FASTIGHETSFÖRETAGARKLIMATET TROLLHÄTTAN 2012-015
Inledning och sammanfattning Fastighetsbranschen utgör själva fundamentet i samhällsstrukturen. Människor bor, arbetar, konsumerar och umgås i stor utsträckning i byggnader som ägs och förvaltas av privata eller kommunala hyresvärdar. Det gäller därför för branschens företrädare att ta ansvar för sin roll i samhällsutvecklingen men också att samarbetet med tjänstemän och politiker i kommunerna fungerar väl. I avsikt att kontinuerligt mäta förutsättningarna att bedriva fastighetsverksamhet har Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen (GFR) nu för sjätte året i rad låtit Demoskop genomföra en undersökning. Under november 2011 genomfördes totalt 1 100 telefonintervjuer med fastighetsföretagare i 20 kommuner. Kommunerna ligger alla inom Fastighetsägarna GFR:s område där Västra Götalands-, Värmlands-, Hallands-, Jönköpings, Kalmar- och västra Östergötlands län ingår. 2
Fastighetsföretagarindex 2011 Fastighetsföretagarindex är ett sammanfattande mått på de lokala förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet. Totalt sett 14 faktorer som kommunens engagemang i utvecklingen av centrum, de allmänna kommunikationerna, kommunens hantering av plan- och byggärenden, det allmänna näringslivsklimatet och kontakten med politiker och tjänstemän vägs samman för att ge en bild av kommunens styrkor och svagheter ur de lokala fastighetsföretagens perspektiv. I 2011 års undersökning ligger det genomsnittliga indexet för samtliga 20 städer på 96 vilket är en liten försämring jämfört med föregående år. Det är också den lägsta noteringen sedan undersökningarna inleddes 2006 och trenden har varit negativ sedan 2007. Generellt sett är bedömningen mer positiv bland ägare till små fastighetsföretag samt bolag som enbart har bostadsfastigheter. Större fastighetsföretag samt fastighetsföretag med kommersiella lokaler är något mindre nöjda med hur samarbetet fungerar med kommunen. Sannolikt beror detta på att de generellt sett är mer aktiva parter i samhällsbyggandet, har mer samröre med kommunen, mer kontakt med kommunala tjänstemän och politiker och därför ställer högre krav på samarbetet. Fastighetsföretagarindex 2006011 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Förändring 2010011 Linköping 98 99 101 102 99 102 3 Skara 103 101 102 97 100 102 2 Lidköping x x 102 102 104 101 Borås 101 104 101 99 101 100-1 Karlstad 100 105 100 99 99 99 0 Arvika 105 101 102 103 99 98-1 Jönköping 103 103 99 99 100 98 Skövde 105 105 101 104 103 98-5 Trollhättan 102 104 108 103 100 97 Varberg 103 103 102 102 100 97 Värnamo x 104 102 98 104 97-7 INDEX 100 101 99 98 98 96 Mölndal 99 97 98 95 94 96 2 Halmstad 97 97 99 98 97 95 Kungsbacka 97 97 95 96 98 95 Uddevalla 97 100 98 96 97 95 Alingsås 100 105 99 101 99 93-6 Kalmar 99 101 99 100 95 92 Västervik 99 105 99 98 101 92-9 Motala x 91 93 93 97 91-6 Göteborg 98 96 95 92 92 90 3
I Trollhättan är årets index 97 vilket alltså ligger strax över genomsnittet för samtliga städer som undersökts. Jämfört med 2010 så sjunker index med tre enheter vilket resulterar i det lägsta indexvärde som uppmätts för Trollhättan sedan mätningarna inleddes 2006. Högst resultat i Fastighetsföretagarindex fick Trollhättan år 2008. Med ett index på 108 var då kommunen med god marginal i toppen av samtliga kommuner som undersöktes. I de efterföljande tre årens undersökningar har dock Trollhättan tappat mellan fem och tre indexvärden för varje år. I de flesta städer som ingår i undersökningen har Fastighetsföretagarindex sjunkit 2011. Den kommun där index har ökat mest det senaste året är Linköping som med ett index på 102 toppar listan år 2011 tillsammans med Skara. Men Linköpings ökning på 3 enheter är måttfull. Västervik och Värnamo är de kommuner som tappar mest i årets mätning tätt följda av Motala, Alingsås och Skövde med negativa indexförändringar på 9-5 enheter. Den kommun som får lägst omdöme är Göteborg vilket är ett mönster som har stått sig över tid. 4
