03 Årsredovisning 2003

03 Årsredovisning 2003

2 higab årsredovisning 2003 Restaurang Trädgår'n Konserthuset Sjunde Himlen på Långedragsudden Higabgruppen på 60 sekunder Hantverks- och Industrihus i Göteborg AB (Higab) grundades 1966 efter beslut i kommunfullmäktige. Higabgruppen ägs till 100 procent av Göteborgs Kommunala Förvaltnings AB. Utöver moderbolaget består Higabgruppen av de helägda dotterbolagen Göteborgs Saluhalls AB, Kulturfastigheter i Göteborg AB, AB Långedrag samt tre dotterdotterbolag. Higabgruppen förvaltar flera av Göteborgs mest kända byggnader,bl a Konserthuset, Stadsteatern, Konstmuseet och Stora Saluhallen. Totalt uppgår fastighetsbeståndet till över 300 byggnader om totalt 572 000 m 2. Higabgruppen är därmed en av de större lokalförvaltarna i Göteborg. Bland hyresgästerna återfinns såväl offentliga verksamheter och organisationer som privata företag. Higabgruppen finansieras till 100 procent av hyresintäkter. Omsättningen för 2003 uppgick till 426 Mkr och verksamheten sysselsatte 52 medarbetare. Higabgruppens uppdrag består av att förvalta och utveckla fastigheter som är betydelsefulla för Göteborgs Stad. Higabgruppen skall som ägare ombesörja att fastigheterna sköts på bästa sätt utifrån såvälkulturhistorisk som ekonomisk hänsyn. Higabgruppen skall även anpassa och modernisera befintliga fastigheter och lokaler utifrån hyresgästernas önskemål och krav på effektivitet. Higabgruppen skall medverka till Göteborgs Stads utveckling genom att initiera och utveckla byggen och projekt som stärker Göteborg och regionens attraktionskraft. Exempel på detta är bl a Stora Teaterns anpassning till en modern musikscen, förändringen av f d Etnografiska Museet till ett centrum för groddföretag inom musikbranschen samt byggandet av Biotech Center mellan Sahlgrenska och Hälsovetarbacken. Higabgruppen ansvarar även för en del av kommunens försörjning av lokaler för speciella behov. Hit hör t ex Huvudbrandstationen och Räddningscentralen i Gårda, Nya Ullevi samt Stadsarkivet vid Stora Badhusgatan. Higabgruppens ägande är långsiktigt. Såväl enskilda fastigheter som Göteborgs Stad gynnas av ägarmässig stabilitet. Av denna anledning har antalet försäljningar historiskt sett varit få. Innehåll 3 2003 i sammandrag 4 Uppdrag, vision, affärsidé och mål 6 VD har ordet 8 Göteborg bygger vidare för framtiden 12 Välmående fastigheter 14 Förvaltning, underhåll och drift 15 Med det förlovade landet i sikte 16 Kunder med varierande behov 18 Nytt liv i Stora Teatern! 19 Större projekt under året 20 Kviberg Krutröken har bytts mot byggdamm 21 Higabgruppens projektmodell 22 Engagerade medarbetare 23 Förvaltningsberättelse 24 Förslag till vinstdisposition 25 Resultaträkningar 26 Balansräkningar 28 Koncernens förändringar i eget kapital 28 Moderbolagets förändringar i eget kapital 29 Kassaflödesanalys 30 Noter 44 Revisionsberättelse 44 Granskningsrapport 45 Flerårsöversikt 46 Risk- och känslighetsanalys 48 Fastighetsförteckning 51 Definitioner 52 Ägarstyrning 54 Styrelse 55 Företagsledning

higab årsredovisning 2003 3 03 2003 i sammandrag Göta Källare TV-högskolan Stora Teatern återinvigd Efter att ha renoverats och anpassats återinvigdes Stora Teatern i september 2003. Stora Teatern drivs nu av SAMI (Svenska Artisters och Musikers Intresseorganisation) och målsättningen är att bredda Stora Teaterns användningsområde till att även omfatta seminarier, rockkonserter och olika event. Kvibergsområdets utveckling tar fart Utvecklingen av Kvibergsområdet har under året fortsatt. Målsättningen är att stärka områdets identitet och skapa utrymme för bostäder och idrottsverksamheter. Inflyttning i Biotech Center Under 2003 fortsatte arbetet med att färdigställa och lokalanpassa Biotech Center. Tre nya hyresgäster tecknade under året kontrakt, vilket innebär att cirka 60 procent av lokalytan redan är uthyrd. Fortsatta förberedelser inför Pedagogens flytt Förberedelserna inför Pedagogens flytt till Sociala Huset och Gamla Latin har fortsatt. Ett planprogram har upprättats och projektering för nybyggnation och grundförstärkning av Sociala Huset har inletts. Upprustning av Fiskekyrkan Under året togs de första stegen för att öppna upp och göra Fiskekyrkan mer tillgänglig för allmänheten. Bl a har fastigheten fått nya entréer och gavelfönster samt ny belysning. Music Brew House under byggnation Under 2003 påbörjades ombyggnationen av f d Etnografiska Museet i Gårda för att bereda plats för ett hus vigt helt åt musikbranschen. Målsättningen är att skapa en mötesplats för bl a musiker, producenter och affärsutvecklare. Kronans Bryggeri ÅÅrets resultat efter finansiella poster uppgick till 42 Mkr (32). I resultatet ingår realisationsvinster från fastighetsförsäljningar med 25 Mkr (5) samt nedskrivningar av fastigheter med 14,2 Mkr (12,3). Likvida medel uppgick vid årsskiftet till 3 Mkr (11). Checkräkningskredit med ram om 50 Mkr var utnyttjad till 9 Mkr (0). Synlig soliditet uppgick till 9,7 procent (9,6) och den justerade soliditeten till 30,9 procent. Fastighetsbeståndets bokförda värde, inklusive pågående nyanläggningar, uppgick vid årsskiftet till 2 423 Mkr (2 239). Värdering av fastigheterna enligt en intern modell visar på ett sammantaget värde på 3 715 Mkr. Uthyrningsbar yta uppgick vid årsskiftet till 572 000 kvm (552 600). Vakansgraden (exkl. lokaler under projektering) uppgick till 5,0 procent (2,7). Fastighetsaffärer Under året förvärvades fem fastigheter för en total köpeskilling om 46 Mkr. Fem fastigheter avyttrades för en total försäljningssumma om 32 Mkr.

4 higab årsredovisning 2003 Restaurang Trädgår'n Kviberg Uppdrag, vision, affärsidé och mål Higabgruppens affärsidé är att långsiktigt äga, vårda och utveckla fastigheter för Göteborgs Stad, samt i samverkan med kunder skapa verksamhetsanpassade lokaler. Verksamheten skall därigenom bidra till Göteborgs Stads utveckling. Higabgruppens verksamhet och inriktning styrs till stor del av de direktiv ägaren har ställt upp för bolaget. Av ägardirektivet framgår att Higabgruppens verksamhet i hög utsträckning vilar på två ben; Higabgruppen skall dels förvalta och utveckla fastigheter av hög kulturell och ekonomisk betydelse för Göteborgs Stad, dels vara ett av stadens strategiska verktyg inom fastighetsområdet och därigenom vara en aktiv part i utvecklingen av Göteborgs Stad. Higabgruppen ansvarar även för ett antal av kommunens lokaler för speciella behov, t ex Räddningscentralen i Gårda. Ägardirektivet betonar särskilt uppgiften att vårda och förvalta de fastigheter som bedöms ha ett kulturhistoriskt värde samt aktivt främja och tillgodose intressen för i huvudsak mindre företag och organisationer. I direktiven anges även att verksamheten skall eftersträva en ekonomisk utveckling som säkerställer tillfredsställande soliditet och lönsamhet. Vision Higabgruppens vision är att skapa ökat värde för kunder, medarbetare och ägare. Mål och strategier Higabgruppens övergripande mål är att företagets olika intressenter (huvudsakligen kunder, medarbetare och ägare men även en bredare allmänhet) skall uppfatta företaget som en ansvarstagande, engagerad och drivande fastighetsförvaltare och byggherre. För att lyckas med detta arbetar Higabgruppen med att kontinuerligt förbättra verksamheten, en långt driven kundsamverkan, ett tydligt ledarskap byggt på omfattande ansvarsfördelning och delegering samt tydligt preciserade delmål. Med utgångspunkt i ägardirektivet har Higabgruppen formulerat ett antal mål för det kommande året. Målen är kopplade till Higabgruppens fyra målområden; medarbetare, fastighetsutveckling, kund och ekonomi. Medarbetare Higabgruppen skall vara en decentraliserad organisation med klara ansvarsgränser och ett tydligt delegerat resultatansvar för de olika enheterna. Det övergripande medarbetarmålet är att vara en stimulerande arbetsplats präglad av delaktighet och kompetens.

