Beslutet i webbversion 1 (5) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om budgivning och anbudsförteckning. Prövning av fastighetsmäklarens skyldighet att dokumentera anbud och därmed sammanhängande villkor. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet från vidare handläggning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en spekulant på en bostadsrättslägenhet framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren har bifogat kopior av ett utkast till överlåtelseavtal samt mejloch sms-konversationer mellan anmälaren och NN. Fastighetsmäklarinspektionen har begärt yttranden från NN samt kopior av uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet, objektsbeskrivningen, informationen om undersökningsplikten, anbudsförteckningen och dokumentationen över de åtgärder som har vidtagits för att uppnå kundkännedom. NN har yttrat sig och lämnat in de begärda handlingarna. Anmälan POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (5) Anmälaren har uppgett följande. NN har genom den korrespondens och det överlåtelseavtal som hon har utformat tillsammans med säljaren accepterat deras bud. Hon har genom detta löfte låtit dem tro att de skulle få köpa bostadsrättslägenheten för 4 360 000 kr. Lägenheten såldes senare för 4 520 000 kr utan deras vetskap. De ville köpa lägenheten för 4 530 000 kr. NN har brustit i sin affärsmässiga roll och även i hanteringen av förmedlingen. Handlingar Fastighetsmäklarinspektionen har noterat följande vid granskningen av de ingivna handlingarna. Av sms-konversationen mellan anmälaren och NN framgår bland annat följande. Hej! Har ni funderar över 4 520 000 kr? Annars skriver vi med de andra. Vänligen NN. Har du läst din epost? Hej! Läste mailen nu. A är på ett möte men B som är på kontoret informerade honom när han var inne tidigare. Han säger att det tyvärr är upp till säljarna och att inget är klart förrän kontraktet är skrivet. Vänligen NN Tycker du att detta är en välskött affär? Ni har redan ingett oss ett löfte om en affär och det får man aldrig göra enligt fastighetsmäklar lagen. Vi är ändå beredda att avsluta affären nu på 4 520 annars går vi vidare med detta. Då skall avtalet undertecknas nu. Mvh X & Y. Hej! Det är väldigt tråkigt när det blir såhär men det är inget
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (5) löfte och ingenting är klart förrän kontraktet är skrivet. Då tolkar jag det som att ni inte vill höja budet på 4 520 000 kr, stämmer det? Säljarna väljer då att sälja till de med högst bud. Vänligen NN Man sköter inte en affär på detta sättet som jag sa så strider det mot god fastighetsmäklarsed det måste ni ju ändå veta som mäklare? :) Jag missuppfattade trodde vi hade 4520. Men vi skriver på 4530 då men då ska affären avslutas nu då tar vi det inte vidare annars kommer vi att göra det om du inte syr ihop detta det är givetvis så att jag kommer att anmäla dig till fastighetsmäklarinspektionen. Av ett mejl från anmälaren till NN framgår följande. Hej A och NN, Vi gav ett bud på 4350 säljaren ville ha 4400 vi och säljaren har kommit överens om 4360 säljaren har redan accepterat detta bud och vi har fått ett avtal till oss. Detta är inte acceptabelt och knappast enligt god mäklarsed. Hur kan vi får ett avslut på det här på det smidigaste sättet? Av anbudsförteckningen framgår bl.a. att något bud på 4 520 000 kr med tillhörande villkor inte har antecknats från anmälaren. Ett bud på detta belopp har antecknats för den andre budgivaren som slutligen köpte lägenheten. Fastighetsmäklarens yttrande NN har genom sitt ombud uppgett bland annat följande. Hon har inte gett anmälaren något löfte om att de skulle få köpa lägenheten till ett visst belopp. Hon har agerat i enlighet med god fastighetsmäklarsed eftersom hon har verkat för bästa pris i samband med den aktuella förmedlingen. Hon har vidarebefordrat alla bud till säljaren. Budgivningen inleddes genom att anmälaren lade ett bud på 4 360 000 kr. NN skickade då ett sms med information om att budet hade accepterats och att kontraktsskrivning var planerad till den nästkommande dagen. Vissa av de ingivna sms:en ger en missvisande bild av vilken information som har lämnats till anmälaren. Detta beror på att sms:en är ryckta ur sitt
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (5) sammanhang. Hon hade naturligtvis även andra kontakter med anmälaren inför den planerade kontraktsskrivningen. Vid dessa kontakter informerade hon om hur ett eventuellt köp skulle genomföras, dvs. att det krävs ett skriftligt kontrakt för köpet. Anmälaren var redan då medveten om att affären inte är klar förrän ett kontrakt är undertecknat. Av budhistoriken framgår att det inkom ett högre bud än det som anmälaren hade lagt. Anmälaren fick en chans att matcha det nya budintervallet. När anmälaren lade sitt sista bud på 4 530 000 kr satt dock säljaren och den kommande köparen redan på kontoret för att skriva under köpekon traktet. Säljaren valde att sälja lägenheten för det näst högsta budet. Det framgår tydligt av sms-konversationen mellan henne och anmälaren att anmälaren har varit medveten om att säljaren och den andre budgivaren höll på att skriva under kontraktet. Att något bud på 4 520 000 kr med villkor om omedelbar kontraktsskrivning inte har antecknats i anbudsförteckningen beror på att hon aldrig har uppfattat att anmälaren har lämnat något bud på den aktuella nivån. De sms som har skickats mellan henne och anmälaren skickades under en kort tidsperiod och sms-konversationen avslutas med att anmälaren förklarar att han trodde att de redan hade lagt ett bud på 4 520 000 kr. Hennes uppfattning vinner stöd av anmälarens sista sms, där denne skriver att han missuppfattat saken och trodde att de hade 4 520 000 kr. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Budgivning Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att anmälaren sannolikt har haft för avsikt att lämna ett bud om 4 520 000 kr på lägenheten. Den anbudsförteckning som NN har upprättat innehåller ingen uppgift om detta anbud. Sms-konversationen mellan anmälaren och NN är dock något oklar och det kan ha funnits utrymme för missförstånd kring vad som har sagts. Anmälaren har även själv i ett sms uppgett att denne har missuppfattat situationen avseende budet. Av NNs egna uppgifter framgår att hon inte har uppfattat att anmälaren har lämnat något bud på 4 520 000 kr och att det har funnits andra kontakter mellan henne och anmälaren i samband med den
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (5) planerade kontraktsskrivningen. Det har inte kommit fram något annat än att NN har iakttagit sina skyldigheter avseende hanteringen av budgivningen. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer därför att det inte finns grund för någon disciplinär påföljd i denna del. Anbudsförteckningen Av 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) framgår att en fastighetsmäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Enligt 20 första stycket fastighetsmäklarlagen ska mäklaren upp rätta en förteckning över de anbud som lämnas på objektet. Anbudgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits, tidpunkten för när anbudet lämnades och villkoren för anbudet ska anges. Förteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36). Det finns inga undantag från mäklarens skyldighet att anteckna bud. Mäklarens ansvar i denna del är inte heller beroende av att uppdragsgivaren accepterar buden eller av förhållanden som rör mäklaren. Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren läggas till grund för disciplinära åtgärder endast om dessa kan slås fast otvetydigt (se RÅ 1996 ref. 83). Mot bakgrund av innehållet i den ingivna sms- och mejlkonversationen och de uppgifter som NN har lämnat kan det inte otvetydigt slås fast att hon har agerat i strid med sina skyldigheter när det gäller anteckningarna i anbudsförteckningen. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.