SÅ FÅR VI FLER OCH BILLIGARE HYRESRÄTTER

SÅ FÅR VI FLER OCH BILLIGARE HYRESRÄTTER GUNNAR IVARSON ROLF JONSSON GUNNAR DU RIETZ NILS-ERIC SANDBERG

SÅ FÅR VI FLER OCH BILLIGARE HYRESRÄTTER GUNNAR IVARSON ROLF JONSSON GUNNAR DU RIETZ NILS-ERIC SANDBERG

Så får vi fler och billigare hyresrätter Gunnar Ivarson, Rolf Jonsson, Gunnar Du Rietz, Nils-Eric Sandberg Omslag: Lars Fransson ISBN: 978-91-88033-03-1

Innehåll Förord........................................................................ 5 Sammanfattning............................................................. 7 Så får vi fler och billigare hyresrätter!.................................... 7 Kapitel 1 Inledning.................................................................... 11 Byggandet har havererat................................................ 11 Kapitel 2 Orsaker till bostadsbyggandets nedgång och vad som kan göras....... 13 Byggande skapar resurser............................................... 13 Hyresrättens funktion................................................... 13 Bostadsbyggandets nedgång............................................. 15 Paradigmskiftet: inflationen försvann...................................20 Vi bygger för lite......................................................... 22 Allmännyttan fungerar dåligt........................................... 24 Behöver vi subventioner?................................................ 27 Skatten på byggande måste sänkas...................................... 29 Markkostnader..........................................................30 Hyresregleringen ett hinder för byggande............................. 31 Flyttskatten bromsar tillväxten............................................. 34 Planprocessen måste förenklas.......................................... 35 Fångna och hemlösa..................................................... 36 Om inget görs........................................................... 37 Kapitel 3 Därför kostar det så mycket att bygga..................................... 39 Kostnadsutveckling för byggande 1998 2011.............................40 Kostnader i ett bostadsprojekt........................................... 41 A. Produktionskostnad............................................... 41 B. Löneandelen av produktionskostnaden............................ 41 C. Sambandet mellan byggkostnad, produktionskostnad och hyra.. 43

Innehåll Kapitel 4 Så sänker vi kostnaderna för bostadsbyggande och därmed hyran..... 47 A. Plan- och bygglovsprocessen så kan ledtider kortas................ 47 B. Markkostnader så kan de sänkas................................... 51 C. Skaleffekter i byggprocessen så kan de uppnås..................... 52 Kapitel 5 Sänkt skatt ger fler hyreslägenheter.......................................59 A. Hyrans sänkning vid föreslagen effektivisering av plan- och byggprocessen samt en skattesänkning med 2 200 kr/m 2.............60 B. Skatter som direkt påverkar produktionskostnaden.................60 C. Total skatteandel för alla skatter som uppkommer i byggprocessen. 62 D. Reformens effekter på byggandet....................................64 E. Efterfrågeeffekter.....................................................66 F. Bostadsbyggnadsbehov................................................ 67 G. Skatteeffekt netto genom reformen.................................. 67 H. Multiplikatoreffekter.................................................69 Slutsatser................................................................69 Kapitel 6 Så kan momssänkning och miljöskatter bidra till fler och billigare hyreslägenheter................................................... 71 A. Momssänkning........................................................ 72 B. Skattesänkning finansierad via miljöskatt.........................72 Kostnadssänkning totalt................................................. 74 Kapitel 7 Diskussion och slutord..................................................... 75 Fler ingenjörer........................................................... 76 Staten kan och bör göra mer............................................ 76 Slopa hyresregleringen på nyproduktionen och reducera flyttskatten.. 76 Fart på tillväxten......................................................... 77 Detta är möjligt!.......................................................... 78

Förord Förord Det råder i dagens Sverige en stor brist på hyresrätter och studentbostäder, och de som byggs är för dyra för att kunna efterfrågas av personer med normalinkomst. Hyresrätter och studentbostäder är helt nödvändiga för ett fungerande samhälle. Det krävs för att unga ska kunna flytta hemifrån eller till studieorter utanför hemorten. Det krävs för nödvändig rörlighet på arbetsmarknaden, för att företag ska kunna rekrytera kompetent personal och folk flytta till de orter där det finns efterfrågan på arbetskraft. Alla har inte råd eller vill inte engagera sig i att äga sin bostad. Med ett byggande av hyresrätter som varit lågt under flera decennier, och då vi parallellt haft en kraftig urbanisering och stor invandring, har situationen snabbt närmat sig det akutas gräns. Detta är ett välkänt faktum och ifrågasätts inte i debatten, men det har sedan länge irriterat mig att de som sätter spelreglerna för bygg- och bostadsmarknaden, politikerna, inte tar ett större samlat grepp på situationen för att åstadkomma en påtaglig förändring. Man använder, som vi säger på byggarspråk, sandpappret när man först borde använda yxan! Med mer än 60 års erfarenhet från bygg- och fastighetsbranschen, som hantverkare och tjänsteman, som grundare och företagsledare i Wäst-Bygg, som utvecklades till ett av de större privatägda företagen i landet, vill jag påstå att jag har fått en gedigen kunskap om de speciella aspekterna i denna nisch av byggandet. Mitt engagemang i Sveriges Byggindustrier, mycket med inriktning på bostadsbyggande har också gett mig stor insikt. Då bristen på billiga hyresrätter och studentbostäder blivit alltmer besvärande, har jag funderat en hel del över hur konkreta åtgärder för att få till fler hyresrätter skulle kunna se ut. Min utgångspunkt har varit en helhetssyn och att det borde gå att beräkna storleken av olika besparingsåtgärder samt att beräkna effekten av dessa samhällsekonomiskt och statsfinansiellt. Som ordförande i Gunnar Ivarsons Stiftelse för Hållbart Samhällsbyggande vid 5

Förord Högskolan i Borås, kunde jag få till stånd finansieringen för det som nu blivit till denna utredning. Jag engagerade tidigt civilingenjör Rolf Jonsson, med flera decenniers erfarenhet av byggbranschen, att driva projektet tillsammans med mig och genomföra vissa utredningar. Vi ägnade inledningsvis mycket tid att besöka och intervjua kompetenta personer inom aktuella ämnen, personer med speciell kunskap inom PBL, bank- och fastighetsekonomi, nationalekonomi, byggnation och politik, för att ta in synpunkter och för att öka vår helhetssyn på ämnet. Förre ledarskribenten vid Dagens Nyheter, Nils-Eric Sandberg och ekon.dr Gunnar Du Rietz engagerades i utredningsgruppen och med bas i intervjuerna kunde utredningen färdigställas. När jag nu ser det samlade arbetet är det inte utan stolthet. Den huvudsakliga hypotes jag hade visade sig vara riktig, det går att bygga billigare och därmed mer och utan att det kostar statsfinanserna något, tvärtom genererar det ökade skatteintäkter. Men ännu är jag inte nöjd, nu måste politiska krafter ta vid och förverkliga idéerna! Om utredningens förslag genomförs, beräknar vi att ytterligare 20 000 hyresrätter kommer att kunna byggas varje år. För att klara detta behöver vi dessutom öka utbildningen av byggingenjörer, som det redan idag råder brist på. Men det måste göras nu, eftersom det tar cirka fem år från utbildningens start tills ingenjören är i produktivt arbete. Tack Rolf, Nils-Eric och Gunnar för ett väl utfört arbete och för ett fint samarbete. Borås i januari 2015 Gunnar Ivarson Ordförande i Gunnar Ivarsons Stiftelse för Hållbart Samhällsbyggande 6

