Umeå Sörbyn 1:6
2016-05-13 2 (8) 1 Uppdragsbeskrivning 1.1 Värderingsobjekt Typkod: 220 Kommun: Umeå Församling: Adress: Kylören 76, 905 71 Hörnefors Fastigheten innehas med: Äganderätt Tomträtt Fastighetsförsäkring: Ja (Länsförsäkringar) Nej 1.2 Uppdragsgivare Uppdragsgivare är Kronofogdemyndigheten (org.nr 202100-5646), genom försäljningsenheten i Luleå. 1.3 Syfte Värderingen syftar till att beskriva värderingsobjektet och att bedöma dess marknadsvärde. Med marknadsvärde menas det mest sannolika pris fastigheten skulle betinga vid en försäljning på den öppna marknaden. Enligt uppdragsgivaren skall värderingen användas vid en eventuell exekutiv försäljning. 1.4 Värdetidpunkt Värdetidpunkt är maj 2016. 1.5 Allmänna villkor och förutsättningar För uppdraget gäller bilagda "Allmänna villkor för värdeutlåtande". De allmänna villkoren har utarbetats gemensamt av de ledande värderingsföretagen på den svenska marknaden och tillämpas alltid av dessa företag om inte annat särskilt anges i det enskilda fallet. De allmänna villkoren återger värderingsbranschens uppfattning om ett värderingsutlåtandes generella begränsning. Bedömningen av marknadsvärdet har grundats på möjliga iakttagelser vid besiktning och erfarenhetsmässiga slutledningar. Utförd besiktning har enbart utförts i värderingssyfte och är ej av sådan art att den kan ligga till grund för talan enligt jordabalken. För sådant ändamål krävs en mer ingående besiktning och omfattande kontroller. Svefa AB ikläder sig ej ansvar för oriktiga värdebedömningar orsakade av att av uppdragsgivaren/fastighetsägaren lämnade sakuppgifter, som lagts till grund för värdebedömningen, är oriktiga eller ofullständiga. 1.6 Särskilda förutsättningar i det enskilda fallet På kartor från lantmäteriet står en av ekonomibyggnaderna utanför fastighetsgränsen, enligt fastighetsägaren stämmer dock ej detta. Enligt uppgift från fastighetsägaren ska tomtgränsen sträcka sig förbi den ekonomibyggnad (sjöbod) som står utanför på lantmäteriets kartor. Vid en kontroll av äldre kartor bedöms fastighetsgränsen stämma något sålunda enligt kartor från lantmäteriet. Det har dock ej gjorts någon vidare undersökning av detta.
2016-05-13 3 (8) 1.7 Besiktning och underlag Besiktning av värderingsobjektet utfördes 2016-05-04 av Gabriel Engblom. Vid besiktningen deltog fastighetsägaren. Följande material och information har inhämtats som värderingsunderlag: Ortsprissystemet Real Estate Officiellt utdrag ur fastighetsregistret Information från fastighetsägaren 2 Värderingsobjekt 2.1 Omgivning och vägbeskrivning Värderingsobjektet är beläget vid kusten mellan Norrbyn och Sörbyn i Umeå kommun. Gatuadressen är Kylören 76. För att nå värderingsobjektet kör längs med E4an söderut från Umeå i ca 27 kilometer och sväng av mot Norrbyskär/Norrbyn. Kör i ca 1,5 kilometer och sväng därefter höger. Följ vägen i ca 10 kilometer och sväng vänster till Kylören och kör i ca 3 kilometer. Värderingsobjektet ligger på höger sida. Se kartor i bilagt utdrag ur fastighetsregistret. Omgivningen utgörs huvudsakligen av fritidshus, skog och vatten. Service finns närmast i Hörnefors och Nordmaling. Allmänna kommunikationer finns i form av buss (linje 129), hållpalts ligger ca 3 kilometer bort. Större trafikleder (E4) finns på ca 5 kilometers avstånd. 2.2 Tomtbeskrivning TOMTBESKRIVNING Mellantomt Hörntomt Skafttomt Sjötomt Strandtomt Strandnära tomt Finplanerad Trädgård Natur Kuperad Berg Tomtareal(m 2 ): 1 500 OMRÅDESBESKRIVNING Villor Parhus Radhus Centralt läge Fritidshus Kedjehus Flerbostadshus Lantligt läge Övrigt: 2.3 Vatten och avlopp VA - ENSKILT 1-kammarbrunn 3-kammarbrunn Sluten tank Sommarvatten Vatten saknas 2-kammarbrunn Stenkista Infiltrationsbädd Grävd brunn Avlopp saknas VA - KOMMUNALT Kommunalt vatten Kommunalt avlopp Källa till ovanstående: Taxeringsregistret samt fastighetsägaren Övrigt: Som avlopp ska det enligt fastighetsägaren finnas ett rör som går ner i marken ca 2 meter. På fastigheten finns det en egen brunn i källaren samt att det om sommaren finns sommarvatten genom en samfällighetsförening.
