Evakuering i storstad Avflyttning ur företagens perspektiv

TRITA-INFRA EX 03-087 ISSN 1651-0194 ISRN KTH/INFRA/EX--03/087--SE EXAMENSARBETE FASTIGHETSVETENSKAP EX-03-120 Evakuering i storstad Avflyttning ur företagens perspektiv Alexandra Meijer Helena Runestad Examinator: Thomas Kalbro Handledare: Göran Widegren och Stefan Eriksson/Gatu- och fastighetskontoret, Stockholm STOCKHOLM 2003

Evacuation in a metropolis Relocation from the companies perspectives Abstract In today s Stockholm the residential building construction has not managed to keep pace with the rapid population growth. A problem the municipal of Stockholm face is that there is a scarce supply of undeveloped land and it is often green areas that the municipal wants to remain unaltered. The Stockholm strategic overview plan states that new and additional construction will take place on previously developed land with diverse and varied buildings in older industrial areas. This means that there are many companies that have to be relocated in order to make room for the new activities. The purpose of this essay is to make a study of how these relocated companies perceived the evacuation. The study will present some data on the affect the evacuation had on the companies turnover. It will also give the companies opinion on how they received the work and efforts the municipal of Stockholm performed during their evacuation. In some cases the gathered information will be commented by remarks or suggestions to new courses of action. 1

Sammanfattning Under de senaste åren har antalet invånare i Stockholmsregionen ökat markant och till följd därav har ett stort behov av nya bostäder uppkommit. I Stockholm finns det begränsat med obebyggd mark vilket i de flesta fall är naturområden som kommunen vill bevara. Stockholms Stad har därför som policy att man ska bygga på redan exploaterad mark, oftast gamla industriområden. Detta medför att många verksamheter måste flytta från dessa områden för att ge plats åt den nya bebyggelsen. Stockholms Stad gav oss i uppdrag att i ett examensarbete göra en uppföljning av hur dessa företag uppfattade denna evakuering. I och med att Stockholms Stad tidigare inte gjort någon uppföljning av de evakuerade företagen var det enda sättet att samla information genom intervjuer. Företagen som intervjuades fanns i ett exploateringsområde, strax söder om Stockholms innerstad, kallat Hammarby Sjöstad. I intervjuerna finns information om hur omlokaliseringen påverkat företagens verksamhet och hur de tyckte att Stockholms stad arbetade och agerade under evakueringsprocessen. För att kunna få en överblick av företagens generella uppfattning sammanställdes intervjuresultaten i en förenklad statistisk form. Den sammanställda informationen ger ett intryck av att företagen hade liknande uppfattning om Stockholms stads arbete med enstaka avvikelser på varje fråga. De flesta företag har något negativt att säga om evakueringsprocessen men kommentarerna är spridda över olika delar. Företagen uttrycker sällan sitt missnöje över samma saker. I det stora hela tycker företagen att Stockholms Stads agerande under hela evakueringsprocessen var tillfredsställande. Flera företag har i efterhand insett att deras upprördhet över situationen inte berodde på kommunens arbete utan mest på tanken att behöva flytta. Nästan alla företags omsättning har påverkats negativt av omlokaliseringen. Det är inte säkert att detta enbart beror på evakueringen. Vi finner flera anledningar till att det med fördel ska betalas ut någon slags ersättning. Därför är det motiverat att kommunen faktiskt gör så i de flesta fall. Nyckelordet är dock konsekvent behandling. Det resultat av intervjuerna som vi anser vara viktigast är att det finns ett behov av att utvidga förarbetet till en evakueringsprocess. 2

Innehållsförteckning Abstract... 1 Sammanfattning... 2 1 Uppdrag... 5 1.1 Presentation... 5 1.2 Bakgrund... 5 1.3 Syfte och frågeställning... 6 1.4 Förutsättningar och tillvägagångssätt... 6 1.5 Kapitelbeskrivning... 8 2 Allmänt om evakuering och ersättning... 9 2.1 Evakueringsbegreppet och dess innebörd... 9 2.2 Expropriation... 9 2.3 Hyra... 11 2.4 Arrende... 12 2.5 Tomträtt... 13 3 Evakueringsprocessen i Stockholms stad... 14 3.1 Inledning... 14 3.2 Politisk organisation... 14 3.3 Tjänstemannaorganisation... 15 3.4 Evakueringar i Stockholm Stad... 16 3.5 Evakueringsverksamheten... 16 3.6 Förarbetet... 17 3.7 Första kontakten... 18 3.8 Förhandlingen... 19 3.9 Ersättningen... 20 3.10 Resultatet... 21 4 Exploateringsprocessen i Hammarbyhamnen... 22 4.1 Områdesbeskrivning... 22 4.2 Historik... 23 4.3 Starten av Hammarby Sjöstad... 24 4.4 Norra Hammarbyhamnen... 25 4.5 OS-projektet... 26 4.6 Södra Hammarbyhamnen... 26 4.7 Dagsläget... 28 5 Redovisning av intervjuerna... 29 5.1 Inledning... 29 5.2 Företag A... 29 5.3 Företag B... 32 5.4 Företag C... 34 5.5 Företag D... 36 5.6 Företag E... 38 5.7 Företag F... 41 5.8 Företag G... 43 5.9 Företag H... 45 5.10 Företag I... 48 3