higab årsredovisning 2003 5 Higabgruppens målbild Kontinuerlig kompetensutveckling och kompetensöverföring är två av Higabgruppens viktigaste framgångsfaktorer. Den kvantifierade målsättningen är att nöjd medarbetarindex skall uppgå till 4,1 av 5 möjliga under 2004. Baserat på den medarbetarundersökning som genomfördes under 2003, kommer en rad aktiviteter genomföras för att nå detta mål. En av de största aktiviteterna under 2004 blir att involvera och engagera samtliga medarbetare i det pågående utvecklingsarbetet Higab 2007. Fastighetsutveckling Den övergripande målsättningen kring fastighetsutvecklingen är att skapa effektiva fastigheter, vilket bl a innebär god driftsekonomi, optimerad energiförbrukning och god anpassning till den verksamhet som bedrivs i fastigheten. Higabgruppen kommer under 2004 att fortsätta arbetet med att utifrån kulturhistorisk hänsyn och hyresgästernas behov, utveckla och effektivisera fastighetsbeståndet. De senaste årens strategi att fokusera på ett antal fastigheter med stor förbättringspotential kommer att fortsätta även under 2004. Under året skall även en långsiktig utvecklingsplan tas fram för ett fastighetsområde, där den långsiktiga affärsrisken är högre än i andra områden. Göteborgs Saluhalls AB (Salhab) Hantverks- och Industrihus i Göteborg AB (Higab) Kulturfastigheter i Göteborg AB (Kigab) AB Långedrag Kund Nöjda och lojala kunder är det övergripande målet på kundsidan. Kundernas inställning till företaget mäts regelbundet, senast under 2003. Kundlojalitetsindex skall under 2004 uppgå till 7,4 av 10 möjliga. Higabgruppens strategi för att nå målet är att arbeta nära kunderna och vara lyhörda för deras behov och önskemål. Under 2004 kommer t ex fyra stycken områdesträffar med kunder att arrangeras. Det arbete som inleddes under 2003 med att utreda tillgängligheten till fastigheter och lokaler av offentlig karaktär, bl a museer, kommer att fortsätta under 2004. Ekonomi Higabgruppens övergripande finansiella målsättning är att nå en ekonomisk utveckling som säkerställer en tillfredsställande soliditet och lönsamhet. För att klara de investeringar fastighetsförvaltning och utveckling innebär, Förvaltnings AB Bältespännaren krävs finansiell styrka. Den synliga soliditeten skall därför som lägst uppgå till 10 procent. Till de operativa målen för 2004 hör bl a att fortsätta förbättra koncernens superdriftnetto för att därigenom undvika att fastighetskostnaderna stiger snabbare än hyresintäkterna. Genom att marknadsanpassa hyresintäkterna på de uppsägningsbara kontrakten inom den kommersiella delen av fastighetsbeståndet skall superdriftnettot öka med 3 procent. Organisation Higabgruppen ägs till 100 procent av Göteborgs Kommunala Förvaltnings AB vilket i sin tur styrs och kontrolleras av Åvägen Invest AB Kommunfullmäktige. Koncernen består utöver moderbolaget även av de tre helägda dotterbolagen Göteborgs Saluhalls AB, Kulturfastigheter i Göteborg AB samt AB Långedrag. Förutom dessa bolag finns tre dotterdotterbolag, Åvägen Invest AB, Trafik AB Göteborg-Särö samt Förvaltnings AB Bältespännaren. Koncernen sysselsätter 52 medarbetare och omsättningen för 2003 uppgick till 426 Mkr. Fusion Göteborgs Saluhalls AB och Åvägen Invest AB har upprättat en fusionsplan och kommer under 2004 att fusioneras med respektive moderbolag. Trafik AB Göteborg-Särö

6 higab årsredovisning 2003 Higabgruppen mitt i händelsernas centrum Så har vi lagt ännu ett intensivt år bakom oss. Higabgruppen har under det gångna året fortsatt att verka i enlighet med det ägardirektiv som styr verksamheten. Vi skall dels förvalta och utveckla flera av Göteborgs mest kända byggnader, dels vara en strategisk resurs i fastighetsfrågor. Därigenom skall vi aktivt bidra till en fortsatt god tillväxt för Göteborg. Göteborg är inne i en spännande period av utveckling och tillväxt. Inte sedan 1970-talet har befolkningen vuxit lika mycket som nu. För att stödja utvecklingen bedrivs en rad projekt. Till de mest framträdande hör bl a byggandet av bostäder och kontor på Norra Älvstranden samt flera större infrastrukturprojekt, inte minst Götatunneln och spårvägsringen Kringen. Tillväxten beror i hög utsträckning på en stabil och positiv utveckling inom det västsvenska näringslivet. Den tunga industrin utgör fortfarande basen men har kompletterats med nya, kunskapsintensiva företag. Även Göteborgs strategiska placering mellan Oslo och Köpenhamn och en kraftig tillväxt inom Göteborgs universitet och högskolor har bidragit till den positiva utvecklingen. I takt med utvecklingen Mitt i denna process av omvandling befinner sig Higabgruppen och givetvis påverkas vi av utvecklingen. Det företag vi är idag är inte detsamma som när det grundades 1966. Vi har steg för steg flyttat fram våra positioner och är idag en strategisk aktör inom fastighets- och lokalfrågor i Göteborg. När befolkningen växer och näringslivet utvecklas ställs nya krav på bostäder och verksamhetsanpassade lokaler. Ett bra exempel på vår strategiska roll är det förslag till utveckling av Kvibergsområdet vi tagit fram tillsammans med Stadsbyggnadskontoret, Fastighetskontoret samt Idrott- och Föreningsförvaltningen. Området är lika stort som Slottsskogen men är idag relativt outnyttjat och nästan lite bortglömt. Ambitionerna i projektet är höga. Målsättningen är att ge plats åt bostäder och idrottsverksamheter, bättre ta tillvara på de stora grönområdena och samtidigt knyta ihop området med de kringliggande stadsdelarna. Hittills har cirka 350 lägenheter färdigställts, av vilka 200 är studentlägenheter. Länk mellan dåtid och framtid Att förvalta flera av Göteborgs mest kända fastigheter handlar i hög utsträckning om att skapa en länk mellan dåtid och framtid. Vi skall genom att tillhandahålla och utveckla befintliga fastigheter göra det möjligt för näringsliv, kultur och offentliga institutioner att verka och utvecklas. Därigenom skall vi bidra till att göra Göteborg till en bättre stad att leva och verka i. Flera av våra fastigheter har många år på nacken och utgör en viktig del av Göteborgs historia. Det absolut bästa sättet att vårda dem är att se till att de används. Min och Higabgruppens målsättning är därför att alla våra fastigheter, oavsett ålder, skall brukas. Det är vår uppgift att se till att lokalerna är anpassade för nuvarande ändamål, användare och besökare. Återinvigningen av Stora Teatern, ett av Higabgruppens mest uppmärksammade projekt under 2003, är ett bra exempel på detta arbete. Målsättningen har varit att skapa förutsättningar för en vital teater- och musikverksamhet. Genom anpassningar har vi breddat Stora Teaterns användningsområde till att utöver teaterverksamhet även omfatta rockkonserter och konferens- och seminarieverksamhet. Utvecklingen drivs tillsammans med SAMI, vilka har lång erfarenhet från liknande verksamheter. Redan när detta skrivs har ett

