EN redovisning AV året

EN redovisning AV året Byggnadsfirman ernst R0sén ab 2007 1

Årsredovisningen du har fått handlar om ett stabilt och mycket omtyckt fastighetsbolag. Men den handlar också om de 12 månader som har passerat. Den blåsiga kvällen i mars, den sköna söndagsmorgonen i mitten på maj och vinterdagen som äntligen kom. Vi har valt ut 12 av våra fastigheter från centrala Göteborg, Alingsås, Kungsbacka och Lerum. De återberättar hur naturen och omgivningen varierat från början i januari till slutet av december. Vår fastighetshistoria började redan för ungefär 672 månader sedan eller närmare bestämt i februari 1952. Då var det Ernst Rosén som stod vid rodret och även om det har ändrats, så lever samma anda kvar hos oss på Ernst Rosén. 2 3

KONCERNEN Om koncernen 6 Här finns vi 7 Brev från Reine 8 Vår vision 9 Thomas har ordet 10 Året som gått 12 Fem år i siffror 13 Vår historia 14 Aktuella projekt 16 GÖTEBORG Vår affärsidé 18 Det här vill vi 20 Så här gör vi 24 Vad säger hyresgästerna 26 Vårt miljöarbete 32 ALINGSÅS OCH LERUM Flodén Fastighets AB 34 Flodén Byggnads AB 36 Nääs Fabriker AB 38 KUNGSBACKA Aranäs AB 42 MARKNADEN Bostads- och lokalmarknaden 43 Förvaltningsberättelse 49 Resultaträkning koncernen 51 Balansräkning koncernen 52 Kassaflödesanalys koncernen 54 Resultaträkning moderföretaget 55 Balansräkning moderföretaget 56 Kassaflödesanalys moderföretaget 58 Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer 59 Underskrifter 71 Revisionsberättelse 73 ÖVRIGT Företagsledning 74 Fastighetsförteckning 75 Geografisk översikt 78 Kartor xx PRODUKTION OCH IDÉ: CLARA, KARLSTAD / TEXT: FLORENCE OPPENHEIM / FOTO: JOHAN WEDENSTRÖM, DANIEL DAHLGREN, LENA PATERSON / KARTOR: KARTENA AB / TRYCK: KNAPPEN, KARLSTAD. TRYCKT PÅ MILJÖGODKÄNDA MUNKEN LYNX, OMSLAG 240 G, INLAGA 130 G. 4 5

Om koncernen Här finns vi KONCERNEN Ernst Rosén är ett stabilt, familjeägt bolag som har varit verksamt i fastighetsbranschen i mer än 50 år. Bolaget äger och förvaltar i huvudsak bostadsfastigheter i de centrala delarna av Göteborg, Alingsås och Lerum, med den största andelen i Göteborg. Bolaget utför fortfarande byggnation genom det helägda dotterbolaget Flodén Byggnads AB. Tillsammans med Ivar Kjellberg Fastighets AB, äger Ernst Rosén även Aranäs AB, den enskilt största fastighetsägaren i Kungsbacka. Ernst Rosén arbetar långsiktigt och med hyresgästen i centrum, vilket visar sig i mycket goda resultat vid årliga enkätundersökningar. Totalt äger moderbolaget Byggnadsfirman Ernst Rosén AB, med helägda dotterbolagen Flodén Fastighets AB och Nääs Fabriker AB samt hälftenägda Aranäs AB, ett hundratal fastigheter. För Ernst Rosén representerar fastigheterna ett uppskattat värde om 4,9 Mdr. GRÅBO ALINGSÅS Antal fastigheter: 24 Förvaltad yta: 37 000 kvm Bostadsyta: 28 000 kvm Lokalyta: 9 000 kvm Antal lägenheter: 357 Bolagsstruktur GÖTEBORG Antal fastigheter: 38 Förvaltad yta: 188 000 kvm Bostadsyta: 147 000 kvm Lokalyta: 41 000 kvm Antal lägenheter: 2 122 Antal fastigheter: 1 Bostadsyta: 3 000 kvm Antal lägenheter: 40 TOLLERED Antal fastigheter: 1 Lokalyta: 13 500 kvm LERUM Antal fastigheter: 7 Förvaltad yta: 10 000 kvm Bostadsyta: 2 500 kvm Lokalyta: 7 500 kvm Antal lägenheter: 31 KUNGSBACKA Antal fastigheter: 41 Förvaltad yta: 224 000 kvm Bostadsyta: 144 000 kvm Lokalyta: 80 000 kvm Antal lägenheter: 2 001 KONCERNEN Antal fastigheter: 91 Förvaltad yta: 363 500 kvm Bostadsyta: 252 500 kvm Lokalyta: 111 000 kvm Antal lägenheter: 3 550 Kartena AB 6 7

Brev från Reine KONCERNEN Vision för koncernen Ernst Rosén Ernst Rosén skall, med starka ägare, på sin hemmamarknad förena familjeföretagets flexibilitet med ett professionellt arbetssätt, som om det vore ett börsnoterat bolag och alltid sträva efter att vara ett föredöme i branschen. Bolagen skall på respektive hemmamarknad vara förstahandsvalet när det gäller bostäder, lokaler och byggservice. Bolagen skall, med god avkastning på sysselsatt kapital, förena god lönsamhet med en mycket hög kundnöjdhet och kundfokus. (gäller för koncernen med undantag för Aranäs) 8 9

Thomas har ordet FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE KONCERNEN Att med några få ord summera allt som händer inom företaget, är en av de utmaningar man som VD ställs inför varje år. Min tillbakablick på 2007 innehåller många positiva händelser. Först vill jag säga hur glad jag är över vad vi har åstadkommit med Nääs Fabriker Hotell och Restaurang. Anläggningen är något utöver det vanliga och har överträffat alla förväntningar. Jag vågar påstå att den har blivit Västsveriges bästa konferensanläggning och det är en utmaning att behålla den positionen. Fantastiskt är också att moderbolaget även i år fått första pris för högsta service- och produktkvalitet. Tack alla medarbetare, mycket bra jobbat! Under 2007 har Byggnadsfirman Ernst Rosén AB gått vidare i arbetet med bolagets kvalitetsledningssystem. Jag upplever redan idag att systemet fungerar som ett mycket bra verktyg för planering, utveckling och ledning av verksamheten. Nu återstår att lära oss att bli trygga i att arbeta målstyrt på alla nivåer i företaget. Alla medarbetare var under 2007 delaktiga i att formulera mål för 2008, i riktning mot vår vision. Engagemanget som alla medarbetare visade i arbetet talar om hur viktigt det är för alla att ha tydliga mål att arbeta mot. Under förra året fick jag i uppdrag av styrelsen att tillsammans med min närmaste medarbetare Birgitta Hanning, utveckla en marknadsanpassad koncernorganisation som ska föra företaget framåt. Med tre fastighetsförvaltande bolag, Byggnadsfirman Ernst Rosén AB, Flodén Fastighets AB och Nääs Fabriker AB, ser vi stora fördelar med att samordna verksamheten i en gemensam koncernorganisation. Målet är att stärka och kompetensutveckla organisationen för att möta våra egna krav och omvärldens förväntningar. För att jag som VD ska kunna fullfölja mitt uppdrag från styrelsen, behöver jag en organisation med engagerade och motiverade medarbetare. Det skapar vi genom delaktighet och genom att ge våra medarbetare eget ansvar. Aranäs fortsätter att vara en tongivande aktör i Kungsbacka och det känns väldigt viktigt för oss att bolaget är med och utvecklar staden. Under 2007 skedde bland mycket annat ett genombrott i planerna på nybyggnation av hela 900 lägenheter i Kolla, etapp 3, i samarbete med JM och Kungsbacka kommun, med möjlig byggstart 2009. Det gläder mig också att se att Kungsmässan äntligen fick det mycket välförtjänta priset Årets Köpcentrum 2008. Lika nöjd är jag inte över turerna kring vår fastighet Oscars på Marstrand. Trots vår ambition att bevara den ursprungliga känslan i en ny skepnad och bidra till ett levande Marstrand, har vi inte kunnat gå vidare som planerat under 2007. Men vi tror på och ser med tillförsikt fram emot ett genombrott i processen under 2008. Desto mer positiv är utvecklingen inom Flodén Byggnads AB. Omsättning och vinst ökar samtidigt som företaget fick mycket gott betyg av sina kunder i en egen kundundersökning. En mycket stark utveckling ser vi även hos Flodén Fastighets AB som på fyra år har höjt sitt serviceindex från 72,9 till hela 84 procent i de kundenkäter som företaget genomför årligen. Och nu framtid. Vid Huds moar i Tanum snurrar i maj 2008 de sex högsta vindkraftverken i Sverige. Det är vårt delägda Rabbalshede Kraft AB som startat upp den första etappen av 250 verk som ska byggas inom en sjuårsperiod. 2008 blir också året då vi organiserar oss för kommande utmaningar som ska göra våra kunder, medarbetare och ägare om möjligt ännu nöjdare. En utmaning är att lägga upp planer för hur vi ska förädla våra fastigheter utifrån ett kundperspektiv. Jag ser det som ett stort ansvar för mig och bolaget att vara med och utveckla och värna om hyresrätten för att den ska vara kvar som en attraktiv, bekväm och unik boendeform, med hög servicenivå. Tack alla, mycket bra jobbat! 10 11

