Ägarstrukturen för hotellfastigheter i Sverige - En analys av transaktioner och ägarförändringar

Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nr. 450 Avd för Bygg- och fastighetsekonomi Ägarstrukturen för hotellfastigheter i Sverige - En analys av transaktioner och ägarförändringar Författare: Ellen Lundin Handledare: Hans Lind Stockholm 2008

Master of Science thesis Title: Authors Department The ownership structure for hotel properties in Sweden - An analysis of transactions and ownership changes Ellen Lundin Department of Real Estate and Construction Management Division of Building and Real Estate Economics Master of Science thesis number 450 Supervisor Hans Lind Keywords Hotel properties, ownership, ownership changes, transactions Abstract The aim of this master s thesis is to show and analyse the ownership structure for hotel properties in Sweden. The ownership has been examined at two different points of time, 2000-01-01 and 2008-08-31. Major property transactions during this period were also studied. Information about the properties comes from the databases Datscha and InfoTrader. This master s thesis concludes that the foreign ownership and the ownership of Swedish real estate companies in hotel properties have increased during the time period. Foreign investors have increased their ownership in Swedish hotel properties with 60 % from 2000 to 2008. At the present time 17,9 % of all hotel properties have a foreign owner which make this category the second largest owner category in 2008. For the most part the foreign hotel property owners are Norwegian companies but Danish and German companies are also represented. The survey also shows that foreign ownership is mainly concentrated in medium-sized cities which is noteworthy when the general perception would be that foreign companies investing primarily in big cities Swedish real estate companies have increased their market share with 16 % and they are still the most dominating owner category in 2008 with a market share of 28,5 % for all hotel properties. Municipal and state companies have done the largest decrease in their ownership with 30 % respective 35 %. Another conclusion in this thesis is that the number of real estate transactions has been rather stable during the time period. The only difference is in year 2006 when several large transactions took place. Among others were Pandox, Home Properties and Norgani involved in a few larger selling of hotel properties. In 2008, however, sales fell considerably due to the unstable financial market and different expectations of buyers and sellers who hold down the number of transactions.

Examensarbete Titel: Författare Institution Examensarbete nummer 450 Handledare Hans Lind Nyckelord Sammanfattning Ägarstrukturen för hotellfastigheter i Sverige - En analys av transaktioner och ägarförändringar Ellen Lundin Institutionen för Fastigheter och Byggande Avd för Bygg- och Fastighetsekonomi Hotellfastigheter, ägande, ägandeförändringar, transaktioner Detta examensarbete har till uppgift att kartlägga och analysera ägarstrukturen för hotellfastigheter i Sverige. Ägandet har undersökts vid två tidpunkter 2000-01-01 samt 2008-08- 31 för att på så vis kunna analysera ägarförändringar. Stora transaktioner under denna tidsperiod har också studerats. Uppgifterna om fastigheterna kommer från Datscha och från fastighetsregistret InfoTrader. Examensarbetet visar att både det utländska ägandet samt de icke noterade fastighetsbolagens ägare i hotellfastigheter har ökat under den bestämda tidsperioden. Det utländska ägandet har ökat med ca 60 % från 2000 till 2008. För närvarande är 17,9 % av hotellfastigheterna ägda av ett utlandsbaserat bolag vilket gör de till den näst största ägarkategorin 2008. De utländska ägarna är i de flesta fall norska bolag, men även ett fåtal danska och tyska bolag finns representerade. Undersökningen visar även att det utländska ägandet framförallt är koncentrerat till mellanstora städer vilket är beaktansvärt då den generella uppfattningen torde vara att utländska företag framförallt investerar i storstäderna. Svenska icke noterade fastighetsbolag har ökat sitt ägande med 16 % men är fortfarande den dominerande ägarkategorin med 28,5 % av alla hotellfastigheter. Kommunala och statliga bolag har gjort den största minskningen i sitt ägande med 30 % respektive 35 %. Arbetet visar även att antalet transaktioner har varit ganska stabilt under tidsperioden och legat på en relativt låg nivå. Enda avvikelsen var år 2006 då flera stora transaktioner ägde rum. Bland andra Pandox, Home Properties och Norgani var inblandade i några större försäljningar av hotellfastigheter. Under 2008 har dock omsättningen minskat rejält vilket beror på den ostabila finansmarknaden och olika förväntningar från köpare och säljare som håller nere antalet transaktioner.

Förord Detta examensarbete har skrivits under hösten 2008 som en avslutning på min utbildning, Samhällsbyggnad med inriktning Bygg- och Fastighetsekonomi vid Kungliga tekniska Högskolan i Stockholm. Arbetet har utförts i samarbete med fatighetskonsultföretaget Lundberg & Partners. Jag vill tacka min handledare Hans Lind, professor vid institutionen för Fastigheter och byggande på KTH för konstruktiv kritik och vägledning. Jag tackar även min handledare på Lundberg & Partners Joakim Arvius, för värdefulla synpunkter, samt övriga medarbetare som hjälpt mig med mina funderingar och problem jag stött på under resans gång. Stockholm 26 November 2008 Ellen Lundin