2016-05-13 4 (8) 2.4 Byggnadsbeskrivning BYGGNADSBESKRIVNING Byggnadsår: 1936 Ombyggnadsår: Värdeår: 1936 Antal plan: 2 Antal rum och kök: 5 Permanentboende Friliggande Kedjehus Gavelläge Källare Fritidshus Parhus Radhus Mellanläge Ej källare Boarea(m 2 ): 200 Biarea(m 2 ): 0 Värdearea(m 2 ): 200 Källa till areauppgifter: Fastighetstaxeringsregistret Övrigt: En kontroll av boarean tyder på att den troligen är något lägre än vad som är angiven i fastighetstaxeringsregistret. BYGGTEKNIK GRUNDLÄGGNING GRUNDMUR STOMME BJÄLKLAG Torpargrund Betonghålsten Trä Trä Platta på mark Lättklinker Lättbetong Lättbetong Grundsulor Lättbetong Lättklinker Betong Krypgrund Betong Tegel Stålbalkar Plintar Natursten Betong Annat: Annat: Källargrund Annat: Annat: FASADER YTTERTAK FÖNSTER Träpanel Tegelpannor Kopplade Tegel Betongpannor Tvåglas Kalksandsten Plåt Treglas Puts Papp Isolerglas Slammat Shingel 2+1-glas Eternit Eternit Innanfönster Annat: Annat: Annat: Englas Övrigt: Finns en liten källare med en brunn och en äldre panna.
2016-05-13 5 (8) VÄRME Vattenburet värmesystem Spis - öppen Oljepanna Solvärme Luftburet värmesystem Spis öppen m. insats Elpanna Jordvärme Direktverkande el Kamin Panna fast bränsle Värmepump (luft/luft) Radiatorer Kakelugn Bergvärme Värmepump (luft/vatten) Golvvärme Varmvattenberedare Sjövärme Fjärrvärme VENTILATION Självdragsventilation Annan ventilation: Övrigt: Pannan som finns i källaren är inte använd sedan 50-talet, det är oklart om pannan fungerar. På övervåningen saknas det på ett ställe en radiator, enligt fastighetsägaren ska den finnas på fastigheten och torde gå att sätta tillbaka. 2.5 Rumsindelning och ytskikt RUMSINDELNING Vard.r. Sovrum Kök Matsal Badrum WC/D WC Hall Bastu Tvättst. Klädk. Allrum Förråd Pannr. Garage 1 tr 3 1 1 2 BV 1 1 1 1 KV 1 Övrigt: YTSKIKT GOLV VÄGGAR TAK Parkett Tapet Målade takskivor Plastmattor Målad glasfiberväv Målad panel Trä Målat Akustikplattor Laminat Panel Vävspänt Linoleum Bröstpanel Plastspänt Klinker Timmer Pappspänt Annat: Annat: Annat: Övrigt:
2016-05-13 6 (8) KÖK Elspis (Elektro-Helios) Keramikhäll Inbyggd ugn Kyl (Electrolux) Vedspis Induktionshäll Inbyggd micro Frys Gasspis Köksfläkt Diskmaskin Kyl/Frys Kortare beskrivning: Kök med äldre köksinredning Standard: Sämre Övrigt: Spis och kyl är av äldre modell 2.6 Beskrivning av övriga byggnader ÖVRIGA BYGGNADER Beskrivning av byggnaden: Förråd Friliggande Vidbyggt Helt isolerat Delvis isolerat Byggnadsår: Byggnadsarea(m 2 ): ca 60 Grundläggning: Torpargrund Stomme/Fasad: Trä/Panel Yttertak: Plåt Anslutningar: Saknas Standard: Normal Övrigt: ÖVRIGA BYGGNADER Beskrivning av byggnaden: