Bokslutskommuniké JANUARI - DECEMBER 2006, JM-KONCERNEN 2006 Fortsatt hög lönsamhet Intäkterna ökade med 22 procent till 12 065 mkr (9 887) och antal sålda bostäder uppgick till 3 790 (4 240) Resultatet före skatt förbättrades kraftigt till 1 852 mkr (1 15 och årets resultat efter skatt ökade till 1 568 mkr (976). Rörelsemarginalen ökade till 15,6 procent (12,5) Fastighetsförsäljningar om 1 000 mkr (1 752) gav ett resultat om 169 mkr (247) Räntabiliteten på eget kapital för de senaste tolv månaderna ökade kraftigt till 45,4 procent (28,8). Resultatet per aktie under året ökade till 16,40 kronor (9,30) Koncernens kassaflöde inklusive försäljningar av fastigheter uppgick till 664 mkr (3 368) Styrelsen föreslår utdelning om 4,50 kronor (2,50) per aktie. Därutöver föreslår styrelsen utskiftning av cirka 1,0 mdkr genom inlösen av aktier motsvarande cirka 11 kronor per aktie Intäkter 12 065 9 887 3 713 2 876 Rörelseresultat 1 881 1 231 643 529 Resultat före skatt 1 852 1 151 637 524 Kassaflöde från den löpande verksamheten 664 3 368 78 1 897 Rörelsemarginal (%) 15,6 12,5 17,3 18,4 Räntabilitet på eget kapital (%) 45,4 28,8 Soliditet (%) 43 41 43 41 Resultat per aktie (kr) 16,40 9,30 6,40 4,40 Antal produktionsstartade bostäder 4 132 4 476 1 247 1 642 Antal sålda bostäder 3 790 4 240 884 1 282 JM tillämpar International Financial Reporting Standards - IFRS. 1 (16)
KONCERNEN "En fortsatt god marknad och stor efterfrågan för våra nyproducerade bostäder har resulterat i ännu ett rekordår för JM. Den starka försäljningen och stort antal produktionsstartade bostäder till högre prisnivåer innebär fortsatt hög lönsamhet. Vårt effektiviseringsarbete i projekten bidrar till fortsatt god kostnadskontroll. En hög försäljningsnivå i pågående produktion och den fortsatt stora efterfrågan på huvuddelen av våra marknader medför goda förutsättningar även för 2007." Johan Skoglund, VD och koncernchef. Marknad, försäljning och produktionsstarter av bostäder Efterfrågan på nyproducerade bostäder är fortsatt god på samtliga marknader förutom i Köpenhamn där efterfrågan har minskat under det senaste halvåret. En låg räntenivå bidrar till den generellt goda utvecklingen. Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt uppgick till 3 790 bostäder (4 240) där andelen sålda eller bokade bostäder i förhållande till pågående produktion är fortsatt mycket hög. Sålda bostäder i Stockholmsområdet uppgick till 1 631 (1 754), i övriga Sverige 1 412 (1 41 och i JM Utland 747 (1 075). Antalet produktionsstartade bostäder uppgick till 4 132 bostäder (4 476) varav 1 770 (1 937) i Stockholmsområdet och 1 566 (1 45 i övriga Sverige. I utlandsverksamheten produktionsstartades 796 bostäder (1 088). Minskad försäljning och färre produktionsstarter är främst hänförligt till minskad efterfrågan på bostäder i Köpenhamn och försenade produktionsstarter i Norge. Intäkter, rörelseresultat och rörelsemarginal Koncernens intäkter under året ökade med 22 procent till 12 065 mkr (9 887) hänförligt till hög nivå på produktionsstartade bostäder till högre priser under 2005/2006 och högre andel särskilt välbelägna projekt. Rörelseresultatet ökade till 1 881 mkr (1 23 och rörelsemarginalen ökade till 15,6 procent (12,5). Rörelseresultatet och rörelsemarginalen för verksamheten har kraftigt förbättrats till följd av en god efterfrågan och högre priser på bostäder samt genomfört effektiviseringsarbete. Effektiviseringsarbetet har varit inriktat mot att strukturera projekteringen mer enhetligt inom koncernen och att etablera strategiska inköpsavtal med utvalda leverantörer. Kostnadskontrollen är god i projekten även om tendens till kostnadshöjning märks. Den negativa kostnadsutvecklingen i Norge och Danmark fortsätter. Under året har fastigheter sålts för 1 000 mkr (1 752) med ett resultat om 169 mkr (247). Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 76 mkr (192) varav 61 mkr (100) avser bostäder. Driftnettot uppgick till 29 mkr (73). Rörelseresultat (mkr) 2006 2005 2006 2005 JM Bostad Stockholm 894 500 315 184 JM Bostad Riks 563 341 201 134 JM Utland 253 183 95 59 JM Fastighetsutveckling 122 212 12 150 JM Produktion 94 58 34 18 Koncerngemensamma kostnader -45-63 -14-16 Totalt 1 881 1 231 643 529 Varav fastighetsförsäljningar 169 247 17 147 Rörelsemarginal (%) 2006 2005 2006 2005 JM Bostad Stockholm 19,0 13,1 22,4 16,9 JM Bostad Riks 14,9 11,3 17,4 15,8 JM Utland 9,5 8,8 10,4 9,8 JM Produktion 6,5 4,8 8,6 4,2 2 (16)