5.11 Företag J... 50 5.12 Företag K... 52 5.13 Företag L... 54 6 Resultat av intervjuerna... 57 6.1 Inledning... 57 6.2 Förutsättningarna i Hammarbyhamnen... 57 6.3 Kommunens agerande inför evakueringen... 57 6.4 Kommunens agerande under förhandlingarna... 59 6.5 Hjälp under förhandlingen... 59 6.6 Information... 60 6.7 Resultatet av förhandlingen... 61 6.8 De nya förutsättningarna... 62 6.9 Företagens reflektioner på exploateringen... 64 7 Kommentarer och förslag... 66 7.1 Inledning... 66 7.2 Utvidgning av förarbete och konsekvensanalys... 66 7.3 Stora och små företag, rättvisa... 68 7.4 Argument för att utge ersättning - Kommunens makt... 69 7.5 Argument för att utge ersättning - Lokalmarknaden... 71 7.6 Dokumentation... 72 7.7 Kontentan... 72 7.8 Källkritik... 73 Källförteckning... 75 Bilagor... 77 4

1 Uppdrag 1.1 Presentation Detta examensarbete på 20 poäng utgör den sista delen i vår civilingenjörsutbildning på Lantmäteriprogrammet, Kungliga Tekniska Högskolan. Vi påbörjade våra studier hösten 1998 och valde två år senare inriktningen Mark- och fastighetsteknik. Under sommaren 2002 praktiserade vi på Gatu- och fastighetskontoret i Stockholm och fick därigenom tillfälle att skriva en uppsats på uppdrag åt kontorets markbyrå. Ämnet rörde de evakueringar av befintliga företag som staden måste genomföra för att kunna ändra markanvändningen inom exploateringsområden. Handledare på Gatu- och fastighetskontoret har varit Göran Widegren, evakueringsansvarig på avdelningen Strategi och Värdering och Stefan Eriksson, projektledare på Region Innerstad. Examensarbetet utförs på institutionen för infrastruktur under enheten för fastighetsvetenskap, Kungliga tekniska högskolan. Handledare och examinator på skolan har varit Thomas Kalbro, biträdande professor på institutionen. 1.2 Bakgrund Vi lever i en tid där Stockholm är i ett stort behov av nya bostäder och Stockholms Stad arbetar på att försöka avhjälpa denna brist. Ett stort problem är att hitta mark för ny bebyggelse. Vissa områden i Stockholm var för inte så länge sedan belägna i stadens ytterkanter men har nu blivit del av Stockholms innerstad. Stockholm stads policy att bygga på redan exploaterad mark och att spara naturmark har medfört att det har blivit tvunget att flytta på befintlig verksamhet för att bereda plats åt bostäder i attraktiva områden. Detta är ett måste för att kunna förändra stadsbilden i takt med kraven från samhällsutvecklingen. Vid en exploateringsprocess läggs mycket tid och uppmärksamhet ned på framtagandet av planer, markanvisningar och det faktiska byggandet men även det förberedande arbetet med att friställa marken är av betydelse. Sällan uppmärksammas de nyttjanderättshavare, till exempel verkstadsföretag och småskaliga industrier, som inte passar in i den nya bebyggelsen. Denna uppsats kommer att beröra sådana företag. Gatu- och fastighetskontoret har idag inga formella riktlinjer för hur evakueringsarbetet ska genomföras. Dessutom så har det i princip aldrig gjorts någon uppföljning av de företag som evakueras i olika exploateringsprojekt. Förhoppningen är att kunna fylla ut några av dessa luckor med denna uppsats. Uppdraget är att göra en uppföljning av evakuerade företag i ett område i Stockholm som har friställts genom evakueringar. Undersökningen avser företagen i före detta Hammarbyhamnen, strax söder om Stockholms innerstad. 5

Nu har området, till större del, omvandlats från industri- och hamnområde till en ny stadsdel med namnet Hammarby Sjöstad. Området valdes för att projektet Hammarby Sjöstad var i den storleksordningen att det skulle ge tillräckligt underlag för arbetet, det vill säga många evakueringar. Dessutom hade processen varit igång i mer än ett decennium vilket skulle kunna visa på skillnader på Stadens handlande mellan de olika tidsperioderna. 1.3 Syfte och frågeställning Syftet med uppsatsen är att göra en uppföljning av hur de evakuerade företagen, inom exploateringsområdet Hammarbyhamnen, uppfattade evakueringen. De frågeställningar som läggs störst vikt på är: Hur uppfattade företagen kommunens agerande inför och under evakueringen? Fick företagen den hjälp och den information de behövde eller var berättigad till? Vad tyckte företagen om resultatet av förhandlingen och evakueringen? Vad har hänt med företagen på grund av de nya förutsättningarna såsom lokalisering, omsättning och företagsmiljö? Kan man, med hjälp av insamlat data från ovanstående frågor, dra några slutsatser? 1.4 Förutsättningar och tillvägagångssätt Med valet av ämne föreföll det naturligt att ta kontakt med företagen för att kunna få den information som efterfrågades. Vi valde i möjligaste mån att intervjua företagen på plats i deras nya lokal eftersom vi anser att det minskar missförstånden och att frågor via e-post lätt kan glömmas bort. Förberedelser för intervju Gatu- och fastighetskontoret tillhandahöll en lista över de företag som funnits i Hammarbyhamnen och som kontoret varit i kontakt med om evakuering. Listan innehöll namnet på företaget vid förhandlingstidpunkten och i enstaka fall kontaktperson och dåvarande telefonnummer. Vi försökte kontakta alla företag med undantag för de som funnits i det område som kallades Lugnet. Det visade sig vara svårt att få till stånd intervjuer. Från listan med 60 företag fick vi endast tag på tolv företag (se bilaga 1) som var villiga att ställa upp. Orsaker till det stora bortfallet berodde bland annat på: a) att kontaktpersonen hade slutat eller att ingen på företaget visste vem som varit kontaktperson b) att företaget inte gick att hitta då de kanske bytt namn, gått i konkurs eller lagts ned 6