Sjöbod Friliggande Vidbyggt Helt isolerat Delvis isolerat Byggnadsår: Byggnadsarea(m 2 ): ca 45 Grundläggning: Torpargrund Stomme/Fasad: Trä/plankor Yttertak: Papp Anslutningar: Saknas Standard: Normal Övrigt: 2.7 Reparationer och underhåll REPARATIONER Delar i behov av reparationer Ange delar: Ytskikt, brädor på balkong, skorsten m.m Delar i behov av utbyte Ange delar: Panna GENERELL UNDERHÅLLSNIVÅ Låg Medel Hög KOMMANDE UNDERHÅLLSBEHOV Lågt Medel Högt
2016-05-13 7 (8) 2.8 Taxeringsinformation och fastighetsrättsliga förhållanden TAXERINGSINFORMATION Taxeringsvärde(kr): 963 000 Markvärde(kr): 564 000 Byggnadsvärde(kr): 399 000 Värdeår: 1936 Taxeringsår: 2015 Övrigt: I bilaga återfinns ett utdrag ur fastighetsregistret. Av denna bilaga framgår, utöver ovanstående, bland annat information kring eventuell tomträtt, planförhållanden, eventuella gemensamhetsanläggningar och servitut samt inteckningar (8 000 kr). Vid anslutning till samfällighet eller gemensamhetsanläggning framgår detaljer kring detta nedan. Samfällighet Kylörens väg-, hamn- och vattenförening Ord. Hans Mikaelsson Fritzhemsgatan 74, 832 46 Frösön 2.9 Övrigt Taxeringsvärdet på fastigheten torde vara lägre på grund av att arealuppgifterna i fastighetsregistret ej överensstämmer med verkligheten. Fastigheten har en egen brunn i källaren, vattenkvaliten är enligt fastighetsägaren ej kontrollerad. Sommartid finns även tillgång till sommarvatten genom en samfällighetsförening, enligt fastighetsägaren ska årsavgiften ligga på ca 550 kr. På övervåningen finns ett äldre kök i sämre standard med en vedspis. Avloppet från köket ska enligt fastighetsägaren ej fungera och det saknas vatten. Det saknas ett element i rummet, enligt fastighetsägaren ska det dock finnas på fastigheten och torde gå att sätta tillbaka. I ett av sovrummen på övervåningen finns det fuktrosor i taket samt fuktfällningar under fönstret. Enligt fastighetsägaren beror fuktrosorna i taket på att det vid en tid för ca 20-30 år sedan innan taket byttes läkte det för en kort period in vatten. Enligt fastighetsägaren finns en liten vind på fastigheten, den har ej besiktats. Enligt fastighetsägaren ska en sotare ha kontrollerat skorstenen för ca 3 år sedan. Sotaren ska enligt fastighetsägaren ha sagt till om att murbruk behöver, på en liten del av skorstenen, läggas på för att göra den säkrare. Fastigheten ligger intill havet med en liten hamn i nära anslutning. I själva bostadshuset finns ingen toalett eller sanitetsutrymme, ett utedass som tillhör fastigheten står nere vid havet utanför tomtgränsen. I en del av förrådet (ekonomibyggnad) går det att renovera och göra ett gästrum.
