Årsredovisning Styrelsen för Brf Trollhöjden Org.nr: 769603-5646 får härmed avge årsredovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 2012-01-01-2012-12-31
Brf Trollhöjden i Sollentuna Org.nr 769603-5646 Förvaltningsberättelse Verksamheten Fastigheter Föreningen innehar med äganderätt fastigheten Ruletten 25 i Sollentuna kommun. Byggnaderna, i vilka man upplåter bostadslägenheter och lokaler, uppfördes 2001. Fastighetens areal uppgår enligt taxeringsbeskedet till 17 620 m 2. Taxeringsvärdet är 41 689 kkr, varav byggnadsvärdet är 32 761 kkr och markvärdet 8 928 kkr. Fastigheten är fullvärdesförsäkrad i HSB Försäkrings AB. Föreningens innehav fördelar sig enligt följande: Kategori Antal objekt Total yta (m 2 ) Bostäder* 43 3 587 Fördelning per fastighet - Ruletten 25 43 3 587 Lokaler (inkl. förråd) 9 20 Bilplatser under tak 21 - Övriga bilplatser 27 - Summa 100 3 607 Föreningen har inga kommersiella lokaler. Lokaler avser förråd. *Lägenhetsfördelning 13 st 2 rum och kök 16 st 3 rum och kök 13 st 4 rum och kök 1 st 5 rum och kök Fastighetsadresser Skeppargränd 1, 10, 12 Gemensamhetsanläggning Fastigheten deltar i en gemensamhetsanläggning (tillsammans med Brf Trollskogen) avseende grön- och körytor, gång- och cykelvägar, parkeringsdäck, markparkeringsplatser, komplementbyggnader innehållande soprum och cykelförråd, lekutrustning, belysning, fornlämningar, VA-ledningar, dagvattenledningar med fördröjningsmagasin samt eventuella andra för fastigheten erforderliga gemensamma anläggningar. Förvaltning Under året har föreningen haft avtal med HSB Norra Stor-Stockholm - teknisk förvaltning och fastighetsskötsel HSB Norra Stor-Stockholm - administrativ/ekonomisk förvaltning Ready Steady Clean - städning Sollentuna Energi - el- och fjärrvärmeleverenser Green Landscaping - trädgårdsskötsel Härutöver har föreningen serviceavtal med ett antal olika företag.
Brf Trollhöjden i Sollentuna Org.nr 769603-5646 Organisation Styrelse Ordinarie styrelseledamöter Styrelsesuppleanter Göran Berndtson Ordförande Ulf Lindbom Gunnar Stackerud Vice ordf. Niklas Josefsson Sekreterare Kerstin Hermansson Ledamot Ernst Olofsson Ledamot Firmatecknare Föreningens firma har tecknats av Göran Berndtson, Gunnar Stackerud, Niklas Josefsson, Kerstin Hermansson och Ernst Olofsson två i förening. Revisorer Revisor har varit BoRevision AB vald vid föreningsstämman. Valberedning Eva Ohlsson Mattias Olsson Sammankallande Ekonomi Ekonomisk flerårsöversikt 2012 2011 2010 2009 2008 Nettoomsättning, kkr 2 948 2 910 3 008 3 073 3 112 Rörelseresultat, kkr 830 981 1 228 1 164 1 446 Årets resultat, kkr -169 127 589 202 274 Balansomslutning, kkr 75 566 76 249 76 676 76 714 77 146 Avgifts- & hyresbortfall, % 0,93 1,03 0,77 0,66 0,27 Fond för yttre underhåll, kkr 669 668 579 532 449 Belåning, kr/kvm 8 686 8 848 9 017 9 173 9 309 Årsavgiftsnivå för bostäder, kr/kvm 765 750 782 798 806 Styrelsens kommentarer Föreningen visar ett negativt resultat på 168 794 kr. Låneskulden har minskat med 581 444 kr.