c) att de inte ville låta sig intervjuas för att de var arga, ointresserade av att hjälpa till eller inte hade några åsikter om evakueringen d) att de aldrig svarade i telefon eller aldrig återkom efter intalade meddelande Kontaktlistan - ungefärlig fördelning e) Intervjuade 20% a) Ville ej 10% d) Ingen kontaktperson 13% b) Hittades inte 38% c) Svarade inte 19% Innan intervjuerna försökte vi ta reda på så mycket som möjligt om respektive evakuering genom att titta på dokumentation från Gatu- och fastighetskontoret. Exempel på sådan dokumentation är evakueringsavtal (se bilaga 2), gamla hyresavtal, utbetalningsavier och annan korrespondens mellan kontoret och företaget. Detta gjordes för att få en första inblick i evakueringsarbetet och bli tillräckligt införstådda i händelseförloppen inför intervjuerna. Intervju Vi använde samma frågeformulär (se bilaga 3) till alla företag i syfte att underlätta redovisningen och sammanställningen av intervjuerna. Vissa valde att ta del av frågorna via e-post men det var ingen som skickade tillbaka något svar. Alla intervjuer skedde via besök på plats. De flesta intervjuer bandades för att komplettera minnesanteckningarna. Eftersom arbetet inriktas på hur företagen upplevt sin evakuering var det viktigt att vi höll oss objektiva vid intervjuerna för att få uppriktiga och ärliga svar. Vi poängterade att trots att det var Stockholms stad som var uppdragsgivare så var det kommunens önskan att få både ris och ros. Vår neutralitet stärktes förhoppningsvis också genom att vi inte var anställda av kommunen. Sammanställning och redovisning av intervjuerna Alla intervjuer redovisas både var för sig och i en sammanfattning med kommentarer. Redovisningen av svaren har sållats med avseende på relevans för arbetet. I de enskilda redovisningarna är all fakta hämtad från intervjusvaren så när som på ersättningens storlek och evakueringstidpunkt som vi tagit från dokumentationen. Vi valde att inte fråga om storleken på ersättningen då det kan vara en känslig fråga. Sammanställningen görs i syfte att ge en överblick av intervjuresultaten samt ge tillfälle att direkt kommentera de uppgifter som kommit fram genom intervjuerna. 7

Kommentarer och förslag Under intervjuerna, och oftast efter, kom vi otvunget in på andra tankar och idéer än de som frågorna inbjöd till att diskutera. Dessutom hade vi, under hela arbetets gång, kontinuerliga möten med våra handledare på kontoret. På dessa möten fördes saker på tal, som kanske var lite utanför ramen av arbetet, men ändå värda att ta upp. Även genom insamlande av material och vid nedskrivandet, har fler frågor och funderingar uppstått. Sista kapitlet består av dessa tankar och funderingar samt våra egna bedömningar av evakuerings- och planeringsprocessen. Övrigt Resterande kapitel har skrivits i syfte att klargöra vissa begrepp och tillvägagångssätt relevanta för redovisningen av intervjuerna samt analysen. Dessutom tjänar de som en slags uppfräschning av vilka regler som gäller samt ge en kort introduktion till det område vi arbetat med. 1.5 Kapitelbeskrivning Här redovisas kortfattat vad de olika kapitlen innehåller för att ge möjlighet åt den redan införstådda läsaren att välja vilka han vill läsa. Kapitel 1 Uppdrag Kort presentation av uppdraget, arbetets gång och de svårigheter som uppstått under vägen. Kapitel 2 Allmänt om evakuering och ersättning Introduktion till evakueringsbegreppet och i vilka situationer evakueringar kan ske. Redovisning av relevanta delar ur lagstiftningen som berör begreppet evakuering. Avsnittet kan användas som stöd för att förstå senare resonemang. Kapitel 3 Evakueringsprocessen i Stockholms Stad Beskriver hur evakueringsprocessen går till inom Stockholms stad. Inledningsvis ges en kort beskrivning av de olika organen som Stockholms stad använder sig av. Kapitel 4 Exploateringsprocessen i Hammarbyhamnen Ger en historisk överblick över Hammarby Sjöstadsprojektets exploatering. Tyngdpunkt har lagts på de direktiv som rör evakueringar. I kapitlet beskrivs även områdets karaktär, läge och historia. Kapitel 5 Redovisning av intervjuerna Skriftlig redovisning av de muntliga intervjuerna med företagen. Kapitel 6 Resultat av intervjuerna Sammanställning av informationen som intervjuerna har genererat. Här fås svar på merparten av de frågeställningar som det lagts störst vikt på under arbetet. Kapitel 7 Kommentarer och förslag Våra egna tankar och bedömningar på vad evakueringar kan ge för konsekvenser och hur dessa kan motverkas. Här återfinns också källkritiken. 8