Året som gått KONCERNEN Fem år i siffror KONCERNEN I oktober invigdes Nääs Fabriker Hotell och Restaurang vid sjön Sävelången i Tollered. Med 57 hotellrum med unika konferensmöjligheter och en förstklassig restaurang, är ambitionen att vara ett förstahandsval i regionen. Anläggningen belönades med Svenska Ljuspriset 2007 för sina kreativa och ambitiösa belysningslösningar. I en fortsatt positiv byggkonjuktur visar Flodén Byggnads AB fortsatt goda resultat. Kvalitets- och organisationsutvecklingen har intensifierats under 2007. Byggnadsfirman Ernst Rosén AB kammade hem full pott vid en prisutdelning på konsultföretaget AktivBo:s och Fastighetsägarnas benchmarkingdag i Göteborg i november 2007. Över 80 västsvenska fastighetsbolag deltog i de enkätundersökningar bland hyresgäster som låg till grund för priserna. I klassen 500 lägenheter eller mer fick Ernst Rosén första pris för Bästa Serviceindex och även första pris i respektive delindex. Flodén Fastighets AB tog hem priset för bästa delindex Trivsel och trygghet i sin klass under benchmarkingdagen i Göteborg i november. Serviceindexet hamnade på 84 procent i höstens enkätundersökning. 2007 2006 2005 2004 2003 Hyresintäkter, Mkr 370 356 349 330 321 Hyresintäkter, kr/kvm 1 016 988 967 960 928 Vakans bostäder 0 % 0% 0% 0% 0% Vakans lokaler 5 % 4% 4% 4% 5% Vakans totalt 2 % 1% 1% 1% 2% Uppskattat marknadsvärde fastigheter, Mkr* 4 949 4 525 4 300 3 400 3 372 Övervärde fastigheter, Mkr 2 837 2 574 2 398 1 630 1 610 Balansomslutning, Mkr 2 568 2 299 2 237 2 007 1 959 Balansomslutning inkl övervärde, Mkr 4 611 4 152 3 964 3 181 3 118 Eget kaptial, Mkr 185 181 147 118 94 Eget kapital justerat, Mkr 2 227 2 034 1 874 1 292 1 253 Soliditet 7 % 8% 7% 6% 5% Soliditet justerad 48 % 49% 47% 41% 40% Belåning, Mkr 2 164 1 952 1 925 1 752 1 740 Belåningsgrad justerad 44 % 43% 45% 52% 52% Vid AktivBo:s benchmarkingdag i Stockholm i februari 2008, prisades Byggnadsfirman Ernst Rosén AB för Bästa Serviceindex 2007, alla kategorier. Bolaget fick också pris för Bästa profil och Bästa produktindex i klassen privata fastighetsägare. Flodén Fastighets AB tog hem priset Årets Lyft för tredje året i rad och var nominerade i flertalet klasser. Under året har Ernst Rosén investerat i 75 procent av utvecklingsfastigheten Oceanside Gateway Business Park. Fastigheten är en företagspark med 49 enheter i norra San Diego i Kalifornien, USA. Yta bostäder 252 400 250 400 250 600 240 400 240 600 Yta lokaler 111 400 109 700 109 900 103 600 105 200 Yta totalt 363 800 360 100 360 500 344 000 345 800 Antal lägenheter 3 550 3 521 3 531 3 480 3 525 Fastigheter 91 94 96 94 94 Anställda 100 98 104 104 104 * Marknadsvärdet 2005 2007 är framtaget med hjälp av en intern avkastningsmodell. Marknadsvärdet 2003 2004 är beräknat utifrån antagandet att senast fastställda taxeringsvärde motsvarar 75 % av marknadsvärdet. Aranäs har under 2007 fått ett genombrott i planprocessen för nybyggnation av cirka 900 lägenheter i Kolla, etapp 3, i Kungsbacka. Byggprojektet är ett samarbete mellan Aranäs, Kungsbacka kommun och JM. Beräknad byggstart är 2009. Ernst Rosén ser över organisationen i företaget och utvecklar en enhetlig organisation för koncernen med målsättning att den ska implementeras under 2008. DEFINITIONER Vakans Övervärde fastigheter Balansomslutning inklusive övervärde Eget kapital justerad Soliditet Soliditet justerad Belåningsgrad justerad Outhyrda kvadratmeter i procent av totala uthyrningsbara kvadratmeter. Marknadsvärde fastigheter minus bokfört värde. Balansomslutning plus övervärde fastigheter minus uppskjuten skatt på övervärdet. Eget kapital plus övervärde fastigheter minus uppskjuten skatt på övervärdet. Eget kapital dividerat med balansomslutning. Justerat eget kapital dividerat med balansomslutning inklusive övervärde fastigheter. Långfristiga lån dividerat med balansomslutning inklusive övervärde. 12 13

