Delårsrapport JANUARI - JUNI 2006, JM-KONCERNEN 2/2006 Kraftigt ökad lönsamhet och fortsatt stark försäljning Intäkterna ökade med 27 procent till 5 809 mkr (4 592) och antal sålda bostäder uppgick till 2 060 (2 124) Resultatet före skatt förbättrades kraftigt till 819 mkr (364) och periodens resultat efter skatt ökade till 675 mkr (255). Rörelsemarginalen ökade till 14,5 procent (9,4) Fastighetsförsäljningar om 805 mkr (438) gav ett resultat om 121 mkr (69) Räntabiliteten på eget kapital för de senaste tolv månaderna ökade till 46 procent (17). Resultatet per aktie för första halvåret ökade till 6,80 kronor (2,30) Koncernens kassaflöde inklusive försäljningar av fastigheter uppgick till 704 mkr (1 255) Intäkter 5 809 4 592 2 911 2 538 11 104 9 887 Rörelseresultat 841 433 464 254 1 639 1 231 Resultat före skatt 819 364 463 209 1 606 1 151 Kassaflöde från den löpande verksamheten 704 1 255 640 739 2 817 3 368 Rörelsemarginal (%) 14,5 9,4 15,9 10,0 14,8 12,5 Räntabilitet på eget kapital (%) 46,2 28,8 Soliditet (%) 36 35 36 35 41 Resultat per aktie (kr) 6,80 2,30 3,90 1,30 14,10 9,30 Antal produktionsstartade bostäder 1 860 1 861 1 088 1 080 4 475 4 476 Antal sålda bostäder 2 060 2 124 1 114 1 103 4 176 4 240 JM tillämpar International Financial Reporting Standards - IFRS. 1 (16)
KONCERNEN "Fortsatt stark försäljning och stort antal produktionsstartade bostäder till högre prisnivåer höjer lönsamheten kraftigt i form av ökad marginal och avkastning. Vårt effektiviseringsarbete i projekten bidrar till fortsatt god kostnadskontroll. Hög försäljningsnivå i pågående produktion och fortsatt god efterfrågan på våra nyproducerade bostäder innebär fortsatt goda förutsättningar för 2006." Johan Skoglund, VD och koncernchef. Marknad, försäljning och produktionsstarter av bostäder Efterfrågan på nyproducerade bostäder är fortsatt god i hela Sverige och på JMs utlandsmarknader. En generellt låg räntenivå bidrar till den goda utvecklingen. Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt uppgick till 2 060 (2 124) där andelen sålda eller bokade bostäder i förhållande till pågående produktion är fortsatt mycket hög. Antalet produktionsstartade bostäder uppgick till 1 860 bostäder (1 86 varav 736 (847) i Stockholmsområdet och 709 (632) i övriga Sverige. I utlandsverksamheten produktionsstartades 415 bostäder (382). Intäkter, rörelseresultat och rörelsemarginal Koncernens intäkter under första halvåret ökade med 27 procent till 5 809 mkr (4 592) hänförligt till hög nivå på produktionsstartade bostäder till högre priser under de senaste kvartalen och högre andel särskilt välbelägna projekt. Rörelseresultatet ökade till 841 mkr (433) och rörelsemarginalen ökade till 14,5 procent (9,4). Rörelseresultatet och rörelsemarginalen för verksamheten har kraftigt förbättrats till följd av en god efterfrågan och högre priser på bostäder samt hittills genomfört effektiviseringsarbete. Effektiviseringsarbetet har varit inriktat mot att strukturera projekteringen mer enhetligt inom koncernen och att etablera strategiska inköpsavtal med utvalda leverantörer. Kostnadskontrollen är god i projekten även om viss tendens till kostnadshöjning märks och då främst i Norge. Under perioden har fastigheter sålts för 805 mkr (438) med ett resultat om 121 mkr (69). Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 41 mkr (105) varav 30 mkr (55) avser bostäder. Driftnettot uppgick till 17 mkr (32). Januari - juni April - juni Juli - juni Rörelseresultat (mkr) 2006 2005 2006 2005 2005/06 JM Bostad Stockholm 379 214 204 139 665 JM Bostad Riks 243 126 144 69 458 JM Utland 117 67 60 35 233 JM Fastighetsutveckling 95 28 51 5 279 JM Produktion 30 24 15 16 64 Koncerngemensamma kostnader -23-26 -10-10 -60 Totalt 841 433 464 254 1 639 Varav fastighetsförsäljningar 121 69 56 31 299 Januari - juni April - juni Juli - juni Rörelsemarginal (%) 2006 2005 2006 2005 2005/06 JM Bostad Stockholm 16,5 11,4 19,0 13,7 15,7 JM Bostad Riks 13,4 8,6 15,9 8,8 13,6 JM Utland 9,3 7,9 8,4 6,7 9,4 JM Produktion 4,2 5,0 4,2 6,0 4,5 Byggrätter JMs disponibla byggrätter har ökat till 26 700 bostäder (22 750) varav 16 300 (13 100) redovisas i balansräkningen. Innehavet av byggrätter har ökats på samtliga marknader och främst inom den svenska verksamheten exklusive Stockholm. Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder uppgick till 3 370 mkr (2 546) vid utgången av första halvåret. Efter rapportperiodens utgång har överenskommelse träffats med Vasakronan om förvärv av mark för cirka 2 000 bostäder i Solna och Sundbyberg, Stockholm. Förvärvet omfattar cirka 650 bostäder i ett första skede och därefter successivt ytterligare cirka 1 350 bostäder genom ett optionsavtal. Affären innebär samtidigt att Vasakronan av JM förvärvar två nyuppförda kontorsbyggnader i Frösunda, Solna, om totalt 20 000 m 2 med tillträde under 2007 respektive 2009. 2 (16)
