Uppdrag nr 12U22217 Uppsala 2012-12-19 JP LUNDBERG Bergsbrunnagatan 22 753 34 UPPSALA HSB 40 Brf Tiunda På uppdrag av JP Lundberg har VVS- och EL-installationer okulärt konditionsbesiktats. Platsbesök med stickprov i utvalda bostadsutrymmen har utförts. Bilagt redovisas respektive installationsavsnitt Med vänlig hälsning Christer Steinvall, Urban Nordström Verktyg: Brev / V-2 / 2009-03-13 Sparat: 2012-12-19 Dokument: K:\Uppdrag_i_Navet\12U22217\Statusbesiktning\Följebrev.docx Box 1351 751 43 Uppsala Fax 010-211 80 01 www.bjerking.se Org.nr 556375-5478 F-skattebevis
Brf. HSB 40 Tiunda sbesiktning VVS Uppsala 2012-12-18 www.bjerking.se
Brf HSB 40 Tiunda, Uppsala Sida 2 (6) Bilaga 1: sbesiktning VVS ALLMÄNT Denna konditionsbesiktning avser system för tappvatten, avlopp samt värme och ventilation. Med tappvatten avses system för tappvarmvatten, kallvatten samt cirkulation av tappvarmvatten. Avlopp avser det normala avloppssystemet från boende, ett självfallssystem med anslutning till kommunens nät. Värmesystem är system för uppvärmning av byggnaderna och dess boende, från fjärrvärmecentralens växlare till boendets radiatorer vid fasad. Ventilation avser system i boendemiljö, från uteluftsdon i fasad och kontrollventil i WC-utrymme och kök, till vertikalt kanalsystem med frånluftsfläkt och avluft från byggnad. Ventilation i föreningen avser även lågdelars självdragssystem med fäktförsedda imkåpor i respektive bostad. sbesiktning, generellt sbesiktningen baseras på platsbesök med stickprov, förvalda och aviserade lägenheter, besiktning baseras även på kunskap om liknande installationer och dess ålder. Okulär besiktning av tekniska utrymmen i källarplan samt av stråk i källargångar har även gjorts. Denna konditionsbesiktning omfattar ej förstörande provning, att rörledning har demonterats som exempel för uppmätning av kvarvarande godstjocklek eller att pumphus har öppnats. Fastigheten HSB 40 består av: 2 st höghus, Tiundagatan 43 och 45 2 st lågdelar, Norrlandsgatan 42A, 42B, 44A samt Sibyllegatan 18A, 18B, 18C Fastighetens byggnader är med byggår 1960. Tidigare ombyggnader och pågående Tiundagatans 2 punkthus har system för tappvatten renoverats, utfördes 1986-87. Kompletterande tappvatteninstallationer i boendemiljö är äldst från 86-87 men kan vara yngre då avseende anpassningar som boende låtit utföra i sin bostad. Sibyllegatan och Norrlandsgatans boende, kompletterande tappvatteninstallationer är i viss mån anpassad genom boendes försorg. Fördelningsledningar i källare och i vertikal ledd är från nybyggnadsår. Fläktkåpor eller imkåpor är beroende på bostadsinnehavarens förändringar. Uppvärmning av bostadsutrymmen är panelradiatorer och sektionsradiatorer från nybyggnationstid. Samtliga radiatorventiler och termostater är yngre. Det pågår viss ombyggnad av värmesystem i föreningen, kulvertanslutning mellan husens anslutning till värme, förses med TA Hydronics system STAP/STAM, att ersätta tidigare shuntning med pump och ventil per hus från fjärrvärmecentral.
Brf HSB 40 Tiunda, Uppsala Sida 3 (6) Bilaga 1: sbesiktning VVS ISOLERING, MÄRKNING, DOKUMENTATION Isolering För Norrlands- och Sibyllegatan, generellt är rörledningssystem i korridorstråk isolerade med mineralullsskål samt ytbeklädda med gipslinda. Med stor sannolikhet är böjar isolerade med packad asbestfiber. Där lagning av stråk har gjorts saknas isolering. Isolering av rörledning i schakt är förmodligen av samma utförande som horisontell ledning. Tiundagatan och dess renovering på 80-talet medförde att isolering ersattes med gullfiber. Märkning Anläggningen i helhet är uppmärkt med ventilbrickor för ventiler av betydelse. Märkning av rörledning saknas. Dokumentation Enligt uppgift skall ritningsunderlag finnas över fastighetens olika VVS-tekniska system vilket skall överföras till datamedia. Injusteringsprotokoll av värmesystem har ej efterfrågats, ej heller uppvisats. Sannolikt finns sådana protokoll från tidigare år där anpassning görs med pågående ombyggnad av respektive shuntning till hus. Anpassning av flöden förmodas göras att erhålla rätt temperaturdifferens. Dokumentation av ventilationssystem finns då återkommande kravet på Obligatorsik VentilationsKontroll utförs. VATTEN OCH AVLOPP Tappvatten För Norrlands- och Sibyllegatan är situationen kritisk. Galvaniserade stålrör för tappvatten påvisar ett flertal åtgärdade läckage av provisorisk art. Vissa sträckningar på cirkulationsledning för tappvarmvatten har ersatts av ny ledning, dessa sträckningar har ej isolerats. Tiundagatans tappvattensystem är senare då med ombyggnad från 80-talet och kan anses vara fullgott. Avlopp Muffade rör av gjutjärn finns i byggnaderna. Sannolikt är muffade rör av gjutjärn ingjutna i valven till brunn, handfat och till diskbänk i kök. Brunn i badrum är från 1960-tal och undantagsvis från platsbesök är brunn utbytt till senare utförande.
