Bygga nytt en smart bostadsaffär Den som bygger nytt kan få ett perfekt drömhus. Eller ett elände med fördyringar och besvikelser. Här ger byggexperten Mattias Hjälmeby sina bästa råd till nybyggare. Vilka är de vanligaste felen som görs när man väljer att bygga nytt? För stort fokus på flärd och ytskiktet. Man prioriterar det som lättast går att byta ut efter några år, som ett kök eller golv. Det man i stället bör lägga fokus på är saker som fönster och väggkonstruktion. Sådant som är mycket svårare och dyrare att ändra senare, råder Mattias Hjälmeby på Willa Nordic. Ett annat misstag är prioritering av stora öppna ytor i stället för förråd och förvaring. Tvättstugan är ofta för liten. Andra missar är att glömma ljusinsläppet. Nybyggare glömmer att kontrollera var solen står och hur ljuset faller in i huset under dagen. Vad är vanligast att ångra när allt är klart? Att man har byggt en för AV HANS BOLANDER liten tvättstuga, ett för litet badrum och toalett och ett för litet förråd. Konsekvensen blir bland annat att garaget blir förråd. I efterhand är det många som saknar carport eller cykelförråd under tak. Vilket är det dyraste felet? Det som kostar mest är att Fördelar med att bygga nytt Du får ett hus som passar familjen. Underhållsfritt i många år. 10 års garanti mot byggfel. Kostnadseffektivt att bygga, du kan undvika dyra vinklar, vrår och runda hörn. Ingen fastighetsskatt i fem år. Därefter halv fastighetsskatt i fem år. Låga energikostnader. vara velig, att inte fatta beslut, så att byggprocessen drar ut på tiden. Allt beslut bör tas innan produktionen av huset kör i gång. Mattias Hjälmeby råder att den inledande beslutsprocessen måste få ta sin tid. Materialval, färger, trösklar, knoppar och porslin tar tid att välja. För sena beslut kan påverka andra saker som redan är installerade. Att bygga fel hus på rätt tomt kan också bli kostsamt. Ett billigt hus på en fin och dyr tomt till exempel. Eller ett herrgårdsliknande hus i ett nybyggt bostadsområde på en äng. Sådana hus kommer att bli mycket svårsålda. Att anpassa huset efter tom- Nackdelar med att bygga nytt Ett äldre hus kan på många orter bli en lösning. Kan bli en jobbig tid. Även om andra bygger åt dig är det många akuta frågor som dyker upp under byggtiden. Räkna med ett par år innan trädgården är perfekt. Svårt att hitta en bra tomt. 36 NOVEMBER 2006 PRIVATA AFFÄRER
Privata Affärers råd Privata Affärers råd Att bygga hus är en komplicerad process. Läs på Konsumentverket och lokala konsumentvägledare har bra skrifter och broschyrer. Väljer du arkitektritat hus ta referenser först. Anlita en byggteknisk konsult som sköter byggprocessen, om du inte väljer ett nyckelfärdigt hus. Välj tomt med omsorg. Ditt viktigaste beslut. Kolla med kommunen om avgifterna för el- och VAanslutningar är på väg att höjas. Betala före höjningen. Bygg ett skafferi eller kylrum. Kylskåpet blir alltid fullt. Gör tvättstugan rymlig och trevlig. Använd döda utrymmen till något, exempelvis ett förråd under trappen. Skaffa ett teknikrum på 4-5 kvadratmeter till varmvattenberedare, bergvärme, centraldammsugare mm. Se till att snabbt få ordning i trädgården, det höjer trivseln. Satsa på att rulla ut färdig gräsmatta och gå ihop med grannar som bygger nytt. Det sparar ni pengar på när ni prisförhandlar med gräsleverantören. Bygger ni bastu gör den hellre mindre än för stor. Uppvärmningen går fortare och är. FOT: MAGNUS LÄNJE ten är också en viktig sak att tänka på för att inte kostnaderna ska dra iväg. Undvik att gräva upp halva tomten. Sprängning och pålning är egentligen de enda delar som kan vara osäkra om man håller sig till en tydlig byggprocess. Hur håller man budget för husbygget? Genom att ta beslut om alla detaljerna först, innan produktionen av huset sätts i gång, och sedan inte ändra dem. Att ta besluten i rätt