Brf Trollhöjden i Sollentuna Org.nr 769603-5646 Händelser under året Föreningsstämma Ordinarie föreningsstämma har hållits 2012-05-22. På stämman deltog 23 st röstberättigade medlemmar. Medlemmar Föreningen hade vid årets slut 59 medlemmar. Styrelsemöten Styrelsen har under verksamhetsåret 2012 hållit 9 st protokollförda sammanträden. Ombyggnad och underhåll Under verksamhetsåret 2012 har algpåväxten på Skeppargränd 10 åtgärdats med gott resultat. På Skeppargränd 14 (Brf Trollskogen) har algpåväxten åtgärdats med en alternativ metod. Dessa två olika metoder skall utvärderas ca 6 månader efter åtgärd och beslut skall därefter tas om vilken metod som skall användas för övriga fasader. Likaså har på Skeppargränd 14 en metod för att åtgärda de skadade socklarna testats. Utvärdering pågår. På begäran av kommunen genomfördes en radonmätning under vårvintern 2012. Samtliga marklägenheter visade sig då ha för höga radonvärden. Efter omfattande tätningsåtgärder påbörjades en ny radonmätning i november 2012. Avgifter och hyror Avgifterna höjdes med 2 % från och med 2012-01-01. Den genomsnittliga årsavgiftsnivån för bostäder uppgick därmed till 765 kronor/m 2. Överlåtelser Av föreningens 43 bostadslägenheter har 7 st överlåtits under året. Föregående år uppgick antalet överlåtelser också till 7 st. Samtliga bostadslägenheter är upplåtna med bostadsrätt. Inga lägenheter var vid årets slut uthyrda i andra hand. Framtida utveckling Budget för 2013 Budgeten visar på ett resultatutfall efter skatt på -192 tkr. Underskottet beror på planerade underhållsåtgärder vars kostnader tas ur fonden för yttre underhåll. Årsavgifterna behålls därför oförändrade under 2013. Ombyggnad och underhåll Algpåväxten på de återstående två husen kommer att åtgärdas under 2013. Eventuellt kommer de skadade socklarna på ett hus att åtgärdas under 2013. Dessa kostnader kommer att belasta fonden för yttre underhåll.
Brf Trollhöjden i Sollentuna Org.nr 769603-5646 Årets resultat Förslag till resultatdisposition Till årsstämmans förfogande står följande belopp i kronor: Tidigare års balanserade resultat 2 782 980 Årets resultat -168 794 2 614 186 Styrelsen föreslår följande disposition: Att disponera 2 614 186 Överföring från fond för yttre underhåll motsvarande årets kostnad 76 145 Överföring till fond för yttre underhåll - 89 700 Balanserat resultat efter disposition 2 600 631 Fond för yttre underhåll Fond för yttre underhåll enligt balansräkning 2012-12-31 669 028 Årets förändring enligt ovanstående disposition 13 555 Fond för yttre underhåll efter förslag till stämmobeslut 2013 682 583 Ytterligare upplysningar om föreningens resultat och ställning finns i efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar. Några förklarande ord: Resultaträkning visar föreningens intäkter och kostnader och ger som saldo årets resultat: vinst eller förlust. Avskrivning är årets kostnad för nyttjandet av föreningens anläggningstillgångar, dvs byggnader och inventarier. Anskaffningsvärdet för en anläggningstillgång fördelas på tillgångens bedömda nyttjandeperiod och belastar årsresultatet med en kostnad som benämns avskrivning. Balansräkning visar föreningens tillgångar och skulder samt eget kapital. Tillgångarna är alltid lika stora som skulderna och det egna kapitalet tillsammans. Om tillgångarna är större har räkenskapsåret gått med vinst och vinsten blir en skuld till ägarna. Balansomslutning är detsamma som Summa tillgångar (eller Summa eget kapital och skulder) i balansräkningen. Tillgångarna är uppdelade i två grupper: omsättnings- och anläggningstillgångar. Omsättningstillgångar är oftast avsedda att innehas kortare tid än tre år. I balansräkningen indelas omsättningstillgångarna i bl.a kortfristiga placeringar eller fordringar samt kassa och bank. Som materiella anläggningstillgångar räknas fastigheter, maskiner, utrustning etc. som anskaffas för stadigvarande bruk. Även kostnader för konsulter och utredningar i samband med anskaffningen ingår. Som finansiella anläggningstillgångar räknas t ex räntebärande tillgångar (obligationer, bankkonto) eller riskbärande tillgångar (aktier och långfristiga fordringar).
