1 (6) Handläggare Datum PS 2011-09-26 Ekonomiskt program för hyresrätten Sammanfattning Hyresgästföreningen utvecklar i denna promemoria förslag på ett ekonomiskt program för hyresrätten. Med detta program skulle de ekonomiska villkoren för hyresrätten bli mer lika de som gäller för andra upplåtelseformer och kraftfullt bidra till en bättre bostadsförsörjning. Föreningen föreslår sex åtgärder: 1. Investeringsstimulans för nybyggnad av hyresrätter 2. ROT-avdrag till hyresrätter 3. Miljöpremie för ombyggnad/upprustning av hyresrätter 4. Slopad fastighetsskatt för hyresrätter 5. Skattefria underhållsfonder 6. Stöd till bostadsföretag på vikande marknader Kostnaden för detta program skulle vara ca 8 miljarder kronor per år. En stor del av detta skulle staten få igen genom bl.a. momsintäkter från investeringar som annars inte skulle bli gjorda. Inledning Efter flera års utredande och diskussioner gäller från 1 januari 2011 ny lagstiftning på hyresmarknaden. Denna syftar till att balansera de olika intressen som, allmännyttiga bostadsföretag, kommuner, privata fastighetsägare och inte minst hyresgäster har. En allmännytta som ska drivas både med ett allmännyttigt syfte och efter affärsmässiga principer, bruksvärdessystemet och det kollektiva förhandlingssystemet är viktiga delar både nu och tidigare.
2 (6) När bostadsbristen nu växer dag för dag är förväntningarna på hyresmarknaden stor. Förväntningar om att den marknadsprissatta delen av bostadsmarknaden ska lösa problemen har kommit på skam. Alltför många intressen har som ambition att hålla uppe en hög prisnivå. Hyresrätten har stora förutsättningar att vara en balanserande faktor på bostadsmarknaden till nytta för både individer och samhälle. Men då krävs det likvärdiga ekonomiska villkor med andra upplåtelseformer. I denna PM beskrivs villkoren för hyresrätten i förhållande till andra upplåtelseformer och ett ekonomiskt program för utveckling av hyresrätten. Stor brist på hyresrätter Bostadsbyggandet har gått i stå. Det byggs alldeles för få bostäder och de som byggs är för dyra. Enligt Boverket 1 har 126 kommuner bostadsbrist. I dessa kommuner bor 64 % av befolkningen. 230 kommuner redovisar brist på hyresrätter. Både små hyreslägenheter med 1-2 rum och kök och hyreslägenheter med 4 rum och kök och större. Byggandet av hyresrätter behöver fördubblas till minst 15 000 lägenheter per år. Skattemässigt missgynnad hyresrätt Staten ska hålla sig neutral till hur människor väljer att bo. Därför har det sedan lång tid funnits en politisk ambition att skatte- och subventionsvillkoren för olika upplåtelseformer hyresrätt, bostadsrätt och äganderätt ska vara likvärdiga. Redan sedan skattereformen i början på 1990-talet har dock förändringar i subventionssystemen inneburit att hyresrättens villkor försämrats i relation till ägda bostäder. Sedan alliansregeringen tillträdde år 2006 har obalansen i villkoren förändrats dramatiskt till hyresrättens nackdel. 2 Framför allt genom att räntebidrag och investeringsbidrag tagits bort för hyresrätten, ändrad fastighetsskatt och införandet av ROT-avdrag till ägda småhus och bostadsrätter. De nuvarande skatte- och subventionsreglerna innebär att det är ca 2 000 kr/mån dyrare att bo i en nybyggd hyreslägenhet jämfört med att bo i ett nybyggt småhus med äganderätt. 3 Staten förlorar idag 25 miljarder kronor per år genom räntesubventionerna och ROT-avdraget kostar staten 13,5 miljarder. Det innebär i snitt 15 000 kr per år i stöd till de som äger småhus och bostadsrätter. Belåningen av egnahem och bostadsrätter har ökat dramatiskt. Lånevolymen 1 Bostadsmarknadsenkäten 2011-2012, Boverket 2 Rapport om skatter, Rådhusgruppen 3 Balanserade ekonomiska villkor, Fastighetsägarna, Hyresgästföreningen, SABO
