Uppdraget har varit att utifrån de avtalsutkast som har presenterats lämna synpunkter på innehåll och risker ur kommunens synvinkel.

~ I<ATDING 1 (15) Refm 1027482.2.0007 PM granskning av hyresavtal, köp- och exploateringsavtal, markupplåtelseavtal, samverkansavtal samt andrahandsupplåtelseavtal gällande Gränslösa staden, Barents Center HaparandaTornio 1. Inledning Granskningen har rört följande dokument. Utkast till: hyresavtal fdr skola och multiarena, hyresavtal andrahandsupplåtelse köp- och exploateringsavtal, markupplåtelseavtal samt samverkansavtal jämte bilagor Uppdraget har varit att utifrån de avtalsutkast som har presenterats lämna synpunkter på innehåll och risker ur kommunens synvinkel. Vidare är det huvuddragen och frågor av betydelse som har granskats. Mindre språkliga brister och felskrivningar är inte noterade särskilt om det inte har ansetts nödvändigt fdr fdrståelsen eller innebörden av olika bestämmelser. Alla delar som rör skattekonsekvenser är undantagna denna granskning, den delen hanteras av PWC. Utifrån ovanstående beskrivning har nedanstående noterats. 2. Allmänt Beträffande hyresavtalen rör det sig om väldigt långa avtal och som dessutom avser lokaler som inte är uppfdrda eller fastställda i detalj och vars hyrestid ligger långt fram i tiden. Hyrestid, hyra och index regleras i hyresavtalen. Gymnasieskolan och det nya andrahandshyresavtalet gäller från 2015-08, multi arenan från 2016-01. Index är angivna så att bashyran skall anses anpassad till indextal i oktober 2017. Frågan om andrahandsuthyrning är aktuell i båda hyresavtalen. Det är visserligen en fråga utanför dessa avtal men det kan nämnas att vid sådan andrahandsuthyrning bör kommunen ha kontroll över hyrestider och andra villkor

2 (15) för att inte andrahandshyresgästen exempelvis skall erhålla besittningsskydd på grund av sitt hyresförhållande med kommunen. I hyresavtalen framgår inte uttryckligen och i så fall hur eventuella ändrings- och tilläggsarbeten kan påverka hyran. Kommunen bör därför vara noggrann med att kravspecifikationer, utformning av lokaler, tekniska lösningar m m är tillräckligt utredda för att så långt möjligt undvika situationer där diskussioner kan uppkomma om ändrings- och tilläggsarbeten. Nedan följer särskilda kommentarer till respektive avtal. Flertalet av punktema och kommentarema rörande hyresavtalen är identiska mellan avtalen men för vissa punkter finns mindre eller stöne skillnader. 3. Parterna och avtalen När det gäller de framtagna utkasten till avtal utgör Haparanda kommun part i samtliga avtal. Anbudet är lämnat av A valanche Capital som också angavs som avtalspmi. I de nu överlämnade avtalsutkasten förekommer dock tre andra motpmier: Avalanche Capital Development (Köp- och exploateringsavtal, markupplåtelseavtal samt samverkansavtal), Avalanche Capital Education (gymnasieskolan) och A valan ch e Capital Arena AB (multiarenan), således tre nya bolag jämfört med anbudet. Det kan möjligen finnas goda skäl från A valanches sida att ha de olika delama i olika bolag. Frågan är dock vilken inverkan det kan få för kommunen. Dels är bolagen särskilda ur ett rättsligt och ekonomiskt perspektiv och svårigheter eller tvister med ett bolag påverkar i sak inte de övriga bolagen eller avtalen med dessa. En ekonomiskt svag motpmi i ett av avtalen kan inte tvingas få stöd av annat bolag i koncemen vilket kan vara en nackdel om problem uppstår. Det går också att se frågan ur perspektivet före och under hyrestid. Om något av bolagen eller avtalen missköts under projekterings- och byggtiden bör det finnas en tydlig koppling till resterande avtal. Exempelvis, om bygget med multiarenan försenas eller avbryts har Haparanda kommun A valanche Capital Arena som motpmi och kan endast vända sig till detta bolag med krav rörande hyresförhållandet. Nackdelen är således att man saknar en motpmi som har en samlad ekonomisk och rättslig sfår medan kommunen själv är pmi och ansvarig i alla avtal. För att stärka kommunens sits skulle ett altemativ kunna vara att begära någon form av moderbolags garanti för de olika avtalen.