2 Allmänt om evakuering och ersättning 2.1 Evakueringsbegreppet och dess innebörd Definitionen av verbet evakuera är tömma eller utrymma 1. Evakueringar behöver genomföras när kommunen planerar att ändra markanvändningen inom ett område och då befintlig markanvändning inte motsvarar de nya planerna. Ny markanvändning kan till exempel vara byggande av väg, bostäder eller kontor. För att kunna evakuera så finns det olika tillvägagångssätt som kommunen kan använda. Antingen så kan kommunen tillämpa bestämmelserna i jordabalken, använda sig av instrumentet expropriation eller nå frivilliga uppgörelser. De som kan beröras av evakuering är privatpersoner, företag, myndigheter eller andra organisationer. De kan äga fastigheten, arrendera, hyra eller inneha med tomträtt och beroende på nyttjanderätt så har de olika slags rätt till ersättning. På samma sätt så har staden olika förutsättningar att evakuera. Nedan beskrivs endast de vanligaste nyttjanderätter som kommunen stöter på vid evakueringar. Dessutom ges en enkel beskrivning av instrumentet expropriation. 2.2 Expropriation Expropriation är ett medel att för vissa ändamål tvångsvis ta i anspråk äganderätten till en fastighet, nyttjanderätt eller servitut. Det finns även möjlighet att med expropriation ta bort redan befintliga rättigheter, till exempel att få en långvarig arrenderätt att upphöra. 2 Det bör påpekas att formell expropriation är en ovanlig företeelse vid markexploateringar och man försöker i första hand nå frivilliga överenskommelser. Däremot blir reglerna inte obetydliga eftersom de alltid anger spelreglerna vid förhandlingen mellan köpare och säljare. 3 Resultatet av att äganderätten exproprieras är att alla särskilda rättigheter som besvärar fastigheten i princip ska upphöra att gälla. Detta medför till exempel att hyresgäster och arrendatorer måste flytta. Ersättning utgår som kompensation till fastighetsägaren, nyttjanderätts- och servitutshavarna. 4 Expropriation får ske för vissa specifika ändamål till exempel utveckling av tätbebyggelse, bereda utrymme åt näringsverksamhet, försvarsändamål och för verksamhet som staten eller kommunen skall tillgodose. 5 Ett grundläggande villkor är att ändamålet är nödvändigt för att tillgodose angelägna allmänna intressen. 6 1 Györki 1991, s. 128. 2 Bengtsson 1986, s. 142. 3 Kalbro 2000, s. 83-84. 4 Bengtsson 1986, s. 142. 5 2 kap. 1-12 ExprL. 6 Kalbro 2000, s. 83. 9

Vanligtvis är det staten eller kommunerna som använder sig av expropriation men även landstingskommuner och kommunalförbund kan expropriera med samma villkor. Det finns också möjlighet för andra än ovan nämnda att använda sig av expropriation men då måste den exproprierande på ett betryggande sätt svara för att den exproprierade egendomen kommer att användas för avsett ändamål. 1 Det krävs tillstånd för att använda sig av expropriation. Tillståndet prövas av regeringen som kan överlåta ärendet till länsstyrelsen eller annan myndighet. 2 Tillstånd kan vägras om ändamålet bör tillgodoses på annat sätt eller om olägenheterna med expropriationen, både ur enskild och allmän synvinkel, är större än fördelarna. 3 När tillståndet är beviljat är det den exproprierande som ska ta initiativ till att expropriationen fullföljs genom att ansöka om stämning hos fastighetsdomstolen. Här beslutas bland annat om den ersättning som ska utgå till den som blir exproprierad. Ersättningsreglerna enligt expropriationslagen Bestämmelserna om ersättning i expropriationslagen ligger till grund för alla ersättningsbestämmelser vid markåtkomster. Grundtanken med ersättningarna är att den exproprierade ska befinna sig i samma ekonomiska ställning som han gjorde innan expropriationen. Det är den ekonomiska skadan som ersätts. Affektionsvärden ersätts alltså aldrig. Det måste dessutom föreligga adekvat kausalitet. Detta innebär att skador som upptäcks vid expropriationen, men som skulle ha drabbat den exproprierade ändå, inte ersätts. Skadan måste alltså ha ett samband med expropriationen och dessutom vara beräknelig, den får inte skett enbart av en slump. 4 Ersättningen som utgår vid expropriation kan delas in i tre olika poster. Löseskilling, intrångsersättning och annan ersättning. Då en hel fastighet exproprieras ska ersättning, löseskilling, motsvarande fastighetens marknadsvärde betalas. Om en rättighet till exempel ett arrende eller en hyresrätt upphävs genom expropriation utgår även här ersättningen som löseskilling. Genom löseskillingen kompenseras nyttjanderättshavaren den ekonomiska förlust han undergår då hans rättighet försvinner. 5 Intrångsersättning utbetalas då en del av en fastighet exproprieras. Dels betalas löseskilling för den exproprierade fastighetsdelen och dels för skada och intrång i den restfastigheten. 6 Ersättning för annan skada kan till exempel innebära kompensation för flyttkostnader, rörelseskada såsom förlust genom nedläggning eller förlorad goodwill för rörelsen. Den som blir skadelidande måste däremot försöka 1 Kalbro 2000, s. 83-84. 2 3 kap. 1 ExprL. 3 2 kap 12 ExprL. 4 Sjödin m.fl. 2001, s. 63-64. 5 Sjödin m.fl. 2001, s. 72. 6 Bengtsson 1986, s. 165. 10