higab årsredovisning 2003 7 Biotech Center antal evenemang ägt rum, bl a P3:s Guldmickgala och flertalet konserter. Under våren kommer vi arbeta vidare för att även förbättra den yttre miljön. Vi kommer bl a tillsammans med SAMI att se över markområdet ner mot vallgraven. Vår ambition är att det skall öppnas en mindre utescen med tillhörande servering. Större händelser under året Färdigställandet av Biotech Center på Medicinarebergets kant har under året fortsatt. Ytterligare två hyresgäster har tecknat kontrakt, vilket innebär att drygt 60 procent av lokalytan redan är uthyrd. Utvecklingen inom biotekniksektorn går snabbt och Göteborg har hittills hållit sig väl framme vad gäller nyetableringar. Biotech Center kommer förhoppningsvis bidra till att ytterligare stärka Sahlgrenska Science Park liksom Göteborgs utveckling inom bioteknik. Projekteringen av Pedagogens flytt till Sociala Huset och Gamla Latin har fortsatt och under året gått in i en ny fas. Om- och nybyggnationerna, Higabgruppens största hittills, kommer att inledas under 2004. I och med förflyttningen är visionen om ett cityuniversitet med i princip all universitets- och högskoleverksamhet samlad inne i centrala stan på väg att realiseras. Under det gångna året påbörjades även ombyggnationen av f d Etnografiska museet för att skapa plats åt en mötesplats Music Brew House vigd helt åt musikbranschen. Huset kommer utöver ett 25-tal företag även rymma ett antal studios, repetitionslokaler och ett café. Satsningen är ett sätt att stärka Göteborgs redan starka ställning inom musikproduktion ytterligare. Årets resultat Trots att långsiktig, kvalitativ förvaltning är kostsam och tar tid, har vi alltid finansierats genom egna intäkter. Higabgruppen har under det gångna året fortsatt att utvecklas positivt ekonomiskt. Årets resultat efter finansnetto uppgick till 42 Mkr, en ökning med 31 procent jämfört med föregående år. Resultatförbättringen beror på flera faktorer, men till de främsta hör vår lilla men effektiva och flexibla organisation, sänkta drifts- och mediakostnader samt ökade intäkter. Roligare än någonsin 2003 var Higabgruppens 38:e år sedan bildandet och mitt fjärde år som VD för företaget. Det jag kan konstatera är att arbetet bara blir roligare och intressantare för varje år. De projekt vi har sjösatt under de senaste åren börjar ge resultat, vi har hittat vår roll och arbetar ständigt med att förbättra oss. Till våra främsta framgångsfaktorer hör långsiktigheten i vår strategi. Sett till fastighetsbeståndet som helhet är det en enorm fördel att kunna lägga upp långsiktiga planer vad gäller underhåll, utveckling och nybyggnation. Inget av ovan hade dock kunnat genomföras utan en motiverad intern organisation. Det är mycket tillfredsställande att se att det arbete vi lägger ner för att stärka organisationen är fruktsamt. De senaste årens fokus på delegerat resultatansvar, ett utvecklat ledarskap och ett ökat medarbetaransvar har stärkt oss avsevärt. Ett exempel på vår interna styrka är att vi under 2003 infriade i princip samtliga mål vi satt upp för året. Vi har t ex lyckats sänka våra drifts- och mediakostnader avsevärt, minska kundförlusterna och öka tillgängligheten till flera av fastigheterna. Samtidigt nådde vi vårt högsta resultat någonsin i årets medarbetarenkät. Det bådar gott inför framtiden. Inför 2004 En rad aktiviteter står på agendan för 2004. Vi skall dels fortsätta med de projekt vi påbörjat, dels påbörja en rad nya. Vi kommer bl a att medverka i utvecklandet av området kring Södra Älvstranden. När Götatunneln är klar kommer hela området att få en ny karaktär. Higabgruppen äger fastigheter längsmed hela tunneln. Planerandet för hur dessa skall utvecklas kommer att påbörjas under det kommande året. Vi skall även fortsätta arbetet med att inventera våra fastigheter ur tillgänglighets- och handikapphänseende. Även internt kommer 2004 att bli ett spännande år. Resultatet av det utvecklingsarbete vi inledde under 2002 för att beskriva Higab 2007, börjar ta form. Under 2004 kommer vi att påbörja anpassningar i riktning mot Higab 2007. Syftet är att anpassa vår verksamhet mot förändringarna i vår omvärld, förtydliga resultat- och kundansvaret ytterligare och därigenom uppnå fastställda värden för kunder, ägare och medarbetare. Vår interna åldersstruktur innebär att ett antal medarbetare kommer att gå i pension under de närmsta åren. Arbetet syftar därför även till att säkerställa kompetensöverföringen och underlätta kommande rekryteringsbehov. När vi summerar 2004 skall vi förhoppningsvis även ha uppnått de barriärbrytande mål vi arbetat mot sedan 2001. Målen är högt satta men jag bedömer förutsättningarna som goda. Avslutningsvis Att förvalta och utveckla fastigheter är ett lagarbete. Jag vill därför till sist passa på att rikta ett varmt tack till samtliga medarbetare, kunder, styrelseledamöter och samarbetspartners för en god insats och ett gott samarbete. Precis som Göteborg är Higabgruppen ett företag under konstant utveckling. Vi har en viktig uppgift att fylla och höga förväntningar att leva upp till. Berndt Svensson, VD

8 higab årsredovisning 2003 Lagerhuset Den långsiktiga omvandlingen av Göteborg fortsatte under året med större projekt framför allt på älvstränderna Göteborg bygger vidare för framtiden Göteborg och Västsverige hade under 2003 ytterligare ett år av stabil ekonomisk utveckling. Marknaden för kommersiella lokaler påverkades dock av den fortsatt svaga internationella konjunkturen, vilket ledde till en viss ökning i vakansgrad och en avstannande hyresutveckling. Göteborg växer så det knakar. Tillväxttakten i Göteborg har under de senaste åren varit hög. Mellan 1998 och 2003 ökade befolkningen med nära 20 000 personer och staden håller sakta men säkert på att expandera. Inte minst märks detta på Norra Älvstranden, där förändringstakten har varit och fortfarande är mycket hög. Göteborg ett tillväxtnav Trots en fortsatt svag internationell konjunktur kunde Göteborg under 2003 visa upp en relativt stabil ekonomisk utveckling. Bruttoregionalprodukten i Västsverige ökade enligt Nordeas prognoser med 2,7 procent, jämfört med omkring 1,5 procent för hela landet. Samtidigt fortsatte Göteborg att växa. Totalt ökade befolkningen med 3 177 personer, vilket bl a förklaras av en fortsatt stor inflyttning. Den 31 december 2003 uppgick antalet göteborgare till 478 054. Sett till befolkningsmängd är stan idag lika stor som på 1970-talet, d v s före varvsnedläggningarna och utflyttningen till kranskommunerna.

