Detaljplan för 3 m fl Falkenbergs kommun, Hallands län
Detaljplan för Falkenbergs kommun, Hallands län Beställare: Falkenbergs kommun Box 293 311 23 Falkenberg Beställarens representant: Johan Risholm Konsult: Uppdragsledare: Handläggare: Norconsult AB Box 8774 402 76 Göteborg Gunnar Håkansson Moa Lipschütz Uppdragsnr: 1010238 Filnamn och sökväg: N:\102\17\1021718\S\Arbetshandlingar\ Strandbaden.docx
3 (36) Innehållsförteckning Handlingar... 5 Planens syfte och huvuddrag... 5 Avvägningar enligt miljöbalken... 5 Behovsbedömning... 5 Plandata... 6 Tidigare ställningstaganden... 6 Riksintresse... 6 Gällande strandskydd... 6 Översiktliga planer... 7 Detaljplaner... 7 Förutsättningar och förändringar... 8 Planområdet idag... 8 Mark och vegetation... 8 Geotekniska förhållanden... 9 Strandskydd... 9 Fornlämningar, kulturmiljövärden... 11 Risk för översvämning... 11 Kultur och Fritidsanläggning (R 1 )... 13 Klitterbadet... 13 Tennis... 14 Minigolf... 15 Hotell (R 2 )... 15 Falkenberg Strandbad... 15 Handel (H)... 19 Bostäder (B)... 19 Bad... 20 Gatunät, gång- och cykeltrafik... 20 Kollektivtrafik... 21 Parkering, angöring... 21 Teknisk försörjning... 22 Utformning av allmän plats... 22 Genomförande... 23 Organisatoriska frågor... 23 Tidplan... 23 Genomförandetid... 23 Huvudmannaskap, allmän plats... 23 Ansvarsfördelning... 24 Avtal... 24
4 (36) Fastighetsrättsliga frågor... 25 Fastighetsbildning... 25 Konsekvensbeskrivning... 25 Marköverföringar... 28 Gemensamhetsanläggningar... 29 Ledningsrätt och servitut... 30 Ansökan om lantmäteriförrättning... 30 Tekniska anläggningar... 30 VA och Dagvatten... 30 Trafik... 31 Parkering inom kvartersmark... 31 El- och teleförsörjning... 31 Uppvärmning... 32 Tekniska utredningar/undersökningar... 32 Tillstånd och avgifter... 32 Ekonomiska frågor... 32 Ekonomiska konsekvenser för kommunen... 32 Ekonomiska konsekvenser för exploatörerna... 33 Ekonomiska konsekvenser för övriga... 33 Konsekvenser... 33 Miljöbedömning... 33 Förändringar/effekter... 34 Sociala konsekvenser... 35 Medverkande... 36
5 (36) Handlingar Detaljplanen består av: - plankarta i skala 1:1 000 med tillhörande bestämmelser Planhandlingarna består i övrigt av: - planbeskrivning (denna handling) - illustrationskarta - samrådsredogörelse Övriga handlingar i ärendet är - fastighetsförteckning - behovsbedömning, 2015-01-21 - parkeringsutredning, 2015-12-11 - gestaltningsprogram, 2015-12-09 Planens syfte och huvuddrag Planområdet utgörs av ett attraktivt rekreationsområde med bland annat Klitterbadets anläggning samt hotellet Strandbaden. Detaljplanen syftar till att ge förutsättning för att utveckla området vidare genom att komplettera det med fler aktiviteter med inriktning mot idrott och rekreation. Strandbaden och Klitterbadet ges möjlighet att stärka sina verksamheter genom tillbyggnader. Den utökade verksamheter ställer krav på fler parkeringsplatser och nya platser föreslås genom effektivisering av befintliga ytor för parkering samt genom två nya parkeringsplatser. Detaljplanen syftar även till att skapa möjligheter för att förbättra tillgängligheten via gång- och cykelbanor. Avvägningar enligt miljöbalken Behovsbedömning Enligt förordningen om miljökonsekvensbeskrivningar skall vid tillämpningen av 6 kap 11 miljöbalken genomförandet av en detaljplan medföra betydande miljöpåverkan om: 1. Genomförandet av planen kan antas innefatta verksamhet eller åtgärd som kräver tillstånd enligt 7 kap 28 1 miljöbalken. 2. Planen anger förutsättningar för kommande tillstånd för sådana verksamheter eller åtgärder som anges i bilaga 1 eller 3 till förordningen. Eftersom
6 (36) detaljplaner generellt definieras som planer för små områden på lokal nivå så gäller ovanstående endast om kriterierna i bilaga 4 ger att så är fallet. Enligt framtagen behovsbedömning antas planens genomförande inte innebära betydande miljöpåverkan så som avses i 6 kap 11 MB. En miljökonsekvensbeskrivning krävs därför inte. Detaljplanen bedöms vara förenlig med en från allmän synpunkt lämplig användning av mark- och vattenresurser enligt 3 och 5 kap miljöbalken. Plandata Planområdet ligger i den nordvästra delen av Skrea strand, sydost om Falkenbergs centrum. I väster gränsar området till Kattegattvägen och i norr utgör Strandstugevägen gräns. Planområdet har en areal på ca 10 ha. Falkenbergs kommun äger all mark inom planområdet. Vattenområde ingår i planområdet. Tidigare ställningstaganden Riksintresse Hela hallandskusten hör till de stora geografiska områden i landet som med hänsyn till natur- och kulturmiljövärden är av riksintresse enligt Miljöbalken (MB). I 4 kap. 1 MB nämns bland annat att ingrepp i miljön endast får ske om det inte påtagligt skadar områdets natur- och kulturvärden. Detta utgör dock inte hinder för utvecklingen av befintliga tätorter. I planområdet ingår delar av Skrea strand som omfattas av riksintresse för friluftsliv 3 kap. 6 MB samt av riksintresse för friluftsliv och högexploaterad kust enligt 4 kap 2 och 4 miljöbalken. Gällande strandskydd Planområdet omfattas inte av strandskydd. Det nya planförslaget innebär att strandskyddet även fortsättningsvis kommer att vara upphävt inom planområdet.
