ha brett stöd hos såväl tjänstemän som de flesta politiker. Risken att detaljplanen stoppas av politiska skäl bedöms nästintill obefintlig. Samtliga politiska partier menar att Telefonplan är ett lämpligt bostadsläge och projektet är inte politiskt kontroversiellt. Den största projektrisken i granskningshandlingen är att Länsstyrelsen inte godtar ombyggnation av befintliga byggnader närmast Södertäljevägen. Ett utfall där Länsstyrelsen inte godtar ombyggnation till bostäder skulle innebära ett bortfall av cirka 18 000 kvm BTA bostäder, vilket utgör cirka 25 % av den totala bostadsvolymen i projektet. Tyréns bedömer att regelverket kring trafikbuller inte innebär ett hinder för att fastigheterna Timotejen 19 och 28 kan bebyggas på det sätt som föreslås i granskningshandlingen, och att trafikbullerfrågorna har hanterats och lösts i trafikbullerutredningen. Tyréns sammanvägda bedömning är att bebyggelseförslaget i granskningshandlingen är utformat med god hänsyn till kulturmiljön och Tyréns bedömer att det inte finns risk för att bostadsytan kommer att minska i omfattning i den färdiga detaljplanen utifrån kulturmiljöaspekter. Stor hänsyn har tagits till befintliga byggnader och de förslag som varit mest kontroversiella ur kulturmiljösynpunkt har utgått under projektets gång. Tyréns bedömer att frågorna om ljusförhållanden och stadsbild, dagvatten och trafik är lösta i granskningshandlingen med tillhörande utredningar. Tyréns bedömer inte att det finns någon risk att bostadsytan minskar i omfattning i det fortsatta planarbetet utifrån dessa aspekter. De tillkommande kostnader som kan komma att belasta projektet är små till omfattningen. Det kan handla om detaljjusteringar av befintligt gatunät, ledningsomläggningar i anslutning till planområdet och liknande kostnader. Kostnader för sådant som förskola och kvarterspark är en grundförutsättning för projektet. Tyréns bedömer det inte som troligt att större infrastrukturåtgärder utanför planområdet kommer att belasta projektet eller att oväntade kostnader tillkommer. 5(17)

2 Beskrivning av planprocessen 2.1 Inledning I svensk lagstiftning regleras ny och befintlig bebyggelse i stor utsträckning i PBL (Plan- och bygglagen, SFS 2010:900). En grundtanke i Plan- och bygglagen är att kommunen upprättar planer för ny bebyggelse, som resulterar i byggrätter som den enskilda byggherren har rätt att bebygga i den omfattning och med den utformning som kommunens plan anger. Inom ramen för planprocessen vägs allmänna och enskilda intressen mot varandra. Samråd skall ske med de som berörs av förslaget och remissinstanser ges tillfälle att bedöma förslaget. Nedan följer en beskrivning av planprocessen enligt Plan- och bygglagen. 2.2 Regionplan I Stockholms län finns en regional utvecklingsplan för Stockholmsregionen, RUFS 2010. Den anger riktlinjer för bebyggelseutveckling i olika delar i Stockholms län. Regionplanen är inte juridiskt bindande och innehåller inga byggrätter, men är vägledande för efterföljande planering. 2.3 Översiktsplan Varje kommun skall ha en aktuell översiktsplan som omfattar hela kommunen och visar grunddragen i användningen av mark- och vattenområden och hur bebyggelsen skall utvecklas, genom såväl nybyggande som bevarande. Översiktsplanen skall också visa hur så kallade riksintressen skall tillgodoses inom kommunen. Fördjupade översiktsplaner kan tas fram för mindre geografiska områden, exempelvis en stadsdel. Översiktsplanen är inte juridiskt bindande och innehåller inga byggrätter, men är vägledande för efterföljande planering. 