Är det en bra affär att äga hyreshus? Privatvärdarnas ekonomi i södra Skåne

med 1 Nu lser re rsjämfö -å 0 Är det en bra affär att äga hyreshus? Privatvärdarnas ekonomi i södra Skåne

Innehåll Sammanfattning.... 4 Miljardregn över fastighetsägare.... 6 Så gjorde vi undersökningen.... 7 Undersökta fastighetsföretag.... 8 Vinst per hyreskrona....10 Direktavkastning...12 Företagens ekonomiska potential....14 Utdelning....17 Jämförelse med ekonomisk statistik inom fastighetsförvaltning....18 Statistiska centralbyrån (SCB)...18 Investment Property Databank (IPD)...19 Är det lönsamt att äga och förvalta fastigheter?...19 Bilaga 1...21 Bilaga 2...24 Undersökningen har utförts av Stella Borealis på uppdrag av Hyresgästföreningen Region södra Skåne. Malmö, oktober 2016. Stella Borealis är ett företag som utför analyser, utredningar och beräkningar med särskilt fokus på bostads- och regionalpolitik, bostadsmarknaden i Sverige samt kommunal ekonomi. Undersökningen omfattar företag verksamma i södra Skåne. Hyresgästföreningen Region södra Skåne omfattar Malmö, Lund, Burlöv, Lomma, Staffanstorp, Trelleborg, Svedala, Vellinge, Skurup, Ystad, Simrishamn, Sjöbo och Tomelilla. Omslagsbild: Stena Fastigheters fastighet Danzig 22 i Malmö längst till höger. Årsvinsten per lägenhet är 35 504 kronor. Foto: Anna Eriksson.

Större delen av hyresbostäderna i vår del av landet ägs av privata fastighetsägare. Fastighetsägares vinster, och därmed hyresgästers hyror, berör många människor. Dels direkt i plånboken för alla som bor i hyresrätt. Men hela samhället berörs av våra boendekostnader. Ökade hyror urholkar köpkraften. Detta är särskilt illa i en region som redan har både låg köpkraft och låg sysselsättning. 3

Samma slutsats för tionde året i rad: Det är lönsamt att äga hyresfastigheter Visst lönade det sig att äga och förvalta hyres hus även 2015. Det visar Hyresgästföreningens senaste undersökning som gäller 15 fastighetsbolag i södra Skåne. Hyresgästföreningen har analyserat samma 15 fastighets företag i södra Skåne för åren 2006 2015. Ur fastighets ägarnas synpunkt är resultaten väldigt goda, för alla tio åren 1. Företagen har under ett helt decennium gjort rejäla vinster. Företagen i 2015 års undersökning äger och för valtar cirka 30 000 lägenheter i Skåne och har ett marknadsvärde på över 100 mdkr. Samtliga företag ägs av privata aktörer. Vi ställde två frågor: Är det lönsamt att förvalta fastigheter som privat fastighetsägare i södra Skåne? Är det lönsamt att äga fastigheter som investering i södra Skåne? I båda fallen är svaret på frågorna: Ja. Soliditeten är i genomsnitt hög och reavinsterna ger en extra avkastning på fastighetsrörelsen. Med direktavkastningar på över 6 procent och en vinst per hyreskrona på 21 procent ger fastigheterna ett bra resultat. Direktavkastningen är mycket god och årsvinsten per lägenhet är 16 645 kronor för en genomsnittslägenhet i södra Skåne. Hyresbostäder ger bäst avkastning till sina investerare Våra utredningar visar för tionde året i rad att det är lönsamt att äga och förvalta hyresfastigheter. Hyresbostäder är den fastighetstyp som gett allra bäst avkastning till sina investerare. Vår förhoppning är att våra rapporter medverkar till en saklig och nyanserad debatt om det ökade behovet av att bygga fler hyresrätter, om hyresnivåer och om den svenska modellen att sätta och förhandla hyror, den så kallade bruksvärdesprincipen. Våra rapporter visar att det inte går att påstå att hyresbostäder är en olönsam bransch, och använda det som argument för att förändra hyressättningen. Här är de viktigaste resultaten från undersökningen: Den genomsnittliga vinsten per hyreskrona uppgick till 20,8 procent. Direktavkastningen var i genomsnitt 6,4 procent 2. Därmed var den högre än bankernas inlåningsränta. Årsvinsten per genomsnittslägenhet år 2015 är 16 645 kronor (1 387 kronor per månad) en nivå som har ökat ordentligt de senaste två åren. Även som ekonomisk investering är det lönsamt att äga fastigheter. Soliditeten hos de undersökta företagen var i genomsnitt 23,0 procent. Direktavkastningen visar hur mycket företaget tjänar på själva fastigheten. Soliditet är ett mått på ekonomisk styrka. Det visar också hur stor del av företagets verksamhet som finans ieras med eget kapital i motsats till lån. 1) Är det en bra affär att äga hyreshus? Privatvärdarnas ekonomi i södra Skåne 2006-2007, 2008, 2009, 2010, 2011, 2012, 2013 och 2014 av Hyresgästföreningen i Region södra Skåne. Med få undantag har samma företag analyserats. 2) Avkastning utifrån bokförda värden. Baserat på verkliga värden är avkastningen i undersökningen i genomsnitt 3,9 procent. Det är högre än genomsnittet för bostadsfastigheter i Sverige under 2015 (3,4 procent enligt Investment Property Databank). 4

Tabell 1: Årsvinst i genomsnitt, 10-årsjämförelse (kr) Årsvinst i genomsnitt 16 645 11 431 11 098 7 914 6 842 7 361 6 216 6 486 6 599 6 559 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 Källa: Stella Borealis, Hyresgästföreningen Region södra Skåne Tabell 2: Årsvinst per typlägenhet (kr) 2015 2014 Stena Fastigheter Syd AB 35 504 27 931 Jakri AB 15 126 6 244 Fastighets AB Trianon 33 327 28 147 Lifra Fastigheter i Malmö AB 14 980 13 343 Contentus AB 30 774 26 982 Akelius Fastigheter AB 14 154 12 268 Nevsten Fastighets AB 9 001 25 210 HSB Sundsfastigheter AB 11 296 7 751 Ahlström Fastigheter i Skåne AB 20 310 15 242 Victoria Park Rosengård AB -7 017 980 Heimstaden Fastigheter i Sverige AB 19 823 12 123 Flygt Fastigheter AB 495 3 488 Brogripen AB 18 042 15 533-6 544-10 155 Willhem Malmö AB LENY Fastighets & Byggnads AB 16 191 10 580 Källa: Stella Borealis Tabell 1 visar årsvinsten i genomsnitt de senaste tio åren, och tabell 2 årsvinsten hos respektive företag för en genomsnittlig lägenhet på 71 kvadratmeter. Genomsnittslägenheten är hämtad från Malmö med en hyra på 6 664 kronor per månad enligt Statistiska centralbyrån (SCB). Lägenheten är representativ för övriga tolv kommuner i södra Skåne. 5