7 (36) Översiktliga planer Översiktsplanen för Falkenbergs kommun är antagen av kommunfullmäktige den 27 maj 2014. För Falkenbergs Centralortsområde gäller även en delöversiktsplan antagen av kommunfullmäktige 2007-06-28. I delöversiktsplanen redovisas planområdet som fritidsområde respektive område med befintlig bebyggelse. Planen innehåller inte några specifika rekommendationer för utveckling av området. Markanvändningskarta från delöversiktsplanen. Lila: befintliga verksamhetsområden, grönt: befintliga fritidsområden, gult: befintlig bebyggelse; bostäder, service mm, ljusgrönt: natur. Detaljplaner För området gäller följande detaljplaner. Genomförandetiden har gått ut. - Detaljplan för del av Hjortsberg 4:1 m fl (280), laga kraft 2000-08-24 - Detaljplan för m fl (229), laga kraft 1989-07-28
8 (36) Förutsättningar och förändringar Planområdet idag Planområdet ligger utmed vid Skrea strand. Skrea strand är en långsträckt sandstrand med en populär badplats i regionen. Förutom badstrand inrymmer planområdet Falkenbergs Strandbad och Klitterbadet, två välbesökta målpunkter. Falkenbergs strandbad är en hotell- och konferensanläggning med anor från 1930-talet, som numera inrymmer både spa och restaurang. Mellan hotellet och stranden sträcker sig en strandpromenad med gång- och cykelväg. 1992 byggdes hotellet ihop med närliggande Klitterbadet som är en bad- och motionsanläggning. Inom planområdet finns också glasscafé, kiosk, tennisbanor och minigolf. Planområdet angränsar till bostadsområdet Hjortsberg i sydost och till Bacchushalvön i väster. Mark och vegetation Skrea strand söder om planområdet Med havet, sandstranden och de karaktäristiska klitterna har planområdet stora naturkvaliteter. Vegetationen består, förutom av strandrågen på klitterna, av vindpinade buskar och träd. I planområdets norra delar, mot Strandstugevägen och Kattegattvägen, finns en planterad tallskog. Denna planterades under åren 1910-1920 av lärare och elever vid stadens folkskola, på initiativ av rektor Oscar
9 (36) Lindqvist. Som minne av åtgärden har det rests en sten i strandskogen norr om planområdet. I skogen söder om Strandstugevägen finns en mindre, allmän lekplats. Strandskogen utmed Strandstugevägen samt de strandklitter som är belägna inom planområdet redovisas som parkmark. Geotekniska förhållanden En översiktlig geoteknisk undersökning som omfattar planområdet har utförts av Öhman & Öhman AB (1989-01-06). Enligt denna består marken i huvudsak av finsand. Även sand, lera och morän har påträffats. Finsanden är huvudsakligen fast lagrad, men skikt av lösare lagring förekommer. Väster om Klittervägen är finsanden något siltig från ca 1 2 m djup, vilket innebär att jorden är mycket flytbenägen i vattenmättat tillstånd. Fast botten ligger på mellan 2,4 12 m djup inom området. Grundvattennivån bedöms ligga ca 1,0 1,5 m under marknivån. Jorden bedöms inte vara sättningskänslig för konventionellt utförda byggnader med upp till tre våningar. Källare bör undvikas med hänsyn till grundvattennivån samt då jordlagen på platsen medför risk för igensättning av dräneringsledningar. Om källare ändå byggs, måste utformningen ske med särskild omsorg och hänsyn till de problem som finns. Med hänsyn till dessa rekommendationer samt framtida höjning av havsnivån har förbud mot utförande av källare införts i detaljplanen. Strandskydd Strandskyddet är vid Hallandskusten utökat till att omfatta 300 meter på land och 100 meter ut i havet. Planområdet omfattas idag inte av strandskydd men är beläget inom 300 m från strandlinjen. I områden som inte berörs av strandskydd återinträder detta när en ny detaljplan upprättas. Ett upphävande av strandskyddet krävs för att den nya detaljplanen skall kunna genomföras. Huvuddelen av planområdet är i anspråktaget av Klitterbadet och Falkenbergs Strandbad med tillhörande utomhusverksamheter, vägar och parkering mm. I gränsen mellan Skrea strand och övrig mark ligger Falkenbergs Strandbad. Byggnaden har en långsträckt form och skiljer strandområdet på ett markant sätt från området innanför byggnaden. Marken inom dessa delar är ianspråktagen på sådan sätt att den saknar betydelse för strandskyddets syften. Planförslaget innebär att området kring Klitterbadet utvecklas genom att nya verksamheter ges möjlighet att tillkomma. Tillgängligheten till området och även stran-
10 (36) den förbättras genom upprustning och utbyggnad av gång- och cykelbanor samt utbyggnad av fler parkeringsplatser. Detaljplanen ger även Falkenberg Strandbad möjlighet att utvecklas och stärka sin verksamhet genom bl a tillbyggnader öster och väster om den nuvarande byggnaden. Befintlig brygga som utgår från Falkenbergs Strandbad ges möjlighet att kompletteras med ett kallbad. Strandskyddet föreslås upphävas inom de delar av planområdet som är markerade på karta nedan. Upphävandet omfattar all kvartersmark samt allmän platsmark med undantag av Skrea strand och angränsande parkmark samt vattenområdet. Strandskyddet föreslås även upphävas kring bryggan. Karta: Upphävande av strandskydd ersätts med ny
11 (36) Särskilda skäl för upphävande av strandskyddet: Området är sedan tidigare ianspråktaget på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syften. Intresset att utveckla platsen som ett attraktivt och mångfacetterat rekreationsområde bedöms väga tyngre än strandskyddsintresset inom ett område där det aldrig tidigare funnits något strandskydd. Området innanför Falkenbergs Strandbad är genom bebyggelse väl avskilt från området närmast strandlinjen. För att ge möjlighet att utöka Falkenberg Strandbad med fler hotellrum lämnas möjlighet till utbyggnad i väster. Berört område utgörs idag av en strandklint och är i gällande detaljplanen redovisat med byggrätt. Nu aktuellt planförslag innebär att byggrätten begränsas något så att en större del av strandklinten bevaras. För denna del av utbyggnaden anges följande särskilda skäl för upphävande av strandskyddet: Området behövs för att utvidga en pågående verksamhet och utvidgningen kan inte genomföras utanför området. Fornlämningar, kulturmiljövärden Inga kända fornlämningar finns inom planområdet. Med anor från 1930-talet vittnar Strandbaden om Falkenbergs historia som badoch rekreationsort. Hotellet ingår i länsstyrelsens bebyggelseinventering över kulturhistoriskt värdefulla byggnader med beteckning klass C. Klass C innebär att byggnaden har ett miljövärde och är av lokalt intresse med skydd genom PBL 8:14 och 8:17. Den första byggnaden på platsen uppfördes 1936 i trä i funkisstil. Den brann 1958 och 1964. Därefter byggdes den upp helt i betong. Hotellet har i huvudsak sitt nuvarande utseende efter en ombyggnad 1990. Det är sammanbyggt med Klitterbadet i norr via en förbindelsegång. Länsstyrelsens bebyggelseinventering omfattar även bryggan samt Erikssonska torpet som båda bedöms ha ett miljöskapande värde. Risk för översvämning Flera tecken talar för att klimatet håller på att förändras utöver den naturliga variationen. En rad rapporter pekar på att klimatförändringarna kommer att fortsätta med stigande medeltemperaturer. Ett varmare klimat påverkar bland annat världshavens medelvattenstånd genom vattnets utvidgning vid uppvärmning samt genom avsmältning av glaciärer. Havsnivån beräknas stiga med upp till ca 1,0 m fram till
12 (36) år 2100 på grund av klimatförändringarna. Med hänsyn till pågående landhöjning innebär detta en nettohöjning för Falkenbergs del med +0,85 m. Vinden över havet ger dels vågor och dels en ytvattenström. Vid sydliga till västliga vindar förs vatten från Nordsjön in mot västkusten. Det bildas en snedställning av vattenytan upp mot kusten vilket gör att vattenståndet stiger där. För Falkenbergs del innebär detta att vattennivån kan stiga med upp till 1,7 m vid långvarig sydvästlig vind. Tillsammans med en höjning av havets medelvattenstånd beräknas den högsta vattennivån vid Falkenberg kunna blir +2,5 meter runt år 2100. Prognoserna för klimatförändringar pekar på att höjningen av havets medelvattennivå kommer att fortsätta efter år 2100. Högsta hittills kända vattenstånd observerades vid Ringhals under stormen Gudrun i januari 2005. Då noterades ett kortvarigt vattenstånd på 162 cm över medelvattenståndet. Marken inom planområdet sluttar svagt ner mot stranden. Marknivån ligger på +2,3 m vid Strandstugevägens anslutning till Kattegattvägen och stiger sedan mot söder upp till nivån + 3,7 m vid korsningen med Havsbadsallén. Gångvägen som löper utmed stranden ligger på nivåer runt ca +2,2 m i de lägsta delarna. Planområdet kommer under lång tid framöver i huvudsak bestå av befintliga byggnader. Bottenbjälklaget på Strandbaden ligger vid huvudentrén på nivån +2,5 m och på höjden + 3,67 m i anläggningens västra del. Klitterbadets bottenbjälklag ligger på nivån +2,67 m. Området och dess byggnader är inte utsatta för akut risk för översvämning, men i takt med att havsnivån stiger ökar risken för att i första hand del av vägar och övrig mark kommer att ställas under vatten vid kraftiga stormar. För att minska risken för att vatten skall tränga in i byggnader ställs i detaljplanen krav på att överkant bottebjälklag i nya byggnader skall förläggas på nivån lägst + 2,8 m.
