Värdeutlåtande avseende fastighetstillgångar tillhörigt, Östersunds kommun 2015-02-20
Värdebedömning 2(23) UPPDRAG/BESKRIVNING Uppdragsgivare Bakgrund/syfte Östersundshem AB genom Daniel Kindberg. Värdeutlåtandet syftar till att bedöma marknadsvärdet av nedanstående tillgångar. Tillgångarna benämns i första hand efter områdesnamn och inte enligt fastighetsbeteckningar men som i förekommande fall också kan redovisas i rapporten. Lugnet Jägargården Tallåsen Slakteriområdet Jägarvallen Norra Arenaområdet Bestånd av byggnader Syftet med utlåtandet är att bedöma ett samlat marknadsvärde. Utlåtandet skall ligga till grund för bokslut samt interna bedömningar. Vid bedömningen av markvärden avser dessa exklusive VA-avgift. Värdetidpunkt Värdetidpunkt är 31 december 2014. Förutsättningar De aktuella områdena förutsätts ha minst normala grundläggningsförhållanden och ej vara i behov av marksanering. Rivningskostnader har i förekommande fall beaktats dock på ett överslagsmässigt sätt. Bedömningarna är utförda utifrån de olika områdenas respektive planstatus som ex vis att detaljplan finns eller är under framtagande e t c. Värdebedömningen inrymmer inte några fördjupade utredningar avseende belastningar eller förmåner i form av servitut, gemensamhetsanläggningar, nyttjanderätter etc. I de fall sådana förekommer förutsättes dessa inte representera någon värdepåverkan. För uppdraget gäller bilagda Allmänna villkor för värdeutlåtande.
Värdebedömning 3(23) Underlag Läge - Besiktning 2015-02-11 tillsammans med uppdragsgivaren. - Detaljplaner - Översiktplan - Kartunderlag / flygbilder. - Ortsprismaterial. - Kopior på markanvisningsavtal m m - Sammanfattande beskrivningar, av Östersundshem. - Telefonkontakter med exploateringschef Anne-Katrin Ångnell, Östersunds kommun. Värderingsobjekten är belägna inom Östersunds tätort och till största delen utgörs av före detta I5:s regementsområden. Merparten av områdena ligger inom gångavstånd till Östersunds bästa butiksläge, ca 600 1 000 meter. Områdena framgår av nedanstående kartbild. Värderingsobjektens lägen
Värdebedömning 4(23) Beskrivning av respektive område Nedan följer beskrivning av respektive område och de planförutsättningar som gäller. Lugnet - Jägargården Kvartersområde, ca 700 meter till butikscentrum. Omgivningarna är idag byggt med nyuppförda flerbostadshus företrädesvis i bostadsrättsform. Därutöver finns flertalet f d militära byggnader som idag byggts om och nyttjas för kontor m m. Området utgörs av sammanlagt tre registerfastigheter; Lugnet 10, 12 och 3. Det förekommer två byggnader som värderas i särskild ordning. En av dem utgörs av Lugnet 11. Lugnet Jägargården För området gäller en från 17 juli 2008 laga kraftvunnen detaljplan. Genomförandetiden har gått ut. Planen medger bostäder i 3 till fyra våningar. På bottenplan tillåts kontor, butiker m m. Enligt uppgifter från uppdragsgivaren uppgår den sammanlagda byggrättsvolymen till 4 340 kvm BTA.
Värdebedömning 5(23) Tallåsen Området utgör del av fastigheten Norr 1:12 och avser ett område som nyttjas för lager- och verkstadsverksamhet (I5:s gamla motorområde). Merparten av det aktuella området är plant och asfalterat och omfattar ca 50 000 kvm. För området antogs en detaljplan den 28 april 2014. Planen överklagades till Länsstyrelsen som avslog överklagandet den 9 oktober 2014. Planen har sedan överklagats vidare till Mark- och miljödomstolen. Enligt uppdragsgivaren medger detaljplanen ca 400 lägenheter i form flerfamiljshus och punkthus på 8 våningar. Den sammanlagda byggrätten uppgår till 37 800 kvm BTA. Nedan framgår en illustrationsskiss hämtad från planbeskrivingen. illustrationsskiss över Tallåsen.