Sett över en tioårsperiod har vinstmarginalerna hos de privata fastighetsägarna i södra Skåne aldrig varit högre än de är idag. Miljardregn över fastighetsägare Trots att hyresökningarna de senaste åren varit rekordlåga har det varit väldigt goda tider för att äga och förvalta hyresbostäder. Sett över en tioårsperiod har vinstmarginalerna hos de privata fastighets ägarna i södra Skåne aldrig varit högre än de är idag. Hos de 15 granskade bolagens års redovisningar för 2015 är den genomsnittliga vinsten per hyreskrona över 20 procent. De tre bolag som hamnar på prispallen har vinstmarginaler på 44, 42 och 38 procent. Det senaste året har flera av företagen stått för rejäla aktie utdelningar. Genomsnittliga vinster på 8 715 kronor per lägenhet och år samt 12,4 procent i vinst per hyreskrona under en tioårsperiod visar att hyresbostadsbranschen är lönsam. Vi ser att flera av företaget med de största vinsterna också har bestånd av nyproducerade hyresrätter. Det visar att dagens hyressättningsmodell, med förhandlade hyror efter bruksvärdesprincipen, inte står i vägen för nyproduktion. Vårt hyressättningssystem ger en trygg och förutsägbar hyresbostadsmarknad, för alla parter. Det bidrar till att dämpa marknadens genomslag. Det ger hyror som genererar stabila kassaflöden utan kraftiga prissvängningar. Den svenska modellen, med förhandlade hyror enligt bruksvärdet, bidrar både till en stabil bostadsmarknad och ger samtidigt ett starkt konsumentskydd för hyresgästen. De senaste årens hyresförhandlingar har gett de privata fastighetsägarna hyresökningar som motsvarar de höjningar som de allmännyttiga kommunägda bostadsbolagen gjort. Samtidigt visar vår granskning att de privata aktörerna på hyresmarknaden lägger betydligt mindre pengar på underhåll. Man kan anta att detta är en av flera bidragande faktorer bakom bolagens vinster. Andra förklaringar till den ökade lönsamheten är låga räntenivåer, standardförbättringar i äldre bestånd, högre uthyrningsgrad samt energibesparande åtgärder. Värt att notera är att flera företag som profilerar sig inom social hållbarhet också gör stora vinster. Under ett helt decennium har Hyresgästföreningen granskat och analyserat lönsamheten och vinsterna hos ett 15-tal privata fastighetsägare i södra Skåne. Tillsammans äger och förvaltar de cirka 30 000 hyresrätter och har ett gemensamt marknadsvärde på över 100 mdkr. Större delen av hyresbostäderna i vår del av landet ägs av privata fastighetsägare. Fastighetsägares vinster, och därmed hyresgästers hyror berör många människor. Dels direkt i plånboken för alla som bor i hyresrätt, men hela samhället berörs av våra boendekostnader. Ökade hyror urholkar köpkraften. Detta är särskilt illa i en region som redan har både låg köpkraft och sysselsättning. 6

Så gjorde vi undersökningen Undersökningen baseras på respektive företags årsredovisningar för 2015 och tidigare. I vissa fall studeras av praktiska skäl hela koncernen. Det får till följd att siffrorna för de största företagen omfattar deras totala fastighetsbestånd som även inkluderar andra regioner än Skåne. För att få en mer rättvisande bild av hur resultatet i den löpande fastighetsförvaltningen ser ut har jämförelsestörande poster brutits ut. De kan avse realisationsresultat vid avyttringar av fastigheter och andra dispositioner av bok föringsmässig art. Resultatet redovisas därefter under benämningen Resultat efter finansnetto (justerat). På så sätt ges en tydligare bild av företagens lönsamhet. De undersökta företagen är i första hand bostads hyresvärdar, även om lokaler före kommer och inkluderas i undersökningen. Få företag redo visar antalet lägenheter i fastighetsbeståndet och hur stora ytor som förvaltas. Ofta redovisas ekonomiska resultat hos fastighets företag som vinst per kvadratmeter, men då de flesta företag inte uppger ytan använder sig under sökningen istället av Vinst per hyreskrona som huvudsakligt jämförelsemått mellan företagen. För detaljer hänvisas till bilaga 1 och 2. 7

Undersökta fastighetsföretag Följande femton fastighetsföretag ingår i undersökningen. Ahlström Fastigheter i Skåne AB Företaget är ett litet familjeföretag som äger och förvaltar hyresfastigheter med ett sextiotal lägenheter i småbyarna runt Simrishamn. Hyresfastigheterna köptes för några år sedan av kommunägda Simrishamnsbostäder. Ahlström Fastigheter i Skåne AB ägs av Ove och Christina Ahlström AB, Vaxholm, som också sysslar med bland annat fastighetsmäkleri och konsultverksamhet. Akelius Fastigheter AB Akelius Fastigheter AB är ett familjeföretag som bildades 1994. Företaget har ett fastighetsbestånd om cirka 50 000 lägenheter i flera olika länder som är marknadsvärderat till 72 mdkr och är enligt egen uppgift Sveriges största privata ägare av bostadsfastigheter. Lägenheterna i Sverige är främst lokaliserade i tillväxt regioner som Stockholm, Malmö och Göteborg. I södra Skåne äger företaget cirka 4 500 lägenheter. Brogripen AB Brogripen AB (tidigare SSF Real Estate AB) är moderbolaget i en privatägd fastighetskoncern som bildades 1994. Bolaget äger och förvaltar bostadsfastigheter i Storstockholm, mellersta Sverige och Skåne med cirka 3 000 bostäder. I Skåne består beståndet av 41 fastigheter med cirka 1 650 lägenheter, varav cirka 450 i Ystad. Contentus AB Contentus AB är ett familjeföretag i andra genera tionen, med säte i Ystad, och med verksamhet i Malmö, Ystad och Kristianstad. Företaget grundades för cirka 40 år sedan. Största delen av fastighets beståndet finns i Malmö och Ystad. Bolaget äger och förvaltar cirka 1 100 lägenheter. Fastighets AB Trianon Fastighets AB Trianon grundades på 70-talet och ägs numera av Olof Andersson, Jan Barchan och Mats Ceder holm. Trianon äger, förvaltar bostäder och kommersiella fastigheter i centrala Malmö, på Limhamn och i Lindängen. Fastighetsbestånder består av ungefär lika delar bostäder och lokaler. Trianon äger och för valtar för närvarande 1 200 bostäder fördelat på ett fyrtiotal fastig heter och den totala uthyrningsytan är cirka 147 500 kvadratmeter. Flygt Fastigheter AB Flygt Fastigheter AB är ett privatägt företag som drivs av far och son. Bolaget äger och förvaltar ett bestånd med centralt belägna bostadsfastigheter i Lund omfattande cirka 290 lägenheter. Verksamheten består även av handel med värdepapper. Heimstaden Fastigheter i Sverige AB Företaget bildades 1998 av norska investerare och är idag ett av Sveriges större privata bostadsbolag. Det är i första hand inriktat på bostadshus i expansiva regioner i Sverige såsom Öresundsregionen, Stockholm/Mälardalen och Småland/Blekinge. Heimstaden har i dag drygt 7 400 lägenheter varav cirka 4 700 i Skåne. HSB Sundsfastigheter AB HSB Sundsfastigheter AB startade sin verksamhet 1998 och är ett helägt dotterbolag till HSB Malmö. Bolaget verkar inom Malmöregionen med en inriktning mot bostadsfastigheter i främst A- och B-lägen. Med trettiotalet fastigheter och drygt 2 000 lägen heter är HSB Sundsfastigheter en av de största fastighetsägarna i Malmö. Bolaget är kanske mest känt för det omtalade projektet Turning Torso som gav ett tillskott om 147 hyreslägenheter under 2005. Jakri AB Jakri AB äger bostäder på fem orter i södra Skåne där Jakriborg i Hjärup, som fått sitt namn efter företaget, är mest känt. Totalt har Jakri AB cirka 420 lägenheter, de flesta i Jakriborg. Företaget grundades 1983 av två bröder, Jan och Krister Berggren. LENY Fastighet och Byggnads AB Företaget har sitt ursprung i Lennart Nyström Byggnads AB. Byggbolaget var verksamt i Skåne från mitten av 60-talet fram till mitten av 90-talet. Under denna tid byggdes och förvärvades även ett privat fastighetsbestånd i Sjöbo, Skurup och Hörby. Förvärv har också gjorts under de gångna åren bland annat i Ystad och Malmö. 2010 fusionerade Sjöbo Fastighets AB med LENY 8