1. Introduktion... 7 1.1 Bakgrund... 7 1.2 Syfte... 8 1.3 Regionalstudie... 8 1.4 Avgränsningar... 9 1.5 Ägarkategorier... 10 1.6 Disposition... 11 2. Metod... 12 2.1 Metodval... 12 2.2 Herfindahl index... 13 3. Teori... 14 3.1 Beskrivning av hotellfastigheter... 14 3.2 Utvecklingen av hotellfastighetsmarknaden... 14 3.3 Ägande av hotellfastighet kontra kommersiell fastighet... 15 3.4 Aktörer... 15 3.4.1 Aktörer Fastighetsägare... 15 3.4.2 Aktörer Operatören... 16 3.4.3 Aktörer Distributörer... 16 3.5 Avtalstyper... 16 4. Internationella transaktioner och ägarförändringar... 18 4.1 EMEA Europa, Mellanöstern och Afrika... 18 4.2 USA... 19 4.3 Asien/Stillahavsområdet... 20 4.4 Större transaktioner i hotellvärlden det senaste året... 21 5. Ägarstrukturen i Sverige 1986/87... 23 5.1 Översikt... 23 5.2 Börsbolagen... 24 5.3 Försäkringsbolagen... 24 5.4 Privatpersoner och enskilda företag... 24 5.5 Intresseorganisationer... 24 5.6 Kommuner, kyrkor m fl... 24 6. Kartläggning av ägandet 2000 till 2008... 25 6.1 Hotellfastighetsägare i Sverige på koncernnivå... 25 6.2 Förändringen av ägartyper... 27 6.3 Marknadskoncentration... 28

7. Ägarförändringar transaktioner... 30 7.1 Förändringar... 30 7.2 De största transaktionerna... 31 7.3 Omsättning... 31 8. Regionalstudie... 33 8.1 Översikt... 33 8.2 Storstadsregioner... 33 8.2.1 Fördelning av ägarkategorier... 33 8.2.2 Förhållande ägare - operatör... 34 8.3 Småstadsregioner... 35 8.3.1 Fördelning av ägarkategorier... 35 8.3.2 Förhållande ägare - operatör... 36 8.4 Analys... 37 9. Ägarstrukturen för de största hotellfastighetsbolagen... 38 9.1 Norgani Sweden Holding... 38 9.2 APES Holding AB... 38 9.3 NMI Förvaltning AB... 38 9.4 Home Properties AB... 39 10. Analys... 40 10.1 Ägarstrukturen... 40 10.1.1 Det utländska ägandet... 40 10.1.2 Det kommunala och statliga ägandet... 41 10.1.3 Förändring i marknadskoncentrationen... 41 10.1.4 Övriga förändringar med avseende på kategori... 42 10.2 Ägarförändringar... 42 10.2.1 Generellt... 42 10.2.2 Omsättning... 43 10.3 Tendenser i framtiden... 44 Referenser... 45 Bilaga 1 Klassificering av hotellfastighetsägare Bilaga 2 Hotellfastighetsägare under 2000 och 2008 Bilaga 3 Fastighetsägare som ingår i detaljstudien

1. Introduktion 1.1 Bakgrund I Sverige idag är det mycket vanligt att en fastighet och rörelsen som bedrivs i fastigheten inte ägs av samma person, juridisk eller fysisk. Detta gäller framför allt för stora hotell. Redan under 1950- och 1960-talet finns exempel på kommuner som hjälpte stadshotell genom att köpa fastigheten och sedan hyra ut den till hotelloperatören. Under 1980-talet var det vanligt att kommuner gick in som ägare till nybyggda hotellfastigheter, vilket var ett försök till att bland annat locka fler turister till kommunen. Det fanns under denna tid även en trend bland försäkringsbolag och andra stora kapitalplacerare att investera i hotellfastigheter då det ansågs att kommersiella fastigheter var en realvärdesäker tillgång. 1 I början av 1990-talet ägde många operatörer sina egna fastigheter men i och med fastighetskrisen gick många av operatörerna i konkurs och hotellfastigheterna togs över av institutionella ägare som banker och försäkringsbolag. Fram till denna tid hade hotellfastigheter likställts med t ex kontorsfastigheter och fastighetsägarna hade inga speciella kunskaper om hotellfastigheter. Under 1990-talets mitt bildades således specialiserade hotellfastighetsbolag så som Pandox, som med sin industriella struktur skapade en helt ny delmarknad för hotellfastigheter. 2 Att ha separerade ägare och operatörer för en hotellfastighet har flera fördelar. Som för en hotellkedja med en bra affärsidé och ett starkt märkesnamn och som vill expandera till exempel utomlands eller till en annan ort, men med för svagt eget kapital för att kunna köpa eller bygga hotell tillräckligt snabbt, kan ett samarbete med en kapitalstark investerare vara en lönsam affär från båda sidor sett. Hotellkedjans ägare kan expandera snabbare och investeraren får högre avkastning genom den högre beläggning som namnet kan ge upphov till. Nackdelen med denna lösning är att det kan innebära stora risker för fastighetsägaren. Eftersom långa kontrakt med hög hyra oftast skrivs, sätts fastighetsägaren i en besvärlig sits om operatören skulle gå i konkurs, eller när lönsamheten i rörelsen inte räcker till för att betala hyran. 3 Utvecklingen av den världsomfattande ekonomin har gjort det lättare för kapital att röra sig mellan olika länder. Många aktörer som tidigare inte vågat sig på internationella investeringar, har nu tagit klivet ut på andra marknader än i sitt hemland, vilket har förändrat många marknader, inklusive den svenska. Några faktorer som påverkat utländska intressenter att investera i svenska fastigheter är bl a: Det är lätt att göra affärer på engelska och även leda företag med engelsktalande ledning och engelska som företagsspråk Låga transaktionskostnader och ett tydligt regelverk som innebär att en investerare vet vad som gäller i olika situationer. Mycket information finns även på Internet, vilket ger en transparent marknad. En omsättning av fastigheter som är relativt stor. 4 År 1986/87 gjordes en undersökning av SHR (Sveriges Hotell & Restaurang företagare) där hotellfastighetsägare i Sverige kartlades. Sedan dess har förändringarna varit många på den svenska hotellfastighetsmarknaden men fram tills nu har ingen ny studie gjorts. 1 Lind (1995) kap 2 2 Intervju Anders Nissen 3 Lind (1995) kap 2 4 Lind (2005) kap 6:3 7