ordning leder till en effektiv byggprocess och därmed får du inga oväntade eller onödiga extra kostnader. Försäkra dig om att den husleverantör som du väljer har en tydligt utformad byggprocess. Låt sedan processen få ta ett år till inflyttning, försök inte pressa ner tiden. Mattias Hjälmeby anser att ett nyckelfärdigt hus spar mycket huvudvärk. Ansvaret lämnas över till en projektledare som driver byggprocessen. Många är glada över hjälp från en inredningsarkitekt som samordnar färger och materialval. Inredningsarkitekter rekommenderar ofta det klassiska och tidlösa och varnar dig för modeflugor. Även ett sådant råd gör att du sparar pengar. Vad är svårast att förändra efteråt? 37
Tänk på att du kanske ska bo här på äldre dar Tomten och läget. Planlösning och konstruktion. När det gäller marken är en platt tomt mest kostnadseffektivt. På en sluttande tomt kan det bli dyrt att gräva och spränga. Men ett sluttningshus är bra för vinkällare, matkällare och förråd. När man väljer husleverantör bör man vara medveten om att med ett färdigt typhus måste man oftast förändra tomten för att huset ska passa in. Väljer man däremot en leverantör som skräddarsyr huset så anpassas det efter tomten. Modeinriktningar finns också på villamarknaden. En stark trend är rum för speciella ändamål som teknikrum och hemmabiorum. Centralstyrda intelligenta hus som styr ljus och värme kommer också. Finns det några trender som man bör se upp med? Öppna planlösningar. För barnfamiljer blir det inte helt bra med tanke på att ljudzoner saknas. Utan ljudzoner så blandas alla ljud och det blir hög volym. Här finns olika lösningar att ta till med skjutdörrar och andra former av mer lösa barriärer som hjälper till att dämpa volymen. Infällda spotlights är populärt. Men när de sitter infällda i yttertak kan de orsaka kondens och därmed problem på sikt. En annan trend att se upp för är oljade golv, som kräver mycket underhåll. Tips för barnfamiljen är att sätta in två tvättmaskiner och kanske skaffa ett extra skafferi/kylrum. Den vanliga kylen blir ofta full snabbt. Vad är viktigt att tänka på för den som närmar sig pensionen? Ett hus utan trappor och nivåskillnader är bra, rummen bör vara rymliga utan trösklar. Det kan också vara bra med ett extra rum för att skapa möjlighet till skilda sovrum om man har olika sovvanor. Rummet kan också användas för besök av barn och barnbarn. Här lönar det sig att bygga nytt Bygga nytt hus kan vara en god affär. Men det gäller att satsa på nybygge i rätt kommun. Privata Affärer har listan över orterna där ett nybygge är det bästa alternativet. Villapriserna fortsätter att stiga. Dessutom har taxeringsvärdena skjutit i höjden ordentligt. Det gör att många villaspekulanter lockas av nybyggda småhus. Förra året byggdes drygt 10 000 småhus i Sverige, enligt siffror från Statistiska centralbyrån, SCB. Du får gå tillbaka ända till 1993 för att hitta samma nybyggarglädje. De ekonomiska fördelarna med nybyggen är flera. Först slipper du fastighetsskatten helt i fem år. Därefter betalar du halv fastighetsskatt i ytterligare fem. Sedan kräver ett nytt hus minimalt med underhåll i åtminstone tio år. Samtidigt visar beräkningar från bostadsforskaren Bengt Turner, Institutet för bostads- och urbanforskning vid Uppsala universitet, att det långtifrån alltid lönar sig att bygga nytt. Det lönar sig faktiskt bara i knappt 100 av Sveriges drygt 290 kommuner, säger Bengt Turner. I resten av kommunerna gör du bäst affär genom att köpa ett redan befintligt hus. I vilken ände börjar man då om man står i begrepp att skaffa sig ett hus? Ett bra sätt är att granska listan här intill. Där hittar du vilken så kallad Q-kvot din kommun har. Q-kvoten är ett mått som visar de aktuella bostadspriserna för befintliga hus dividerat med produktionskostnaden för ett nybygge. Är kvoten över 1 indikerar