Sammanfattning Sammanfattning Det finns för få hyresrätter i Sverige och de som byggs blir för dyra för att kunna efterfrågas av en genomsnittsinkomsttagare. Det behövs därför åtgärder som ser till att det såväl byggs mer men också att hyran inte blir så hög att de som behöver en lägenhet inte har råd att flytta in. Uppgiften för utredningen, som initierats av Gunnar Ivarsons Stiftelse för Hållbart Samhällsbyggande, har varit att göra en samhällsekonomisk genomgång och kalkyl över vilka moment i byggprocessen som skulle kunna effektiviseras, men att också se och beräkna hur skatterna på byggande och boende skulle kunna förändras. Utredningens beräkningar och slutsatser visar i korthet att: Nyproduktionskostnaden för en hyresrätt är 27 930 kr per m 2 där lagstadgade skatter och avgifter utgör hela 35,7 procent av hela produktionskostnaden för en genomsnittlig hyreslägenhet. Kostnaden för plan- och byggprocessen med markkostnader, projektering, inarbetning, gemensamma kostnader, material och felkostnader skulle kunna minskas rejält. De beräknas då kunna minska produktionskostnaden med 3 094 kr per m 2 eller 11 procent. Utredningen föreslår att bygg- och planprocessen effektiviseras med dessa 3 094 kr per m 2. Utredningen föreslår även en skattesänkning, i första hand sänkt byggmoms till 12 procent, vilket skulle sänka de totala produktionskostnaderna med 2 200 kr per m 2. Tillsammans skulle dessa åtgärder ge en total sänkning av produktionskostnaderna på 3 094 kr + 2 200 kr = 5 290 kr per m 2. Utredningens beräkningar visar att hyran då skulle sjunka med cirka 12 procent. Utredningen menar att förslaget inte heller betyder någon nettosänkning av det totala skatteuttaget, utan genom omfördelning som reducerar tillväxtbromsande skatter ökar skatteintäkterna totalt sett. 7

Sammanfattning Plan- och byggprocessen skulle kunna förkortas och göras effektivare genom att kommuner inriktar sig på större byggprojekt som gör det billigare att bygga. Dessutom pekar man på hur den kommunala planprocessen kan förenklas genom begränsningar när det gäller handläggning och där kommunerna skulle kunna begränsas i sitt prissättande av mark. Staten skulle kunna kräva av kommuner och regioner att det fanns en väl tilltagen, specificerad mängd mark avsedd för bostadsbebyggelse, såväl planlagd som icke planlagd, alltså en markreserv. Genom att tydliggöra de ekonomiska realiteterna för byggande av hyresbostäder blir även de kommunala markpriserna synliggjorda. Detta är emellertid inte nog för att sätta fart på byggandet av hyresrätter med rimlig hyra. För att få en kraftigare effekt på efterfrågan av hyresrätter behövs också en signifikant sänkning av skatten på nybyggandet. Utredningen föreslår en sänkning av byggmomsen till 12 procent 1, vilket skulle sänka produktionskostnaderna med 2 200 kr per m 2. Sammantaget skulle dessa åtgärder ge en total sänkning på 3 094 kr + 2 200 kr = 5 290 kr per m 2. Utredningen kommer fram till att denna produktionskostnadssänkning skulle kunna ge en hyressänkning på drygt 12 procent. Dessa åtgärder sammantaget skulle öka produktionen av hyresrätter med ytterligare 20 000 varje år (från 10 000 hyresrätter 2013). Skattesänkningen beräknas i utredningen inte kosta staten något, utan istället tillföra staten ytterligare intäkter genom det ökade byggandet. Kalkylerna i utredningen visar att det räcker med att produktionen av hyreslägenheter ökar med knappt 3 000 per år för att reformen ska vara självfinansierad om den finansieras via sänkt moms till 12 procent. Så beräknas kunna ske eftersom en så hög andel som 35,7 procent av produktionskostnaden utgörs av skatter och avgifter (t.ex. arbetsgivaravgifter) och att skatteintäkterna då ökar när fler jobbar i denna sektor. De 20 000 tillkommande lägenheterna per år beräknas ge ökade skatteintäkter på 13,7 mdkr, samtidigt som momsintäkterna minskar med 4,5 mdkr och alltså ger ett statsfinansiellt överskott på hela 9,2 mdkr. Utredningen visar också att om skattesänkningen 1 Istället för momssänkning skulle skatterna också kunna sänkas genom en skattekonstruktion som omfördelar kostnader mellan det befintliga bostadsbeståndet och nyproduktionen. 8

Sammanfattning istället tas ut via en miljöskatt på befintliga bostadsbeståndet blir det statsfinansiella överskottet istället nästan 14 mdkr. Den samhällsekonomiska BNPeffekten blir drygt 38 mdkr, eller 1 procent. Utredningen menar även att en faktor som bromsar byggandet är hyresregleringen som håller nere lönsamheten och anser att regleringen bör tas bort för nyproduktion i samband med de föreslagna åtgärderna. Detta är ett gyllene tillfälle att vidta denna åtgärd som diskuterats så länge utan att komma till utförande. Genom att kraftigt reducera reavinstskatten kan bo stadsbeståndet utnyttjas effektivare när flyttkedjor exempelvis frigör små billiga bostäder. Utredningens förslag är relativt enkla och departementen kan på kort tid förenkla planprocessen, slopa hyresregleringen i nyproduktionen, minska skatten i nyproduktionen och reducera flyttskatten. Men förslaget förutsätter en samverkan mellan aktörerna i byggandet: stat, kommuner, byggherrar och byggföretag, där alla tar sitt ansvar för att produktionen ska öka. Nedanstående figur illustrerar överskådligt effekterna av utredningens förslag 9

Sammanfattning Kostnadsbesparingar i kr/kvm Plan- och bygglov 437 Markkostnad 904 Skaleffekter: Projektering 593 Inarbetning 419 Gemensamma kostnader 147 Material 182 Felkostnader 412 SUMMA 3 094 Skattesänkning Kostnaden sänks med 2 200 kr/m 2 Sänkt hyra med 12 % 20 000 tillkommande lägenheter per år Ökad BNP 1 % + 9,2 13,7 mdkr/ år i statskassan Samhällsekonomisk tillväxteffekt om 14,4 mdkr/år Ökad sysselsättning 10