1.2 Syfte Syftet med detta examensarbete är att kartlägga de största ägarna till de hotellfastigheter som finns i Sverige, hur ägarstrukturen ser ut samt hur ägandet har förändrats mellan åren 2000 till 2008. Fokus i kartläggningen kommer att ligga på fastighetsägarnas moderbolag, eftersom det då är lättare att se vilka koncerner som är de dominerande på den svenska hotellfastighetsmarknaden. För att få en bättre bild över hur ägarstrukturen har sett ut de senaste åren, kommer en jämförelse att göras med hur ägandet av hotellfastigheter såg ut i slutet av 1980-talet. Man kommer då att kunna se hur ägarstrukturen förändrades under fastighetskrisen i början av 1990- talet. För att få ett ytterligare djup kommer arbetet även att innehålla ett avsnitt om hur ägandet och ägarförändringar ser ut på den internationella marknaden. Uppsatta frågeställningar: Det utländska ägandet har generellt sett ökat på den svenska fastighetsmarknaden, gäller detta även för hotellfastigheter? Hur har det kommunala och statliga ägandet förändrats? Finns någon förändring i marknadskoncentrationen under gällande period, har den ökat/minskat? Hur har fördelningen av ägarkategorier förändrats under perioden? Hur ser omsättningen med avseende på fastighetstransaktioner ut under tidsperioden? Vilka tendenser finns för framtida ägande av hotellfastigheter? 1.3 Regionalstudie Utöver kartläggningen av fastighetsägare kommer en mer detaljerad studie att göras genom att jämföra de tre mest befolkade länen, Stockholms län, Västra Götalands län och Skåne län med de tre minst befolkade länen, Jämtlands län, Blekinge län och Gotlands län. Det som kommer att detaljstuderas är förhållandet ägande operatör och frågan jag ställer mig är om det är vanligare i storstadsregionerna att ägare och operatör är två skilda företag jämfört med mindre regioner. Följande kompletterande studier har gjorts: Jämförelse i ägarstruktur mellan de tre storstadsregionerna (Stockholm, Göteborg och Malmö) och tre mindre regioner (Jämtland, Blekinge och Gotland). Skiljer sig dessa regioner åt när det gäller ägarstruktur mellan åren 2000 till 2008? Jämförelse i förhållandet mellan fastighetsägare och operatör mellan de tre storstadsregionerna och de tre mindre regionerna. Är det vanligare i storstadsregionerna att fastighetsägare och operatör är skilda bolag jämfört med i småstadsregionerna där fastighetsägaren och hotelloperatören oftare är samma bolag? 8

1.4 Avgränsningar Arbetet innefattar taxeringsenheter med typkod 322. Med typkod 322 menas hyresenhet, hotell och restaurangbyggnad. I de flesta fall har taxeringsenheterna i studien endast typkod 322 men i några fall finns även taxeringsenheter med flera typkoder utöver 322 med t ex 325, 320 etc. Dessa har tagits med i studien i de fall då hotelldelen av fastigheten anses vara av betydande storlek. Taxeringsenheter som har flera typkoder, men uppenbart inte typkod 322 som huvuddel, har tagits bort ur studien. Det gäller framförallt stora industrifastigheter som pappersbruk och stålverk där delen av fastigheten med typkod 322 troligtvis i de flesta fall är en personalrestaurang eller dylikt. En storleksmässig avgränsning har gjorts vilket innebär att endast fastigheter med större lokalyta än 1000 kvm finns representerade i studien. Inga geografiska avgränsningar har gjorts i den stora studien utan hotellfastigheter från hela Sverige finns med. Fastigheterna är indelade länsvis. I den regionalstudien finns vissa geografiska avgränsningar. Till begreppet storstadsregionerna hör Stockholms län, Västra Götalands län och Skåne län, som är de tre mest befolkade länen i Sverige. Småstadsregionerna omfattar Jämtlands län, Blekinge län och Gotlands län, som är de tre länen med minst befolkning i Sverige. Jämtlands län Stockholms län Västra Götalands län Gotlands län Skåne län Blekinge län Bild 1. Kartan visar de regioner som representeras i detaljstudien Alla transaktioner och ägarförändringar har studerats från 2000-01-01 till 2008-08-31. Året 2008 har alltså enbart studerats under de åtta första månaderna vilket betyder att de beräkningar som gjorts inte är baserade på ett helt år, som för övriga sju åren, och därmed inte är direkt jämförbara. Jag har dock valt att ta med året 2008 i min studie då man ändå kan se vilka tendenser som finns. 9