Vår historia KONCERNEN Byggnadsfirman Ernst Rosén AB grundades av Ernst Rosén 1952. Drygt 50 år och fyra generationer senare har familjeföretaget Ernst Rosén både vuxit i storlek och utvecklats i kvalitet. 1955 Persgatan 9 i Lunden byggs. Strategi i företaget, bygga, äga och förvalta. 1982 Redbergsvägen 22 42 blir sista fastigheten som byggs i egen regi. 1989 Flodén Byggnads AB i Lerum förvärvas och delas upp i byggverksamhet och en separat fastighetsförvaltning, Flodén Fastighets AB. 1990 Brandvarnare installeras i alla lägenheter. 1994 Reine Rosén tillträder som VD. 1997 Första årliga hyresgästenkäten delas ut till alla hyresgäster. 2002 50-årsfirande. Sverigerekord med 88% på serviceindex. Fastigheterna på Viktor Rydbergsgatan 14 och 20 förvärvas. 2006 Thomas Lundh tillträder som VD. Pris för bästa serviceindex, 89 %, jämfört med 50 privata och kommunala fastighetsägare. 1952 1955 1965 1982 1984 1989 1990 1990 1993 1994 1996 1997 2001 2002 2004 2006 2007 1952 Byggnadsfirman Ernst Rosén grundas av Ernst Rosén. 1965 75 Deltar i byggnation av miljonprogrammet i bl a områdena, Annedal, Vegastaden, Lunden, Landala. 1984 1987 Benny ÖIS-gården Rosén doneras tillträder som Örgryte VD. IS. 1990 Företagscentret Nääs Fabriker förvärvas. 1993 Organisationen förändras från fastighetsfokus till kundfokus. 1996 Byggnadsfirman Ernst Rosén och Ivar Kjellberg Fastighets AB köper Aranäs AB med bl a Kungsmässan i Kungsbacka. 2001 Utlandagatan 6-8 med 10 000 kvm lägenhetsyta förvärvas. Företaget miljöcertifieras enligt ISO 14001. 2004 Utsedd till Årets Fastighetsägare av Fastighetstidningen. 2007 Nääs Fabriker Hotell och Restaurang invigs. Under de första 30 åren uppförde Byggnadsfirman Ernst trera sig på förvaltning av egna fastigheter. År 1982 genom- 1996 förvärvade Ernst Rosén hela fastighetsbeståndet i Alingsås. I november 2001 förvärvades en 20 000 kvm stor Rosén inte mindre än 45 egna fastigheter. Flertalet finns förde bolaget sitt sista byggprojekt med egen byggpersonal. Aranäs AB i Kungsbacka, tillsammans med samarbetspart- fastighet på Utlandagatan och 2002 övertog Ernst Rosén två fortfarande kvar i bolagets ägo. Bolaget var bland annat aktivt Flodén Byggnads AB förvärvades 1989 och delades upp i nern Ivar Kjellberg Fastighets AB. Över en natt ökade Ernst fastigheter på Viktor Rydbergsgatan i centrala Göteborg. 2004 som byggare och entreprenör under 1960- och 70-talens byggverksamhet och förvaltning av fastigheter. Roséns fastighetsinnehav med 50 procent. förvärvades fastigheten Oscars/Turisthotellet på Marstrand. Miljonprogram riksdagens program med mål att bygga en Ernst Rosén fortsatte att växa. I början av 1990-talet Sedan millennieskiftet har Ernst Rosén fortsatt att stärka miljon bostäder på tio år. förvärvades Nääs Fabriker, ett företagscenter med djupa, in- sin position i branschen och genomfört ett flertal strategiska I mitten av 1980-talet utvecklades bolaget till att koncen- dustrihistoriska rötter i Tollered, mellan Lerum och Alingsås. förvärv. År 2000 köpte Flodén Fastighets AB tio fastigheter i 14 15

Aktuella projekt KONCERN KONCERNEN NÄÄS FABRIKER Annorlunda, spektakulärt och generöst. På Nääs Fabriker Hotell och Restaurang går nytänkande design hand i hand med den unika fabriksmiljön. Hotellet består av 57 väl tilltagna hotellrum som ger möjlighet till möten i en avslappnad miljö. Vad gäller idéer och utförande har Nääs Fabriker arbetat tillsammans med Svensk Inredning Viking. Resultatet är generöst och spännande och ger besökaren något utöver det vanliga. Hotell- och konferensanläggningen drivs av Fazer Amica AB. Även restaurangen präglas av höga ambitioner. Här huserar köksmästaren Martin Lennartsson som under överinseende av Stefan Karlsson på restaurang Fond i Göteborg, lyfter svenska klassiker och smaker till en ny nivå. Nääs Fabriker Hotell och Restaurang har tilldelats Svenska Ljuspriset 2007. I motiveringen sägs bland annat att ombyggnaden har gjorts med höga ambitioner på gestaltning och upplevelser, där belysningen spelar en avgörande roll i det samlade uttrycket. Juryn säger vidare att det är en festlig, lustfylld och ofta överraskande upplevelse att vandra runt i hotellet. Annorlunda, spektakulärt och generöst Projekt på Marstrand När Byggnadsfirman Ernst Rosén AB förvärvade fastigheten med Oscars och Turisthotellet på Marstrand 2004, var ambitionen att få möjlighet att utveckla Marstrand. Mycket tid och resurser har lagts på oberoende undersökningar av byggnadernas standard. Efter teknisk genomgång har företaget funnit att byggnaderna visserligen är charmiga men i hopplöst dåligt skick. För Ernst Rosén är ståndpunkten klar: det vore ansvarslöst att försöka restaurera något så nedgånget. Istället vill Ernst Rosén med varsam hand få möjlighet att vara med och utveckla Marstrand och den genuina stämningen på hamnpromenaden. Fastigheten erbjuder möjlighet till flera publika verksamheter, som tar fasta på Marstrandsbor och besökare. Verksamheter som inte enbart är avsedda för några få sommarveckor, utan gör det intressant att bo på och besöka Marstrand året runt. Claes Ohlson till Kungsmässan I mars 2008 öppnade Claes Ohlson sin nya butik i Kungsmässan Köpcentrum i Kungsbacka. Butiken är belägen i en egen lokal, nära entrén till Kungsmässan. Det är Polisens gamla lokaler på Borgmästaregatan som har byggts om och renoverats. Butiksytan är cirka 1500 kvadratmeter stor. Claes Ohlsons nya butik blir ett utmärkt komplement till de cirka 80 butiker som idag är etablerade på Kungsmässan. Investering i vindkraft Genom att gå in som delägare i Rabbalshede Kraft AB, har Ernst Rosén bidragit till att lägga en god finansiell grund för de första tio vindkraftverken i norra Bohuslän. Sex av dessa är klara att tas i bruk i maj 2008. Därefter kommer ytterligare cirka 250 vindkraftverk att uppföras inom en sjuårsperiod. 16 17

GÖTEBORG Strategi Policiess Kvalitetsarbete. Affärsidé för Byggnadsfirman Ernst Rosén AB Vi ska tillhandhålla ett boende som ger nöjda hyresgäster. Det görs genom byggnation och ett långsiktigt ägande och förvaltande av egna hyresfastigheter. Nöjda kunder ger grunden för fortsatt utveckling och tillväxt. Vi är organiserade så att beslutsfattandet har förts närmare hyresgästen och med engagerad och kompetent personal kan vi hålla en hög service- och kvalitetsnivå. Vi vill ha nöjda kunder, det är grunden i vår affärsidé. För att uppnå våra mål krävs strategier och riktlinjer för hur vi ska agera och arbeta. Vi har nu lagt grunden för ett kvalitetsledningssystem som ger fortsatt stabilitet och utveckling. Vår process för ständig förbättring av företaget. JANUARI Gråkall Göteborgsvinter, mitt i januari på Redbergsvägen 22 42 i Olskroken. 18 19

Det här vill vi GÖTEBORG Vår affärsidé bygger på nöjda kunder. För att nå våra långsiktiga mål och fortsätta vår stabila utveckling, har vi infört ett kvalitetsledningssystem i verksamheten. Systemet innehåller strategier och riktlinjer för hur vi ska agera och arbeta och kommer att användas fullt ut under 2008. Byggnadsfirman Ernst Rosén AB har använt verktyget GR Rating vid implementeringen av det nya kvalitetsledningssystemet. GR Ratings modell följer samma struktur som ISO 9001 och bygger på ett gemensamt ledningssystem för kvalitet, miljö och arbetsmiljö. I arbetet har fokus legat på kundnytta det enda riktiga måttet på kvalitet. Struktur ger trygghet Ett väl fungerande kvalitetsledningssystem gör det enklare att leda och styra verksamheten. Alla medarbetare vet vilka regler som gäller och vad som förväntas av dem. Reglerna är enhetliga och dokumenterade och både ledning och övrig personal känner en trygghet i det dagliga arbetet. I verksamheten finns ett antal strategier och policies som är vägledande i vår ambition att ständigt ha kundens bästa i fokus. Dessa regler hjälper oss att leva upp till vår vision att vara ett föredöme i branschen och ett förstahandsval på vår hemmamarknad. och vidareutveckla vår affärsidé. De är byggda i samma anda och visar oss vilka spelregler som gäller och den väg företaget valt att gå för att uppnå visionen. Byggnadsfirman Ernst Rosén AB definierar sig i första hand som ett tjänsteföretag med fokus på dem som bor och verkar i våra fastigheter. Vi strävar efter att möta kunderna med egen, anställd personal och att vår personalomsättning ska vara låg allt för att behålla kompetensen i företaget. Finansiellt är strategin att genom en hög justerad soliditet alltid ha handlingsutrymme så att vi vid en given situation ska kunna agera snabbt. Ny koncernorganisation Under 2007 togs ett beslut i styrelsen att utveckla en ny koncernorganisation. Utvecklingen från ett mindre familjeföretag till en koncern ställer nya krav på arbetssätt, Bild: Februari Rosénandan en del av vardagen Våra policies innehåller mycket av det vi i dagligt tal kallar Rosénandan. Det handlar om förhållningssätt gentemot varandra och utåt mot kunder, omgivning och intressenter. Självklara saker som till exempel positiv attityd, medkänsla och att man måste tycka om att arbeta med människor. Basen i dessa policies är att vi definierar kvalitet som graden av kundnytta. Vi har en arbetsmiljöpolicy som betonar vikten av inflytande, utveckling och variation i det dagliga arbetet, där alla medarbetare ska uppmuntras till kreativitet och utveckling. För att skapa en finansiell trygghet har vi en finanspolicy med inriktning på långsiktighet och stabilitet. Strategier är spelregler Strategierna används som verktyg för att förverkliga, bevara FEBRUARI Kvällsmys inne, lite mörkare ute. En typisk februarikväll på Mejerigatan 18 22 i Kallebäck. 20 21