Kapitel 1 Inledning Kapitel 1 INLEDNING Bostadsbyggandet har en central roll för hela ekonomin. Tillväxt i Sverige sker sedan länge främst i klusterregioner där olika företag samverkar. Tillväxten förutsätter därmed flyttningar som i sin tur förutsätter en bo stadsmarknad med ett överskott på bostäder. Men enligt en beräkning från Stockholms handelskammare förlorar Stockholm årligen 21 miljarder kr i tillväxt för att företagen inte kan rekrytera viktig arbetskraft på grund av bostadsbristen. Allvarligast är bristen på hyresrätter. En fungerande dynamisk ekonomi behöver en spotmarknad av bostäder, det vill säga lägenheter som är snabbt tillgängliga, utan kapitalinsats, för dem som lämnar sin utbildning, flyttar till nytt arbete etc. Främst hyresrätten kan fylla denna funktion. Och bristen på hyresrätter drabbar särskilt de regioner där tillväxten rättare sagt den potentiella tillväxten är starkast. Under perioden med lågt byggande, 1990-2010, har befolkningen ökat med 965 000 personer. Enligt Boverkets analys bor 67 procent av befolkningen i kommuner med bostadsbrist, och 85 procent i kommuner med brist på hyresrätter. Särskilt har byggandet av hyreslägenheter minskat det motsvarar nu 18 procent av 1990 års produktion. I en internationell jämförelse, 2009, hamnar Sverige bland åtta länder på näst sista plats vad gäller färdigställda bostäder per 1 000 invånare enligt SCB. Med en korrigering för skillnader i geografi och befolkningsstruktur skulle Sverige legat än sämre till. Varför är det då så? Vad är det som hänt? En viktig förklaring är att byggandet av bostäder från 1990-talets början gått ifrån ett statssubventionerat byggande med skenande kostnader för staten, till dagens situation med stor brist på hyreslägenheter och studentbostäder och höga hyror för boende i nybyggda hus. Samtidigt har det offentliga gått från skenande kostnader till istället få stora intäkter från skatter och avgifter. 11

Inledning Kapitel 1 En annan viktig orsak är kostnaderna. Ett grundproblem vid byggande av bostäder och särskilt hyresrätter är de höga kostnaderna där en stor del utgörs av skatter och avgifter som vi kommer att visa i de följande avsnitten. En tredje orsak till lågt bostadsbyggande är att lönsamheten för att bygga och äga hyreshus försämrades från år 1991 när realräntorna steg kraftigt samtidigt som momsen höjdes, även på alla byggen. Momshöjningen var en del av finansieringen av 1990-91 års skattereform, genom vilken många skattesatser sänktes, samtidigt som skattebaserna breddades genom bland annat likformigt höjd moms. Momshöjningen slog dock särskilt hårt mot hyreslägenheter därför att deras hyror var reglerade. Fastighetsägarna kunde därför inte övervältra momshöjningen framåt på hyrorna utan fick bära höjningen själva genom minskad lönsamhet, vilket gjorde byggandet av hyreslägenheter så olönsamt att detta kraftigt minskade och nuvarande bostadsbrist uppstod. Om utvecklingen får pågå utan att något görs åt bostadssituationen tvingas alltfler ungdomar bo kvar i föräldrahemmet, och kanske till och med avstå från utbildning eller universitetsstudier på annan ort. I förlängningen kan det leda till att den uppväxande generationen förlorar förtroendet för politiken och det är något vi, eller inte någon annan, vill vara med om. Fler hyresrätter innebär att klusterregionerna fungerar effektivare. Ungdomar som går från utbildning kan få bostäder och därmed bosätta sig på en ort där de får ett kvalificerat och högavlönat arbete. Människor som vill flytta kan snabbt få ett nytt arbete just eftersom de snabbt kan få en bostad. Studier av den svenska tillväxten visar att den sammanfallit med migration till orter med industri och högskolor. Och denna tillväxtskapande migration förutsätter en fungerande bostadsmarknad med en viss andel lediga lägenheter. På den politiska nivån är det avgörande att bostadsproduktion inte ses som en kostnad utan som en investering, och att bostadsbyggandet inte främst bedöms statsfinansiellt utan samhällsekonomiskt där de totala resurserna optimalt används I de följande avsnitten diskuterar och presenterar vi fyra författare dels orsaker till det numera låga bostadsbyggandet samt gör utförliga beräkningar och förslag som tillsammans, om de genomförs, kommer att ge dubbelt så många hyresrätter som byggs idag och det till lägre hyra. Och vi visar också att detta kommer att generera högre skatteintäkter till staten! 12

Kapitel 2 Kapitel 2 ORSAKER TILL BOSTADSBYGGANDETS I kapitlet beskrivs bostadsbyggandets nedgång och orsaker därtill samt diskuteras vilka förändringar som är nödvändiga. Kapitlet har författats av f.d. ledarskribenten vid Dagens Nyheter, Nils-Eric Sandberg. Bostaden är grunden för ett hyggligt liv. Bostadsförsörjningen är fundamental för ett gott samhälle. Men i drygt två decennier har den varit helt otillräcklig. De flesta kommuner i landet har brist på bostäder. Storstäderna, landets tillväxtmotorer, plågas mest av långa köer. Många flyttar till orter med stor efterfrågan på arbetskraft, men finner att de utan bostad inte kan få det viktiga jobbet. Och företag som försöker expandera kan inte få den viktiga arbetskraften eftersom bostäderna saknas. På de följande sidorna ska jag beskriva vilka de samhällsekonomiska effekterna skulle bli av kraftigt ökat byggande, men först en historisk tillbakablick på vad orsakerna är till att bristen numera är så stor på hyresrätter. Hyresrätten har en viktig funktion i bostadsförsörjningen, och i samhällsekonomin. Alla vill eller kan inte äga sin bostad. Ägandet kräver kapitalinsats och ett eget ansvar för bostaden. De som inte vill och inte kan klara detta vill hyra. Hyresrätten är dyr; den innebär att den boende köper en rad tjänster 13