3 (15) Det finns undantag där man försöker koppla avtalen med varandra, se exempelvis nedan rörande köp- och exploateringsavtalet, rubrik 6. Det bedöms dock inte vara tillräckligt. En tydligare koppling mellan avtalen och en samlad och tydlig bild av vilka följderna blir vid brister, förseningar mm (hävning, vite, skadestånd) rekommenderas. Allt för att så långt möjligt säkra kommunens situation vid eventuella problem. En annan aspekt som är Väli att notera är att fastighetsägaren förefaller bli A valanche Capital Development medan hyresvärden är A valanche Capital Arena respektive Education. En fråga som bör ställas är hur hyresförhållandet skall se ut. Skall Developmentbolaget hyra ut till Arena- och Educationbolagen eller skall det ske en fastighetsöverlåtelse bolagen emellan eller blir det en annan lösning? Dokumentationen saknar en koncernskiss och därför går det inte få en översikt över koncernorganisationen och hur ägandet ser ut. Detta skulle vara av särskilt intresse då flera av bolagen är relativt nybildade. 4. Frågan om finansieringen Eftersom det saknas en tydlig redovisning av proj ektets finansiering och garantier föreligger en osäkerhet kring projektet. Särskilt med hänsyn till projektets omfattning skulle ett klargörande i den delen underlätta för kommunen att göra en adekvat riskbedömning av projektet och de avtal man har för avsikt att ingå. Utifrån den information som finns och de avtalsutkast som är presenterade bör kommunen noggrant överväga de situationer som kan uppstå för det fall något eller några av projektdelarna eller Avalanchebolagen skulle avstanna på grund av bristande finansering eller ändrade förutsättningar. 5. Tvistelösning I samtliga avtal har det föreslagits att Luleå tingsrätt skall pröva eventuella tvister i första instans. Det finns fördelar med valet av att använda allmän domstol vid tvistelösning, bland annat att kostnader kan hållas nere. Det noteras dock att en sådan process är långsammare än den vid en skiljedomstol, vilket kan medföra att projektet kan låsas under längre perioder om det uppstår en tvist, särskilt om detta sker under uppförandet. Väl under hyrestiden är tidsaspekten oftast inte av samma betydelse. 6. Köp och exploateringsavtal

4 (15) Det bör noteras att det är fråga om två delar som regleras i samma avtal. Dels rör det själva överlåtelsen av fastigheter och dels rör det hur dessa fastigheter skall exploateras. Avtalsutkastet innehåller ett antal frågetecken. Avtalet avser köp av delar av flera fastigheter, det framgår dock inte namnen och antalet fastigheter, det går inte heller att utläsa klart i bilaga 1; dock har vi fått besked om att det skall avse delar av två fastigheter. Det måste framgå av avtalet vilka fastighetsbeteckningar som avses. Av avtalet framgår inte heller uttryckligen om det är aktuellt med fastighetsbildning eller reglering i någon form och i så fall i vilka delar. Dessutom, hur fördelar sig köpeskillingen på respektive fastighet? Det verkar som om fastighetsöverlåtelsen inte är fårdigutredd. Hur fastighetsöverlåtelsen skall gå till, vilka eventuella fastighetsregleringar som skall genomföras, vilka följderna blir om sådana inte går att genomföra, alternativa lösningar till gränsdragningar och köpeskillingens fördelning är frågor som bör fastställas innan slutligt avtal fårdigställs. Punkten 2 I punkten 2 anges att det finns ett förslag till detaljplan och som benämns "Detaljplanen". Därefter används detaljplan med både liten och stor begynnelsebokstav utan att det är tydligt vad som avses. Det anges också att "Parterna skall sträva efter att Detaljplanen, huvudsakligen i överensstämmelse med befintlig detaljplan, skall vara antagen... " Menas att den föreslagna Detaljplanen i huvudsak överensstämmer med nu gällande detaljplan eller är "befintlig detaljplan" också Detaljplan? I vilket fall som helst är skrivningen och syftet med den oklar och bör föliydligas så att inte missförstånd kan uppstå. Punkten 3 Noteringar rörande kommunens åtaganden. eventuella flyttåtgärder eller andra ändringar rörande ledningar och kablar inom fastigheterna under projektet. genomförande och bekostande av all projektering och fårdigställande av gator, rondeller, vatten m m utanför och i anslutning till fastigheterna, Anslutning av befintlig plattlagd yta till byggnader inom fastigheterna. Vidare skall kommunen aldrig ha rätt att ta ut gatukostnadsersättning eller liknande. Enligt utkastet är kommunens åtaganden delvis styrda utifrån när exploatören har förflyttat material från särskild upplåtelseplats. Eftersom avsikten verkar vara att