3 (6) är nu så stor att en räntehöjning på en procent-enhet innebär 6 miljarder i minskad skatteintäkt. Skattereform för hyresrätten En långsiktig lösning av den ekonomiska obalansen mellan upplåtelseformerna bör åstadkommas genom åtgärder i skattesystemet. Det är mer stabilt och förutsägbart än kompenserande stöd till hyresrätten. I den rapport om balanserade villkor som hyresmarknadens parter tagit fram föreslås att hyran beläggs med en låg moms (6 %). Den ingående momsen (25 %) blir då avdragsgill. Detta skulle innebära att hyrorna kan sänkas och det gynnar de fastighetsägare som bygger nya hyresrätter och underhåller och rustar upp sina bostäder. Riksdagens utredningstjänst har beräknat att kostnaden för en sådan reform skulle vara 9-11 miljarder kronor. En momsreform är beroende av EU:s regelverk och tar tid att genomföra. Därför behövs det åtgärder för bättre ekonomiska villkor för hyresrätten som kan genomföras omgående. Hyresgästföreningen ger nedan förslag på ett ekonomiskt program för hyresrätten. Sex åtgärder nu ekonomiskt program för hyresrätten! 1 Investeringsstimulans för hyresrätter Det byggs för lite och produktionspriserna är väldigt höga. Låga räntor, skattesubventionen för räntekostnader, låg fastighetsskatt och möjligheten att skjuta upp reavinster bidrar till att hålla uppe höga priser. Prisnivåer som påverkar också byggandet av hyresrätter. Det finns en myt om att statliga stöd till byggandet är meningslöst, eftersom det bara hamnar i byggarnas fickor. Motsvarande argumentation existerar inte för de skattefördelar som ges till ägda bostäder. I den politiska debatten görs stor skillnad om subventioner ges genom avdrag och lägre beskattning än om det ges bidrag. Men effekten på byggpriser och statens ekonomi är i princip densamma. För övrigt visade det sig att produktionspriserna på bostadsrätter steg betydligt mer är priserna för att bygga hyresrätter under den period i
4 (6) mitten på 00-talet då det fanns investeringsbidrag till hyresrätter. 4 Det talar mot myten om att bidrag är prisdrivande och för att bidragen om de villkoras tvärtom har en prisdämpande effekt. Detta innebär inte att det är problemfritt med bidrag. Genom åren har det visat sig att lösningar inom ramen för skattesystemet är mer uthålliga och därför förutsägbara. Men detta får inte hindra att snabbt få till en lösning på både krisen i bostadsbyggande och de orättvisa ekonomiska villkoren. En investeringsstimulans/avdrag på mellan 150 000 och 250 000 per lägenhet beroende på var den byggs skulle väsentligt förbättra förutsättningarna för att bygga hyresrätter. 200 000 kronor motsvarar knappt den räntesubvention en villaägare eller bostadsrättsinnehavare får under tio år på ett lån på 1,8 miljoner kronor (4 % ränta). Ett investeringsavdrag ska villkoras med en rimlig hyresnivå enligt ungefär det regelverk som gällde för de tidigare investeringsbidragen. Om vi räknar med att 15 000 lägenheter byggs och snittavdraget är 200 000 kronor kan kostnaden beräknas enligt följande: Kostnad brutto 200 000 kronor * 15 000 lägenheter = 3 miljarder kronor Kostnad netto Om vi bedömer att det byggs 10 000 lägenheter fler än vad som skulle gjorts utan stimulansen ger bara de ökade momsintäkterna 3 miljarder kronor (1 500 000 * 0,2 * 10 000). Kostnaden netto blir i så fall 0. 2 ROT-avdrag för hyresrätter Kostnaderna för att bygga om och rusta upp rekordårens bostäder är en stor påfrestning för många bostadsföretag och dess hyresgäster. 5 För detta ges inget stöd alls från staten samtidigt som egnahemsägare och till viss del bostadsrättsinnehavare kan får ROT-avdrag till en kostnad för staten på hela 13,5 miljarder kronor år 2010. 4 Investeringsbidragen sänkte byggkostnaderna, Hyresgästföreningen 5 Hem för miljoner förutsättningar för upprustning av miljonprogrammet, SABO