1.5 Ägarkategorier Fastighetsägarna har delats in i följande kategorier. Indelningen har gjorts efter den verksamhet som den största ägaren till företaget idkar. Fastighetsbolag, Noterat Fastighetsbolag, Icke noterat Fastighetsutveckling & byggverksamhet Bank & finans Försäkring Pensionsbolag & fonder Stiftelser Fackförbund, intresseorganisationer & föreningar Utländskt Statligt Kommunalt Familjeföretag Hotell & restaurang Privatperson Övrigt, Noterat Övrigt Ökänt Ägarkategorin Hotell & restaurang omfattar de bolag som har en hotell- och restaurangverksamhet i fokus men som samtidigt även äger fastigheten. Exempel på fastighetsägare i denna kategori är Pite Havsbad AB, Wilhelmina Fjällens Hotell AB och Laponia Hotell & restaurang AB. Klassificeringen för alla företag finns i bilaga 1 Vilken kategori som respektive ägare har delats in i är med grundval från information från företagens hemsidor, eller om sådan saknas, information från andra Internet sidor som t ex olika företagskataloger 56, samt bolagsverket. Företag som är dotterbolag har kategoriserats efter moderbolagets verksamhet. Kategorin okänt innehåller företag som det av någon anledning inte går att hitta information om. Många av de bolag som år 2000 kategoriseras som okänt är bolag som inte längre är aktiva och det därmed inte går att hitta information om, då de saknar hemsida etc. Nedan följer några exempel på ägarförhållanden. Pandox ägs av APES Holding AB som i sin tur ägs av Eiendomsspar AS och Sundt AS och därmed sorteras i kategorin Utländskt Fabege, var tidigare verksam under namnet Wihlborgs fastigheter AB (fram till maj 2005). 5 www.121.nu 6 www.allabolag.se 10

För de fastigheter som Wihlborg fastigheter AB ägde fram till 2005 används namnet Wihlborgs fastigheter, för de fastigheter bolaget ägde efter 2005 används namnet Fabege. IKEA AB ägs av stiftelsen INGKA Foundation och sorteras därmed i kategorin stiftelser. AP Fastigheter Holding AB ägs av AP fonderna och sorteras i kategorin Pensionsbolag & fonder. 2006 ändrades Capona AB till Home Properties AB, i undersökningen står således Capona AB som fastighetsägare 2000 och Home Properties AB som fastighetsägare 2008 1.6 Disposition Uppsatsen är strukturerad på följande sätt. Kapitel 2 - Metodkapitlet, här beskrivs tillvägagångssättet och de metoder som använts för att få fram det material som ligger till grund för undersökningen. Kapitlet innehåller även en introduktion till Herfindahl index, en metod som används för att beräkna marknadskoncentration. Kapitel 3 - Teorikapitlet, här finns teorier om ägande av hotellfastigheter och de avtal som finns mellan ägare och operatör. I teorikapitlet tas även utvecklingen av hotellmarknaden i Sverige upp. Kapitel 4 - Innehåller en övergripande kartläggning av den internationella marknaden. Hur ser de olika internationella marknaderna ut, vilka är de största säljarna och köparna. Kapitel 5 - Här redovisas hotellfastighetsägarna år 1986/87. Hur såg marknaden ut då och vilka var de dominerande ägarna. Kapitel 6 - I detta kapitel kartläggs ägarna i Sverige. Här presenteras de största ägarna och ägarkategorierna i tabellformat samt även marknadskoncentration för dessa ägare. Kapitel 7 - Här kartläggs de största transaktionerna under åren 2000-2008 samt omsättningen under vart och ett av åren. Kapitel 8 - Innehåller den regionalstudie som gjorts angående skillnaderna mellan storstadsregioner och småstadsregioner. Kapitel 9 Här redovisas ägarstrukturen för de största hotellfastighetsägarna i Sverige. Kapitel 10 - Innehåller resultatdiskussioner samt övriga resultat. 11