2.4 Detaljplan 2.4.1 Inledning Genom detaljplaner regleras markens användning och bebyggelsens utformning mer i detalj. Syftet med detaljplanen kan vara att möjliggöra ny bebyggelse eller ändra den tillåtna markanvändningen i planområdet. Detaljplanen är ett juridiskt bindande dokument och resulterar i byggrätter, som den enskilda byggherren har rätt att bebygga i den omfattning och med den utformning som kommunens plan anger. Detaljplanen är också juridiskt viktig därför att den anger en ansvarsfördelning mellan de olika inblandade parterna. Exempelvis redovisar detaljplanen vilken mark som ska vara allmän plats och vilken mark som ska vara kvartersmark. Utöver att redovisa allmän plats och kvartersmark reglerar detaljplanen också tillåten markanvändning: förskola, bostäder, kontor etc. I detaljplanen kan kommunen även ställa detaljerade krav på byggnader, exempelvis att en viss typ av fönster eller ett specifikt fasadmaterial ska användas. Planprocessen ser något olika ut i Sveriges kommuner. Nedan beskrivs planprocessens olika skeden i Stockholms stad vid så kallat normalt planförfarande. Avsnittet är baserat på information från Stockholms stads hemsida. 1 2.4.2 Planbeställning En planprocess kan starta på olika sätt. Ofta kontaktar markägare eller exploatörer stadsbyggnadskontoret då en ny detaljplan behövs för att kunna genomföra ett byggprojekt. I andra fall kan staden själv initiera en detaljplan för att bygga ut vägar, skolor med mera. Ett samarbete inleds sedan mellan kontoret och byggherren där skisser och andra underlag tas fram, ofta med konsulthjälp. 1 Planprocessen, http://www.stockholm.se/trafikstadsplanering/stadsutveckling/stadsplanering/planprocessen/ 6(17)

2.4.3 Start-PM I en startpromemoria till stadsbyggnadsnämnden föreslår kontoret att själva planprocessen påbörjas. I promemorian beskrivs det aktuella projektet och vad planen i huvudsak kommer att behandla, förslag till planområde, vilken planprocess som kommer att användas och tidplan. Byggherrens första skisser bifogas promemorian. 2.4.4 Program och programsamråd Staden har möjlighet att upprätta ett detaljplaneprogram där intentionerna för planområdet kan redovisas och diskuteras innan en specifik utformning av bebyggelsen finns framtagen. Program används bland annat för att få en tidig dialog med berörda. Program görs inte om det bedöms onödigt. 2.4.5 Samråd Ett planförslag upprättas som innehåller plankarta med bestämmelser, planbeskrivning med illustrationer, genomförandebeskrivning, miljökonsekvensbeskrivning och ibland även kvalitetsoch gestaltningsprogram. Om detta förslag samråder sedan staden med länsstyrelsen, lantmäterimyndigheten och andra kommuner som berörs av förslaget. Sakägare, bostadsrättshavare, hyresgäster, boende, myndigheter och övriga som har väsentligt intresse av förslaget ges också tillfälle att föra fram synpunkter liksom flera fackinstanser, inom och utom stadens egen organisation. Planförslaget visas under samrådstiden i Tekniska nämndhuset och samtidigt på bibliotek eller annan plats i stadsdelen. Ofta informeras intresserade vid ett samrådsmöte eller öppet hus. Länsstyrelsens och andras synpunkter sammanställs av kommunen i en samrådsredogörelse. 2.4.6 Ställningstagande i stadsbyggnadsnämnden Planarbetet innebär avvägningar mellan olika intressen, ytterst görs denna avvägning av stadsbyggnadsnämnden. Planens handläggare redovisar inkomna synpunkter och kontorets avvägningar i tjänsteutlåtanden till nämnden, som beslutar om inriktningen för det fortsatta arbetet. Större planarbeten kan redovisas för nämnden vid flera tillfällen under planprocessen. 