begränsa skadan annars nedsätts ersättningen. Bland annat bör ingen ersättning utgå om den exproprierande har erbjudits en godtagbar ersättningslokal där rörelsen kunnat bedrivas. 1 2.3 Hyra När det gäller hyra så är det i denna uppsats endast intressant att ta upp de bestämmelser som avser lokalhyresgäster. Lokalhyresgäster har ett så kallat indirekt besittningsskydd. Detta innebär att en hyresvärd inte är tvungen att förlänga ett hyreskontrakt. Om han inte skulle göra det så kan han däremot bli ersättningsskyldig för den skada som flytten åsamkar hyresgästen. 2 Brytande av besittning I lagen finns det dock besittningsbrytande grunder som gör att det inte utgår någon ersättning till hyresgästen för upphörande av hyreskontrakt. 3 Det finns flera besittningsbrytande grunder men i det här fallet är det två klausuler som är relevanta. Dessa två klausuler används när hus ska rivas eller undergå en större ombyggnad och det är uppenbart att hyresgästen inte kan vara kvar. För att besittningen ska brytas krävs det att hyresgästen anvisas en lämplig ersättningslokal eller att hyreskontraktet innehåller villkor om att hyresförhållandet ska upphöra på grund av rivning 4 eller ombyggnad 5. En lämplig ersättningslokal ska tillfredställa hyresgästens rimliga anspråk med avseende på hans verksamhet. 6 Hyran ska också vara skälig, det vill säga marknadsmässig. Hyresgästens kanske tidigare låga hyra ska inte påverka skäligheten. 7 Om hyresvärden inte anvisar en godtagbar ersättningslokal så har hyresgästen rätt till ersättning för att hyresförhållande upphör. Om hyresgästen däremot själv hittar en ersättningslokal så utgår ingen ersättning. 8 Frivilliga uppgörelser Ovanstående principer gäller då hyrestiden på kontraktet gått ut och ingen förlängning kommer till stånd. Om kontraktet behöver upphöra i förtid, innan kontraktstidens utgång, så är det frivilliga uppgörelser som gäller. Eftersom det inte är direkt reglerat i lag om ersättningsnivån vid förtida uppsägning så blir utgången av varje fall individuell. Givetvis så gäller de regler som finns i avtalslagen och möjligheten att hänskjuta tvisten till domstol. Alternativet till frivilliga uppgörelser är expropriation och då gäller de ersättningsregler som finns i expropriationslagen. Med detta i åtanke så inser man att minsta nivå på ersättningen är den som skulle bestämmas genom principerna i expropriationslagen. Ersättningen vid frivilliga uppgörelser kan naturligtvis också bestämmas med hjälp av de regler som finns i hyreslagen. 1 Bengtsson 1986, s. 166-167. 2 Bengtsson-Victorin 1996, s. 56. 3 12 kap. 57 JB. 4 12 kap. 57 p.2 JB. 5 12 kap. 57 p.3 JB. 6 Bengtsson-Victorin 1996, s. 104. 7 Ibid. s. 105. 8 Ibid. s. 105. 11

Ersättning enligt hyreslagen En hyresgäst har alltid rätt till en minimiersättning motsvarande en årshyra enligt det uppsagda hyresavtalet. 1 Orsakar flytten en förlust som är högre än minimiersättningen ska hyresvärden även ersätta denna skada i skälig utsträckning. 2 Vad som innefattas av skälig omfattning är skador som: flyttkostnader värdeminskning på hyresgästens egendom förbättringsarbeten hyresgästen bekostat i lokalen med tillåtelse från hyresvärden rörelseskada När det gäller rörelseskada, skador som uppkommer på grund av hinder eller intrång i hyresgästens näringsverksamhet, är ersättningsprincipen den att hyresgästen ska befinna sig i samma ekonomiska läge som om skadan inte ägt rum. 3 Vid rörelseskada används de regler som återfinns i expropriationslagen. 4 Uppsägning och tvist När hyresvärden säger upp hyresavtalet så måste han i uppsägningen underrätta hyresgästen, om han inte godtar att flytta utan ersättning, att hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling inom två månader. Om hyresvärden underlåter att informera om detta så är uppsägningen ogiltig. Det är en förutsättning för hyresgästen att få rätt till ersättning att han hänskjuter tvisten till hyresnämnden inom tvåmånadersfristen. 5 Hyresnämndens roll är att medla och söka förlika mellan parterna. 6 Frågan om ersättningens storlek bestäms emellertid inte av hyresnämnden utan av tingsrätt men däremot så har ett yttrande från hyresnämnden presumtionsverkan. 7 2.4 Arrende Arrendatorer åtnjuter även de ett slags besittningsskydd. En arrendator som innehar ett anläggningsarrende har ett liknande indirekt besittningsskydd som lokalhyresgäster. 8 Om upplåtelsen däremot är ett lägenhetsarrende så finns det inte något reglerat i jordabalken om besittningsskydd. 9 För anläggningsarrenden gäller i princip samma regler om uppsägning och rätt till ersättning som för lokalhyra. Det finns liknande besittningsbrytande grunder och här måste jordägarens ändamål vägas mot arrendatorns nyttjande. 10 Av förklarliga skäl så finns inte samma skyldighet att anvisa ett nytt arrendeområde vid brytande 1 12 kap. 58 b 1 st. 2 12 kap. 58 b 2 st. 3 Bengtsson-Victorin 1996, s. 111. 4 Ibid. s. 112. 5 Ibid. s. 114. 6 12 LAH. 7 Bengtsson-Victorin 1996, s. 115. 8 Ibid. s. 232 och 56. 9 Ibid. s. 213. 10 Ibid. s. 232. 12