Värdebedömning 6(23) Slakteriområdet Slakteriområdet utgörs av två fastigheter Styckmästaren 1 och 2, båda med byggnader. Området nyttjades tidigare för slakteriverksamhet (föga oväntat) men används idag av olika företag och verksamheter. Området är föremål för en detaljplaneprocess som har inletts. Uppdragsgivaren har gjort uppskattningar om en byggrättsvolym om ca 25 000 kvm BTA bostäder. I den uppskattningen ingår emellertid den intilliggande Blomstergården (ca 11 12 000 kvm BTS) där Östersundshem tecknat ett markanvisningsavtal med kommunen om en framtida exploatering. Å andra sidan ingår inte fastigheten Styckmästaren 1 i uppskattningen av byggrätterna. Styckmästaren 1 kan dock i sig motsvara en viss byggrätt men är samtidigt idag byggt med ett lager- och fryshus som i sig representerar ett marknadsvärde. Den för Styckmätaren 2 uppskattade byggrätten torde därmed uppgå till ca 13 000 kvm BTA (exploateringsgrad ca 0,5). Befintlig bebyggelse motsvarar en uthyrbar area om nästan 15 000 kvm, varav 1 830 kvm avser Styckmästaren 1. Samtliga byggnader härrör från tiden som slakteri och kötthantering. Mindre hyresgästanpassningar har genomförts men generellt sett är byggnaderna och lokalerna tämligen omoderna men samtidigt överlag fullt funktionsdugliga. Underhållsskicket är medelgott. Hyresgästkategorierna är inom branscherna lager, verkstad och hantverk. Illustration över en möjlig utformning av området Slakteriområdet Blomstergården
Värdebedömning 7(23) Jägarvallen För området Jägarvallen finns en detaljplan med laga kraft datum 2013-03-19. Planen medger för den del som ägs (eller från början ägdes) av uppdragsgivaren sammanlagt 63 stycken småhustomter i form av radhus, kedjedhus samt parhus. Varje enskild bostad representerar en egen registerfastighet och fastighetsbildningarna är genomförda. Området är nu föremål för exploatering och vid årsskiftet 2014/2015 hade 35 småhustomter avyttras, därmed återstod 28 stycken. Illustrationsskiss över Jägarvallen. Norra Areanaområdet Området ligger i direkt nordlig anslutning till arenaområdet och sträcker sig fram till E14. Områdets areal uppgår till nästan 44 Ha (439 992 kvm) och utgörs av ett f d militärt övningsområde. Merparten av området är skogsbevuxet men öppna ytor förekommer och det finns även grusvägar. Byggnader saknas.
Värdebedömning 8(23) Området saknar detaljplan. I översiktsplanen från 2014 som tänkt användning Verksamheter. Medbenämningen avses olika former av företagsverksamheter där bland annat industri, hantverk, lager, logistik och kontor torde avses. Någon form av handel torde sannolikt även kunna medges men mer av karaktären skrymmande varor och grossistverksamhet. Detalj- och livsmedelshandel torde inte kunna ingå men kan inte helt uteslutas. Bostäder ska egentligen uteslutas för området men i viss mån kan förväntningar om småhusexploatering i mindre omfattning på den del i sydväst, bakom fotbollsarenan, som gränsar mot det nybyggda småhusområdet inte bortses ifrån. Delar av det området ligger också på över 700 meters avstånd från Lugnviksverket, vilket är ett villkor för bostadsbebyggelse enligt gällande fördjupade översiktplan från 2006 samt detaljplan för Lugnviksverket från 2008. Detta krav på avstånd gäller alltså endast för bostäder. Norra Arenaområdet Byggnadsbeståndet Värderingsobjektet inkluderar även ett byggnadsbestånd. Byggnaderna kan sägas vara fördelade mellan Slakteriområdet och stadsdel Norr. Byggnaderna på Slakteriområdet utgörs av industri- och lagerlokaler men även kontorslokaler från f d slakteriverksamhet.
