Planbeskrivning Samrådshandling Sida 1 av 12 Diarienummer: BN-2014/00468 Datum: 2016-11-29 Handläggare: Maria Norstedt för fastigheten Resedan 21, 22 och 24 inom Holmsund i, Västerbottens län HANDLINGAR - Plankarta med bestämmelser och illustration - Planbeskrivning PLANENS SYFTE Syftet med detaljplanen är att skapa planmässiga förutsättningar för bostäder. PLANDATA Planområdet är beläget i Holmsund ca 18 km från centrala Umeå. Planen avgränsas av fastigheterna Resedan 21,22 och 24. Området kring planområdet utgörs av Svedbergsgatan i norr, Resedan 23 samt Resedan 15-18 i öst, en matvarubutik i söder samt Centralgatan i väst. Närområdet utgörs i huvudsak av en- och flerbostadshus och ett centrumområde i söder. Planområdet har en area på ca 3600 m 2. Fastigheterna Resedan 21 och 22 ägs av och fastigheten Resedan 24 ägs av ett bolag. Orienteringskarta, röd markering visar planområde.
BEHOVSBEDÖMNING Sida 2 av 12 En behovsbedömning enligt Plan- och bygglagen och MKB-förordningen har gjorts av, ering. Planen innebär inte någon betydande miljöpåverkan. Någon miljökonsekvensbeskrivning enligt Miljöbalken 6 kap 11, 12 har därför inte upprättats. Länsstyrelsen har den 11 september 2015 tagit del av beslutet och delar kommunens bedömning att planen inte innebär någon betydande miljöpåverkan. Beslutet har offentliggjorts på kommunens anslagstavla under tiden 2 oktober till och med 23 oktober 2015. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktsplan I översiktsplan Fördjupning för Umeå (2011) står det att bostadsbyggandet ska främjas i centrala Holmsund. Enligt översiktsplanen bodde det år 2011 ca 6000 personer i centrala Holmsund och samhället föreslås växa med ca 2000 personer. Holmsund bedöms ligga inom rimligt pendlingsavstånd från centralorten och har förutsättningar för en bra kollektivtrafik, goda sociala miljöer och bra kapacitet när det gäller skola och barnomsorg. ÖPL 98 I ÖPL 98 beskrivs Holmsund som en av de orter som ska växa. I översiktsplanen beskrivs grönstrukturen som ett identitetsskapande element. Gällande detaljplan för fastigheten Resedan 21 och del av fastigheten Resedan 22 är detaljplan 2480K-P79/1990. för den norra delen av Resedan 22 och Resedan 24 är 2480K-P HO A3/30 antagen år 1967. 2480K-P79/1990 medger parkering inom det aktuella planområdet. 2480K-P HO A3/30 medger ett flertal utplacerade byggrätter för bostadsändamål i två våningar med inredd vind. Det finns två byggrätter för garage. Marken kring de utplacerade byggrätterna är reglerad med prickmark som inte får bebyggas. Bild till vänster visar detaljplan 2480K-P79/1990. Bild till höger visar 2480K-P HO A3/30.
Sida 3 av 12 Holmsund Inventering och bevarandeförslag I Holmsund Inventering och bevarandeförslag 1983 benämns endast den angränsande fastigheten Resedan 17 med huvudbyggnad som bevarandevärd byggnad. Huvudbyggnaden är ett bostadshus från 1920-talet i en och en halv våning med fasad i vit slätputs och tegeltäckt sadeltak. BEGREPPSFÖRKLARING Nedan finns en kort förklaring och illustrationer av begrepp som förekommer i planbeskrivningen och i bestämmelserna på plankartan. Bilden ovan illustrerar begreppen byggnadshöjd, nockhöjd och takvinkel. Bilden ovan illustrerar en byggnads bruttoarea(bta). Bruttoarea är summan av alla våningsplans area och räknas från de omslutande byggnadsdelarnas utsida. Bruttoarea i vindsutrymmen räknas 0,6 meter från där takhöjden är 1,9 meter.