Byggrätter JMs disponibla byggrätter har ökat till 29 800 bostäder (23 200) varav 19 300 (15 000) redovisas i balansräkningen. Innehavet av byggrätter har ökats på samtliga marknader och främst inom den svenska verksamheten. Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder har ökat kraftigt till 4 208 mkr (2 786) vid utgången av året. Värderingen av JMs totala exploateringsfastigheter med ett bokfört värde om 4,3 mdkr (2,9), inklusive kommersiella byggrätter 0,1 mdkr (0,, indikerar ett övervärde om 2,8 mdkr (1,6). Denna värdering är gjord i samarbete med ett externt värderingsföretag. Under 2006 har exploateringsfastigheter för bostäder om 2 690 mkr (1 324) förvärvats. De största förvärven utgörs av nya Järvastaden i Solna och Sundbyberg, Stockholm med en första investering om 290 mkr, Kvarnholmen, Stockholm om 351 mkr, markområde i Köpenhamns hamn om 310 mkr, mark i Mölndal, Göteborg om 147 mkr, Kungsängen i centrala Uppsala om 135 mkr och mark i Råcksta, Stockholm om 125 mkr. Projektfastigheter Det externt bedömda marknadsvärdet på JMs projektfastigheter har beräknats till 1 063 mkr (1 448). Motsvarande bokfört värde uppgick till 823 mkr (1 183) övervärdet uppgår därmed till 240 mkr (265). Fördelningen av värden för respektive kategori framgår av följande. Marknads- Bokfört Yta Uthyrningsgrad 2006-12-31 värde, mkr värde, mkr (000) m² årshyra, % Bostäder (hyresrätter) 685 494 57 100 Fastigheter under utveckling 315 293 32 60 Färdigutvecklade kontorsfastigheter 63 36 6 87 Totalt 1 063 823 95 84 Finansiella poster Finansnettot har förbättrats med 51 mkr jämfört med motsvarande period föregående år. Kostnad för förtidslösen av lån uppgick under året till 16 mkr (24). Samtliga räntederivat är avslutade. Finansiella intäkter 47 47 10 16 Finansiella kostnader -76-127 -16-21 Finansiella intäkter och kostnader -29-80 -6-5 Under året har den totala räntebärande låneskulden minskat med 451 mkr till 669 mkr (1 120) varav pensionsskulden utgjorde 482 mkr (472). Vid årets utgång var medelräntesatsen för den totala räntebärande låneskulden inklusive pensionsskulden 4,5 procent (4,4). Den genomsnittliga räntebindningstiden exklusive pensionsskulden var 0,3 år (1,6). Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till 4 309 mkr (5 059). Förutom likvida medel om 1 509 mkr (2 634) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 2 800 mkr (2 425). Den räntebärande nettofordran uppgick till 852 mkr (1 536) vid årets utgång efter genomförd inlösen och utdelning om totalt 1,2 mdkr. Räntebärande nettofordran (+)/-skuld (-) vid periodens början 1 536-613 721-341 Förändring av räntebärande nettofordran/-skuld -684 2 149 131 1 877 Räntebärande nettofordran vid årets slut 852 1 536 852 1 536 3 (16)
Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten minskade till 664 mkr (3 368) främst hänförligt till lägre nivå av sålda projektfastigheter och ökade investeringar i exploateringsfastigheter. Kassaflödet från fastighetsutvecklingen (projektfastigheter) bidrar med netto cirka 558 mkr (1 353). Investeringar i exploateringsfastigheter under året om cirka 2,7 mdkr (1,3) sker till viss del, cirka 0,9 mdkr (0,2), med framtida betalning som ej belastar kassaflödet. Kassaflödet före förändring i rörelsekapital ökade till 1 137 mkr (876). Personal Antalet anställda uppgick vid årets utgång till 2 243 (2 283). Antalet hantverkare var 1 121 (1 209) och antalet tjänstemän 1 122 (1 074). Utdelning och inlösenprogram Mot bakgrund av den fortsatt starka utvecklingen i verksamheten under 2006 har JM en mycket stark finansiell ställning vilket återigen ger utrymme för en större kapitalöverföring till aktieägarna utöver ordinarie utdelning. För 2006 föreslår styrelsen en utdelning om 4,50 kronor (2,50) per aktie, totalt 415 mkr. Därutöver föreslår styrelsen ett inlösenprogram om cirka 1,0 mdkr. Dessa förslag medför därmed en total överföring om cirka 1,4 mdkr till aktieägarna under 2007 motsvarande cirka 15 kronor per aktie. Styrelsens fullständiga förslag till beslut avseende inlösenprogrammet kommer att finnas tillgängligt i mitten av april. Inlösenprogrammet beräknas vara avslutat senast i slutet av augusti 2007. Som avstämningsdag för utdelning föreslås onsdagen den 2 maj 2007. Beslutar årsstämman enligt förslaget beräknas utdelningen utsändas av VPC den 7 maj 2007. 4 (16)