Värdebedömning 9(23) Byggnadsbeståndet i stadsdel Norr utgörs av byggnader dels från I5:s gamla motorområde samt dels byggnader inom f d I5:s kasernområde såsom gymnastik- och exercishallar, kontor m m. Byggnaderna har varierad standard och underhållsskick. Merparten torde på sikt rivas medan ett antal byggnader bedöms kunna behållas och utvecklas för framtida användning. I nedanstående sammanställning framgår vilka byggnader som ingår i beståndet. Byggnader som bedöms kunna användas för framtida bruk har markerats med fet stil (176, 5 och 33). Område/Byggnad Total yta Slakteriområdet Byggnad 1(Slakteriet) 10650 Byggnad 2(Panncentral) 590 Byggnad 3(Ladugård) 1463 Byggnad 4(Fryshus) 1830 Byggnad 5(Garage) 288 Byggnad 6(Vaktstuga) 90 Byggnad 7 (Ställverk) 70 Totalt 14981 Stadsdel Norr Byggnad 176(Coresource) 1191 Byggnad 131(Macken) 589 Byggnad 177(Torkanläggning) 150 Byggnad 5(Sporthall) 960 Byggnad 33(Exercishallen) 1162 Byggnad 169(fd Golfhall) 550 Byggnad 127(fd Dynamitförråd) 185 Byggnad 179(Skyttepaviljong) 63 Byggnad 317(Endurohuset) 277 Byggnad 60(Kallförråd) 377 Byggnad 61(Kallförråd) 373 Byggnad 62(Kallförråd) 622 Byggnad 65(Kallförråd) 372 Byggnad 66(Kallförråd) 748 Byggnad 67(Kallförråd) 377 Byggnad 132(Garage) 3410 Byggnad 165(Skärmtak) 71 Byggnad 35(Snickeri) 304 Totalt 11781 Den sammanlagda arean uppgår till 26 762 kvm.
Värdebedömning 10(23) VÄRDERING Byggrätter Metod Syftet med värderingen är att bedöma marknadsvärdena av ovan redovisade områden samt tillhörande byggnadsbestånd. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning av värderingsobjektet på den öppna marknaden vid en viss given tidpunkt. Marknadsvärdet söks som värdet av exploateringsfastigheter för bostadsbebyggelse med ändamålet bostadsrätt alternativt hyresrätt. Värdet för byggnadsbeståndet sker i särskild ordning och med stöd av avkastningsbedömning. Marknadsvärdet för exploateringsfastigheter kan bedömas antingen via direkta ortsprisjämförelser eller genom marknadsanpassade exploateringskalkyler. Nackdelen med ortsprismetoden är att antalet jämförelseköp i normalfallet är litet samt att jämförbarheten ofta är dålig. Nackdelen med en marknadsanpassad exploateringskalkyl är att flera olika och i sig svårbedömda parametrar staplas på varandra, vilket ger en stor osäkerhet i slutresultatet. I aktuellt fall används främst direkta ortsprisjämförelser med hänsyn till att det faktiskt finns ett relativt gott ortsprismaterial. Ortsprisanalys Värdebedömningen baseras på en ortsprisundersökning av försålda markområden för flerbostadshusbebyggelse i jämförbart läge. Med hänsyn till att antalet försäljningar av mark för flerbostadsbyggande är få omfattar ortsprisutredningen förutom Östersund även motsvarande större tätorter i Norrland såsom Luleå, Skellefteå, Umeå, Örnsköldsvik, Sundsvall och Gävle. Byggrätter bostäder Östersund I bostadsområdet Remonthagen i Östersund har kommunen under år 2012 tecknat avtal om försäljning av mark för flerbostadshus-bebyggelse med ett pris motsvarande 1 100 kr/kvm BTA för ändamålet bostadsrätt.
Värdebedömning 11(23) Invid Storsjö strand tecknade Genova Bostad markanvisningsavtal med Östersunds kommun avseende kvarter B i etapp 1 under augusti 2013 för ett pris motsvarande 1 900 kr/kvm BTA. I de fall byggherren avsåg att bygga hyresrätter skall köpeskillingen istället baseras på ett pris motsvarande 950 kr/kvm BTA. Köpeskillingen för lokaländamål prissattes till 950 kr/kvm BTA. Om byggrätten avsåg radhus skulle köpeskillingen motsvara 500 000 kr per radhustomt. Priserna avsåg inklusive gatukostnader och marksanering. I övrigt tillkom inga kostnader. Köparen Genova Bostad erhöll även option om att förvärva kvarter A för en köpeskilling motsvarande 2 300 kr/kvm BTA. Inom Storsjö strand etapp 1, kvarter C, erhöll AB Persson Invest markanvisning för bostäder i flerbostadshus under september 2013. Köpeskillingen avses baseras på ett pris om 1 800 kr/kvm BTA i de fall bostadsrätter uppförs. I de fall hyresrätter blir aktuellt ska priset baseras på 900 kr/kvm BTA. Förvärvspriserna avser inklusive gatukostnader men exklusive VA-avgift. I övrigt tillkommer det inga exploateringskostnader för förvärvaren inom allmän plats. I stadsdelen Odensala, ca 4,5 km sydöst om Östersunds centrum, har kommunen sålt markområden för bostadsbebyggelse för motsvarande 720 kr/kvm BTA. En av försäljningarna avser sommaren 2014 till Skanska som ska uppföra bostäder enligt BoKlokkonceptet. Byggrätter bostäder Umeå Byggrätter för bostadsändamål har under de senaste åren sålts i området Sandåkern i stadsdelen Grisbacka, ca 2 km väster om Umeå centrum. Byggrätterna har sålts av kommunen genom markanvisning. 2013 såldes fastigheten Kotten 3 till AB 52 kvadrat för att bebyggas med hyresrätter. Köpeskillingen motsvarade ca 780 kr/kvm BTA bostäder för en byggrätt om sammanlagt 5 800 kvm BTA bostäder. Även Riksbyggen har förvärvat mark i Sandåkern. Marken som förvärvades för att bebyggas med bostadsrätter köptes 2011 från kommunen för en köpeskilling motsvarande 1 400 kr/kvm BTA bostäder.