5 (15) kommunen skall ha sex månader på sig att utföra åtaganden bör detta fåliydligas så att det framgår att den tidsfristen gäller även från det att del av köpeskilling har betalats. Punkten 4 Under punkten 4 återkommer problematiken med att det endast är angivet en köpeskilling för flera fastigheter, se ovan. Dessutom anges att tillträdesdagen inträffar när detaljplanen har vunnit laga kraft, samtidigt som betalning av köpeskillingen skall ske i två rater utifrån när olika bygglov har vunnit laga kraft. Det innebär att tillträde kan komma att ske utan att någon form av betalning har erlagts, inte ens handpenning. Syftet med en sådan lösning bör klarläggas om den skall kunna accepteras. Ett grundläggande krav bör vara att det i vari fall skall betalas någon form av handpenning, som dessutom skall kunna innehållas av kommunen om det senare blir problem, särskilt då det är fråga om betydande belopp i köpeskilling. Tillträde och betalning av köpeskilling är med nuvarande utfolmning, och i avsaknad av relevant förklaring, inte tillfredsställande. Särskilt rörande garantikatalogen i punkten 4: Det är viktigt att kommunen noggrant går igenom garantikatalogen i dess helhet och överväger om man kan garantera allt som anges. Vad man kan och bör garantera är beroende av vilken information man har och vilka risker man är beredd att ta. Punkten 5 Punkten (iii) är oklar. Vilka fastighetsbildningar avses? Detta är också en återknytning till om det skall ske någon form av fastighetsbildning. Det framgår inte uttryckligen av avtalet vilken eller vilka fastighetsregleringar som är aktuella. I andra stycket anges följdema om exploatören inte har betalat full köpeskilling senast den 30 juni 2015. Stycket är otydligt och eventuella följder är av stor vikt för kommunen. Inledningsvis kan ifrågasättas varför exploatören överhuvudtaget skall kunna avbryta hela projektet, såvitt kan utläsas helt utifrån eget tycke, så sent som den 30 juni 2015. Det är möjligt att stycket skulle kunna syfta till att skydda kommunen om exploatören inte fullgör sina åtagande gällande betalning av köpeskillingen och att samtliga avtal då skall upphöra att gälla automatiskt. Men, skrivningen innebär