av besittning som i hyreslagen. En arrendator kan hänskjuta frågan till arrendenämnden precis som en hyresgäst kan till hyresnämnden. 1 Om en uppsägning av ett arrendeavtal ska komma till innan kontraktstiden löpt ut så måste det, precis som vid lokalhyra, ske genom frivilliga uppgörelser eller expropriation. 2.5 Tomträtt En tomträttshavare har liknande ställning som om han skulle inneha fastigheten med äganderätt. Fastighetsägare är stat eller kommun då tomträtt är en upplåtelse av mark i allmän ägo. Enligt nuvarande regler kan tomträtt ses som en upplåtelse under obegränsad tid med förbehåll om de undantag som finns i lagen om uppsägningsrätt för upplåtaren. 2 Uppsägning Bara i särskilda fall, och efter en viss tid, kan en tomträtt sägas upp av fastighetsägaren. Beroende på upplåtelsen kan det, för tomträtter med annat ändamål än bostadsbebyggelse, ske tidigast om 20 år. 3 Uppsägning kan endast ske om det är av vikt för ägaren att fastigheten används för bebyggelse av annan art eller annars på annat sätt än tidigare. 4 Ersättning Till skillnad från hyresgäster och arrendatorer så har tomträttshavaren ingen rätt till ersättning för flyttkostnader eller för rörelseskada vid uppsägning. 5 Däremot så måste fastighetsägaren lösa byggnad och annan fast egendom som utgör tillbehör till tomträtten. Dock så kan överenskommelser göras, vid upplåtelse för väsentligt annat ändamål än bostadsbebyggelse, om att lösenskyldigheten ska gälla i begränsad omfattning eller helt bortfalla. 6 Vid bestämmandet av ersättningen används regler likt de expropriationsrättsliga med undantag av att nyttjanderätts- och servitutsinnehavare blir utan ersättning. 7 Frivilliga uppgörelser och tvångsförvärv Om uppsägning av tomträtten inte kan ske är det bara genom frivilliga överenskommelser eller genom expropriation som nyttjanderätten kan upplösas. Vid expropriation eller liknande tvångsförvärv som avser tomträtt likställes denna med äganderätt och reglerna i expropriationslagen gäller. 8 En frivillig uppgörelse innebär att fastighetsägaren köper tomträtten. 1 Bengtsson-Victorin 1996, s. 233. 2 Ibid. s. 255, 258 och 260. 3 Ibid. s. 261. 4 13 kap. 14 3 st. 5 Bengtsson-Victorin 1996, s. 261. 6 13 kap. 17 JB. 7 Bengtsson-Victorin 1996, s. 262. 8 13 kap. 26 JB 13

3 Evakueringsprocessen i Stockholms stad 3.1 Inledning Stockholms kommun är en stor organisation med många olika instanser. För att förklara kommunens uppbyggnad för den icke insatte samt definiera begrepp som används i andra delen av avsnittet ges en kort beskrivning. Informationen är hämtad från Stockholms stads hemsida. 1 3.2 Politisk organisation Stockholm är Sveriges största kommun med drygt 700 000 invånare. Inom kommunen finns cirka 45 000 anställda vilket gör Stockholms stad till en av landets största arbetsgivare. Stockholms stads politiska organisation leds av kommunfullmäktige som är det högst beslutande organet. Fullmäktige fungerar som kommunens riksdag. Stadsbyggnadsnämnden Kommunfullmäktige Kommunstyrelsen Stadsdelsnämnder Facknämnder Bolagsstyrelser Gatu- och fastighetsnämnden M.fl. Kommunstyrelsen yttrar sig i alla ärenden som fullmäktige tar. Styrelsen har också det övergripande ansvaret att besluten verkställs. Styrelsen fungerar som kommunens regering. Under kommunstyrelsen återfinns stadsdelsnämnder, facknämnder och bolagsstyrelser. Exempel på facknämnder är Gatu- och fastighetsnämnden och Stadsbyggnadsnämnden. Gatu- och fastighetsnämnden har ett samlat ansvar för markförvaltning, exploatering, väghållning och trafikövervakning. Nämnden har dessutom ett ansvar att genomföra de planer som rör den fysiska miljön i Stockholm. Stadsbyggnadsnämnden ansvarar för kommunens verksamheter inom områden som rör översiktlig planering, detaljplanering, bygglovsgivning och stadsmätning. 1 <http://www.stockholm.se>19/5 2003 14

3.3 Tjänstemannaorganisation Kommunstyrelsens förvaltning, Stadsledningskontoret, ansvarar för styrning, uppföljning och utveckling av kommunens verksamheter. Förvaltningen arbetar med övergripande strategiska frågor och har en helhetssyn på kommunens samlade verksamheter. Under sig har kontoret en mängd olika staber och förvaltningar. Eftersom Stockholms stad är en stor organisation, många beslut tas varje dag, innebär det att många av besluten fattas utan att Stadsledningskontoret deltar i besluten. Stadsbyggnadskontoret Stadsledningskontoret Fackförvaltningar Bolag Gatu- och fastighetkontoret Stadsdelsförvaltningar M.fl. Fackförvaltningarna Fackförvaltningarna jobbar med sådant som är av intresse för hela Stockholm, till exempel miljöfrågor, stadsplanering och fastighetsfrågor. Inom fackförvaltningarna jobbar tjänstemän som är specialiserade inom verksamhetens område. Varje förvaltning har en politisk nämnd som står för besluten och bär det yttersta ansvaret för verksamheten. Exempelvis så måste Gatu- och fastighetskontoret följa Gatu- och fastighetsnämndens beslut och rekommendationer. Stadsbyggnadskontoret Stadsbyggnadskontoret, som lyder under Stadsbyggnadsnämnden, ansvarar bland annat för planering av Stockholm, bygglovsgivning och kartförsörjning. Stadsbyggnadskontoret tar fram översiktsplaner och detaljplaner som sedan måste godkännas av nämnden innan de kan förverkligas. Dessutom ansvarar kontoret genom Lantmäterimyndigheten i Stockholms kommun för fastighetsbildning och fastighetsregistrering i kommunen. Gatu- och fastighetskontoret En annan fackförvaltning är Gatu- och fastighetskontoret med Gatu- och fastighetsdirektören som högsta chef. Kontoret förvaltar gator, parker, naturområden och en stor del av de byggnader som används för kommunens verksamheter. I huvudsak är kontoret en betällarorganisation som köper tjänster och entreprenader av kommunala förvaltningar samt privata bolag och entreprenörer. Det är till Gatu- och fastighetskontoret som byggherrar lämnar in förfrågningar om markanvisning. 15