higab årsredovisning 2003 9 Lagerhuset Foto: Göran Assner Tillväxten är dock inte problemfri. Tillgången på bostäder i Göteborg är begränsad, även om nyproduktionen ökat under senare år. Trots de överlag goda förutsättningarna märktes dock den internationella lågkonjunkturen delvis av på framför allt lokalmarknaden i Göteborg. Vakansgraden för kommersiella lokaler ökade under året och hyresutvecklingen avstannade. Jämfört med t ex Stockholm är emellertid utvecklingen fortsatt stabil. Flera faktorer i samspel För att en stad skall växa är det en mängd faktorer som måste samspela. Näringslivet måste vara konkurrenskraftigt, infrastrukturen väl fungerande och möjligheten till kvalitativt boende, utbildning, kultur och motion måste vara goda. Faktorerna hänger tätt samman och är ömsesidigt beroende av varandra. Utveckling skapar lokalbehov Göteborg lever fortfarande till stor del på sin industriella bas med fordonsindustrin som största industrigren. De stora industriföretagen kompletteras dock av ett mycket stort antal mindre och medelstora företag i olika branscher. Tillsammans bidrar detta till att minska regionens sårbarhet. Från kommunalt håll satsas stora resurser på att stärka Göteborgs- regionens konkurrenskraft ytterligare, inte minst bl a gällande nyetableringar. Göteborgs Stad arbetar sedan ett antal år för att utveckla ett antal klusterliknande stråk för industrigrenar och branscher med särskild betydelse för Göteborg och Västsverige. Dessa planer innebär behov av nya lokaler, vilket möts genom en relativt omfattande nybyggnation. Framför allt är det de båda älvstränderna samt triangeln mellan Chalmers Tekniska Högskola, Universitetet och Sahlgrenska Universitetssjukhuset som brukar nämnas när det framtida Göteborg ritas upp. Higabgruppen är i detta sammanhang ett viktigt instrument för att kunna till-

10 higab årsredovisning 2003 Lagerhuset Hälsovetarbacken nda N V Ö S Gunnared Tuve Säve Lundby Biskopsgården Logistik IT Älvsborg Högsbo Frölunda Askim Tynnered Kärra Lärjedalen Rödbo Logistik Backa Kortedala Bergsjön Centrum Majorna Linnéstaden Service Bioteknik Härlanda Örgryte Utvecklingsstråk i Göteborg Studerar man näringslivet utifrån geografisk belägenhet finner man ett antal kluster; logistikföretag är t ex lokaliserade i väster och norr, handel och IT centralt och bioteknik i söder. handahålla den typ av lokaler som efterfrågas. Byggandet av det s k Biotech Center på Medicinarebergets kant är ett exempel på senare års aktiva näringspolitik, etablerandet av ett hus vigt helt åt musikindustrin Music Brew House ett annat. Från industri- till kunskapsstad Den långsiktiga omvandlingen av Göteborg till en vad som brukar kallas kunskapsstad fortsatte under året med större projekt framför allt på älvstränderna och i anslutning till Chalmers Tekniska Högskola och Göteborgs universitet. Under de senaste decennierna har också universitetet och högskolorna kommit att inta en alltmer central plats i Göteborg. Chalmers Tekniska Högskola och Göteborgs universitet fyller inte bara en funktion för de uppskattningsvis 70 000 studenter, lärare, forskare och andra yrkeskategorier som verkar där. Runt t ex Medicinska fakulteten och Chalmers har det också vuxit upp kluster av företag inom IT och bioteknik. Genom att finnas i eller alldeles i närheten av centrala stan sätter också högskolorna och universiteten sin prägel på stadslivet samtidigt som de skapar en marknad för lokala näringsidkare. Det centrala läget är troligtvis även en av förklaringarna till att stans universitet och högskolor hör till de populäraste i landet. Arbetet med att samla utbildningsverksamheten till centrala stan har pågått under flera år. I och med Pedagogens flytt till nuvarande Sociala Huset hösten 2006 tas ytterligare ett steg mot visionen om ett cityuniversitet. Flytten innebär att merparten av Göteborgs universitets- och högskoleverksamhet kommer att ligga inom en radie av en kilometer. Den politiska visionen Göteborg är på flera sätt unikt ur stads-

higab årsredovisning 2003 11 Lindholmsskolan Prognostiserad BRP-tillväxt 116 114 112 110 108 106 104 102 100 98 Index 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Mälardalen Skåne Västsverige Källa: Nordea Vakansgrad (%) 20 15 10 5 0 1999 2000 2001 2002 2003 Stockholm Malmö Göteborg Källa: Newsec Prognostiserad sysselsättningstillväxt 108 106 104 102 Kontorshyra bästa läget (kr per m 2 och år) 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 100 Index 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Mälardalen Skåne Västsverige Källa: Nordea 0 1999 2000 2001 2002 2003 Stockholm Malmö Göteborg Källa: Newsec planeringshänseende. Få städer av denna storlek har samma närhet mellan bostäder, industri, handel, kultur, nöje och utbildningsmöjligheter. TIll skillnad från andra städer har Göteborg även stora möjligheter att expandera stans absoluta centrum. Genom att förtäta och bättre utnyttja centralt belägna tomma ytor är det möjligt att fördubbla centrum. Enbart området kring Gullbergsvass och Centralstationens bangård är t ex lika stort som området innanför vallgraven. Mixen av gammalt och nytt, stort och smått samt industri och utbildning ligger i linje med den vision om Göteborg som en blandstad, vilken bl a uttrycks i kommunens egen årsredovisning. Beskrivningen tar sin utgångspunkt i den översiktsplan (ÖP 99) som kommunfullmäktige antog i december 2001 och som även betonar stadens konkurrenskraft. Ambitionen är att skapa förutsättningar för en blandad stadsbebyggelse där lokaler för näringsverksamhet placeras i direkt närhet till bostadsområden. Anpassad infrastruktur Enligt beräkningar kommer Göteborg att fortsätta växa med cirka 4 000 personer per år. En växande befolkning ställer höga krav på en effektiv infrastruktur. För närvarande bedrivs ett antal större projekt för att bättre binda ihop de olika stadsdelarna och minska trafiken i stan. När Götatunneln är klar 2006 kommer t ex en del av Götaleden att göras om till promenadstråk, vilket skapar förutsättningar för att koppla samman Södra- och Norra Älvstranden. Ytterligare infrastrukturprojekt är bl a en fördjupning av Göteborgs hamn, färdigställande av spårvägsringen Kringen, upprustningen av Centralstationen samt senare även bygge av tågtunneln Västlänken under Göteborgs centrala delar. Alla nya projekt, stora som små, påverkar staden såväl till form som funktion. Att planera en stad är därför en balansakt som kräver långsiktighet och stor lyhördhet. Vi skall förnya och bevara, tillfredsställa dagens behov och samtidigt försöka förutse de behov som kan uppstå om 10 15 år. Samtidigt måste man ha klart för sig att en stad aldrig blir färdig. Stadsbyggnation handlar om omsorg. Många små förändringar som knappt märks leder tillsammans till att staden utvecklas och förändras. De projekt vi bedriver nu kommer att sätta sin prägel på stan och förhoppningsvis leda till att nya idéer föds, säger Kjell-Ove Eskilsson, Stadsbyggnadsdirektör.