Kapitel 2 för drift och underhåll. Det är logiskt att de som är unga och saknar kapital, och de som är äldre och inte orkar sköta en egen bostad, söker sig till hyresrätten. Från en ekonomisk synpunkt har hyresrätten en viktig funktion. En fungerande och dynamisk ekonomi kräver en spotmarknad, det vill säga en marknad med bostäder som är snabbt tillgängliga och inte kräver kapitalinsats. De som avslutat en utbildning måste kunna flytta till den ort där de finner en anställning. De som separerar måste kunna flytta för att få en ny bostad. När den ekonomiska strukturen förändras, till exempel via skärpt internationell konkurrens, tvingas många skaffa ny utbildning och ny sysselsättning och därmed flytta, och finna ny bostad. Om ekonomin ska fungera måste människor i dessa kategorier kunna flytta, snabbt och enkelt. Men en sådan fungerande hyressektor har vi inte, främst på grund av hyresregleringen. Spotmarknaden i storstadsregionerna utgörs nu av bo stadsrätter vilket innebär att den inte fungerar ordentligt. Bostadsrätterna kräver en ordentlig kapitalinsats. Eftersom bostadsbyggandet, inte ens av bostadsrätter, har matchat efterfrågan, har priserna stigit. I storstäderna har priset på bostadsrätter på några få år stigit från en miljon till en och en halv miljon per rum i attraktiva områden ännu mer. De flesta som går från utbildning till arbete kan inte skaka fram dessa pengar särskilt inte sedan Finansinspektionen tvingat på bankerna ett utlåningstak på 85 procent av marknadsvärdet, utan tanke på konsekvenserna för ekonomin. Bostadsrätterna kan inte fungera som spotmarknad. Det kan bara hyresrätterna göra. Hela ekonomin förutsätter därför att vi får ett radikalt ökat utbud av hyresrätter. Och detta kan bara ske genom nyproduktion. Det viktiga, i ett tillväxtperspektiv, blir därmed villkoren för nyproduktion av hyresrätter. Alla intervjuade företagare i Handelskammarens rapport ville helst av allt ha ett större utbud av hyresrätter. Hyresrätternas andel av totala bostadsbeståndet var länge cirka 42 procent, bostadsrätterna var 16 procent. Men i nyproduktionen har hyresrättens andel fallit brant. Sedan 1991 har hyresrätterna blivit mindre än hälften av bostadsrätterna i nyproduktionen. 14

Kapitel 2 I slutet av åttiotalet steg löner och priser mer i Sverige än i omvärlden. Det fanns förväntningar om att Sverige än en gång skulle hantera kostnadsökningarna genom att devalvera vilket vi gjorde sex gånger 1971-1982. Vid halvårsskiftet 1989 slopade Riksbanken sista delen av valutaregleringen, en följd av att Sverige gått med i EES-avtalet mellan EFTA och EG. Därmed bestämdes de svenska räntorna av omvärldens förtroende för svensk ekonomi. Räntorna steg våldsamt, till 15-18 procent. Samtidigt försvann inflationen; den hade länge legat på 7-10 procent, men sjönk 1991-1992 från 10,4 till 2,6 procent. Därmed fick vi extremt höga realräntor. De fungerade som finansiella strypsnaror på hushåll och företag. Bostadsbyggandet var nästan helt finansierat med lån och realräntorna knäckte byggandet. Det föll 1990-1994 från 69 600 bostäder till 11 900, alltså ett fall på 77 procent. Knappast har någon annan bransch de senaste åren drabbats av en sådan krasch. Sedan Sverige släppt den fasta växelkursen 19 november 1992 föll räntorna, långsamt men stadigt. Bostadsbyggandet hämtade sig något, men långsamt. Åren 1991-2010 byggde vi 268 000 bostäder, det vill säga cirka 14 100 per år under 19 år. År 2012 påbörjades byggande av cirka 21 000 bostäder. År 2013 gick siffran upp till cirka 31 000. Men det är endast 48 procent av 1990 års nivå. Kraschen i bostadsbyggandet har mest drabbat hyresrätterna; i nyproduktionen var de 2010 bara cirka 18 procent av 1990 års nivå. Byggandet i flerfamiljsbostadshus koncentrerades nästan helt till bostadsrätter. Åren 1990-2012 ökade antalet bostadsrättslägenheter i landet med 53,7 procent, eller cirka 331 000. I denna ökning ingår inte bara nybyggande utan även ombildning, cirka 160 000 åren 2000-2012. Antalet hyresrätter ökade 1990-2012 med 34 300, eller 2,2 procent. 2 Bedömningen av byggandet måste räkna in att befolkningen 1990-2012 ökade med 965 000 personer. Om trenden står sig kommer vid utgången av 2014 ytterligare 86 000 personer att efterfråga bostad. Bostadsbrist är ett komplext problem, en kombination av lågt utbud, 2 Alla siffror från SCB. 15

Kapitel 2 efterfrågetryck, inkomstökning, önskemål om fler rum per hushåll etcetera. Boverket har i sin rapport Bostadsbristen ur ett marknadsperspektiv (2012:18) beräknat bristen till cirka 156 000 bostäder. Åren 2001-2011 ökade den vuxna befolkningen, det vill säga alla över 19 år, med 7,9 procent medan antalet permanentbostäder ökade med 5,6 procent. Till detta måste man lägga att efterfrågetrycket ökar, särskilt mot klusterregionerna, historiskt och trendmässigt. Behovet av nya bostäder kan därmed inte enbart mätas med den totala bostadsbristen utan måste också avvägas mot inflyttningstrycket på klusterregionerna. Priserna på egna hem och borätter har 2000-2012 ökat realt med drygt 70 respektive 150 procent. Den extrema prisökningen på borätter kan till stor del tolkas som en följd av att efterfrågeökningen på lägenheter i flerfamiljshus nästan enbart riktats mot borätter eftersom utbudet av hyresrätter inte ökat alls, på grund av lågt byggande och hyresreglering. Priserna är en viktig källa till kunskap eftersom prisbildningen fungerar som marknadens informationssystem den visar alla var efterfrågan och avkastningsmöjligheterna finns. De studenter som flyttar till högskoleorterna för att studera drabbas av bostadsbristen. Enligt Boverket fanns höstterminen 2012 cirka 385 000 registrerade studenter men endast cirka 86 000 studentbostäder. Det totala bostadsbeståndet uppgår 2014 till cirka 4 548 000 bostäder. Anta att genomsnittshuset står i hundra år, med ombyggnad efter femtio år (vilket är betydligt mer än vi kan räkna med för miljonprogrammets hus). Då måste vi ha ett nybyggande om 45 000 bostäder per år, och ombyggnad av lika många enbart för att hålla beståndet intakt. Men eftersom vi har en kraftig inflyttning till landet räcker inte detta. Att bygga mer behöver inte vara en omöjlighet. På slutet av 1930-talet, när vi inte hade någon bostadspolitik alls, byggde vi 60 000 70 000 bostäder per år. Det är svårt att jämföra med miljonprogrammet 1965-1975, eftersom byggandet då drevs upp med kraftiga subventioner, ett slags ekonomisk dopning. Men det allvarliga är att vi sedan drygt tjugo år haft ett byggande långt under tidigare genomsnitt. Och om vi drar ut trenden blir resultatet en allt värre bostadsbrist, särskilt i alla tillväxtområden. 16