6 (15) också att om exploatören väljer att hålla inne med betalningen eller delar av den (av vilken anledning det än må vara) upphör alla avtal att gälla och ingen av parterna ska kunna begära ersättning av den andre, förutom att exploatören skulle ha rätt att återfå redan erlagd del av köpeskillingen. Detta förefaller obegripligt, särskilt om exploatören medvetet skulle kunna avstå från att betala för att uppnå en sådan situation. Det gäller att klargöra syftet med stycket och därefter skriva om den så att den avspeglar vad som avses. Såsom den nu är skriven innehåller den många tolknings situationer som kan ha oförutsebara och negativa följder för kommunen. Om det är kommunen som ska skyddas bör man dessutom formulera det som att kommunen i sådana fall skall ha rätt att häva avtalet eller avtalen, inte att avtal upphör att gälla automatiskt. Dessutom visar också stycket på problemen med flera parter på andra sidan och vikten av att ta hänsyn till detta i avtalen. Visserligen anges att alla andra avtal skall upphöra men det binder inte på något vis de bolag som inte är part i just detta avtal. Avtalet binder endast parterna i respektive avtal. Sammantaget bör hela andra stycket göras om utifrån det kommunen vill uppnå. Som den nu är skriven skall stycket inte finnas kvar. 7. Hyresavtal gymnasieskola Hyresavtalen är något förändrade jämföli med de som ingavs i samband med anbudet. I huvudsak är det förbättringar men det finns fortfarande oklarheter och risker. Punkten 2 Det anges i sista meningen att hyresgästen har strikt ansvar för eventuella andrahandshyresgäster. Detta är ett strängare ansvar än vad som följer av hyreslagen (12 kap 24 jordabalken) och det finns inte, såvitt kan bedömas, något sakligt skäl till det. Denna skrivning bör därför tas boli. Punkten 3 Det noteras att utrustning och faciliteter inte är preciserade i detalj. I princip går det inte att utifrån denna punkt avgöra exakt vilken utrustning och vilka faciliteter som slutligen kommer att ingå även om det finns en bilaga 2 som ger ledning i frågan.

7 (15) Beträffande underhåll saknas plan för detta och det hänvisas till att en sådan sedan skall upprättas. Det är således oklart hur och när underhåll kommer att ske. Punkten 4 Är antalet kvadratmeter viktigt utifrån den hyra som skall betalas? I så fall bör det införas en bestämmelse i avtalet som reglerar vad som sker med hyran om antalet kvadratmeter i det slutliga objektet understiger den angivna ytan med visst antal kvadratmeter. Om det är funktionen som är det avgörande är antalet kvadratmeter inte lika viktigt. Punkten 5 Det är beträffande studentcaf6et (iii) oklart vad som egentligen menas med att vissa faciliteter "tillhör" hyresobjektet. Det bör förtydligas. Det noteras också att om kommunen önskar parkeringsplatser tillkommer extra kostnad, som inte är angiven. Punkten 6 Det anges att hyrestiden gäller dygnet runt. Jämför dock punkten 20 nedan. Det är bra att hyrestiden inte anses bölja fön'än hyresobjektet är tillräckligt fårdigställt. Dock saknas bestämmelse om påföljder i övrigt om hyresobjektet blir försenat. För hyresgästen måste det vara av högsta betydelse att objektet är fårdigt till hyrestidens stali. Det rekommenderas att man för in en vitesbestämmelse innebärande att hyresvärden (alternativt möjligen exploatören) utger vite vid förseningar. Om objektet i huvudsak kan användas för hyresgästens ändamål, påböljas hyrestiden och enligt punkten 27 är möjligheten till nedsättning av hyran exempelvis vid arbete för att sätta hyresobjektet i avtalat skick obefintligt. I praktiken innebär det att hyresobjektet skulle kunna anses "i huvudsak" kunna användas samtidigt som det inte är i avtalat skick. Då böljar hyrestiden löpa och kommunen kan inte göra gällande någon rätt till nedsättning av hyran under tiden som objektet sätts i avtalat skick. Det är stor skillnad på dessa begrepp, "i huvudsak kan användas" och "i avtalat skick". Tolkningsmöjligheten av begreppet "i huvudsak kan användas" är också betydande men det finns i Vali fall en viss säkerhet i att det är en oberoende besiktningsman som skall avgöra frågan om det blir nödvändigt.