AFFÄRSSEGMENT JM BOSTAD STOCKHOLM Affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklar bostadsprojekt i Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. Intäkter 4 707 3 816 1 405 1 086 Rörelseresultat 894 500 315 184 Rörelsemarginal (%) 19,0 13,1 22,4 16,9 Genomsnittligt operativt kapital 916 1 488 Avkastning operativt kapital (%) 97,6 33,6 Operativt kassaflöde 544 1 416-144 535 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 795 1 337 Antal disponibla byggrätter 12 300 9 200 Antal produktionsstartade bostäder 1 770 1 937 524 803 Antal sålda bostäder 1 631 1 754 360 496 Antal anställda 831 788 Varav fastighetsförsäljningar 12 34 6 - Efterfrågan är stark och intresset för nya projekt är fortsatt stort. Det ökade utbudet av nya bostäder är inte tillräckligt beaktat befolkningsökningen i Storstockholmsområdet. Bostadspriserna är fortsatt försiktigt stigande. Konkurrensen om välbelägen mark är fortsatt stor som en konsekvens av den goda efterfrågan och de ökade priserna på bostäder. Affärssegmentets intäkter ökade med 23 procent till 4 707 mkr (3 816) och rörelseresultatet ökade med 79 procent till 894 mkr (500) inklusive fastighetsförsäljning om 12 mkr (34). Rörelsemarginalen ökade kraftigt till 19,0 procent (13,. Marginalen har gradvis förbättrats under året hänförligt till högre prisnivå i projekten, genomfört effektiviseringsarbete och god kostnadskontroll. Ökningen av intäkterna är hänförlig till ett mycket stort antal produktionsstarter under slutet av 2005 samt högre prisnivå i projekten. Årets lägre kassaflöde beror på ökade investeringar i exploateringsfastigheter. Under fjärde kvartalet har överenskommelse träffats med KF Fastigheter om att tillsammans utveckla Kvarnholmen i Nacka till en ny stadsdel där JMs andel utgör drygt 1 000 byggrätter. Därutöver har under fjärde kvartalet byggrätter motsvarande cirka 600 bostäder förvärvats i Botkyrka, Solna, Stockholm och Sundbyberg. Under fjärde kvartalet har produktionsstarter skett av 524 bostäder (803) i Nacka, Solna, Stockholm Gröndal, Liljeholmen, Älvsjö Södertälje, Täby och på Värmdö. JM BOSTAD RIKS Affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklar bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. I begränsad omfattning bedrivs även entreprenadverksamhet. Intäkter 3 788 3 012 1 158 848 Rörelseresultat 563 341 201 134 Rörelsemarginal (%) 14,9 11,3 17,4 15,8 Genomsnittligt operativt kapital 606 539 Avkastning operativt kapital (%) 92,9 63,2 Operativt kassaflöde 304 544 218 167 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 293 817 Antal disponibla byggrätter 10 300 8 400 Antal produktionsstartade bostäder 1 566 1 451 417 453 Antal sålda bostäder 1 412 1 411 393 397 Antal anställda 620 600 Varav fastighetsförsäljningar 1 16-3 5 (16)
Efterfrågan är fortsatt god och intresset för nya bostäder är stort. Bostadspriserna är försiktigt stigande på det flesta orter inom affärssegmentet och stigande i särskilt attraktiva områden. Affärssegmentets intäkter ökade med 26 procent till 3 788 mkr (3 012) och rörelseresultatet ökade med 65 procent till 563 mkr (34 inklusive resultat från fastighetsförsäljningar om 1 mkr (16). Rörelsemarginalen ökade till 14,9 procent (11,3). Ökningen av rörelsemarginalen är hänförlig till högre prisnivå i projekten, genomfört effektiviseringsarbete och god kostnadskontroll. Ökningen av intäkterna är hänförlig till att antalet produktionsstarter successivt har ökat under de senaste åren samt högre prisnivå i projekten. Årets lägre kassaflöde beror på ökade investeringar i exploateringsfastigheter. Under fjärde kvartalet har byggrätter motsvarande cirka 650 bostäder förvärvats i Lund, Helsingborg, Göteborg och Örebro. Totalt produktionsstartades 417 bostäder (453) i det fjärde kvartalet varav 279 (382) i flerbostadshus, 64 i Malmö, 30 i Lund, 7 i Göteborg, 53 i Jönköping, 20 i Norrköping, 46 i Örebro samt 59 i Uppsala. Produktionsstart av totalt 138 småhus (7 har också genomförts under perioden varav 14 i Malmö, 70 i Göteborg, 19 i Trosa samt 35 i Vallentuna. JM UTLAND Inom affärssegmentet JM Utland utvecklas bostäder för försäljning i Norge, Danmark, Finland och Belgien. Intäkter 2 673 2 069 916 603 Rörelseresultat 253 183 95 59 Rörelsemarginal (%) 9,5 8,8 10,4 9,8 Genomsnittligt operativt kapital 1 041 1 118 Avkastning operativt kapital (%) 24,3 16,4 Operativt kassaflöde 335 115 117 101 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 120 632 Bokfört värde projektfastigheter 27 271 Antal disponibla byggrätter 7 200 5 600 Antal produktionsstartade bostäder 796 1 088 306 386 Antal sålda bostäder 747 1 075 131 389 Antal anställda 304 271 Varav fastighetsförsäljningar 18 11-1 En längre tid av stigande bostadspriser har lockat nya aktörer till