Beslutet i webbversion 1 (8) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om överlåtelsehandlingar, information om köparens undersökningsplikt och mäklarens agerande. Prövning av fastighetsmäklarens skyldighet att överlämna köpeavtalet till parterna. Även bedömning av frågan om mäklarens ansvar för att verka för att köpets giltighet villkoras av att en köpare beviljas ett lån. Mäklarens ansvar för att informera om de rättsliga konsekvenserna för köparen vid ett bindande köp som inte fullföljs har också prövats. Mäklarens uttalanden om behovet av besiktning av den förmedlade bostadsrättslägenheten har också berörts i beslutet. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en köpare av en bostadsrättslägenhet framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN avseende hans agerande vid förmedlingen av lägenheten. Fastighetsmäklarinspektionen har från NN begärt yttranden och kopior av uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, informationen om undersökningsplikten, köpeavtalet, anbudsförteckningen, journalen och dokumentationen över vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (8) NN har yttrat sig tre gånger och lämnat in de begärda handlingarna. Han har även lämnat in kopior av ett återgångsavtal, säljarens frågelista och köparnas avstående från boendekostnadskalkylen. Anmälan Anmälaren har sammanfattningsvis anfört följande. Anmälaren var intresserad av en bostadsrättslägenhet och lämnade en tid efter visningen ett bud på den. Hon ville titta närmare på lägenheten och undersöka den ordentligt. NN sa att detta inte var nödvändigt eftersom det inte rörde sig om ett hus och dessutom litade han på säljaren. De bestämde att ett köpekontrakt skulle undertecknas samma kväll, dvs. den 20 december 2013. Anmälaren sa att hon och hennes man bara hade ett ungefärligt lånelöfte, eftersom de hade varit på banken utan varken lönespecifikationer eller årsredovisningar. NN sa att det inte behövdes något lånelöfte och att de kunde skriva på avtalet ändå. Avtalet undertecknades av anmälaren och hennes man, men säljarna kom inte till mötet eftersom de fick förhinder. NN uppgav då att säljarna skulle skriva under avtalet vid ett annat tillfälle. Anmälaren upptäckte dagen därpå, dvs. den 21 december 2013, att hennes och hennes mans inkomstuppgifter i lånelöftet var felaktiga. När hon sa detta till NN uppgav han att handpenningen ändå måste överföras senast den 7 januari 2014 och att de var tvungna att byta bank för att fullgöra köpet. Han sa att säljaren hade skrivit på avtalet och att det därför var bindande. Samma kväll ringde NN och meddelade att köpet kunde hävas utan konsekvenser. Anmälaren avvaktade med detta eftersom hon skulle besöka sin handläggare på banken den 23 december 2013. Vid besöket fick hon besked om att något lån inte kunde beviljas. Hon ville då få ett exemplar av köpeavtalet och ringde till NN. Han var dock bortrest och uppgav att hans
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (8) kollega på kontoret kunde lämna ut det. När anmälaren kom till kontoret vägrade kollegan att ge henne avtalet. Kollegan ringde även till NN, som förnekade att han hade sagt att det skulle lämnas till anmälaren. Fastighetsmäklarens yttrande NN har sammanfattningsvis uppgett följande. Köparna frågade om det hade utförts en besiktning av lägenheten och om det fanns något besiktningsprotokoll. Han uppgav då att lägenheten inte var besiktigad och att bostadsrätter vanligtvis inte besiktigas. Information om köparens undersökningsplikt har funnits tillgänglig som informationsblad både på Internet och under lägenhetsvisningen. Informationen fanns också med i objektsbeskrivningen och i köpeavtalet. Båda dessa handlingar undertecknades av parterna vid avtalets ingående. Han och köparna gick även igenom frågelistan som säljarna hade fyllt i. Köparna skrev under denna efter att de hade läst igenom den. Han frågade köparna om deras lånelöfte räckte för att lägga det aktuella budet, vilket de uppgav att det gjorde. Han vidtog därför inga ytterligare åtgärder med anledning av detta. Han har inte sagt till köparna att de var