2.4.7 Granskning Det slutgiltiga planförslaget, granskningsförslaget, ställs ut under minst tre veckor i Tekniska nämndhuset. Förslaget visas samtidigt på bibliotek eller annan plats i stadsdelen. Granskningen annonseras i dagspressen och kända sakägare med flera underrättas med brev. Den som vill lämna synpunkter på förslaget skall göra detta skriftligen under granskningstiden. Länsstyrelsens och andras synpunkter sammanställs av kommunen i ett granskningsutlåtande som fogas till planen inför kommunens antagande av planen. 2.4.8 Antagande Detaljplanen antas normalt av stadsbyggnadsnämnden. Nämnden kan också besluta att godkänna planförslaget och därefter överlämna planen till kommunfullmäktige för antagande. Plan- och bygglagen kräver att detaljplaner som är av stor vikt eller har principiell betydelse ska antas i kommunfullmäktige. Tillsammans med detaljplanen antas normalt ett exploateringsavtal eller markanvisningsavtal. Här regleras bland annat stadens och byggherrens ekonomiska åtaganden under genomförandeskedet, samt andra juridiska frågor som inte kan regleras i detaljplanen. 7(17)

2.4.9 Laga kraft Detaljplanen vinner laga kraft tre veckor efter att justerat protokoll kungjorts, vilket innebär cirka fyra veckor efter att stadsbyggnadsnämnden antagit planen, under förutsättning att detaljplanen inte överklagas och att länsstyrelsen inte överprövar planen. 2.5 Bygglov När detaljplanen vunnit laga kraft kan byggherren utnyttja de byggrätter som anges i detaljplanen. Enligt Plan- och bygglagen är kommunen skyldig att meddela sitt beslut om bygglov inom tio veckor från det att den fullständiga ansökningen inkommit. Om den bebyggelse som föreslås har den omfattning och den utformning som detaljplanen anger, och om lagkrav på bland annat tillgänglighet för rörelsehindrade är uppfyllda, är kommunen skyldig att bevilja bygglovet. 3 Konsekvenser av eventuella överklaganden 3.1 Inledning Det är vanligt att detaljplaner överklagas. Det bör betonas att det normala utfallet av ett överklagande är att detaljplanen vinner laga kraft utan några förändringar, men med en försening som orsakas av handläggningstiden. Ett överklagande innebär alltså normalt inte att ett projekt stoppas utan ett överklagande innebär en försening av ett oförändrat projekt. Av de detaljplaner som överklagades i Sverige år 2012 upphävde länsstyrelserna helt eller delvis endast 7 procent av de överklagade detaljplanerna. 2 Det andra utfallet, som är mindre vanligt, är att Länsstyrelsen eller domstolen väljer att upphäva detaljplanen och återvisa förslaget till kommunen för vidare handläggning. I så fall kan kommunen revidera detaljplaneförslaget och anta det igen. Nytt samråd är normalt inte nödvändigt, men ny granskning kan behövas. 3.2 Överprövning När kommunen har antagit detaljplanen är länsstyrelsen skyldiga att överpröva (upphäva) kommunens beslut att anta detaljplanen om beslutet kan antas innebära att frågorna från granskningsskedet fortfarande inte besvarats eller om beslutet på annat sätt innebär att de statliga intressena som länsstyrelsen ska bevaka under granskningstiden inte tillgodosetts. Om det vid denna överprövning visar sig att kommunens antagandebeslut inte kan godtas ska länsstyrelsen upphäva kommunens antagandebeslut. Det kan upphävas helt eller, om kommunen medger det, i en viss del. Detaljplanen får endast överprövas om planen kan antas innebära något av följande: att ett riksintresse inte tillgodoses att frågor gällande mellankommunal samordning har åsidosatts att en miljökvalitetsnorm inte följs att strandskydd upphävs i strid med gällande bestämmelser att bebyggelse blir olämplig med hänsyn till människors hälsa eller säkerhet, bland annat avseende riskfrågor eller trafikbuller, eller att bebyggelse blir olämplig med hänsyn till risken för olyckor, översvämning eller erosion. 2 Plan- och bygglagen i praktiken 2012, http://www.boverket.se/om-boverket/webbokhandel/publikationer/2013/plan--och-bygglagen-i-praktiken-2012/ 8(17)