12 higab årsredovisning 2003 Välmående fastigheter Stadsarkivet Hotel Eggers Higabgruppen har förvaltat och utvecklat fastigheter sedan 1966. I takt med tiden har verksamheten vuxit och uppdraget utvidgats. Higabgruppen utgör idag en strategisk resurs i lokaloch fastighetsfrågor för Göteborgs Stad. Higabgruppen bildades efter beslut i kommunfullmäktige 1966. Uppdraget var då att stötta hantverkare och industriidkare genom att förvärva och uppföra verksamhetsanpassade byggnader. Det första hus som uppfördes av Higabgruppen var Hantverkshuset Stampen, vilket stod klart 1970. Fastigheten byggdes Uthyrd lokalarea (m 2 ) Kontor 99 674 Kultur, omsorg och utbildning 206 713 Hantverk och industri 87 578 Hotell och restaurang 34 463 Detaljhandel 9 710 Idrott 51 810 Bostad 5 862 Lager 18 303 för att rymma ersättningslokaler till de företag som fick flytta i samband med byggnationen av Östra Nordstan. Sedan dess har flera fastigheter uppförts och befintliga fastigheter rustats upp för att anpassas efter nuvarande hyresgästers krav på modernitet och effektivitet. Allt eftersom tiden gått har Higabgruppen fått ökat förtroende. I fastighetsbeståndet idag återfinns de flesta av Göteborgs mest kända och betydelsefulla byggnader, bl a Fiskekyrkan, Konserthuset och Röhsska Museet. Totalt äger och förvaltar Higabgruppen idag över 300 byggnader, motsvarande cirka 572 000 m 2. Långsiktigt ägande Higabgruppens ägande är långsiktigt. De fastigheter Higabgruppen äger och förvaltar utgör en viktig del av Göteborgs historia, samtid och framtid. Gemensamt för fastigheterna är att de kräver omsorgsfullt och ofta tidskrävande underhåll. Ett samlat grepp gör det möjligt att på bästa sätt planera, förvalta och utveckla stans mest kända och värdefulla fastigheter. Därigenom gynnas såväl de enskilda fastigheterna som Göteborgs Stad. Diversifierat innehav Higabgruppens fastighetsbestånd kan delas in i tre kategorier beroende på historik och vilken verksamhet som idag bedrivs i lokalerna. Den gemensamma faktorn för fastigheterna är att de har och har haft stor betydelse för Göteborgs kulturella, kommersiella och offentliga liv. Fastigheter för kultur, nöje och idrott En betydande del av Higabgruppens fastighetsbestånd består av fastigheter rymmande kulturell verksamhet. Till de mest kända hör bl a Konstmuseet, Konserthuset, Stadsteatern och Stora Teatern. Sedan början av 1990-talet äger Higabgruppen även flera av Göteborgs mest kända sport- och idrottsanläggningar, bl a Ullevi, Valhalla Sport och Hagabadet. Fastigheter för kommersiellt bruk I Higabgruppens fastighetsbestånd finns flera fastigheter som rymmer kommersiella verksamheter. Bland de mest framträdande fastigheterna i kategorin återfinns bl a Stora Saluhallen, Restaurang Trädgår'n och det nybyggda Biotech Center.

higab årsredovisning 2003 13 Stenhammarsalen i Konserthuset Större milstolpar i Higabgruppens stegvisa tillväxt 1966 Higabgruppen bildas efter beslut i Kommunfullmäktige. 1987 Higabgruppen förvärvar de fastigheter som tidigare förvaltades av Göteborgs Saluhallsförvaltning, bl a Fiskekyrkan, Saluhallen och Parti- och Slakthusområdet. 1990 Kommunfullmäktige beslutar att sälja ett stort antal kulturfastigheter till Higabgruppen. Dotterbolaget Kulturfastigheter i Göteborg AB bildas för att förvalta fastigheterna, däribland Röhsska Museet, Börsen, Rådhuset och Ostindiska huset. Samma år förvärvas även Göteborgs Fiskhamn och Saluhallen Briggen kommer till. 1994 Higabgruppen förvärvar samtliga aktier i AB Långedrag, vilket innebär att fastighetsbeståndet utökas med bl a Restaurang Sjömagasinet och stora markområden vid Långedragsudden. 1996 Förvärv av stora markområden och flera byggnader i Kviberg. Härlanda fängelse förvärvas. 1998 Restaurang Trädgår'n återuppförs efter brand. Barken Viking köps och totalrenoveras. 2002 Bygget av Biotech Center påbörjas. 2003 Slutligt beslut om att flytta Pedagogen till Sociala Huset och Gamla Latin. Fastigheter för offentlig verksamhet Higabgruppen förvaltar även flera fastigheter som fyller viktiga offentliga och samhällsviktiga funktioner. Hit hör t ex fastigheter för utbildning och omsorg, bibliotek och offentliga institutioner. Stadsarkivet, Universitetets Kurs- och Tidningsbibliotek, Högskolan för Design och Konsthantverk (HDK) samt Räddningscentralen i Gårda är några av Higabgruppens mest kända. Kort om några av Higabgruppens fastigheter Konserthuset I likhet med Stadsteatern präglas Konserthuset av funktionalismens rena linjer. Huset ritades av stockholmsarkitekten Nils Einar Eriksson och invigdes i oktober 1935. Fortfarande räknas Konserthuset till ett av världens bästa när det gäller akustik. Panelen i Stora salen är klädd med sykomlönn vilken är mattbehandlad med cellulosalack. Träslaget är valt därför att det på ett unikt sätt absorberar toner av lika höjd. Exteriört består fasaden av ljus Gropptorpsmarmor, vilken harmoniserar väl med övriga byggnader på Götaplatsen. Den tillbyggnad som gjordes 2001 belönades samma år med det s k Helgopriset, Statens Fastighetsverks pris för bästa komplettering av äldre byggnadsverk. Hotel Eggers I samband med att Göteborg fick en järnvägsstation vid Drottningtorget 1859 ökade behovet av ett närliggande hotell. Med 100 rum, vinterträdgård, elektrisk hiss och American bar var Hotel Eggers nydanande när det öppnade. Hotellet drevs under många år av familjen Eggers för att efter ett antal ägarturer köpas av Göteborgs Stad 1944. Kurs- och tidningsbiblioteket (ktb) Byggnaden uppfördes 1861 efter ritningar av arkitekt Hans Hedlund. Fastigheten rymde ursprungligen Göteborgs Stadsbibliotek men har även hyst hyresgäster som Samskolan, Stadsarkivet och Museiförvaltningen. 1994 1995 genomfördes en omfattande renovering och Universitetets Kurs- och Tidningsbibliotek flyttade in. Tack vare att originalritning- arna sparats kunde fastigheten återställas till sitt ursprungliga skick. Exercishuset Byggnaden tillkom genom en donation och uppfördes 1867. Namnet kom av den intilliggande exercisheden, vilken tidigt användes för militära övningar. Med undantag för tiden efter första världskriget, då huset användes som nödbostad, har fastigheten brukats av en rad idrottsföreningar. Stadsarkivet Stadsarkivet var tidigare beläget i nuvarande Kurs- och Tidningsbibliotekets (KTB) lokaler vid Haga Kyrkoplan. Lokalerna var dock ytmässigt begränsade och 1988 beslutade kommunfullmäktige om att bygga nytt på två tomter vid Otterhällegatan och Stora Badhusgatan. Stadsarkivets uppgift är att betjäna såväl kommunens förvaltningar som enskilda besökare med frågor kring Göteborgs historia.