13 (36) Kultur och Fritidsanläggning (R 1 ) Klitterbadet Klitterbadet är en modern bad- och motionsanläggning, ett stenkast från Skrea strand. Badanläggningen byggdes 1969, då som utomhusbad för att sen byggas om till inomhusbad. Numera erbjuder badet ett varierat utbud med bland annat gym, 50-metersbassäng med saltvatten, relaxavdelning och klättervägg. Badanläggningen har över 200 000 besökare per år. Klitterbadet har under 2015 tagit fram en vision för hur anläggningen skall kunna utvecklas. Visionen syftar till att beskriva hur Klitterbadet kan utvecklas för att bli en attraktionsanläggning som vänder sig till både invånarna i Falkenberg men även övriga delar av Halland. I visionen nämns bland annat följande aktiviter man önskar kunna erbjuda: - Större och bättre entré med reception, butik och café. - Vattenlekland för de minsta, 2 10 år - Upplevelsebad, från 10 år och uppåt Bassängen ska ha en del inomhus och en utomhus sammankopplad med en smalare kanal som går att simma i. I anslutning till utomhusdelen byggs två torrbastur. - Actionbad Utomhusbad med rutschbanor som utgår från ett torn. - Rehabbassäng - Kallbadhus vid Skrea strand - Motionsavdelning - Evenemangsyta Flexibel yta utomhus för evenemang och aktiviter med möjlighet att uppföra en mobil scen samt ta emot framträdanden med en publik på ca 1500 personer
14 (36) Konkreta ritningar finns ännu inte framtagna för hur visionen skall utformas och genomföras i praktiken. Detta kommer att studeras närmare i kommande projekteringsarbete. Detaljplanen har med hänsyn till detta utformats med stor flexibilitet för att ge utrymme för att i framtiden närmare kunna precisera hur om- och tillbyggnader skall placeras och utformas på ett så ändamålsenligt sätt som möjligt. Slutlig utformning prövas vid bygglov. I detaljplanen redovisas för Klitterbadet en flexibel byggrätt i två våningar som ger möjlighet att bygga på nuvarande byggnad med en våning. Inom byggrätten lämnas möjlighet att bygga till och utöka dagens byggnad, alternativt att uppföra nya, fristående byggnader. Avgränsningen av byggrätten ger även utrymme för att utvidga och bygga till den nuvarande huvudentrén. Inom byggrätten lämnas möjlighet att utföra simbassänger, bastur, motions- och lekredskap samt annat som ingår i fritidsanläggningens utbud av aktiviter. I detta ingår möjligheten att uppföra ett torn vid actionbadet. Enligt den framtagna visionen skall fyra rutschkanor som startar på olika nivåer utgå från tornet. Översta nivån i tornet ska vara så hög att gästerna därifrån har utsikt över Kattegatt (över taket på Strandbaden). Tornets översta våningar föreslås i visionen ha glasväggar för att höja upplevelsen. Här ska det också finnas utrymme för att stilla njuta av utsikten. Tornets storlek har begränsats till högst 100 m 2 byggnadsarea. I ytan ingår inte de anslutande rutschbanorna. Högsta nockhöjd för tornet är +16,0 m. Tennis Falkenbergs Tennisklubb har sex grusbanor samt en stadionanläggning i området. Här finns även ett klubbhus. Planförslaget innebär inga förändringar för anläggningarna, men i väster begränsas nuvarande kringytor något för att ge plats för en ny parkering.
15 (36) Minigolf Minigolfbana med 27 hål. Planförslaget innebär att en GC-väg byggs ut norr om Havsbadsallén. För att ge plats för denna behöver den angränsande parkeringen flyttas norr ut, vilket i sin tur inkräktar på minigolfens anläggning. Några av de banor som ligger närmast vägen behöver flyttas. För att ge möjlighet till detta föreslås minigolfens område utökas i öster. Detaljplanen ger även möjlighet att utöka ytan för den nuvarande servicebyggnaden. Hotell (R 2 ) Falkenberg Strandbad Vykort från Hotell Strandbaden, årtal ej känt
16 (36) Traditionen går långt tillbaka i tiden för Falkenberg Strandbad. 1936 uppfördes Falkenbergs Badhotell AB, kallat Strandbaden. Byggnaden var i trä och fick ett tydligt funktionalistiskt formspråk. Badhotellet brann ner 1958, men byggdes upp igen, även denna gång i trä. Den nya byggnaden brann ner 1964 och ett par år senare byggdes det återigen upp, denna gång helt i betong. Den nuvarande anläggningen invigdes 1992 efter en ombyggnad där byggnaden i huvudsak fick dagens utseende. Vid ombyggnaden sammanbyggdes hotellet med Klitterbadet. Vid denna tid anlades även en kraftigare badbrygga. År 2011 togs Strandbaden över av Ess hotell som omvandlade det traditionella konferenshotellet till ett bredare koncept. Numera inrymmer Falkenberg Strandbad förutom hotell och konferenslokaler även spa samt tillgång till bad & friskvård i anslutande Klitterbadet. Detaljplanen ger möjlighet till fortsatt utveckling av Strandbaden för att stärka verksamheten. Den nuvarande byggnaden har ett lokalt kulturhistoriskt värde. Värdet ligger främst i att det under lång tid har funnits ett strandhotell på platsen. Utseendet på såväl nuvarande som tidigare byggnader har varierat över tid. I detaljplanen regleras antalet våningar, vilket innebär att befintliga byggnadsdelar i huvudsak skall bibehålla nuvarande höjder. Möjlighet lämnas att komplettera länken mellan hotellet och Klitterbadet med ytterligare en våning. I övrigt medges att anläggningen kan byggas till i öster och i väster. Beträffande framtida om- och tillbyggnader förutsätts att dessa utförs med en hög ambitionsnivå och arkitektonisk kvalitet. Anläggningen ligger i ett mycket exponerat läge där många vistas eller passerar såväl sommartid som vinter. Det är därför av allmänt intresse att byggnaden ges en omsorgsfull gestaltning som stämmer väl med områdets karaktär och utstrålar en attraktivitet. Vad som i detta läge känne-
17 (36) tecknar en god arkitektur låter sig dock inte enkelt definieras med planbestämmelser, utan alternativa utformningar är möjliga. I detaljplanen regleras med hänsyn till detta endast byggnadshöjder. Lämplig utformning av förändringar samt val av material och färgsättning får prövas närmare vid bygglov. Gården mellan Strandbaden och Klitterbadet är till övervägande delen asfalterad och miljön har ett stort behov av upprustning för att erbjuda en attraktiv närmiljö och utsikt för de hotellrum som vetter mot gården. Önskemål finns att anlägga en pool samt anlägga en trädgårsmiljö. Detaljplanen ger även möjlighet att täcka över gården med tak och skapa en inomhusmiljö. En förutsättning för detta är att inlastning mm till Klitterbaden, som idag sker från gården, kan omdisponeras. Byggrätt för utbyggnad av Klitterbadet i riktning mot nordväst har därför införts och en tillbyggnad för detta redovisas på illustrationskartan. I anslutning till huvudentrén lämnas möjlighet att utveckla spaanläggningen genom en tillbyggnad av länken till Klitterbadet. Denna tillbyggnad får uppföras i två våningar. I hotellets östra