Därutöver förvärvar Vasakronan av JM planlagd mark för kontorsbyggnader i samma område med byggrätt om totalt cirka 20 000 m 2 med tillträde under 2006 respektive 2007. Kontorsbyggrätterna kommer att exploateras i samarbete mellan Vasakronan och JM. Projektfastigheter Uthyrningsgrad Bokfört värde Mkr årshyra, 2006-06-30 2006-06-30 2005-06-30 2005-12-31 Bostäder (hyresrätter) 100 % 469 906 643 Fastigheter under utveckling 64 % 290 50 191 Färdigutvecklade kontorsfastigheter 100 % 38 1 115 349 Totalt 797 2 071 1 183 Finansiella poster Finansnettot har förbättrats med 47 mkr jämfört med motsvarande period föregående år. Kostnad för förtidslösen av lån uppgick under första halvåret till 16 mkr (19). Samtliga räntederivat är avslutade. Finansiella intäkter har ökat som en följd av stor behållning av likvida medel. Finansiella intäkter 24 19 9 10 52 47 Finansiella kostnader -46-88 -10-55 -85-127 Finansiella intäkter och kostnader -22-69 -1-45 -33-80 Under första halvåret har den totala räntebärande låneskulden minskat med 385 mkr till 735 mkr (1 402) varav pensionsskulden utgjorde 492 mkr (466). Vid första halvårets utgång var medelräntesatsen för den totala räntebärande låneskulden inklusive pensionsskulden 4,2 procent (4,5). Den genomsnittliga räntebindningstiden exklusive pensionsskulden är 0,6 år (1,8). Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till 4 343 mkr (3 137). Förutom likvida medel om 1 543 mkr (782) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 2 800 mkr (2 355). Den räntebärande nettofordran/-skulden uppgick till 837 mkr (-557) vid första halvårets utgång efter genomförd inlösen och utdelning om totalt 1,2 mdkr. Räntebärande nettofordran (+)/-skuld (-) vid periodens början 1 536-613 1 587-99 -557-613 Förändring av räntebärande nettofordran/-skuld -699 56-750 -458 1 394 2 149 Räntebärande nettofordran (+)/-skuld (-) vid periodens slut 837-557 837-557 837 1 536 Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 704 mkr (1 255). Kassaflödet från fastighetsutvecklingen (projektfastigheter) bidrar med netto cirka 350 mkr (200). Upplösning av koncernens periodiseringsfonder i Sverige 2005 om 1,0 mdkr medförde en skattebetalning om 0,3 mdkr i februari 2006. Investeringar i exploateringsfastigheter under första halvåret om cirka 1,1 mdkr sker till stor del med framtida betalning och belastar ej kassaflödet under perioden. Personal Antalet anställda uppgick vid första halvårets utgång till 2 228 (2 209). Antalet hantverkare var 1 141 (1 158) och antalet tjänstemän 1 087 (1 05. Inlösen av egna aktier och split JM har under andra kvartalet genomfört ett inlösenprogram av egna aktier. Erbjudandet omfattade inlösen av var femtonde aktie mot kontant ersättning om 625 kronor. Totalt har 1 603 939 aktier inlösts och 1 002 mkr överförts till aktieägarna i slutet på andra kvartalet. Efter inlösen uppgår JMs aktiekapital till 92,3 mkr. Den av JMs årsstämma beslutade aktiesplit om 4:1 genomfördes under slutet på andra kvartalet. Detta innebar att en tidigare aktie ersattes med fyra nya aktier. Spliten innebar att antalet utestående aktier, efter genomförd inlösen, ökade från 23 072 441 till 92 289 764 aktier. En handelspost i JM har efter spliten ändrats från 100 till 200 aktier. 3 (16)
