Välkommen till Kungsleden! Tredje kvartalet 2012 Thomas Erséus, VD Anders Kvist, VVD
Kvartalet i korthet Nettoomsättningen och bruttoresultatet minskade med 10 procent till 499 Mkr respektive 347 Mkr jämfört med Q3 2011 i och med mindre fastighetsbestånd Resultatet före skatt uppgick till -42 Mkr (-247) Resultatet efter skatt uppgick till -13 Mkr (-173), motsvarar per aktie -0,10 kronor (-1,30). De negativa resultaten kommer av orealiserade värdeförändringar på finansiella instrument Stärkt soliditet i och med försäljning av 41 fastigheter till ett värde av 1 022 Mkr Utdelningsgrundande resultatet i nivå med föregående år och uppgick till 240 Mkr (239) 2
Viktiga händelser efter kvartalets utgång Övervägande från Skatteverket där indirekt försäljning av fastigheter genom nederländska dotterbolag ifrågasätts. En upptaxering skulle ge en likviditetseffekt på 1 650 Mkr och påverka eget kapital negativt med 1 700 Mkr Kungsleden kommer att överklaga beslutet och bedömer inte att den slutgiltiga utgången blir negativ och har därför inte gjort någon reservering I och med detta ärende kan inte Kungsleden med nuvarande kunskap se några ytterligare fall som skulle kunna medföra nya skattekrav Tre fastigheter såldes för totalt 84 Mkr. Försäljningspriset översteg bokfört värde med 10 Mkr och anskaffningsvärde med 17 Mkr 3
Stabil hyresmarknad för kommersiella fastigheter Fortsatt stabil hyresmarknad men påverkas av omvärlden Kontorshyror tillbaka på nivåer före finanskrisen Segmenterad kontorsmarknad med stark efterfrågan i bra lägen Låga vakanser men variation mellan delmarknader Källa: JLL, Newsec 4
God hyresutveckling i Stockholm kr/kvm 5 000 Kontorshyror - Stockholm 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 2007 2008 2009 2010 2011 2012E 2013E 2014E Stockholm CBD Stockholm Innerstad Stockholm Närförort Övriga Storstockholm Q3 2012 Källa: Newsec 5
God stabilitet på övriga marknader i Sverige kr/kvm 2 400 Kontorshyror - Resten av Sverige 2 200 2 000 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 2007 2008 2009 2010 2011 2012E 2013E 2014E Göteborg Bästa läge Göteborg Närförort/Ytterstad Malmö Bästa läge Q3 2012 Malmö Närförort/Ytterstad Övriga större städer - Bästa läge Resten av Sverige - Bästa läge Källa: Newsec 6
Kungsledens hyresmarknad fortsatt stabil Ökad aktivitet på hyresmarknaden Nyuthyrning på 63 Mkr* Nettouthyrning på 17 Mkr** Uthyrningsgrad 89,6 procent (88,3) *Nyuthyrning avser årshyra för signerade kontrakt jan-sep 2012 ** Nettouthyrning avser signerade kontrakt minus påskrivna uppsägningar 7
Utveckling av Kungsledens fastighetsbestånd Värdeskapande genom förvaltning och förädling av fastigheterna Fastighetsbestånd Driftnetto Uthyrningsgrad Kontrakslängd Nyuthyrning Direktavkastning 8
Kungsledens kommersiella fastighetsbestånd avkastar i snitt 8 procent Segment Antal fastigheter Area, tkvm Bokfört värde, Mkr Andel av kommersiella portföljen Driftnetto, Mkr Direktavkastning Snitt kontraktslängd (år) Industri/lager 123 1 233 6 291 48% 532 8,5% 5,4 Kontor 82 562 4 262 32% 327 7,7% 3,5 Handel 57 269 2 116 16% 160 7,5% 4,7 Övrigt kommersiella 19 76 581 4% 40 6,9% 5,9 Totalt 281 2 139 13 250 100% 1 059 8,0% 4,6 9
Driftnetto per kvm ökat med nära 25 procent sedan 2007 600 500 400 300 200 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Driftnetto per kvm 10
Ökad uthyrningsgrad och stabila hyror Hyresintäkt, Mkr 1 800 Uthyrningsgrad, % 100 1 600 95 1 400 90 1 200 85 1 000 80 800 75 600 70 400 65 200 60 0 55 Hyresintäkter (vänster axel) Uthyrningsgrad (höger axel) 11