JMs utlandsmarknader vilket i sin tur drivit upp priserna på nya byggrätter. Nuvarande innehav av byggrätter ger dock generellt goda förutsättningar för JMs affär. Affärssegmentets intäkter ökade med 29 procent till 2 673 mkr (2 069) till följd av intäktsökningar i Danmark och Norge. Rörelseresultatet ökade till 253 mkr (183) främst hänförligt till högre priser samt resultat vid fastighetsförsäljning i JM Belgien under första kvartalet. Rörelsemarginalen ökade till 9,5 procent (8,8) Kassaflödet förbättrades under fjärde kvartalet på grund av ökat rörelseresultat samt ökat antal produktionsstarter. Etableringen i Finland fortgår och under fjärde kvartalet har JM anställt verkställande direktör till det finska dotterbolaget. Disponibla byggrätter i Finland motsvarar cirka 250 bostäder (0). Norge Bostadsmarknaden i Norge kännetecknas av fortsatt god efterfrågan och fortsatt ökande priser. Utbudet av nyproducerade bostäder är stort samtidigt som konkurrensen om mark för bostäder är fortsatt hög. Ökningen av produktionskostnaderna har fortsatt under 2006 och en historiskt låg arbetslöshet i Norge har lett till arbetskraftsbrist inom byggbranschen. Arbetet med förstärkt kostnadskontroll i projekten inför produktionsstart samt förseningar i vissa detaljplaneprocesser har begränsat antalet produktionsstarter och därmed tillgängligt antal bostäder för försäljning. Under året har 611 bostäder (717) sålts och 403 bostäder (852) produktionsstartats. Fjärde kvartalets produktionsstarter uppgick till 104 bostäder varav ett 10-tal skett i Oslo samt ett 30-tal i såväl Bergen, Tönsberg samt Stavanger. Under fjärde kvartalet har cirka 450 byggrätter förvärvats i Bergen, Vestfold och Stavanger. Disponibla byggrätter motsvarar cirka 5 450 bostäder (4 600). 6 (16)
Danmark Under andra halvåret har efterfrågan på nyproducerade bostäder i Köpenhamn dämpats markant. Bostadsmarknaden i stort har kännetecknats av ett stigande utbud och minskad efterfrågan. Bostadspriserna har dämpats efter kraftig uppgång under 2005 och början av 2006 och uppvisar en vikande tendens. Den höga aktivitetsnivån i byggsektorn har lett till stigande produktionskostnader och förseningar i projekt. Under året har 99 bostäder (25 sålts och 356 bostäder (166) produktionsstartats. Försäljningen begränsas av den låga efterfrågan samt förseningar i ett antal projekt. Under fjärde kvartalet har produktionsstart skett av 165 bostäder på Sluseholmen, ett hamnområde i centrala Köpenhamn. Inga förvärv har gjorts under fjärde kvartalet. Disponibla byggrätter motsvarar cirka 1 000 bostäder (700). Belgien Belgien kännetecknas av fortsatt stark bostadsmarknad med ökat utbud av nya bostäder. I Brysselregionen har priserna planat ut på en högre nivå, försäljningstakten har dämpats och produktionskostnaderna har ökat något. Under året har 37 bostäder (107) sålts och 37 bostäder (70) produktionsstartats. Årets samtliga produktionsstarter skedde i fjärde kvartalet i kommunen Jette i Bryssel. Den låga försäljningen i Belgien är ett resultat av förseningar i planprocessen i ett antal projekt. Inga förvärv har gjorts under fjärde kvartalet. Disponibla byggrätter motsvarar cirka 500 bostäder (300). JM FASTIGHETSUTVECKLING Affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklar bostads- och kontorsfastigheter i Storstockholm. Affärssegmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastigheter avsedda för projektutveckling. Intäkter 81 211 7 36 Rörelseresultat 122 212 12 150 Genomsnittligt operativt kapital 926 1 704 Avkastning operativt kapital (%) 13,2 12,4 Operativt kassaflöde 164 1 247 52 1 009 Bokfört värde exploateringsfastigheter 140 136 Bokfört värde projektfastigheter 793 840 Antal anställda 26 29 Varav fastighetsförsäljningar 128 186 11 143 Affärssegmentets intäkter uppgick till 81 mkr (21 och rörelseresultatet minskade till 122 mkr (212). Förändringen är till största delen hänförlig till ett lägre resultat från fastighetsförsäljningar. Driftnettot under året minskade till 26 mkr (65) som en naturlig följd av ett minskat bestånd av projektfastigheter. Resultatet av fastighetsförsäljningar under året uppgick till 128 mkr (186) varav till bostadsrättsföreningar 45 mkr (108). Kassaflödet uppgick under året till 164 mkr. Avtalet med Vasakronan som träffades under tredje kvartalet innebär att två färdigställda kontorsbyggnader om totalt cirka 20 000 m 2 i Frösunda, Solna avyttras 2007 och 2009 samt två byggrätter i samma område under 2007. Under fjärde kvartalet såldes två fastigheter i Gustavsberg, Värmdö för sammantaget 21 mkr med ett resultat om 10 mkr. Som ett led i projektutvecklingen av bostäder förvärvades två bostadsfastigheter om 23 bostäder för 25 mkr i Hammarby, Stockholm. Under fjärde kvartalet tecknades ett tredje hyresavtal i kontorsprojektet Frösunda Park hus 1, Solna. Tillsammans med de tidigare hyresavtalen är uthyrningsgraden därmed 43 procent av den totala ytan. JMs byggrätter för kommersiell projektutveckling uppgår till totalt cirka 86 000 m 2 med ett bokfört värde om 140 mkr. 7 (16)
