FASTIGHETEN FREGATTEN 16 M FL RÅÅ, HELSINGBORGS STAD 1(7) Dnr 1504/2013 UNDERLAG FÖR PLANUPPDRAG SÖKANDE Mark- och exploateringsavdelningen har ansökt om planändring för fastigheterna Fregatten 16, Råå 4:140 och 4:141 som enligt gällande plan får användas för vårdboende. SYFTE Planarbetet syftar till pröva om fastigheterna utöver vårdboende (D) även kan användas för bostadsändamål (B). Vidare avses också pröva en annan utformning av byggrätten som är bättre lämpad ur översvämningssynpunkt, samt vilka skyddsåtgärder som måste vidtas för att klara ett högre vattenstånd. AVGRÄNSNING Läge i staden (röd markering) Planområdet ligger på Råå, avgränsat i nordväst av Lybecksgatan, i nordväst av Lussebäcken, i sydväst av ett bostadsområde innan Rååvägen och i sydöst av ett grönområde innan Råå-ån. Planområdet omfattar cirka 7500 m 2.
2(7) Dnr 1504/2013 Områdets avgränsning TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktsplan Enligt gällande översiktsplan, ÖP 2010, ligger planområdet inom ett område som markerats med Komplement i befintlig stadsbebyggelse utveckla till blandad stad (brun skraffering). Det ligger även delvis inom ett område för besöks- och personalintensiv centrumverksamhet (lila skraffering), och det ligger strax utanför femhundrametersradien från den föreslagna Raus station. För Rååvägen i närheten av planområdet föreslås en utveckling av cykelstråk och för Råå-ån föreslås en utveckling av gröna samband och länkar. För Råå-åns södra åbrädd föreslås utveckling och skydd av natur- och vattenområden samt parker. Utdrag ur gällande översiktsplan, ÖP 2010, för berört område
3(7) Dnr 1504/2013 Riksintressen Området berörs av riksintressen för kustzonen enligt 4 kap. 4 miljöbalken samt naturvården och kulturmiljövården enligt 3 kap. 6 samma lag; Råådalen med omgivningar (N45) respektive Råå-åns dalgång m.m. (M:K10). För Råå-ån gäller sedan 1998 beslut om naturreservat, Rååns dalgång, som också bör beaktas i planarbetet. Strandskydden för vattendragen är upphävda, men återinträder, enligt 7 kap 18g ovanstående lag, automatiskt när en detaljplan upphävs eller ersätts. Planområdet är redan ianspråktaget, och planförslaget bedöms vara förenligt med bestämmelserna, men de ska ändå beaktas i planarbetet. Strandskyddet behöver upphävas i den ersättande detaljplanen för att detaljplanen ska kunna genomföras. Bevarandeplan Planområdet omfattas av Bevaringsprogram för Råå, från 1991, och är omgivet av flera byggnader som är utpekade som särskilt värdefulla. Ingen av byggnaderna inom planområdet är dock utpekade. Bevarandeplanen ska dock beaktas i planarbetet, exempelvis när det gäller placering av byggnader mot Lybecksgatan. Detaljplan För området gäller detaljplan för fastigheten Fregatten 16 (16187), laga kraft den 4 oktober 2005. Detaljplanen anger vårdboende (D) för fastigheten, samt att bottenvåningen närmast Lybecksgatan även får användas för publik lokal, kiosk eller liknande om högst 100 m 2. För området sydväst till norr om planområdet gäller områdesbestämmelser för delar av Råå: kv Kikaren m fl (13652), laga kraft 1 juni 1995. Syftet med områdesbestämmelserna var att ersätta inaktuella detaljplaner med ett regelverk med syfte att tillvarata de starka bevarandevärdena i området i enlighet med bevarandeplanen för Råå (se ovan). För området nordost till sydost om planområdet samt en remsa i direkt anslutning till fastigheten Råå 4:140 gäller förslag till utvidgning och ändring av stadsplan för kvarteret Fullriggaren (7820), laga kraft 15 juni 1965. Stadsplanen anger markanvändningen till Allmän plats: park m.m. samt Kvartersmark för allmän byggnad (gäller för remsan i direkt anslutning till fastigheten Råå 4:140). Övriga förutsättningar Buller Planområdet utsätts för relativt höga bullernivåer från de omgivande vägarna. En liten del utsätts för nivåer på upp till 64 dba, en lite större del utsätts för nivåer på upp till 59 dba, och större delen av planområdet utsätts för nivåer på upp till 54 dba. Mest utsatt är delen av planområdet som ligger i anslutning till Lybecksgatan. Stadsbyggnadsförvaltningen bedömer, på grund av det kollektivtrafiknära läget (stads- och regionbuss i tät trafik inom 200 meters gångväg från planområdet), att avsteg från huvudregeln i Boverkets allmänna råd (2008:1) kan tillämpas.