Fastighets AB. Tidigare ägare till Sjöbo Fastighets AB, familjen Nils-Eric Persson, är nu delägare i bo laget. I dag omfattar verksamheten förvaltning av cirka 980 lägenheter samt lokaler. Lifra Fastigheter i Malmö AB Lifra startades 1991 av Anders Fransson. Bolaget äger och förvaltar hyres- och bostadsrätter i Malmö och runt om i Skåne. Beståndet består av ett sjuttiotal fastigheter, innehållande bland annat cirka 500 hyresrätter. Nevsten Fastighets AB Nevsten Fastighets AB startade verksamheten i Malmöregionen redan på 50-talet. Bolaget i sin nuvarande form bildades 1996 och drivs av tredje och fjärde generationen Nevsten. Bolaget äger och förvaltar idag elva bostadsfastigheter i Västra Hamnen, Centrum, Södra och Västra innerstaden samt Limhamn. Fastigheterna om fattar 401 lägenheter. Stena Fastigheter Syd AB Företaget ingår i en koncern med Stena AB som moderbolag och bedriver handel med fastigheter i Malmö och Lund. Stenasfären bedriver även verksamhet inom färjelinjer, rederier, offshore, finans, återvinning, miljö och handel. Med totalt cirka 24 000 lägenheter i Göteborg, Malmö, Stockholm, Halmstad, Lomma, Lund och Uppsala är Stena ett av Sveriges största privata fastighetsföretag. I södra Skåne har man ett fastighetsbestånd bestående av ungefär 6 000 bostadslägenheter. Victoria Park Rosengård AB Företaget, tidigare Bostads AB Gröningen, ägs sedan 2012 av det börsnoterade bolaget Victoria Park AB. Victoria Park Rosengård AB äger åtta fastigheter i Rosen gård i Malmö, omfattande cirka 870 lägenheter. Förvaltningen sköts i egen regi. Victoria Park AB finns representerade i alla tre storstadsregioner med ett totalt bestånd om 900 000 kvadratmeter fördelat på 11 400 lägenheter och till ett marknadsvärde om ca 10,3 mdkr. Under 2014 skedde ett namnbyte men företaget ingår i samma koncern med samma verksamhet som tidigare. Willhem Malmö AB Willhem Malmö AB har köpt upp Ejendoms Selskabet Malmö AB, som varit med i våra tidigare undersökningar. Företaget ägs av Första AP-fonden. Bolag et äger och förvaltar cirka 18 500 hyreslägenheter i Sverige. I Malmö äger bolaget 35 fastigheter med cirka 2 000 hyres lägenheter fördelat över stora delar av staden. Lund Malmö Lomma Burlöv Staffanstorp Sjöbo Vellinge Svedala Skurup Tomelilla Simrishamn Ystad Trelleborg 9

Vinst per hyreskrona Det huvudsakliga jämförelsemåttet mellan företagen är vinst per hyreskrona, där resultatet efter finansnetto (exklusive jämförelsestörande poster) relateras till hyresintäkterna. Det innebär att exempelvis reavinster vid avyttringar inte ingår. Utan att vikta företagens storlek var vinsten per hyreskrona i genomsnitt 20,8 procent (15,3) motsvarande en vinst per år om 16 645 kr (11 431) för en genomsnittlig lägenhet i Malmö som även är representativ för övriga tolv kommuner i södra Skåne. För alla företag utom ett ökar vinsten jämfört med 2014 i flera fall markant. En förklaring är att räntekostnaderna i många fall sjunker signifikant under 2015, även om skulderna hos vissa företag samtidigt ökar. Flera har även löst lån och fått ner kostnaderna på det sättet. Vinsterna har ökat markant mellan 2013 2015, med 110 procent i genomsnitt. Under samma period har företagen infört och tillämpat nya bokföringsregler 3 vilka oftast medför nya sätt att räkna allt från underhåll till det egna kapitalet. Företagen själva menar att det kan påverka vinsten både positivt och negativt. Victoria Park Rosengård fortsätter att hantera det eftersatta underhållet i beståndet, men satsar mindre under 2015 jämfört med året innan. I kombination med högre hyresintäkter når man vinst för första gången på flera år. Hos flera företag beror de kraftiga resultatförbättringarna i huvudsak på lägre räntekostnader, även om en reducering av fastighetskostnaderna inklusive underhåll också spelar in: Jakri, Nevsten, Ahlström, LENY med flera. Trianons ökade vinst beror främst på en högre uthyrningsgrad och energibesparande åtgärder. Flygt är det enda företaget som ser en lägre vinst jämfört med 2014. De genomför omfattande renoveringar av två fastigheter som förvärvades 2014, samt har tidigarelagt annat arbete i och med det gynnsamma ränteläget. Vinsterna varierar ibland markant, både mellan företagen och mellan perioderna för samma företag. Orsakerna är flera. En anledning är att företagen har olika strategier och mål med sitt ägande, och därmed olika placeringshorisonter med förmodat olika avkastningskrav. Synen på ägandet kan även påverka satsningarna på underhållet. Vinsterna är genomgående höga under de tio år som denna undersökning har genomförts, med signifikanta ökningar de senaste två åren. Det framgår även av tabell 1 med höga årsvinster för en typlägenhet i Malmö. 3) De så kallade K-3-reglerna med flera. 10