14 higab årsredovisning 2003 Göteborgs Remfabrik Förvaltning, underhåll och drift Higabgruppens fastighetsförvaltning sker utifrån ett långsiktigt perspektiv. Målsättningen är effektiva, välskötta och lönsamma fastigheter där hänsyn tas till såväl den enskilda fastigheten som till beståndet som helhet. Fördelning sett till förvaltningsområde (m 2 ) Underhålls- och driftskostnader per m 2 (kr) 200 190 180 170 160 150 140 130 120 110 1999 2000 2001 2002 2003 Underhållskostnader Centrum 194 171 Väster 222 834 Öster 154 908 Driftskostnader Higabgruppens fastighetsbestånd är indelat i tre förvaltningsområden; väster, öster och centrum. Flera av de fastigheter Higabgruppen förvärvat har haft ett stort behov av upprustning. I dagsläget är merparten av beståndet upprustat och i mycket gott skick. Fastighetsförvaltningens huvuduppgifter består av daglig skötsel och tillsyn, reparationer och driftsoptimering av fastigheterna samt att ansvara för det planerade underhållet. Arbetet bedrivs i nära samarbete med kunderna. Fokus på driftsoptimering Med driftsoptimering avses att man försöker sänka kostnaderna för fastighetens drift, exempelvis förbrukningen av energi genom att teckna fördelaktiga avtal med externa leverantörer, samt att trimma anläggningarna så att de förbrukar mindre energi. Optimeringsarbetet har under året inom samtliga tre förvaltningsområden i hög utsträckning inriktats på att optimera de fastigheter som är utrustade med IT-baserad styr- och reglerutrustning. Tekniken gör det möjligt att på distans trimma fastigheterna till hög driftseffektivitet och därigenom sänkta kostnader. Under 2003 har ytterligare ett tiotal fastigheter utrustats med ITbaserad styr- och reglerutrustning. En stor del av Higabgruppens driftkostnader är relaterade till energiförbrukning. Det energiavtal som tecknades under 2002 med Göteborg Energi har inneburit att kostnaderna kunnat sänkas. Det övergripande ekonomiska målet för 2003 var att minska drifts- och mediakostnaderna med vardera fem procent. Sänkt energiförbrukning är orsaken till att målet kunnat uppnås. Planerat underhåll Med planerat underhåll avses främst

higab årsredovisning 2003 15 Börsen åtgärder som syftar till att sänka reparationskostnaderna och att återställa en byggnads funktion. Underhållet utförs med en periodicitet längre än ett år och åtgärderna återkommer med regelbundna intervaller. Arbetet bedrivs utifrån fastlagda långsiktiga underhållsplaner. Av planerna framgår när och var underhållsarbete skall utföras. De ger även en god överblick över fastigheternas kondition och när arbete senast utfördes, vilket underlättar arbete med affärsplan och prognoser. Planerat underhåll av större omfattning har under året utförts på bl a Kvibergs kaserner och Remfabriken där betydande fasad- och tegelrenoveringar genomförts. På Remfabriken har även taket renoverats och målats. Större fasadarbeten har utförts på bla Dicksonska Palatset, Börsen och HDK, där fasader och fönster målats. Samordnade inköp Målsättningen är att underhållsarbetet skall samordnas så att administrationen kring inköpen kan minska. Genom ökad konkurrens skapas även förutsättningar för bättre kvalitet och pris. Samordnade inköp under det gångna året har resulterat i att kostnaderna minskat med cirka 22 procent i förhållande till budgeterad prisnivå. Miljöarbete syftande till ekologisk hållbarhet I målsättningen att skapa effektiva fastigheter inbegrips i hög utsträckning att bygga och förvalta fastigheter på ett miljömässigt optimalt sätt. Det dagliga miljöarbetet bedrivs utifrån en fastlagd miljöpolicy i vilken anges att Higabgruppen skall bedriva verksamheten på ett ekologiskt hållbart sätt och därigenom bidra till ett ekologiskt hållbart samhälle. Miljöpolicyn anger vidare att verksamheten skall genomsyras av en miljömedvetenhet, bedrivas resurssnålt och bidra till en minskad mängd föroreningar från bygg- och förvaltningsprocesser. Målsättningen är att optimera såväl byggprocessen som själva fastigheten ur ett miljöhänseende. Detta görs bl a genom att samordna transporter och använda material med högt miljövärde och lång livslängd. Fastighetsbranschen står för cirka 50 procent av den totala miljöbelastningen globalt, till stor del beroende på ett högt energiutnyttjande. Att optimera energiförbrukningen är därför ett prioriterat område vid såväl nybyggnation som renovering och anpassning. Installation av ny teknik och användande av energieffektiva material är här viktiga inslag i arbetet. FASTIGHETSUTVECKLING MÅLUPP- MÅL FÖR 2003 FYLLNAD Tre fastighetsutvecklingsplaner Infriat Minskade driftskostnader (exkl. media) med 5% Infriat (13,7%) Minskade mediakostnader med 5% Infriat (7,9%) Genom samordnat inköp minska kostnaderna med 12% Infriat (22%) Med det förlovade landet i sikte Stora Tullhuset För de allra flesta är nog Stora Tullhuset nere vid Packhuskajen mest känt för att det rymmer Göteborgs enda casino. Sedan hösten 2003 huserar dock även stiftelsen Emigranternas Hus i fastigheten. Avsikten är att på sikt fungera som centrum för forskningsprojekt kring in- och utvandring. I slutet av 1860-talet följde missväxtåren på varandra. I dess fotspår spred sig hungersnöd och fattigdom. I Amerika var situationen den helt motsatta. Inbördeskriget var över, den industriella revolutionen tog stormsteg framåt och tron på framtiden var stark. Göteborg kom att spela en viktig roll för de svenskar som valde att pröva lyckan i det förlovade landet. Av de totalt cirka 1,2 miljoner svenskar som emigrerade, passerade närmare 850 000 Tullhuset. Huset färdigställdes 1866 och kom att fungera som avresepunkt. Inne på Tullhusets gård hölls gudstjänst före varje avresa. Första stoppet på den långa resan gjordes i engelska Hull. Därifrån tog man sig med järnväg till Liverpool för att sedan korsa Atlanten och, två månader senare, komma fram till Ellis Island utanför New York. Först efter Svenska Amerikalinjens tillkomst 1915 blev det möjligt att resa direkt mellan Göteborg och Amerika. Målsättningen med Emigranternas Hus är att skapa förståelse och kunskap kring de faktorer som leder till in- och utvandring. Av alla de telefonsamtal vi redan fått, kan vi konstatera att intresset är stort, säger Berit Flyborg, en av drivkrafterna bakom projektet. Än så länge är Emigranternas Hus endast öppet för grupper efter överenskommelse. För närvarande visas en skärmutställning av Lars Gillis. I maj beräknas datorer och arbetsplatser vara på plats och därefter väntar seminarier, föreläsningar och utställningar. Emigranternas Hus är ett mycket spännande projekt. Utvandringen är en händelserik del av Göteborgs historia som länge varit lite bortglömd. Vi är extra glada över att ha kunnat bereda plats för verksamheten i Stora Tullhuset. Det ger en tydlig koppling till historien, säger Jonas Lindal, ansvarig för Stora Tullhuset hos Higabgruppen.

