Datum Dnr Samhällsutvecklingsförvaltningen 2016-09-09 KS 0027/16 DETALJPLAN Ändring av detaljplan för Väster-Skästra 5:7 i Järvsö, Skålbo LJUSDALS KOMMUN GÄVLEBORGS LÄN SAMRÅDSREDOGÖRELSE Kommunstyrelsens samhällsutvecklingsutskott (KsSu) beslöt den 16 februari 2016 att ge Samhällsutvecklingsförvaltningen i uppdrag att upprätta ett förslag till ändring och därefter skicka ut ändringen av detaljplan för Väster- Skästra 5:7 i Järvsö, Skålbo på samråd. Planändringen var föremål för samråd under perioden 2016-08-08 till och med 2016-08-29. Underrättelse om samråd har skickats ut per brev, med bifogade samrådshandlingar, till berörda remissinstanser och fastighetsägare. Under samrådstiden har även samrådshandlingarna funnits tillgängliga i den tillfälliga entrén till förvaltningshuset och på plan 4, samt på kommunens hemsida. 11 yttranden har inkommit under samrådet. Nedan följer en sammanfattning av dessa yttranden samt kommunens ställningstagande till respektive yttrande. Alla yttranden finns att tillgå i sin helhet på kommunstyrelsens diarium. LÄNSSTYRELSEN GÄVLEBORG LANTMÄTERIMYNDIGHETEN LÄNSMUSEET GÄVLEBORG SKANOVA FASTIGHETSÄGARE 1 FASTIGHETSÄGARE 2 FASTIGHETSÄGARE 3 FASTIGHETSÄGARE 4 FASTIGHETSÄGARE 5 FASTIGHETSÄGARE 6 FASTIGHETSÄGARE 7 LÄNSSTYRELSEN Länstyrelsen ställer sig frågan om det är kommunens mening att handlägga planen genom standardförfarande. I övrigt har Länsstyrelsen inga synpunkter utifrån sina särskilda bevakningsområden; Riksintresse, mellankommunala frågor, miljökvalitetsnormer, hälsa och säkerhet och strandskydd. Planförslaget strider inte mot gällande ÖP, antagen februari 2010. Planen skall handläggas genom standardförfarande. Felskrivningen i planbeskrivningen ändras. Postadress Telefon 0651-180 00 E-post: kommun@ljuslal.se 827 80 Ljusdal Telefax 0651-183 80
LANTMÄTERIMYNDIGHETEN Planfrågor som berör Lantmäteriets kommande arbete Lantmäteriet tolkar det som om deras uppgifter efter att planen vunnit laga kraft är att med stöd av planen inrätta gemensamhetsanläggning för vägar, naturområde och avloppsanläggning. Fastighetsrättsliga genomförandefrågor kan genomföras efter ansökan då planen vunnit laga kraft. För plangenomförandet viktiga frågor där planen måste förbättras Lantmäteriet skriver att användningsbestämmelsen B, vilket anger fritidsbostäder i friliggande hus inte är en korrekt bestämmelse. Kommunen kan inte bestämma om bostäderna är för fritidsboende eller permanentboende. Användningsbestämmelsen är en bestämmelse hämtad från den nu gällande planen. Det lantmäteriet skriver är dock korrekt. Planebestämmelsen ändras till B, bostäder i friliggande hus. Delar av planen som bör förbättras Lantmäteriet hittar inte planbestämmelsen n i plankartan och anser att upphävandet av strandskyddet bör tas med som särskild bestämmelse i plankartan. Planbestämmelsen n ligger på kvartersmarken i öster. Det upphävda strandskyddet tas upp som en särskild bestämmelse i plankartan. Planbeskrivning Lantmäteriet anser att planbeskrivningen bör kompletteras med det lagstöd som låg till grund för upphävandet av strandskyddet för den gällande planen. Planbeskrivningen kompletteras med det lagstöd som låg till grund för upphävandet av strandskyddet. LÄNSMUSEET GÄVLEBORG Länsmuseet har tagit del av planförslaget och har inget att invända. TELIASONERA SKANOVA ACCESS AB TeliaSonera Skanova Access AB (Skanova), har tagit del av förslaget och har inget att erinra mot förslaget. 2