I snitt 4,6 år i kvarvarande kontraktslängd Mkr 1 600 92% 93% 89% 1 400 82% 83% 6% 2% 2% 77% 79% 3% 1% 1 200 5% 2% 72% 99% 100% 5% 1% 1 000 800 32% 600 29% 39% 10% 400 200 5% 15% 10% 14% 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 >2025 12
Fortsatt positiv nettouthyrning för Kungsleden 40 Nettouthyrning (Mkr) Rullande 12 mån (utveckling) 35 30 25 20 15 10 5 0 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 2008 2009 2010 2011 2012 Summa 13
Direktavkastningen har ökat med stabila värden Bokfört värde, Mkr 18 000 Direktavkastning, % 09 16 000 08 14 000 07 12 000 06 10 000 05 8 000 04 6 000 03 4 000 02 2 000 01 0 00 Bokfört värde (vänster axel) Direktavkastning (höger axel) 14
Transaktionsmarknaden i Sverige En minskning i transaktionsvolym i kvartalet med 48 procent jämfört med föregående år Stor andel av försäljningsvärdet från kontorsfastigheter Jämfört med föregående kvartal en ökning av transaktionsvolymen för logistikfastigheter med 10 procent och minskning med 21 procent för detaljhandelsfastigheter Källa JLL 15
Optimering av fastighetsportföljen för Kungsleden Inga fastigheter köptes under perioden jan - sep 2012 44 fastigheter såldes för 1 115 Mkr Försäljningarna skedde till en direktavkastning om 6,7 procent 39 av de 44 fastigheterna var publika fastigheter i Härnösand som såldes till Hemsö för 912 Mkr. Försäljningen ökade det egna kapitalet med 39 Mkr och soliditeten med 2 procent Två industrifastigheter i södra Polen såldes för 12,5 Euro Samtliga försäljningar gjordes i nivå med bokförda värden Positiv trend med fortsatta bra försäljningar under kvartal fyra Intjäningskapacitetet för kvarvarande portfölj är 8 procent 16
Resultaträkning Mkr 2012 Jan-sep 2011 Jan-sep Δ procent Hyresintäkter 1 400 1 283 Försäljningsintäkter modulbyggnader 216 214 Nettoomsättning 1 616 1 497 8 Fastighetskostnader -400-361 Produktionskostnader moduler -197-195 Nettoomsättningen och bruttoresultatet ökade med 8 procent i och med större fastighetsbestånd Bruttoresultat 1 019 941 8 Handelsnetto 17 34 Försäljnings- och administrationskostnader -185-184 Resultat från andelar i Hemsö 135 295-54 Finansnetto -449-427 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 2 87 Lägre resultat från Hemsö på grund av lägre orealiserade värdeförändringar på fastigheter Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument -51-401 Resultat före skatt 488 345 41 Skatt -1 059-10 Periodens resultat efter skatt -571 335 n/a 17
Resultaträkning helägda fastigheter Mkr 2012 jan-sep 2011 jan-sep Δ procent Hyresintäkter 1 209 1 102 10 Fastighetskostnader -368-330 Bruttoresultat 841 772 9 Handelsnetto 17 25 Försäljnings- och administrationskostnader -124-128 Finansnetto -396-393 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 47 92 Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument -39-314 Resultat före skatt 346 55 530 Skatt -72-10 Periodens resultat 274 45 509 18
Resultaträkning Nordic Modular Mkr 2012 jan-sep 2011 jan-sep Δ procent Hyresintäkter moduler 191 181 Försäljningsintäkter moduler 216 214 Nettoomsättning 407 395 3 Fastighetskostnader -32-31 Produktionskostnader moduler -197-195 Bruttoresultat 178 169 5 Handelsnetto 0 9 Försäljnings- och administrationskostnader -45-43 Finansnetto -48-43 Orealiserade värdeförändringar fastigheter -45-5 Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument -4-34 Resultat före skatt 36 53-33 Skatt -9-14 Periodens resultat 27 39-30 19