AFFÄRSSEGMENT JM BOSTAD STOCKHOLM Affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklar bostadsprojekt i Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. Intäkter 2 293 1 885 1 073 1 017 4 224 3 816 Rörelseresultat 379 214 204 139 665 500 Rörelsemarginal (%) 16,5 11,4 19,0 13,7 15,7 13,1 Genomsnittligt operativt kapital 1 007 1 488 Avkastning operativt kapital (%) 66,0 33,6 Operativt kassaflöde 925 773 536 415 1 568 1 416 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 155 1 443 1 337 Antal disponibla byggrätter 9 500 9 500 9 200 Antal produktionsstartade bostäder 736 847 301 527 1 826 1 937 Antal sålda bostäder 870 911 485 506 1 713 1 754 Antal anställda 822 706 788 Varav fastighetsförsäljningar 5 34 5 30 5 34 Efterfrågan är fortsatt stark. Bostadspriserna är fortsatt ökande. Under senaste året har både intresset och efterfrågan på nyproducerade bostäder ökat. Utbudet av nya bostäder i Stockholmsområdet har inte ökat i samma takt som efterfrågan. Konkurrensen om exploateringsmark är stor som en konsekvens av den goda efterfrågan och de ökande priserna på bostäder. Affärssegmentets intäkter ökade med 22 procent till 2 293 mkr (1 885) och rörelseresultatet ökade med 77 procent till 379 mkr (214) inklusive fastighetsförsäljning om 5 mkr (34). Rörelsemarginalen ökade till 16,5 procent (11,4). Ökningen av rörelsemarginalen är hänförlig till högre prisnivå i projekten, genomfört effektiviseringsarbete och god kostnadskontroll. Kassaflödet förbättrades på grund av ökat rörelseresultat och minskade investeringar i exploateringsfastigheter. Under andra kvartalet har byggrätter motsvarande cirka 130 bostäder förvärvats i Huddinge och Täby. Under andra kvartalet har produktionsstart skett av 301 bostäder varav 49 i småhus. Produktionsstarterna har skett i Huddinge, Järfälla, Stockholm, Södertälje, Täby samt Värmdö kommun. JM BOSTAD RIKS Affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklar bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. I begränsad omfattning bedrivs även entreprenadverksamhet. Intäkter 1 820 1 461 908 784 3 371 3 012 Rörelseresultat 243 126 144 69 458 341 Rörelsemarginal (%) 13,4 8,6 15,9 8,8 13,6 11,3 Genomsnittligt operativt kapital 507 539 Avkastning operativt kapital (%) 90,4 63,2 Operativt kassaflöde 132 319 139 215 357 544 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 162 619 817 Antal disponibla byggrätter 10 400 7 900 8 400 Antal produktionsstartade bostäder 709 632 483 343 1 528 1 451 Antal sålda bostäder 704 706 386 343 1 409 1 411 Antal anställda 635 568 600 Varav fastighetsförsäljningar 1 2 1 1 15 16 4 (16)
Efterfrågan är fortsatt god och det är stort intresse för samtliga projekt. Bostadspriserna är stabila eller försiktigt stigande på de flesta orter inom affärssegmentet och stigande i särskilt attraktiva områden. Affärssegmentets intäkter ökade med 25 procent till 1 820 mkr (1 46 och rörelseresultatet ökade med 93 procent till 243 mkr (126). Rörelsemarginalen uppgick till 13,4 procent (8,6). Ökningen av rörelsemarginalen är hänförlig till högre prisnivå i projekten, genomfört effektiviseringsarbete och god kostnadskontroll. Det lägre kassaflödet beror på ökade investeringar i exploateringsfastigheter. Under andra kvartalet har byggrätter motsvarande nästan 1 200 bostäder förvärvats i Malmö, Mölndal, Göteborg, Jönköping, Strängnäs, Västerås samt Uppsala. Dessutom har cirka 50 byggrätter sålts i Västerås. Totalt under andra kvartalet produktionsstartades 388 bostäder i flerbostadshus varav 38 i Skåne, 62 i Halmstad, 137 i Göteborgsregionen, 34 i Vallentuna samt 117 i Uppsala. Produktionsstarter av totalt 95 småhus har också genomförts under andra kvartalet varav 86 i Skåne. JM UTLAND Inom affärssegmentet JM Utland utvecklas bostäder för försäljning i Norge, Danmark och Belgien. Etablering av verksamhet pågår i Finland. Intäkter 1 254 853 711 520 2 470 2 069 Rörelseresultat 117 67 60 35 233 183 Rörelsemarginal (%) 9,3 7,9 8,4 6,7 9,4 8,8 Genomsnittligt operativt kapital 1 093 1 118 Avkastning operativt kapital (%) 21,3 16,4 Operativt kassaflöde 226-1 -1 46 342 115 Bokfört värde exploateringsfastigheter 1 053 484 632 Bokfört värde projektfastigheter 29 275 271 Antal disponibla byggrätter 6 800 5 350 5 600 Antal produktionsstartade bostäder 415 382 304 210 1 121 1 088 Antal sålda bostäder 486 507 243 254 1 054 1 075 Antal anställda 295 268 271 Varav fastighetsförsäljningar 18 10 - - 19 11 En längre tid av stigande bostadspriser har lockat nya aktörer till JMs utlandsmarknader vilket i sin tur drivit upp priserna på nya byggrätter. Nuvarande innehav av byggrätter och förbättringsarbete i projektgenomförandet ger dock generellt goda förutsättningar för JMs affär. Affärssegmentets intäkter ökade med 47 procent till 1 254 mkr (853) till följd av intäktsökningar i Danmark och Norge. Rörelseresultatet