4(7) Dnr 1504/2013 Ekvivalenta bullernivåer för berört område från Helsingborgs bulleranalyskarta Risk för översvämning, ras och skred NSVA har tagit fram förberedande underlag för området. Underlaget visar att planområdet ligger i ett utsatt läge, där Lussebäcken mynnar i Råå-ån. Hela planområdet befinner sig under +3,5 meter över havet, se illustrationen nedan. Högsta havsnivån som inträffat sedan 1976 är +1,7 meter. Med vinduppstuvning och vågor och påverkan av flöde i Råå-ån och Lussebäcken skulle nivån redan idag kunna stiga till upp mot +2,5 meter. Det behövs en utredning av hur nivån i Råå-ån och höga nivåer i havet sammanfaller. Kanske kan detta ge högre nivåer än +2,5 meter. Om 100 år kan nivån +2,5 meter i stället bli +3,5 meter enligt SMHI och kanske upp mot +4 meter om AMAPs (Arctic Monitoring Assessment Programme) högsta prognosvärde uppfylls. Bakom AMAP står 200 forskare som studerar klimatförändringen med fokus på is och snö. Till de angivna nivåerna bör man även addera en säkerhetsmarginal. Redan idag är blåa och gula områden i farozonen för översvämning. Om 50 år finns risken att gröna områden svämmas över och om 100 år kan till och med de bruna områdena bli översvämmade. I framtiden kan det bli aktuellt att valla in Lussebäckens utlopp och att pumpa ut bäckens vatten. Detta kräver utrymme. Alternativet skulle vara att stänga in bäcken innanför en vall, men det är inte troligt att det finns utrymme till detta utan att riva ett antal fastigheter. Längre upp i Lussebäcken kan nivåerna bli en bra bit högre än nivån i havet om vattnet inte pumpas ut. Det behöver genomföras en utredning av hur Fregatten och andra lågt belägna fastigheter ska skyddas. Detta bästa skyddet är att höja marknivån och bygga på högre nivåer.
5(7) Dnr 1504/2013 Höjdförhållanden för berört område. Planområdet ligger cirka 10 meter från ett uppmärksamhetsområde för ras och skred, brunt område på illustrationen nedan. Utdrag ur Helsingborgs stads klimatanpassnings-pm för berört område
6(7) Dnr 1504/2013 Ledningar och VA-förutsättningar Vid nybyggnation inom den aktuella fastigheten får inte avloppsinstallationer under nivån +3,6 meter anslutas till det kommunala avloppssystemet. Det kommer även att ställas krav på vilka nivåer vatteninstallationer får anslutas. Dagvatten ska separeras från spillvattensystemet (kombinerat idag). En kombinerad avloppsledning passerar genom planområdet. Ur översvämningssynpunkt är kombinerade dag- och spillvattenledningar en mindre bra lösning. FÖRSLAG Snedbild över berört område Planområdet omfattar fastigheter som enligt gällande plan får användas för vårdboende (D). Angränsande fastigheter används för bostadsändamål och som park. Förslaget är att pröva om fastigheterna utöver vård även kan användas för bostadsändamål (B). Detaljplanen ska pröva en annan utformning av byggrätten som är bättre lämpad ur översvämningssynpunkt, samt vilka skyddsåtgärder som måste vidtas för att klara ett högre vattenstånd. Hela planområdet befinner sig under 3,5 meter över havet, och i direkt anslutning till Lussebäcken och Råå-ån. Därför är det särskilt viktigt att studera risker förenade med stigande havsnivå och ökade nederbördsmängder. Skydd mot översvämningar och en lägsta golvhöjd ska också studeras. I utformningen av planen måste också hänsyn tas till de relativt höga bullernivåer som delar av planområdet utsätts för. En ny parkeringslösning måste eventuellt studeras på grund av att parkeringsnormen kan komma att kräva ett annat antal parkeringsplatser på grund av den nya markanvändningen. Utformningen av planen ska också förhålla sig till den kulturhistoriskt viktiga miljön och de riktlinjer som har fastställts i bevarandeplanen för Råå.
7(7) Dnr 1504/2013 BEDÖMNING AV MILJÖPÅVERKAN Platsen är redan ianspråktaget för vårdboende (D). Förslaget innebär att marken även kan användas för bostadsändamål (B), ändamål som är snarlika den nuvarande markanvändningen, och som är väl anpassat till användningen av omkringliggande fastigheter. Förslaget är att pröva en annan utformning av byggrätten som är bättre lämpad ur översvämningssynpunkt, samt vilka skyddsåtgärder som måste vidtas för att klara ett högre vattenstånd. Detta kommer att innebära att nya byggnader får en annan utformning än den befintliga. I enlighet med parkeringsnormen kan fler parkeringsplatser komma att krävas på grund av ändrad markanvändning. Mot bakgrund av detta bedömer stadsbyggnads-förvaltningen att genomförandet av detaljplanen inte kan antas medföra en sådan betydande miljöpåverkan som avses i 4 kap 34 plan- och bygglagen eller 6 kap 11 miljöbalken. Det föreligger därför inget behov av att utarbeta en miljökonsekvensbeskrivning. FÖRSLAG TILL PROCESS Planarbetet föreslås som normalt förfarande. Planen bedöms inte medföra betydande miljöpåverkan med hänsyn till platsen, påverkan och planens innehåll och därför föreligger inget behov av miljökonsekvensbeskrivning. Planen föreslås kunna påbörjas första kvartalet 2015 och bedöms kunna vara klar andra kvartalet 2016. STADSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN Björn Bensdorp-Redestam Planchef Tobias Röös Planarkitekt