Kapitel 2 De som drabbas mest är ungdomarna. De är av givna ekonomiska skäl främst hänvisade till hyressektorn. Och det är produktionen av hyresrätter som fallit mest de senaste två decennierna. Omvänt har andelen unga bland de bostadssökande ökat, av rent demografiska skäl. Åren 1988-1995 ökade årskullarna med 10-20 procent över det tidigare genomsnittet. Det är de grupperna som nu ska starta arbets- och bostadskarriär två steg som ofta hänger samman; arbetstillfällena finns vanligen främst på de platser där bostadsbristen är svårast. Den ekonomiska politiken står här inför enorma problem som kräver snabba åtgärder de närmaste åren. Bostadsbyggandet handlar inte enbart om att skaffa personer tak över huvudet. Det spelar också en central roll i hela samhällsekonomin. Utan rimligt utbud av bostäder fungerar sektorerna för både utbildning och arbete dåligt. De som vill gå till högskoleutbildning vilket är en viktig tillväxtfaktor måste i de flesta fall hitta en bostad på högskoleorten. Och de senaste årens låga byggande har förlängt bostadsköerna på nästan alla universitetsorter. Om bostadsbristen hindrar ungdomar från att studera på universitetsorterna blir detta ett hinder för den ekonomiska tillväxten. Högskolestudier ska nämligen i en samhällsekonomisk kalkyl inte ses som en del av offentlig konsumtion utan som en investering i humankapital. Och i allt fler sektorer i näringslivet blir humankapitalet en allt viktigare tillväxtfaktor, som bland annat visats av den amerikanske ekonomipristagaren Robert Solow. Bostadsbristen hämmar företagens förmåga att expandera och attrahera ny arbetskraft. En aktuell undersökning från Stockholms handelskammare Lotta Andersson: Bostadsbrist farlig flaskhals för jobben visar att nästan en tredjedel av företagen i Stockholm drabbats av svårigheter med rekrytering på grund av bostadsbristen. Åren 2009-2012 ökade Stockholms läns befolkning med drygt 146 000 personer. Byggandet stod inte alls i proportion till efterfrågetrycket. Följden är att Stockholm nu har det största bostadsunderskottet i stadens historia. År 2012 saknades 122 000 bostäder i Stockholm. Fyrtiofem procent av de tillfrågade inom utbildningsväsendet hade svårt att rekrytera kompetent personal på grund av bostadsbristen. Det innebär att 17

Kapitel 2 den allvarligt hämmar den ur ett tillväxtperspektiv viktigaste expansionen den som drivs av kunskapskapitalet. En annan studie av Handelskammaren visar att bostadsbristen minskat den potentiella tillväxten i Stockholmsregionen med cirka 21 mdkr. Bostadsbyggandet kunde tidigare på grund av de stora statliga subventionerna ses som en belastning på ekonomin. I samhällsekonomiska kalkyler på tillväxt och investering måste man noga skilja mellan transfereringar och resursförbrukning. Så kallade kapitalkostnader, det vill säga räntor och amorteringar, är transfereringar, det vill säga överföring av pengar från en instans (statskassan) till en annan (till exempel byggföretag). Det kräver nästan inga resurser. Det är själva byggprocessen och drift och underhåll av byggnader som drar resurser, och som i denna mening innebär samhällsekonomiska kostnader. Att bygga bostäder har gett ett viktigt bidrag till tillväxten i ekonomin, i flera betydelser. Under 1960-talet växte BNP med i genomsnitt 4,6 procent per år, vilket är en hög siffra. När BNP växer med 3,53 procent per år fördubblas inkomsterna på tjugo år. Tillväxt mätt med BNP-statistiken är ett mått på värde, inte på resursförbrukning. Nationalräkenskapernas tillväxtmått är alltså en resultaträkning för hela ekonomin, inte en balansräkning. Miljonprogrammet från 1965 gav ett kraftigt bidrag till tillväxten. År 1970, när vi byggde 110 000 bostäder, ökade BNP med 6 procent. Från 1971 föll bo - stadsbyggandet brant. Tillväxten gick ned till 1,5 procent. Investeringskvoten, det vill säga bruttoinvesteringarna som andel av BNP, föll från cirka 25 till 14 procent. Investeringarna i nya bostäder har nu fallit till cirka 8 procent av de totala bruttoinvesteringarna. En extremt låg siffra jämfört med tidigare decennier. Ett, låt vara, grovt mått på den ekonomiska tillväxtens drivkrafter är investeringskvoten, det vill säga investeringarna som andel av BNP. Den har ökat långsamt under 1900-talet och nådde under 1960-talet en topp på 25 procent. Följden blev att tillväxten under 1960-talet i genomsnitt blev 4,6 procent per år. Bostadsbyggandet är alltså en viktig komponent i tillväxten i svensk ekonomi. Att bostadsbyggandet minskat radikalt sedan 1991 är en av flera förkla- 18

Kapitel 2 ringar till att tillväxttakten gått ned. Om vi ökar bostadsbyggandet med cirka 20 000 lägenheter ger detta ett ordentligt bidrag till tillväxten. Att döma av den politiska debatten om subventioner och bidrag är ökat bostadsbyggande en kostnad. Detta beror på att debatten blandar ihop statsfinansiella och samhällsekonomiska kalkyler. Subventioner till bostadsbyggandet som betalades i stora belopp 1975-1993 är givetvis en kostnad i statsbudgeten. Som mest kostade räntesubventionerna cirka 35 mdkr per år i mitten och slutet av 1980-talet. Men byggandet genererar också intäkter för staten. Byggmomsen drar in stora pengar. Vidare genererar byggandet stora intäkter i form av inkomstskatter och arbetsgivaravgifter. Till det kommer bolagsskatter, lagfartskostnader och skatter på inteckningar. Totalkostnaden för att producera en genomsnittlig hyreslägenhet i flerbostadshus är nu cirka 1,919 mkr enligt Sveriges Byggindustriers statistik, uppräknad till 2014 års nivå. Skatter och avgifter utgör cirka 0,685 mkr, det vill säga knappt 36 procent av totalkostnaden. Med dagens skattevillkor genererar ökat bostadsbyggande alltid mer skatteintäkter. I ett större ekonomiskt perspektiv är den samhällsekonomiska lönsamheten det avgörande. Den samhällsekonomiska kalkylen beräknar, till skillnad från den statsfinansiella, hur de totala ekonomiska resurserna i samhället används. Bostadsbristen begränsar den ekonomiska tillväxten. Och ökad tillväxt ger avkastning som inte bara speglas i statsbudgeten utan som hamnar i kassan hos praktiskt taget alla hushåll, i termer av ökad inkomst och, via produktivitetsförbättringar, relativt sänkta priser. Den politiska debatten om bostadsbyggandet bör därför inte utgå enbart från statsfinansiella kalkyler utan även från samhällsekonomiska. Ökat bostadsbyggande är alltså ingen kostnad utan ett bidrag till ekonomin. Dels bidrar det till att bevara och öka kapitalstocken som i ett utvecklat industriland ska uppgå till cirka 4-5 gånger BNP. Dels genererar ökat utbud av bostäder tillväxt i den meningen att tillgångarna på arbetskraft 19