GÖTEBORG kompetenser och organisation. Målet är att skapa en organisation som är anpassad efter bolagets storlek, ambitioner och omvärldskrav men som har förutsättningar att växa och vara flexibel. Viktigt är att den ska upplevas lika kundnära och kompetent som dagens organisation. Företagsledning och administration ska utvecklas och effektiviseras genom samordning i en organisation. Den nya organisationen ska vara på plats och fungera från och med hösten 2008. Våra mål inför 2008 Utifrån visioner och strategier har ledningen formulerat tre övergripande mål och prioriteringar för 2008. Förutom att bli trygga i att arbeta målstyrt och utveckla och bygga upp koncernens organisation och kompetens, ska verksamheten fokusera på hur vi ska utveckla produkten, det vill säga våra fastigheter. Förutom att se över underhållsbehovet och planera genomförande av underhåll för de närmaste åren, har företaget bl a som mål att genomföra åtgärder som sänker värmeförbrukningen med två procent, elförbrukningen med en procent och vattenförbrukningen med en procent med genomslagskraft redan 2008. Kvalitetsledningssystemet på plats Efter att ha tagit fram målen för verksamheten, har vi fastställt verksamhetsplanen på ett strukturerat sätt utifrån kvalitetsledningssystemets principer. Vad som nu återstår är resultatdokumentation och uppföljning som kommer att genomföras under första halvåret 2008. Avsnitten om interna genomgångar och avvikelsehantering har påbörjats men kommer att slutföras efter att organisationsutvecklingen är genomförd. Ledningen upplever redan idag att ledningssystemet fungerar som ett mycket bra verktyg för ledning och styrning av verksamheten. Process för ständig förbättring. MARS Stampgatan 20, vårt huvudkontor i underbar vinterskrud. Som ett välgjort konstverk målat av en mästare. 22 23

Så här gör vi GÖTEBORG En nära dialog med våra hyresgäster är grunden i vårt förbättringsarbete. Genom våra årliga hyresgästenkäter och i dagliga möten får vi synpunkter och förslag som utmanar oss att ständigt bli bättre. Varje år genomför vi kundundersökningar som kompletterar den dagliga dialog vi för med hyresgästerna. Resultaten av enkäterna presenterar vi under Roséndagarna ett återkommande arrangemang där våra medarbetare bland annat tar fram förbättringsförslag för verksamheten. Hyresgästernas synpunkter är ett viktigt verktyg i vårt interna kvalitetsarbete, när vi sätter upp mål för verksamheten och tar fram handlingsplaner för vår förvaltning. ER Boendeservice nära hyresgästen Vår organisation är skapad för att komma nära hyresgästen. Vi har delegerat ansvar och dagligt beslutsfattande ut i organisationen för att så långt det är möjligt möta våra hyresgästers krav och förväntningar. Med tydliga befattningsbeskrivningar och roller i förvaltningen, använder vi våra resurser på bästa sätt. De fastighetsansvariga är tillsammans med hantverkare och städansvariga den främsta kontaktytan gentemot hyresgästen. Tillsammans bildar de ER Boendeservice som har fastighetsexpeditioner med hög tillgänglighet ute i våra fastighetsbestånd. Medarbetarna delar ansvaret Organisationen bygger också på delaktighet. Alla som arbetar hos oss ska känna och förstå vilken betydelse de själva har för företagets utveckling och framgång. Insyn och delaktighet skapar också en större ansvarskänsla för helheten hos den enskilde medarbetaren. Vårt bonussystem, som omfattar alla medarbetare och som alla får lika stor del av, är en naturlig följd av det ökade ansvaret. Kanske är det känslan av tillhörighet som gör att vår personal gärna stannar kvar på företaget. Vi har en genomsnittlig anställningstid på 16 år hos våra medarbetare, hela 69 procent har jobbat hos oss längre än tio år. Vi har också en mycket låg sjukfrånvaro, 1 procent. Det ser vi som ett bevis för att medarbetarna trivs och är engagerade i företagets framtid. Under 2008 kommer vi att genomföra en medarbetarenkät för fortsatt förbättring av våra arbetssätt. Vårt fastighetsbestånd Alla som arbetar inom Ernst Rosén är en mycket viktig resurs för företaget. Den andra är självklart våra fastigheter. Vi äger och förvaltar 38 fastigheter med 2 100 lägenheter och drygt 200 lokaler i centrala Göteborg. De flesta av fastigheterna är byggda i egen regi under 1960- och 70-talen. Merparten har fasader av tegel och med arkitektur som är anpassad till omgivande bebyggelse. Lägenheterna har ändamålsenliga och tidlösa planlösningar. Produkten i fokus 2008 Ett av våra övergripande mål för 2008 är att utveckla vår produkt, det vill säga vårt fastighetsbestånd. Vår affärsidé innebär att vi ska tillhandahålla en boendemiljö som förmedlar trivsel, trygghet och ordning och reda. Vi prioriterar hög kvalitet på allmänna utrymmen, tvättstugor och utemiljö, både vad gäller tillsyn, skötsel och underhåll. Via löpande tillsyn och årliga besiktningar upprätthåller vi de tekniska funktionerna i fastigheterna. Alla väsentliga underhållsåtgärder dokumenteras och planeras i ett underhållssystem. Dokumentationen är ett stöd i utvecklingen och förädlingen av våra fastigheter som ger oss möjlighet att på sikt möta kundernas krav. Bild: April APRIL En härlig förmiddag, fylld av lek på Nordostpassagen 41 43 vid Slottsskogen. 24 25