detta att det är fördelaktigare att bygga nytt jämfört med att köpa ett befintligt hus. Ligger siffran under 1 kan det vara idé att köpa ett befintligt hus. Observera dock att Q-kvoten endast ger en vägledning om vad som lönar sig. Siffrorna bygger på Sämst att bygga nytt Kommun Qtal Norsjö 0,06 Pajala 0,18 Jokkmokk 0,21 Överkalix 0,21 Dorotea 0,22 Malå 0,25 Vilhelmina 0,25 Åsele 0,25 Strömsund 0,26 Ljusnarsberg 0,26 Arjeplog 0,27 Munkfors 0,27 Ånge 0,27 Nordanstig 0,27 Arvidsjaur 0,28 Sollefteå 0,28 Filipstad 0,28 Bjurholm 0,28 Storfors 0,29 Vansbro 0,31 ett genomsnitt för varje kommun. Planerar du dessutom att bo i ditt hus i 20 år så behöver den som bygger nytt inte oroa sig. Klart är dock att det inte lönar sig att bygga nytt i kommuner med riktigt låga Q-kvoter. I den klungan hamnar många av landets glesbyggdskommuner. Men många gånger är det inte bara ekonomiska faktorer som styr människors val. Det finns alltid en mängd mjuka faktorer som spelar in. Ibland är det ju så att människor vill bo i en kommun i ett visst läge och är beredda att betala extra för det. De kanske också lockas av känslan av att allting i huset och på tomten är nytt, säger Bengt Turner. Ett problem för spekulanter som vill bygga nytt i attraktiva områden Bäst att bygga nytt Kommun Qtal Solna 2,41 Danderyd 2,29 Lidingö 1,98 Sundbyberg 1,96 Stockholm 1,94 Vaxholm 1,92 Nacka 1,65 Helsingborg 1,64 Vellinge 1,61 Malmö 1,58 Göteborg 1,58 Båstad 1,58 Lomma 1,55 Kungsbacka 1,53 Öckerö 1,49 Sollentuna 1,48 Höganäs 1,45 Södertälje 1,43 Nykvarn 1,42 Tanum 1,42 Är kvoten över 1 indikerar detta att det är fördelaktigare att bygga nytt jämfört med att köpa ett befintligt hus. Ligger siffran under 1 är det oftast mer prisvärt att köpa ett gammalt hus. Bengt Turner Prisskillnaden mellan tomter blir allt större, säger Bengt Turner. är att det är svårt att hitta bra tomter. Tomter med t ex sjönära lägen har blivit dyra, oavsett var i landet de ligger. Överhuvudtaget har prisskillnaden mellan tomter i bra och sämre lägen blivit större de senaste åren. Det betyder: smakar det så kostar det, säger Bengt Turner. Hittar du en tomt på en udde i Dorotea så är den nästa lika dyr som en tomt i Stockholm. A-lägen är sällsynta och folk jagar dem över hela landet. Bengt Turner råder även till att försöka hitta avstyckade tomter i befintlig villabebyggelse på orten, hellre än att köpa tomt i ett nyexploaterat området. Ska du någon gång sälja huset så blir prisskillnaden dramatisk. JOHAN MARKWALL Läs mer på internet: www.privataaffarer.se Hur lönsamt är det att bygga nytt i din kommun? Här på www. privataaffarer.se/q-kvot hittar du vilken Q-kvot din kommun har. 39
Nu har familjen Norlin flyttat in i sitt efterlängtade drömhus vid Mälaren. Här trivs Stefan, Kira och barnen Sofia, 4, och Emma, 2. Bygg Nära vattnet vill vi bo Familjen Norlin fick chansen att köpa en sjötomt i Mälarhöjden. Fem år senare har Stefan, hustrun Kira och de båda döttrarna äntligen flyttat in i sin drömbostad. Ibörjan av oktober gick flyttlasset från trerummaren i Stockholms innerstad till den nybyggda villan i funkisstil på 220 kvadratmeter vid Mälaren. I stället för bilar går det att se abborrar som simmar i vattnet bara några meter utanför sovrumsfönstret. Vägen hit har stundtals varit AV KARIN ARNELL lång, tycker Stefan Norlin när han tänker tillbaka på alla turer sedan han fick köpa släkttomten. Men det har absolut varit värt det. Skulle man betala vad ett befintligt hus med det här läget kostar skulle vi aldrig haft råd, konstaterar han. Första utmaningen var att hitta ett hus som passade den kraftigt lutande tomten på drygt 700 kvadratmeter. En granne som jobbade på arkitektkontor hjälpte till med en första ritning, som var väl genomtänkt ur ett arkitektoniskt perspektiv. Därefter gällde det att få bygglov och sedan hitta en