2016-05-13 8 (8) 3 Slutsatser 3.1 Värderingsmetod och bedömning Objektet har värderats med ortsprismetoden. Ortsprismetoden innebär att värderingsobjektet jämförs med sålda fastigheter med liknande egenskaper, exempelvis utifrån objektstyp, läge och standard. Hänsyn tas till den värdeutveckling som skett mellan förvärvs- och värdetidpunkt. Köpeskillingarna jämförs direkt eller normeras med avseende på en eller flera värdebärande egenskaper, exempelvis area, taxeringsvärde m.m. En analys av ortsprismaterial visar att medelvärdet för köpeskillingskoefficienten (K/T) för närvarande är ca 1,2. D.v.s. att man i genomsnitt betalat ca 1,2 x taxeringsvärdet (AFT-15). Variationen i ortsprismaterialet ligger mellan 0,6 och 1,5. Följande urvalskriterier har legat till grund: Period från 2013-01-01 och framåt, boarea större än 95 m 2 m.fl. Köpeskillingarna för jämförelseobjekten varierar mellan ca 400 000 1 650 000 kronor med ett medelpris om ca 930 000 kronor. Det genomsnittliga jämförelseobjektet i materialet har en boarea om 119 kvm, biarea om 21 kvm, värdeår 1939 och standardpoäng om 21. Värderingsobjektet bedöms ha egenskaper som sammantaget är sämre än det genomsnittliga jämförelseobjektet. 3.2 Marknadsvärde Mot bakgrund av vad som redovisats i värdeutlåtandet bedöms marknadsvärdet av värderingsobjektet Umeå Sörbyn 1:6 vid värdetidpunkten maj 2016 till: 750 000 kronor Sjuhundrafemtiotusen kronor Umeå 2016-05-13 Gabriel Engblom Fastighetsvärderare Kontaktuppgifter värderare Adress: Västra Norrlandsgatan 11D Telefon nr: 090 12 75 82 Epost: gabriel.engblom@naisvefa.se Bilagor Bilaga 1: Bilaga 2: Bilaga 3: Fotografier av värderingsobjektet Utdrag ur fastighetsregistret, inklusive kartor Allmänna villkor för värdeutlåtande
2016-05-13 Bilaga 1: Fotografier BILD 1. ENTRÉ BILD 2. FÖRRÅD
2016-05-13 Bilaga 1: Fotografier BILD 3. SJÖBOD BILD 4. UTEDASS
2016-05-13 Bilaga 1: Fotografier BILD 5. UTSIKT FRÅN BALKONG BILD 6. HAMN
FASTIGHET Beteckning UMEÅ SÖRBYN 1:6 Nyckel: 240052215 Senaste ändringen i Senaste ändringen i Aktualitetsdatum i allmänna delen inskrivningsdelen inskrivningsdelen 0000-00-00 2016-04-07 2016-05-12 Församling Okänd Socken: Hörnefors ADRESS Adress Kylören 76 905 71 Hörnefors LÄGE, KARTA Område N(SWEREF 99) E(SWEREF 99) N(Lokalt) E(Lokalt) Registerkarta 1 7054201.7 736821.8 UMEÅ AREAL Område Totalareal Därav landareal Därav vattenareal Totalt 1500 kvm 1500 kvm 0 kvm LAGFART Ägare Andel Inskrivningsdag Akt Bouppteckning: 2011-09-12 Köpeskilling: Ingen redovisad köpeskilling. Lagfartsanmärkning: Namn Akt: 14/1 Lagfartsanmärkning: ID-nummer kompletterat Akt: 14/1 1/4 2011-12-09 11/24714 Arv: 1984-11-01 Köpeskilling: Ingen redovisad köpeskilling. ANTECKNINGAR Innehåll Inskrivningsdag Akt Beviljad;Utmätning 2016-04-04 37 621 SEK 1216634186; Anmärkning: D-2016-00147811:1 2016-04-05 Beviljad;Utmätning 2016-0404 9 390 SEK 1216634178; 2016-04-05 Anmärkning: D-2016-00147812:1 INSKRIVNINGAR Fastigheten besväras inte av sökt eller beviljad inskrivning. 