Förutsättningar för fastighetsföretagande i kommunen För att kunna bedöma om förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet i Trollhättan är bättre eller sämre än någon annanstans är det lämpligt att jämföra dem mot andra städer. I detta stycke ställs alltså Trollhättan mot ett genomsnittligt resultat från samtliga 20 kommuner som ingår i undersökningen. Förutsättningar för lönsamhet En grundläggande förutsättning för de flesta sorters företag är att det i allmänhet i kommunen finns ett klimat som gynnar företagande och att det finns förutsättningar för rimlig avkastning för verksamheten. För att göra en bedömning av hur detta ser ut i respektive kommun har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande fyra påståenden: I kommunen finns goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet Näringslivsklimatet är gynnsamt Att köpa fastigheter inom kommunen är en god investering Konkurrensen med allmännyttan sker på lika villkor Förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet är relativt goda i Trollhättan. Totalt sett är det 73 procent av fastighetsföretagarna som anser att det finns goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet i kommunen, vilket är i nivå med genomsnittet i undersökningen. Däremot är det betydligt färre som tycker att näringslivsklimatet är gynnsamt i kommunen. Här är det endast 42 procent som instämmer vilket är hela 28 procentenheter under snittet som ligger på 70 procent. De lokala fastighetsföretagarna är också mindre benägna att hålla med om att det är en god investering att köpa fastigheter i kommunen. Här instämmer 48 procent medan snittet i undersökningen ligger på 67 procent. Däremot är man något mer positiv till hur konkurrensen med allmännyttan ser ut i kommunen. 42 procent anser att den sker på lika villkor mot snittet på 34 procent i samtliga undersökta städer. Service, handläggning och avgifter God kommunal service är en nödvändighet för att möjliggöra tillväxt. Samtidigt är de kommunala avgifterna och kommunens handläggning av bland annat plan- och byggärenden en potentiell bromskloss för utvecklingstakten. För att göra en bedömning av detta har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande sex påståenden: De allmänna kommunikationerna fungerar bra De kommunala avgifterna är rimliga Kommunens krav på sophantering är rimliga Planärenden fungerar smidigt i min kommun Byggärenden fungerar smidigt i min kommun Handläggningstiderna inom kommunen är rimliga När det gäller dessa kvaliteter så ger fastighetsföretagen i Trollhättan kommunen mer ros än ris. Drygt 80 procent tycker att de allmänna kommunikationerna fungerar bra, vilket är ett godkänt resultat men ändå något under snittet. Ungefär lika många tycker även att kommunens krav på sophantering är rimliga, vilket däremot är något fler än snittet för samtliga städer som ingår i undersökningen. Det är betydligt färre (67 procent) som tycker att de kommunala avgifterna är rimliga, men jämfört med snittet på 54 procent är detta ett gott resultat. När det gäller kommunens handläggningstider samt kommunens hantering av plan- och byggärenden är fastighetsföretagen betydligt mer nöjda i Trollhättan än de är i de flesta andra städer. Drygt hälften (54 procent) tycker 5
att planärenden hanteras smidigt vilket är 13 procentenheter över snittet. Även om detta är bra så är det betydligt fler som är nöjda med hanteringen av byggärenden. Hela 71 procent anser att de fungerar smidigt i kommunen vilket kan jämföras med snittet på 47 procent. Det ger en skillnad på 24 procentenheter. Slutligen är det 60 procent som anser att handläggningstiderna är rimliga. Även detta är ett resultat som är betydligt högre än snittet som ligger på 45 procent. Samarbetet med kommunen Aktivt fastighetsföretagande är beroende av att nödvändig information finns tillgänglig samt att samarbetet med politiker och kommunala tjänstemän fungerar väl. För stadens utvecklingsmöjligheter är det också en förutsättning att kommunen inser värdet av och är med och utvecklar sin stadskärna. För att göra en bedömning av detta har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande fyra påståenden: Kommunen informerar om viktiga förändringar i rimlig utsträckning Kontakterna med politiker fungerar bra Kontakterna med tjänstemän fungerar bra Kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum Fastighetsföretagarna i Trollhättan ger överlag kommunen godkänt betyg i samarbete. Totalt sett 67 procent anser att kommunen informerar om viktiga förändringar i rimlig utsträckning, vilket är något över snittet på 63 procent. Betydligt