FÖRUTSÄTTNINGAR Sida 4 av 12 Mark och vegetation Planområdet är beväxt med högt gräs och träd. Höjdskillnader i marknivå påverkar hela planområdet. Fastigheterna Resedan 22 och 24 genomskärs idag av en gångstig som sträcker sig över fastigheterna mellan Centralgatan och Svedbergsgatan upp mot Nygatan. Under 1900-talets senare del höjdes Svedbergsgatan vilket har påverkat övergången från gatumark till kvartersmark vid fastigheterna Resedan 23 och 24. Mest märkbar är höjdskillnaden vid fastigheten Resedan 23 mot trottoaren, där huvudbyggnaden som är byggd i fastighetsgräns står med sin husgrund under gatunivå. I södra delen av planområdet angränsar fastigheten Resedan 21 till en asfalterad parkering samt varuintag som tillhör den intilliggande matvarubutiken. Bilden till vänster visar planområdet sett från Centralgatan. Bilden till höger visar planområdet sett från norr. Bebyggelseområden Planområdet var tidigare på 1900-talet uppdelat mellan tre gårdar bebyggda med bostadshus och uthus. Bostadshusen var trähus i vinkel med två våningar. Strukturen var småskalig med byggnader byggda parallellt längs med fastighetsgränserna. I kvarteret samt längs Centralgatan är bebyggelsen blandad med en- och flerbostadshus från början av 1900-talet och framåt. Bebyggelsen domineras av tvåvåningshus i varierande höjder och med olika utseende och karaktär. Fasadmaterial är trä, puts eller tegel och taken är mestadels sadeltak i tegel eller plåt. I kvarteret finns flera stora tomter och fastighetsgränserna kantas av träd eller staket. FÖRÄNDRINGAR Med ny detaljplan bekräftas användningen bostadsändamål [B] inom planområdet. Sammanlagt medges tre separata områden med byggrätt, varav två är placerade inom fastigheten Resedan 22 och en är placerad inom fastigheten Resedan 24. En av byggrätterna som medges inom Resedan 22 är placerad i fastighetsgräns längs Centralgatan. Området med byggrätt sträcker sig 13,5 meter in på fastigheten Resedan 22. Byggrätten är placerad 9 meter från planområdesgräns mot söder och 3 meter från fastighetsgräns mot Resedan 24. Avståndet från planområdesgränsen i söder är reglerat för att minska påverkan mellan eventuella nya bostadshus och varuintag för matvarubutiken i söder. Avståndet från fastighetsgräns mot Resedan 24 är reglerat för att skapa avstånd mellan bostadshusen samtidigt som gemensam infart och parkeringslösning mellan fastigheterna möjliggörs. Inom fastigheten Resedan 24 medges område med byggrätt för bostäder [B]. Området är placerat närmast Centralgatan och Svedbergsgatan med avstånd 13,5 meter från Centralgatan och 16,5-19 meter från Svedbergsgatan. Avstånd mellan bygg-
Sida 5 av 12 rätt och fastighetsgräns mot Resedan 22 är 3 meter. Avståndet 3 meter möjliggör för Resedan 24 att större yta byggrätt kan nyttjas mot Centralgatan ifall att en gemensam parkeringslösning anläggs mellan fastigheterna. Mot Resedan 23 är minsta avstånd mellan byggrätt och fastighetsgräns 4,5 meter. I kvarterets inre på fastigheten Resedan 22 medges en 12 meter bred byggrätt för bostäder [B] placerad 4,5 meter från fastighetsgräns mot Resedan 16, 17, 18 och 23. Avstånden till fastighetsgräns mot angränsande fastigheter regleras för att minska påverkan på omkringliggande fastigheter. Bebyggelsen på de angränsande fastigheterna är placerad längs gatorna med friyta och parkering närmast planområdet, med undantag för huvudbyggnaden på fastigheten Resedan 18. Eftersom huvudbyggnaden på Resedan 18 ligger nära planområdesgränsen regleras marken närmast Resedan 18 med bestämmelsen [ej parkering] utöver bestämmelse om prickmark. Bestämmelse [ej parkering] säkerställer att eventuell parkering i den södra delen av planområdet inte anordnas närmare än 4,5 meter från bostadshuset på Resedan 18. Bestämmelsen gäller även för området närmast Resedan 16 och 17 för att minska eventuella störningar från en ny parkering på angränsande trädgårdstomter. Byggrätterna inom planområdet är till stor del omgivna av prickmark där mark inte får förses med byggnad. Reglering med prickmark i de inre delarna av planområdet ger förutsättningar för en öppen sammanhängande friyta bland bebyggelsen. Inom område [e] i den norra delen av planområdet på fastigheten Resedan 24 medges högst 620kvm bruttoarea. Området är reglerat med bestämmelse om placering [p] med huvudbyggnad ska placeras utmed gatan. I övriga delar av planområdet på områden ej markerade med [e] är största sammanlagda bruttoarea 1500 kvm. Högsta byggnadshöjd inom planområdet är 6 meter. Tak ska vara sadeltak. Högsta takvinkel är 35 grader. Balkonger får ej uppföras över allmän platsmark. Balkonger får uppföras över prickmark men högst 1,5 meter av balkongen får kraga ut över prickmark. Längs delar av Centralgatan och längs Svedbergsgatan är planområdet reglerat med inoch utfartsförbud. Mot Centralgatan kan endast två in- och utfarter anordnas. Mot Svedbergsgatan medges inte in- och utfart med hänsyn till gatuutformningen samt med hänsyn till busshållplatsen längs gatan. Inom planområdet finns möjlighet till enskilda parkeringar för fastigheten Resedan 21 och 22 respektive 24 alternativt en gemensam parkeringslösning mellan fastigheterna. Om en gemensam lösning utformas finns möjlighet till att nyttja marken närmast fastighetsgräns mellan Resedan 22 och Resedan 24 som är reglerad med prickmark för infart. Inom planområdet finns två områden med korsmark där marken endast får förses med uthus och carport som placeras minst 1 meter från planområdesgräns.