3/4 1984-11-28 84/2377 INTECKNINGAR Totalt antal inteckningar: 1 Totalt belopp: 8 000 SEK Nr Information Belopp Inskrivningsdag Akt 1 Skriftligt pantbrev 8 000 SEK 1961-04-12 61/704 TAXERINGSINFORMATION Taxeringsenhet Uppgiftsår Taxeringsår SMÅHUSENHET, HELÅRSBOSTAD FÖR 2015 2015 1-2 FAMILJER (220) 302181-5 Utgör taxeringsenhet och omfattar hel registerfastighet. Taxvärde Taxvärde byggnad Taxvärde mark 963 000 SEK 399 000 SEK 564 000 SEK Andel Ägartyp Juridisk form 1/4 Lagfaren/Tomträttsinneh. Oskiftade dödsbon 3/4 Lagfaren/Tomträttsinneh. Fysisk person Värderingsenhet småhusbyggnad 39155536 (Id-vemark 39154536) Taxvärde Värde före ev. justering Justeringsorsak Antal lika värderingsenheter 399 000 SEK Okänd Värdeyta Bostadsyta Biutrymmesyta 200 kvm 200 kvm 0 kvm Värdeår Nybyggnadsår Tillbyggnadsår 1936 1936 Bebyggelsetyp Standardpoäng Under byggnad Friliggande 21 Nej Värderingsenhet småhusmark 39154536 Taxvärde Riktvärdeområde Antal lika värderingsenheter 564 000 SEK 2480024 Källa: Lantmäteriet; KFM UMEÅ SÖRBYN 1:6 NAI Svefa, Drottninggatan 78, 3 tr, 103 66 STOCKHOLM, Tel: 08-441 15 50 Sidan 1 av 5 2016-05-14 00:04
Värde före ev. justering Justeringsorsak Okänd Tomtareal Vatten och avlopp Belägenhet 1500 kvm Kommunalt/Enskilt sommarv. Avlopp saknas Strandnära (högst 75 m utan egen strand) Bebyggelsetyp Fastighetsrättsliga förhållanden Friliggande Självständig ANDEL I GEMENSAMHETSANLÄGGNINGAR OCH SAMFÄLLIGHETER Fastighetens andelar i samfälligheter är inte utredda. ÅTGÄRDER Fastighetsrättsliga åtgärder Datum Akt Avsöndring KB 1921-11-30 24-HÖR-AVS258 URSPRUNG UMEÅ SÖRBYN 1:2 TIDIGARE BETECKNING Beteckning Omregistreringsdatum Akt AC-HÖRNEFORS SÖRBYN 1:6 1991-11-27 2480-91/120 Källa: Lantmäteriet; KFM UMEÅ SÖRBYN 1:6 NAI Svefa, Drottninggatan 78, 3 tr, 103 66 STOCKHOLM, Tel: 08-441 15 50 Sidan 2 av 5 2016-05-14 00:04
KARTA DIREKT Alla områden; Fastighet; 1:150000; fastighet:text,fastighet:granser; A4, Portrait Källa: Lantmäteriet; KFM UMEÅ SÖRBYN 1:6 NAI Svefa, Drottninggatan 78, 3 tr, 103 66 STOCKHOLM, Tel: 08-441 15 50 Sidan 3 av 5 2016-05-14 00:04
KARTA DIREKT Alla områden; Fastighet; 1:25000; fastighet:text,fastighet:granser; A4, Portrait Källa: Lantmäteriet; KFM UMEÅ SÖRBYN 1:6 NAI Svefa, Drottninggatan 78, 3 tr, 103 66 STOCKHOLM, Tel: 08-441 15 50 Sidan 4 av 5 2016-05-14 00:04
KARTA DIREKT Alla områden; Fastighet; 1:2000; fastighet:text,fastighet:granser; A4, Portrait Källa: Lantmäteriet; KFM UMEÅ SÖRBYN 1:6 NAI Svefa, Drottninggatan 78, 3 tr, 103 66 STOCKHOLM, Tel: 08-441 15 50 Sidan 5 av 5 2016-05-14 00:04
ALLMÄNNA VILLKOR FÖR VÄRDEUTLÅTANDE Dessa allmänna villkor är gemensamt utarbetade av CBRE Sweden AB, DTZ Sweden AB, Forum Fastighetsekonomi AB, FS Fastighetsstrategi AB, Newsec Advice AB, Savills Sweden AB och Svefa AB. De är utarbetade med utgångspunkt från God Värderarsed, upprättat av Sektionen För Fastighetsvärdering inom Samhällsbyggarna och är avsedda för auktoriserade värderare inom Samhällsbyggarna. Villkoren gäller från 2010-12-01 vid värdering av hela, delar av fastigheter, tomträtter, byggnader på ofri grund eller liknande värderingsuppdrag inom Sverige. Såvitt ej annat framgår av värdeutlåtandet gäller följande; 1 Värdeutlåtandets omfattning 1.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom eller motsvarande med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av utdrag från Fastighetsregistret hänförligt till värderingsobjektet. 1.