8 (15) Sammantaget är formuleringen inte tillfredsställande utifrån kommunens synvinkel, dels med hänsyn till punkten 27, då det finns risk för att kommunen tvingas bölja betala hyra utan rätt till nedsättning trots att objektet inte är i avtalat skick och dels då nivån för begreppet "i huvudsak kan användas" riskerar att kunna sättas lågt. I andra stycket anges att förlängningstiden är tolv månader. För tydlighetens skull bör det föras in hur lång uppsägningstid som skall gälla för eventuell förlängning (som nu är föreslagen till tolv månader åt gången). Lämplig uppsägningstid vid förlängning är nio eller tolv månader. Punkten 15 Det noteras att denna punkt kan innebära ytterligare hyreskostnader som är svåra att förutse, särskilt då det är fråga om så lång hyrestid. Punkterna 16 och 17 Dessa punkter rör momsfrågor och behandlas av PWc. Punkten 20 Jämför punkten 6 där det anges att hyresgästen hyr objektet dygnet runt. Hyresgästen har enligt denna bestämmelse, tvärtom inte tillgång till hyresobjektet dygnet runt. Om avsikten endast är att klargöra att den service som erbjuds (ex vaktmästare) endast gäller kl 07-23 och att om kommunen önskar service utöver den tiden utgår ersättning bör man skriva det uttryckligen. Som det nu är skrivet är avtalet motsägelsefullt. Utgångspunkten måste vara att kommunen skall ha fri tillgång till sitt hyresobjekt dygnet runt. Därutöver är rubriceringen och innehållet i första stycket i viss mån oklar ur hyresrättslig synvinkel. En hyra av lokal innebär i grunden en totalupplåtelse för hyresgästen. Även om risken inte är påtaglig skulle denna punkt kunna tolkas som att hyresvärden har en rätt till tillgång till hyresobjektet utöver hyreslagens bestämmelser och att det därför inte skulle vara fråga om en totalupplåtelse. Som det får uppfattas är avsikten inte denna utan syftet är att hyresvärden tar ansvar för förvaltningen och driften av hyresobjektet och att detta ingår i hyran. Om denna oklarhet skall undanröjas kan man antingen uttryckligen skriva in att det endast är fråga om en särskild förvaltnings- och serviceklausul (eller möjligen införliva den i punkten 13) eller plocka ut denna bestämmelse helt och slaiva ett separat förvaltnings- och serviceavtal med koppling till hyresavtalet. Om man

9 (15) låter denna reglering finnas kvar (om än i ny version) i hyresavtalet kan man för säkerhets skull även skriva in en ny klausul som anger att pmierna är överens om att reglerna i 12 kap jordabalken är tillämpliga på detta avtal. Punkten 21 Brandskyddet har förtydligats något jämföli med anbudet. Villkoren är inte anmärkningsvärda men det är viktigt att kommunen noggrant sätter sig in i villkoren. En ofullständig bestämmelse finns dock: Sista meningen på sida 1 i bilaga 5 är ofullständig och anger inte vem som bär ansvaret vid den situationen. Punkten 23 Det noteras att frågan om rätt till skyltar är reglerad. Punkten 27 Här finns några oklarheter. I första stycket anges att hyresgästen inte har rätt till nedsättning av hyran vid arbete för att sätta objektet i avtalat skick eller annat avtalat arbete. I andra stycket anges att hyresgästen har rätt till nedsättning om hyresgästen inte kan bedriva sin verksamhet pga underhåll eller ombyggnation. Dels är frågan om "sätta objektet i avtalat skick" omfattas av "underhåll eller ombyggnation", vilket det sannolikt inte gör, och dels är det oklart vad det innebär att hyresgästen inte kan bedriva sin verksamhet. Det skall till väldigt stora störningar för att verksamheten överhuvudtaget inte kan bedrivas (allvarliga störningar omfattas inte av bestämmelsen). Här bör man tydliggöra vad som skall gälla, särskilt då det är fråga om ett nybygge och det kan krävas kompletteringar, ombyggnationer med mera efter inflyttning. Jämför även vad som anfölis under punlcten 6 beträffande när hyrestiden anses påböljad. Punkten 29 En klausul rörande force majeure är standard i liknande avtal men de kan utformas på olika sätt. Det är under alla förhållanden viktigt att kommunen är medveten om dessa undantag.