SAMLADE SYNPUNKTER FRÅN FASTIGHETSÄGARE 1,2,3,4 FRITIDSBOENDE BLIR PERMANENTBOENDE Fastighetsägarna motsätter sig ändringen av byggrätten från 80-120m 2. De yttrande skriver att ändringen kan leda till att husen i större grad permanentas och att ett villaområde växer fram. De skriver att förslaget äventyrar det naturnära boendet, idyllen kring Skålbosjön och de vackra hälsingska omgivningarna som gör att besökare kommer till kommunen. De yttrande ifrågasätter beskrivningen om att sättet på vilket fritidshusen utformas och byggs har ändrats sedan detaljplanen vann laga kraft och tycker det är konstigt att planer upprättas om och om igen utan att tidigare planer ens genomförts. En av fastighetsägarna som yttrat sig har själv har en byggrätt på 120m 2. Planändringen syftar till att pröva möjligheterna för fler att få samma förutsättningar. Intilliggande detaljplan för Väster-Skästra 5:40 m.fl. tillåter en byggrätt på 120m 2. Genom planändringen ges samma möjligheter även i detta område, vilket skapar förutsättningar för en sammanhållen och enhetlig bebyggelse med samma karaktär. Som lantmäteriet påpekar i sitt yttrande är den tidigare planbestämmelsen inte korrekt, kommunen kan inte styra om fastigheten nyttjas som fritidshus eller permanent boende. Permanentboende är möjligt redan idag. Året-runt turismen i landet och framförallt i kommunen har ökat sedan planen antogs. Människor vistas i fritidshus under längre tid på året vilket i sin tur leder till behovet av högre standard. Fritidshusen har även fått en utökad social roll där familjen/familjer träffas under högtider och ledigheter. En utökad byggrätt ger utrymme för fler än en generation att träffas under samma tak. Den ligger i kommunens intresse att skapa förutsättningar för fler att spendera sin fritid i kommunen. En ökad byggrätt skapar större förutsättningar för framtida behov och möjliggör att fritidshusen kan bli en social mötesplats med fler människor som besöker kommunen. Den planändring som nu varit ute på samråd är en ändring av en detaljplan från 1992. Det har alltså gått 24 år sedan planen antogs. MILJÖN RUNT SKÅLBOSJÖN BLIR FÖRSTÖRD Fastighetsägarna anser att risken att området "byggs sönder" och att naturen kommer till korta är överhängande. De anser att fler och större hus kommer att belasta natur, väg, badsjö och vattentillgång på ett negativt sätt vilket gör att värdet på området minskar. De yttrande ifrågasätter även bedömningen att fler avloppsanläggningar inte påverkar statusen på Skålbosjön och ställer sig frågande till skrivelsen om att Skålbosjön skall ha uppnått god status till 2015 finns med i planbeskrivningen. 3
En av fastighetsägarna undrar om kommunen tillfrågat fastighetsägare på andra sidan Skålbosjön som även nyttjar badet och naturen. Planändringen har föranletts av en miljöbedömning. Bedömningen visar att planändringen inte antas medföra betydande miljöpåverkan. Länsstyrelsen delar denna uppfattning (2016-03-17). När det gäller avlopp har bestämmelser införts i plankartan för att säkerställa hög skyddsnivå så att miljökvalitetsnormerna följs. Brunnen som förser merparten av fastigheterna med dricksvatten ligger utanför den aktuella planen och kan därmed inte påverkas genom bestämmelser i denna plan. I planbeskrivningen står dock att servitut och gemensamhetsanläggning bör bildas för tjänande fastigheter. Detta för att ge fastighetsägarna rådighet över vattnet. I plankartan står att bygglov ej får ges för nya bostadshus förrän det kan påvisas att avsedd avloppsanläggning har tillräcklig kapacitet. Detta för att säkerställa att nya avlopp inte påverkar miljökvalitetsnormerna för Skålbosjön. Miljökvalitetsnormerna och tillhörande åtgärdsprogram togs fram av Vattenmyndigheterna och Vattendelegationerna på uppdrag av regeringen. De normer som togs fram för 2009-2015 har inte beslutats av regeringen eftersom Vattenmyndigheterna och Vattendelegationerna begärt att dessa delar ska omprövas. Regeringen har även beslutat att pröva åtgärdsprogrammet och miljökvalitetsnormer för kommande sexårsperiod 2016-2021. Regeringen har därför beslutat att det åtgärdsprogram och de miljökvalitetsnormer