Värdebedömning 12(23) Under de senaste åren har området Öbacka strand bebyggts med bostäder i flera etapper. Öbacka strand är beläget i anslutning till Umeälv nära Universitetssjukhuset och Umeå Universitet på gångavstånd från centrala Umeå. Kommunen har sålt mark detaljplanelagd för bostadsändamål i flera omgångar till NCC och till kommunala bostadsbolaget AB Bostaden. Senaste etappen såldes i januari 2013. NCC köpte då mark för att bebygga med bostadsrätter. Köpeskillingen motsvarade 1 600 kr/kvm BTA bostäder. I januari 2013 köpte även AB Bostaden mark av kommunen för att bebygga med hyresrätter. Köpeskillingen motsvarade 1 200 kr/kvm BTA bostäder. Ytterligare en etapp kommer att säljas under 2015. Byggrätter bostäder Skellefteå Fastigheten Nipan 21, belägen i stadsdelen Sörböle söder om Skellefteälven invid campus, såldes i februari 2014 av kommunen till lokala bolaget Soksbo. Fastigheten har en byggrätt om 3 100 kvm BTA bostäder och planeras bebyggas med hyresrätter. Köpeskillingen motsvarar 574 kr/kvm BTA bostäder. I området Älvsbacka Park sålde kommunen i juni 2013 mark detaljplanelagd för bostadsändamål med en byggrätt om 8 400 kvm BTA bostäder. Köpare var Fastighets AB Älvsbacka som köpte marken för att bygga kooperativ hyresrätt. Köpeskillingen om 3,8 miljoner kronor motsvarade 450 kr/kvm BTA bostäder. Byggrätter bostäder Luleå I stadsdelen Kronan, ca 1 km nordöst om centrumhalvön, har kommunen under de senaste åren sålt mark detaljplanelagd för bostäder i flerbostadshus. HSB har köpt mark för att bebygga med bostadsrätter. Marken har sålts till ett pris baserat på en äldre politiskt fastställd taxa och köpeskillingen motsvarade ca 810 kr/kvm BTA. Under 2015 kommer HSB att köpa mark för ytterligare en etapp till samma pris. Våren 2014 gjorde kommunen tomträttsupplåtelse av mark i stadsdelen Kronan för att bebyggas med hyresrätter. Tomträtten uppläts till kommunala bostadsbolaget Lulebo och tomträttsav-
Värdebedömning 13(23) gälden baserades på ett underliggande markvärde om ca 810 kr/kvm utifrån kommunala taxan. Byggrätter bostäder Sundsvall Vid Hamnträdgården i Inre hamnen i centrala Sundsvall har den 19 september 2013 exploateringsavtal tecknats mellan kommunen och Skanska för att bebygga med bostadsrätter. Priset är överenskommet till motsvarande 1 900 kr/kvm BTA avseende bostäder (2 000 kr/kvm BTA om byggnaderna utgörs av lokaler till minst 80 %). För ett markområde inom del av fastigheten Stenstaden 1:4, Inre hamnen, tecknades i oktober 2013 ett exploateringsavtal mellan kommunen och Fastighets AB Norrporten. Områdets exakta användningsområde synes ej regleras i avtalet men bostäder torde sannolikt kunna vara ett alternativ. Priset reglerades till motsvarande 2 000 kr/kvm BTA. Det kommunala exploateringsbolaget Norra kajen AB har sålt byggrätter för bostadsändamål för området som utgörs av den norra delen av inre hamnen. Området är indelat i sammanlagt 13 kvarter. Totalt har hittills sex kvarter sålts till priser om 2 300 kr/kvm BTA om bostadsrätter ska uppföras och 2 000 kr/kvm BTA för hyresrätter. Exploateringsbolaget har nu förväntningar om att höja prisnivåerna. I stadsdelen Skönsmon, ca 2 km söder om centrala Sundsvall har kommunen sålt mark detaljplanelagd för bostäder i flerbostadshus. Fastigheten Gjutaren 20 såldes till kommunens bostadsbolag Mitthem för en köpeskilling motsvarande 1 150 kr/kvm BTA. Lägenheterna får antas disponeras med hyresrätt. Forum har kännedom om ett förvärv i Sundsvall där Sidsjö Fastigheter försålde byggrätter till Skanska Bo Klok avseende byggrätter för radhusbebyggelse med upplåtelseform äganderätt. Köpet genomfördes under 2012 av mark invid Paviljongvägen och priset motsvarade ca 2 200 kr/kvm BTA.