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnadstillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet. 1.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från Fastighetsregistret. Den information som erhållits genom Fastighetsregistret har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av Fastighetsregistret har dessa enbart beaktats i den omfattning information därom lämnats skriftligen av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från Fastighetsregistret samt av uppgifter som lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, nyttjanderättsavtal eller andra avtal som i något avseende begränsar fastighetsägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. 2 Förutsättningar för värdeutlåtande 2.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetsbedömning. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar, men areorna har kontrollerats genom en rimlighetsbedömning. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande Svensk Standard. 2.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömningen i förekommande fall utgått från gällande hyres- och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa eller andra handlingar utvisande relevanta villkor har erhållits av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 2.4 Värderingsobjektet förutsätts dels uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och för fastigheten gällande villkor, såsom planförhållanden etc, dels ha erhållit alla erforderliga myndighetstillstånd för dess användning på sätt som anges i utlåtandet. 3 Miljöfrågor 3.1 Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 3.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömningen är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning. 4 Besiktning, tekniskt skick 4.1 Den fysiska konditionen hos de anläggningar (byggnader osv) som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken. Värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 4.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka. funktionen (skadefriheten) och/eller konditionen hos byggnadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter. 5 Ansvar 5.1 Eventuella skadeståndsanspråk till följd av påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet skall framställas inom ett år från värderingstidpunkten (datum för undertecknande av värderingen). 5.2 Det maximala skadestånd som kan utgå för påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet är 25 prisbasbelopp vid värderingstidpunkten. 6 Värdeutlåtandets aktualitet 6.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 6.2 Framtida in- och utbetalningar samt värdeutveckling som redovisas i utlåtandet i förekommande fall, har gjorts utifrån ett scenario som, enligt värderarens uppfattning, återspeglar fastighetsmarknadens förväntningar om framtiden. Värdebedömningen innebär inte någon utfästelse om faktisk framtida kassaflödes- och värdeutveckling. 7 Värdeutlåtandets användande 7.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet. 7.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 7.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta. 7.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges. 2010-12-01 Ver 2