ökade till 117 mkr (67) främst hänförligt till god försäljning i pågående projekt samt resultat vid fastighetsförsäljning i JM Belgien under första kvartalet. Rörelsemarginalen ökade till 9,3 procent (7,9). Kassaflödet förbättrades på grund av ökat rörelseresultat samt periodens fastighetsförsäljning. Etableringen i Finland fortgår och under kvartalet har kommunstyrelsen i Kervo kommun beläget utanför Helsingfors, beslutat att sälja 14 000 m 2 mark till JM. JM planerar att vidareutveckla ett bostadsområde för cirka 30 småhus. Norge Bostadsmarknaden i Norge kännetecknas av fortsatt god efterfrågan och fortsatt ökande priser. Utbudet av nyproducerade bostäder är stort samtidigt som konkurrensen om mark för bostäder har ökat. Ökning av produktionskostnaderna fortsätter under 2006. Under första halvåret har 342 bostäder (310) sålts och 224 bostäder (295) produktionsstartats. Andra kvartalets produktionsstarter uppgick till 182 bostäder varav ett 50-tal skett i Oslo och ett 50-tal i Stavanger. Disponibla byggrätter motsvarar cirka 5 100 bostäder (4 150). Danmark Aktiviteten på bostadsmarknaden i Köpenhamn är fortsatt hög där priserna planat ut efter kraftig uppgång under 2005/2006. Utbudet av nyproducerade bostäder har ökat och räntorna har stigit under året. Under första halvåret har 132 bostäder (173) sålts och 191 bostäder (48) produktionsstartats. Ett 70-tal av kvartalets produktionsstarter har skett i Havnestad Syd, som är ett område i centrala Köpenhamns hamn, samt ett 50-tal i hamnen i Køge. 5 (16)
Under andra kvartalet har 350 byggrätter förvärvats vid Köpenhamns Hamn samt ytterligare 100 byggrätter centralt i Köpenhamn. Disponibla byggrätter motsvarar cirka 1 200 bostäder (850). Belgien Belgien kännetecknas av fortsatt stark bostadsmarknad med ökat utbud av nya bostäder. I Brysselregionen har priserna planat ut på en högre nivå och produktionskostnaderna har ökat något. Under första halvåret har 12 bostäder (24) sålts och 0 bostäder (39) produktionsstartats. Inga förvärv har gjorts under andra kvartalet. Disponibla byggrätter motsvarar cirka 500 bostäder (350). JM FASTIGHETSUTVECKLING Affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklar bostads- och kontorsfastigheter i Storstockholm. Affärssegmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastigheter avsedda för projektutveckling. Intäkter 50 130 21 66 131 211 Rörelseresultat 95 28 51 5 279 212 Genomsnittligt operativt kapital 1 282 1 704 Avkastning operativt kapital (%) 21,8 12,4 Operativt kassaflöde -65 190-123 91 992 1 247 Bokfört värde exploateringsfastigheter 140 185 136 Bokfört värde projektfastigheter 765 1 647 840 Antal anställda 27 88 29 Varav fastighetsförsäljningar 97 23 50-260 186 Affärssegmentets intäkter uppgick till 50 mkr (130) och rörelseresultatet ökade till 95 mkr (28). Resultatförbättringen är hänförlig till ett högre resultat från fastighetsförsäljningar. Under första halvåret 2006 har projektfastigheter sålts för 395 mkr (198) med ett resultat om 97 mkr (23). I resultat av fastighetsförsäljningar ingår ej ianspråktagna hyresgarantier om 6 mkr och tilläggsköpeskillingar om 4 mkr samt upplösning av tidigare gjorda reserveringar, i samband med fastighetsförsäljningar, om 9 mkr. Under andra kvartalet genomfördes en bytesaffär där kvarvarande fastighetsbestånd i Vaxholm avyttrades med ett resultat om 42 mkr. Affären medförde ett positivt kassaflöde om 230 mkr som erhölls vid tillträdet i början av juli. Under andra kvartalet förvärvades, som ett led i projektutveckling av bostäder, tre bostadsfastigheter med 111 bostäder vid Gullmarsplan för 113 mkr. JMs byggrätter för kommersiell projektutveckling uppgår till totalt cirka 84 000 m 2 med ett bokfört värde om 140 mkr varav 22 000 m 2 avser byggrätter i Frösunda Park. Kontorsprojektet Frösunda Park hus1 i Solna om 10 000 m 2 färdigställs under december 2006. Under första halvåret har två hyreskontrakt tecknats om sammanlagt cirka 3 500 m 2 med inflyttning under våren 2007. Projektet har därigenom en uthyrningsgrad på cirka 36 procent. 6 (16)