Resultaträkning Hemsö Mkr 2012 jan-sep 2011 jan-sep Δ procent Resultat från andelar Hemsö 135 295-54 Finansnetto -5 9 Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument -8-53 Resultat före skatt 122 251-51 Skatt 3 11 Periodens resultat 125 262-52 20
Förvaltningsresultatet ökade med 17 procent 2012 2011 Mkr jan-sep jan-sep Bruttoresultat 1 019 941 Försäljnings- och administrationskostnader -185-184 Finansnetto -449-427 Förvaltningsresultat 385 330 Realiserade poster Handelsnetto vid försäljning 17 34 Realiserade värdeförändringar, fastigheter 32 11 Avdrag för uppskjuten skatt vid försäljning -3 0 Realiserade värdeförändringar, finansiella instrument -81-31 Realiserade poster -35-14 Utdelningsgrundande resultat från Hemsö 180 143 Skatt att betala -345-25 Utdelningsgrundande resultat 185 462 21
Avkastande tillgångar 30 sep 2012 Avkastning, % Fastigheter 14 779 8,0 Andelar i Hemsö 1 157 8,0 Långfristiga fordringar i Hemsö 1 500 7,0 Reversfordringar 241 7,0 Summa avkastande tillgångar 17 677 7,9 Snittränta, % Eget kapital 6 774 Räntebärande skulder 9 764 6,8 Rörelsekapital (övriga poster är en nettoskuld) 1 139 0,0 Summa finansiering 17 677 22
Finansiell ställning i sammandrag Mkr 2012 2011 TILLGÅNGAR 30 sep 31 dec Goodwill 201 201 Fastigheter 14 779 14 788 Maskiner och inventarier 14 15 Andelar i Hemsö 1 157 1 084 Långfristiga fodringar i Hemsö 1 500 1 500 Uppskjuten skattefordran - 1 020 Andra långsiktiga fordringar 241 443 Anläggningstillgångar 17 892 19 051 Varulager 16 17 Kortsiktiga fordringar 244 240 Tillgångar som innehavs för försäljning fastigheter - 905 Tillgångar som innehavs för försäljning övriga tillgångar - 14 Kassa och bank 330 684 Omsättningstillgångar 590 1 860 SUMMA TILLGÅNGAR 18 482 20 911 23
Finansiell ställning i sammandrag Mkr 2012 2011 EGET KAPITAL OCH SKULDER 30 sep 31 dec Eget kapital 6 774 7 719 Skulder till kreditinstitut 8 165 8 154 Obligationslån (ej säkerställt) 1 599 1 599 Skulder hänförliga till tillgångar som innehavs för försäljning - 901 Räntebärande skulder 9 764 10 654 Avsättningar 110 431 Uppskjuten skatteskuld 53 1 Derivat 1 100 1 156 Övriga ej räntebärande skulder 681 890 Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning - 60 Ej räntebärande skulder 1 944 2 538 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 18 482 20 911 24
Förfallostruktur krediter Per 30 september 2012 Utnyttjade krediter, Mkr Ej utnyttjade krediter, Mkr Summa krediter, Mkr 2012 227 260 487 2013 678-678 2014 1 241-1 241 2015 5 605 900 6 505 2016 2 013-2 013 Summa 9 764 1 160 10 924 Genomsnittlig konverteringstid, år 2,5 2,4 25
Förfallostruktur räntebindning Per 30 september 2012 Lån, Mkr Räntederivat Mkr Snittränta, derivat % 2012 9 764 - - 2013 - - 2014 800 3,9 2015 2 400 4,2 2016 500 3,9 2017 500 4,1 2018 3 650 4,2 2019 800 3,5 2020 800 3,7 2021 400 3,8 Snittränta lån och derivat, år Genomsnittlig räntebindningstid, år Summa 9 764 9 850 6,8 5,0 Marknadsvärdering av lån och derivat 1 097 Summa 10 861 26
Nyckeltal Finans 30 sep 2012 30 dec 2011 30 sep 2011 Avkastning på eget kapital, % -10,5 8,5 6,1 Soliditet, % 36,7 36,9 34,2 Belåningsgrad fastigheter, % 66,1 67,9 69,8 Belåningsgrad samtliga krediter i förhållande till avkastande tillgångar (fastigheter, andelar och fordringar i Hemsö och reversfordringar), % 55 55 57 Ränteteckningsgrad, ggr 2,0 2,3 2,2 Aktie Eget kapital per aktie, kr 49,60 56,50 54,40 Resultat efter skatt per aktie, kr -4,20 4,70 2,50 27