fler, hela 83 procent, tycker att kontakten med kommunens tjänstemän fungerar bra, vilket ligger 16 procentenheter högre än snittet för andra städer. Det är visserligen betydligt färre som tycker att kontakten med kommunens politiker fungerar bra, men detta är ett mönster som känns igen i samtliga städer som undersökts. Totalt sett är det 50 procent som tycker att de har bra kontakt med Trollhättans politiker vilket är en bra bit över snittet i undersökningen och ett ovanligt högt resultat. Däremot är det bara 56 procent som tycker att kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum, vilket är 10 procentenheter under snittet. Överlag blir det alltså godkänt betyg på området samarbete med en uppmaning att ta tag i centrumfrågorna. Förutsättningar för fastighetsföretagande 2011 - Trollhättan De allmänna kommunikationerna fungerar bra Kommunens krav på sophantering är rimliga Goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet Näringslivsklimatet är gynnsamt Att köpa fastigheter inom kommunen är en god investering Kontakterna med tjänstemän fungerar bra Kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum Kommunen informerar om viktiga förändringar i rimlig utsträckning De kommunala avgifterna är rimliga Byggärenden fungerar smidigt i min kommun Handläggningstiderna inom kommunen är rimliga Planärenden fungerar smidigt i min kommun Kontakterna med politiker fungerar bra Konkurrens på lika villkor 34 36 86 83 77 81 72 73 70 42 67 48 67 83 66 56 63 67 54 67 47 71 45 60 41 Samtliga 54 Trollhättan 50 42 0 20 40 60 80 100 Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att de helt eller delvis instämmer i respektive påstående 6
Förändringar över tid Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen har i samarbete med Demoskop genomfört mätningar av fastighetsföretagarklimatet sedan 2006. Det innebär att det för ett antal kommuner numera finns en tidsserie som sträcker sig över sex års tid. Denna kontinuitet är viktig för att följa utvecklingen och inte minst för att se om riktade åtgärder också får önskad effekt. Mellan de senaste två årens mätningar sker det en hel del drastiska förändringar i Trollhättans fastighetsföretagares bedömning av de olika områdena. De flesta kurvor sluttar nedåt 2011 och de största förändringarna rör det allmänna näringslivsklimatet. Totalt sett minskar andelen som tycker det är en god investering att köpa fastigheter i kommunen med 29 procentenheter från 79 till 48 procent. Nästa lika stor förändring sker på frågan om näringslivsklimatet är gynnsamt. Här sjunker andelen som tycker så på ett år från 75 procent till 48 procent. Men det försämrade fastighetsföretagarklimatet tar sig fler uttryck. Andelen som är nöjda med handläggningstiderna var 79 procent år 2010. Ett år senare är motsvarande siffra 60 procent. Även andelen som tycker att det finns goda förutsättningar för lönsamt fastighetsföretagande i Trollhättan minskar med 15 procentenheter från 88 till 73 procent. Nöjdheten med kommunens information om viktiga förändringar sjunker med 12 procentenheter och landar på 67 procent år 2011 medan andelen som tycker att byggärenden fungerar smidigt sjunker med 10 procentenheter. Mer intressant än variationerna från år till år är de trender som kan utläsas över tid. Här syns dock få tydliga tendenser när det gäller Trollhättan. Resultaten tycks i väldigt stor utsträckning påverkas av utanförliggande faktorer som konjunkturen och arbetsmarknadsläget i kommunen. Därav syns stor variation från ett år till ett annat. En viktig trend som kan utläsas är att andelen som tycker att kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum stadigt har minskat sedan år 2008. Detta efter att ha stigit de två föregående åren. De senaste åren har andelen som tycker att kommunen gör ett bra arbete på detta område sjunkit med 25 procentenheter, från 81 procent 2008 till 56 procent 2011. En annan tydlig trend som istället är positiv är att allt fler upplever att kontakten med kommunens tjänstemän fungerar bra. Andelen nöjda med detta har successivt stigit från 70 procent år 2007 till 83 procent år 2011. Förutsättningar för fastighetsföretagande över tid - Trollhättan 100 80 60 De allmänna kommunikationerna fungerar bra De kommunala avgifterna är rimliga Konkurrens på lika villkor