JM PRODUKTION Affärssegmentet JM Produktion bedriver byggproduktion åt externa och interna beställare inom Storstockholmsområdet. Intäkter 709 480 355 267 1 426 1 197 Rörelseresultat 30 24 15 16 64 58 Rörelsemarginal (%) 4,2 5,0 4,2 6,0 4,5 4,8 Operativt kassaflöde 42 90-38 67 107 155 Antal anställda 374 504 513 Efterfrågan på entreprenadmarknaden inom Stockholmsområdet är fortsatt god. Affärssegmentet har ett bra orderläge samtidigt som produktionen är i ett intensivt skede med många både stora och små pågående projekt. Affärssegmentets intäkter uppgick till 709 mkr (480) och rörelseresultatet ökade till 30 mkr (24). Rörelsemarginalen uppgick till 4,2 procent (5,0). Affärsenheten har under det första halvåret erhållit ett flertal uppdrag varav de största är en nybyggnation på Arlanda åt Luftfartsverket, markarbeten i Bromma åt KF Fastigheter och markarbeten på Sophiahemmet åt Stiftelsen Sophiahemmet Ideell Förening. Större uppdrag som pågår är ombyggnad av Hotell Anglais åt AFA Sjukförsäkringsaktiebolag, ombyggnad av kontorsfastigheten Bremen på Gärdet åt Vasakronan och nybyggnad av kontor i Frösunda åt JM Fastighetsutveckling. Avyttring av måleriverksamheten inom JM Produktion under första kvartalet 2006 har inneburit att antalet anställda minskat med cirka 150. 7 (16)
KONCERNENS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG Intäkter 5 809 4 592 2 911 2 538 11 104 9 887 Produktions- och driftkostnader -4 765-3 923-2 320-2 148-9 169-8 327 Bruttoresultat 1 044 669 591 390 1 935 1 560 Försäljnings- och administrationskostnader -324-305 -183-167 -595-576 Resultat av fastighetsförsäljning 121 69 56 31 299 247 Rörelseresultat 841 433 464 254 1 639 1 231 Finansiella intäkter och kostnader -22-69 -1-45 -33-80 Resultat före skatt 819 364 463 209 1 606 1 151 Skatter -144-109 -75-63 -210-175 Periodens resultat 675 255 388 146 1 396 976 Hänförligt till: Moderbolagets aktieägare 675 255 388 146 1 396 976 Resultat per aktie före och efter utspädning (kr) hänförligt till moderbolagets aktieägare 2) 6,80 2,30 3,90 1,30 14,10 9,30 Antal aktier vid periodens slut 2) 92 289 764 98 705 520 92 289 764 98 705 520 92 289 764 98 705 520 Genomsnittligt antal aktier före och efter utspädning 2) 98 670 074 112 186 732 98 635 017 112 112 660 98 687 943 105 390 724 2) Den låga skattekostnaden beror på förvärv av underskottsavdrag under första kvartalet och upplösning av uppskjutna skatteskulder i samband med försäljning av fastigheter under andra kvartalet. Jämförelsesiffror har omräknats till följd av aktiesplit. KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Mkr 2006-06-30 2005-06-30 2005-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar 141 191 134 Projektfastigheter 797 2 071 1 183 Exploateringsfastigheter 3 513 2 734 2 925 Andelar i bostadsrättsföreningar o.d. 27 125 38 Kortfristiga fordringar 1 625 1 497 1 241 Likvida medel 1 543 782 2 634 Summa omsättningstillgångar 7 505 7 209 8 021 Summa tillgångar 7 646 7 400 8 155 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 2 735 2 590 3 311 Långfristiga räntebärande skulder 98 802 626 Övriga långfristiga skulder 624 - - Långfristiga avsättningar 858 1 101 850 Summa långfristiga skulder 1 580 1 903 1 476 Kortfristiga räntebärande skulder 145 134 22 Övriga kortfristiga skulder 3 107 2 714 3 283 Kortfristiga avsättningar 79 59 63 Summa kortfristiga skulder 3 331 2 907 3 368 Summa eget kapital och skulder 7 646 7 400 8 155 Ställda säkerheter 191 188 140 Ansvarsförbindelser 6 113 5 444 5 053 Varav fordringar fastighetsförsäljningar 238 79 37 8 (16)
FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL I SAMMANDRAG Januari - juni Helår Mkr 2006 2005 2005 Ingående balans vid årets början 3 311 3 465 3 465 Effekt av ändrad redovisningsprincip - -31-31 Justerad ingående balans 3 311 3 434 3 434 Fond för verkligt värde (kassaflödessäkringar) 10 15 21 Omräkningsdifferenser -12 48 42 Nettosumma av poster som förts direkt mot eget kapital -2 63 63 Periodens resultat 675 255 976 Summa periodens intäkter och kostnader 675 255 976 Utdelning till moderbolagets aktieägare -247-196 -196 Inlösen av aktier -1 002-966 -966 Utgående balans vid periodens slut 2 735 2 590 3 311 IFRS-justeringar, Finansiella instrument KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital 271 187 411 83 960 876 Investering i exploateringsfastigheter m.m. -601-272 -356-38 -1 517-1 188 À conto betalning för expl. fastigheter m.m. 515 858 156 473 1 427 1 770 Investering i projektfastigheter -245-69 -138-21 -426-250 Försäljning av projektfastigheter 591 280 145 32 1 914 1 603 