10 (15) Punkten 30 Sista meningen beskriver att avtalet ersätter all tidigare skriftlig och muntlig kommunikation. Detta innebär att det är bara vad som framgår av avtalet och hänvisningar till bilagor som anses avtalat. De delar av exempelvis anbudet som inte utgör bilaga är således inte del av avtalet, vilket innebär att om det är några fakta, omständigheter, löften eller liknande som framkommer i andra handlingar än avtalet med bilagor blir det SVåli att åberopa dessa i efterhand. Fördelen är att patierna vet vilka villkor som nu gäller. Om det däremot finns tveksamheter om avtalet med bilagor innefattar alla viktiga villkor bör dock skrivningen ändras eller tas boli. 8. Hyresavtal multiarena Hyresavtalen är något förändrade jämfchi med de som ingavs i samband med anbudet. I huvudsak är det förbättringar men det finns fortfarande oklarheter och risker. Det ligger möjligen utanför uppdraget men kommunen bör, om möjligt, tillse att andrahandshyresgäster påtar sig försäkringsansvar för verksamhet som bedrivs i lokalen. Punkten 2 Se kommentar gymnasieskola Punkten 3 Utrustning och faciliteter är inte preciserade i detalj. I princip går det inte att utifrån denna punkt avgöra exakt vilken utrustning och vilka faciliteter som slutligen kommer att ingå även om det hänvisas till anbudet som ger viss ledning i frågan. Beträffande underhåll saknas plan för detta och det hänvisas till att en sådan sedan skall upprättas. Det är således oklati hur och när underhåll kommer att ske. Punkten 4 Det är bra att det tydligt framgår vilka lokaler som inte ingår. Däremot fi:amgår inte total yta, inte heller en ungefårlig sådan. I övrigt, se kommentar gymnasieskolan.

11 (15) Punkten 5 Det noteras endast att om kommunen önskar parkeringsplatser tillkommer extra kostnad, som inte är angiven. Punkten 6 Det anges att hyrestiden är året runt, även april till och med augusti. Dock finns ett nytt utkast till avtal benämnt "Hyresavtal avseende andrahandsuthyrning av multibyggnad". För närmare betydelse av detta, se kommentar under rubrik 9. Oaktat att det finns ett utkast till andrahandsuthyrning bör man notera följande. Det förhållandet att man i praktiken hyr lokalen endast del av året kan medföra en del frågor som normalt inte behöver övervägas. Exempelvis, Vad gäller för den tid av året som kommunen inte hyr lokalen? Sannolikt kommer kommunen eller den som bedriver verksamhet ha lös egendom i lokalen, får den vara kvar under den "hyresfria" tiden? Sannolikt kommer lokalen att användas av föreningar och andra nyttjare. Måste dessa nytt j are "flytta ut" från lokalen under den hyresfria tiden? Kan det innebära ett problem, exempelvis för ett ishockeylag som kanske vill nyttja lokalen eller i vmt fall dess omklädningsrum under denna tid? Det bör tydligt framgå vad som gäller under period som lokalen inte hyrs av hyresgästen. I det föreslagna andrahandsuthyrningsavtalet finns en bestämmelse som berör ovanstående frågor men detta är inte tillräckligt, se kommentar under rubrik 9. Det är bra att hyrestiden inte anses bölja fönän hyresobjektet är tillräckligt fårdigställt. Dock saknas bestämmelse om påföljder i övrigt om hyresobjektet blir försenat. För hyresgästen måste det vara av högsta betydelse att objektet är fårdigt till hyrestidens start. Det rekommenderas att man för in en vitesbestämmelse innebärande att hyresvärden (alternativt möjligen exploatören) utger vite vid förseningar. Om objektet i huvudsak kan användas för hyresgästens ändamål, påbörjas hyrestiden och enligt punkten 27 är möjligheten till nedsättning av hyran exempelvis vid arbete för att sätta hyresobjektet i avtalat skick obefintligt. I praktiken innebär det att hyresobjektet skulle kunna anses "i huvudsak" kunna användas samtidigt som det inte är i avtalat skick. Då böljar hyrestiden löpa och kommunen kan inte göra gällande någon rätt till nedsättning av hyran under tiden som objektet sätts i avtalat skick. Det är stor skillnad på dessa begrepp, "i huvudsak kan användas" och "i avtalat skick".