Sida 6 av 12 Bilderna ovan visar exempel på bebyggelse som planen medger med nyttjande av full byggrätt. Nya hus är illustrerade i vitt. Bild till vänster visar en disposition utifrån att en gemensam parkeringslösning mellan fastigheterna ordnas. Bild till höger visar en disposition utifrån att skilda parkeringslösningar ordnas. Observera att bild till höger med skild parkeringslösning har 2 färre parkeringsplatser än exemplet till vänster. Antalet parkeringsplatser kan enligt gällande parkeringsnorm påverka antalet bostäder samt bostädernas storlek. Sektion genom Centralgatan och kvarteret Resedan med vy åt norr med exempel på bebyggelse. Observera att höjderna på husen kan skilja från skissen beroende på höjdskillnader i marknivå. Den totala ytan inom fastigheterna Resedan 21 och 22 är ca 2650 kvm. Exploateringstalet inom fastigheterna Resedan 21 och 22 med nyttjande av maximal byggrätt 1500 kvm bruttoarea är 0,56. Den totala ytan inom fastigheten Resedan 24 är ca 980kvm. Exploateringstalet inom fastigheten med nyttjande av maximal byggrätt 620 kvm bruttoarea är ca 0,63. Byggrätterna som medges i planen har ett högre exploateringstal och medger tätare bebyggelse än den befintliga på angränsande fastigheter i kvarteret. Det högre exploateringstalet är satt för att möjliggöra för fler bostäder i ett centralt område av Holmsund som är utpekat i översiktsplanen som ett samhälle som ska växa framöver. Exploateringstalet är möjligt utifrån de förutsättningar som finns i översiktsplanen gällande friyta och parkering.
Sida 7 av 12 Modell över bebyggelse enligt exemplet ovan. Observera att höjderna på husen kan skilja från skissen beroende på höjdskillnader i marknivå. Inom planområdet finns höjdskillnader. De lägre områdena inom planområdet har liknande höjdnivå som Centralgatan. I områdets södra och norra del är marken som högst med lågpunkt inom Resedan 22. Angränsande fastigheter till planområdet ligger på samma nivå eller något högre än planområdet. Resedan 16 och 17 har sina tomter närmast planområdet medan Resedan 18 har sin huvudbyggnad närmast planområdet på en höjd jämfört med kringliggande mark. Höjdförhållandena bör beaktas vid exploatering av fastigheten samt med tanke på dagvattenhanteringen. Bild visar höjdkurvor inom planområdet och mot angränsande fastigheter. Planområdet är markerat i rött.
Skuggor Sida 8 av 12 Skuggstudien utgår från förhållanden vid vårdagjämning datumet 20 mars och visar skuggförhållanden vid fyra klockslag under dagen. Ljusförhållandena blir bättre fram till midsommarsolståndet. Friytor Friytan ska vara minst en tredjedel av bostadens totala yta (BTA). Vidare ställs det krav på friytans kvalitet. Friytan ska bland annat: ha ett skyddat läge från buller och avgaser innehålla buskar och träd samt ge en god rumsverkan och möjlighet att följa årstidsväxlingarna utformas så att barns behov av friytor särskilt beaktas.