2. Metod 2.1 Metodval I detta arbete har en kvantitativ analys använts för att bestämma fastigheter i valt område. Följande punkter har sedan genomförts för att bl.a. ge svar på de frågeställningar som utformats. Identifiera de fastighetsägare som äger hotellfastigheter i valt område. Syftet är att visa vilka som äger hotellfastigheter i Sverige, vilka de stora enskilda fastighetsägarna är samt vilka de stora koncernerna är. Förtydliga ägandet i form av olika kategorier så som fastighetsbolag, statliga, fonder, utländska, banker etc. Fastighetsägaren hamnar i den kategori som moderbolaget/ huvudägaren har som verksamhet. Analysera marknadskoncentrationen på marknaden. Visa ägarförändringar över tiden genom att analysera de största transaktionerna som ägt rum de senaste åtta åren, perioden 2000-01-01 till 2008-08-30. Undersökningen har baserats på uppgifter från Datschas 7 databas samt fastighetsregistret Infotrader 8. Huvudsakligen har information tagits från Datscha för att få fram fastighetsägare och transaktioner under den bestämda tiden, dock har viss kompletterande information tagits från Infotrader, framförallt information om transaktioner. All information har överförts till Excel där de viktigaste komponenterna varit fastighetsbeteckning, ägare, area samt eventuella transaktioner under den valda tidsperioden. Grunden till undersökningen blev 1 494 hotellfastigheter med en sammanlagd area på 7 747 833 kvm och 1 189 olika fastighetsägare. Totalt finns drygt 1 900 hotell i Sverige vilket innebär att studien täcker cirka 80 % av alla hotell. I själva undersökningen har endast fastighetsägare som sammanlagt äger mer än 10 000 kvm hotellfastigheter tagits med, vilket har bidragit till drygt 110 olika fastighetsägare för vart och ett av åren 2000 och 2008. För att få en samlad bild av ägarstrukturen och en komplettering av den kvantitativa analysen har samtal hållits med Pandox VD Anders Nissen samt branschekonom Göran Granhed från SHR. En jämförelse med hotellfastighetsägare i slutet av 1980-talet har även gjorts genom att studera en undersökning som Göran Granhed på SHR gjorde 1986/87, där de 400 största hotellfastighetsägarna redovisades. En litteraturstudie har även gjorts för att få en bild av hur hotellfastighetsmarknaden ser ut i andra delar av världen. 7 www.datscha.se 8 www.infotrader.se 12

2.2 Herfindahl index Herfindahl index, även kallat Herfindahl-Hirschman index (HHI) är ett mått på storleken av ett företag i förhållande till industrin och en indikator på konkurrensen mellan dem. Indexet beräknas genom att kvadrera marknadsandelen för företagen och summera detta för alla företag i en marknad. Lågt index betyder lägre koncentration dvs. fler fastighetsägare i delområdet och därmed högre konkurrens, detta gäller generellt vid indextal under 0.10. Ett högt index betyder högre koncentration dvs. färre fastighetsägare i delområdet och lägre konkurrens. Är indexet över 0.18 gäller oligopolmarknad och över 0.6 är det frågan om monopolmarknad. Indexet används bland annat av amerikanska justitiedepartementet vid bolagssammanslagningar. En generell regel de tillämpar är om koncentrationen ökar med mer än 0.10 genom sammanslagningen godkänns den inte då konkurrensen därmed minskar betydligt och marknaden snarare blir en oligopolmarknad. 9 9 Investopedia 2008-10-03 13

3. Teori 3.1 Beskrivning av hotellfastigheter Fastigheters indelning baseras på den verksamhet eller för det ändamål som fastigheten nyttjas. Benämns en fastighet som kontorsfastighet innebär det att fastigheten mestadels utgörs av kontor, detsamma gäller för hotellfastigheter vilka mestadels måste utgöras av hotellverksamhet. Varje typ av fastighet bestäms efter användningsområdet som anges som en typkod. För hotellfastigheter gäller typkod 322, vilket innebär hyreshusenhet, hotell eller restaurangbyggnad. 10 I denna rapport betecknas hotellfastigheter som en fastighet som helt eller delvis nyttjas för hotelländamål, d v s rum i byggnaden hyrs ut till personer för tillfällig övernattning. Hotellfastigheterna har ofta endast en hyresgäst, operatören. Hyreskontrakten har ofta längre löptid och är mer omfattande än för kommersiella lokaler. 11 3.2 Utvecklingen av hotellfastighetsmarknaden Den svenska hotellmarknaden är cyklisk och är, liksom i alla nordiska länder, korrelerade med utvecklingen av bruttonationalprodukten (BNP). Den ekonomiska kris som drabbade Sverige i början av 1990-talet slog även hårt på hotellmarknaden. 12 Fram till 1990-talet rådde en allmän föreställning att hotellfastigheter kunde likställas med kommersiella fastigheter i den bemärkelsen att de var realvärdesäkra tillgångar. Många försäkringsbolag och kapitalplacerare investerade i hotellfastigheter då det ansågs vara en säker investering. Även flertalet kommuner gjorde investeringar för att försöka öka turismen och konferensresandet till kommunen. Det var en mängd investerare som saknade en helhetsbild och medan utbudet ökade gick efterfrågan rakt ner. Detta ledde till att åtskilliga fastighetsägare gick i konkurs och vart tredje hotell försvann. 13 Under krisåren började så en strukturomvandling för hotellfastighetsmarknaden. Från att ha likställts med kommersiella fastigheter började hotellfastigheterna ses som en egen delmarknad. De stora fastighetsbolagen och bankerna började se över sitt fastighetsbestånd som var ostrukturerat både när det gällde läge och fastighetstyp. Delar av bestånden avyttrades för att få ett specialiserat och koncentrerat bestånd, varpå nya renodlade fastighetsbolag växte fram. Ett av de första hotellfastighetsbolagen var Pandox, som 1995 startade sin verksamhet då Skanska och Securum förenat sina respektive hotellfastigheter i ett gemensamt bolag. Skillnaden mellan Pandox och de andra fastighetsägarna var bl. a att företaget var aktivt och krävande i valet av sina affärspartners, hotelloperatörerna och insåg vidden i att ha kunskap om hotellbranschen trots att man bara var fastighetsägare. 14 10 Melin J Zuckerman N (2004) kap 2:1 11 Melin J Zuckerman N (2004) kap 2:1 12 Melin J Zuckerman N (2004) kap 3:1 13 Melin J Zuckerman N (2004) kap 3:1 14 Intervju, Anders Nissen (oktober 2008) 14