som avser perioden 2009 2015 för de fem vattendistrikten ska gälla fram tills omprövning har skett och beslut om fastställande tas. Planändringen antas ej innebära betydande miljöpåverkan, är av begränsad betydelse och saknar intresse för allmänheten. Planändringen är även förenlig med översiktsplanen och länsstyrelsen granskningsyttrande om denna. Detta innebär att planändringen handläggs genom standardförfarande. Vid standardförfarande är samrådskretsen generellt sett mindre än vid ett så kallat utökat förfarande. Därför har samrådskretsens sakägare begränsats till detaljplanens ingående fastighetsägare och de fastighetsägare som direkt angränsar till planområdet. 4
GRUNDLÄGGNING OCH SLUTTANDE TERRÄNG De yttrande anser inte att den nya byggrätten på 120m 2 skapar en bra helhet och ger utrymme för den omgivande naturen. De anser att en ökad byggrätt samt grundläggning med platta på mark istället för plintar skulle förstöra den naturliga slänten och skapa en ogenomtränglig vägg mellan fastigheterna och Skålbosjön. En fastighetsägare skriver att man i området inte bara bygger ett hus, utan många vill även ha bodar, stora altaner, badtunnor och kanske attefallshus på sina tomter. Sen tillkommer båtar och andra vattenfordon. Varken plankarta eller planbeskrivning bestämmer vilken typ av grundläggning som skall användas. Den nu gällande planen anger inte heller några bestämmelser gällande grundläggning. Grundläggningsmetod prövas alltså i bygglovskedet och skall följa reglerna i plan och bygglagen. Så kallade bygglovbefriade åtgärder, som anläggande av friggebodar, stora altaner, badtunnor och attefallshus, är möjliga redan idag och är något som kommunen inte kan styra över så länge gällande regelverk följs. Det finns alltså inget som garanterar fri sikt idag. Båtar och vattenfordon omfattas inte av denna detaljplan. VÄG, VATTEN OCH GEMENSAMHETSANLÄGGNINGAR Fastighetsägarna skriver att en planändring känns oseriös och de fortfarande väntar på att grundläggande infrastruktur ska iordningställas i området. Fastighetsägarna skriver att vägen fortfarande är enskild och i så uselt skick att de boende inte har någon som helst önskan av att ta över underhållet av den i gemensam ägo. Trots detta har de fått stå för vinterväghållningen själva. De skriver att det i området saknas servitut på gemensamhetsanläggningar för natur, vatten och väg. De anser och att markägaren/exploatören, som nu återigen vill ändra i detaljplanen, bör färdigställa alla dessa anläggningar innan kommunen ens överväger nya ändringar och ger exploatören fler bygglov. Fastighetsägarna anser att hanteringen av dricksvattenförsörjningen inte gått rätt till. Fastighetsägarna har fått färdigställa pumphuset själva och en av fastighetsägarna i området har stå för elkostnaden till vattenpumpen som servar fastigheterna med vatten. De yttrande anser att kommunen gör fel som låter exploatören sälja och mäkla sina fastigheter med löften om fungerande väg, vägsamfällighet och vatten till tomtgräns. Den yttrande skriver att exploatören utannonserar fastigheter innan planändringen beslutats, lovar bryggor och badplatsuppfräschning och har upprättat skrivningar och kontrakt om vägavgift som inte är accepterade skrivningar av fastighetsmäklarnämnden. Kommunen har ingen möjlighet att styra över vad säljaren lovar eller hur kontrakten mellan säljare och köpare upprättas. Till den rådande planen hör heller inget exploateringsavtal utan endast planbeskrivning och genomförandebeskrivning. Som en av de yttrande skriver själv kan man vända sig till fastighetsmäklarnämnden. 5