12 (15) Tolkningsmöjligheten av begreppet "i huvudsak kan användas" är också betydande men det finns i vart fall en viss säkerhet i att det är en oberoende besiktningsman som skall avgöra frågan om det blir nödvändigt. Sammantaget är formuleringen inte tillfredsställande utifrån kommunens synvinkel, dels med hänsyn till punkten 27, då det finns risk för att kommunen tvingas bölja betala hyra utan rätt till nedsättning trots att objektet inte är i avtalat skick och dels då nivån för begreppet "i huvudsak kan användas" riskerar att kunna sättas lågt. I andra stycket anges att förlängningstiden är tolv månader. För tydlighetens skull bör det föras in hur lång uppsägningstid som skall gälla ror eventuell förlängning (som nu är föreslagen till tolv månader åt gången). Lämplig uppsägningstid vid förlängning är nio eller tolv månader. Punkten 7 Hyran anges numera avse hela året, vilket är en skillnad mot anbudet. Förklaringen till detta finns i andrahandsuthyrningsavtalet, se rubrik 9. Det noteras att hyran, med hänsyn till vad som framgår under rubrik 9, i praktiken avser endast åtta månaders nyttjande vilket innebär en månadshyra på 1 108 750 kr exklusive moms. Punkten 13 Hyresvärdens tillhandahållande av driftsresurser är begränsad till perioden augusti-mars, vilket är ett resultat av andrahandsuthyrningsavtalet, se rubrik 9, Punkten 15 Se kommentar gymnasieskola. Punkterna 16 och 17 Se kommentar gymnasieskola. Punkten 20 Se kommentar gymnasieskola.

13 (15) Punkten 21 Brandskyddet har förtydligats något jämfört med anbudet. Villkoren är inte anmärkningsvärda men det är viktigt att kommunen noggrant sätter sig in i villkoren. En ofullständig bestämmelse finns dock: Sista meningen på sida ett i bilaga 4 är ofullständig och anger inte vem som bär ansvaret vid den situationen. Punkten 23 Se kommentar gymnasieskola. Punkten 25 Se kommentar gymnasieskola. Punkten 27 Se kommentar gymnasieskola. Punkten 29 Se kommentar gymnasieskola. Punkten 30 Se kommentar gymnasieskola 9. Hyresavtal avseende andrahandsuthyrning av multibyggnad Avtalet är uppbyggt så att kommunen under perioden april-juli skall hyra ut multibyggnaden i andra hand till sin egen hyresvärd A valanche Capital Arena AB; en slags återuthyrning. Dokumentet är rubricerat som "hyresavtal" men det skall inte utgå någon hyra för denna andrahandsuthyrning och då är det rättsligt inte att bedöma som ett hyresavtal utan endast en form av allmän nyttjanderätt. Det får till följd att bestämmelserna i hyreslagen (12 kap jordabalken) inte är tillämpliga på avtalet. Vilken betydelse det får för avtalsförhållandet, och om det är till för- eller nackdel för kommunen, beror helt på vilka situationer som uppstår under avtalstiden men det är ett osäkerhetsmoment som inte är önskvärt. Följden blir också att