Värdebedömning 14(23) Byggrätter bostäder Örnsköldsvik Under april 2007 försålde Övikshem fastigheten Dublin 8 till FB Dubliner AB för 2,5 Mkr. Baserat på nuvarande bebyggelse bedöms byggrätten ha motsvarar ca 2 000 kvm BTA vilket således skulle indikera ett byggrättsvärde på ca 1 250 kr/kvm BTA. Fastigheten upplåten med bostadsrätt. Enligt ett bytesavtal från 1995 skulle Örnsköldsviks kommun erhålla ersättning av Övikshem för den byggrätt som den erhöll i samband med en detaljplaneändring avseende Dublin 8, nu Dublin 9. Se köp ovan. Ersättningen baserades på en värdering där värdet sattes till 2,7 Mkr motsvarande ca 1 350 kr/kvm BTA vid förvärvstillfället 2007. Invid norra hamnkajen förvärvade Peab mark av Örnsköldviks kommun under juni 2009 motsvarande 6,1 Mkr avseende kvarteret Hamnkaptenen. Beaktat nuvarande exploateringen bedöms värdet ha motsvarat ett byggrättsvärde på nivån ca 900 kr/kvm BTA. Nivån baserades enligt kommunen på ett markanvisningsavtal från 2007. För exploatören tillkom fördyrande grundläggningsförstärkningar p.g.a. kajen vilket sannolikt har beaktats i prissättningen. Byggrätter bostäder Gävle Under 2011 undertecknade HSB om förvärv av fastigheterna Alderholmen 5:10 och 5:11 invid Gävle kaj på nivån 2 000 kr/kvm BTA av Gävle kommun. I samma område har ytterligare två förvärv skett bland annat förvärvade Gavlegårdarna mark för flerbostadshusbebyggelse på nivån 3 000 kr/kvm BTA invid kajkant under 2008/2009. Priset avgjordes genom en markanvisning. Enligt Gävle kommun särskiljer kommunen inte priset vid upplåtelseformerna bostadsrätt eller hyresrätt. Vidare förvärvade Gavlegårdarna mark av kommunen under 2010 för 2 000 kr/kvm BTA, i jämförelse med nivån på 3 000 kr/kvm BTA utgör detta ett sämre läge utan direkt vattenkontakt.
Värdebedömning 15(23) Sammantaget Ovanstående utredning har identifierat sammanlagt 18 markavtal och som kan sammanfattas med följande tabell: Snittpriset för förvärven avseende bostadsrätter uppgår till 1 746 kr/kvm och medianvärdet till 1 850 kr/kvm och med spridning mellan ca 700-3 000 kr/kvm BTA. De lägre nivåerna står oftast att finna i geografiska lägen utanför orternas centrum eller i mindre attraktiva delar. De högsta nivåerna återfinns i Gävle och Sundsvall. Dessa städer har en större befolkning är Östersund. Det finns ofta ett samband mellan att ju större befolkning desto högre är priserna för byggbar mark. Å andra sidan är snittprisnivåerna på andrahandsmarknaden för bostadsrätter högre i Östersund än vad de är i Sundsvall (men inte Gävle). Detta talar bland annat för att det finns en stor efterfrågan på bostadsrätter i Östersund. Enligt Svensk Mäklarstatitsik är snittpriset, februari 2015, i Östersund 12 326 kr/kvm medan det är 10 632 kr/kvm i Sundsvall (Gävle 15 993). Östersund kommuns ambitioner är att ta fram cirka 330 nya bostäder per år. Det är nå-
Värdebedömning 16(23) got som krävs för att både möta nuvarande bostadsbehov och samtidigt nå befolkningsmålet till 2025, då dagens 60 000 invånare förväntas vara 65 000. De mest intressanta förvärven är naturligtvis köpen i Östersund där nivåerna i Storsjö strand ligger på nivån 1800-1900 kr/kvm BTA. Därtill finns ett tecknat optionsavtal på nivån 2 300 kr/kvm BTA, dock är affären inte genomförd men den visar ändock på en möjlig högre betalningsvilja. Prisnivåerna faller tämligen kraftigt om köpen avser utanför centrumområdet. Markköp där syftet är att uppföra hyresrätter kan noteras i tio fall. Genonsnittspridet är 1 400 kr/kvm och medianvärdet 1 050. Spridningen är mellan 450 kr/kvm till 3 000 kr/kvm.