JM PRODUKTION Affärssegmentet JM Produktion bedriver byggproduktion åt externa och interna beställare inom Storstockholmsområdet. Intäkter 1 440 1 197 397 431 Rörelseresultat 94 58 34 18 Rörelsemarginal (%) 6,5 4,8 8,6 4,2 Operativt kassaflöde 111 155 57 33 Antal anställda 382 513 Varav fastighetsförsäljningar 10 - - - Efterfrågan på entreprenadmarknaden inom Stockholmsområdet är fortsatt god och affärssegmentet har ett bra orderläge. Affärssegmentets intäkter uppgick till 1 440 mkr (1 197) och rörelseresultatet ökade till 94 mkr (58). Rörelsemarginalen uppgick till 6,5 procent (4,8). Resultat från försäljning av en fastighet, där krossverksamhet har bedrivits, uppgick till 10 mkr. Affärssegmentet har under fjärde kvartalet erhållit ett flertal uppdrag varav de största är markarbeten vid Hammarby Sjöstad åt Stockholms Stad och nybyggnad av bostäder i Sundbyberg åt JM Bostad Stockholm. De största uppdragen som pågår är ombyggnad av kontorsfastigheten Bremen på Gärdet åt Vasakronan och nybyggnad av kontor i Frösunda åt JM Fastighetsutveckling. Avyttring av måleriverksamheten inom JM Produktion under första kvartalet 2006 har inneburit att antalet anställda minskat med cirka 150. 8 (16)
KONCERNENS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG Intäkter 12 065 9 887 3 713 2 876 Produktions- och driftkostnader -9 737-8 327-2 920-2 352 Bruttoresultat 2 328 1 560 793 524 Försäljnings- och administrationskostnader -616-576 -167-142 Resultat av fastighetsförsäljning 169 247 17 147 Rörelseresultat 1 881 1 231 643 529 Finansiella intäkter och kostnader -29-80 -6-5 Resultat före skatt 1 852 1 151 637 524 Skatter -284-175 -47-92 Periodens resultat 1 568 976 590 432 Hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 1 568 976 590 432 Resultat per aktie före och efter utspädning (kr) hänförligt till moderbolagets aktieägare 2) 16,40 9,30 6,40 4,40 Antal aktier vid periodens slut 2) 92 289 764 98 705 520 92 289 764 98 705 520 Genomsnittligt antal aktier före och efter utspädning 2) 95 453 698 105 390 724 92 289 764 98 705 520 2) Den låga skattekostnaden beror på förvärv av underskottsavdrag, upplösning av uppskjutna skatteskulder i samband med försäljning av fastigheter och omvärderingar av uppskjuten skatt. Jämförelsesiffror har omräknats till följd av aktiesplit. KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Mkr 2006-12-31 2005-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar 118 134 Projektfastigheter 823 1 183 Exploateringsfastigheter 4 348 2 925 Andelar i bostadsrättsföreningar o.d. 73 38 Kortfristiga fordringar 1 535 1 241 Likvida medel 1 509 2 634 Summa omsättningstillgångar 8 288 8 021 Summa tillgångar 8 406 8 155 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 3 590 3 311 Långfristiga räntebärande skulder 73 626 Övriga långfristiga skulder 597 - Långfristiga avsättningar 938 850 Summa långfristiga skulder 1 608 1 476 Kortfristiga räntebärande skulder 114 22 Övriga kortfristiga skulder 3 024 3 283 Kortfristiga avsättningar 70 63 Summa kortfristiga skulder 3 208 3 368 Summa eget kapital och skulder 8 406 8 155 Ställda säkerheter 181 140 Ansvarsförbindelser 6 084 5 053 Varav fordringar fastighetsförsäljningar 2 37 9 (16)
FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG Januari - december Mkr 2006 2005 Ingående balans vid årets början 3 311 3 465 Effekt av ändrad redovisningsprincip - -31 Justerad ingående balans 3 311 3 434 Fond för verkligt värde (kassaflödessäkringar) 10 21 Omräkningsdifferenser -50 42 Nettosumma av poster som förts direkt mot eget kapital -40 63 Årets resultat 1 568 976 Summa årets intäkter och kostnader 1 528 1 039 Inlösen av aktier -1 002-966 Utdelning till moderbolagets aktieägare -247-196 Utgående balans vid årets slut 3 590 3 311 IFRS-justeringar, Finansiella instrument KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital 1 137 876 396 334 Investering i exploateringsfastigheter m.m. -2 078-1 188-752 -583 À conto betalning för expl. fastigheter