Kapitel 2 och humankapital kan utnyttjas effektivare. Det senare är i sig än viktigare än just byggandet. Men byggandet genererar sysselsättning och därmed inkomster. Det påverkar också den offentliga sektorn. Vi har en makroskattekvot på 44 procent det vill säga av varje ökning av BNP går 44 procent in i den offent liga sektorn som skatteintäkter. På marginalen blir det ännu mer eftersom vi har progressiv beskattning. Bolagsskatten på ett bygg- eller fastighetsföretag är en minoritetspost i kalkylen; byggföretaget genererar det mesta av skatteintäkterna via byggmoms, arbetsgivaravgifter, inkomstskatter, och sedan fastighets- och energiskatter på husen. Statsbudgeten görs uteslutande i statsfinansiella termer. Men en bedömning av hur de totala resurserna i ekonomin används måste skilja mellan den statsfinansiella och den samhällsekonomiska kalkylen. Med början på femtiotalet fick vi en stadigt ökande inflationstakt. Det var till en början inte märkligt. Sverige höll fast växelkurs mot omvärlden vi blev 31 augusti 1951 medlem i Bretton Woodssystemet, som innebar att alla medlemsländer skulle hålla fast växelkurs mot dollarn, som i sin tur var kopplad till guldet. Enkel teori visar att en liten ekonomi med stor utrikeshandel och fast växelkurs, som Sverige, i längden måste importera omvärldens inflation. Inom Bretton Woodssystemet fick växelkurserna korrigeras endast när ett fundamental disequilibrium 3 i bytesbalansen inträffat. Inflationen blev först ett problem för bostadspolitiken. I början förde regeringen en lågräntepolitik. Men lånen var inte justerade för inflationen. Aktiebolagslagen förbjöd aktiebolag att ta upp inflationsjusterade lån. Efter hand som inflationen sänkte realvärdet på lån tvingades Riksbanken och regeringen acceptera att räntorna höjdes, som kompensation för långivarnas förluster. Och stigande räntor höjde kostnaderna i nybyggda hus. Detta blev ett huvudproblem för bostadspolitiken i decennier. 3 fundamental jämviktsbrist 20

Kapitel 2 Omvänt blev inflationen också en lösning. Som vi visat tidigare fungerade inflationen som en skuldavskrivning. Det var inte inflationen i sig som minskade skulderna fallande penningvärde skapade förluster för alla som inte fick kompensation för fallet. Men i inflationsekonomin steg löner, hyror och fastighetsvärden i takt med inflationen. Och lånen var inte inflationsjusterade. Det innebar att räntekostnader och hyror som andel av inkomsterna, i reala termer, sjönk. En inflationstakt på 7 procent per år halverade realvärdet av lånen på 10 år. Inflationstakten på 10 procent halverade realvärdet på 7 år. Visserligen drev inflationen upp räntorna. Men räntorna var till 1982 helt avdragsgilla mot en hög marginalskatt. Och den del av räntan som motsvarade inflationen fungerade som en amortering på skuldens realvärde. Denna reala amortering var avdragsgill, mot hög marginalskatt. Det var denna avdragsrätt som räddade högbelånade småhusägare med hög marginalskatt 1971-1991. Inflationen reducerade räntekostnader, hyror och skulder i relation till inkomster och fastighetsvärden. Eftersom inflationstakten stadigt steg fungerade denna mekanism med automatik. I inflationen låg en nästan automatisk skuldavskrivningsmekanism. Detta lärde sig så småningom alla husköpare och investerare. Det var inte farligt att köpa en högbelånad bostad eftersom räntekostnaderna snart gick ned, som andel av inkomsten, särskilt mätt efter ränteavdrag. Och byggherrarna lärde sig att de kunde bygga hus som gick med förlust, initialt, de första trefyra åren eftersom inflationsbetingade hyror och marknadsvärden gjorde att bygget snart gick runt, och därefter började gå med vinst. Men nu är inflationen borta. Den sjönk 1992 från 10,4 till 2,6 procent, och den har inte kommit tillbaka. Teorin säger att centralbanken styr inflationstakten med sin ränta. Det stämmer, men mer i teorin än i verkligheten. Om Riksbanken kunnat styra inflationstakten hade den varit låg under decennier. Men när staten och facket höjde lönekostnaderna med 20 procent per år i början av 1970-talet kunde Riksbanken inte göra mycket. Och om centralbankerna kunde kontrollera inflationstakten skulle IMFchefen Christine Lagarde inte varna för att vi går in i deflation, det vill säga ett trendmässigt prisfall. 21

Kapitel 2 Men nu styr andra faktorer inflationen. En hårdnande internationell konkurrens gör det omöjligt för svenska företag att försöka sätta priser över världsmarknadspriset. Vi har en importandel på cirka 42 procent av BNP, och den importen domineras av lågprisvaror. Konsumtionsvaror har ett högre arbetskraftsinnehåll än exportvaror och har därmed legat högre i pris. Men staten med sina skatter och facket med sina kollektivavtal har effektivt slagit ut nästan all svensk konsumtionsvaruindustri. Vi tillverkar inte längre kläder, hemelektronik eller fritidsvaror i Sverige. Allt importeras. Till detta kommer produktivitetsökningen i elektroniken. Det sägs att elektroniken fördubblas i effektivitet och halveras i pris var 18:e månad. En titt i statistiken visar att det stämmer och elektronik blir alltmer dominerande, både som produkt och som komponent i processer. Den extrema produktivitetsökningen inom elektroniken kan avläsas i den fallande inflationstakten. År 2013 steg inflationen, mätt med KPI, med 0,1 procent alltså en tjugondel av Riksbankens officiella inflationsmål. Vi kan alltså utgå från att inflationen är borta, inom överskådlig tid. Inflationens bortfall har stora implikationer för investeringarna, särskilt bostadsbyggandet. Den automatiska skuldavskrivningen är borta. Alltså går det inte för byggherrarna att bygga hus med initiala förluster. Ty förlusterna kommer att bli permanenta, och därmed göra byggena ekonomiskt omöjliga. Privatpersoner kan inte köpa högbelånade bostäder och hoppas på att räntekostnaderna snart sjunker som andel av inkomsten. Övergången från hög- till låginflationsekonomi, från inflationsräntor till realräntor, är det stora paradigmskiftet i svensk ekonomi. Frågan är vilka som har lärt sig vad det innebär, och hur snabbt. Med tiden får vi nog veta det. År 1990 byggde vi 69 600 bostäder, 1991 56 900. Så kom skatteomläggningen 1990: De indirekta skatterna höjdes kraftigt och värdet av ränteavdragen sänktes med 38 procent. Det ledde till att hyran för en genomsnittlig lägenhet, enligt Bostadsdepartementets kalkyler, steg med 23 procent. 22