5 (6) I parternas rapport om balanserade ekonomiska villkor föreslås att ett ROT-avdrag införs för arbetskostnader med max 50 000 kronor per lägenhet. Om 20 000 lägenheter rustas blir kostnaden max 1 miljard kronor per år. 3 Miljöpremie för ombyggnad/upprustning av hyresrätter I samband med ombyggnad/upprustning är det ofta lämpligt att pröva om det finns förutsättningar att satsa på energieffektivisering och andra åtgärder som stödjer en långsiktigt hållbar utveckling. Tyvärr är många åtgärder som skulle vara samhällsekonomiskt lönsamma inte företagsekonomiskt lönsamma. 6 Ur samhällets synpunkt skulle det förmodligen vara mycket lönsamt om resurser kunde satsa på energieffektivisering mm i samband med upprustning av inte minst miljonprogramsområden. Det skulle vara positivt ur energihushållningssynpunkt, men också för den tekniska utvecklingen och svensk industri. Därför föreslår Hyresgästföreningen att det införs en miljöpremie (jmf. miljöbilspremie) för satsningar på hållbar utveckling i miljonprogramsområden. Förslagsvis bör 2 miljarder kronor årligen satsa på detta. 4 Slopad fastighetsskatt på hyresrätter Statlig fastighetsskatt betalas för vissa hyreshus och småhus. Detta är en dubbelbeskattning av hyresrätten. I budgetpropositionen står att läsa: Efter som intäkterna beskattas som inkomst av näringsverksamhet utgör fastighetsskatten (som är avdragsgill mot intäkterna), till den del den inte reducerar inkomstskatten, en skattesanktion. Självklart ska denna sanktion tas bort. Kostnaden för detta är ca 1 miljard kronor. 5 Skattefria underhållsfonder Hyror sätt efter bruksvärdet, vilket innebär att en hyresvärd inte kan höja hyran för åtgärder som inte höjer bruksvärdet. I stället bygger hyressättningen på att hyran ger ett utrymme för fastighetsägaren att få ett överskott som kan sparas till periodiska underhållsinsatser och upprustningar. Med dagens skattesystem riskerar fastighetsägare att behöva betala skatt på överskott som avsätts för framtida underhåll. Skattefria underhållsfonder bör införas för att säkerställa resurser för periodiskt underhåll och upprustning. 6 Lönsamma energieffektiviseringar myt eller möjlighet, SABO
6 (6) 6 Stöd till bostadsföretag på svaga marknader Cirka 100 kommunala bostadsföretag finns på vikande marknader. En stor del av dessa företag behöver någon form av rekonstruktion. Varken företagen själva eller deras ägare, kommunen, klarar detta. I ett ekonomiskt program för hyresrätten är det därför viktigt att sätta av resurser för att med statlig hjälp skapa rimliga villkor för bostadsföretag på vikande marknader. Referenser Budgetpropositionen 2011/2012 Balanserade ekonomiska villkor, Fastighetsägarna, Hyresgästföreningen, SABO, 2010 Vad har skatteförändringarna inneburit för olika boendeformer?, Rådhusgruppen 2011 Hem för miljoner - förutsättningar för upprustning av miljonprogrammet, SABO, 2009 Lönsamma energieffektiviseringar myt eller möjlighet?, SABO 2011 Bostadsmarknadsenkäten 2011-2012, Boverket 2011 Investeringsbidraget sänkte byggkostnaderna, Hyresgästföreningen 2010