År 2012 överprövade länsstyrelserna 0,7 procent av de detaljplaner som antogs i Sverige. 3 I Stockholms län överprövar länsstyrelsen ett fåtal av antagandena under ett år. Länsstyrelsens beslut får överklagas av kommunen hos mark- och miljödomstolen. 3.3 Överklaganden 3.3.1 Överklagan till Länsstyrelsen När kommunen har antagit en detaljplan kan detaljplanen överklagas. Först prövas om den som överklagat har så kallad klagorätt. Klagorätt har berörda sakägare, vilket främst innefattar fastighetsägare, men ibland har även andra som är boende eller bedriver verksamhet i området klagorätt. Även vissa remissinstanser har klagorätt, bland annat Naturskyddsföreningen. Därefter beslutar Länsstyrelsen i överklagandeärendet. Det vanligaste utfallet av Länsstyrelsens beslut är att kommunen hade rätt att anta detaljplanen och att inga fel har begåtts. Detta innebär att detaljplanen vinner laga kraft utan några förändringar. Ett annat möjligt utfall är att Länsstyrelsen beslutar att upphäva detaljplanen eftersom formella fel har begåtts under planprocessen. Det kan till exempel röra sig om en närboende fastighetsägare som inte blivit informerad under planprocessen. Kommunen får då åtgärda de formella fel som begåtts och ta om vissa delar av planprocessen, och kommunen kan därefter anta detaljplanen på nytt. Det förekommer att detaljplaner upphävs på grund av formella fel, men det är relativt ovanligt. Ett tredje möjligt utfall är att Länsstyrelsen ger den som överklagat rätt och finner att detaljplanen helt enkelt är olämpligt utformad. Länsstyrelsen beslutar då att upphäva detaljplanen. Detta utfall är ovanligt. I rättspraxis är det tydligt att många av de faktorer som ofta anförs när en detaljplan överklagas (försämrad utsikt, skuggning, att grönytor tas i anspråk, ökat trafikbuller etc.) är sådana som kommunen har rätt att besluta över. I de fall där Länsstyrelsen ger den som överklagat rätt, beror detta ofta på att kommunen genom sitt beslut att anta detaljplanen anses gynna någon viss fastighetsägare på en annan fastighetsägares bekostnad, vilket anses strida mot de lagar som anger att kommunen ska agera opartiskt. 3.3.2 Överklagan till Mark- och miljödomstolen Den som inte är nöjd med Länsstyrelsens beslut kan överklaga ärendet vidare till Mark- och miljödomstolen. Mark- och miljödomstolen prövar samma frågor som Länsstyrelsen, och utöver detta prövar Mark- och miljödomstolen om Länsstyrelsen handlagt ärendet på ett korrekt sätt. 3.3.3 Överklagan till Mark- och miljööverdomstolen Den som inte är nöjd med Mark- och miljödomstolens beslut kan överklaga ärendet vidare till Mark- och miljööverdomstolen. För att ärendet ska tas upp i rätten krävs först prövningstillstånd. Enligt information på hemsidan har Mark- och miljööverdomstolen som målsättning att avgöra prövningstillståndsfrågan i merparten av målen inom två månader efter att målet kommit in till domstolen. 3.4 Handläggningstider Länsstyrelsens handläggningstider för överprövade och överklagade detaljplaner varierar beroende på ärendets komplexitet. Uppskattningsvis rör det sig om cirka 4-7 månader i Stockholms län för större detaljplaneprojekt. Det är svårt att hitta aktuell statistik för handläggningstider i Mark- och miljödomstolen. Uppskattningsvis rör det sig om cirka 7-10 månader i Stockholms län för större detaljplaneprojekt. 3 Plan- och bygglagen i praktiken 2012, http://www.boverket.se/om-boverket/webbokhandel/publikationer/2013/plan--och-bygglagen-i-praktiken-2012/ 9(17)