Sida 9 av 12 Naturmiljö, lek och rekreation I Holmsund finns ett flertal utspridda naturområden inne i samhället. Mellan planområdet och en del av naturområdena finns dock barriärer i form av omkringliggande vägar och järnvägen. Ca 1km sydost om planområdet ligger Bränte friluftsområde med naturstig, belyst motionsspår och pulkabacke. Lekplats finns tillgänglig i Holmsunds centrum på Himmelska fridens torg. Arbetsplatser, övrig bebyggelse Planområdet ligger centralt vid Holmsunds centrum. Kommunikationer mellan Holmsund och Umeå finns med buss eller tåg. Planområdet ligger nära Holmsunds industriområde. Offentlig service och kommersiell service Holmsunds centrum har livsmedelsbutiker, bank, post, vårdcentral och servicehus. Planområdet angränsar till Holmsunds centrum med matvarubutik i söder. Tillgänglighet Planområdet ligger i anslutning till två lokalgator. Planområdet har vissa höjdskillnader. Nya byggnader och utemiljöer ska utformas med god tillgänglighet. Gator och trafik Kollektivtrafik Centralgatan och Svedbergsgatan är bussgata med hållplats angränsande till fastigheten Resedan 23. Parkering Parkering kan angöras från Centralgatan. Parkering anordnas inom respektive fastighet alternativt genom en gemensam lösning mellan fastigheterna inom planområdet. Enligt översiktsplan innefattas Holmsund i parkeringszon C, vars minimikrav redovisas i tabellen nedan. Buller Trafikbullerförordning (2015:216) som trädde i kraft 2015-06-01 innehåller bestämmelser kring buller från väg och järnväg vid bostadsbyggnader utomhus. Förordningen anger att buller från vägar inte bör överskrida nedanstående nivåer: 55 dba ekvivalent ljusnivå vid en bostadsbyggnads fasad 50 dba ekvivalent ljudnivå samt 70 dba maximal ljudnivå vid uteplats om en sådan ska anordnas i anslutning till byggnaden. För en bostad om högst 35 kvm gäller att buller inte bör överskrida 60 dba ekvivalent ljudnivå vid bostadsbyggnads fasad.
Sida 10 av 12 Om denna ljudnivå överskrids ska minst hälften av bostadsrummen i en bostad vara vända mot en sida där 55 dba ekvivalent ljudnivå inte överskrids vid fasaden, och minst hälften av bostadsrummen vara vända mot en sida där 70 dba maximal ljudnivå inte överskrids mellan klockan 22.00 och 06.00 vid fasaden. Förordningens krav ska uppfyllas vid bygglovsprövning. För bullernivåer inomhus gäller de riktvärden som anges av Boverkets författningssamling BBR. Utifrån kommunens bullerkartläggning berörs planområdet inte märkbart av flyg- eller tågbuller. Industribuller är mätt upp till 45 dba som dygnsmedelvärde och 50 dba som maxvärde. Vägbuller har dygnsmedelvärde 35 dba och maxvärde 70-75 dba längs fastighetsgräns mot Centralgatan. Bebyggelse inom fastigheten bedöms kunna utformas och disponeras så att bullernivåerna understiger de värden som föreskrivs i trafikbullerförordningen. Bilderna ovan visar kartor över uppmätta vägtrafikbullernivåer. Den övre bilden visar buller från vägtrafik som dygnsmedelvärde och den nedre bilden visar maxvärden från buller från vägtrafik.
Teknisk försörjning El Bebyggelsen ska kunna anslutas till Umeå Energi AB:s elnät. Sida 11 av 12 Avfall Där så är möjligt rekommenderas att avfall ska kunna tas omhand via källsortering och kompostering av köks- och trädgårdsavfall. UMEVA:s gällande anvisningar för nyeller ombyggnationer av avfallsutrymmen (NOA 11) ska följas. Vatten och avlopp Planområdet ligger inom det kommunala verksamhetsområdet för vatten och avlopp. Dagvattenhantering Fördröjning av dagvatten lokalt inom planområdet erfordras. För fördröjning kan fastigheternas friyta nyttjas. Byggteknik Vid avstånd mindre än 8 meter mellan byggnader tillkommer krav på brandavskiljandevägg vid bygglovsskedet. För att kunna uppfylla kommunens långsiktiga mål för en hållbar utveckling vid planeringen för det framtida Umeå, rekommenderas för bostadsbyggnaders uppförande att byggmaterial väljs som ger sunda bostäder. För att få sunda bostäder måste även byggmetoder användas som förhindrar att fukt tillförs under byggskedet. Val av material och byggmetoder ska göras med hänsyn till framtida återvinning och återanvändning. För installationer rekommenderas att energisnåla system för vatten, uppvärmning och ventilation installeras. Vattenkvalitet en bedöms inte försämra vattenkvaliteten i intilliggande vattendrag. Planen bedöms heller inte innebära försämrad status för grundvattenförekomsten i området. GENOMFÖRANDEFRÅGOR Genomförandetid Genomförandetiden för detaljplanen är satt till 5 år efter den dag planen vinner laga kraft. Ansvarsfördelning och huvudmannaskap Planen omfattar endast kvartersmark, inom vilken fastighetsägaren svarar för alla åtgärder. Kommunen är huvudman för angränsande allmän plats. FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Resedan 21 och 22 ägs av. Resedan 24 ägs av Jetz Holding AB. Området kan delas upp i flera bostadsfastigheter beroende på utformning, markägaren ansöker om avstyckning hos Lantmäterimyndigheten på. Beroende på hur man väljer att exploatera området kan alla behov lösas inom den egna fastigheten eller så kan exploateringen göras i större enheter. För att lösa gemensamma behov som parkering, grönytor, infarter, soprum etc kan dessa inrättas som gemensam-