tvungna att byta bank, utan har bara frågat om de ville komma i kontakt med andra banker som samarbetade med hans arbetsgivare. Köparna sa bestämt nej till detta och ville inte byta bank. Köparna skrev på avtalet före säljarna och det fanns inte möjlighet för köparna att ta med sig ett exemplar av avtalet med en gång. Säljarna fick avtalet senare under dagen och skrev på det samma kväll. Morgonen därpå ville köparna dra sig ur affären och han ville då inte lämna ut avtalen till parterna förrän frågan var utredd. Det slutade med att säljarna och köparna ingick ett avtal om återgång av köpet. Han behöll ett exemplar av återgångsavtalet och gav parterna var sitt exemplar. Han behöll däremot samtliga kopior av köpeavtalet.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (8) Handlingar Fastighetsmäklarinspektionen har noterat följande vid granskningen av de ingivna handlingarna. Objektsbeskrivningen innehåller ett eget avsnitt om köparens undersökningsplikt och innebörden av en besiktning. Köpeavtalets 3 lyder: Köparens upptagande av nya lån utgör inte något särskilt villkor för detta köp, då köparen har fått lånelöfte från banken. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Information om köparens undersökningsansvar Fastighetsmäklaren ska enligt 16 fastighetsmäklarlagen verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om objektet som kan antas vara av betydelse för en köpare. Mäklaren ska också skriftligen upplysa köparen om det ansvar denne har för att undersöka objektet och verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning. Köparen ska få del av informationen i god tid innan överlåtelsen, så att köparen får möjlighet att låta undersöka objektet. Informationen kan exempelvis överlämnas samtidigt med objektsbeskrivningen.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (8) Det finns i normalfallet inte någon skyldighet för mäklaren att verka för att en sakkunnig besiktigar objektet. Detta ska ses i ljuset av jordabalkens (1970:994) bestämmelser, som gäller för fastigheter, där det för att uppfylla undersökningsansvaret vanligtvis anses räcka med en normalt kunnig lekmans noggranna undersökning. Ansvaret kan utökas vid exempelvis indikationer på fel. Mäklaren ska verka för att köparen utför en sådan undersökning som i det specifika fallet innebär att köparen också har uppfyllt sitt undersökningsansvar i förhållande till säljaren. Mäklaren behöver heller inte i detalj redogöra för vad undersökningsansvaret innebär, utan en översiktlig redogörelse är tillräcklig. Enligt felreglerna i köplagen (1990:931) som aktualiseras för bostadsrättslägenheter står köparen risken för att det aktuella objektet inte undersöks före köpet. Detta påverkar dock inte mäklarens skyldighet enligt fastighetsmäklarlagen att verka för att köparen gör eller låter göra en undersökning. NN har haft skriftlig information om undersökningsansvaret tillgänglig, bl.a. under visningen och i objektsbeskrivningen. Han har alltså lämnat information till anmälaren i god tid innan överlåtelsen och den bedöms uppfylla kraven i 16 fastighetsmäklarlagen. På en fråga från köparna om huruvida en besiktning har utförts har han enligt egna uppgifter svarat att det vanligtvis inte utförs någon besiktning av bostadsrätter. En fastighetsmäklares svar på en sådan fråga bör utgå från mäklarens skyldighet att verka för att köparna gör eller låter göra en undersökning av förmedlingsobjektet. Fastighetsmäklarinspektionen anser dock att uttalandet har varit av en sådan generell karaktär att det inte ensamt ger skäl till någon åtgärd. Det är i övrigt inte klarlagt vad som har sagts mellan parterna om behovet av en besiktning och i vissa delar står ord mot ord. Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får graverande omständigheter läggas till grund för en disciplinär åtgärd endast om dessa kan slås fast otvetydigt (se RÅ 1996 ref. 83). Det är inte otvetydigt fastställt att NN skulle ha åsidosatt sina skyldigheter enligt 16 fastighetsmäklarlagen. Det finns därför inte grund