m.m. 1 308 1 770 426 455 Investering i projektfastigheter -384-250 -53-148 Försäljning av projektfastigheter 942 1 603 104 1 283 Förändring kortfristiga skulder/fordringar -261 557-43 556 Kassaflöde från den löpande verksamheten 664 3 368 78 1 897 Kassaflöde från investeringsverksamheten -7 6 1 22 Upptagna lån 88 105 72 - Amortering av skuld -621-968 -75-308 Inlösen av aktier -1 002-966 - - Utdelning -247-196 - - Kassaflöde från finansieringsverksamheten -1 782-2 025-3 -308 Periodens kassaflöde -1 125 1 349 76 1 611 Likvida medel vid årets slut 1 509 2 634 1 509 2 634 NYCKELTAL % 2006 2005 2006 2005 Rörelsemarginal 15,6 12,5 17,3 18,4 Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital 44,4 26,0 Räntabilitet på eget kapital 45,4 28,8 Skuldsättningsgrad (ggr) - - - - Soliditet 43 41 43 41 Redovisningsprinciper Denna bokslutskommuniké och delårsrapport för det fjärde kvartalet 2006 är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering, vilket är i enlighet med de krav som ställs i Redovisningsrådets rekommendation RR31 Delårsrapport för koncerner. Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU tillämpas bara av EU godkända IFRS. De redovisningsprinciper som tillämpas i denna bokslutskommuniké är de som beskrivs i årsredovisningen för 2005 sidorna 56-59. 10 (16)
INTÄKTER PER LAND Sverige 9 392 7 818 2 797 2 273 Norge 1 575 1 315 496 402 Danmark 870 492 329 96 Belgien 228 262 91 105 Totalt 12 065 9 887 3 713 2 876 INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT JM Bostad Stockholm 4 707 3 816 1 405 1 086 JM Bostad Riks 3 788 3 012 1 158 848 JM Utland 2 673 2 069 916 603 JM Fastighetsutveckling 81 211 7 36 JM Produktion 1 440 1 197 397 431 Eliminering -624-418 -170-128 Totalt 12 065 9 887 3 713 2 876 RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT JM Bostad Stockholm 894 500 315 184 JM Bostad Riks 563 341 201 134 JM Utland 253 183 95 59 JM Fastighetsutveckling 122 212 12 150 JM Produktion 94 58 34 18 Koncerngemensamma kostnader -45-63 -14-16 Totalt 1 881 1 231 643 529 RÖRELSEMARGINAL PER AFFÄRSSEGMENT % 2006 2005 2006 2005 JM Bostad Stockholm 19,0 13,1 22,4 16,9 JM Bostad Riks 14,9 11,3 17,4 15,8 JM Utland 9,5 8,8 10,4 9,8 JM Produktion 6,5 4,8 8,6 4,2 GENOMSNITTLIGT OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT Mkr 2006 2005 JM Bostad Stockholm 916 1 488 JM Bostad Riks 606 539 JM Utland 1 041 1 118 JM Fastighetsutveckling 926 1 704 AVKASTNING OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT % 2006 2005 JM Bostad Stockholm 97,6 33,6 JM Bostad Riks 92,9 63,2 JM Utland 24,3 16,4 JM Fastighetsutveckling 13,2 12,4 11 (16)
OPERATIVT KASSAFLÖDE PER AFFÄRSSEGMENT JM Bostad Stockholm 544 1 416-144 535 JM Bostad Riks 304 544 218 167 JM Utland 335 115 117 101 JM Fastighetsutveckling 164 1 247 52 1 009 JM Produktion 111 155 57 33 EXPLOATERINGSFASTIGHETER PER AFFÄRSEGMENT Bokfört värde, mkr 2006-12-31 2005-12-31 JM Bostad Stockholm 1 795 1 337 JM Bostad Riks 1 293 817 JM Utland 1 120 632 JM Fastighetsutveckling 140 136 JM Produktion - 3 Totalt 4 348 2 925 DISPONIBLA BOSTADSBYGGRÄTTER PER AFFÄRSSEGMENT Antal 2006-12-31 2005-12-31 Totalt antal bostadsbyggrätter JM Bostad Stockholm 12 300 9 200 JM Bostad Riks 10 300 8 400 JM Utland 7 200 5 600 Totalt 29 800 23 200 Varav redovisade i balansräkningen (exploateringsfastigheter) JM Bostad Stockholm 8 100 6 600 JM Bostad Riks 6 700 5 000 JM Utland 4 500 3 400 Totalt 19 300 15 000 PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT Antal 2006 2005 2006 2005 JM Bostad Stockholm 1 770 1 937 524 803 JM Bostad Riks 1 566 1 451 417 453 JM Utland 796 1 088 306 386 Totalt 4 132 4 476 1 247 1 642 SÅLDA BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT Antal 2006 2005 2006 2005 JM Bostad Stockholm 1 631 1 754 360 496 JM Bostad Riks 1 412 1 411 393 397 JM Utland 747 1 075 131 389 Totalt 3 790 4 240 884 1 282 EXPLOATERINGSFASTIGHETER KONCERNEN Bokfört värde, mkr 2006 2005 2006 2005 Ingående balans vid periodens början 2 925 2 971 3 906 2 629 Nyanskaffningar 2 718 1 337 871 740 Överfört till produktion -1 168-1 232-376 -377 Övrigt -127-151 -53-67 Utgående balans vid årets slut 4 348 2 925 4 348 2 925 12 (16)