del finns önskemål om att kunna komplettera anläggningen med bl a ytterligare konferensrum, kök mm. Här redovisas byggrätt för en tillbyggnad i tre våningar. I detaljplanen regleras antalet våningar som medges och angivna våningsantal är anpassade till nuvarande antalet våningar i befintlig byggnad. Länken mellan Strandbaden och Klitterbadet ges dock möjlighet att komplettas med ytterligare en våning. I väster lämnas möjlighet att komplettera anläggningen med ytterligare en byggnad inrymmande hotellrum. Två alternativ till utformning har studerats av stadsbyggnadskontoret. Alternativ 1 visar en fyra våningar hög vinklad byggnad. Syftet med vinklingen är dels att bryta det långsträckta perspektivet som den nuvarande hotellbyggnaden utgör samt att kunna bevara mera av strandklinten i förhållande till en rak tillbyggnad. Vinklingen medger även bättre förutsättningar för utblickar mot havet från Kattegattsvägen samt från området norr därom. Illustrerad utformning innebär att byggnaden utförs i suterräng mot strandklinten och ansluter direkt mot allmän platsmark (park). Före den senaste branden avslutades hotellbyggnaden av en cirkulär byggnad i väster. Detta formspråk tas upp i alternativ 2 som redovisar en 6 våningar hög rund byggnad. Ett torn bedöms kunna fungera väl i stadsbilden och medge en högre tillbyggnad jämfört med en långsträckt byggnadskropp.
18 (36) Byggrätten för tillbyggnaden har redovisats som maximal bruttoarea. Den angivna bruttoarean medger att byggnaden uppförs i fyra våningar om den utförs som illustrerad vinkelbyggnad och upp till sex våningar om byggnaden utformas som en cirkulär byggnadskropp med diametern ca 20 meter. Volymstudier av tillbyggnad Alternativ 1 Alternativ 2 Vy från kv Bacchus Vy från kv Bacchus Vy från Kattegattvägen Vy från Kattegattvägen Vy från Havsbadsallén Vy från Havsbadsallén
Handel (H) Glasscafé Erikssonska torpet Söder om Blomgrens väg ligger ett glasscafé. Byggnaden uppfördes 2004 och ersatta en äldre butiksbyggnad. Norr om glasscafét ligger en mindre rödmålad stuga uppförd i början av 1900-talet, Erikssonska torpet. Byggnaden ägs av kommunen och hyrs ut. Sommartid används denna som ett café. Byggnaden ingår i länsstyrelsens bebyggelseinventering över kulturhistoriskt värdefulla byggnader och bedöms enligt denna ha ett miljöskapande värde. Stugan har mycket låg standard med ett stort renoveringsbehov. Med hänsyn till detta föreskrivs inte ett bevarande av stugan. Bostäder (B) För fastigheten Knölaberget 2 stämmer inte fastighetsgränserna överens med gällande detaljplan utan del av fastigheten är belägen inom mark som redovisas som naturmark. Denna del av fastigheten ingår i planområdet och redovisas för bostadsändamål.
20 (36) Bad Skrea strand Bryggan Skrea strand utgör en cirka två kilometer lång badstrand med höga sanddyner. Vid Hotell Strandbaden finns en 250 meter lång badbrygga med handikappramp. Detaljplanen ger möjlighet att komplettera bryggan med ett kallbadhus. Byggnaden kommer att ligga i ett mycket exponerat läge och det är med hänsyn till detta angeläget att den får en omsorgsfull utformning anpassad efter platsens förutsättningar. Kallbadet kan antingen uppföras som en fast anläggning på pålar alternativ uppföras på en flytande konstruktion. Byggnaden kommer att vara utsatt för påverkan av vind och vågor och bör utformas med stor respekt för vädrets makter. För att betona att utformning och gestaltning är av stor vikt har en särskild planbestämmelse införts. Denna anger att byggnaden skall utformas med särskild hänsyn till stadsbilden och områdets utsatta och exponerade läge. Gatunät, gång- och cykeltrafik Havsbadasallén utgör huvudentrén till området. Den västra delen av området nås via Kattegattvägen. En höjning av vägen till nivån +2,8 m planeras i samband med utbyggnad kvarteret Bacchus. Trafikmängden varierar mycket säsongsvis med större trafikflöden under sommaren. Cykelstråk finns längs med Kattegattvägen, Havsbadsallén och längs med strandpromenaden. Mellan Strandstugevägen och Skrea strand passerar ett huvudstråk för gång- och cykeltrafik framför Klitterbadet. Gångstråk finns längs med strandpromenaden samt på gångstigar mellan Klitterbadet, tennisbanorna och minigolfsanläggningen. För att öka tillgängligheten till och inom området föreslås en utbyggnad av gångoch cykelbanorna. Havsbadsallén har idag GC-banor på ömse sidor om vägen norr
21 (36) om planområdet. Dessa föreslås förlängas fram till och bindas samman med GCstråket som passerar Klitterbadet. På motsvarande sätt föreslås en ny gång- och cykelbanan anläggas utmed södra sidan av Kattegattvägen, så att även denna får GC-banor på ömse sidor. En ny GC-väg föreslås mellan Kattegattvägen fram till GC-vägen öster om Klitterbadet. I tallskogen söder om Strandstugevägen finns en GC-väg med enkel standard. Denna föreslås förlängas fram till Havsbadsallén. På plankartan redovisas denna som parkmark. Avsikten är att GC-vägens sträckning så långt möjligt skall anpassas till befintliga träd och slingra sig fram mellan dessa. Den exakta sträckningen får studeras i samband med detaljprojektering och utbyggnad. Dikt an Falkenberg Strandbads byggnad och tomtmark sträcker sig en gång- och cykelbana. Denna slutar idag i höjd med planområdets västra gräns och gående som vill fortsätta vidare väster ut hänvisas till att promenera över sandstranden. GC-vägen avses att förlängas fram till Bacchus väg i väster samt att ges en ökad bredd genom hela planområdet. Syftet är att öka tillgängligheten till stranden och strandpromenaden. En upprustning av GC-stråket föreslås även genom att två platsbildningar anläggs i anslutning till badbryggan samt i den östra delen. Sommartid har stranden ett stort antal besökande, varav många kommer med cykel. Fler uppställningsplatser för cyklar föreslås anordnas genom att nya platser anläggs vid Kattegattvägen samt söder om Erikssonska torpet. I anslutning till cykelparkeringarna föreslås två toalettbyggnader avsedda för allmänheten och besökande till stranden. Kollektivtrafik Idag går busstrafik längs Kattegattvägen-Strandstugevägen-Havsbadsallén och fortsätter längs med Sommarvägen. Linje 501 trafikerar sträckan med busshållsplatser vid Klitterbadet och Skrea strand. Kattegattvägen trafikeras även av linje 2 med hållplats vid Västerhavsvägen. Ny hållplats föreslås anläggas söder om Strandstugevägens anslutning till Kattegattvägen. Parkering, angöring Behovet av parkeringsplatser inom området är mycket stort, särskilt under sommaren. Idag ligger merparten av parkeringsplatserna i direkt anslutning till Klitterbadets och hotellets entréer. Ett mindre antal parkeringsplatser finns i planområdets västra och norra delar längs med Kattegattvägen respektive Strandstugevägen.