Förändring kortfristiga skulder/fordringar 173 271 422 210 459 557 Kassaflöde från den löpande verksamheten 704 1 255 640 739 2 817 3 368 Kassaflöde från investeringsverksamheten -17-38 -4 2 27 6 Upptagna lån 4 70 0 24 39 105 Amortering av skuld -533-628 -52-618 -873-968 Inlösen av aktier -1 002-966 -1 002-966 -1 002-966 Utdelning -247-196 -247-196 -247-196 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -1 778-1 720-1 301-1 756-2 083-2 025 Periodens kassaflöde -1 091-503 -665-1 015 761 1 349 Likvida medel vid periodens slut 1 543 782 1 543 782 1 543 2 634 Upplösning av koncernens periodiseringsfonder i bokslutet 2005 om 1 mdkr har medfört en skattebetalning på 0,3 mdkr. NYCKELTAL % 2006 2005 2006 2005 2005/06 2005 Rörelsemarginal 14,5 9,4 15,9 10,0 14,8 12,5 Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital 41,4 26,0 Räntabilitet på eget kapital 46,2 28,8 Skuldsättningsgrad (ggr) - 0,2-0,2 - Soliditet 36 35 36 35 41 Redovisningsprinciper Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering, vilket är i enlighet med de krav som ställs i Redovisningsrådets rekommendation RR31 Delårsrapport för koncerner. Koncernredovisningen är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU tillämpas bara av EU godkända IFRS. De redovisningsprinciper som tillämpas i denna delårsrapport är de som beskrivs i årsredovisningen för 2005 sidorna 56-59. 9 (16)
INTÄKTER PER LAND Sverige 4 555 3 739 2 200 2 018 8 634 7 818 Norge 743 571 411 309 1 487 1 315 Danmark 420 189 242 132 723 492 Belgien 91 93 58 79 260 262 Totalt 5 809 4 592 2 911 2 538 11 104 9 887 INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT JM Bostad Stockholm 2 293 1 885 1 073 1 017 4 224 3 816 JM Bostad Riks 1 820 1 461 908 784 3 371 3 012 JM Utland 1 254 853 711 520 2 470 2 069 JM Fastighetsutveckling 50 130 21 66 131 211 JM Produktion 709 480 355 267 1 426 1 197 Eliminering -317-217 -157-116 -518-418 Totalt 5 809 4 592 2 911 2 538 11 104 9 887 RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT JM Bostad Stockholm 379 214 204 139 665 500 JM Bostad Riks 243 126 144 69 458 341 JM Utland 117 67 60 35 233 183 JM Fastighetsutveckling 95 28 51 5 279 212 JM Produktion 30 24 15 16 64 58 Koncerngemensamma kostnader -23-26 -10-10 -60-63 Totalt 841 433 464 254 1 639 1 231 RÖRELSEMARGINAL PER AFFÄRSSEGMENT % 2006 2005 2006 2005 2005/06 2005 JM Bostad Stockholm 16,5 11,4 19,0 13,7 15,7 13,1 JM Bostad Riks 13,4 8,6 15,9 8,8 13,6 11,3 JM Utland 9,3 7,9 8,4 6,7 9,4 8,8 JM Produktion 4,2 5,0 4,2 6,0 4,5 4,8 GENOMSNITTLIGT OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT Juli - juni Helår Mkr 2005/06 2005 JM Bostad Stockholm 1 007 1 488 JM Bostad Riks 507 539 JM Utland 1 093 1 118 JM Fastighetsutveckling 1 282 1 704 AVKASTNING OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT Juli - juni Helår % 2005/06 2005 JM Bostad Stockholm 66,0 33,6 JM Bostad Riks 90,4 63,2 JM Utland 21,3 16,4 JM Fastighetsutveckling 21,8 12,4 10 (16)
OPERATIVT KASSAFLÖDE PER AFFÄRSSEGMENT JM Bostad Stockholm 925 773 536 415 1 568 1 416 JM Bostad Riks 132 319 139 215 357 544 JM Utland 226-1 -1 46 342 115 JM Fastighetsutveckling -65 190-123 91 992 1 247 JM Produktion 42 90-38 67 107 155 EXPLOATERINGSFASTIGHETER PER AFFÄRSEGMENT Bokfört värde, mkr 2006-06-30 2005-06-30 2005-12-31 JM Bostad Stockholm 1 155 1 443 1 337 JM Bostad Riks 1 162 619 817 JM Utland 1 053 484 632 JM Fastighetsutveckling 140 185 136 JM Produktion 3 3 3 Totalt 3 513 2 734 2 925 DISPONIBLA BOSTADSBYGGRÄTTER PER AFFÄRSSEGMENT Antal 2006-06-30 2005-06-30 2005-12-31 Totalt antal bostadsbyggrätter JM Bostad Stockholm 9 500 9 500 9 200 JM Bostad Riks 10 400 7 900 8 400 JM Utland 6 800 5 350 5 600 Totalt 26 700 22 750 23 200 Varav redovisade i balansräkningen (exploateringsfastigheter) JM Bostad Stockholm 6 200 6 800 6 600 JM Bostad Riks 6 000 4 300 5 000 JM Utland 4 100 2 000 3 400 Totalt 16 300 13 100 15 000 PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT Antal 2006 2005 2006 2005 2005/06 2005 JM Bostad Stockholm 736 847 301 527 1 826 1 937 JM Bostad Riks 709 632 483 343 1 528 1 451 JM Utland 415 382 304 210 1 121 1 088 Totalt 1 860 1 861 1 088 1 080 4 475 4 476 SÅLDA BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT Antal 2006 2005 2006 2005 2005/06 2005 JM Bostad Stockholm 870 911 485 506 1 713 1 754 JM Bostad Riks 704 706 386 343 1 409 1 411 JM Utland 486 507 243 254 1 054 1 075 Totalt 2 060 2 124 1 114 1 103 4 176 4 240 11 (16)