Moderbolaget Moderbolagets resultat före bokslutsdispositioner och skatt uppgick till 452 mkr (1 072). Investeringar i fastigheter uppgick till 1 660 mkr (978). Stockholm den 13 februari 2007 JM AB (publ) Styrelsen KONCERNEN FEMÅRSÖVERSIKT Mkr 2006 2005 2004 2003 2002 Intäkter 12 065 9 887 8 532 7 787 8 872 Rörelseresultat 1 881 1 231 792 478 652 Resultat före skatt 1 852 1 151 647 267 368 Balansomslutning 8 406 8 155 8 252 9 145 10 628 Kassaflöde från den löpande verksamheten 664 3 368 2 161 1 504 2 161 Räntebärande nettofordran (+)/-skuld (-) 852 1 536-613 -2 611-3 665 Rörelsemarginal (%) 2) 15,6 12,5 9,3 2,4 5,4 Räntabilitet på eget kapital (%) 45,4 28,8 14,4 5,5 6,8 Soliditet (%) 43 41 42 36 34 Resultat per aktie (kr) 3) 16,40 9,30 4,20 1,70 2,10 Utdelning per aktie (kr) 3) 4,50 4) 2,50 1,80 1,30 2,50 Antal disponibla byggrätter 29 800 23 200 21 900 23 400 25 500 Antal produktionsstartade bostäder 4 132 4 476 3 943 2 714 2 711 Antal sålda bostäder 3 790 4 240 4 315 3 189 2 511 2) 3) 4) Räkenskapsår 2003 och tidigare är ej omräknat enligt IFRS. Detta innebär att de nya principerna för goodwill och beräkningsgrunder för successiv vinstavräkning inte påverkat år 2002 till 2003. Räkenskapsår 2003 och tidigare motsvaras rörelsemarginal av projektutvecklingsmarginal. Resultat och utdelning per aktie har omräknats till följd av aktiesplit. Styrelsens förslag. 13 (16)
KONCERNEN KVARTALSÖVERSIKT, MKR 2006 2005 RESULTATRÄKNING Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Intäkter Produktions- och driftkostnader Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Resultat av fastighetsförsäljning Rörelseresultat Finansiella intäkter och kostnader Resultat före skatt Skatter Periodens resultat 3 713 2 543 2 911 2 898-2 920-2 052-2 320-2 445 793 491 591 453-167 -125-183 -141 17 31 56 65 643 397 464 377-6 -1-1 -21 637 396 463 356-47 -93-75 -69 590 303 388 287 2 876 2 419 2 538 2 054-2 352-2 052-2 148-1 775 524 367 390 279-142 -129-167 -138 147 31 31 38 529 269 254 179-5 -6-45 -24 524 263 209 155-92 26-63 -46 432 289 146 109 BALANSRÄKNING Tillgångar Anläggningstillgångar Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Andelar i bostadsrättsföreningar o.d. Kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Långfristiga räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder Långfristiga avsättningar Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder Kortfristiga avsättningar Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder KASSAFLÖDESANALYS Från den löpande verksamheten Från investeringsverksamheten Från finansieringsverksamheten Summa periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens slut RÄNTEBÄRANDE NETTOFORDRAN/-SKULD Räntebärande nettofordran (+)/-skuld (-) vid periodens början Förändring räntebärande nettofordran/-skuld Räntebärande nettofordran (+)/-skuld (-) vid periodens slut EXPLOATERINGSFASTIGHETER Ingående balans vid periodens början Nyanskaffningar Överfört till produktion Övrigt Utgående balans vid periodens slut NYCKELTAL Rörelsemarginal (%) Skuldsättningsgrad (ggr) Soliditet (%) Resultat per aktie (kr) Antal disponibla byggrätter Antal produktionsstartade bostäder Antal sålda bostäder 12-31 09-30 06-30 03-31 118 124 141 142 823 772 797 859 4 348 3 906 3 513 2 744 73 44 27 25 1 535 1 796 1 625 1 533 1 509 1 433 1 543 2 208 8 288 7 951 7 505 7 369 8 406 8 075 7 646 7 511 3 590 3 025 2 735 3 609 73 55 98 159 597 573 624-938 935 858 882 1 608 1 563 1 580 1 041 114 182 145 12 3 024 3 224 3 107 2 773 70 81 79 76 3 208 3 487 3 331 2 861 8 406 8 075 7 646 7 511 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 78-118 640 64 1 9-4 -13-3 -1-1 301-477 76-110 -665-426 1 509 1 433 1 543 2 208 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 721 837 1 587 1 536 131-116 -750 51 852 721 837 1 587 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 3 906 3 513 2 744 2 925 871 776 919 152-376 -331-127 -334-53 -52-23 1 4 348 3 906 3 513 2 744 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 17,3 15,6 15,9 13,0 - - - - 43 37 36 48 6,40 3,30 3,90 2,90 29 800 29 100 26 700 23 200 1 247 1 025 1 088 772 884 846 1 114 946 12-31 09-30 06-30 03-31 134 164 191 191 1 183 2 038 2 071 2 041 2 925 2 629 2 734 2 893 38 43 125 167 1 241 1 725 1 497 1 512 2 634 1 023 782 1 797 8 021 7 458 7 209 8 410 8 155 7 622 7 400 8 601 3 311 2 876 2 590 3 558 626 794 802 1 174 - - - - 850 1 002 1 101 1 056 1 476 1 796 1 903 2 230 22 142 134 334 3 283 2 745 2 714 2 428 63 63 59 51 3 368 2 950 2 907 2 813 8 155 7 622 7 400 8 601 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 1 897 216 739 516 22 22 2-40 -308 3-1 756 36 1 611 241-1 015 512 2 634 1 023 782 1 797 Kv.4 Kv.3 Kv. 2 Kv. 1-341 -557-99 -613 1 877 216-458 514 1 536-341 -557-99 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 2 629 2 734 2 893 2 971 740 270 125 202-377 -368-254 -233-67 -7-30 -47 2 925 2 629 2 734 2 893 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 18,4 11,1 10,0 8,7-0,1 0,2 0,0 41 38 35 41 4,40 2,90 1,30 1,00 23 200 23 200 22 750 22 300 1 642 973 1 080 781 1 282 834 1 103 1 021 14 (16)