Värdebedömning 17(23) Värdebedömning Med stöd av ovanstående ortsprisanalys har de aktuella områdena åsatts marknadsvärden. Lugnet Jägargården Området är centralt och bedöms som mycket attraktivt för bostadsändamål. På intilliggande tomter har attraktiva bostäder i flerbostadshus uppförts. Tomten ligger i anslutning till stadens vägnät. Marken bedöms som ha goda grundförutsättningar för byggande. Byggrätten har stöd i gällande detaljplan. Med en genomsnittlig bedömd byggrätt om 2 200 kr/kvm BTA och en ovan redovisad byggrätt om 4 340 kvm/bta kan markens byggrättsvärde bedömas till motsvarande avrundat 9 500 000 kr. Tallåsen Området är förhållandevis centralt. Läget bedöms som attraktivt för bostadsändamål. Från området erhålls en milsvid utsikt över Storsjön och bort mot Åreskutan. Tomten kräver en viss utbyggnad av intern infrastruktur men även utbyggnad av anslutningsvägar. Marken bedöms ur byggteknisk synvinkel (plan och hårdgjord mark)som mycket förmånlig att exploatera. På området finns byggnader som måste rivas om full byggrätt ska utnyttjas. Byggrätten är tämligen omfattande och bedöms ianspråktagas i etapper. Markens marknadsvärde bedöms uppgå till 1 800 kr/kvm men på grund av en successiv utbyggnad bör s k väntetider även påverka värdet. Även erforderliga rivningskostnader bör påverka värdet och som har uppskattats till 1 000 000 kr. Den aktuella detaljplanen har dock ännu inte vunnit laga kraft men som i denna värdebedömning förutsättes komma att ske inom en mycket snar framtid. Med en genomsnittlig bedömd byggrätt om 1 650 kr/kvm BTA och en ovan redovisad byggrätt om 37 800 kvm/bta kan markens byggrättsvärde bedömas till motsvarande avrundat 61 000 000 kr.
Värdebedömning 18(23) Slakteriområdet Området är förhållandevis centralt och med utsikt över staden och Storsjön. Närhet till rekreationsområde finns också. Läget bedöms som attraktivt för bostadsändamål. För att exploatering ska kunna genomföras måste dock befintlig bebyggelse först rivas vilket är en kostnad som måste beaktas i värdebedömningen. Å andra sidan är delar av lokalerna uthyrda och hyresintäkter som erhålls kompenserar den fördyring som rivningen innebär helt eller delvis. Exploateringen förväntas inte genomföras förrän om minst 8 10 år. Till viss del är också exploateringen beroende av den nu pågående planprocessen av det intilliggande Blomstergården. Värdebedömningen kompliceras också något av fastigheten Styckmästaren 1. Kommunen har önskemål om att förvärva fastigheten i syfte att utveckla entréområdet till skidstadion och mellan parterna har ett pris överenskommits om 6 miljoner kr. Byggrättsvolymen uppskattas kunna uppgå för Styckmästaren 2 ca 13 000 kvm BTA bostäder. Vid åsättande av ett genomsnittligt byggrättsvärde motsvarande 1 200 kr/kvm kan ett sammanlagt värde indikeras på nivån 15 500 000 kr. I detta värde har rivningskostnader beaktas med 5 000 000 kr samt s k väntetider. Till området ska även värdet för Styckmästaren 1 läggas vilket får representeras av den uppgörelse som finns mellan fastighetsägaren och kommunen på värde/pris 6 000 000 kr vilket även till fullo samstämmer med det marknadsvärde som Forum Fastighetsekonomi i november 2013 värderade fastigheten till. Det sammanlagda värdet uppgår därmed till 21 500 000 kr.