Kommunen önskar att de fastighetsrättsliga frågorna kommer lösas. Kommunen har dock ingen möjlighet att påverka dessa frågor. Det är lantmäteriet som genomför fastighetsrättsliga åtgärder som bildande av gemensamhetsanläggningar och servitut på begäran av t. ex. fastighetsägaren. Brunnen som förser merparten av fastigheterna med dricksvatten ligger utanför den aktuella planen och kan därmed inte påverkas genom bestämmelser i denna plan. I planbeskrivningen står dock att servitut och gemensamhetsanläggning bör bildas för tjänande fastigheter. Detta för att ge fastighetsägarna rådighet över vattnet. PLANÄNDRINGEN GYNNAR ENDAST EXPLOATÖREN De yttrande anser att ändringen gynnar endast exploatören med ökade markpriser och markarbeten. Planändringen gynnar inte endast exploatören. Detaljplanen innebär att samtliga fastighetsägare inom planområdet får samma möjligheter som de fastighetsägare som omfattas av intilliggande detaljplan. Detta skapar förutsättningar för en sammanhållen och enhetlig bebyggelse med samma karaktär. Värdet på samtliga fastigheter ökar med ökad byggrätt. När det gäller markarbeten och övriga tjänster är det upp till fastighetsägaren själv att fritt anlita entreprenörer. FASTIGHETSÄGARE 5 Fastighetsägaren har i anslutning till den norra delen av huset anlagt sin reningsbädd och planerar att i den södra delen göra en utbyggnad. Fastighetsägaren anser att prickmarken går för långt in på deras fastighet, vilket innebär att de trots planerad utbyggnad kommer besväras av att grannarna passerar på deras gräsmatta och att de inte kan ta del av den nya byggrätten som alla andra i området utan fördyrande omkostnader. Fastighetsägarens önskan är att man i den nya detaljplanen upphäver den prickade marken på deras mark cirka 25 30 meter längs tomtgränsen mitt för den södra delen av huset. Den yttrande skriver att om prickmarken inte upphävs kommer de att motsätta sig den nya detaljplanen då de inte kan dra nytta av de mer generösa nya byggreglerna. Det planförslag som nu skickats ut på samråd är en ändring av tidigare plan och den prickade marken i plankartan har samma utbredning som tidigare. Även om fastighetsägaren har fått ett godkännande från intilliggande fastighetsägare kräver en utbyggnad på prickmark att kommunen gör en så kallad mindre avvikelse enligt plan och bygglagen. Den aktuella bostaden ligger ca två meter från prickmarken. Däremot är en Attefallsutbyggnad oberoende av prickmarken och tillåter 15m 2. Fastighetsägarens beslut att anlägga reningsbädden på den norra kortsidan och utbyggnaden på den södra kortsidan gjordes med bakgrund av förutsättningarna i den gällande plan och bygglagen samt detaljplanen, vilken alltså endast tillät en mycket begränsad utbyggnad mot söder. 6
Prickmarkens syfte är att undvika bebyggelse för nära lokalgatorna samt att behålla en enhetlig lokalisering av bebyggelsen och en mjuk övergång till omgivande markanvändningar. Om fastighetsägaren besväras av att grannarna passerar på deras gräsmatta finns det flera åtgärder för att hindra detta utan att prickmarken tas bort. Prickmarken kommer inte ändras från den ursprungliga planen. Planbeskrivningen kompletteras med den ursprungliga planen så det tydligare framgår att detta endast är en planändring och inte en ny detaljplan. FASTIGHETSÄGARE 6 Fastighetsägaren önskar att bestämmelse för minsta tomtstorlek bör föras in i planhandlingarna samt att fastigheten Väster-Skästra 5:47 bör omfattas av planändringen. Fastighetsbildning har redan skett inom planområdets kvartersmark. Fastigheterna varierar mellan 1115-1722m 2. En planändring kan endast omfatta samma geografiska område som den plan som man avser att ändra. Detta område har sedan tidigare prövats genom nu gällande detaljplan. Fastigheten tillhör en annan detaljplan. För att även denna detaljplan skall omfattas av nya bestämmelser krävs således en ändring av den detaljplan som omfattar fastigheten. FASTIGHETSÄGARE 7 Den yttrande anser att det borde vara samma takvinkel