3.5 Risk för att detaljplanen för Timotejen 19 och 28 överklagas eller upphävs Risken för att detaljplanen för Timotejen 19 och 28 överklagas eller upphävs är svår att kvantifiera. Den bedömning som görs i detta avsnitt baseras på inkomna yttranden under samrådet år 2014, samt Stockholms stads samrådsredogörelse och det nya utredningsmaterial som tagits fram inför granskningsskedet. 3.5.1 Risk för upphävande Av samrådsredogörelsen 4 framgår att Länsstyrelsen såg ett antal olösta frågor i samrådshandlingarna. Hur Länsstyrelsen kommer att ställa sig till granskningshandlingarna är svårt att förutse. Tyréns bedömer att planförslaget och de utredningar som tagits fram är genomarbetade och håller god kvalitet, det finns dock fortfarande osäkerheter i hur Länsstyrelsen kommer att bedöma planförslaget, främst avseende transporter av farligt gods, se avsnitt 5. Om Länsstyrelsen upphäver detaljplanen och återvisar den till Stockholms stad för fortsatt handläggning innebär detta sannolikt en betydande minskning av antalet bostäder i projektet. 3.5.2 Risk för överklagande Av samrådsredogörelsen framgår att flera boende och sakägare motsätter sig att höga hus ska uppföras inom området. Planförslaget innehåller fortfarande höga hus efter de justeringar som gjorts efter samrådsskedet. Det finns en risk att sakägare och närboende kommer att överklaga detaljplanen. Denna risk är svår att kvantifiera. Ett överklagande skulle innebära en försening av projektet, dock utan förändringar av projektets innehåll eller antalet bostäder. 4 Samrådsredogörelse Detaljplan för Timotejen 19 och 28 m. fl. i stadsdelen Västberga, Dp 2013-08755, 2015-08-10, http://insynsbk.stockholm.se 10(17)

4 Bedömd tidplan 4.1 Inledning I Tyréns uppdrag ingår att göra en oberoende bedömning av trolig tidplan för detaljplanen. Bedömningen är en erfarenhetsmässig bedömning gjord med utgångspunkt i: Projektets omfattning och komplexitet Att Länsstyrelsen kommer att behöva ta ställning i komplexa riskfrågor, vilket innebär lång handläggningstid Antalet underlagsutredningar och behovet av att fortlöpande revidera dessa Handläggningstid och politiska ledtider inom Stockholms stad Att ett omfattande utredningsarbete redan har utförts inom många av de viktigaste fackområdena och att förutsättningarna för ny bebyggelse därmed är väl utredda 4.2 Bedömd tidplan för Timotejen 19 och 28 Tyréns bedömer att en trolig tidplan för detaljplanen för Timotejen 19 och 28 är följande: Start-PM juni 2013 Samråd november-december 2014 Ställningstagande i stadsbyggnadsnämnden september 2015 Granskning mars-april 2016 Exploateringsförhandlingar mellan exploatören och Stockholms stad pågår parallellt och förutsätts följa samma tidplan som detaljplanen. Antagande juni 2016 Laga kraft i juli 2016, om ingen överklagar. 4.3 Eventuella överklaganden Eventuellt överklagas detaljplanen till Länsstyrelsen. Beslut efter cirka sex månader, detaljplanen vinner då laga kraft sju månader senare än de laga kraft-datum som anges ovan. Eventuellt överklagas detaljplanen till Mark- och miljödomstolen. Beslut efter cirka nio månader, detaljplanen vinner då laga kraft 16 månader senare än de laga kraft-datum som anges ovan. 4.4 Slutsatser Risken för att detaljplanen för Timotejen 19 och 28 överklagas eller upphävs är svår att kvantifiera, se avsnitt 3.5. Det bör återigen betonas att det normala utfallet av ett överklagande är att detaljplanen vinner laga kraft oförändrad men med försenad tidplan. Konsekvenserna av ett eventuellt upphävande är sannolikt större. 11(17)