Värdebedömning 19(23) Jägarvallen Vid försäljning av de olika tomterna erhåller, enligt uppgift, fastighetsägaren en genomsnittlig nettovinst om motsvarande 300 000 kr. Försäljningen har gått mycket bra och mycket talar för att samtliga tomter kommer att avyttras med samma genomsnittliga nettovinst som tidigare. Vid årsskiftet återstod 28 (av totalt 63) tomter. Marknadsvärdet av Jägarvallen bedöms därmed utifrån värdet av de återstående tomterna och med det genomsnittliga nettovärdet som grund. Marknadsvärdet bedöms således till 8 400 000 kr. I det fall samtliga tomter (63 st) ska ingå i värdebedömningen uppgår marknadsvärdet till 18 900 000 kr. Norra Arenaområdet Området saknar detaljplan men dess framtida användningssätt torde bli olika former av företagsverksamheter, dock inte detaljoch livsmedelshandel. En mindre del närmast bakom fotbollsarenan kan inte uteslutas kunna omvandlas för villaboende. En överslagsmässig värdebedömning avseende värdet som skogsmark har indikerats på nivån 1 650 000 kr. Med stor sannolikhet överstiger emellertid områdets marknadsvärde denna nivå. Östersunds kommun exempelvis har som policy vid förvärv av ej detaljplanelagd mark som antas senare omvandlas till industriområde att utöver skogs- alternativt lantbruksvärdet erbjuda ett tilllägg motsvarande 8 9 kr per kvm. I nu aktuell fall skulle tillägget i så fall motsvara ca 3,7 Mkr. Det sammanlagda värdet/priset uppgår därmed till 5 350 000 kr motsvarande ca 12 kr/kvm förutsatt att tillägget är ett uttryck för marknadsvärdet. Kommunens prispolicy för industrimark i intilliggande Lugnvik uppgår till 160 kr/kvm. Det aktuella nu aktuella området torde motsvara ett snittpris på minst den nivån i samband med att detaljplan finns. Området och dess läge bedöms som mycket attraktivt för kommande stadsutveckling. Områdets marknadsvärde bedöms till 8 000 000 kr vilket motsvarar ca 18 kr/kvm.
Värdebedömning 20(23) Bestånd av byggnader Byggnadsbeståndet värderas i särskild ordning. Bedömningen är uppdelad i tre grupper; 1. Byggnader som bedöms ha en framtida användning 2. Byggnader inom Slakteriområdet (Styckmästaren 2) 3. Byggnader inom stadsdel norr. Marknadsvärdet för byggnaderna i grupp 1 ovan är att betrakta som separata värden såsom det vore enskilda fastigheter medan byggnaderna i grupperna 2 och 3 är mer representerar ett mervärde till befintliga objekt. Byggnader som bedöms ha en framtida användning Byggnader som bedöms kunna användas för framtida bruk har avser kontorsbyggnad nr 176, sporthallsbyggnad nr 5 och Exercisbyggnad nr 33. Dessa byggnader förutsätts kunna avstyckas till egna registerfastigheter och avyttras som enskilda objekt. I bedömningen antas därmed att en rimligt anpassad tomtmark också ingår i marknadsvärdet. Byggnadernas marknadsvärde har överslagsmässigt bedömts med stöd av avkastningsberäkningar där användningssätt, standard, läge, aktuellt uthyrningsläge och underhållsskick tagits i beaktande. Följande värden har erhållits: Kontorsbyggnad, nr 176: 9 000 000 kr Sporthallsbyggnad, nr 5: 3 500 000 kr Exercisbyggnad, nr 33: 4 500 000 Det sammanlagda värdet uppgår därmed till 17 000 000 kr.
Värdebedömning 21(23) Byggnader inom Slakteriområdet (Styckmästaren 2) Den uthyrbara arean uppgår till 13 081 kvm (exkl ställverket). De idag uthyrda lokalerna motsvarar 5 683 kvm som hyrs ut på en genomsnittlig hyra ca 316 kr/kvm. Hyresnivån bedöms understiga marknadsmässig nivå. Vid en något mer aktiv förvaltning med ambitionen att dels utöka förhyrningen och dels med ett förvaltningsperspektiv på ca 8-10 år torde såväl den totala hyresintäkten som den genomsnittliga hyran öka något. Här får dock förutsättas att förhyrningarna sker med att besittningsskyddet avtalas bort (rivningskontrakt). Det måste också anses som sannolikt att uthyrningsgraden successivt avtar i takt med att tidpunkten närmar sig den bortre gränsen av den tänkta förvaltningsperioden (strax innan tänkt rivning, om 8 10 år). Med dessa förutsättningar och med stöd av en kassaflödesanalys har ett avkastningsvärde kunnat erhållas på nivån 4,0 Mkr. Slakteriområdet med Styckmästaren 2 i förgrunden. Rivningskostnader beaktas inte i kassaflödeskalkylen utan har ingått i värdebedömningen av byggrättsvärdet ovan. Marknadsvärdet uppgår till avrundat 4 000 000 kr. Kassaflödeskalkylen redovisas som bilaga 1.