Moderbolaget Moderbolagets resultat före bokslutsdispositioner och skatt uppgick till 379 mkr (24. Investeringar i fastigheter uppgick till 432 mkr (234). Stockholm den 23 augusti 2006 Johan Skoglund Verkställande direktör Granskningsrapport Revisors rapport över översiktlig granskning av en delårsrapport upprättad i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapport) för JM AB per 30 juni 2006 och den sexmånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna finansiella delårsinformation i sammandrag (delårsrapport) i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med Standard för översiktlig granskning SÖG 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor som är utgiven av FAR. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt Revisionsstandard i Sverige RS och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten för koncernen inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderföretagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Stockholm den 23 augusti 2006 Ernst & Young AB Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor Lars Träff Auktoriserad revisor 12 (16)
KONCERNEN FEMÅRSÖVERSIKT Mkr 2005 2004 2003 2002 2001 Intäkter 9 887 8 532 7 787 8 872 8 642 Rörelseresultat 1 231 792 478 652 1 964 Resultat före skatt 1 151 647 267 368 1 629 Balansomslutning 8 155 8 252 9 145 10 628 12 888 Kassaflöde från den löpande verksamheten 3 368 2 161 1 504 2 161 1 111 Räntebärande nettofordran (+)/-skuld (-) 1 536-613 -2 611-3 665-5 220 Rörelsemarginal (%) 2) 12,5 9,3 2,4 5,4 11,8 Räntabilitet på eget kapital (%) 28,8 14,4 5,5 6,8 30,1 Soliditet (%) 41 42 36 34 30 Resultat per aktie (kr) 3) 9,30 4,20 1,70 2,10 9,10 Utdelning per aktie (kr) 3) 2,50 1,80 1,30 2,50 3,50 Antal disponibla byggrätter 23 200 21 900 23 400 25 500 27 000 Antal produktionsstartade bostäder 4 476 3 943 2 714 2 711 2 900 Antal sålda bostäder 4 240 4 315 3 189 2 511 2 255 2) 3) Räkenskapsår 2003 och tidigare är ej omräknat enligt IFRS. Detta innebär att de nya principerna för goodwill och beräkningsgrunder för successiv vinstavräkning inte påverkat år 2001 till 2003. Räkenskapsår 2003 och tidigare motsvaras rörelsemarginal av projektutvecklingsmarginal. Resultat och utdelning per aktie har omräknats till följd av aktiesplit. 13 (16)
KONCERNEN KVARTALSÖVERSIKT, MKR 2006 2005 RESULTATRÄKNING Kv.4 Kv.3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter Produktions- och driftkostnader Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Resultat av fastighetsförsäljning Rörelseresultat Finansiella intäkter och kostnader Resultat före skatt Skatter 2 911 2 898-2 320-2 445 591 453-183 -141 56 65 464 377-1 -21 463 356-75 -69 2 876 2 419 2 538 2 054-2 352-2 052-2 148-1 775 524 367 390 279-142 -129-167 -138 147 31 31 38 529 269 254 179-5 -6-45 -24 524 263 209 155-92 26-63 -46 Periodens resultat BALANSRÄKNING Tillgångar Anläggningstillgångar Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Andelar i bostadsrättsföreningar o.d. Kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Långfristiga räntebärande skulder Övriga långfristiga skulder Långfristiga avsättningar Summa långfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder Övriga kortfristiga skulder Kortfristiga avsättningar Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder KASSAFLÖDESANALYS Från den löpande verksamheten Från investeringsverksamheten Från finansieringsverksamheten Summa periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens slut RÄNTEBÄRANDE NETTOFORDRAN/-SKUL D Räntebärande nettofordran (+)/-skuld (-) vid periodens början Förändring räntebärande nettofordran/-skuld Räntebärande nettofordran (+)/-skuld (-) vid periodens slut NYCKELTAL Rörelsemarginal (%) Skuldsättningsgrad (ggr) Soliditet (%) Resultat per aktie (kr) Antal disponibla byggrätter Antal produktionsstartade bostäder Antal sålda bostäder 388 287 06-30 03-31 141 142 797 859 3 513 2 744 27 25 1 625 1 533 1 543 2 208 7 505 7 369 7 646 7 511 2 735 3 609 98 159 624-858 882 1 580 1 041 145 12 3 107 2 773 79 76 3 331 2 861 7 646 7 511 Kv.2 Kv.1 640 64-4 -13-1 301-477 -665-426 1 543 2 208 Kv. 2 Kv. 1 1 587 1 536-750 51 837 1 587 Kv. 2 Kv. 1 15,9 13,0 - - 36 48 3,90 2,90 26 700 23 