Vad säger hyresgästerna GÖTEBORG Återigen har vi fått bevis för att våra hyresgäster är nöjda med sitt boende hos oss. Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB fortsätter att ligga bland de högsta i Sverige när det gäller andelen nöjda kunder. Årets enkät visar återigen ett mycket bra resultat. Nu ligger serviceindex på hela 88,9 procent! I drygt tio år har Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB genomfört årliga enkäter bland bostadshyresgäster tillsammans med konsultföretaget AktivBo AB. Enkäten mäter vad hyresgästerna tycker om sitt boende med hjälp av ett antal frågor inom olika områden: Serviceindex, Produktindex, Attraktivitet, Profilfrågor, Prisvärdhet och Trendfrågor. Trygghet 86% I Serviceindex ingår fyra kategorier: Ta kunden på allvar, Rent och snyggt, Trygghet och säkerhet och Få hjälp när det behövs. Svaren sammanställs sedan i ett serviceindex som är måttet på hur nöjd hyresgästen är med sitt boende och den servicekvalitet som hyresvärden tillhandahåller. Produktindex innehåller frågor om lägenheten, allmänna utrymmen och utemiljö och profi lfrågorna handlar bland annat om hur hyresgästerna trivs med Ernst Rosén som värd och om de kan tänka sig att rekommendera Ernst Rosén till andra. Bra resultat från början Redan vid den första enkäten för mer än tio år sedan, nådde Ernst Rosén ett Attraktivitet 96% serviceindex på 83,5 procent. De senaste fem åren har resultatet legat stadigt över 88 procent. I 2007 års enkät nådde vi 88,9 procent, det näst högsta värdet Ernst Rosén har fått. Det är även en av de högsta noteringarna någonsin som AktivBo har uppmätt hos något privat eller kommunägt bolag. Enkäten 2007 delades ut till drygt 1 100 hushåll i vårt fastighetsbestånd. Svarsfrekvensen var i år något lägre än tidigare, 65 procent, men visar ändå på ett fortsatt högt engagemang bland våra hyresgäster. Vår defi nition Prisvärdhet 79% av kvalitet är kundnöjdhet. Enkäten ger oss ett tillräckligt stort underlag för att vi med fog ska kunna säga att vi har nöjda kunder. Med en fortsatt hög ambitionsnivå, hoppas vi på ännu fl er 2008. Fokuserat arbete gav utslag Under 2007 har vi arbetat med att öka tillgängligheten för våra hyresgäster genom riktade insatser. Och vi lyckades vända trenden. Hela 94 procent anser nu att tillgängligheten, det vill säga möjligheten att få kontakt med oss, är oförändrat bra eller bättre än tidigare. Även lyhördheten för synpunkter har blivit bättre under senaste året. Överlag visar våra resultat att kunderna uppskattar de förbättringsåtgärder vi har genomfört. Pris för Bästa Serviceindex I februari 2008 arrangerade AktivBo en benchmarking för de drygt 50 fastighetsägare i Sverige som genomförde enkäter 2007. Ernst Rosén fi ck ta emot första pris för Bästa Serviceindex alla kategorier. Vid en liknande dag i november 2007 för ett 80-tal fastighetsägare i Göteborgsregionen, kammade Ernst Rosén hem priser i samtliga fem kategorier i klassen för 500 lägenheter eller fl er: Serviceindex samt delindexen Att ta kunden på allvar, Trygghet, Rent och snyggt och Hjälp när det behövs. jämnare kvalitet Ta kunden på allvar 92% Rent och snyggt 86% Vi har nått en större jämnhet i vår kvalitet och i resultaten mellan våra olika fastighetsområden. Vi är stolta över att vi har uppnått en kvalitet som motsvarar den ambitionsnivå Ernst Rosén vill leverera. Den höga och jämna nivå vi ligger på år från år gör att vi är en av de bästa i landet bland de MAj Majsolen värmer, blommorna jublar på Danska vägen 75 i Lunden. 26 27

GÖTEBORG cirka 50 fastighetsägare som genomför enkätundersökningar i samarbete med AktivBo. Enkäterna visar oss vad vi ska prioritera och vilka förbättringsåtgärder som våra hyresgäster har uppskattat. Vi fortsätter vårt arbete med att förbättra fastigheter och service inom de områden som fortfarande kan utvecklas. Hjälp när det behövs 92% AktivBo AB är ett konsultbolag i fastighetsbranschen som genomför enkätundersökningar bland hyresgäster. De genomför årligen enkätundersökningar i 400 000 privata och kommunala lägenheter. Detta motsvarar 30 procent av Sveriges hyresrätter. Läs mer på www.aktivbo.se Byggnadsfirman Ernst Roséns enkätresultat de senaste åren 2007 2006 2005 2004 2003 Serviceindex 88,9 88,5 90,4 88,6 88,6 Ta kunden på allvar 91,5 90,5 94,1 93,5 93,4 Trygghet 86,0 85,9 87,4 85,3 85,1 Rent och snyggt 86,4 86,0 88,2 86,4 85,5 Hjälp när det behövs 92,4 93,3 93,5 92,1 92,0 Produktindex 79,8 79,3 80,3 80,7 80,9 Lägenhet 76,4 75,7 76,4 77,9 77,4 Gemensamma utrymmen 85,1 85,5 85,0 85,3 83,5 Utemiljö 83,7 83,7 85,4 85,7 86,7 Attraktivitet 95,6 94,5 95,5 95,7 96,1 Profil 90,2 90,5 93,1 91,8 90,1 Prisvärdhet 78,5 79,4 79,1 79,6 86,3 Trend 92,5 89,0 91,0 93,3 93,3 juni En underbar kväll strax före midsommar på Drottninggatan 7 11 i Alingsås. 28 29

Vad säger hyresgästerna GÖTEBORG Majken och Bo Jonsson har bott i en trea på Engelbrektsgatan i Göteborg i tio år. De har börjat planera för sin pensionering och gör därför ett internbyte till en tvåa en trappa ner i samma uppgång. Vi har ett lantställe på en ö i Småland och vill gärna vara där mer i framtiden. Då är det bra att ha en lite mindre och billigare lägenhet som ligger centralt och inte kräver så mycket av oss, säger Majken Jonsson. De trivs väldigt bra, både i stadsdelen och i fastigheten. Här finns många affärer och ett rikt kulturutbud runt kröken. Det är väldigt lugnt men ändå nära till allt. Avenyn ligger bara tre, fyra minuter bort. Vi brukar strosa omkring där ibland under varma sommarkvällar. Keivan Zandesh äger butikerna 4-Frukt och 4-Gott på Brunnsgatan i Annedal. Godisaffären har funnits i området i sju år men fruktaffären är nyöppnad i januari 2008. Jag hade väntat i många år på att få ta över den lokalen. Det är ett väldigt bra område att ha affär i och det är bra för mig att båda butikerna ligger nära varandra. Dessutom fattades det en bra fruktaffär i området. Omsättningen ökar stadigt och han tror att båda affärerna vinner på varandra. Nu kan vi erbjuda både nyttiga frukter och grönsaker och godis. Vi har fått väldigt fin respons från våra kunder redan. Vi ligger i ett av de bästa områdena i staden och här finns många fina affärer med seriösa affärsidkare. JULI Lite extra trevligt lunchmöte i vacker julivärme på Kungsgatan 10 12 i Alingsås. 30 31

Vårt miljöarbete GÖTEBORG Byggnadsfirman Ernst Rosén AB har som övergripande mål att minska företagets miljöpåverkan och samtidigt tillhandahålla ett boende som hyresgästerna är nöjda med. Under 2007 har vi jobbat vidare mot de detaljerade miljömål som verksamheten har satt upp. Överlag är våra hyresgäster mycket nöjda med företagets engagemang i miljöfrågor. Möjligheten att själv agera miljömedvetet skiljer sig mellan de olika fastigheterna. Kundenkäten 2007 visade att något färre än tidigare, 82,7 procent, är nöjda eller mycket nöjda med de förutsättningar de har att agera miljömedvetet. Vi försöker kontinuerligt att förbättra informationen om sophantering och energibesparingar för att underlätta för våra hyresgäster att välja miljömedvetet. Under 2008 arbetar vi vidare med att sänka vår energiförbrukning för att nå de detaljerade mål för minskad förbrukning av värme, el och vatten som vi satte upp 2007. Vårt långsiktiga mål från 2002 är att minska energianvändningen för värme och varmvatten med 10 procent till 2012. 2007 lyckades vi minska med 2 procent jämfört med 2006 och med 4,5 procent jämfört med 2002. Elanvändningen i form av fastighetsel minskade med nästan 3 procent jämfört med föregående år. Sedan år 2001 är Ernst Rosén miljöcertifierade enligt ISO 14 001, som ett av de första företagen i fastighetsbranschen. Miljöledningssystemet används som ett verktyg för ständiga förbättringar på miljöområdet. Med vårt delägarskap i Rabbalshede Kraft AB har vi bidragit till uppstarten av bolagets expansiva planer med etablering av 250 vindkraftverk inom en sjuårsperiod. De första sex vindkraftverken kommer att vara igång och producera el under maj 2008. Ytterligare fyra är beställda, med produktionsstart 2009. Tillsammans kommer dessa parker att ha en effekt på 23 MW och producera el som räcker till en årsförbrukning av hushållsel för 11 400 villor. För att möjliggöra expansionsplanerna, planerar bolaget en börsintroduktion. För Ernst Rosén är investeringen en lyckosam kombination av ansvarstagande för miljön och god lönsamhet. Miljöpolicy Vi ska tillhandahålla ett boende som ger nöjda hyresgäster. Det görs genom byggnation och ett långsiktigt ägande och förvaltande av egna hyresfastigheter. Nöjda kunder ger grunden för fortsatt utveckling och tillväxt. Vi är organiserade så att beslutsfattandet har förts närmare hyresgästen och med engagerad och kompetent personal kan vi hålla en hög service- och kvalitetsnivå. Verksamheten ska bedrivas med minsta möjliga påverkan på miljön för att bidra till en hållbar utveckling. Ernst Rosén betraktar samhällets krav enligt lagar och förordningar som minimikrav. Vi ska sträva efter ständig förbättring för att minska miljöbelastningen och för att förebygga föroreningar. Vi betraktar miljöarbetet som en förutsättning för att kunna nå företagets samtliga mål. Miljöpolicyn omfattar hela Roséns verksamhet: såväl administration, drift och underhåll som ny- och ombyggnadsprojekt. Denna miljöpolicy antogs 1997 och reviderades 2006 AUGUSTI Som ett arkitektoniskt konstverk i augustiljus. Vår fastighet på Anders Zornsgatan 25 i Bö. 32 33

