TJÄNSTESKRIVELSE Datum 2016-11-22 Diarienummer KS/2015:223 Kommunstyrelsen Säröhus AB Säröhusvägen12 429 43 Särö Planbesked Särö 1:441 Förslag till beslut Kommunstyrelsens arbetsutskotts förslag till kommunstyrelsen: Kommunstyrelsen avslår ansökan om planbesked för Särö 1:441. Motivering till beslut Ett rimligt mått på en exploatering av en verksamhetsfastighet bedöms vara 40 % av fastighetsarean. Skälet till det är att de flesta verksamheter förutom byggnader kräver ytterligare ytor för att kunna lösa andra behov som parkering, angöring och varutransporter. Omständigheterna påverkar sedan i vilken mån det kan vara lämpligt med en större eller mindre exploatering. En hotell- och konferensanläggning som är utpräglat publik i sin verksamhet med många bil- och bussburna besökare och med mycket varutransporter bör inte överskrida gränsen på 40 %. Även om den föreslagna byggnationen inte innebär att gränsen på 40% överskrids så skulle åtgärden innebära att de redan bristande ytorna för andra behov, såsom parkering, angöring och varutransporter, skulle minska ytterligare. Tillfartsvägarnas standard motsvarar inte fullt ut kraven på en lämplig och trafiksäker tillfart för en verksamhet av denna omfattning. Parkeringsbehovet bedöms inte kunna uppfyllas inom de fastigheter som rymmer verksamheten. Säröhus dominerar norra Särön på ett sätt som inte bedöms vara i samklang med de kulturistoriska ambitioner som kommer till uttryck i riksintresset av ett bevarande av den ursprungliga utredda kulturmiljön. Ytterligare på- och tillbyggnader av det mycket stora byggnadskomplex som utgör Säröhus bedöms inte vara lämpliga med hänsyn tagen till riksintresset. Ansökan avslås med hänvisning till att verksamhetsfastigheten har exploaterats till en gräns då det inte är lämpligt att ytterligare utöka byggrätten och möjliggöra en utökning av besöksfrekvensen med påföljande ytterligare påverkan på omgivningen. Ansökan avslås även med hänvisning till att förslaget inte tar hänsyn till riksintresset. Karl-Gustav Larsson 0300-834021 kg.larsson@kungsbacka.se 1 (4) Kungsbacka kommun 434 81 Kungsbacka Besöksadress Stadshuset, Storgatan 37 Telefon 0300-83 40 00 www.kungsbacka.se
KUNGSBACKA KOMMUN 2 (4) Sammanfattning En ansökan om planbesked för fastigheten Särö 1:441 kom in 2016-06-08. Fastigheten är belägen inom detaljplan SP133B, laga kraft 2014-05-22. Fastigheten omfattar tillsammans med den samägda Särö 1:78 ca 11 800 m 2, av den ytan är ca 4 130 m 2 BYA bebyggd med hotell- och konferensanläggningen. Ansökan avser ett antal tillbyggnader utmed den befintliga byggnadens fasad samt påbyggnad på taket avsedda för spa, gym, konferensyta och tillkommande hotellrum. Tillkommande byggnadsarea omfattar ca 330 m 2, ytterligare tillkommande BTA ca 2 000 m 2, och den maximalt tillåtna nockhöjden föreslås öka till generellt +34 meter över nollplanet inom hela planen. Byggnadsnämnden har bedömt att ärendet är av strategisk betydelse och beslutade 2016-10-26 285 att beslut om planbesked ska tas i kommunstyrelsen. Ansökan avslås med hänvisning till att verksamhetsfastigheten har exploaterats till en gräns då det inte är lämpligt att ytterligare utöka byggrätten och möjliggöra en utökning av besöksfrekvensen med påföljande ytterligare påverkan på omgivningen. Ansökan avslås även med hänvisning till att förslaget inte tar hänsyn till riksintresset. Beslutsunderlag Tjänsteskrivelse, 2016-11-22 Skrivelse från fastighetsägaren 2016-11-18 Sammanträdesprotokoll BN 2016-10-20 Fastighetsägarens planförslag 2016-01-19 Skrivelse om planändring 2016-01-19 Ansökan, 2015-05-11 Beslutet skickas till Sökanden Säröhus AB. Beskrivning av ärendet En ansökan om planbesked för fastigheten Särö 1:441 kom in 2016-06-08. Fastigheten är belägen inom detaljplan SP133B, laga kraft 2014-05-22. Fastigheten omfattar tillsammans med den samägda Särö 1:78 ca 11 800 m 2, av den ytan är ca 4 130 m 2 BYA bebyggd med hotell- och konferensanläggningen.