AFFÄRSSEGMENT KVARTALSÖVERSIKT, MKR 2006 2005 JM BOSTAD STOCKHOLM Kv.4 Kv.3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) 2) Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal produktionsstartade bostäder Antal sålda bostäder 1 405 1 009 1 073 1 220 315 200 204 175 22,4 19,8 19,0 14,3 916 915 1 007 1 267 97,6 83,4 66,0 47,4-144 -237 536 389 1 795 1 488 1 155 1 110 12 300 12 000 9 500 8 800 524 510 301 435 360 401 485 385 1 086 845 1 017 868 184 102 139 75 16,9 12,1 13,7 8,6 1 488 1 733 1 935 2 173 33,6 24,1 19,4 14,3 535 108 415 358 1 337 1 309 1 443 1 590 9 200 9 700 9 500 9 400 803 287 527 320 496 347 506 405 Varav fastighetsförsäljningar 6 1 5 - - - 30 4 JM BOSTAD RIKS Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) 2) Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal produktionsstartade bostäder Antal sålda bostäder Kv.4 Kv.3 Kv. 2 Kv. 1 1 158 810 908 912 201 119 144 99 17,4 14,7 15,9 10,9 606 560 507 521 92,9 88,5 90,4 73,6 218-46 139-7 1 293 1 239 1 162 790 10 300 10 100 10 400 8 400 417 440 483 226 393 315 386 318 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 848 703 784 677 134 81 69 57 15,8 11,5 8,8 8,4 539 607 696 759 63,2 44,7 33,8 27,5 167 58 215 104 817 646 619 633 8 400 8 400 7 900 7 500 453 366 343 289 397 308 343 363 Varav fastighetsförsäljningar - - 1-3 11 1 1 JM UTLAND Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) 2) Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Bokfört värde projektfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal produktionsstartade bostäder Antal sålda bostäder Kv.4 Kv.3 Kv. 2 Kv. 1 916 503 711 543 95 41 60 57 10,4 8,2 8,4 10,5 1 041 1 076 1 093 1 109 24,3 20,2 21,3 18,8 117-8 -1 227 1 120 1 050 1 053 701 27 28 29 30 7 200 7 000 6 800 6 000 306 75 304 111 131 130 243 243 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 603 613 520 333 59 57 35 32 9,8 9,3 6,7 9,6 1 118 1 085 1 055 1 024 16,4 15,4 12,7 12,4 101 15 46-47 632 491 484 467 271 273 275 265 5 600 5 100 5 350 5 400 386 320 210 172 389 179 254 253 Varav fastighetsförsäljningar - - - 18 1 - - 10 JM FASTIGHETSUTVECKLING Intäkter Rörelseresultat Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) 2) Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Bokfört värde projektfastigheter Kv.4 Kv.3 Kv. 2 Kv. 1 7 24 21 29 12 15 51 44 926 1 107 1 282 1 491 13,2 23,5 21,8 15,6 52 177-123 58 140 129 140 140 793 741 765 826 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 36 45 66 64 150 34 5 23 1 704 1 941 2 014 2 201 12,4 6,4 6,2 7,1 1 009 48 91 99 136 181 185 201 840 1 652 1 647 1 627 Varav fastighetsförsäljningar 11 20 50 47 143 20-23 JM PRODUKTION Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) Operativt kassaflöde Kv.4 Kv.3 Kv. 2 Kv. 1 397 334 355 354 34 30 15 15 8,6 9,0 4,2 4,2 57 12-38 80 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 431 286 267 213 18 16 16 8 4,2 5,6 6,0 3,8 33 32 67 23 Varav fastighetsförsäljningar - 10 - - - - - - JM ÖVRIGT Intäkter (eliminering) Rörelseresultat (koncerngemensamma kostnader) Kv.4 Kv.3 Kv. 2 Kv. 1-170 -137-157 -160-14 -8-10 -13 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1-128 -73-116 -101-16 -21-10 -16 2) Beräknas på 12 månaders rullande resultat och genomsnittligt kapital. 15 (16)
JM AB (publ) Postadress 169 82 Stockholm Besöksadress Telegrafgatan 4, Solna Telefon 08-782 87 00 Telefax 08-782 86 00 Org.nr. 556045-2103 Internet www.jm.se För ytterligare information hänvisas till: Johan Skoglund, VD och koncernchef johan.skoglund@jm.se 08-782 89 39 Claes Magnus Åkesson, Ekonomi- och finansdirektör claes-magnus.akesson@jm.se 08-782 89 71 Kommande informationstillfällen Tryckt årsredovisning för 2006 finns tillgänglig på JMs huvudkontor i början på april 2007 Delårsrapport januari-mars 2007 26 april 2007 Årsstämma hålls på JMs huvudkontor, Telegrafgatan 4, Solna 26 april 2007, kl 16.00 Delårsrapport januari-juni 2007 17 augusti 2007 JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge, Danmark Finland och Belgien. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet. Vi omsätter cirka 12 miljarder kr och har cirka 2 200 medarbetare. JM AB är ett publikt bolag noterat på den Nordiska Börsens lista i segmentet Large Cap. BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI DECEMBER 2006 16 (16)