Gatu- och fastighetsdirektör Region Innerstad Avd. för strategi och värdering Region Ytterstad M.fl. Kontoret har delat in Stockholms stad i två regioner som ansvarar för varsin del. Innerstadsregionen omfattar Stockholms stad inom tullarna medan ytterstadsregionen sköter söder- och västerort inom kommungränserna. Avdelningen för Strategi och Värdering Strategi och Värdering är kommunens specialistfunktion för bland annat fastighetsvärdering och företagsevakuering. 3.4 Evakueringar i Stockholm Stad När ett markområde exploateras måste kommunen ibland evakuera företag och privatpersoner som inte passar in i den nya bebyggelsen. Som tidigare nämnts finns det i lagen vissa regler hur evakueringar ska gå till. Dessa riktlinjer är ganska diffusa och reglerar mestadels ersättningen. Trots det så finns det självklart ett handlingssätt för att få markområden friställda. För att få klarhet i hur en evakueringsutredare arbetar kontaktade vi en person på Stockholms stad som arbetar med evakueringar. Med hjälp av intervjusvaren (se bilaga 4) och information från verksamhetsplanen för evakueringar fick vi inblick i hur evakueringar sköts. Nedan följer en förenklad redovisning av hur evakueringsprocessen går till inom Stockholms stad. 3.5 Evakueringsverksamheten Gatu- och fastighetskontorets avdelning Strategi och värdering sköter evakueringar och utför även en del förberedande arbeten kring dessa. Evakueringsverksamhetens direktiv för hur de ska sköta sina åtaganden är generellt formulerade. Avdelningen har som mål att åstadkomma rättvisa uppgörelser och därigenom minimera stadens kostnader för att friställa mark och de byggnader som erfordras för Stockholms stads framtida utveckling. Det poängteras också att företag ska evakueras till lägsta möjliga kostnad vid rätt tidpunkt. Detta är ett par av de riktlinjer som en evakueringsutredare ska försöka följa. 1 Utredarens uppgifter Evakueringsutredare kan betraktas som konsulter som utför uppdrag gentemot sina interna kunder. Med interna kunder menas uppdragsgivare, vilka är kontorets regioner och fastighetsförvaltningen. Gentemot de externa kunderna, det vill säga företagen som evakueras har utredaren också förhållningsregler. Utredaren ska besvara skrivelser från företag inom 14 dagar. De ska upprätta formell handling 1 Evakueringsverksamheten 2001. 16

inom en vecka efter att uppgörelse har träffats och alltid uppträda hövligt och korrekt. 1 De ska också ta kontakt med företaget i fråga och informera vid ett personligt möte om vad en evakuering innebär. I samband med det personliga mötet informeras även om ersättningsreglerna samt vilka skyldigheter och rättigheter företaget har. Utredaren erhåller i sin tur information om företaget, dess framtidsplaner och vilken inställning de har till den uppkomna situationen. 2 Politik och mål En viktig uppgift för en evakueringsutredare är att kunna inge förtroende. Företagen ska kunna känna sig trygga att vända sig till denne trots att det faktiskt är utredaren som kommer med de dåliga nyheterna. Här har också utredaren ett litet dilemma. Denne har två roller att representera i sitt agerande. Som representant för Stockholms stad ska utredaren vara en affärsmässig markägare och hyresvärd samtidigt som han ska värna om näringslivet. Utredaren ska medverka till företagens fortlevnad. Han ska dessutom arbeta efter politikernas önskemål genom att följa lagen och hålla kostnaderna nere. Det är ganska självklart att det är svårt att få alla parter lika nöjda. 3 3.6 Förarbetet Ett exploateringsprojekt startar genom att regionen ger en projektledare i uppgift att ändra ett områdes markanvändning. Projektledaren tar i sin tur kontakt med avdelningen Strategi- och värdering. Evakueringsutredaren gör i initialskedet en kostnadsbedömning. Denna kan innefatta en jämförelse mellan kostnaden att evakuera berörda företag och utge ersättning enligt expropriationslagens regler ställt mot om enbart frivilliga överenskommelser träffas. Utredaren tar även reda på vilka typer av företag som finns i området och vilken typ av avtalsförhållanden de har. 4 Vid denna tidpunkt är det inte säkert att det finns något datum för byggstarten utsatt. Det krävs inte ens en färdig detaljplan för att evakueringsarbetet ska kunna påbörjas. Det räcker som sagt att kommunen anser att området behöver förändras. Utredaren börjar då oftast med att, i samarbete med fastighetsförvaltningen eller annan berörd hyresvärd, korta ner avtalstiden. Detta görs för att underlätta en uppsägning av nyttjanderättshavaren. Ofta kortas avtalstiden ner successivt för att till sist sträcka sig över endast ett år i taget. 5 Inventering Innan utredaren tar kontakt med företagen han ska evakuera så kan det vara lämpligt att skaffa sig information om dessa. Här är det upp till utredaren på vilket sätt han anskaffar informationen. Det läggs inte mycket tid på djupare inventeringar över vilka företag som finns i området. 6 1 Evakueringsverksamheten 2001. 2 Ibid. 3 Evakueringsansvarig 2003, muntlig källa. 4 Ibid. 5 Ibid. 6 Evakueringsansvarig 2003, muntlig källa. 17