Kommunens krav på sophantering är rimliga Planärenden fungerar smidigt i min kommun Byggärenden fungerar smidigt i min kommun Näringslivsklimatet är gynnsamt 40 20 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Handläggningstiderna inom kommunen är rimliga Kontakterna med tjänstemän fungerar bra Kontakterna med politiker fungerar bra Goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet Att köpa fastigheter inom kommunen är en god investering Kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum Kommunen informerar om viktiga förändringar i rimlig utsträckning Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att de helt eller delvis instämmer i respektive påstående 7
Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen Fastighetsägarna GFR är branschorganisationen för fastighetsföretag. Våra cirka 5 100 medlemsföretag äger och förvaltar drygt 16 500 fastigheter i Västra Götalands-, Värmlands-, Hallands-, Jönköpings, Kalmar- och västra Östergötlands län. Antalet medlemsföretag i Trollhättan kommun uppgår till omkring 90 stycken. Våra medlemmar utgör en central del av samhällsekonomin och deras affärsidéer, verksamhet och framgång påverkar på ett eller annat sätt de flesta människors vardag. Tillsammans arbetar vi för en sund och välfungerande fastighetsmarknad. Att på lokal nivå vara med och utveckla stad och land hör till våra viktigaste uppgifter och att verka för att samarbetet med tjänstemän och politiker fungerar väl är en avgörande del i det arbetet. Den här rapporten skrevs i syfte att upplysa beslutsfattare och allmänhet om fastighetsföretagarklimatet i Trollhättan. Med rapporten vill vi ge en bild av vad som fungerar bra respektive mindre bra i Trollhättan kommun, dels för att kunna upprätthålla redan goda aspekter av fastighetsföretagarklimatet och dels för att kunna identifiera och genomdriva de förbättringar som behövs. Ett bra klimat för fastighetsbranschen gynnar alla boende i Trollhättan och Fastighetsägarna GFR arbetar för att tillsammans med kommun och övrigt näringsliv driva det arbetet framåt. För mer information kontakta: Rudolf Antoni Utredare och biträdande näringspolitisk chef, Fastighetsägarna GFR Tel/mob: 031-755 33 13 E-post: rudolf.antoni@fastighetsagarna.se FASTIGHETSÄGARNA GÖTEBORG FÖRSTA REGIONEN ADRESS Box 53081, 400 14 Göteborg > BESÖKSADRESS Vasagatan 45 TEL 031-755 33 00 > FAX 031-755 33 39 > www.fastighetsagarna.se 8
Om undersökningen Under perioden 2 till 21 november genomfördes totalt 1 100 telefonintervjuer med fastighetsföretagare. Antalet svarande i Trollhättan är 48 stycken. Resultatet har vägts med avseende på den verkliga fördelningen av antal fastighetsföretag per kommun. Ansvariga för projektet inom Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen är Rudolf Antoni. Demoskops projektledare var Anders Lindholm. Fastighetsföretagarindex är ett sammanfattande mått på förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet. Index för den första undersökningen 2006 var 100 = Medelvärdet för de 14 frågorna och de 17 kommunerna som ingick i undersökningen det året. Mer än index 100 är således positivt och mindre än index 100 är negativt i förhållande till genomsnittet 2006. Medelvärdet för 2011 är 96 vilket är en försämring från föregående år med två enheter och det hittills lägsta uppmätta resultatet i tidsserien. Nedanstående 14 frågor ligger till grund för Fastighetsföretagarindex: 1. Fungerar de allmänna kommunikationerna i anslutning till din fastighetsverksamhet bra? 2. Är kommunens krav på fastighetsägarnas sophantering rimliga? 3. Är förutsättningarna att i framtiden bedriva lönsam fastighetsverksamhet inom kommunen goda? 4. Är kommunen engagerad i utvecklingen av centrum? 5. Är näringslivsklimatet gynnsamt för fastighetsverksamhet? 6. Är det en god investering att köpa fastigheter i kommunen? 7. Informerar kommunen om viktiga förändringar i rimlig utsträckning? 8. Fungerar kontakterna med tjänstemän inom kommunen bra? 9. Är de kommunala avgifterna rimliga? 10. Fungerar byggärenden smidigt i din kommun? 11. Är handläggningstiderna inom kommunen rimliga? 12. Fungerar planärenden smidigt i din kommun? 13. Fungerar kontakterna med politiker inom kommunen bra? 14. Råder det konkurrens på lika villkor mellan kommunala och privata fastighetsägare? 9