5 Projektrisker: Farligt gods 5.1 Bedömning av projektrisker Syftet med detta avsnitt är att bedöma om det finns risk att den sammanlagda bostadsytan i detaljplanen minskar i omfattning i den färdiga detaljplanen jämfört med nuvarande granskningshandling på grund av regelverket kring farligt gods-transporter. Illustrationsplanen är erhållen från White Arkitekter och är upprättad i december 2015. Som underlag till Tyréns bedömning har använts de farligt gods-utredningar som Brandskyddslaget i december 2015 har upprättat för projektet. Ett ytterligare underlag är den bedömning som genomfördes av Tyréns i mars 2014. Medverkande i bedömningen har varit medarbetare på avdelningarna för Plan och exploatering samt Brand, risk och säkerhet vid Tyréns kontor i Stockholm. De bedömningar som görs i avsnittet nedan är erfarenhetsmässiga bedömningar baserade på företagets handläggning av liknande projekt. 5.1.1 Timotejen 19 Timotejen 19 är en befintlig kontorsbyggnad som föreslås byggas om till bostäder. En stor del av de bostäder som planeras på fastigheterna Timotejen 19 och 28 är tänkta att tillkomma i den befintliga kontorsbyggnaden. Vid intervju med Tyréns expert inom brand- och riskfrågor framkom att det finns en tydlig risk att Länsstyrelsen inte kommer att godta att befintligt kontorshus på Timotejen 19 byggs om för bostadsanvändning. Den huvudsakliga anledningen till detta är att huset står närmare Södertäljevägen än vad dagens regelverk tillåter för bostadsbyggnader. Länsstyrelsen har möjlighet att göra avsteg från riktlinjerna men det är osäkert om Länsstyrelsen kommer att välja att göra detta. Den föreslagna lösningen, med korridor och trapphus längs fasad mot Södertäljevägen och därmed inga bostadsrum vända mot riskkällan, i kombination med byte till brandklassade fönster, innebär en kraftigt sänkt risknivå. Även om de föreslagna åtgärderna genomförs är det osäkert om Länsstyrelsen godtar att byggnaden används för bostadsändamål. De senaste åren har Länsstyrelsen blivit hårdare i sin bedömning av liknande detaljplaner. Den största projektrisken i granskningshandlingen är att Länsstyrelsen inte godtar ombyggnation av befintliga byggnader närmast Södertäljevägen. Ett utfall där Länsstyrelsen inte godtar ombyggnation till bostäder skulle innebära ett bortfall av cirka 18 000 kvm BTA bostäder, vilket utgör cirka 25 % av den totala bostadsvolymen i projektet. 5.1.2 Timotejen 28 Tyréns bedömer att de skyddsåtgärder som BRIAB och White föreslår för Timotejen 28 är väl utformade och fyller sitt syfte väl. Åtgärderna innefattar generellt att bostadskomplement (förråd) och korridorer placeras mot riskkällan och att inga bostadsfönster är riktade mot riskkällan. Tyréns bedömning är att bebyggelseförslaget i granskningshandlingen är utformat med god hänsyn till farligt gods-transporter och Tyréns bedömer att det inte finns risk för att bostadsytan kommer att minska i omfattning i den färdiga detaljplanen utifrån denna aspekt. 5.2 Slutsatser Den största projektrisken i granskningshandlingen är att Länsstyrelsen inte godtar ombyggnation av befintliga byggnader närmast Södertäljevägen. Ett utfall där Länsstyrelsen inte godtar ombyggnation till bostäder skulle innebära ett bortfall av cirka 18 000 kvm BTA bostäder, vilket utgör cirka 25 % av den totala bostadsvolymen i projektet. 12(17)

6 Projektrisker: Trafikbuller 6.1 Bedömning av projektrisker Syftet med detta avsnitt är att bedöma om det finns risk att den sammanlagda bostadsytan i detaljplanen minskar i omfattning i den färdiga detaljplanen jämfört med nuvarande granskningshandling på grund av regelverket kring trafikbuller. Granskningshandling är erhållen från White Arkitekter och är upprättad i december 2015. Som underlag till Tyréns bedömning har använts den trafikbullerutredning som Åkerlöf Hallin Akustikkonsult AB i januari 2016 har upprättat för projektet. Medverkande i bedömningen har varit medarbetare på