Flodén Fastighets AB A L I N G S Å S LERUM Flodén Fastighets AB har under 2007 fortsatt arbetet med att utveckla förvaltningen. Kunderna är nöjda med förbättringsarbetet och ger företaget ett serviceindex på 84 procent i 2007 års kundenkät. Flodén Fastighets AB är dotterbolag i Ernst Rosénkoncernen och en av de största fastighetsägarna i Alingsås och Lerum. Bolaget äger och förvaltar 49 500 kvm varav 37 200 i Alingsås. De flesta fastigheterna har attraktiva lägen mitt i centrum och beståndet består till 70 procent av bostäder. I Lerum äger Flodén Fastighets AB framför allt kommersiella lokaler som i huvudsak är belägna i Lerums centrum. Det strategiska läget attraherar hyresgäster som är viktiga för det lokala serviceutbudet. Fastigheter i fokus Under året startade bolaget arbetet med att bli miljödiplomerade av Alingsås kommun, ett arbete som kommer att vara klart våren 2008. I övrigt har säkerhet i fastigheterna varit ett genomgående tema för bolaget under 2007. Flodén Fastighets AB har tagit tillvara de synpunkter som hyresgästerna har framfört i den årliga kundenkäten och använt dem i sitt förbättringsarbete. Byte till säkrare gallerväggar i lägenhetsförråden, låsbara grindar i portar och upprustning av gårdsmiljö är några exempel på förbättringar för att skapa trygghet och trivsel för hyresgästerna. De positiva förändringarna har gett utslag i de hyresgästenkäter som företaget genomförde i samarbete med konsultföretaget Aktiv Bo 2007. Delindexet Trygghet, som låg på 82,1 procent år 2004, har ökat till 88 procent 2007. Indexet Allmänna utrymmen ökade från 69,9 till 76,5 procent under samma period. Och Serviceindex ökade under 2007 med ytterligare 2,5 procentenheter, till 84 procent. Nöjda hyresgäster ger pris De goda resultaten i hyresgästenkäterna uppmärksammades under en benchmarkingdag i Göteborg i november där Flodén Fastighets AB tog emot första pris för bästa delindex Trivsel och Trygghet i klassen 200 499 lägenheter. I februari i år arrangerade Aktiv Bo en benchmarking för de fastighetsägare i Sverige som genomförde enkätundersökningar under 2007. För tredje året i rad tog Flodén Fastighets AB emot pris för Årets Lyft. Enkätresultatet ligger nu till grund för de prioriteringar som Flodén Fastighets AB gör under 2008. Bolaget kommer att fortsätta att satsa på yttre miljö och de gemensamma utrymmena i sina fastigheter. Bland annat kommer några tvättstugor att renoveras. 100 % allmänna UTRYMMEN 100 % TRYGGHET 100 % Serviceindex 69,9 74,6 77,8 76,5 82,1 81,7 86,9 88 72,9 76,5 81,5 84 50 % 50 % 50 % 2004 2005 2006 2007 2004 2005 2006 2007 2004 2005 2006 2007 SEPTEMBER Solnedgång i september på Kolla backe 5 i Kungsbacka. 34 35

Flodén Byggnads AB A L I N G S Å S LERUM Flodén Byggnads AB fortsätter att bedriva koncernens byggverksamhet med ökad omsättning och god lönsamhet. Under 2007 fortsatte också arbetet med både kvalitetsledningssystem och miljö. Flodén Byggnads AB utför alla typer av fastighetsunderhåll med starkt miljöansvar och höga krav på kapacitet och kvalitet. De flesta uppdragen kommer från externa beställare. I verksamheten ingår också en växande servicepool för löpande service, akuta reparationer och försäkringsskador för avtalskunder. Målsättningen är att ständigt överträffa kundernas förväntningar och att inom verksamhetsområdet vara en marknadsledande aktör. Fokus på ombyggnationer Företaget har varit verksamt inom bygg- och fastighetsbranschen i Lerum och Alingsås i 80 år. Idag består marknaden av hela Göteborgsområdet. De stora uppdragen under 2007 har i huvudsak bestått av ombyggnationer, bland annat av skolor i Kungsbacka och Lerum och Lerums kommunhus. Renoveringen av Lerums Brandstation är ett annat stort uppdrag värt att nämnas liksom ombyggnationen av Kungsmässan i Kungsbacka för Aranäs. Här har Claes Ohlson etablerat verksamhet under 2008. Miljödiplomering och kvalitetsarbete Under 2007 genomförde Flodén Byggnads AB en miljörevision som bekräftade att företaget hade nått de uppsatta miljömålen. Revisionen resulterade i att Lerums kommun återigen kunde miljödiplomera företaget. En annan viktig del i kvalitetsarbetet är arbetet med ledningssystemet som gick vidare under 2007. Flodén Byggnads AB använder också den kundenkät som genomfördes med gott resultat i början av 2007. Resultatet används för att höja kvaliteten ytterligare genom att förbättra arbetssätten och öka kundnyttan. Bild: Oktober OKTOBER Vackra former i höstljuset på Torggatan 5 9 i Alingsås. 36 37