Tabell 3: Vinst per hyreskrona i genomsnitt, 10-årsjämförelse Vinst per hyreskrona i genomsnitt 20,8 % 15,3 % 16,3 % 10,8 % 10,6 % 9,6 % 10,2 % 9,4 % 10,8 % 9,9 % 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 Källa: Stella Borealis, Hyresgästföreningen Region södra Skåne Tabell 4: Vinst per hyreskrona vid fastighetsförvaltning 2015 2014 Stena Fastigheter Syd AB 44,4 % 37,4 % Jakri AB 8,4 % 18,9 % Fastighets AB Trianon 41,7 % 37,6 % Lifra Fastigheter i Malmö AB 18,7 % 17,8 % Contentus AB 38,5 % 36,1 % Akelius Fastigheter AB 17,7 % 16,4 % Nevsten Fastighets AB 12,0 % 31,5 % HSB Sundsfastigheter AB 14,1 % 10,4 % Ahlström Fastigheter i Skåne AB 20,4 % 25,4 % Victoria Park Rosengård AB -9,4 % 1,2 % Heimstaden Fastigheter i Sverige AB 24,8 % 16,2 % Flygt Fastigheter AB 0,6 % 4,7 % Brogripen AB 22,6 % 20,8 % -13,6 % -8,2 % Willhem Malmö AB LENY Fastighets & Byggnads AB 20,2 % 14,1 % Källa: Stella Borealis 11

Direktavkastning Direktavkastningen visar hur mycket pengar företaget tjänar på själva fastighetsverksamheten och beräknas genom att dividera driftnettot med det genomsnittliga bokförda värdet för fastigheterna. Driftnettot utgörs av totala intäkter minus kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgälder, fastighets skatt samt i vissa fall central administration, och ska täcka företagets kapitalkostnader. Direktavkastningen och rörelseresultatet uttryckt som procent av fastigheternas bokförda värden kan jämföras med bankernas inlåningsräntor. Om talen ligger högre så genererar företaget bättre avkastning än om pengarna placerats på ett bankkonto. I genomsnitt uppgår direktavkastningen till 6,4 procent (6,3). För de flesta företagen är det mindre förändringar mellan åren. Stena och LENY ligger fortsättningsvis i topp med stabilt höga avkastningar. Flygts avkastning sjunker då omfattande satsningar på renoveringar och annat arbete påverkar driftnettot negativt. Avkastningen i genomsnitt är relativt stabil under perioden trots att det ofta skett köp, försäljningar eller omstruktureringar av verksamheten. För de flesta företagen i undersökningen ligger direktavkastningen på bokförda värden på ungefär samma nivå som 2014. Den 1 januari 2014 började nya bokföringsregler att gälla, vilka nu tillämpas för andra året i rad. En viktig effekt av dessa är att fler företag tvingas redovisa fastigheternas verkliga värde (marknadsvärde). Totalt är det 10 företag som redovisar marknads värde och ytterligare två där det kan uppskattas utifrån taxerings värdet. För tre företag saknas uppgifter helt (dessa tillämpar en enklare bokföring per nya regler). Totalt sett finns verkligt värde för 2/3 av företagen i undersökningen. Direktavkastning utifrån verkligt värde är i genomsnitt 3,9 procent (3,8). Det är högre än jämförande statistik från IPD. Tre företag saknar uppgift om vare sig taxeringsvärde eller verkligt värde (de tillämpar en enklare bokföring enligt nya regler). Företagen har uppenbarligen lagt olika mycket resurser på värderingarna, där åtminstone ett av dem har gjort en mycket grov uppskattning. Kvaliteten i värdering arna och osäkerheten i hur kvalificerat genom förda de är förtar en del av betydelsen av att räkna avkastning utifrån verkliga värden jämfört med bok förda värden, trots att det ofta förordas av privata fastighetsägare och dess företrädare. Tabell 5: Direktavkastning marknadsvärden Nyckeltalet är beräknat genom att relatera driftnettot till verkligt värde (marknadsvärde) per bokslutsdagen. 2015 2014 2015 2014 Contentus AB 6,2 % 4,9 % Heimstaden Fastigheter i Sverige AB 3,1 % 2,3 % LENY Fastighets & Byggnads AB 5,6 % 5,4 % Akelius Fastigheter AB 3,0 % 3,3 % Lifra Fastigheter i Malmö AB 5,1 % 5,0 % HSB Sundsfastigheter AB 2,9 % 3,0 % Ahlström Fastigheter i Skåne AB 4 4,9 % 5,0 % Willhem Malmö AB 0,7 % 0,9 % Stena Fastigheter Syd AB 4 4,3 % 4,1 % Victoria Park Rosengård AB Fastighets AB Trianon 3,9 % 4,5 % Jakri AB Brogripen AB 3,6 % 3,7 % Flygt Fastigheter AB Nevsten Fastighets AB 3,6 % 3,0 % Källa: Stella Borealis 4) Verkligt värde är uppskattat utifrån taxeringsvärde. 12

Tabell 6: Direktavkastning bokförda värden i genomsnitt, 10-årsjämförelse Direktavkastning i genomsnitt 7,6 % 6,4 % 6,3 % 6,5 % 6,8 % 7,0 % 6,5 % 5,8 % 6,0 % 5,8 % 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 Källa: Stella Borealis, Hyresgästföreningen Region södra Skåne Tabell 7: Direktavkastning bokförda värden 2015 2014 Stena Fastigheter Syd AB 17,5 % 17,3 % Brogripen AB 5,8 % 6,5 % LENY Fastighets & Byggnads AB 12,4 % 11,0 % HSB Sundsfastigheter AB 5,3 % 5,2 % Contentus AB 8,1 % 6,7 % Fastighets AB Trianon 4,6 % 4,8 % Ahlström Fastigheter i Skåne AB 7,3 % 7,7 % Akelius Fastigheter AB 3,4 % 3,7 % Lifra Fastigheter i Malmö AB 7,1 % 7,8 % Heimstaden Fastigheter i Sverige AB 3,2 % 2,8 % Nevsten Fastighets AB 7,1 % 5,8 % Willhem Malmö AB 1,7 % 1,7 % Jakri AB 6,2 % 5,9 % Flygt Fastigheter AB 0,9 % 3,2 % Victoria Park Rosengård AB 5,9 % 4,2 % Källa: Stella Borealis 13