Kapitel 2 Samtidigt drabbades ekonomin av en realräntechock. Det fanns förväntningar på en ny devalvering. Valutaregleringen slopades helt 1 juli 1989. Därefter styrdes de svenska räntorna av den internationella ekonomins fört roende för svensk ekonomi. Och räntorna steg från hösten 1989 från 12 till 18 procent. Den höga belåningen har varit en huvudprincip i svenskt bostadsbyggande sedan början av förra seklet. Så realräntechocken fördyrade bostadsbyggandet enormt och 1990-1994 föll byggandet, mätt i antalet nya bostäder, med 82 procent. Inte sedan varvskrisen på mitten av 1970-talet har en bransch drabbats av en sådan chock. De största företagen hade en stor andel anläggningsbyggande, och klarade sig. Många medelstora företag specialiserade på bostäder strök med. Eftersom inflationen försvann slopades de inflationsbetingade räntesubventionerna. Den sammanlagda effekten av realräntechocken, skatteomläggningen och slopandet av subventionerna blev en kraftig fördyring av boendet, och givetvis ett fall i efterfrågan på bostäder. Bostadsbyggandet har inte återhämtat sig efter dessa kostnadschocker. Kombinationen av demografiska faktorer, stor inflyttning från omvärlden och lågt byggande har resulterat i tilltagande bostadsbrist. Enligt Boverkets senaste statistik lever 67 procent av befolkningen i kommuner med brist på bostäder. Allvarligast är bristen på hyresrätter; det gäller 85 procent av alla kommuner, 246 stycken. Alla kommuner i storstadsregionerna har brist på bostäder för ungdomar. Även 47 procent av kommuner med högst 25 000 invånare har brist på bostäder för ungdomar. Men vi vet att byggandet ligger på en samhällsekonomiskt låg nivå; ett kraftigt ökat bostadsbyggande är en huvudförutsättning för att vi ska få fart på den ekonomiska tillväxten. En titt i den ekonomiska historien visar att bostadsbyggandet är en huvudfaktor för ekonomisk tillväxt. Sverige är ett i förhållande till befolkningen mycket stort land. Länge levde de allra flesta på jordbruk, i den egna hembyn. Men från mitten av 1800-talet kom en liberalisering av ekonomin. Skråsystemet avskaffades i två steg, 1846 och 1864. Aktiebolaget infördes 1848; huvudregeln om begränsat risktagande ledde till att även personer utan stora inkomster och förmögenheter vågade satsa pengar i företag. Aktiebolaget 23

Kapitel 2 fungerade som den kanske mest effektiva utjämningen av förmögenheter i ekonomin. År 1864 fick bankerna också rätt att sätta marknadsräntor. Därmed kunde de allokera kapital till nya företag, och industrialiseringen av Sverige satte fart. Men de nya industrierna kunde inte uppstå överallt, utan bara på enstaka orter, vanligen de som låg nära transportvägarna, det vill säga kusterna eller de nybyggda järnvägarna. Så industrialiseringen förutsatte stora flyttningsrörelser, som i sin tur förutsatte nytt bostadsbyggande. Ofta gick industrialiseringen först, med bostadsbrist som följd. Vi har sedan industrialiseringen haft samma mönster. Tillväxten driver fram flyttningsrörelser. Därmed blir bostadsbyggande en förutsättning för tillväxt, sysselsättning, och ökad levnadsstandard. Men från 2000 har bo - stadsbyggandet mätt i antalet nya bostäder varit i genomsnitt en tredjedel av 1991 års nivå. Detta är allvarligt. Sveriges geografiska och ekonomiska struktur kräver ett bostadsbyggande som är betydligt högre än geografiskt mindre men mer tättbefolkade länder. I en internationell jämförelse, 2009, hamnar Sverige, bland åtta länder, på näst sista plats vad gäller färdigställda lägenheter per tusen invånare. 4 Denna jämförelse är då inte korrigerad för skillnader i geografi och befolkningsstruktur. Med en sådan korrigering skulle Sverige legat ännu sämre till. Den moderna bostadspolitiken linjerades upp av den bostadssociala utredningen SOU 1945:63. Utredarna, under ordförandeskap av Alf Johansson, som sedan blev generaldirektör för Bostadsstyrelsen, föreslog att staten och kommunerna skulle organisera bostadsbyggandet för att bygga bort bostadsbristen. Kommunerna, och delvis facket, skulle starta allmännyttiga bostadsföretag. De skulle få lån till 100 procent av byggkostnaderna, och behövde alltså inte ha något eget kapital. Kooperativa bostadsrätter skulle få lån till 4 Källa: SCB. 24

Kapitel 2 99 procent. Lånegränsen för småhus med statliga lån blev 95 procent. Privata fastighetsägare som byggde hyreshus fick låna till 92 procent. Hela systemet byggde alltså på en extremt hög belåning, utan något egenkapital. En fungerande ekonomisk verksamhet förutsätter egenkapital. När ett företag kommer till banken och vill ha lån till en investering kan banken omöjligen göra en komplett värdering av investeringens framtidsutsikter, noggrann analys av branschen, den internationella konkurrensbilden, tänkbara tekniska utvecklingar som ändrar lönsamhet och konkurrensförhållanden etcetera. Det skulle kräva bataljoner av statistiker och utredare. Banken kan främst kontrollera låntagarens förmåga att klara en förändring, en kris och det kan låntagaren göra enbart genom att ha ett rimligt egenkapital, som ekonomisk buffert. Detta är det enda banken kan kontrollera. Egenkapitalet är den självklara primära riskbäraren i en konkurrensutsatt och föränderlig ekonomi. Men allmännyttan hade inget egenkapital. Följden visade sig först i början av 1970-talet. Då fick Sverige, via en extrem skattechock, en hemmagjord lågkonjunktur. Den stabila inflyttningen från Finland förbyttes plötsligt i en motsvarande utflyttning. Tusentals lägenheter i de nya miljonprogramshusen i Stockholmsområdet blev lediga. Men eftersom allmännyttan inte hade något egenkapital kunde den inte klara hyresförluster, utan staten fick gå in med hyresförlustlån, som sedan omvandlades till hyresförlustbidrag. På 1980-talet ökade bostadsbyggandet, främst i kommuner med svag befolkningsökning. Det var en följd av räntesubventionerna: marknadsräntan var cirka 12 procent, men den subventionerade räntan var 3 procent och det var den som till stor del styrde kommunernas och byggherrarnas investeringsbeslut. De flesta byggen som startades på 1980-talet fick problem från 1990 när räntorna steg. Bostadsrätterna hade på toppen privata lån som inte var subventionerade. Och de fick realräntor på 15 procent. Nästan alla nybildade bostadsrättsföreningar fick problem och tvingades till rekonstruktion eller konkurs. De allmännyttiga bostadsbolagen i avfolkningskommunerna kunde inte 25