Nääs Fabriker AB A L I N G S Å S LERUM Under 2008 kommer alla delarna i konceptet för Nääs Fabriker i Tollered att vara på plats. Invigningen av Nääs Fabriker Hotell och Restaurang i oktober 2007 var ett stort steg. Nääs Fabriker är ett före detta bomullsspinneri vid sjön Sävelången i Tollered. Sedan Ernst Rosén tog över fastigheten 1990, har anläggningen stått under ständig utveckling. Idag har ett 80-tal företag sin verksamhet i centret. Kreativ atmosfär Den stimulerande miljön är idealisk för det affärskoncept som Nääs Fabriker arbetade fram och som nu börjar bli färdigt. Konceptet bygger på fyra ben: kontor, handel, utbildning samt hotell- och konferensverksamhet. Kontors- och utbildningsdelarna är sedan länge etablerade verksamheter. Under 2007 etablerades hotell- och konferensverksamheten genom invigningen av det unika Nääs Fabriker Hotell och Restaurang. Den speciella atmosfär som präglar Nääs Fabriker har tillsammans med moderna och funktionella lokaler, skapat en attraktionskraft som gör företagscentret till ett mycket konkurrenskraftigt alternativ i regionen. Moderniseringen av området och fastigheterna har skett med varsam hand. Här finns både stora och små företag i väldesignade lokaler från 15 kvm upp till 2 000 kvm med alla tänkbara tekniska installationer. Prisat för ljuset Den unika designen och atmosfären på Nääs Fabriker Hotell och Restaurang har redan fått stor uppmärksamhet. I februari tilldelades hotellet utmärkelsen Svenska Ljuspriset 2007 för sina kreativa och ambitiösa belysningslösningar som juryn ansåg spelat stor roll för att höja spänningen i design och intrycket av hotellet som helhet. Tävlingen arrangeras av tre nationella belysningssällskap som årligen delar ut ett pris till Sveriges bästa belysningsanläggning som färdigställts under det gångna året. En unik anläggning med spännande historia. Citat Ben Manell, VD Fazer Amica AB Bild: November Hotell och restaurang i genuin fabriksmiljö En stor del av arbetet under 2007 har varit att färdigställa hotell- och konferensverksamheten. Byggnationen har tagit mindre än ett år vilket är oerhört snabbt för den här typen av anläggning. Vid invigningen i oktober presenterades ett av landets mest spektakulära hotell där allt är lite större, lite mer genuint och mycket generöst. Den gamla fabriksmiljön blandas effektfullt med en mjuk och ombonad hemkänsla. Hotellet rymmer 57 rum av högsta kvalitet och konferensmöjligheter som är anpassade till gästernas mötesbehov. Vi på Fazer Amica är både glada och stolta över förtroendet att få driva Nääs Fabriker Hotell och Restaurang, säger Fazer Amicas VD Ben Manell. Samarbetet med Ernst Rosén har fungerat otroligt bra och vi är imponerade av den entusiasm och kompetens som har präglat projektet. För Fazer Amicas del har etableringen av hotell och konferensverksamhet i Västsverige stor strategisk betydelse. Nääs Fabriker Hotell och Restaurang är en unik anläggning med en spännande historia. Vi ser framför oss en stor marknadspotential där våra respektive företags kunnande kommer att tillföra tydliga synergier till gagn för båda parter. NOVEMBER Senhöst när den är som allra vackrast, i novembersol som lyser på Nääs Fabriker. 38 39

A L I N G S Å S LERUM Extern operatör Nääs Fabriker Hotell och Restaurang drivs av den externa operatören Fazer Amica AB i nära samarbete med Nääs Fabriker. Företaget driver ett brett utbud av konferensanläggningar, allt ifrån anrika slott och herrgårdar till moderna citylokaler. Ett signum är att alla Fazer Amicas anläggningar har sin egen profil och speciella karaktär. Ambitionen är att Nääs Fabriker Hotell och Restaurang ska vara ett förstahandsval i regionen. Tillsammans med den högklassiga restaurangen och de attraktiva, natursköna omgivningarna, lockar anläggningen alla typer av besökare året runt. Det här är en upplevelsefabrik med enorm potential. Citat Lotta Johansson, hotellchef Nääs Fabriker Hotell och Restaurang Sista pusselbitarna på plats 2008 I augusti 2008 slår Skönhetsfabriken upp portarna i Gamla Nedre Fabriken. Här ska hyresgästen Nääs Skönhetsfabrik AB kombinera frisörsalong, lokaler för frisörutbildningar, massage, gym och skönhetsbehandlingar under ett gemensamt tak och koncept i den snart 200 år gamla byggnaden. Signed Living, grossist för heminredning, öppnade en butik i Pannhuset i juni 2007. Nu återstår 1 300 kvm iordningställd handelsyta att hyra ut innan konceptet för Nääs Fabriker är på plats. Diskussion förs med ett flertal intressenter för att uppnå den mest attraktiva kombinationen för området som helhet. Sedan invigningen av Nääs Fabriker Hotell och Restaurang i oktober, har hotellchefen Lotta Johansson haft enormt mycket visningar av hotellet. Och responsen har varit omedelbar. De som kommer hit och tittar blir väldigt förtjusta och bokningarna har kommit ovanligt snabbt efter besöken, säger hon. Vi har god beläggning redan, framför allt av konferens- och företagsgäster. Men vi börjar också se ett allt större intresse från privatpersoner, särskilt för vår restaurang. Visionen för den nya anläggningen är att vara ett förstahandsval i regionen. För Lotta Johansson är det ingen tvekan om att gästerna trivs. De upplever en generositet i allt. I byggnaden har man lyckats kombinera fabrikskänslan med en värme i inredning och service som gör anläggningen unik. Det här är en upplevelsefabrik med enorm potential. DECEMBER Mörkret sänker sig i väntan på tomten i december. Vinden tilltar på Nedre Fogelbergsgatan 6 i Vasastaden. 40 41

Aranäs AB KUNGSBACKA Som hälftenägare i Aranäs, är Ernst Rosén en ledande aktör i Kungsbacka. Kommunen är en av de snabbast växande i landet och Aranäs fortsätter att anta utmaningen att öka Kungsbackas attraktionskraft. Sedan 1996 ägs Aranäs till hälften av vardera Byggnadsfirman Ernst Rosén AB och Ivar Kjellberg Fastighets AB. Aranäs äger och förvaltar cirka 50 procent av alla hyreslägenheter i Kungsbacka stad, med totalt cirka 5 000 boende. Dessutom är företaget störst på lokaler, med drygt 40 procent av alla butiks- och kontorslokaler. Här arbetar 2 000 personer vilket gör Aranäs till en naturlig del av Kungsbackabornas vardag. Bland lokalerna finns företagets stolthet köpcentret Kungsmässan. Under 2007 gjorde företaget ett intressant förvärv av 10 000 kvm mark på Varlaberg för framtida exploatering. Efter årets förvärv och byggnationer äger Aranäs 840 000 kvm väl belägen mark som är tillgänglig för exploatering. Kungsmässan expanderar Kungsmässan fortsätter att attrahera både besökare och nya butiker. I mars 2007 öppnade den internationella klädkedjan Zara sin första butik i Göteborgsområdet i Kungsbacka och i augusti välkomnades Bang & Olufsen som ny butik. Under året tecknades också ett nytt hyresavtal med Claes Ohlson som öppnade sin butik i Kungsmässan i mars 2008. I mars 2008 korades Kungsmässan till Årets Köpcentrum 2008, handelsvärldens motsvarighet till filmvärldens Oscar. I motiveringen sägs bland annat: Det är sällan man upplever en så väl integrerad ombyggnation att inget skillnad märks mellan nytt och gammalt. Här syns en engagerad ägare som tar sitt långsiktiga ansvar. Expansionen i kommunen och inom Aranäs tog ett stort steg när planprogrammet för nybyggnation av cirka 900 lägenheter i Kolla, etapp 3, var klart. Projektet drivs i samarbete med Kungsbacka kommun och JM. Dessutom startade Aranäs byggnationen av Tölö Smedja äldreboende i januari 2007 och en om- och tillbyggnad av fastigheten Alania 11, i innerstaden i augusti. En aktör att räkna med Som aktiv samhällsbyggare i Kungsbacka, värnar Aranäs om de kärnvärden som ska genomsyra företagets verksamhet. Med omtanke, omdöme och utveckling vill Aranäs skapa attraktionskraft och ge hyresgäster, leverantörer och samarbetspartners mersmak. I ett ständigt förbättringsarbete, genomför företaget regelbundet kundenkäter bland hyresgästerna. Under 2007 har Aranäs också genomfört en medarbetarenkät och en miljöutredning av verksamheten för att ytterligare förstärka kvaliteten i företaget. Vid bolagsstämman i mars 2007, valdes Kungsbackabon Lars-Erik Jansson till ny styrelseordförande i Aranäs. Lars-Erik Jansson har ett förflutet som koncernchef i Castellum och kommer att arbeta vidare med företagets vision att vara delaktiga i arbetet att öka Kungsbackas attraktionskraft. I juni 2008 kommer två stora byggprojekt för Aranäs att vara klara: Tölö Smedja äldreboende och ombyggnationen i kvarteret Alania. Efter ett mycket hårt arbete under 2007 med planprogrammet för Kolla, etapp 3, återstår under 2008 att få en detaljplan fastställd för byggstart 2009. MARKnaden EN redovisning AV året 42 43