Brf HSB 40 Tiunda, Uppsala Sida 4 (6) Bilaga 1: sbesiktning VVS Sanitetsproslin är varierande, från tidigare årtal till senare där årtalet är helt upp till boendet om renovering har utförts. Rör och vattenlås till avlopp, avser diskbänk är av senare årtal. DAGVATTEN Ledningssystem för dagvatten har ej bedömts men för Tiundagatan ser dagvattensystemet vara invändigt, vilket i sin tur kan medföra läckageproblem vid takbrunnar. Viss risk för kondensutfällning utvändigt på rör finns även för invändiga system vintertid. Detta förutsätter att fukt kommer i kontakt med vertikala dagvattenrör inne i schakten. VÄRME I fjärrvärmecentral finns expansionssystem typ öppet med tryckhållning. Om installationen avser att systemvolymen varierar med årstiden och/eller att det finns löst syre i värmebäraren är svårt att bedöma. I anläggningen finns även en lågtrycksavgasare vilket tyder på visst problem med löst syre i värmebärare. Löst syre i värmebäraren angriper radiatorer och rörledning varmed risk för läckage finns. VENTILATION Ventilation är frånluft eller självdrag. I boendemiljö är bägge system gångbara dock finns det begränsad möjlighet till återvinning av värme som avser det avluftsflöde som finns. Generellt skall inte fläktkåpor anslutas till ett frånluftssystem. Vid platsbesök kunde det konstateras att vid något fall att boende har låtit installera fläktkåpa till frånluftsdon i kök. Merparten är dock med så kallat kolfilter vilket är bättre lösning om inte ren volymdel med spjälllösning har används. Installation med volymdel är att föredra då det avser frånluft i byggnaden, detta minskar risken att överföra lukter till annans boende. Där självdrag finns skall det säkerställas att boende inte är anslutna till samma stigarkanal. I det fall separata kanaler är ner till respektive boende skall imkåpa med egen fläkt användas. STYR OCH ÖVERVAKNING Fjärrvärmecentral Tiundagatan har ett övervakningssystem, Visionik som hanterar centralens larmer och är ansluten till serviceorganisation.
Brf HSB 40 Tiunda, Uppsala Sida 5 (6) Bilaga 1: sbesiktning VVS REKOMENDATION Tappvatten och avlopp Rörledning har en statistisk livslängd på 50 år. För Norrlandsgatan och Sibyllegatan rekommenderas helt utbyte av tappvatteninstallation. Med detta rekommenderas även fullständigt utbyte av avloppssystem i byggnaderna, detta inkluderar samtliga brunnar. Avloppssystem ingjutna i valv kan återanvändas på sådant sätt att de invändigt bekläds med glasfiberförstärkt polyesterplast. Synliga delar skall ersättas med nya rör, antingen av mufflösa gjutjärn eller av mineralförstärkt plast, förstärkt att minska ljud till omgivning. Tappvattenledning i källargång, Tiundagatan bör bytas ut då åldern är stor samt att föreningens lågdelshus omfattas av så pass stor förändring. Sanitetsporslin, diskbänkar, blandare etc bör bytas men att viss förhandling måste till med respektive boende då boenderenovering kan ha utförts Värme Gängat stålrörssystem samt radiatorer ser vid okulär besiktning ut att fullgöra sin funktion. Närmare utredning rekommenderas då kostnaden för ett helt utbyte är stor. Då värmebärare är orienterat mot fasad kan inte detta samordnas med ett utbyte av vertikal ledningssystem av tappvatten. Ett utbyte av värmebärare är fullt möjligt att utföra parallellt med befintligt i drift. Stammar kan dras upp med alternativ placering från befintlig, radiatorer skall placeras där befintlig finns. Blir utbyte av värmesystem för Tiundagatan aktuellt skall nya uteluftsdon planeras till mer boendevänlig, då avseende service. Värmesystemet för Norrlands- och Sibyllegatan kan mycket väl ersättas till liknande som Tiundagatan dvs med uteluftsdon kombinerat med radiator. Ventilation Upplevs inte självdragssystemet negativt av de boende så kan det behållas. Att forma om systemet till ett frånluftssystem förutsätter visst arbete på vind samt att frånluftsfläkt installeras på yttertak. Platsbesöket omfattade ej Tiundagatans frånluftsfläktar. Kontakt med serviceorganisation för förening visar dock att tryckuppsättning är något för låg, att erhålla rätt frånluftsflöden till boende. Styr och övervakning Fjärrvärmecentral samt aggregatrum skall vara försedd med larmhantering till serviceorganisation eller jour. Driftsavbrott skall i tidigt skede åtgärdas, att undvika större kostnader. För uppföljning, dokumentation samt utföra effektiviserande åtgärder är loggning av händelser av stor betydelse. Utrustning för sådant ändamål är besparande och i större föreningar av stort värde.