22 (36) Föreslagna utbyggnadsmöjligheter innebär att en del av områdets nuvarande parkeringsplatser på sikt kommer att tas i anspråk. Samtidigt kan fler biluppställningsplatser tillskapas genom att befintliga parkeringar effektiviseras. Dessa motsvarar i antal dock inte parkeringsbehovet för Falkberg Strandbad och Klitterbadet vid en utbyggnad. För att ge möjlighet till ytterligare biluppställningsplatser föreslås två nya markparkeringar vid Kattegattsvägen respektive vid Havsbadsallén. Befintliga samt nytillkommande parkeringar utmed Strandstugevägen samt nordöstra delen av Havsbadsallén redovisas som allmän plats. Dessa parkeringar är främst avsedda för besökande till Skrea strand och Klitterbadet. Övriga parkeringar inom området redovisas som kvartersmark och är möjliga att hyra ut. Besökande till Falkenberg Strandbad hänvisas främst till dessa parkeringar. Parkeringsbehovet har studerats i en parkeringsutredning. Enligt denna tillgodoses parkeringsbehovet för Klitterbadet och Falkenberg Strandbad med illustrerat antal markparkeringar. Sommartid har Skrea strand ett stort antal besökare och parkeringsbehovet för dessa är inte möjligt att tillgodose inom planområdet soliga och varma dagar med ett stort antal besökande. För att ge bättre möjlighet att även hantera dagar med många besökande lämnar detaljplanen tillfälle till att tillskapa ytterligare biluppställningsplatser genom att uppföra ett parkeringshus i två plan. Parkeringshuset ersätter vid en eventuell utbyggnad den nya markparkeringen vid Kattegattsvägen. Tillåten högsta byggnadshöjd medger parkerings i ett bottenplan samt en öppen parkering på plan två. I byggnadshöjden ingår en skyddande sarg på ca 1,1 m. Utöver tillåten byggnadshöjd får trapphus med hiss uppföras. Teknisk försörjning Teknisk försörjning i form av el, tele, fjärrvärme, vatten- och avlopp mm finns utbyggt i området. E.ON Gas har distributionsledningar för natur- och biogas samt servisledningar in tillbyggnader. Ledningar är i huvudsak belägna inom allmän platsmark. Där allmänna ledningar passerar över kvartersmark redovisas dessa med u-område på plankartan. Omläggning av ledningar kan komma att krävas i samband med utbyggnader. Utformning av allmän plats Utformning av allmänna platser i form av gator, gång- och cykelbanor, parkmark mm har stor betydelse för både upplevelsen av området samt dess funktion. Det är därför av stor vikt att dessa utformas med omsorg. För att ge en god helhetsverkan inom området är det dessutom en fördel om materialval och annan utformning inom kvartersmark kan samordnas med den allmänna platsen. I det fortsatta plan-
23 (36) arbetet avses ett särskilt gestaltningsprogram tas fram som närmare kommer att belysa utformningen. Genomförande Organisatoriska frågor Tidplan Planarbetet handläggs med normalt planförfarande i enlighet med Plan- och bygglagens (SFS 2010:900) 5 kap 8. För planen gäller följande tidplan: Plansamråd, 1:a kvartalet 2015 Granskning, 4:a kvartalet 2015 Antagande av kommunfullmäktige, 1:a kvartalet 2016 Genomförandetid Planens genomförandetid är 10 år från den dag planen vinner laga kraft. Vald genomförandetid ger en skälig tid för utbyggnad av planområdet. Under genomförandetiden har fastighetsägare en garanterad rätt att efter ansökan om bygglov få bygga i enlighet med planen. Efter genomförandetidens slut är fastighetsägaren inte längre garanterad byggrätt. Planen fortsätter dock att gälla till dess den ändras eller upphävs av kommunen. Huvudmannaskap, allmän plats Detaljplanen har kommunalt huvudmannaskap. Huvudmannaskap innebär ett ansvar för utbyggnad, drift och underhåll av allmänna platser. Med huvudmannaskap har kommunen rätt men även skyldighet att lösa in allmän platsmark som ligger inom privatägda fastigheter. Huvudmannaskap innebär även att kommunen före genomförandetidens utgång ska ha upplåtit de allmänna platserna till allmänt nyttjande.