3.3 Ägande av hotellfastighet kontra kommersiell fastighet Att äga en hotellfastighet skiljer sig ofta från att äga en kommersiell fastighet och ett antal specifika drag brukar betonas. Egenskaperna för en hotellfastighet spelar normalt en väsentlig större roll för värdet av den slutliga tjänst som operatören producerar, d v s rumsuthyrning, än vad t ex kontorslokaler spelar för de företag som hyr kontorslokaler. 15 Hyresgästanpassning förekommer inte i lika stor utsträckning i hotellfastigheter som i kontorsfastigheter. Med hyresgästanpassning menas de åtgärder som görs i fastigheten för att uppfylla en ny hyresgästs önskemål. För hotellfastigheter är det framförallt hotelloperatörern som står för kostnaderna vid en hyresgästanpassning i motsats till t ex kontorsfastigheter då fastighetsägaren står för kostnaderna. Detta får till följd att riskerna som normalt finns vid ett byte av hyresgäst i t ex en kontorsfastighet, som kostsamma hyresgästanpassningar och hyresbortfall, kan minska. 16 För en hotellrörelse är fastighetskostnaden normalt en mycket större del av omsättningen än för ett företag som t ex hyr ett kontor. Av hotellrörelsens omsättning går ca 20 % till att betala hyran, motsvarande siffra för en kontorshyresgäst är runt 10 %. Den högre andelen av omsättningen gör att fastighetsägaren är mer beroende av hur rörelsen går. Skulle hotellrörelsens omsättning minska drastiskt, visar det sig mer direkt i bristande hyresbetalningsförmåga. För en kontorshyresgäst i samma sits finns större möjligheter att vidta andra åtgärder som att t ex minska personalen. 17 3.4 Aktörer Liksom för de många andra branscher går hotellbranschen mot en koncentration av allt större men färre aktörer. De stora företagen koncentrerar sig på en specifik typ av fastigheter där de anser sig ha specialiserade kunskaper. Hotellbranschen är mångskiftande och det finns en mängd olika konstellationer av samarbeten mellan olika aktörer. Det vanligaste är fastighetsägaren och hotelloperatören där operatören är den som driver själva hotellrörelsen, men det finns även en tredje part, hotelldistributören som står för marknadsföring och bokningssystem under ett gemensamt varumärke. 18 3.4.1 Aktörer Fastighetsägare Hotellfastighetsägaren äger och förvaltar fastigheten. Det finns en mängd olika fastighetsägare med hotellverksamhet i sin fastighet, vilket ter sig naturligt då antalet hotell i Sverige är ca 1 900 stycken med totalt 94 600 rum. I Sverige finns idag framförallt tre fastighetsbolag som specialiserat sig på hotellfastigheter; Pandox, Home Properties och Norgani. Tillsammans äger dessa tre fastighetsägare 87 hotellfastigheter, vilket till antalet utgör ca 5 %. Denna siffra kan upplevas som liten men många av de 1900 hotellen är små. Ser man istället till antalet rum, är 15 Lind (1995) kap 3 16 Melin J Zuckerman N (2004) kap 2:1 17 Lind (1995) kap 3 18 Melin J Zuckerman N (2004) kap 2:2 15

Pandox, Home Properties och Norganis andel ca 16 %. Bland övriga fastighetsägare återfinns traditionella fastighetsbolag, privata fastighetsägare och institutioner. 19 3.4.2 Aktörer Operatören Den dagliga driften sköts av hotelloperatören, och kan likställas med den kommersielle hyresgästen. Operatören kan antingen driva verksamheten i en fastighet som ägs av operatören själv eller hyra lokalen av en extern fastighetsägare. I det senare fallet kan operatören antingen marknadsföra hotellet i sitt eget namn eller ingå i en hotellkedja. Hotelloperatörer med kedjekoncept är i dag de mest framgångsrika då de kan luta sig mot ett etablerat varumärke, har stordriftsfördelar i form av inköp, distribution och försäljning samt utgör en attraktiv samarbetspartner för distributörerna. De största hotelloperatörerna i Sverige är Choice Hotels Scandinavia och Scandic. 20 3.4.3 Aktörer Distributörer Distributörerna är de organisationer som under egna varumärken marknadsför och hanterar bokningar för de i organisationen ingående hotellen. En del hotelloperatörer är även distributörer så som Choice Hotels Scandinavia med sina märken Comfort Hotel, Quality Hotel och Clarion Hotel m fl. Det är vanligt att samarbete sker på global nivå och att hotelldistributörerna ingår i internationella rese- och distributörsorganisationer. 21 Bilden nedan visar exempel på fastighetsägare, hotelloperatörer och hotelldistributörer. Bild 2. Bilden visar exempel på olika fastighetsägare, operatörer och distributörer Källa: Home Properties Årsredovisning 2007 3.5 Avtalstyper För att förstå hotellfastighetsmarknaden är det även viktigt att ha kunskap om vilka olika slags avtal som finns i branschen mellan fastighetsägare och operatörer. För hotellfastigheter gäller i princip tre olika typer av avtal, management avtal, hyresavtal med fast hyra och hyresavtal med omsättningsbaserad/resultatbaserad hyra. 19 Home Properties ÅR 2007 20 Home Properties ÅR 2007 21 Home Properties ÅR 2007 16