Kapitel 2 hyra ut sina nya lägenheter. Hyresregleringen gjorde att de inte kunde sänka hyrorna den reglerade hyran låg där över marknadshyran. Följden blev stora förluster, så staten grep in. De kommunala bolagen hade fått stora statliga bidrag för att bygga husen. Sedan fick de stora statliga bidrag för att riva husen. Före detta generaldirektören för Statens bostadskreditnämnd, Mats Rönnberg, skrev en ESO-rapport, Ds 2002:9, Staten fick Svarte Petter. Han visar där, med siffror från SCB, att det 1994-2000 revs 20 645 moderna lägenheter eftersom allmännyttan inte kunde sänka hyrorna till marknadsnivå. Av detta kan vi dra några slutsatser: Allmännyttan fungerar inte den fick länge inte drivas med vinstsyfte; överskott fick alltså endast uppstå som olycksfall i verksamheten. Den kunde inte hantera hyresförluster, och kunde alltså endast fungera på en marknad med permanent bostadsbrist, så att alla lägenheter omgående hyrdes ut. Här ligger en paradox: allmännyttan skapades för att eliminera bostadsbristen, men kunde bara fungera i ett samhälle med permanent bostadsbrist. Nu klarade sig delar av allmännyttan tack vare inflationen. Inflationstakten steg från 1950-talet från cirka 5 procent per år till drygt 12 procent på slutet av 1980-talet. Den fungerade som en förlåtande skuldavskrivning. Endast tack vare inflationen fick allmännyttan ett egenkapital. Nu är som sagt inflationen borta, men en rimlig slutsats av det förgångna är att allmännyttan delvis bör placeras på marknaden och kombineras med privata företag. Den amerikanske ekonomen Charles Kindleberger har i sitt arbete Manias, Panics and Crashes. A History of Financial Crises visat att nästan alla finansiella kriser startat med högbelåning det vill säga med litet egenkapital. Det är det som är problemet. Därför var den extremt högbelånade och kapitallösa allmännyttan en felkonstruktion. Erfarenheterna från krisen i början av 1970-talet och krisen i början av 1990-talet visar att en fungerande bostadsmarknad måste arbeta med finansiellt mer robusta konstruktioner. Ett grundproblem i svensk ekonomi i allmänhet och i bostadspolitiken i synnerhet har varit att det privata sparandet varit för lågt, och därmed har belåningen och det finansiella risktagandet blivit för högt. Det låga sparan- 26

Kapitel 2 det är givetvis en reflex av de extremt höga marginalskatter som drabbade alla från 1971, då progressiviteten i skattesystemet kraftigt skärptes. Alla måste använda inkomsten primärt för fasta utgifter mat, bostad, kläder, försäkringar, arbetsresor etcetera. Det som blir över, och som ligger på toppen av inkomsten, kan användas för sparande. Och det är det som drabbas av hög marginalskatt. Man kan säga att den svenska staten sedan 1971 med mycket höga marginalskatter försökt hindra befolkningen att spara till egen bostad, till ekonomisk trygghet. Följden har blivit att hushållen blev mycket sköra mot finansiella risker och höga räntor. Det enorma fallet i bostads byggande från början av 1990-talet är ett tydligt exempel. Av det måste vi kunna dra några rationella slutsatser om vilka skattesatser en fungerande ekonomi tål. En huvudtanke i debatten om bostadsbrist och bostadsbyggande har varit subventioner, som instrument för att få fart på byggandet. Från 1950-talet ingick subventioner i statliga lån med mycket låg ränta, till de flesta bostadsbyggen. Allmännyttan fick mest, kooperativa bostadsrätter något mindre, småhus som var godkända för statliga lån aningen mindre. På 1960-talet kom inflationen, som drev upp räntorna. Professorn i nationalekonomi, Guy Arvidsson i Lund, föreslog då ett nytt lånesystem, paritetslånen. Innebörden var att lånen skulle anpassas till inflationen. Räntan skulle vara låg, till en början. Sedan skulle den höjas, i takt med inflationen. Grundtanken var att bostadskostnaderna skulle hållas konstanta, i fast penningvärde. Paritetslånen var en briljant konstruktion. Tyvärr var de komplicerade: de var reala lån i nominell form. Nästan ingen förstod hur konstruktionen fungerade. Det var en olycka, eftersom konstruktionen var den enda som hanterade inflationsproblemet. I paritetslånen ingick att hyran måste höjas i takt med inflationen. Detta krävde mod av politikerna. Och det fanns inte. Alltså slopades paritetslånen 27

Kapitel 2 1974 och ersattes med generella räntesubventioner från 1975. Den så kallade garanterade räntan som fastighetsägarna skulle betala sattes till 3 procent. All räntekostnad däröver skulle staten det vill säga skattebetalarna stå för. Det blev så småningom dyrt. Räntorna var länge reglerade. Men regleringen låste hela kreditmarknaden och i november 1985 slopade regeringen regleringarna. Marknaden fick sätta räntorna. Så marknadsräntorna steg till cirka 12 procent. Skillnaden mellan den garanterade räntan 3 procent och marknadsräntan finansierades av staten. Räntesubventionerna steg till 35-40 mdkr per år. Systemet slopades i några steg från 1993. Det gamla subventionssystemet konstruerades för att hantera inflationsbetingade höga initialräntor. Men inflationen är nu borta. Vi har alltså inga inflationsstyrda räntor på 12-procentsnivån att subventionera bort. Istället har vi fått realräntor, låt vara för tillfället mycket låga. Men om vi utgår från att inflationen i huvudsak är borta, för lång tid framåt, kommer vi att ha realräntor. Det är formellt räntan minus inflationen enligt KPI, konsumentprisindex. För det enskilda företaget blir realräntan lika med räntan minus prisutvecklingen på företagets produkter. Att subventionera bort initiala inflationsbetingade räntor kunde göras relativt snabbt ju högre inflationstakt, desto fortare kunde subventionerna politiskt dras ned. Men subventioner för realräntor är något helt annat. Utan inflation finns ingen automatisk skuldavskrivning och de reala räntorna minskar, i absoluta tal, endast genom amortering. Amorteringstakten i det svenska systemet är långsam. Alltså skulle realräntesubventioner bli bestående under lång tid, och kräva allt större kostnader för statskassan. Slutsatserna blir desamma om subventionerna inte inriktas på just räntorna utan utformas som ett allmänt investeringsbidrag. När subventionerna från mitten av 1980-talet snabbt steg, som reflex av att marknadsräntorna gick upp, började kreditmarknaden räkna med risken att subventionerna av politiska skäl kunde sänkas. Alltså togs de inte helt med i kreditprövningen av nya byggprojekt. Politiska löften är nämligen inte civilrättsligt bindande; riksdagen kan när som helst ändra regler och lagar. 28