24 (36) Ansvarsfördelning Ansvarsfördelningen är sammanfattad i nedanstående tabell: Anläggning Genomförandeansvarig Driftsansvarig Allmänna platser LOKALGATA, GC-VÄG, P-PLATS, PARK, BAD Falkenbergs kommun och Fastighetsägare (via exploateringsavtal) Falkenbergs kommun Kvartermark/Vattenområden R 1, R 2, B, H, P, W 1, WR 1 Fastighetsägare, tomträttsinnehavare, nyttjanderättshavare Fastighetsägare, tomträttsinnehavare, nyttjanderättshavare (eventuellt i samverkan där så är lämpligt) E Ledningshavare Ledningshavare u Ledningshavare Ledningshavare W 1 utgörs av öppet vattenområdet och innebär i princip att vattnet endast får användas för bad. Inga anläggningar är tillåtna. Avtal Planavtal Kommunen och exploatör till Strandbaden 3 (tomträttsinnehavare) har upprättat särskilt planavtal avseende exploatering av berörda fastigheter. Planavtalet reglerar bland annat fördelning av kostnader för upprättande av detaljplan. Ramavtal Kommunen och exploatör till Strandbaden 3 (tomträttsinnehavare) ska upprätta ett ramavtal före det att planläggningen påbörjats. Ramavtalet reglerar översiktliga åtgärder som krävs för att genomföra kommande detaljplan. Exploateringsavtal Exploateringsavtal ska upprättas mellan exploatör till Strandbaden 3 (tomträttsinnehavare) och Falkenbergs kommun och ersätta ramavtalet senast vid antagandet av den nya detaljplanen. Exploateringsavtalet reglerar genomförandet av detaljplanen och kan bland annat omfatta iordningställande av allmän platsmark, dagvattendammar, förrättnings-
25 (36) kostnader, överlåtelse av mark, exploateringskostnader, flyttningar av underjordiska ledningar m.m. Exploateringsavtalet kopplas till planhandlingen för att få överenstämmelse i planbeskrivningen. Exploateringsavtalet ska ha godkänts av kommunstyrelsen innan planen antas. Även kultur och fritidsförvaltningen inom Falkenbergs kommun kan betraktas som exploatör till Strandbaden 4 då de förvaltar Strandbaden 4 inklusive dess byggnader och anläggningar (Klitterbadet). De har liknande ansvar för genomförandet av detaljplanen men eftersom detta är en del av Falkenbergs kommun tecknas inget exploateringsavtal. Fastighetsrättsliga frågor Fastighetsbildning Fastighetsbildning och övriga fastighetsrättsliga åtgärder kan ske med stöd av detaljplanen. Fastighetsindelningsbestämmelser bedöms inte vara nödvändiga inom planområdet. Samtliga fastigheter inom planområdet ägs av Falkenbergs kommun. Många av fastigheterna inom planområdet är upplåtna med tomträtt alternativt någon form av nyttjanderätt. Konsekvensbeskrivning Detaljplanen innebär förändringar i fastighetsindelningen och några av fastigheterna måste justeras så att de anpassas till detaljplanen. Nedan redovisas konsekvenserna för samtliga berörda fastigheter. Fastigheten Strandbaden 3 Strandbaden 3 är upplåten med tomträtt för Stenkulan 7 KB som idag äger och driver Falkenberg Strandbad som är en hotell- och restauranganläggning. Stenkulan 7 KB är också att betrakta som exploatör till Strandbaden 3. Detaljplanen innebär att verksamheten kan byggas ut med ytterligare en byggnad som ska inrymma hotellrum. För att detta ska vara möjligt måste fastighetsgränserna justeras dels i öster där Strandbaden 3 utökas och i väster där fastigheten minskas med ett område. Vidare stämmer inte tomträtten med gällande fastighetsindelning. Då tomträtt alltid ska upplåtas i hel fastighet ska gällande tomrättsavtal mellan Falkenbergs kommun och Stenkulan 7 KB ändras så att den omfattar hela Strandbaden 3.
26 (36) Fastigheten Strandbaden 4 Inom Strandbaden 4 finns Klitterbadet, en badanläggning som kommunen driver. Detaljplanen medger att fastigheten utökas dels i väster med ett större markområde för att uppnå önskade utbyggnadsmöjligheter och markanvändning, dels i öster. Kultur och Fritidsförvaltningen inom Falkenbergs kommun är såsom förvaltare av Strandbaden 4 (Klitterbadet) att betrakta som exploatör till fastigheten Strandbaden 4. Fastigheten Strandbaden 5 och 6 Inom Strandbaden 5 och 6, finns en nyttjanderätt för Falkenbergs tennisklubb. Inom nyttjanderättsområdet finns 6 tennisbanor, en stationsanläggning och ett klubbhus. Detaljplanen medger inom del av Strandbaden 5 att ett parkeringshus får byggas för att tillgodose parkeringsbehovet som finns i området främst på sommaren. Detta innebär att Strandbaden 5 avstår till Herting 2:1 ca 1000 kvm i vänstra delen och att nyttjanderätten minskas i Strandbaden 5 med samma område. Dock påverkas inte anläggningarna inom nyttjanderätten. Även i öster överförs mark som ska vara allmän platsmark från Strandbaden 5 till Herting 2:1. Dessutom utökas Strandbaden 5 med ett litet markområde i norr. Strandbaden 6 avstår ett markområde längs med södra gränsen i syfte att området kring GC-vägen få en enhetlig skötsel och att träden utmed norra sidan av GCvägen skall hamna inom GC-vägs-området. Genomförandet av detaljplanen innebär att gällande nyttjanderättsavtal mellan Falkenbergs kommun och tennisklubben måste ändras. Fastigheten Strandbaden 7 Inom Strandbaden 7 finns en minigolfbana med 27 hål. Inom fastigheten finns även en nätstation med tillhörande elledningar som är upplåten med ledningsrätt. Detaljplanen innebär att fastighetens gräns justeras i söder för att möjliggöra parkering. Detta påverkar ett par av banorna som måste rivas eller flyttas. Fastigheten utökas istället i öster. Även fastighetsgränsen i norr justeras till läget för befintligt staket, vilket gör att fastigheten avstår mark till Herting 2:1. Genomförandet av detaljplanen innebär att gällande arrendeavtal mellan Falkenbergs kommun och ägare till minigolfbanan måste ändras.
27 (36) Fastigheten Herting 2:1 Inom Herting 2:1 är stranden med badbryggan, vägarna och övrig allmän plats belägna som finns inom detaljplanen. Fastigheten påverkas av fastighetsregleringar, se fastigheterna ovan. Detaljplanen möjliggör en utbyggnad av badbryggan och ett kallbadhus. Kallbadhuset läggs ut inom vattenområde och avses drivas som ett annex till Klitterbadet. Att kallbadhuset planläggs som kvartersmark möjliggör att detta hyrs ut. Inom fastigheten finns även Erikssonska torpet, som ägs av Falkenbergs kommun. Torpet är inrättat och uthyres som café. Intill detta ligger ett privatägt glasscafé där marken upplåts via arrenderätt. Dessa verksamheter bedöms inte påverkas väsentligt av detaljplaneändringen. Dock kan genomförandet av detaljplanen innebära att gällande avtal (hyres- respektive arrendeavtal) mellan Falkenbergs kommun och respektive verksamhetsutövare behöver ändras. Alternativt kan en ny handelsfastighet bildas. Inom Herting 2:1 föreslås slutligen vissa ytor i detaljplanen bli kvartersmark för parkeringsändamål. Detta innebär att Falkenbergs kommun kan sälja (efter fastighetsbildning) eller upplåta parkerings-platser inom dessa ytor. Dessa ytor berörs till viss del av nyttjanderättsavtal för parkering mellan Falkenbergs kommun och Stenkulan 7 KB (tomträttsinnehavare av Strandbaden 3). Nyttjanderättsavtalet måste ändras alternativt sägas upp i samband med genomförandet av detaljplanen. Fastigheten Hjortsberg 4:1 Berörd del av Hjortsberg 4:1 är idag främst planlagd som allmän platsmark (gata mm) dock är en mindre del tomtmark. Detaljplaneändringen innebär ingen större förändring. Gatumarken förblir lokalgata och tomtmarken läggs ut som handel. Tomtmarken är idag upplåten med arrenderätt till det intilliggande privata glasscafét inom Herting 2:1. Fastigheten Knölaberget 2 Knölaberget 2 är upplåten med bostadsarrende för en privatägd bostad. Utmed dess nordvästra gräns anger detaljplanen att det ska vara kvartersmark för bostadsändamål. Detaljplanen innebär ingen skillnad för fastigheten då kvartermarken förblir mark för bostadsändamål. Genomförandet av detaljplanen medför därför inte att gällande bostadsarrendeavtal mellan Falkenbergs kommun och ägare av bostaden måste ändras.