14 (15) huvudavtalet för multi arenan och detta nyttjanderättsavtal i andrahand inte lyder under samma rättsregler vilket kan komma att skapa oklarheter vid eventuella meningsskiljaktigheter. Med andra ord är avtalen inte rättsligt kompatibla. Avtalet anger vidare att det gäller så länge som förstahandsuthyrningen gäller. Detta är naturligt men bör föliydligas med att uppsägning av huvudavtalet automatiskt skall innebära att även detta avtal sägs upp och att samma tidsfrister och förlängningsklausuler som i huvudavtalet är tillämpliga och att för det fall huvudavtalet, av någon anledning, skulle upphöra i föliid skall även andrahandsavtalet upphöra att gälla automatiskt vid samma tidpunkt. Därutöver anger avtalet att om kommunen skulle behöva hyresobjektet under tid då andrahandsuthyrningen pågår skall kommunen utge ersättning motsvarande genomsnittlig dygnshyra som betalas enligt huvudavtalet. Denna bestämmelse anger ingenting om förutsättningarna för en sådan "tredjehandsuthyrning". Vad krävs för att kommunen skall få hyra hyresobjektet under sommmmånaderna? Är det enbmi i mån av utrymme och då A valanche Capital Arena inte har behov av det, finns det något krav på att kommunen skall begära sådan återhyrning inom viss tid? Slutligen anger avtalet att kommunen har rätt att i begränsad omfattning på anvisad plats förvara visst material och tillhörigheter under tid som andrahandsupplåtelsen sker. Detta ger visserligen stöd för att viss förvaringsrätt finns men det är vagt och begränsat och är svårt att bedöma den reella innebörden av. Om frågan är viktig för kommunen bör det definitivt föliydligas, särskilt då det sannolikt kommer att finnas andrahandshyresgäster till kommunen. Det bör också noteras att denna klausul, efter att förtydligande skett, istället, eller också, bör placeras i huvudavtalet då det är fråga om en rättighet för kommunen såsom hyresgäst gentemot sin hyresvärd. Sammantaget är andrahandsupplåtelseavtalet en oklar lösning som är svår att förutse betydelsen av. Lösningen verkar inte helt genomtänkt och innehåller osäkerhetsmoment med hyra, mothyra och ytterligare mothyra mellan samma pmier. Lösningen kan därför, i vart fall i dess nuvarande utformning inte rekommenderas. Om kommunen trots allt är positiv till en liknande lösning bör utkastet omarbetas och föliydligas; ett alternativ för att minska osäkerheten kan också vara att kommunens andrahandsuthyrning inte sker till sin egen hyresvärd utan till en annan juridisk person. Frågor kring detta avtal påverkas sannolikt av olika skattefrågor, särskilt rörande mervärdesskatt och alla eventuella ändringar bör stämmas av skattemässigt.

15 (15) 10. Markupplåtelseavtal Det som särskilt bör noteras i markupplåtelseavtalet är Eftersom det inte utgår någon ersättning är det inte fråga om arrende utan avtalet bör närmast bedömas som en annan form av nyttjanderätt. AnvändningSOlmådet anges någorlunda väl. Upplåtelsetiden är maximerad till fem år om slutbesiktning inte sker dessförinnan. Med hänsyn till planerad uppförandetid är upplåtelsetiden lång och innebär att även om projektet inte genomförs finns upplåtelseavtalet kvar under hela avtalstiden. Man bör också lägga in en shivning om att avtalet upphör att gälla automatiskt vid avtalstidens slut utan föregående uppsägning. Avtalstiden regleras utifrån byggstart. Denna tidpunkt är inte definierad och det blir därför SVåli att fastställa avtalstidens slut. Med hänsyn till planerad uppförandetid bör avtalstiden gälla från avtalets undershift. 11. Samverkansavtal Samverkansavtalet är en reglering av hur man skall samarbeta i allmänhet. Kommunen låter exploatören använda kommunens logotyper, texter med mera. Om man vill öka kontrollen kan man möjligen begära att få se utkast till sådant material innan det publiceras. I övrigt noteras att exploatören ensam har beslutanderätten rörande beslut i Projektet (såsom materialval, färg, form, imedning m m). Samverkansgruppema ådgivande.