Brf Trollhöjden Org.nr: 769603-5646 2012-01-01 2011-01-01 Resultaträkning 2012-12-31 2011-12-31 Nettoomsättning Not 1 2 948 416 2 910 135 Fastighetskostnader Drift Not 2-1 587 018-1 406 765 Planerat underhåll -76 145-89 000 Fastighetsskatt -61 755-49 951 Avskrivningar Not 3-393 183-383 593 Summa fastighetskostnader -2 118 101-1 929 309 Rörelseresultat 830 315 980 826 Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Not 4 6 460 8 751 Räntekostnader och liknande resultatposter Not 5-1 005 569-862 868 Summa finansiella poster -999 109-854 117 Årets resultat -168 794 126 710
Brf Trollhöjden Org.nr: 769603-5646 12-01-01 11-01-01 2012-01-01 2011-01-01 Balansräkning 2012-12-31 2011-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och ombyggnader Not 6 62 169 278 62 562 461 Mark 11 611 350 11 611 350 73 780 628 74 173 811 Finansiella anläggningstillgångar Långfristigt värdepappersinnehav Not 7 791 240 791 240 Summa anläggningstillgångar 74 571 868 74 965 051 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres och andra kundfordringar 0 3 Avräkningskonto HSB 357 624 642 752 Övriga fordringar Not 8 13 726 32 878 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not 9 38 788 30 500 410 138 706 133 Kassa och bank Not 10 583 584 577 678 Summa omsättningstillgångar 993 722 1 283 812 Summa tillgångar 75 565 590 76 248 863
Brf Trollhöjden Org.nr: 769603-5646 12-01-01 11-01-01 2012-01-01 2011-01-01 Balansräkning 2012-12-31 2011-12-31 Eget kapital och skulder Eget kapital Not 11 Bundet eget kapital Insatser 40 480 000 40 480 000 Fond för yttre underhåll 669 028 668 328 41 149 028 41 148 328 Fritt eget kapital Balanserat resultat 2 782 980 2 656 971 Årets resultat -168 794 126 710 2 614 186 2 783 680 Summa eget kapital 43 763 214 43 932 008 Skulder Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Not 12 30 559 194 31 157 993 30 559 194 31 157 993 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Not 13 598 797 581 442 Leverantörsskulder 116 772 113 122 Skatteskulder 31 699 12 147 Övriga kortfristiga skulder Not 14 1 337 40 041 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 15 494 577 412 110 1 243 182 1 158 862 Summa skulder 31 802 376 32 316 855 Summa eget kapital och skulder 75 565 590 76 248 863 Ställda panter för skulder till kreditinstitut Not 16 36 979 000 36 979 000 Ansvarsförbindelser Inga Inga
Brf Trollhöjden Org.nr: 769603-5646 Redovisnings- och värderingsprinciper Årsredovisningen är upprättad enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens (BFN) allmänna råd. Om inte annat framgår är de tillämpade principerna oförändrade i jämförelse med föregående år. Alla belopp anges i kronor om inte annat framgår. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om ej annat anges i not nedan. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar Anläggningstillgångar skrivs av enligt plan som grundar sig på anläggningarnas anskaffningsvärde och förväntad nyttjandeperiod. Anläggningstillgångar Avskr. plan Antal år Slutår Byggnader Progressiv 75 2076 Pågående ombyggnad Ny-, till- eller ombyggnad redovisas som pågående i balansräkningen till dess att arbetena färdigställts. Räntekostnader avseende ny-, till- eller ombyggnad tillgångsförs. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom resultatdisposition och baseras på föreningens underhållsplan. Minimiavsättning regleras i stadgarna. Skatter och avgifter En bostadsrättsförening är i normalfallet inte föremål för inkomstbeskattning. Ränteintäkter är skattefria till den del de är hänförliga till föreningens fastighet. Beskattning sker av andra kapitalinkomster, samt i förekommande fall inkomster som inte är hänförliga till fastigheten. Efter avräkning av eventuella underskottsavdrag sker beskattning med 26,3 procent. Föreningens underskottsavdrag uppgick vid räkenskapsårets slut till 1 058 010 tkr. Därutöver betalar föreningen kommunal fastighetsavgift motsvarande 1 365 kr per lägenhet, samt fastighetsskatt motsvarande 1 % av taxeringsvärdet på lokaler. Övriga bokslutskommentarer Föreningen har inte haft några anställda under året. 2012-01-01 2011-01-01 2012-12-31 2011-12-31 Arvoden, löner, andra ersättningar och sociala kostnader Styrelsearvode enligt stämmobeslut 70 000 60 042 Mötesarvoden 0 0 Kostnad för konferenser 6 250 0 Sociala kostnader 13 521 14 244 Summa 89 771 74 286 Löner och arvoden ingår i personalkostnader under not 2 Drift.