KUNGSBACKA KOMMUN 3 (4) Ansökan avser ett antal tillbyggnader utmed den befintliga byggnadens fasad samt påbyggnad på taket avsedda för spa, gym, konferensyta och tillkommande hotellrum. Tillkommande byggnadsarea omfattar ca 330 m 2, ytterligare tillkommande BTA ca 2 000 m 2, och den maximalt tillåtna nockhöjden föreslås öka till generellt +34 meter över nollplanet inom hela planen. Kulturhistoria Den ursprungliga byggnaden Lokmannahemmet uppfördes 1913 som semesterhem för lokmän. Sedermera övergick verksamheten till hotell och byggnaden försågs vid den första planläggningen 1979 med ett litet q och föreskriften om särkskild miljöhänsyn. Vid nästa planläggning 1991 togs q- märkningen bort på grund av flera om- och tillbyggnader som minskat byggnadens kulturhistoriska värde. Anläggningen har därefter byggts ut, om och till i omgångar under en lång rad år och idag kan man inte utläsa något av den ursprungliga historiken i den befintliga byggnaden. Verksamhet Verksamheten omfattar hotell/konferens/spa med 112 hotellrum och ca 200 bäddar. En restaurang för 220 gäster erbjuder helglunch och julbord förutom gäst- och konferensmiddagarna. Av den tillgängliga ytan inom de båda fastigheterna Särö 1:441 och 1:78 utgörs ca 1 700 m 2 av naturområde. Den befintliga hotellbyggnaden upptar idag således ca 40 % av den tillgängliga marken för verksamheten. Tillfart Tillfarten till Säröhus utgörs av Stallbacken med en bredd av ca 5,3 meter på en längd av 360 meter och därefter via Åleviksvägen och Säröhusvägen i ytterligare 1 100 m med en bredd av endast 4,6 meter. Parkeringsbehov Inom de två fastigheterna som hyser verksamheten finns ca 85 parkeringsplatser. Enligt normer för parkeringsbehov anses att det för hotell i icke centrala lägen behövs 25 p-platser per 1 000 m 2 BTA. En grov uppskattning ger att Säröhus omfattar ca 10 000 m 2 BTA vilket skulle generera ett parkeringsbehov som överskrider de tillgängliga p-platserna. Kollektivtrafik I nämndbudgeten för 2016 har byggnadsnämnden sammanfattat sin inriktning på samhällsbyggnad bland annat när det gäller kollektivtrafiken: Vi bygger ett samhälle för Kungsbackas invånare där allt hänger ihop och det är nära till mötesplatser, arbete, handel, kollektivtrafik, natur, hav och resten av världen. Det är 1,3 km till närmaste busshållplats vid Särö kyrka där det går en buss var 30:e minut på vardagar.
KUNGSBACKA KOMMUN 4 (4) Omgivningspåverkan Säröhus gränsar direkt till 7 privatfastigheter och delar tillfart med ytterligare 5 fastigheter. En verksamhet av denna omfattning påverkar omgivningen genom trafikrörelser och buller. Varutransporter, busstrafik och besökande är alla hänvisade till samma tillfartsväg. Riksintresse Särön är av riksintresse för kulturmiljövården, naturvården och friluftslivet på grund av sin långa och mångfacetterade historia, sin bebyggelse från olika epoker och ett äldre natur- och kulturlandskap. Genomförandetid 2014 gjordes en planändring med syftet att möjliggöra en entrétillbyggnad, som vann laga kraft 2014-05-22 och vars genomförandetid går ut 2019-05-22. Strategisk betydelse Byggnadsnämnden har bedömt att ärendet är av strategisk betydelse och beslutade 2016-10-26 285 att beslut om planbesked ska tas i kommunstyrelsen. Gabriella Köhler Graf Verksamhetschef Planering och exploatering