Brf HSB 40 Tiunda, Uppsala Sida 6 (6) Bilaga 1: sbesiktning VVS Återvinning Återvinning av frånluftsvärme ses endast möjlig för Tiundagatan i det fall Norrlandsoch Sibyllegatan ej formas om till fläktstyrd ventilation. För Tiundagatan, komplettering i sugkammare på vind med batteri kan mycket väl göras, förutsätter dock översyn på de nyligen installerade frånluftsfläktarna, att även säkerställa rätt flöden vid kompletterande tryckfall som batteri och eventuellt filter medför. Möjlig återvinning är via värmepump till värmesystem och tappvarmvatten. Att låta en köldbärare värmas via batteri vid frånluftsfläkt och avge sin värme till värmepump. Installation förutsätter vertikal dragning av köldbärare till vind samt kulvertering i mark. En ekonomisk kontrollberäkning bör göras men ca 10-12 års återbetalningstid kan antas i det fall arbeten samordnas med övriga arbeten.
Brf. HSB 40 Tiunda sbesiktning EL Uppsala 2012-12-18 www.bjerking.se
Brf HSB 40 Tiunda, Uppsala kommun Sida 2 (7) Bilaga 2: sbesiktning EL ALLMÄNT Förutsättningar sbesiktningar med förslag till åtgärder har genomförts utifrån följande förutsättningar: Att installationsregler från det år då elinstallationer utfördes uppfylls. Att eventuella kompletteringar av installationer uppfyller gällande regler. Att ingen fara för människor, djur och egendom föreligger. När en fastighetsägare skall göra ombyggnader eller renoveringar i sina fastigheter skall de beakta och följa de nya regler som gäller, i detta fall följa SS 436 40 00, Elinstallationsreglerna. Nya krav för att höja säkerheten hos människor, djur och egendom är till exempel: Att eluttag placerade utomhus skall skyddas via jordfelsbrytare. INVÄNDIGA ELINSTALLATIONER I ALLMÄNNA UTRYMMEN Generellt Fastigheten uppfördes 1969 och utfördes efter de då gällande föreskrifterna och med den då aktuella tekniken. I mitten av åttiotalet genomfördes en renovering av bland annat tvättstugor. Det mesta av elanläggningen är från tiden för fastighetens uppförande och börjar närma sig gränsen för dess livslängd med hänsyn till elsäkerhet och driftsäkerhet. Inom belysning kan man göra energibesparingar då det har kommit nya mer energieffektiva ljuskällor, driftdon och närvarodetektorer. Detta är viktigast i de utrymmen där man har många brinntimmar, exempelvis tvättstuga, trapphus och utomhus.
Brf HSB 40 Tiunda, Uppsala kommun Sida 3 (7) Bilaga 2: sbesiktning EL Huvudledningar Kablar från 1969 med risk för att skyddsisolering börjat torka och spricka i kopplingsutrustning. Allmänna kommentarer Kablar för 4-ledarsystem bidrar till förhöjda värden av elektriska och magnetiska fält. Normal kondition för sin ålder. Utbyte av huvudledningar inom fastigheten till 5-ledarsystem. Gruppledningar Kablar från 1969 med risk för att skyddsisolering börjat torka och spricka i kopplingsdosor och i närhet av belysningsarmaturer. Medelgod för åldern. Utbyte av alla infällda och utvändiga ledningar inom fastigheten. Teleledningar Infällda installationer inom trapphus och delvis utvändiga installationer i källarplan. Ledningar är i normalgod kondition. Demontera kablar som inte längre används och fästa löst hängande ledningar.