Ett managementavtal är ett kontrakt mellan en fastighetsägare och en hotelloperatör som innebär att operatören anlitas av fastighetsägaren för att driva hotellrörelsen för hotellfastighetsägarens räkning. I detta fall är det ingen som formellt hyr fastigheten, och fastighetsägaren är därmed ansvarig för driften. Istället för att sköta driften med egen personal lägger man ut driften på ett särskilt företag, d.v.s. operatören som i gengäld får en viss ersättning. 22 Hyresavtal med fast hyra är ett kontrakt som liknar vanliga lokal och bostadshyreskontrakt. Det innebär att operatören betalar en fast summa till fastighetsägaren och dennes inkomster är därmed inte beroende av hur operatörens rörelse går. Denna typ av avtal används på mogna marknader och för etablerade hotellprodukter. Det minskar avtalsrisken men även potentialen. 23 Vid hyresavtal med omsättningsbaserad hyra beräknas hyran med hjälp av hotellrörelsens försäljning. För att begränsa risken sätts vanligtvis en golvhyra (minimihyra). Hyresavtal med resultatbaserad hyra innebär att fastighetsägaren får del av hotellrörelsens driftsresultat. Denna avtalstyp förutsätter att fastighetsägaren har kunskap om ekonomistyrningen i operatörsbolaget. 24 22 Pandox ÅR 2007 23 Pandox ÅR 2007 24 Pandox ÅR 2007 17

4. Internationella transaktioner och ägarförändringar 4.1 EMEA Europa, Mellanöstern och Afrika De senaste åren har varit positiva år för hotellbranschen i EMEA (Europe, Middle East & Africa) och tillväxten har varit positiv för majoriteten av marknaderna. 25 Under 2007 ändrades investerarprofilen jämfört med tidigare år. Förändringen gällde framförallt en ökning av så kallade HNWI's (High Net Worth Individuals) 26 samt private equity bolag (privatkapitalbolag), vilket innebär investeringsförvaltare som gör investeringar med privat kapital. Traditionellt sett har HNWI's investerat i hotellfastigheter i första hand för prestigen av att äga en hotellfastighet och tillgång till långsiktig kapitaltillväxt. På senare år har bra operativt resultat samt högre krav på avkastning gjort hotellportföljer intressanta för dessa investerare. Andelen transaktioner med HNWI's som investerare i hotellfastigheter 2006 och 2007 var 7 % respektive 22 %, vilket innebär en ökning av 15 procentenheter. HNWI's placerade mer än fyra miljarder Euro i europeiska hotellfastigheter 27. Andelen transaktioner från private equity bolag minskade med 26 procentenheter från 48 till 22 %. 28 Institutionella ägare började under 2007, efter år av svårigheter, att vara aktiva på den europeiska hotellfastighetsmarknaden. Italienska institutionella investerare framstod som de mest dynamiska aktörerna i denna grupp, framför Tyska öppna fonder. Italienska institutionella investerare stod för nästintill en tredjedel av de institutionella ägarnas transaktioner under 2007. 29 Både offentliga och privata hotelloperatörer har varit dominanta på säljsidan. De har under de senaste åren avyttrat hotellfastigheter för att i stället koncentrera sig på sin verksamhet och göra sin kapitalstruktur mer effektiv. Det gör samtidigt att de slipper utsättas för fastighetsfluktuationer och istället kan fokusera på sin operatörsverksamhet. Under 2006 och 2007 stod offentliga och privata hotelloperatörer som säljare vid nästintill hälften av alla hotellfastighetstransaktioner. Även private equity bolag har varit en stor aktör på säljsidan då portföljtillgångar, som inte anses tillhöra kärnverksamheten avyttrats, och företag varit angelägna om att dra nytta av avkastningen. 30 Året 2007 var karakteriserat av en massiv ökning av inom europeiska investeringar, vilket representerade 46 % av den totala EMEA hotellinvesteringsmarknaden. Denna trend har stimulerats av förbättrad transparens inom de flesta marknader och av behovet för köpare att reducera exponeringen till den enskilda geografiska marknaden. Som ett resultat av detta kan fler affärer avslutas i rättan tid och man kan på ett mer effektivt sätt jämföra tidigare gjorda affärer. 31 De senaste fyra åren har större transaktionsvolymer än någonsin gjorts i EMEA regionen. Antal portföljtransaktioner har varierat kraftigt under perioden, medan enskilda fastighetstransaktioner i princip har ökat linjärt. Liksom med all annan ekonomi följer transaktionerna av hotellfastigheter konjunkturcykler. Tabellen nedan visar tydligt dessa cykler som har en tidsperiod på cirka fem år. 25 Hotel Investment Highlights EMEA 2008 26 Vilket i princip innebär rika privatpersoner med en förmögenhet på minst en miljon dollar i likvida finansiella tillgångar (Källa: Investopedia 2008-10-30) 27 Hotel Investment Highlights EMEA 2008 28 Hotel Investment Highlights EMEA 2008 29 Hotel Investment Highlights EMEA 2008 30 Hotel Investment Highlights EMEA 2008 31 Hotel Investment Highlights EMEA 2008 18