Företagens ekonomiska potential Ett företags ekonomiska potential kan mätas på flera sätt. I denna undersökning används soliditeten och storleken på företagens reavinster. Soliditeten är ett mått på hur stor del av företagens tillgångar som finansieras med eget kapital (i motsats till lån) och speglar även deras ekonomiska potential. Ett företag med hög soliditet har större förmåga att överleva år med dålig lönsamhet eller förluster samt kan låna mer för kommande investeringar. Den finansiella risken blir samtidigt mindre då svängningar i låneräntan får mindre genomslag på resultatet. Den synliga soliditeten beräknas som eget kapital genom balansomslutningen och inkluderar delar av obeskattade reserver i de fall sådana finns. Ingen hänsyn tas till eventuella övervärden i företagens fastigheter. Normalt är marknadsvärdena väsentligt högre än fastig heternas bokförda värden, varför den ekonomiska potentialen i företagen i praktiken är betydligt större. Tre av företagen redovisar fastigheternas verkliga värde i balansräkningen enligt IFRS. Det medför att övervärdet redan är bokföringsmässigt realiserat vilket även ökar det egna kapitalet via resultaträkningen. Men en sådan uppställning är också mer volatil då värd ering en väsentligen påverkas av små förändringar i variablerna. Soliditeten är 23,0 procent (24,6) i genomsnitt, utan hänsyn till eventuella övervärden i fastigheterna hos alla utom tre företag. Åtta företag ser en ökning och sex en minskning av soliditeten. I fem av fallen är förändringen mycket stor. Samtliga företag utom ett uppvisar en god till extremt god soliditet. I genomsnitt sjunker soliditeten för företagen i undersökningen trots vinstökningar, högre fastighets värden och att två företag tog in nytt kapital. Orsak erna är stora utdelningar i en del fall samt att basen för beräkningen, balansräkningen, i några fall ökar kraftigt genom bland annat nyproduktion samtidigt som det egna kapitalet inte ökar i samma takt. Brogripens soliditet sjunker kraftigt till följd av en massiv utdelning om ca 380 mnkr, motsvarande hela det fria kapitalet, varav 150 mnkr betalades ut under 2015. Utdelningen får mycket stora effekter på företagets balansräkning och deras soliditet är den enda som kan anses vara låg. Contentus soliditet nära halveras på grund av en stor utdelning om drygt 300 mnkr. Nevstens sjunker på grund av nyproduktion finansierad med nya lån. Det egna kapitalet ökar 2015, men balansräkningens storlek ökar desto mer med nästan en fördubbling under året. Heimstaden emitterade preferensaktier på Nasdaq First North och fick in nytt kapital, vilket ökade det egna kapitalet och därmed soliditeten. Stora ökningar i fastigheternas marknadsvärden bidrog också till att solid iteten ökade med mer än en tredjedel. Även Akelius tog in nytt kapital genom en nyemission som bidrog till att öka soliditeten. Soliditeten i genomsnitt ligger på en hög och stabil nivå. Övervärden hos fastigheterna är med undantag 5 för Akelius, Trianon och Heimstaden inte inräknade varför den faktiska soliditeten är betydligt högre. 5) Enligt IFRS anges fastigheternas marknadsvärden i balansräkningen istället för bokförda värden. 14

Tabell 8: Soliditet i genomsnitt, 10-årsjämförelse Soliditet i genomsnitt 25 % 23 % 24 % 23 % 24 % 21 % 22 % 22 % 22 % data saknas 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 Källa: Stella Borealis, Hyresgästföreningen Region södra Skåne Tabell 9: Soliditet och bokfört värde (mnkr) 2015 2014 Willhem Malmö AB 45,5 % (453) 43,5 % (522) Stena Fastigheter Syd AB 16,6 % (659) 18,7 % (635) Heimstaden Fastigheter i Sverige AB 43,2 % (11 143) 6 30,8 % (10 378) 6 Flygt Fastigheter AB 15,5 % (173) 15,4 % (174) Akelius Fastigheter AB 41,4 % (69 963) 6 38,4 % (57 736) 6 Jakri AB 14,1 % (437) 12,6 % (451) Fastighets AB Trianon 34,7 % (2197) 6 34,7 % (1567) 6 Victoria Park Rosengård AB 11,9 % (449) 12,5 % (419) Contentus AB 29,8 % (1 095) 51,1 % (1110) Ahlström Fastigheter i Skåne AB 10,6 % (22) 12,3 % (22) Nevsten Fastighets AB 27,9 % (98) 39,0 % (102) Lifra Fastigheter i Malmö AB 9,4 % (561) 8,1 % (543) HSB Sundsfastigheter AB 20,8 % (2 482) 20,0 % (2 420) Brogripen AB 5,2 % (2 376) 15,5 % (2 460) LENY Fastighets & Byggnads AB 18,2 % (382) 16,8 % (385) Källa: Stella Borealis 6) Verkligt värde enligt IFRS. 15

Ett annat sätt att mäta den ekonomiska potentialen hos företagen är genom de vinster som uppstår vid avyttringar av fastigheter, så kallade reavinster, när ägarna väljer att realisera det faktiska värdet i en fastighet. Reavinsterna kan användas till investeringar eller förvärv, alternativt delas ut till ägarna. Företagens årsredovisningar ger inte alltid en tydlig bild av de förvärv och avyttringar av fastigheter som genomförs. Reavinsterna kan betraktas som en extra avkastning i företaget. Det finns för många oklarheter i indata för att kunna beräkna en viktad genomsnittlig avkastning. Dessutom är det i väldigt få fall som en försäljning har skett, där Akelius och Heimstadens affärer är betydligt större än de övriga. De företag som inte återfinns i tabellen har inte avyttrat fastigheter under 2015, såvitt kan utläsas ur årsredovisningarna. Det finns också många oklarheter. Under 2015 har marknadsvärdena enligt IPD i genom snitt ökat och det är rimligt att tro att mot svarande värdeförändringar uppstått även hos de företag som inte har avyttrat fastigheter. Tabell 10: Avyttrade fastigheter och reavinster (mnkr) Avyttrade Rearesultat 2015 2014 2015 2014 Akelius Fastigheter AB 2 718,0 1 100,0 162 000,0 oklart Brogripen AB 263,6 7 0,0 76 534,0 109,7 Fastighets AB Trianon 17,1 7 97,0 oklart 10,0 Willhem Malmö AB 52,0 0,0-16 321,0 0,0 Jakri AB 3,3 7 oklart oklart 2,6 Flygt Fastigheter AB 0,0 oklart 0,0 0,6 Heimstaden Fastigheter i Sverige AB 4 129,0 1 045,1 7 282 301,0 7 oklart HSB Sundsfastigheter AB 0,0 116,0 7 0,0-13,199 Contentus AB 10,0 7 0,0 6 660,4 0,0 LENY Fastighets & Byggnads AB 1,3 7 0,2a 2 058,6 oklart Nevsten Fastighets AB 1,6 7 0,0 839,3 0,0 Stena Fastigheter Syd AB 1,9 7 0,0 233,2 0,0 Källa: Stella Borealis 7) Uppskattat värde. 16

Utdelning Möjligheten att lämna utdelning till aktieägarna grundar sig på företagets resultat efter skatt. Det inkluderar resultatet från fastighetsförvaltningen tillsammans med reavinster och eventuella andra jämförelsestörande poster. Resultat efter skatt återfinns längst ner i resultaträkningen i företagets årsredovisning. Den utdelning som bolagsstämman fattar beslut om ena året betalas ut först kommande verksamhetsår. I denna undersökning används faktiskt utbetalad utdelning respektive år. Elva av företagen delade ut pengar till sina ägare, där Akelius återigen delade ut mest av de undersökta företagen. Beloppen skiljer sig kraftigt åt mellan åren för vissa företag samtidigt som andra är mer konsekventa i nivån på utdelningen. Under de tio år undersökningen har genomförts har de ingående företagen delat ut sammanlagt 10 057 mnkr, det vill säga 10 miljarder kronor. Tabell 11: Utdelning (mnkr) 2015 2014 Akelius Fastigheter AB 475,0 4 148,0 Brogripen AB 80,0 379,9 Ahlström Fastigheter i Skåne AB 1,3 0,0 Contentus AB 0,0 304,0 Nevsten Fastighets AB 1,1 0,0 Heimstaden Fastigheter i Sverige AB 73,5 0,0 Flygt Fastigheter AB 0,2 0,2 Fastighets AB Trianon 16,0 14,4 Victoria Park Rosengård AB 0,0 0,0 Stena Fastigheter Syd AB 9,4 39,8 Willhem Malmö AB 0,0 0,0 Lifra Fastigheter i Malmö AB 3,0 2,0 Jakri AB 0,0 0,0 LENY Fastighets & Byggnads AB 3,0 0,0 HSB Sundsfastigheter AB 0,0 0,0 Källa: Stella Borealis 17