Värdebedömning 22(23) Byggnader inom stadsdel Norr De aktuella byggnaderna ligger inom fastigheten Norr 1:12 och merparten av dem är byggnader som tillhörde I5:s motorområde. Byggnaderna utgörs av främst av garage och kallförråd och är tämligen enkla. Underhållskicket är något eftersatt men lokalerna är fullt funktionsdugliga. Generellt sett är lokalerna en kategori som ofta är efterfrågade och därmed enkla at hyra ut. Delar byggnadsbeståndet tillhörigt stadsdel Norr Den uthyrbara arean uppgår till 8 468 kvm. De idag uthyrda lokalerna motsvarar 3 666 kvm som hyrs ut på en genomsnittlig hyra ca 327 kr/kvm. Hyresnivån bedöms understiga marknadsmässig nivå. Vid en något mer aktiv förvaltning med ambitionen att dels utöka förhyrningen och dels med ett förvaltningsperspektiv på ca 5-7 år torde såväl den totala hyresintäkten som den genomsnittliga hyran öka något. Här får dock förutsättas att förhyrningarna sker med att besittningsskyddet avtalas bort (rivningskontrakt). Det måste också anses som sannolikt att uthyrningsgraden successivt avtar i takt med att tidpunkten närmar sig den bortre gränsen av den tänkta förvaltningsperioden (strax innan tänkt rivning, om 5 7 år). Med dessa förutsättningar och med stöd av en kassaflödesanalys har ett avkastningsvärde kunnat erhållas på nivån 1,6 Mkr. Rivningskostnader beaktas inte i kassaflödeskalkylen utan har ingått i värdebedömningen av byggrättsvärdet ovan. Marknadsvärdet bedöms uppgå till 1 600 000 kr. Kassaflödeskalkylen redovisas som bilaga 2.
Värdebedömning 23(23) SAMMANFATTNING I nedanstående sammanställning redovisas marknadsvärdet för respektive område samt tillhörigt byggnadsbestånd. 9 500 000 kr Lugnet - Jägarvallen 61 000 000 kr Tallåsen 21 500 000 kr Slakteriområdet 8 400 000 kr Jägarvallen* 8 000 000 kr Norra Arenaområdet 17 000 000 kr Byggnader, avstyckningsbara 4 000 000 kr Byggnader, Slakteriomr. (Styckmästaren 2) 1 600 000 kr Byggnader, stadsdel Norr 131 000 000 kr Summa Som framgår av sammanställningen ovan uppgår summan av respektive delvärde uppgå till 131 Mkr. *I det fall samtliga tomter (63 st) i Jägarvallen ska ingå i värdebedömningen uppgår dess sammanlagda marknadsvärde till 18 900 000 kr och därmed summan av samtliga objekt till 141 500 000 kr. Norrköping 2015-02-20 FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB P-O Skoog Civilingenjör Auktoriserad Fastighetsvärderare Bilagor; 1. Kassaflödeskalkyl byggnader inom Slakteriområdet 2. Kassaflödeskalkyl byggnader inom stadsdel Norr 3. Allmänna villkor för värdeutlåtande
Värdebedömning Bilaga 1
Del av Karlslund 1:32 Bilaga 2 Östersunds kommun
Del av Karlslund 1:32 Östersunds kommun Bilaga 3
VÅRA KONTOR Stockholm Kungsgatan 29, Box 7044, 103 86 Stockholm Tel 08 696 95 50, Fax 08 24 85 95 Göteborg Drottninggatan 36, Box 11492, 404 30 Göteborg Tel 031 10 78 50, Fax 031 13 59 80 Malmö Engelbrektsgatan 6, 211 33 Malmö Tel 040 12 60 70, Fax 040 12 62 77 Norrköping Drottninggatan 32, 602 24 Norrköping Tel 011 12 61 21 Nyköping Västra Kvarngatan 64, 611 32 Nyköping Tel 0155 778 70,Fax 0155 28 62 41 Umeå Rådhusesplanaden 16B, 903 28 Umeå Tel 076 846 99 55 Västerås Stora Gatan 16, 722 12 Västerås Tel 021 66 55 315, Fax 021 66 55 317 Östersund Kyrkgatan 60, 831 34 Östersund Tel 076 114 99 88