Bostads- och lokalmarknaden MARKNADEN Text från Newsec Advice De senaste åren har Sverige haft goda år av ekonomisk tillväxt. Sysselsättningen har ökat, lönerna har stigit, räntorna har varit rekordlåga och ekonomin har stärkts. Tillväxten i Göteborgsregionen har legat över genomsnittet för riket, och prognostiseras göra det även under kommande år. Detta trots sensommarens och höstens turbulenta utveckling på den amerikanska bolånemarknaden. Göteborgsregionen har en stark tradition inom tillverkningsindustrin och har ett mycket diversifierat näringsliv. Bland annat finns Saab och Volvo och dess underleverantörer i Göteborg. Tillväxten i regionen har fortfarande en stark koppling till bilindustrins utveckling. I Göteborgsregionen sjönk antalet arbetslösa under 2007 och andelen arbetslösa uppgick i december till 2,9 %. I Länsarbetsnämndens sysselsättningsprognos för Västra Götaland, förväntas drygt 13 000 nya jobb skapas i regionen under 2008. Vilket borgar för en fortsatt ökad sysselsättning. Fler personer i arbete resulterar i att fler personer kommer in på bostadsmarknaden, antingen genom att hyra eller köpa sin bostad. Befolkningen i Ernst Roséns verksamhetsområde, Göteborg, Kungsbacka, Lerum och Alingsås, har alla haft och förväntas även framgent ha en positiv befolkningsutveckling. Prognosen för befolkningsutvecklingen i Göteborg visar på kraftig tillväxt och år 2010 bedöms befolkningen överstiga 506 000 invånare. I december 2007 uppgick befolkningen till nästan 500 000 personer. I dagsläget växer Antal lgh 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 9370 Stena Fastigheter 6000 Göteborgs Studentbostäder Acta Kungsbacka kommun årligen med 800-1 000 personer, och idag bor drygt 72 000 invånare i kommunen varav cirka 18 000 bor i Kungsbacka stad. I Alingsås och Lerum fortsätter befolkningen också att växa, med ungefär hälften så många invånare årligen som Kungsbacka växer med. Årets tillväxt berodde främst på flyttningsöverskott, och befolkningen uppgick i december 2007 till drygt 36 600 personer i Alingås, respektive 37 600 i Lerum. ANTAL INVÅNARE 540 000 530 000 520 000 510 000 500 000 490 000 480 000 470 000 Befolkningsprognos GÖTEBORG 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Källa: Göteborgs Kommun Diagrammet nedan visar en sammanställning över de största privata ägarna av bostadsfastigheter i Göteborg. Den största ägaren av bostäder i Göteborg är det kommunala bolaget Framtidskoncernen som genom sina dotterbolag Poseidon, Familjebostäder, samt Bostadsbolaget äger ca STÖRSTA PRIVATA ÄGARNA UTAV HYRESRÄTTER I GÖTEBORG FEBRUARI 2008 3000 2460 Wallenstam 2120 2000 1900 1900 1800 Byggnadsfirman Ernst Rosén Bygg Göta/Westnia Centerplan Chalmers Studentbostäder Diligentia 1350 1125 Holger Blomstrand bygg... HSB 1100 Ivar Kjellberg AB Källa: Newsec ÅR 70 000 lägenheter utav det totala utbudet av 139 000 hyreslägenheter i Göteborg. Bostadsmarknaden Utbudet av bostäder i en kommun är givetvis en viktig faktor för att kunna attrahera nya invånare och för att kunna växa, men också för att kunna möta den rådande efterfrågan från befintlig befolkning. I dagsläget är vakanserna i princip obefintliga i samtliga kommuner, och brist på bostäder råder. I samtliga kommuner i Ernst Roséns verksamhetsområde pågår och planeras nybyggnadsprojekt, både allmännyttiga företag och privata företag är entreprenörer. I Göteborg finns idag cirka 139 000 hyreslägenheter, vilket är en minskning från förra året med närmre 1 000 lägenheter. Under perioden januari - december 2007 har bostadsmarknaden i Göteborg tillförts 1 206 lägenheter genom nyproduktion, av de färdigställda lägenheterna är endast 164 hyresrätter. Orsaken till att antalet hyresrätter har minskat är att omvandlingen av hyresrätter till bostadsrätter har överstigit tillskottet av hyresrätter. De största planerade bostadsprojekten i Göteborg de närmsta åren är bland andra, Kvarteret Venus i Gårda med cirka 750 lägenheter, Öster om Bellevue i Kortedala med cirka 600 lägenheter samt ett flertal större bostadsprojekt inom Västra Eriksberg som är nästa utvecklingsområde på Norra Älvstranden. Området Västra Eriksberg ska under en tioårsperiod bebyggas med 2 000 bostäder. Kommunen tillsammans med privata fastighetsägare planerar att inom en femårsperiod bebygga Östra Kvillebäcken med cirka 1 600 lägenheter, fördelningen mellan upplåtelseformer är inte färdig ännu. Backaplan är också ett område som kommer att rustas upp inom en nära framtid. Kommunen planerar tillsammans med den största fastighetsägaren i området att göra ett helt nytt Hisingens centrum med en mix av bostäder, handel och service. Kungsbacka kommun beräknar färdigställa omkring 1 500 bostäder fram till och med 2010, cirka 500 bostäder per år. Hyresrätter och seniorbostäder kommer att stå i fokus, målsättningen är att 30 % av nybyggnationen fram till år 2010 ska utgöras av hyresrätter. Dessutom räknar kommunen att cirka 150 fritidshus per år bli permanentbostäder. Aranäs är den nya stadsdelen som växer fram i Kungsbacka, belägen söder om centrum. Byggandet av de första kvarteren är igång. Under 2008 kommer 330 lägenheter stå färdiga för inflyttning. Ett kvarter består av hyresrätter, de andra tre med bostadsrätter. I gatuplanet blir det butiker och annan verksamhet. Norr om staden ligger området Björkris, där Byggnadsnämnden 10 januari 2008 antog detaljplan för samråd, med förslag om byggande av 450 bostäder. Av de 450 nya bostäderna ska 175 upplåtas med hyresrätt. I Lerums kommun är det framförallt området Norra Hallsås som bebyggs för närvarande. Området ska rymma cirka 600-700 lägenheter med varierande upplåtelseform. Uppförandet av bostäder beräknas vara färdigt år 2010. Uppförandet av första etappen, som omfattar cirka 300 lägenheter, är snart färdigställd. I etapp II planerar man att uppföra ca 400 lägenheter I Alingsås har kommunen tagit fram ett bostadsprogram där det finns planer på att bygga cirka 1 000 nya bostäder under 2008-2010, blandade upplåtelseformer. Det i särklass största området som ska bebyggas är Norra Stadsskogen som kommer att utgöra en ny stadsdel i Alingsås och som uppskattas rymma 800-1 000 bostäder. Direktavkastningskrav Bostäder Göteborg (AA-läge) 2,0 3,25 % (2,0 3,5 %) Kungsbacka 3,25 5,25 % (3,5 5,5 %) Lerum 3,75 5,75 % (4,0 5,75 %) Alingsås 3,75-6,0 % (4,0 6,0 %) Föregående års nivå inom parentes DirektAVKASTNINGSKRAV, KOMMERSIELLA FASTIGHETER VAKANSGRAD KONTOR Göteborg (A-läge) 4,75 6,0 % (5,25 6,0 %) 9,0 % (10%) Kungsbacka 6,25 8,5 % (6,5 8,5 %) 8 % (8,5%) Lerum 6,25 8,25 % (6,5 8,5 %) 5 % (5%) Alingsås 6,75 9,0 % (7,0 9,0 %) 8 % (8%) Föregående års nivå inom parentes Källa: Newsec 44 45