28 (36) Marköverföringar Nedan redovisas en översikt avseende marköverföringarna, se karta sidan 29. Strandbaden 3 Rosamarkerade områden överförs till Herting 2:1 samt upplåts för gc-väg Lilamarkerade områden 6 och 7 erhålls från Herting 2:1 Strandbaden 4 Brunmarkerat område 3 erhålls från Strandbaden 5 Gulmarkerade områden erhålls från Herting 2:1 Lilamarkerat område 9 överförs till Herting 2:1 Strandbaden 5 Brunmarkerade områden 1 och 2 överförs till Herting 2:1 Brunmarkerat område 3 överförs till Strandbaden 4 Lilamarkerat område 4 erhålls från Herting 2:1 Strandbaden 6 Grönmarkerat område överförs till Herting 2:1 Strandbaden 7 Blåmarkerade områden överförs till Herting 2:1 Lilamarkerat område 5 erhålls från Herting 2:1 Herting 2:1 Gulmarkerade områden överförs till Strandbaden 4 Lilamarkerat område 4 överförs till Strandbaden 5 Lilamarkerade område 6 och 7 överförs till Strandbaden 3 Lilamarkerat område 5 överförs till Strandbaden 7 Lilamarkerat område 8 överförs till ny handelsfastighet Rosamarkerade områden erhålls från Strandbaden 3 Brunmarkerade område 1 och 2 erhålls från Strandbaden 5 Grönmarkerat område erhålls från Strandbaden 6 Blåmarkerade områden erhålls från Strandbaden 7 Hjortsberg 4:1 Orangemarkerade områden överförs till ny handelsfastighet
29 (36) Marköverföringar Gemensamhetsanläggningar Genom att bilda en gemensamhetsanläggning blir berörda fastighetsägare gemensamt ansvariga för anläggningarnas utförande och framtida drift. En gemensamhetsanläggning bildas genom en lantmäteriförrättning där det beslutas om vilka fastigheter som ska delta i gemensamhetsanläggningen. Där beslutas också vilka andelstal de deltagande fastigheterna ska åtsättas. Andelstalen reglerar fördelning av framtida drifts- och underhållskostnader. En gemensamhetsanläggning kan förvaltas direkt av delägarna eller av en särskild bildad samfällighetsförening. Då det är kommunalt huvudmannaskap i detaljplanen är det endast aktuellt att bilda gemensamhetsanläggning på kvartermark om så behövs. Gemensamhetsanläggning bör bildas för anläggningar som ska skötas och nyttjas gemensamt, exempelvis parkeringsplatser, parkeringshus. Kvartersmark inom detaljplanen utlagd som g ska vara tillgänglig för gemensamt ändamål. Gemensamhetsanläggning kan bildas för gemensam infart och varutransport till Strandbaden 3 (Hotell Strandbaden) och till Strandbaden 4 (Klitterbadet), alternativt löses infarten med servitut. Gemensamhetsanläggning kan även bildas
30 (36) inom de ytor som planläggs som kvartersmark för parkering inom Herting 2:1 om behov uppkommer. Ledningsrätt och servitut Servitut kan bli aktuellt beroende på hur kvartersmarken delas in i fastigheter. Bildande av servitut kan ske genom lantmäteriförrättning eller genom avtal med berörda fastighetsägare. Längs med Klitterbadets sydöstra sida belastas fastigheten Strandbaden 4 av ett befintligt servitut som innebär att Strandbaden 3 har rätt att bibehålla byggnadsdel för passage till bad för Strandbaden hotellgäster. Detaljplaneändringen möjliggör att byggnadsdelen rivs och att servitutet upphävs. Inom planområdet finns redan ett flertal rättigheter för befintliga underjordiska ledningar. Inom detaljplanen finns områden med u redovisade. Inom dessa områden kan ledningsrätt alternativt servitut för underjordiska ledningar upplåtas. Eventuellt säkerställande av ledningars bestånd genom ledningsrätt, servitut eller nyttjanderätt ansvarar respektive ledningsägare för. Vid ändring av ledningar kan detta ske genom komplettering av befintliga servitut och ledningsrätter. Anläggningar inom kvartermark, E (teknisk anläggning) kan upplåtas genom ledningsrätt, servitut eller annan nyttjanderätt då ägaren till den tekniska anläggningen inte äger marken. Ansökan om lantmäteriförrättning Det statliga Lantmäteriet i Halmstad är fastighetsbildningsmyndighet i Falkenbergs kommun. Kommunen ansöker om lantmäteriförrättningar som krävs för att genomföra detaljplanen och respektive exploatör betalar de delar som är knutna till fastigheten som de exploaterar. Tekniska anläggningar VA och Dagvatten Fastigheterna inom planområdet är anslutna till det allmänna Va-nätet. Falkenbergs Vatten & Renhållnings AB (FAVRAB) är huvudman för det allmänna ren- och spillvattennätet (va-nätet) inom planområdet. Iordningställande samt drift och underhåll av det allmänna Va-nätet utförs av Vatten & Miljö i Väst AB (VIVAB)
31 (36) på uppdrag av FAVRAB. Detaljplaneområdet ingår även i FAVRAB:s verksamhetsområde för omhändertagande av dagvatten. FAVRAB bekostar erforderlig utbyggnad av det allmänna va-nätet. Anläggningsavgift avseende VA-anslutningar regleras i FAVRAB:s gällande va-taxa eller i enlighet med särskilt, mellan exploatör och FAVRAB, tecknat avtal. Respektive berörd fastighetsägare, tomträttsinnehavare eller nyttjanderättshavare genomför och bekostar projektering och anläggande av privata ledningar och dagvattenanläggningar, som ej ingår i det allmänna Va-nätet, inom kvartersmark. Trafik Samtliga vägar inom planområdet är befintliga och förlagda till allmän plats. För att öka tillgängligheten till Klitterbadets huvudentré medges att villkorad trafik får utnytta angränsande gång- och cykelbana. Sträckan som fordon kör på GC-banan har begränsats genom att angränsande parkering används som tillfart. Genomförande av intilliggande detaljplan innebär att Kattegattsvägen byggs om. Denna kommer att höjas, vilket får som följdkonsekvens att ny GC-väg mm utmed östra sidan måste anpassas i höjdled. Genomförande av denna detaljplan innebär att utmed Havsbadsallen byggs dubbelsidig GC-väg ut. Söder om Strandstugevägen byggs ny GC-väg ut. GC-väg utmed stranden breddas, får delvis annan sträckning samt förlängs. Nya parkeringar för cyklar anläggs. Även allmänhetens parkeringsplatser ändras inom allmän platsmark. Parkering inom kvartersmark Huvudprincipen är att alla anläggningar ska ansvara för att tillräckligt med parkeringsplatser för deras verksamhet finns inom deras fastighet. Om denna parkeringsnorm inte uppnås kan utövaren hyra platser av Falkenbergs kommun. Gemensamma parkeringsplatser inom kvartersmark och eventuellt parkeringshus avses att ägas av kommunen som hyr eller på annat sätt förmedlar platserna. Detaljplanen möjliggör dock även att annan person äger och driver parkeringsanläggningarna. Parkeringsbehovet för Falkenberg Strandbad tillgodoses efter full utbyggnad inom de tre parkeringskvarteren utmed Havsbadsallén samt inom föreslagen ny parkering vid Kattegattvägen. El- och teleförsörjning Planområdet är anslutet till el- och telenät. FEAB ansvarar för elnätet inom området.