Jämförelse med ekonomisk statistik inom fastighetsförvaltning För att ytterligare spegla utfallet i undersökningen kan det relateras till offentlig statistik. Statistiska centralbyrån (SCB) SCB genomförde tidigare en intäkts- och kostnadsunder sökning för flerbostadshus (IKU) med jämförande data för allmännyttiga och privata fastighetsföretag samt bostadsrättsföreningar. I undersökningen har SCB påfört de privata fastighetsägarna ett så kallat modifierat pålägg som är en schablonmässig kompensation för underskattning i statistiken avseende skötsel och administration. Sedan 2007 hämtar SCB inte in uppgifter om räntor, lån och avskrivningar för de privata företagen på grund av osäkerheten i siffrorna. Tabellen inkluderar därför inte kapitalkostnader. SCB har vidare beslutat sig för att inte ta fram rapporten IKU på nytt, varför den senaste versionen är från 2012. Däremot registreras fortfarande data i en databas från vilken underlag kan hämtas. Så har också skett nedan. Då kapitalkostnaderna inte inkluderas i undersökningen går det inte att beräkna vinst per hyreskrona för jämförelser med denna undersöknings resultat. Däremot är driftnettot hos de privata fastighets ägarna mycket högt väsentligen mycket högre än hos de allmän nyttiga bostadsföretagen. En förklaring är att de privata företagen i genomsnitt satsar markant mindre på underhåll. Då drift- och underhållskostnaderna utgör en stor del av kostnadsmassan är det sannolikt att även vinsterna hos de privata fastighetsägarna är betydligt högre. Risken finns att de inte är lika långsiktiga ägare och skjuter underhållet framför sig till nästa ägare. Uppgifter för 2013 är de senast tillgängliga i databasen. Tabell 12: Intäkts- och kostnadsundersökning för flerbostadshus (IKU) i Sverige 2013 (kr/kvm) Kommunala bostadsföretag Intäkter totalt: 1045 Hyresintäkter, netto: 1016 Modifierat pålägg: 0 Fastighetsskatt och avgäld (inklusive markavgifter): 24 Driftnetto: 312 Driftkostnader: 427 Underhåll och reparationer: 253 Hyresbortfall: 29 Privatägda fastigheter Intäkter totalt: 1046 Hyresintäkter, netto: 1027 Modifierat pålägg: 29 Fastighetsskatt och avgäld (inklusive markavgifter): 29 Driftnetto: 470 Driftkostnader: 346 Underhåll och reparationer: 153 Hyresbortfall: 18 Källa: SCB 18

Investment Property Databank (IPD) Varje år sammanställer Investment Property Databank (IPD) ett index över avkastningen på fastighetsinvesteringar jämfört med alternativa placeringar. Indexet mäter erhållen totalavkastning i procent med fastigheternas marknadsvärden som bas. Totalavkastningen utgörs av summan av direktavkastning och värdeförändring. Beräkningarna följer internationell standard. Totalavkastningen för bostäder under 2015 var 10,6 procent (7,6). Direktavkastningen i genomsnitt är densamma, men värdeökningen är kraftigt högre med tre procentenheter jämfört med föregående år. Totalavkastningen blir därmed hela fyra procentenheter högre än för 2014. Fastighetsaktier gick bra även under 2015 och gav trots ordentliga värdeökningar betydligt bättre avkastning än direkt ägande i fastigheter. Tabell 13: IPD Svenskt Bostadsindex 2015 Totalavkastning Direktavkastning Värdeförändring Totalavkastning årstakt Index dec 2002 = 100 1 år 1 år 1 år 3 år 5 år 10 år Alla fastigheter 266,6 14,1 % 4,9 % 8,8 % 9,6 % 9,1 % 8,3 % Bostäder 265,3 10,6 % 3,4 % 7,0 % 8,4 % 8,0 % 7,0 % Jämförelsesiffror Aktier 3,4 % 13,6 % 8,2 % 7,7 % Fastighetsaktier 23,8 % 26,5 % 15,5 % Obligationer -0,3% 3,6 % 5,7 % 4,9 % Inflation 0,7 % 0,5 % 0,6 % 1,4 % Är det lönsamt att äga och förvalta fastigheter? Källa: IPD Norden AB Lönsamhet och ekonomisk potential kan mätas på flera sätt, där denna undersökning fokuserat på ett urval av nyckeltal och information som fångar fastighetsrörelsen och fastigheter som investeringsobjekt i syfte att besvara undersökningens två frågeställningar: Är det lönsamt att förvalta fastigheter som privat fastighetsägare i södra Skåne? Är det lönsamt att äga fastigheter som investering i södra Skåne? Rapporten visar att det är lönsamt. Med direktavkastningar på i genomsnitt 6,4 procent och en vinst per hyres krona på 20,8 procent ger fastigheterna goda och stabila kassaflöden som i förlängningen kan delas ut eller på andra sätt komma ägarna till godo. Avkast ningen i den löpande förvaltningen får anses vara mycket god och årsvinsten är i genomsnitt drygt 16 600 kronor för en genomsnittlig lägenhet i Malmö som även är representativ för övriga kommuner i södra Skåne. Även som investering visar sig hyresfastigheter i södra Skåne vara en mycket god affär. Soliditeten är i genomsnitt hög (23 procent utan hänsyn till övervärden hos de flesta företagen) och försäljningar av fastigheter frigör stora värden och kan ses som en extra avkastning utöver fastighetsrörelsen. Hela elva företag delar även ut pengar till ägarna och det förekommer även att koncernbidrag lämnas. På tio år har 10 mdkr delats ut. Under 2015 ökade takten i fastigheternas värdestegring signifikant jämfört med året innan. I princip alla företag i undersökningen uppvisar en hög soliditet, en stabil värdetillväxt och en god avkastning i förvaltningen. Om de inte uppvisar starka nyckeltal beror det på att kapital delas ut till ägarna eller att fastighetskostnaderna tillfälligt är högre än normalt. Normalläget för fastighetsförvaltning i Sverige innebär med andra ord goda förtjänster för ägarna. I år är det tionde året som denna undersökning genom förs. Under perioden har företagen år efter år uppvisat rejäla vinster, goda avkastningar och stabila ökningar i fastigheternas värden. 19