Strategisk översyn Kungsleden arbetar sedan en tid tillbaka med en strategisk översyn Översynen är driven av fundamentala förändringar i fastighetsmarknaden och av en önskan om en renodling av verksamheten Den nya strategin har till syfte att tydliggöra hur Kungsleden skapar värde för aktieägare Strategiarbetet innebär en översyn av segment, geografi och finansiella mål samt utdelningspolicy Den nya strategin kommer att presenteras i sin helhet under första kvartalet 2013 28
Strategisk översyn Översynen är ännu inte färdig men följande kan konstateras: Förvaltning av helägda fastigheter har varit starkt värdeskapande för Kungsleden över tiden Kungsleden går mot en renodling av helägda fastigheter med fokus på tillväxtregioner i Sverige Mot bakgrund av ovan kommer Hemsö och Nordic Modular i sig lönsamma verksamheter säljas när marknaden är rätt för det 29
Kungsledens skattesituation Skatteverket och domstolarna har de senaste åren ändrat uppfattning om hur lagar och praxis ska tolkas på flera skatteområden Kungsleden bedömer kontinuerligt risken för en slutgiltig negativ utgång i de olika processerna och gör efter samråd med oberoende skatteexpertis reserveringar för befarade negativa utfall Kungsledens uppfattning är att bolaget till fullo har följt de lagar och den praxis som funnits vid varje deklarationstillfälle 30
21 utestående skattemål 31
Skatteprocesserna Övervägande från Skatteverket har erhållits där indirekt försäljning av fastigheter genom holländska dotterbolag ifrågasätts. En upptaxering skulle ge en likviditetseffekt på 1 650 Mkr och påverka eget kapital negativt med 1 700 Mkr Kungsleden kommer att överklaga beslutet och bedömer inte att den slutgiltiga utgången blir negativ och har därför inte gjort någon reservering I och med detta ärende kan inte Kungsleden med nuvarande kunskap se några ytterligare fall som skulle kunna medföra nya skattekrav 32
Uppskattning av maximala negativa skatteeffekter Om samtliga processer skulle utfalla till bolagets nackdel bedöms den maximala effekten på eget kapital uppgå till 3 080 Mkr utöver gjorda reserveringar på 1 050 Mkr Maximal utestående negativ likviditetseffekt, inklusive skattetillägg och ränta, uppskattas till 3 200 Mkr Likviditetsbehovet uppstår över flera år och kommer att kunna finansieras via löpande kassaflöde och de medel som frigörs i samband med renodlingen av Kungsledens strategi I syfte att öka Kungsledens finansiella motståndskraft föreslår styrelsen utebliven aktieutdelning för 2012 33
Uppskattning av skatteeffekter Mkr Effekt på eget kapital Likviditetseffekt Reservering kvartal 2 2009 325 0 Reservering kvartal 2 2012 725 260 Inbetalt i väntan på avgörande - -100 Summa reserverade skatteärenden 1 050 160 Ej reserverade skatteärenden 3 080 3 200 Inbetalt i väntan på avgörande - -160 Summa 4 130 3 200 34
Sammanfattning och utblick Stabil hyresmarknad och stabila fastighetsvärden Värdeskapande förvaltning och förädling genom: Bra hyresgäster och långa kontrakt Stabila hyror och ökad uthyrningsgrad Ökad nettouthyrning Stärkt soliditet genom försäljningar Starkt kassaflöde och god likviditet Strategisk översyn mot renodling av verksamheten Uppskattat worst case scenario och god beredskap för eventuella skattedomar Bibehållen prognos för helår 2012 på 300 Mkr, men föreslagen utebliven aktieutdelning 35
Frågestund