32 (36) El-anslutningsavgifter uttages i enlighet med gällande taxa. Uppvärmning Inom planområdet finns fjärrvärmenät och gasnät framdraget som nyttjas för uppvärmning av byggnader och anläggningar. Även el utnyttjas i uppvärmningssyfte inom planområdet. Tekniska utredningar/undersökningar Inga utredningar är gjorda. Kostnader för utredningar under planarbetet regleras i planavtalet. Erforderliga utredningar i övrigt ansvarar och betalas av berörda fastighetsägare, tomträttsinnehavare eller nyttjanderättshavare. Tillstånd och avgifter Berörd fastighetsägare, tomträttsinnehavare eller nyttjanderättshavare ansöker om och bekostar samtliga erforderliga tillstånd (t ex bygglov, tillstånd enligt miljöbalken mm) som erfordras för verksamhet och/eller för åtgärder inom detaljplanen. Respektive tillståndsmyndighet uttager taxa för att behandla tillståndsansökan. I samband med bygglovgivning kommer planavgift att uttagas inom planområdet. Exploatören till Strandbaden 3 (tomträttsinnehavaren) bekostar dock delvis upprättandet av detaljplanen enligt tecknat planavtal. Därav kommer ingen planavgift i samband med bygglovgivning att uttagas vid nybyggnation inom Strandbaden 3. Tillstånd till vattenverksamhet för byggnad av kallbadhuset kan erfordras. Ekonomiska frågor De ekonomiska konsekvenserna kan beskrivas närmre då de tekniska utredningar/undersökningarna är gjorda. Ekonomiska konsekvenser för kommunen Falkenbergs kommun såsom huvudman för allmän platsmark kommer att få kostnader för iordningställande av allmänna anläggningar inom allmän platsmark som inte exploatören till Strandbaden 3 bekostar enligt exploateringsavtalet. Kommunen svarar för drift och underhåll av allmän plats inklusive dess anläggningar såsom lokalgator, park, strand inklusive brygga.
33 (36) Åtgärder inom Strandbaden 4 (Klitterbadet) bekostas av kommunen som därmed även får ökade driftskostnader för Klitterbadet. Iordningställande av parkeringsanläggning och eventuellt parkeringshus på kvartersmark inom Herting 2:1 samt iordningställande av parkering inom Hjortsberg 4:1, föreslås bekostas av kommunen i syfte att hyra ut parkeringsplatser. Även byggnation av det föreslagna kallbadhuset föreslås betalas av kommunen. Ekonomiska konsekvenser för exploatörerna Exploatörerna svarar för kostnader för utbyggnad inom respektive kvartersmark, anslutningsavgifter (VA, el, tele mm), fastighetsbildning och kostnader enligt exploateringsavtalet. Inom planområdet skapas nya byggrätter som möjliggör utbyggnad av de verksamheter (Hotell Strandbaden och Klitterbadet) som finns där idag. Ekonomiska konsekvenser för övriga Ledningshavare bekostar erforderlig utbyggnad av sina respektive ledningsnät. Anslutningsavgifter innebär intäkter som avser väga upp kostnaderna. Ledningshavare kan även få kostnader för flyttningar av ledningar. Kostnadsansvaret för eventuella flyttningar av underjordiska ledningar är beroende av den rätt som ledningen är belägen i marken med. Kostnadsansvaret för flyttning av underjordisk ledning kan även regleras i exploateringsavtal. Kostnader som är förknippade med att tillskapa rätt för (servitut, ledningsrätt, gemensamhetsanläggning och/eller annan nyttjanderätt) anläggning på annans mark bekostas av ägare av anläggningen/ ledningen. Verksamheten för minigolf kommer att få kostnader då de kommer vara tvungna att bygga om sin anläggning på grund av att en del av marken upplåts till allmän plats. Konsekvenser Miljöbedömning En behovsbedömning har tagits fram av kommunen. I denna görs bedömningen att planens genomförande inte antas innebära betydande miljöpåverkan så som avses i 6 kap 11 Miljöbalken. En miljökonsekvensbeskrivning krävs därför inte.
34 (36) Den miljöpåverkan som bedöms uppkomma till följd av detaljplanens genomförande är av lokal art och avgränsas geografiskt till planområdet. Planen bedöms inte heller påverka eller försämra förutsättningarna för andra planer eller program. Ett genomförande av planen kommer inte att medföra risker för människors hälsa eller för miljön. Förändringar/effekter Området Detaljplanen innebär förhållandevis små förändringar och är inriktad på att ge möjligheter för att utveckla området genom att komplettera det med fler aktiviteter med inriktning mot idrott och rekreation. Utbyggnad av fler parkeringsplatser, tillbyggnader av hotellbyggnaden och Klitterbadet samt kallbadhus är de huvudsakliga förändringarna inom området. Detta är förändringar som märks. Den övergripande uppfattningen av området bedöms dock endast förändras lite då områdets disposition kommer att bestå. Sett från havet in mot området kommer att förändras mycket lite. Det är fortfarande klitterna tillsammans med hotellet att vara den dominerande vyn. Det föreslagna kallbadhuset vid bryggan kommer att bli ett nytt inslag i vyn från stranden ut mot havet. Stranden som är ett Falkenbergs viktigaste rekreationsområden och turistmål påverkas inte av föreslagna förändringarna i detaljplanen. Delöversiktsplan Detaljplanen har stöd i delöversiktsplanen. Riksintressen och Natura 2000 Detaljplanens genomförande bedöms inte riskera påtaglig skada på riksintressena inom området. Näraliggande riksintressen bedöms inte påverkas. Skyddade områden Utbyggnad av fler parkeringsplatser, tillbyggnader av hotellbyggnaden och Klitterbadet samt kallbadhus är verksamheter som står i strid med strandskyddet. Strandskyddet avses upphävas på nytt inom hela området genom bestämmelse i detaljplanen. Naturvärden I delar av tallskogen planeras en parkering, men till allra största delen föreslås inga förändringar inom tallskogen. I sanddynsområdet föreslås en utvidgning av hotellbyggnaden mot nordväst som kommer att ta en liten del av sanddynerna i anspråk. För att minska påverkan sker ingreppen endast på landsidan av sanddynen. Utbyggnaden är begränsad så att en mycket liten del av sanddynsområdet tas i