husleverantör som kunde förverkliga drömmen. Slutresultatet blev ett hus som var något mer anpassat efter de verkliga förhållandena. Jag har hört många skräckhistorier av kompisar och var otroligt skeptisk till husleverantörer i största allmänhet. Vi ville hitta någon som kunde göra allt jobb åt oss utan att vi själva behövde bekymra oss. Vi hade FOT: MAGNUS LÄNJE också kommit överens om ett tak, det vill säga att budgeten inte fick överskridas utom för eventuella tillval som vi själva rådde över, säger Stefan Norlin. Ansträngningarna för att hitta en leverantör drog ut på tiden. Alltid var det något som inte stämde. Ett tag var vi lite uppgivna. Vi funderade på att sälja tomten och flytta till ett färdigt hus i stället. Men så här efteråt har det varit fantastiskt att få bestämma allt själva, säger han. Till slut fastnade familjen för det småländska företaget Willa Nordic som ligger i den övre prisklassen. De kändes seriösa och vid 41
Många saker har ändrats under resans gång det laget hade vi reviderat våra uppfattningar om priset. Vi förstod att det skulle kosta mer än de 3,5 miljoner vi hade trott. Prislappen för själva huset landade på cirka 2 miljoner kr. Sedan tillkom tomten, entreprenadkostnader, tillval med mera och slutnotan hamnade på cirka 6 miljoner kr. Med facit i hand tycker Stefan Norlin att Willa Nordic var en lyckträff. Ännu en i raden av ritningar resulterade i ett bygglov två och ett halvt år efter att den första ansökan lämnades in. I december förra året togs det första spadtaget och därefter löpte byggprocessen i stort sett problemfritt för familjen. Företagets representant följde med i hela projektet och såg till att det inte uppstod några problem mellan leverantör och entreprenör. Många saker har förändrats under resans gång, exempelvis inredningsdetaljer som vi hade valt från början som senare tagits ur produktion. Vi har lagt mycket tid på bland annat materialval och periodvis har det varit som ett deltidjobb. Hade vi däremot varit tvungna att själva hantera alla uppkomna situationer hade det säkert blivit ett heltidsjobb. Stefan Norlin är mycket positiv till stadsbyggnadskontoret i Stockholm. Inte minst eftersom Mälarhöjden är känt för att vara svårt när det gäller att få igenom bygglovsansökningar. Handläggaren presenterade sig som den som skulle hjälpa till att få till stånd familjens husbygge och visade sig dessutom vara kreativ när det gällde att hitta alternativa lösningar. Det blir aningen dyrare än att bo i stan. Men ett nybyggt hus på en sjötomt höjer boendekvaliteten flera gånger om. Dessutom blir det en bra driftsekonomi när man bygger nytt vad gäller uppvärmningen. FOT: MAGNUS LÄNJE Vi har lagt ned mycket tid på materialval och periodvis har det varit ett deltidsjobb, säger Stefan Norlin. En annan fördel är att man vid nybygge betalar full fastighetsskatt först efter tio år. För en sjötomt i sydvästra Stockholm handlar det om ett taxeringsvärde på flera miljoner kr. Även om man kan spara lite pengar på att göra vissa saker själv är mitt bästa råd, om man inte är väldigt duktig och intresserad, att inte vara småsnål. Genom att lägga över ansvaret på någon som är erkänt duktig undviker man många fällor och slipper att ligga sömnlös, säger Stefan Norlin. Till sommaren hoppas familjen kunna bygga en badbrygga på tomten. Efter att ha sett ett helt nytt hus växa fram känns det inte längre som någon utmaning i det stora hela. Nybyggnadskostnad: Räkna med 15 000 20 000 kr per kvadratmeter. Kostnaden kan variera rätt mycket beroende på var i landet det är och vilka material som ingår. I familjen Norlins fall var det en svårbyggd sjötomt i Stockholm och då blev priset närmare 30 000 kr kvadratmetern. 43