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (8) för någon disciplinär påföljd i denna del. Lånelöftet Av köpeavtalet framgår att köparnas upptagande av nya lån inte har utgjort något särskilt villkor för köpet, eftersom köparna hade fått lånelöfte från sin bank. Det är dock inte klarlagt vad som har yttrats mellan anmälaren och fastighetsmäklaren avseende lånelöftet. Anmälaren har gjort gällande att de endast hade uppgett att det fanns ett preliminärt lånelöfte. NN har åberopat att han fått besked från köparna om att det fanns ett lånelöfte, vilket överensstämmer med formuleringen i det undertecknade köpeavtalet. NN har uppgett att han inte företog några ytterligare åtgärder efter att han hade fått detta besked från köparna. Fastighetsmäklare har normalt en skyldighet att verka för att det införs en låneklausul i överlåtelseavtal i de fall där köparens förvärv är beroende av ett lån. Om någon låneklausul, trots mäklarens inrådan, inte införs ska mäklaren ändå uppmärksamma köparen på att köpet är bindande och upplysa om de rättsliga konsekvenser som kan inträda om köparen inte kan fullfölja köpet. Det kan finnas undantag från fastighetsmäklarens skyldighet att verka för en låneklausul om det framstår som praktiskt taget uteslutet att köparen inte kommer att få ett lån. För att detta undantag ska vara tillämpligt kan det vara tillräckligt att köparen har fått ett skriftligt lånelöfte från sin bank. Av NJA 1997 s. 127 I framgår att det faktum att det endast finns ett muntligt preliminärt besked om lån inte är skäl för fastighetsmäklaren att underlåta att verka för en låneklausul. I det aktuella ärendet framgår det av anmälarens egna uppgifter att hon och hennes man hade fått ett skriftligt lånelöfte från banken. NN hade fått ett muntligt besked om detta, där ord står mot ord i frågan om lånelöftet uppgavs vara ungefärligt eller inte. Anmälarens och hennes man undertecknade köpeavtalet, där det finns inskrivet att de hade fått ett
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (8) lönelöfte från sin bank. Det framgår av utredningen att säljarna skrev under köpeavtalet senare samma dag. Anmälaren upptäckte dagen därpå att lånelöftet var grundat på felaktiga inkomstuppgifter. Mot denna bakgrund anser Fastighetsmäklarinspektionen att omständigheterna i ärendet är sådana att det inte är visat att fastighetsmäklaren skulle ha brustit i sin skyldighet att verka för ett lånevillkor. Det är inte heller otvetydigt fastställt att NN skulle ha brustit i sin skyldighet som fastighetsmäklare att uppmärksamma köparna på de rättsliga konsekvenserna av om ett bindande köp inte kan fullföljas. Fastighetsmäklarinspektionen gör därför den bedömningen att det inte finns grund för någon disciplinär påföljd i denna del. Överlämnande av köpeavtalet Utredningen visar att köparna och säljarna inte undertecknade avtalet vid samma tidpunkt. Köparna undertecknade avtalet den 20 december 2013 och säljarna först senare samma kväll. NN har uppgett att han har behållit samtliga kopior av köpeavtalet. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att köpeavtalet är en handling av synnerlig vikt i en bostadsaffär. Det utgör ett bevis om att ett bindande köp har kommit till stånd och innehåller köparens och säljarens rättigheter och skyldigheter gentemot varandra i affären. Det är alltså viktigt att parterna, för att kunna fullgöra sina kontraktuella skyldigheter, får var sitt exemplar av köpeavtalet i nära anslutning till att detta ingås. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det är mäklarens ansvar att se till att köpeavtalet överlämnas till parterna i direkt anslutning till avtalets ingående, särskilt om undertecknandet inte sker samtidigt. NN:s underlåtenhet att över huvud taget lämna avtalen till parterna får därför anses strida mot god fastighetsmäklarsed. Det förhållandet att köparna redan morgonen efter det att avtalet hade undertecknats av båda parterna ville dra sig ur köpet
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (8) förändrar inte denna bedömning. Förseelsen är varningsgrundande. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd NN meddelas en varning för att han inte har överlämnat köpeavtalet till parterna.