Diagrammet nedan visar de transaktionsvolymer som rapporterats från EMEA regionen mellan åren 1990 och 2007. Bild 3. Diagrammet visar transaktionsvolymen för EMEA från 1990 till 2007 Källa: Jones Lang Lasalle Hotels Exempel Storbritannien Hotellfastighetsmarknaden i Storbritannien domineras av inhemska aktörer, detta gäller framförallt utanför storstäderna. I London däremot är det utländska ägandet 43 %, vilket innebär att knappt hälften av alla fastighetsägare inte är brittiska företag. Bland de utländska ägarna dominerar företag från USA och Europa. 32 I Storbritannien är ägandet dominerat av hotelloperatörer, trots de stora uppköpen från HNWI's och Private Equity bolag. Marknadsandelen för hotelloperatören är dock lägre på landsbygden och i småstäderna än i de större städerna. På landsbygden äger hotelloperatörerna drygt en tredjedel av alla hotellfastigheter. Andra stora hotellfastighetsägare är institutionella ägare och private equity bolag. I London ser bilden helt annorlunda ut, 2006 ägde hotelloperatörerna 64 % av alla hotellfastigheter. 1996 var dock denna ägarkategori totalt dominerande med en marknadsandel på 87 %. Förutom hotelloperatörerna, är HNWI's, private equity bolag och fastighetsbolag stora ägare av hotellfastigheter. 33 4.2 USA Bland köpare av hotell fastigheter i USA är det framförallt en grupp som är framstående: Private Equity bolag. Denna ägarkategori stod för drygt en tredjedel av alla köp under 2006 och 2007. I många fall har dessa konkurrenskraftiga och opportunistiska köpare strävat efter att maximera värdet genom att köpa portföljer som, som helhet, prissätts lägre än de individuella fastigheterna skulle ha gjorts. Övriga stora köpkategorier är REIT's (Real Estate Investment Trust) d v s fastighetsinvesteringsfonder vilka står för 13 % av transaktionerna, samt privata bolag och hotelloperatörer, som står för 23 % respektive 11 % av transaktionerna. De senaste åren har dock REIT's förvärv minskat medan de privata bolagens förvärv har ökat. 34 32 Digest Europe 2006 33 Digest Europe 2006 34 Hotel Investment Highlights United States 2008 19

Gällande de olika säljtyperna så står Private equity bolag för en stor del av transaktionerna även där. Detta beror på att de ofta föredrar korta två eller tre års perioder av hotellfastighetsinnehav, för att sedan sälja vidare fastigheten. Även REIT's och hotelloperatörer är stora vid hotellfastighetsförsäljningar. Hotelloperatörerna har avyttrat fastigheter för att gå från en fastighetsägande modell med inkomstbaserade hyror till att dra nytta av stabilare annuitetsinkomster i sina förvaltnings- och franchiseavtal. Många av hotellfastigheterna som hotelloperatörerna sålde var under långsiktiga förvaltningsavtal. 35 Det mesta kapital som investeras i hotellfastigheter i USA kommer från inhemska aktörer (76 %). Resterande kapital kommer till största del från globala aktörer, som inkluderar fonder från private equity bolag som The Blackstone Group och Morgan Stanley Real Estate Found. Investeringar från Europa, Mellan Östern och Asien stod 2007 för 1 % vardera. 36 4.3 Asien/Stillahavsområdet Sedan år 1995 har transaktionsvolymen av hotellfastigheter i Asien och Stillahavsområdet legat stabilt på i princip samma nivå varje år fram till 2006. Under 2006 och 2007 sköt transaktionsvolymerna i höjden. Denna förändring beror inte bara på den betydande mängd lokalt eget kapital som finns tillgängligt för investerarkapital, som härstammar från starka vinster och en blomstrande ekonomi, men även från bristen av möjligheter i de traditionellt etablerade marknaderna. Detta har lett till att fler och fler investerare överväger Asien/Stillahavsområdet. 37 Diagrammet visar hotellfastighetstransaktioner i Asien/Stillahavsområdet åren 1995 till 2007 Bild 4. Diagrammet visar transaktionsvolymen av hotellfastigheter i Asien/Stillahavsområdet mellan 1995 och 2007 Källa: Jones Lang Lasalle Hotels Stora transaktioner har dominerats av två huvudtrender, hotelloperatörers avyttring av sina hotellfastigheter och hotellfastighets förvärv av Private Equity fonder. Mindre transaktioner i budget- och mellanmarknadssektor har däremot varit mer svårdefinierade. Förvärv har gjorts av REIT's, Private equity fonder, Investerings fonder, utvecklare och individuella investerare, då börsnoterade och privata företag har sålt ut fastigheter som de ansett ej ingått i kärnverksamheten. 38 35 Hotel Investment Highlights United States 2008 36 Hotel Investment Highlights United States 2008 37 Hotel Investment Highlights Asia Pacific 2008 38 Hotel Investment Highlights Asia Pacific 2008 20