avdelningarna för Plan och exploatering samt Akustik vid Tyréns kontor i Stockholm. De bedömningar som görs i avsnittet nedan är erfarenhetsmässiga bedömningar baserade på företagets handläggning av liknande projekt. Det bör noteras att flera av bostadshusen på Timotejen 19 och 28 kommer att ha ekvivalenta ljudnivåer på 71-75 db(a) vid fasad mot E4/E20. Detta är en ljudnivå där Länsstyrelsen generellt avråder från all form av bostadsbebyggelse oavsett utformning, tysta sidor etc. Eftersom projektets planlösningar är bearbetade på ett sådant sätt att bostadsrum generellt inte har några fönster mot E4/E20 så är det dock troligt att Länsstyrelsen kan godta bullernivåerna vid fasad, eftersom bullret inte tränger in i själva bostadsrummen. 6.2 Slutsatser Tyréns sammanvägda bedömning är att de föreslagna akustiska lösningarna kommer att accepteras av Länsstyrelsen i den kommande remisshanteringen. De lösningar som föreslås i trafikbullerutredningen består av vädringsfönster mot balkonger kompletterat med bullerreducerande material, samt att minst hälften av boningsrummen i bullerutsatta lägen vänds mot så kallad tyst sida. Det finns vissa mindre svagheter i de beräkningsmodeller som använts vid framtagandet av trafikbullerutredningen, men Tyréns bedömer att detta inte kommer att utgöra ett hinder i den fortsatta remisshanteringen av projektet. Tyréns bedömer att regelverket kring trafikbuller inte innebär ett hinder för att fastigheterna Timotejen 19 och 28 kan bebyggas på det sätt som föreslås i granskningshandlingen, och att trafikbullerfrågorna har hanterats och lösts i trafikbullerutredningen. 13(17)

7 Projektrisker: Kulturmiljö 7.1 Bedömning av projektrisker och slutsatser Syftet med detta avsnitt är att bedöma om det finns risk att den sammanlagda bostadsytan i detaljplanen minskar i omfattning i den färdiga detaljplanen jämfört med nuvarande granskningshandling som en konsekvens av kulturmiljöfrågor och bevarandefrågor. Granskningshandling är erhållen från White Arkitekter och är upprättad i december 2015. Som underlag till Tyréns bedömning har använts framtagna kulturmiljöutredningar och underlag som upprättats för projektet, samt genomgång av minnesanteckningar från arbetsmöten. Medverkande i bedömningen har varit medarbetare på avdelningen för Plan och exploatering vid Tyréns kontor i Stockholm. De bedömningar som görs i avsnittet nedan är erfarenhetsmässiga bedömningar baserade på företagets handläggning av liknande projekt. Tyréns sammanvägda bedömning är att bebyggelseförslaget i granskningshandlingen är utformat med god hänsyn till kulturmiljön och Tyréns bedömer att det inte finns risk för att bostadsytan kommer att minska i omfattning i den färdiga detaljplanen utifrån kulturmiljöaspekter. Stor hänsyn har tagits till befintliga byggnader och de förslag som varit mest kontroversiella ur kulturmiljösynpunkt har utgått under projektets gång. Remissinstanser som Stockholms stadsmuseum och Skönhetsrådet kommer att vara kritiska även mot den detaljplan som går ut på granskning. Remissinstanserna har dock inget veto i kulturmiljöfrågan och eftersom planområdet inte utgör riksintresse för kulturmiljö har heller inte Länsstyrelsen något veto för Timotejen 19 och 28 ur kulturmiljösynpunkt. 14(17)