Brf Trollhöjden Org.nr: 769603-5646 2012-01-01 2011-01-01 Noter 2012-12-31 2011-12-31 Not 1 Not 2 Not 3 Not 4 Not 5 Nettoomsättning Årsavgifter bostäder 2 743 602 2 691 972 Hyresintäkter lokaler 24 480 24 480 Hyresintäkter garage och p-platser 198 648 198 300 Övriga intäkter 9 302 25 643 Brutto 2 976 032 2 940 395 Hyresbortfall lokaler 0-460 Hyresbortfall garage och p-platser -24 916-27 100 Övriga intäktsbortfall -2 700-2 700 2 948 416 2 910 135 Drift Fastighetsskötsel 379 096 241 471 Löpande underhåll 73 165 87 340 El 71 453 80 964 Uppvärmning 447 015 427 862 Vatten 90 936 86 556 Sophämtning 58 696 46 496 Fastighetsförsäkring 22 062 21 209 Städning 102 576 80 722 Förvaltningskostnader 97 139 87 518 Extern revision 14 788 15 450 Personalkostnader 89 771 74 286 Övrig drift 140 322 156 893 1 587 018 1 406 765 Avskrivningar Byggnader 393 183 383 593 393 183 383 593 Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter avräkningskonto HSB 397 531 Ränteintäkter skattekonto 72 124 Ränteintäkter bankkonto 5 906 7 933 Övriga ränteintäkter 86 163 6 460 8 751 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader långfristiga skulder 1 018 944 912 846 Erhållna räntebidrag -13 375-49 978 1 005 569 862 868
Brf Trollhöjden Org.nr: 769603-5646 12-01-01 11-01-01 2012-01-01 2011-01-01 Noter 2012-12-31 2011-12-31 Not 6 Byggnader och ombyggnader Byggnader Ingående anskaffningsvärde 65 797 650 65 797 650 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 65 797 650 65 797 650 Ingående ackumulerade avskrivningar -3 235 189-2 851 596 Årets avskrivningar -393 183-383 593 Utgående avskrivningar -3 628 372-3 235 189 Bokfört värde byggnader 62 169 278 62 562 461 Ombyggnader Summa bokfört värde byggnader och ombyggnader 62 169 278 62 562 461 Taxeringsvärde Byggnad - bostäder 31 153 000 31 153 000 Byggnad - lokaler 1 608 000 1 608 000 32 761 000 32 761 000 Mark - bostäder 8 000 000 8 000 000 Mark - lokaler 928 000 928 000 8 928 000 8 928 000 Taxvärde totalt 41 689 000 41 689 000
Brf Trollhöjden Org.nr: 769603-5646 12-01-01 11-01-01 2012-01-01 2011-01-01 Noter 2012-12-31 2011-12-31 Not 7 Not 8 Not 9 Not 10 Not 11 Not 12 Långfristiga värdepappersinnehav m.m. Fonder och obligationer 791 240 791 240 791 240 791 240 Övriga kortfristiga fordringar Skattekonto 13 726 13 654 Övriga fordringar 0 19 224 13 726 32 878 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Försäkring 30 102 22 062 Kabel-Tv 8 686 8 438 38 788 30 500 Kassa och bank Swedbank 214 231 212 191 Handelsbanken 369 353 365 488 Handelsbanken 0 0 583 584 577 678 Förändring av eget kapital Insatser Uppl. avgift Underh. fond Balanserat res. Årets resultat Belopp vid årets ingång 40 480 000 0 668 328 2 656 971 126 710 Vinstdisp enl. stämmobeslut 700 126 009-126 710 Årets resultat -168 794 Belopp vid årets slut 40 480 000 0 669 028 2 782 980-168 794 Långfristiga skulder till kreditinstitut Nästa års Låneinstitut Lånenummer Ränta Konv.datum Belopp amortering Stadshypotek 392668 Rörligt 3,11% 2013-01-30 5 343 819 54 256 Stadshypotek 392669 Rörligt 3,11% 2013-01-30 3 812 884 38 713 Stadshypotek 439596 3,95% 2013-03-30 3 700 832 74 612 Stadshypotek 488941 3,27% 2013-10-30 9 780 900 148 948 Stadshypotek 488944 3,27% 2013-10-30 3 515 376 127 500 Stadshypotek 488945 3,27% 2013-10-30 5 004 180 154 768 31 157 991 598 797 Långfristiga skulder exklusive kortfristig del 2012-12-31 30 559 194 Om fem år beräknas nuvarande skulder till kreditinstitut uppgå till 28 164 006 Not 13 Not 14 Not 15 Kortfristiga skulder till kreditinstitut Kortfristig del av långfristig skuld (nästa års beräknade amorteringar) 598 797 581 442 Övriga kortfristiga skulder Källskatt 0 10 499 Arbetsgivaravgifter 0 8 560 Övriga kortfristiga skulder 1 337 20 982 1 337 40 041 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Förutbetalda hyror och avgifter 185 512 227 362 Upplupna räntekostnader 169 822 160 095 Upplupen värme 63 676 0 Upplupen sophämtning 5 690 0 Upplupet styrelsearvode inkl sociala avgifter 42 039 0 Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 27 838 24 653 494 577 412 110