16 higab årsredovisning 2003 Kunder med varierande behov Bland Higabgruppens kunder återfinns såväl privata företag som offentliga verksamheter och myndigheter. Oavsett inriktning är dock målsättningen densamma. Higabgruppens fastigheter skall vara effektiva, praktiska och anpassade efter den enskilda hyresgästens behov. Samtidigt skall hänsyn tas till den enskilda fastighetens historik och karaktär. Lika blandat som Higabgruppens fastighetsbestånd är, lika diversifierade är hyresgästerna. Bland hyresgästerna finns allt från offentliga myndigheter och kulturinstitutioner, till privata företag av olika storlek. Higabgruppen ansvarar även för kommunens lokalförsörjning av fastigheter för speciella behov. Till dessa hör bl a Huvudbrandstationen och Räddningscentralen i Gårda samt Stadsarkivet vid Stora Badhusgatan. Higabgruppen som kreativ idéspruta Utöver att förvalta fastigheter har Higabgruppen fått förtroendet att bidra till kommunens långsiktiga, näringspolitiska och kulturella ambitioner och målsättningar. Higabgruppen skall fungera som en kreativ idéspruta kring hur nya projekt kan stärka stadens attraktionskraft bland företagare och kulturinstitutioner. För att lyckas krävs god kännedom om såväl det privata näringslivet som offentliga verksamheters krav, behov och önskemål. Higabgruppen måste dessutom kunna förvalta kunskapen och omvandla den till lyckade och ekonomiskt realiserbara projekt. Exempel på kommunstärkande projekt under de gångna åren är bl a etablerandet av Music Brew House i Gårda och byggandet av Biotech Center på Medicinareberget. Aktiviteter syftandes till att stärka Higabgruppens varumärke Higabgruppens övergripande mål är att ha nöjda och lojala kunder. Målsättningen är att kundlojalitetsindex under 2004 skall uppgå till 7,4 av 10 möjliga. Flera aktiviteter har genomförts, och än fler är inplanerade för att nå målet. Den i särklass viktigaste kundvården är den dagliga dialogen med kunderna. Hyresgästerna skall alltid veta vem de skall vända sig till med frågor, funderingar och önskemål. Till varje fastighet finns därför en fastighetsansvarig som hyresgästerna kan vända sig till. Som komplement till den löpande dialogen genomförs regelbundet olika former av undersökningar för att mäta hur kunderna uppfattar Higabgruppen och se var åtgärder behöver sättas in. Under 2003 genomfördes bl a en omfattande kundenkät. Resultatet var överlag mycket positivt. T ex var hela 96 procent av kunderna nöjda eller mycket nöjda med Higabgruppens personal. Till de vanligaste önskemålen om förändringar hörde bl a fler parkeringsplatser och bättre förutsättningar och system för återvinning. Resultatet av kundenkäten och de åtgärder den gav upphov till, redovisades för ett antal kunder under en kundträff på Stadsteatern i slutet av november 2003. Lokalanpassningar Att erbjuda effektiva lokaler är bästa sättet att få nöjda och lojala hyresgäster. Anpassningar av lokaler sker kontinuerligt men är vanligast i samband med större projekt, vid inflyttning av nya hyresgäster eller om åtgärden kan leda till ökad kundnytta. Lokalanpassningarna sker alltid i nära dialog med hyresgästerna. Under 2003 anpassades ett antal fastigheter för att bättre passa hyresgästernas behov. Relativt omfattande förändringar har bl a gjorts för att öppna upp och synliggöra Fiskekyrkan. Entrén har byggts om och ett helhetsgrepp har tagits kring diskar, belysning och väggar. Nästa steg blir att tillsammans med handlarna förändra planeringen av lokalytan samt att se över den närliggande utomhusmiljön. Även Stora Teatern har under året anpassats för att bättre lämpa sig för den nya, bredare, verksamhetsinriktningen. Bl a har scenen byggts om, Räddningscentralen i Gårda Gamla Latin Stora Teatern

higab årsredovisning 2003 17 Fiskekyrkan konferenslokaler iordningställts och tekniken moderniserats avsevärt. Arbetet med att lokalanpassa och utveckla Higabgruppens första fastighet, Hantverkhuset Stampen, har under 2003 fortsatt. Bl a har en utvecklingsplan för fastigheten tagits fram och fyra lokaler på tredje våningen har renoverats. Lokalerna, som är mellan 80 200 m 2 beräknas vara klara för inflyttning under våren 2004. och över 40 fastigheter har kartlagts. Allteftersom fastigheterna upprustas, renoveras eller anpassas, ses även tillgängligheten över. Higabgruppen arbetar efter Göteborgs Stads mål och handlingsplan för funktionshindrade. Ambitionen är att tillsammans med handikapporganisationer finna former för att hitta långsiktiga lösningar som bidrar till en ökad tillgänglighet. Kundfördelning privata/offentliga (%) 57% 43% KUNDER MÅL FÖR 2003 YTA Privata Offentliga MÅLUPP- FYLLNAD Tillgänglighet till offentliga fastigheter Graden av tillgänglighet till offentliga fastigheter och institutioner är ytterst en demokratifråga. Under 2002 påbörjades en inventering av fastighetsbeståndet avseende faktorer som tillgänglighet och handikappanpassning. Detta arbete har fortsatt under 2003 Vakansgrad Vid årets slut var 57 800 m 2 (10,1 procent) av Higabgruppens uthyrningsbara yta outhyrd. 5,1 procent av ytan fanns inom projekt som är aktuella för ombyggnad eller upprustning. Hit hörde bl a flera byggnader på Kvibergsområdet, Gamla Latin och Sociala Huset. De två sistnämnda är reserverade för Nya Pedagogen. En kundträff per nyckelkund Kartläggning av de offentliga fastigheternas tillgänglighet (40 st) Utveckling av hemsidan Infriat Infriat (40 st) Ej infriat (plattform lagd)

18 higab årsredovisning 2003 Stora Teatern återinvigdes den 6 september 2003 Nytt liv i Stora Teatern! Efter flera år av tynande tillvaro skall det nu åter bli liv i Stora Teatern. Omfattande renovering och anpassningar har gjort det möjligt att bredda verksamheten till att även omfatta rockkonserter, konferenser och föredrag. Sedan mars 2003 drivs Stora Teatern av SAMI (Svenska Artisters och Musikers Intresseorganisation). Beslut om att bygga Stora Teatern fattades 1850. Teaterns tillkomst var på intet sätt någon självklarhet; dels fanns det redan flera teatrar i stan, dels var det ekonomiska läget i landet kärvt. Efter att finansieringen lösts genom ett privat aktiebolag gavs dock uppdraget att rita och smycka teatern till arkitekt Bror Carl Malmberg och bildhuggare Carl Ahlborn. Bygget påbörjades 1856 och tre år senare stod teatern klar. Placerad utanför stan, på andra sidan vallgraven, utgjorde teatern ett udda men arkitektoniskt tidstypiskt inslag. Som invigningsföreställning spelades Carl X Gustav av Jeanette Stjernström. Invigningen kunde dock ha fått en betydligt muntrare inramning. Eftersom kung Oscar I avlidit samma dag var hela publiken klädd för hovsorg och stämningen tämligen dyster. Avsevärt livligare var det i teaterns restaurang, Gropen, belägen i källaren. Restaurangen blev snabbt ett populärt tillhåll för Göteborgs dåvarande innekretsar. I Göteborgs Handels- och Sjöfartstidning berättades att det gick så vilt till att den inte ansågs passande för damer. Efter klagomål och protester tvingades krogen stänga 1902. Utöver en mängd operor, revyer, musikaler, operetter och dramer har verksamheten präglats av täta chefsbyten och haltande ekonomi. Under flera år fanns det inget givet användningsområde; teater spelades på Stadsteatern och flera fria teaterscener, opera på Operan och klassiska konserter på Konserthuset. I mitten av mars 2003 tecknades kontrakt med SAMI (Svenska Artisters och Musikers Intresseorganisation). SAMI driver sedan 1998 legendariska Nalen i Stockholm. Tanken är att ta med Nalenkonceptet till Stora Teatern och därigenom bredda husets användningsområde. För att möjliggöra detta krävdes dock upprustning och anpassning av fastigheten. Arbetet med ombyggnationen inleddes i mars 2003 och har letts av Staffan Claeson, projektledare på Higabgruppen. Målsättningen har varit att väcka liv i Stora Teatern och skapa ett levande hus. Storan är ett fantastiskt hus med nästan obegränsade möjligheter. Vårt arbete har bestått av två delar, dels att öppna huset för fler typer av verksamheter, dels att renovera delar av fastigheten. Det stora arbetet har varit att göra det möjligt för konserter med stående publik, bereda plats för ytterligare en scen och förbättra luftförsörjningen. Tidsmässigt gick arbetet på rekordfart. Vad som normalt skulle ha tagit över ett år, gjordes nu på sex månader. Fortfarande återstår en hel del, bl a fortsatt handikappanpassning och nya toaletter, men huset står ändå klart att åter börja användas! I SAMI har vi hittat en perfekt hyresgäst till att driva verksamheten såväl i som kring huset. Det skall bli väldigt spännande att följa utvecklingen! Staffan Claeson, projektledare på Higabgruppen