200 1 088 772 1 114 946 432 289 146 109 12-31 09-30 06-30 03-31 134 164 191 191 1 183 2 038 2 071 2 041 2 925 2 629 2 734 2 893 38 43 125 167 1 241 1 725 1 497 1 512 2 634 1 023 782 1 797 8 021 7 458 7 209 8 410 8 155 7 622 7 400 8 601 3 311 2 876 2 590 3 558 626 794 802 1 174 - - - - 850 1 002 1 101 1 056 1 476 1 796 1 903 2 230 22 142 134 334 3 283 2 745 2 714 2 428 63 63 59 51 3 368 2 950 2 907 2 813 8 155 7 622 7 400 8 601 Kv.4 Kv.3 Kv. 2 Kv. 1 1 897 216 739 516 22 22 2-40 -308 3-1 756 36 1 611 241-1 015 512 2 634 1 023 782 1 797 Kv.4 Kv.3 Kv. 2 Kv. 1-341 -557-99 -613 1 877 216-458 514 1 536-341 -557-99 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 18,4 11,1 10,0 8,7-0,1 0,2 0,0 41 38 35 41 4,40 2,90 1,30 1,00 23 200 23 200 22 750 22 300 1 642 973 1 080 781 1 282 834 1 103 1 021 14 (16)
AFFÄRSSEGMENT KVARTALSÖVERSIKT, MKR 2006 2005 JM BOSTAD STOCKHOLM Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) 2) Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal produktionsstartade bostäder Antal sålda bostäder 1 073 1 220 204 175 19,0 14,3 1 007 1 267 66,0 47,4 536 389 1 155 1 110 9 500 8 800 301 435 485 385 1 086 845 1 017 868 184 102 139 75 16,9 12,1 13,7 8,6 1 488 1 733 1 935 2 173 33,6 24,1 19,4 14,3 535 108 415 358 1 337 1 309 1 443 1 590 9 200 9 700 9 500 9 400 803 287 527 320 496 347 506 405 Varav fastighetsförsäljningar 5 - - - 30 4 JM BOSTAD RIKS Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) 2) Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal produktionsstartade bostäder Antal sålda bostäder Kv. 2 Kv. 1 908 912 144 99 15,9 10,9 507 521 90,4 73,6 139-7 1 162 790 10 400 8 400 483 226 386 318 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 848 703 784 677 134 81 69 57 15,8 11,5 8,8 8,4 539 607 696 759 63,2 44,7 33,8 27,5 167 58 215 104 817 646 619 633 8 400 8 400 7 900 7 500 453 366 343 289 397 308 343 363 Varav fastighetsförsäljningar 1-3 11 1 1 JM UTLAND Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) 2) Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Bokfört värde projektfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal produktionsstartade bostäder Antal sålda bostäder Kv. 2 Kv. 1 711 543 60 57 8,4 10,5 1 093 1 109 21,3 18,8-1 227 1 053 701 29 30 6 800 6 000 304 111 243 243 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 603 613 520 333 59 57 35 32 9,8 9,3 6,7 9,6 1 118 1 085 1 055 1 024 16,4 15,4 12,7 12,4 101 15 46-47 632 991 484 467 271 273 275 265 5 600 5 100 5 350 5 400 386 320 210 172 389 179 254 253 Varav fastighetsförsäljningar - 18 1 - - 10 JM FASTIGHETSUTVECKLING Intäkter Rörelseresultat Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) 2) Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Bokfört värde projektfastigheter Kv. 2 Kv. 1 21 29 51 44 1 282 1 491 21,8 15,6-123 58 140 140 765 826 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 36 45 66 64 150 34 5 23 1 704 1 941 2 014 2 201 12,4 6,4 6,2 7,1 1 009 48 91 99 136 181 185 201 840 1 652 1 647 1 627 Varav fastighetsförsäljningar 50 47 143 20-23 JM PRODUKTION Intäkter Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) Operativt kassaflöde JM ÖVRIGT Intäkter (eliminering) Rörelseresultat (koncerngemensamma kostnader) Kv. 2 Kv. 1 355 354 15 15 4,2 4,2-38 80 Kv. 2 Kv. 1-157 -160-10 -13 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 431 286 267 213 18 16 16 8 4,2 5,6 6,0 3,8 33 32 67 23 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1-128 -73-116 -101-16 -21-10 -16 2) Beräknas på 12 månaders rullande resultat och genomsnittligt kapital. 15 (16)
JM AB (publ) Postadress 169 82 Stockholm Besöksadress Telegrafgatan 4, Solna Telefon 08-782 87 00 Telefax 08-782 86 00 Org.nr. 556045-2103 Internet www.jm.se För ytterligare information hänvisas till: Johan Skoglund, VD och koncernchef johan.skoglund@jm.se 08-782 89 39 Claes Magnus Åkesson, Ekonomi- och finansdirektör claes-magnus.akesson@jm.se 08-782 89 71 Kommande informationstillfällen 24 oktober 2006 Delårsrapport januari - september 2006 13 februari 2007 Bokslutskommuniké 2006 JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge, Danmark och Belgien. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet. Vi omsätter cirka 10 miljarder kr och har cirka 2 200 medarbetare. JM AB är ett publikt bolag noterat på Stockholmsbörsens A-lista. 16 (16)