Hantverksjobben du tjänar på att göra själv Välj rätt moment när du bygger på ditt nya hus. Enkla och tidskrävande jobb passar bäst för amatören. Här ser du hur lång tid byggnadsarbeten tar för proffsen. AV KARL-ERIC MAGNUSSON Byggindustrin och facket har tillsammans kommit överens om hur lång tid olika moment ska ta för en yrkeskunnig hantverkare. Tabellerna använder företagen när de räknar på jobben. Här finns varenda tänkbart moment under bygget med. Dessutom beskrivs vad som ingår och vad som inte ingår. Det finns olika tabeller för reparation och för nybyggnad. Att tapetsera och måla ett rum på 16 kvadratmeter behöver hantverkaren nio timmar. Tio minuter per kvadratmeter för tapetsering och åtta minuter för målning. För att exempelvis sätta upp en gipsskiva i tak behöver hantverkaren 15 minuter per kvadratmeter medan det krävs 21 minuter för att sätta upp en spånskiva på samma yta. Att lägga bräder på ett golv tar 23 minuter per kvadratmeter medan parkettbräder tar 27 minuter. Lägg ner en hel del tid på att planera och ordentligt tänka FOT: URBAN JÖRÉN igenom vad du kan göra själv och vad hantverkaren bör göra, säger Lars-Eric Sellberg, chef för Sveriges Byggindustrier, Uddevalla. Begär uppgifter från olika håll för att jämföra och skriv ett så bra kontrakt som möjligt där arbetet preciseras. Ta också reda på andra jobb som firman gjort för att få referenser. Att jaga billig arbetskraft är faktiskt inte det viktigaste, planering är det viktigaste, säger Patrik Andersson, målarmästare vid Rusch måleri i Göteborg. När du gör jobbet själv måste du även räkna med att kanske få en mängd överbliven spik stående i garaget, säger han. Hantverkaren har också med sig bra verktyg. Ska du köpa dessa kostar de pengar och kanske inte används så ofta och blir liggande. Så lång tid tar jobben för ett hantverksproffs Dränering Enhet Min Dränering med plaströr 1 sträng m 5 Håltagning i brunn per hål st 33 Plintar för staketstolpar Enhet Min Gjutning av plintar st 60 Tillverkning och montering av staket kvm 38 Cementplattor över 250x250 mm kvm 22 Kantsten m 10 Gjutning/murning Enhet Min Gjutning sulor kbm 32 Gjutning grundplatta kbm 16 Gjutning väggar kbm 32 Gjutning pelare kbm 80 Mur t o m 1-sten kvm 73 Lättbetong t o m 20 cm kvm 22 Betonghålblock kvm 26 Stolpverk Enhet Min Bärande väggar av trä kvm 14 Icke bärande väggar kvm 10 Utläggning av golvbjälkar kvm 8 Innertaksstomme kvm 13 Fuktisolering/tätning Enhet Min Hängrännor och stuprör m 10 Takpannor av betong kvm 8 Takpannor av tegel kvm 9 Montering av takstege st 60 Kallflytande asfalt på vägg per strykning kvm 3 Papp på golv kvm 2 Papp på vägg kvm 2 Papp i tak kvm 3 Isolering på mark skivor kvm 3 Isolering i vägg kvm 3 Isolering bjälklag rullar kvm 2 Isolering i bjälklag skivor kvm 2 Isolering i tak skiva kvm 4 Beklädnader Enhet Min Gipsskiva på vägg utvändigt kvm 7 Gipsskiva på vägg invändigt kvm 8 Spånskiva på vägg kvm 9 Panel, bräder kvm 16 Panel spontade bräder kvm 19 Lockpanel kvm 33 Skivor på golv, limmas, skruvas kvm 9 Bräder på golv kvm 14 Parkettbräder kvm 16 Gipsskiva/träfiberskiva i tak kvm 9 Spånskiva i tak kvm 13 Mineralullskiva i tak kvm 9 Panel i tak bräder kvm 17 Lockpanel i tak kvm 35 Spånskiva på yttertak kvm 5 Träfiberskiva på yttertak kvm 4 Spontade bräder yttertak kvm 8 Armerad plastfolie på yttertak kvm 3 Underlagspapp för yttertak kvm 3 Lister Enhet Min Sockellist m 4 Taklist m 5 Foderlist m 4 Karmar Enhet Min Montering av fönster, 1,70 3,00 kvm st 66 Montering av innerdörrar st 36 Montering av pardörrar st 51 Montering av ytterdörr st 66 Montering av garageport st 150 Montering av vipport st 195 Skåp Enhet Min Uppsättning av bänkskåp st 42 Uppsättning av väggskåp st 30 Uppsättning av högskåp st 48 Köksfläkt st 42 Montering av inbyggnadshäll st 90 Sopskåp st 72 Vägg/Golv Enhet Min Keramiska plattor på vägg i kök kvm 65 Keramiska plattor på vägg i våtutrymmekvm 49 Keramiska plattor på golv kvm 37 44 NOVEMBER 2006 PRIVATA AFFÄRER