Det kan uppstå problem med att göra en alltför grundlig inventering. En ordentlig inventering skulle medföra att någon av Stockholms stads medarbetare måste ta kontakt med företagen i fråga och börjar ställa en massa frågor om deras mål och visioner för framtiden. Självklart väcks frågor hos företagaren som börjar undra över vad som är i görningen. I ett så här tidigt skede kan inte inventeraren berätta något om förändringar. Planerna är inte offentliggjorda ännu. Det kan ta månader eller år innan företagen blir kontaktade på nytt. Det kan till och med bli så att planerna för området läggs ner. Det är inte rättvis att enbart säga A men inte B eller att oroa företagen i onödan. 1 3.7 Första kontakten Under hela evakueringsprocessen har utredaren bland annat kontakt och samarbete med fastighetsförvaltningen, fastighetsförvaltare, regionernas projektledare och jurister. Hur samspelet fungerar mellan de olika instanserna påverkar i sin tur på hela evakueringsprocessen. Det finns en stor obalans vad gäller intresset för de företag som evakueras jämfört med de nya verksamheterna som ska etableras. De som ej har direkt kontakt med företagen förstår inte alltid hur pass traumatiskt det är för ett företag att bli uppsagt och behöva evakueras. 2 För att öka förståelsen försöker den evakueringsansvarige och projektledaren besöka området första gången tillsammans. Ett gemensamt möte skapar en större kännedom både ibland företagen och även hos projektledaren. Projektledaren kan förklara för företagen om vad som ska ske med området och varför medan evakueringsutredaren förklarar i vilken situation detta faktum sätter dem i. Om alla involverade hjälps åt blir hela processen avdramatiserad. 3 Tidigare har information såsom ändringar i tidplaner haft svårt att nå fram till de evakueringsansvariga. Det medförde extra bekymmer för både utredarna och företagen som skulle evakueras. Inte nog med att företagen skulle genomgå en stor förändring utan de kom oklara direktiv från kommunen vilket skapade ännu större osäkerhet. Samspelet har dock förbättrats över tiden. 4 Delgivning av uppsägning Parallellt med mötena delges företaget en skriftlig uppsägning av avtalet. Fastighetsförvaltningen sköter delgivningen. I uppsägningen meddelas att ärendet bör hänskjutas till hyresnämnden. Företaget måste själva hänskjuta ärendet till hyresnämnden för att bevaka sina rättigheter. I annat fall riskerar företaget förlora sin rätt till ersättning. 5 Ombuden Utredaren försöker vid de första mötena få företaget att inse att de måste flytta. Utredaren råder företaget att anlita ett ombud för att företaget ska känna sig säker 1 Ibid. 2 Ibid. 3 Ibid. 4 Ibid. 5 Ibid. 18

påatt uppsägningen är korrekt och att lagbestämmelserna efterföljs. Med ombud så är lika behandling och rättsäkerheten tryggad. 1 Utredaren märker att det ofta är de personer som mer eller mindre aldrig haft kontakt med kommunen tidigare eller aldrig varit med om något liknande som är minst benägna att ta hjälp av ombud. Dessa företag behöver oftast ombud då de inte är så insatta i processen och vad den innebär. Företagen tror ofta att den evakueringsansvarige ska rädda dem från att bli uppsagda. När företagen sedan blir delgivna uppsägningen kommer det som en chock för många. De kan känna sig lurade och då är det bra om företaget har ett ombud som kan föra deras talan och bevaka deras rättigheter. 2 Ibland gör dock ombuden mer skada än nytta. Ombuden förstör ibland relationen mellan företaget och kommunen. Vissa ombud är väldigt processlystna och är till exempel enbart inställda på att ersättningsnivån blir så hög som möjligt. Enbart en hög ersättningsnivå är inte alltid det bästa alternativet för företaget. Det är bättre om tid läggs ner på att hitta en ny lokal istället för att förhandla i evigheter. Ombuden glömmer bort att en smidig och snabb lösning där alla samarbetar oftast gynnar båda parter. Tiden under förhandlingarna är en osäker tid för företaget, den upptar mycket tid som annars kunde läggas på att bygga upp företaget på en ny lokalisering. 3 3.8 Förhandlingen Under evakueringsprocessen sker en rad förhandlingar och möten. Hur många beror helt på hur förhandlingsvilligt företaget är och hur snabbt kommunen och företaget kommer överens. Det är den ekonomiska ersättningen och lokalfrågan som tar mest tid i en förhandling. Viktigt att ha i åtanke är att varken förhandlingen eller avtalet som sedan upprättas är någon myndighetsutövning. Utredaren behöver inte agera på samma sätt vid varje förhandling. Självklart försöker kommunen behandla alla lika men en förhandling är alltid en förhandling och aldrig den andra lik. Resultaten av två liknande evakueringar kan alltså ge något olika utgångar och är beroende av vad som är lämpligt från fall till fall. Oftast vill företaget ha en ersättningslokal. Utredaren letar därför efter en lämplig ersättningslokal åt företaget, ofta med hjälp av en mäklare. 4 Det finns flera olika utfall av en förhandling. Bland annat kan urskönjas dessa typer av utgångar: 5 - Företaget får en ersättningslokal och ekonomisk kompensation från kommunen på grund av att avtalet uppsagts i förtid. - Företaget får/hittar på egen hand en ersättningslokal och får ekonomisk kompensation från kommunen på grund av att den nya lokalen inte var likvärdig med den gamla. 1 Evakueringsansvarig 2003, muntlig källa. 2 Ibid. 3 Ibid. 4 Ibid. 5 Ibid. 19