Bilagor 20

Bilaga 1 Företag Driftnetto (tkr) Resultat efter finansiella poster (justerat, tkr) Jämförelsestörande poster (tkr) Årets resultat (ej justerat, tkr) Akelius Fastigheter AB 2 175 000 768 000 8 438 000 7 171 000 Brogripen AB 139 453 63 087 76 534 126 371 Victoria Park Rosengård AB 25 760 918 0 918 Fastighets AB Trianon 86 401 57 407 142 780 159 962 Lifra Fastigheter i Malmö AB 39 433 15 100 0 11 758 Willhem Malmö AB 8 095-7 850-16 773-19 244 Ahlström Fastigheter i Skåne AB 1 592 1 029-276 578 Jakri AB 27 570 8 645-2 156 5 030 Flygt Fastigheter AB 1 514 160 101 261 Heimstaden Fastigheter i Sverige AB 346 763 178 249 1 363 186 1 717 534 HSB Sundsfastigheter AB 128 693 28 438 57 668 84 108 Contentus AB 89 403 55 060 10 484 51 188 LENY Fastighets & Byggnads AB 47 321 17 899 1 489 14 968 Nevsten Fastighets AB 7 116 3 523 829 3 205 Stena Fastigheter Syd AB 113 343 86 409-83 424 8 907 Max 2 175 000 768 000 7 171 000 Min 1 514-7 850-19 244 Median 47 321 17 899 11 758 Medel 215 830 85 072 622 436 Jämförelsestörande poster i tabellen är i de flesta fall reavinster från försäljningar, normalt fastigheter. I övrigt nedskrivning, lämnade koncernbidrag, värdeförändringar enligt IFRS eller resultat från värdepappershandel. Uppgifterna i bilaga 1 är för bokslutsår 2015. Källa till samtliga tabeller i bilagan är Stella Borealis. 21

Bilaga 1 Företag Utdelning (tkr) Förvärv (tkr) Avyttrat (tkr) Rearesultat (tkr) Bokfört värde, byggnader och mark (tkr) Balansomslutning (tkr) Marknadsvärde Akelius Fastigheter AB 475 000 1 071 2 718 000 162 000 69 963 000 74 024 000 72 764 000 Brogripen AB 150 000 175 975 1 263 644 1 76 534 2 376 363 2 635 479 3 869 800 Victoria Park Rosengård AB 0 0 0 0 449 050 462 674 3 Fastighets AB Trianon 15 972 354 746 1 17 070 1 oklart 2 197 174 2 300 132 2 197 174 Lifra Fastigheter i Malmö AB 3 000 7 844 0 0 560 753 605 059 770 000 Willhem Malmö AB 0 0 52 002-16 321 452 869 737 959 1 106 900 Ahlström Fastigheter i Skåne AB 1 257 0 0 0 21 634 27 855 32 371 2 Jakri AB 0 0 3 300 1 oklart 437 378 525 691 3 Flygt Fastigheter AB 150 0 0 0 173 067 196 314 3 Heimstaden Fastigheter i Sverige AB 73 461 3 641 000 4 129 000 282 301 1 11 143 273 13 570 300 11 143 273 HSB Sundsfastigheter AB 0 Ja, oklart 0 0 2 481 770 2 943 529 4 420 518 Contentus AB 304 000 50 1 9 951 1 6 660 1 095 441 1 180 611 1 435 639 LENY Fastighets & Byggnads AB 3 000 4 612 1 1 283 1 2 059 381 600 514 168 849 972 Nevsten Fastighets AB 1 095 0 1 633 1 839 98 156 195 323 200 000 Stena Fastigheter Syd AB 9 368 oklart 1 932 1 233 658 907 1 910 465 2 641 993 2 Max 69 963 000 74 024 000 72 764 000 Min 21 634 27 855 32 371 Median 560 753 737 959 1 816 407 Medel 6 166 029 6 788 637 8 452 637 Siffror för förvärv, avyttring och marknadsvärde är faktiska köpeskillingar eller marknadsvärden där inte annat anges. 1) Uppskattat värde. 2) Uppskattat värde baserat på taxeringsvärde. 3) Verkligt värde saknas och kan inte uppskattas. 22

Bilaga 1 Företag Soliditet Direktavkastning bokförda värden Direktavkastning verkliga värden Vinst per hyreskrona Årsvinst per typlägenhet Rörelseresultat/ Bokfört värde fastighet Akelius Fastigheter AB 41,4 % 3,4 % 3,0 % 17,7 % 14 154 3,0 % Brogripen AB 5,2 % 5,8 % 3,6 % 22,6 % 18 042 4,3 % Victoria Park Rosengård AB 11,9 % 5,9 % 4 1,2 % 980 2,8 % Fastighets AB Trianon 34,7 % 4,6 % 3,9 % 41,7 % 33 327 3,3 % Lifra Fastigheter i Malmö AB 9,4 % 7,1 % 5,1 % 18,7 % 14 980 4,7 % Willhem Malmö AB 45,5 % 1,7 % 0,7 % -8,2 % -6 544-0,1 % Ahlström Fastigheter i Skåne AB 10,6 % 7,3 % 4,9 % 25,4 % 20 310 5,5 % Jakri AB 14,1 % 6,2 % 4 18,9 % 15 126 3,7 % Flygt Fastigheter AB 15,5 % 0,9 % 4 0,6 % 495 0,1 % Heimstaden Fastigheter i Sverige AB 43,2 % 3,2 % 3,1 % 24,8 % 19 823 2,9 % HSB Sundsfastigheter AB 20,8 % 5,3 % 2,9 % 14,1 % 11 296 3,1 % Contentus AB 29,8 % 8,1 % 6,2 % 38,5 % 30 774 5,7 % LENY Fastighets & Byggnads AB 18,2 % 12,4 % 5,6 % 20,2 % 16 191 6,6 % Nevsten Fastighets AB 27,9 % 7,1 % 3,6 % 31,5 % 25 210 4,7 % Stena Fastigheter Syd AB 16,6 % 17,5 % 4,3 % 44,4 % 35 504 15,5 % Max 45,5 % 17,5 % 6,2 % 44,4 % 35 504 15,5 % Min 5,2 % 0,9 % 0,7 % -8,2 % -6 544-0,1 % Median 18,2 % 5,9 % 3,8 % 20,2 % 16 191 3,7 % Medel 23,0 % 6,4 % 3,9 % 20,8 % 16 645 4,4 % 4) Verkligt värde saknas och kan inte uppskattas. 23