higab årsredovisning 2003 19 Biotech Center Fiskekyrkan Större projekt under året Higabgruppen har under det gångna året drivit ett antal större projekt vilka rört såväl ombyggnation och anpassning av fastigheter som projektering och planering för nya. Music Brew House Få städer har samma breda, vitala musikliv som Göteborg. Kring musiken har en helt egen näringsgren vuxit upp med studios, producenter, låtskrivare och videoregissörer. Under 2003 påbörjades ombyggnaden av f d Etnografiska Museet i Gårda för att bereda plats för ett hus Music Brew House vigt helt åt musikbranschen. Målsättningen med huset är att skapa en mötesplats för bl a musiker, producenter och affärsutvecklare. När huset står klart i slutet av 2004 skall det rymma cirka 25 företag, ett antal musikstudios, repetitionslokaler, ett café och en större lokal för olika ändamål. Dessutom kommer musikhögskolan att bedriva undervisning i lokalerna. Projektet bedrivs i nära samarbete med Business Region Göteborg. Pedagogen Förberedelserna inför Pedagogens flytt till Sociala Huset och Gamla Latin har fortsatt under året. Ett planprogram har upprättats och projektering för nybyggnation påbörjats. I Sociala Huset har grund- och förstärkningsarbeten påbörjats och Gamla Latin kommer att byggas om. På nuvarande parkeringsplatsen mellan byggnaderna kommer ytterligare en byggnad att upprättas, under vilken ett underjordiskt garage skall anläggas. Totalt kommer nya Pedagogen rymma 4 000 studenter, café, bibliotek, läseplatser, kök och administration. Projektet är Higabgruppens i särklass största någonsin och inflyttningen är beräknad till hösten 2006. Biotech Center Arbetet med att färdigställa och lokalanpassa Biotech Center fortsatte under 2003. Bygget har gått på rekordtid. Hela processen från projektering till färdigt hus har gått på två år. Bygglov beviljades i januari 2002 och i juli 2003 flyttade den första hyresgästen in. Ytterligare två hyresgäster har tecknat kontrakt, vilket innebär att cirka 60 procent av lokalytan redan är uthyrd. Huset var färdigställt vid årsskiftet. Dock fortsätter inredningsarbeten i respektive lokal under större delen av 2004. Stora Teatern Under 2003 genomfördes en relativt omfattande renovering av Stora Teatern för att passa den nya hyresgästen SAMI (Svenska Artisters och Musikers Intresseorganisation). Arbetet har bestått i att dels öppna upp huset för flera typer av verksamheter, dels att renovera delar av fastigheten. Målsättningen har varit att skapa ett levande hus som passar flera olika typer av verksamheter, allt från teater till rockkonserter och konferenser. Fiskekyrkan Fiskekyrkan har byggts om ett flertal gånger sedan den byggdes 1874. Under 2003 påbörjades en ansiktslyftning med målsättningen att göra fastigheten mer tillgänglig för allmänheten. Bl a gjordes båda entréerna om, nya gavelfönster sattes in, en ny trappa upp till personalrummen byggdes och belysningen byttes. Nästa steg är att ändra placeringen av de olika handlarna och därigenom skapa möjligheter för nya verksamheter, t ex en ost- och brödhandel och ett café. Lokalanpassningen sker i nära samarbete med hyresgästerna. Stora Teatern Hantverkshuset Stampen Hantverkshuset Stampen byggdes i slutet av 1960-talet och var den första fastighet Higabgruppen uppförde på egen hand. Syftet var då att erbjuda ersättningslokaler för de industri- och hantverksföretag som var tvungna att flytta i samband med byggnationen av Östra Nordstan. Under det gångna året inleddes en anpassning av fastigheten för att bättre svara mot nuvarande och framtida hyresgästers krav och behov. En utvecklingsplan för fastigheten har tagits fram och hela tredje våningen har lokalanpassats. Målsättningen är att öka beläggningsgraden. Förstudier för framtida projekt Higabgruppen arbetar kontinuerligt med att dels anpassa hyresgästernas lokaler efter förändrade behov och önskemål, dels identifiera nya projekt som är till nytta för Göteborgs Stad. Sedan ett par år pågår t ex förstudier kring en tillbyggnad av Naturhistoriska museet i Slottsskogen, en ny konsthall vid Götaplatsen samt en om- och tillbyggnad av Konstmuseet.

20 higab årsredovisning 2003 Kviberg krutröken har bytts mot byggdamm Möjlig utveckling av Kvibergsområdet Nu byggs och planeras det för framtidens Kviberg. Med sitt centrala läge, unika bebyggelse och stora grönområden utgör området en enorm tillgång för Göteborg. Ambitionen är att skapa en sammanhängande stadsdel där bostäder, verksamheter och möjlighet till idrott och rekreation bildar en attraktiv helhet. Insprängt mellan Kortedala, Bergsjön, Utby och Gamlestaden ligger Kvibergsområdet. Området är stort som Slottsskogen och till största delen obebyggt. För de allra flesta är nog Kviberg mest känt för de karaktäristiska kasernerna, byggda under 1890-talet och tydligt inspirerade av den medeltida borgararkitekturen. Under nära 100 år användes kasernerna av militären och området hölls stängt för allmänheten. 1994 lämnade Göta Luftvärnsregemente (Lv6) området. Två år senare förvärvade Higabgruppen kasernerna och det f d regementsområdet. Kasernbyggnaderna har sedan dess totalrenoverats och nya verksamheter har flyttat in. Höga ambitioner 2002 presenterade Higabgruppen i samverkan med Stadsbyggnadskontoret, Fastighetskontoret samt Idrotts- och Föreningsförvaltningen ett övergripande förslag till utvecklingsplan för Kvibergsområdet. Vår ambition är att stärka områdets identitet, skapa utrymme för bostäder och verksamheter samt bättre knyta samman Kviberg med de kringliggande stadsdelarna, säger Berndt Svensson, VD för Higabgruppen. Det centrala läget och tillgången till stora grönområden skapar goda förutsättningar för att utveckla Kviberg till en blandstad med attraktiva bostadsområden. I översiktsplanen finns utrymme för cirka 800 bostadsrätter och villor samt upp mot 550 studentlägenheter. Hittills har byggnation av cirka 160 lägenheter i småhus påbörjats i nordvästra Kviberg och strax väster om kasernerna har 200 studentbostäder färdigställts. Sakta men säkert växer ett nytt Kviberg fram. Stark idrottsprofil Idrotts- och föreningsverksamhet har länge satt sin prägel på Kvibergsområdet. Kviberg är t ex en av huvudarenorna för Gothia Cup. På berget ovanför regementsområdet har IFK Göteborg en stor klubblokal och i kasernerna huserar numera bl a ett idrottsmuseum. Möjligheten till idrott, motion och rekreation skall även i framtiden vara kännetecknande för Kviberg. De stora grönområdena skall utvecklas till att omfatta bl a cykel- och motionsslingor, parker och fotbollsplaner. Norr om kasernerna planeras för en multisporthall. Anläggningen ligger ännu bara på skissbordet, men visionen är att skapa en helt unik anläggning med plats för bl a ishall, simanläggning, klätterväggar, gym och hälsocenter. Kvibergprojektet är Higabgruppens hittills största och ett av de mest komplexa. Hela området kommer att bli riktigt bra. Vi har lyckats skapa en bärkraftig idé som kommer att göra Kviberg till en spännande del av Göteborg. Det är inte varje dag vi har möjlighet att ta ett helhetsgrepp om en hel stadsdel och vi tar oss an uppgiften med stor ödmjukhet, fullt medvetna om att stadsdelar måste få utvecklas i sin egen takt. Vad vi gör nu är att sätta ramar och skapa möjligheter för framtiden, säger Berndt Svensson.