Brf HSB 40 Tiunda, Uppsala kommun Sida 4 (7) Bilaga 2: sbesiktning EL El-centraler Elcentraler för allmänna ytor är monterade delvis i elrum, elnischer och utvändigt på vägg. Allmänna kommentarer Skylt på dörr till elrum saknas. Kablar för inkommande elserviser saknar märkning. Gruppförteckningar behöver kontrolleras och justeras. Centralernas ålder har passerat 40 år och kan i vissa fall vara svåra att finna reservdelar till, till exempel om huvudbrytare havererar. Centralerna är inte utrustade med jordfelsbrytare enligt dagens gällande föreskrifter, jordfelsbrytare skulle höja personsäkerheten inom fastigheten. Dörr märks enligt SS4370152-Utrymme el och tele i flerbostadshus. Byte av elcentraler för 5-ledarsystem. Kablar kompletteras med märkning. Gruppförteckningar uppdateras generellt. Installation av överspänningsskydd vid elcentraler rekommenderas för att minimera risken för spänningspikar vilka kan orsaka elekronikskador. Mätartavlor I höghus är mätartavlor placerade i små infällda elskåp i trapphuset på respektive lägenhets våningsplan. I de lägre husen är mätartavlor placerade i elnischer i källarplan för respektive trapphus. Allmänna kommentarer Skylt på dörrar och luckor till elnischer och elskåp saknas. Utrustning från 1960 talet. Dörrar märks enligt SS4370152-Utrymme el och tele i flerbostadshus. Elmätartavlor ersätts av nya ( 3-fas) i samband med stamrenovering och utbyte av huvudledningar till 5 ledarsystem.
Brf HSB 40 Tiunda, Uppsala kommun Sida 5 (7) Bilaga 2: sbesiktning EL Trapphus Utvändigt monterade armaturer med glödljus via trappautomatik. Allmänna kommentarer Energiineffektiv lösning. Armaturer av äldre modell med delvis gulnade kupor och bestyckade med glödljus. Byte till belysningsarmaturer bestyckade med LED-teknik och närvarosensorer.
Brf HSB 40 Tiunda, Uppsala kommun Sida 6 (7) Bilaga 2: sbesiktning EL UTVÄNDIGA ELINSTALLATIONER Fasadbelysning Monterade på fasad. Belysningsarmaturer är smutsiga/gulnade och bestyckade med ljuskälla av typ kvicksilver. Typen av ljuskälla kommer att sluta säljas under 2015, varför man bör ersätta dessa armaturer till variant med modernare ljuskälla. Rekommenderar metallhalogen eller LED armatur av välkänt fabrikat. Utbyte av armaturer. Entrébelysning Monterade på fasad intill entré. Armaturer är i dålig kondition med gulnat glas och ineffektiva ljuskällor. Byta ut armaturer till en typ med mer energieffektiv ljuskälla. Dock bör armaturval göras med omsorg så att den passar till byggnadstypen. Stolpbelysning Rundstrålande armatur på stolpe. God kondition men eventuellt bestyckad med kvicksilverljuskälla. Om armaturen är avsedd för kvicksilverlampa bör armaturen med tiden ersättas av ny då dessa ljuskällor slutar säljas år 2015.
Brf HSB 40 Tiunda, Uppsala kommun Sida 7 (7) Bilaga 2: sbesiktning EL Lägenheter Lägenheter har idag i de flesta fall elinstallationer från byggåret 1969. Normal kondition för sin ålder. Omdragning av alla elinstallationer i samtliga lägenheter i samband med eventuell stamrenovering för att säkerställa el- och driftsäkerheten för de närmaste 30 åren. Höja standarden på elinstallationer till dagens standardnivå avseende antal uttag per rum, rakuttag i badrum, belysning köksbänk i kök, jordade uttag med petskydd samt jordfelsbrytare. Installera handdukstorkar och elektrisk komfortvärme I badrum som tillval. komplettera med uttag för diskmaskin i alla lägenheter. I samband med stamrenovering förlägga tomrör till respektive lägenhet för individuell mätning av el, varm- och kallvatten samt loggning av temperatur i respektive lägenhet. Rekommendation Då elanläggningen till största delen är från 1969, bör den inom de närmaste åren bytas ut i sin helhet för att minimera risken för elolyckor och driftstörningar. Även viss minskning av drift- och underhållskostnader kan göras med ny belysning och belysningsstyrning. Vid stamrenovering kan tomrör förläggas fram till respektive lägenhet för förberedelse av mätning av kall och varmvatten. Föreningar som har infört mätning av vatten har sett en kraftig minskning av förbrukningen.