Brf Trollhöjden Org.nr: 769603-5646 12-01-01 11-01-01 2012-01-01 2011-01-01 Noter 2012-12-31 2011-12-31 Not 16 Ställda panter för skulder till kreditinstitut Fastighetsinteckningar 36 979 000 36 979 000 Varav i eget förvar 0 0 36 979 000 36 979 000 Sollentuna 2013-03-20 Göran Berndtson Gunnar Stackerud Niklas Josefsson Kerstin Hermansson Ernst Olofsson Magnus Lindström Magnus Lindström Niklas Josefsson Niklas Josefsson Vår revisionsberättelse har 2013-04-24 avgivits beträffande denna årsredovisning Erik Davisson BoRevision AB Erik Davidsson BoRevision AB av HSB Riksförbund förordnad revisor
Revisionsberättelse Till föreningsstämman i Brf Trollhöjden, org.nr. 769603-5646 Rapport om årsredovisningen Jag har utfört en revision av årsredovisningen för Brf Trollhöjden för år 2012. Styrelsens ansvar för årsredovisningen Det är styrelsen som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att jag följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur föreningen upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i föreningens interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen. Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden. Uttalanden Enligt min uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av föreningens finansiella ställning per den 31 december 2012 och av dess finansiella resultat för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar. Jag tillstyrker därför att föreningsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för föreningen. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver min revision av årsredovisningen har jag även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust samt styrelsens förvaltning för Brf Trollhöjden för år 2012. Styrelsens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust, och det är styrelsen som har ansvaret för förvaltningen enligt bostadsrättlagen. Revisorns ansvar Mitt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala mig om förslaget till dispositioner av föreningens vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av min revision. Jag har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för mitt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust har jag granskat om förslaget är förenligt med bostadsrättslagen. Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag utöver min revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i föreningen för att kunna bedöma om någon styrelseledamot är ersättningsskyldig mot föreningen. Jag har även granskat om någon styrelseledamot på annat sätt har handlat i strid med bostadsrättslagen, årsredovisningslagen eller föreningens stadgar. Jag anser att de revisionsbevis jag har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden. Uttalanden Jag tillstyrker att föreningsstämman behandlar resultatet enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Sollentuna 2013-04-24 Erik Davidsson BoRevision AB
Totala kostnader Fastighetsskatt -2% Räntekostnader -32% Drift -51% Avskrivningar -13% Planerat underhåll -2% Fördelning driftkostnader År 2012 År 2011 500 000 450 000 400 000 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0