samt fasad- och takbeklädnad som inom intilliggande plan för att ge de båda områdena samma karaktär så att de betraktas som en helhet. Den yttrande anser att villkor för lov bör förtydligas till: Bygglov får ej ges, för nya bostadshus, innan miljökontoret givit tillstånd för avloppsanläggning med kapacitet för planerat antal fastigheter. Den yttrande anser att man borde tala om hur taxan sätts, samt vilken avgiftsnivå som gäller för fastighetsägarna. Den yttrande anser att beskrivningen är svårläst och föreslår en uppdelning av plandata, förändringar, konsekvenser. Plandata ska inte prövas utan endast förändringarna. Den yttrande vill ha en tydligare redovisning av hur planhandlingarna skall läsas. Ska de befintliga handlingarna läsas tillsammans (eller inte) med planändringen. Den yttrande skriver att planbeskrivningen bör förtydligas så att man förstår att strandskyddet ligger kvar vid en ändring, vilket det inte gör vid upprättandet av en ny plan. 7
Den yttrande skriver att det borde fastslås vem som ansvarar för kontakt med lantmäteriet angående avstyckning för avloppsanläggningen. Den yttrande anser att det är konstigt att det står att avloppsanläggning bör utgöra gemensamhetsanläggning för ingående fastigheter istället för ska. Plan och bygg anser att det är bra att dessa två områden får samma karaktär och ses som en helhet. Ändringen av takvinkel från 22-27 till 22-32 innebär att det tillåtna spannet ökar med 5, vilket anses som en mindre ändring. Idag har samtliga fastigheter inom området rött takmaterial. Den befintliga bestämmelsen anser vi därför vara rimlig att ha kvar. Detsamma gäller planbestämmelserna för fasadmaterial som inte skiljer mycket mellan den aktuella och intilliggande planen. Planförfattaren håller med om att planbeskrivningen kan förtydligas genom styckeindelningen så att läsaren tydligare förstår vad som är ändring och vad som är bakgrund. Planförfattaren håller även med om att det kan förtydligas hur handlingarna skall läsas, dvs att de inte skall läsas som tillägg till tidigare plan utan att planhandlingarna ersätter tidigare planhandlingar. Förrättning görs av lantmäteriet. Avloppsanläggningen ligger inom kvartersmark. I detta fall är det fastighetsägaren som ansöker om förrättning men kommunen kan inte tvinga fastighetsägaren att ansöka om förrättning. Kommunen kan heller inte bestämma över vilka fastighetsägare som skall ingå i gemensamhetsanläggningen. Detta prövas av lantmäteriet genom förrättning. Därför står det bör istället för ska. 8
STÄLLNINGSTAGANDE EFTER SAMRÅD Detaljplanen revideras delvis efter de inkomna synpunkterna. Planen ställs nu ut för granskning. En underrättelse om granskning delges de som yttrat sig. REVIDERINGAR Felskrivningen i planbeskrivningen ändras från normalt förfarande till standardförfarande. Planer med standardförfarande antas i kommunstyrelsen. Planebestämmelsen ändras från B, fritidsbostäder i friliggande hus till B, bostäder i friliggande hus. Planbeskrivningen samt plankarta kompletteras med det lagstöd som låg till grund för upphävandet av strandskyddet, dvs 15 tredje stycket naturvårdslagen. Den administrativa bestämmelsen, villkor för lov, förtydligas med Bygglov för nytt bostadshus får ej ges förrän miljöenheten godkänt att avsedd avloppsanläggning har tillräcklig kapacitet/skyddsnivå för ingående fastigheter. En bild på plankartan innan ändringen läggs in i planbeskrivningen för att tydliggöra att detta är en ändring av samma plan. Planförfattaren lägger in prickmark som inför samrådet försvunnit från plankartan. Avsnittet om planavgift kompletteras med beskrivning om vilken taxa som ligger till grund för planavgiften. I Övrigt sker redaktionella förändringar för att öka läsarens förståelse MEDVERKANDE TJÄNSTEMAN Fredrik Wallby Planingenjör 9