Bilaga 2 5-årsjämförelser för utvalda nyckeltal. Årsvinst per typlägenhet (kr) Företag 2015 2014 2013 2012 2011 Akelius Fastigheter AB 14 154 12 268 6 011 4 994 7 089 Brogripen AB 18 042 15 533 5 223 7 534 8 253 Victoria Park Rosengård AB 980-7 017-6 270-38 954-39 891 Fastighets AB Trianon 33 327 28 147 14 232 13 802 13 505 Lifra Fastigheter i Malmö AB 14 980 13 343 10 613 2 937 3 537 Willhem Malmö AB -6 544-10 155-2 048-5 649-4 583 Ahlström Fastigheter i Skåne AB 20 310 15 242 5 681 3 901 7 722 Jakri AB 15 126 6 244 1 448 1 023 2 976 Flygt Fastigheter AB 495 3 488 3 196 1 841 3 973 Heimstaden Fastigheter i Sverige AB 19 823 12 123 4 369 6 598 3 859 HSB Sundsfastigheter AB 11 296 7 751 12 299 9 265 12 649 Contentus AB 30 774 26 982 27 020 19 206 21 340 LENY Fastighets & Byggnads AB 16 191 10 580 6 891 10 272 12 981 Nevsten Fastighets AB 25 210 9 001-16 055 2 132 13 115 Stena Fastigheter Syd AB 35 504 27 931 22 127 17 932 18 967 Vinst per hyreskrona i fastighetsförvaltningen Företag 2015 2014 2013 2012 2011 Akelius Fastigheter AB 17,7 % 16,4 % 8,2 % 7,0 % 10,2 % Brogripen AB 22,6 % 20,8 % 7,1 % 10,5 % 11,8 % Victoria Park Rosengård AB 1,2 % -9,4% -8,6% -54,4% -57,3% Fastighets AB Trianon 41,7 % 37,6 % 19,4 % 19,3 % 19,4 % Lifra Fastigheter i Malmö AB 18,7 % 17,8 % 14,5 % 4,1 % 5,1 % Willhem Malmö AB -8,2% -13,6% -2,8% -7,9% -6,6% Ahlström Fastigheter i Skåne AB 25,4 % 20,4 % 7,7 % 5,4 % 11,1 % Jakri AB 18,9 % 8,4 % 2,0 % 1,4 % 4,3 % Flygt Fastigheter AB 0,6 % 4,7 % 4,4 % 2,6 % 5,7 % Heimstaden Fastigheter i Sverige AB 24,8 % 16,2 % 6,0 % 9,2 % 5,5 % HSB Sundsfastigheter AB 14,1 % 10,4 % 16,8 % 12,9 % 18,2 % Contentus AB 38,5 % 36,1 % 36,9 % 26,8 % 30,6 % LENY Fastighets & Byggnads AB 20,2 % 14,1 % 9,4 % 14,3 % 18,6 % Nevsten Fastighets AB 31,5 % 12,0 % -21,9% 3,0 % 18,8 % Stena Fastigheter Syd AB 44,4 % 37,4 % 30,2 % 25,0 % 27,2 % 24

Direktavkastning (bokförda värden) Företag 2015 2014 2013 2012 2011 Akelius Fastigheter AB 3,4 % 3,7 % 4,0 % 4,2 % 4,6 % Brogripen AB 5,8 % 6,5 % 7,0 % 8,3 % 8,0 % Victoria Park Rosengård AB 5,9 % 4,2 % 4,5 % -3,2% -4,0% Fastighets AB Trianon 4,6 % 4,8 % 5,0 % 5,4 % 5,8 % Lifra Fastigheter i Malmö AB 7,1 % 7,8 % 7,9 % 7,2 % 7,2 % Willhem Malmö AB 1,7 % 1,7 % 4,0 % 3,8 % 3,6 % Ahlström Fastigheter i Skåne AB 7,3 % 7,7 % 6,1 % 6,7 % 6,4 % Jakri AB 6,2 % 5,9 % 6,0 % 6,5 % 6,4 % Flygt Fastigheter AB 0,9 % 3,2 % 2,6 % 3,3 % 4,5 % Heimstaden Fastigheter i Sverige AB 3,2 % 2,8 % 3,6 % 3,9 % 3,7 % HSB Sundsfastigheter AB 5,3 % 5,2 % 5,0 % 4,8 % 5,2 % Contentus AB 8,1 % 6,7 % 8,1 % 7,1 % 7,3 % LENY Fastighets & Byggnads AB 12,4 % 11,0 % 9,9 % 11,3 % 12,6 % Nevsten Fastighets AB 7,1 % 5,8 % 2,3 % 5,6 % 8,1 % Stena Fastigheter Syd AB 17,5 % 17,3 % 16,9 % 16,5 % 16,6 % Soliditet Företag 2015 2014 2013 2012 2011 Akelius Fastigheter AB 41,4 % 38,4 % 33,2 % 26,9 % 25,4 % Brogripen AB 5,2 % 15,5 % 14,9 % 12,9 % 15,8 % Victoria Park Rosengård AB 11,9 % 12,5 % 9,9 % 11,7 % -2,4% Fastighets AB Trianon 34,7 % 34,7 % 31,3 % 30,9 % 28,3 % Lifra Fastigheter i Malmö AB 9,4 % 8,1 % 9,3 % 8,0 % 7,9 % Willhem Malmö AB 45,5 % 43,5 % 42,3 % 42,1 % 42,4 % Ahlström Fastigheter i Skåne AB 10,6 % 12,3 % 12,7 % 12,1 % 5,4 % Jakri AB 14,1 % 12,6 % 10,1 % 9,4 % 9,5 % Flygt Fastigheter AB 15,5 % 15,4 % 18,3 % 17,6 % 17,4 % Heimstaden Fastigheter i Sverige AB 43,2 % 30,8 % 41,0 % 29,6 % 27,1 % HSB Sundsfastigheter AB 20,8 % 20,0 % 21,3 % 30,4 % 32,2 % Contentus AB 29,8 % 51,1 % 40,7 % 41,5 % 39,6 % LENY Fastighets & Byggnads AB 18,2 % 16,8 % 15,7 % 16,3 % 15,2 % Nevsten Fastighets AB 27,9 % 39,0 % 38,3 % 38,4 % 21,3 % Stena Fastigheter Syd AB 16,6 % 18,7 % 21,9 % 22,0 % 21,6 % 25

Utdelning (mnkr) Företag 2015 2014 2013 2012 2011 Akelius Fastigheter AB 475,0 4148,0 0,0 900,0 0,0 Brogripen AB 379,9 80,0 18,0 30,0 400,0 Victoria Park Rosengård AB 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Fastighets AB Trianon 16,0 14,4 12,8 10,2 10,1 Lifra Fastigheter i Malmö AB 3,0 2,0 0,3 0,3 0,3 Willhem Malmö AB 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Ahlström Fastigheter i Skåne AB 1,3 0,0 0,0 0,0 0,0 Jakri AB 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Flygt Fastigheter AB 0,2 0,2 0,2 0,1 0,1 Heimstaden Fastigheter i Sverige AB 73,5 0,0 513,1 0,0 0,0 HSB Sundsfastigheter AB 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Contentus AB 304,0 0,0 0,0 0,0 1,0 LENY Fastighets & Byggnads AB 3,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Nevsten Fastighets AB 1,1 0,0 0,0 0,0 0,0 Stena Fastigheter Syd AB 9,4 39,8 15,2 0,0 0,0 26

Besöksadress: Fersens väg 9 Postadress: Box 17 203, 200 10 Malmö Telefon: 0771-443 443, E-post: malmo@hyresgastforeningen.se Webbplats: hyresgastforeningen.se facebook.com/hgfsodraskane