8 Bedömning av omfattning 8.1 Inledning Syftet med detta avsnitt är att bedöma om det finns risk att den sammanlagda bostadsytan i detaljplanen minskar i omfattning i den färdiga detaljplanen jämfört med nuvarande granskningshandling. Den föreslagna exploateringen på Timotejen 19 och 28 bedöms ligga väl i linje med Stockholms stads översiktliga planering och planförslaget kommer troligen att mottas positivt av ledande politiker oavsett politisk färg. Ambitionen att bygga ett stort antal bostäder och nå en hög exploatering bedöms ha brett stöd hos såväl tjänstemän som de flesta politiker. Risken att detaljplanen stoppas av politiska skäl bedöms nästintill obefintlig. Samtliga politiska partier menar att Telefonplan är ett lämpligt bostadsläge och projektet är inte politiskt kontroversiellt. 8.2 Ljusförhållanden och stadsbild Tyréns bedömer att projektet generellt är utformat med hög kvalitet på såväl den föreslagna fysiska utformningen som de utredningar och ritningar som finns framtagna. Efter samrådet har förslaget omarbetats och synpunkter gällande dagsljusförhållanden i parker och på förskolegårdar har arbetats in i förslaget, vilket också har inneburit en minskad bostadsyta i granskningshandlingen jämfört med tidigare samrådshandling. Tyréns bedömer att frågorna om dagsljustillgång nu är lösta. Tyréns bedömer inte att det finns någon risk att bostadsytan minskar i omfattning i det fortsatta planarbetet utifrån denna aspekt. 8.3 Dagvatten I den dagvattenutredning som tagits fram redovisas hur dagvatten tas om hand på kvartersmark samt på allmän platsmark. Tyréns bedömer att dagvattenfrågorna är lösta och att de föreslagna lösningarna är genomarbetade och genomförbara. Tyréns bedömer inte att det finns någon risk att bostadsytan minskar i omfattning i det fortsatta planarbetet utifrån denna aspekt. 8.4 Trafik Medverkande i bedömningen har varit medarbetare på avdelningen för Trafik vid Tyréns kontor i Stockholm. De bedömningar som görs i avsnittet nedan är erfarenhetsmässiga bedömningar baserade på företagets handläggning av liknande projekt. I den trafikutredning som tagits fram redovisas trafikalstring, angöring och utformning av trafikmiljön i planområdet. Tyréns bedömer att utredningen håller en hög kvalitet och Tyréns bedömer att de föreslagna lösningarna är genomarbetade och genomförbara. Tyréns bedömer inte att det finns någon risk att bostadsytan minskar i omfattning i det fortsatta planarbetet utifrån denna aspekt. 8.5 Slutsatser Tyréns bedömer att frågorna om ljusförhållanden och stadsbild, dagvatten och trafik är lösta i granskningshandlingen med tillhörande utredningar. Tyréns bedömer inte att det finns någon risk att bostadsytan minskar i omfattning i det fortsatta planarbetet utifrån dessa aspekter. 15(17)

9 Bedömning av risk för tillkommande kostnader 9.1 Inledning I uppdraget från beställaren ingår att Tyréns ska bedöma om det finns risk för tillkommande kostnader som en konsekvens av den föreslagna exploateringen. Syftet med detta avsnitt är därför att beskriva de troliga tillkommande kostnader som kan komma att belasta projektet. Medverkande i bedömningen har varit medarbetare på avdelningen för Plan och exploatering vid Tyréns kontor i Stockholm. Den bedömning som görs utgår från genomförda intervjuer med tjänstemän på Stockholms stad samt erfarenhetsmässiga bedömningar baserade på företagets handläggning av liknande projekt. Kostnader för sådant som förskola och kvarterspark är en grundförutsättning för projektet. 9.2 Slutsatser De tillkommande kostnader som kan komma att belasta projektet är små till omfattningen. Det kan handla om detaljjusteringar av befintligt gatunät, ledningsomläggningar i anslutning till planområdet och liknande kostnader. Kostnader för sådant som förskola och kvarterspark är en grundförutsättning för projektet. Tyréns bedömer det inte som troligt att större infrastrukturåtgärder utanför planområdet kommer att belasta projektet eller att oväntade kostnader tillkommer. 16(17)

Tyréns AB 118 86 Stockholm Besök: Peter Myndes Backe 16 118 86 Stockholm Tel: 010 452 20 00 www.tyrens.se Säte: Stockholm 17(17)