Martin Wernersson 2016-04-26 Dnr BN 2014-0828, KS 2016/0168 1(9) Detaljplan för Gullfaxe 1 i Djursholm, Danderyds kommun GRANSKNINGSHANDLING en ska redovisa de syften, förutsättningar och konsekvenser planen har samt hur planen är avsedd att genomföras. Allmänna intressen som utgör grund för planen och de avvägningar som gjorts mellan olika intressen klargörs. Motiven för valda bestämmelser samt skälen till planens utformning redovisas. en är inte rättsligt bindande och kan inte överklagas. Detaljplanens bindande föreskrifter framgår av plankartan och planbestämmelserna. Planen upprättas av Danderyds kommun, kommunledningskontoret.
2(9) Innehållsförteckning INLEDNING... 3 Planens handläggning... 3 Handlingar... 3 Planens syfte och huvuddrag... 4 Behovsbedömning... 4 Planområdet... 4 GÄLLANDE PLANER OCH TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN... 4 Planuppdrag... 4 Riksintresse... 4 Översiktsplan... 4 Detaljplaner och fastighetsplaner... 5 Vattendirektiv... 5 NULÄGESBESKRIVNING och förändringar... 5 Planförslaget... 5 Natur och mark... 6 Bebyggelseområden... 6 Trafik och kommunikationer... 6 Teknisk försörjning... 7 Tillgänglighet... 7 Hälsa och säkerhet... 7 GENOMFÖRANDEFRÅGOR... 8 Organisatoriska frågor... 8 Fastighetsrättsliga frågor... 8 Tekniska frågor... 8 Ekonomiska frågor... 9 ADMINISTRATIVA FRÅGOR... 9 Genomförandetid... 9 KONSEKVENSER FÖR BERÖRDA FASTIGHETER... 9
3(9) INLEDNING Planens handläggning Handläggningen av detaljplanen sker med enkelt förfarande enligt plan- och bygglagen, PBL (2010:900) 5 kap 7. Se bild nedan. Ett förslag till ny detaljplan upprättas och skickas ut på samråd till sakägare (boende i anslutning till planområdet), berörda organisationer och myndigheter m fl. Inkomna synpunkter sammanställs sedan och eventuella ändringar förs in i förslaget. Därefter skickas planförslaget ut för granskning, som pågår under minst två veckor. Planförslaget tas sedan upp till byggnadsnämnden för antagande. Efter antagandet har de sakägare som inte fått sina synpunkter tillgodosedda ca 3 veckor på sig att överklaga beslutet. När tiden för överklagande (prövning) gått ut och om ingen har överklagat planförslaget vinner detaljplanen laga kraft. Tidsplan För detaljplanen gäller följande tidsplan: Samråd under hösten 2015 Granskning under vår 2016 Antagande andra kvartalet 2016 Handlingar Till planen hör följande handlingar: Plankarta med bestämmelser i skala 1:500 i A3 (denna handling) Dessutom har följande handlingar upprättats: Grundkarta Fastighetsförteckning Samrådsredogörelse
4(9) Planens syfte och huvuddrag Syftet med planläggningen är att pröva förutsättningarna för att bygga ut befintlig byggnad för att skapa större utrymme för husläkarmottagningen, restaurang, en möjlig cafébyggnad samt att skapa en trivsammare fasad mot Gudmundsvägen i norr. Syftet är också att pröva möjligheten för studentbostäder i en vindsvåning. Behovsbedömning Enligt PBL (2010:900) 4 kap 34 och miljöbalken, MB (1998:808) 6 kap 11 ska en miljöbedömning upprättas om program eller planer kan antas medföra betydande miljöpåverkan. Ett första ställningstagande kring förväntad miljöpåverkan görs i en så kallad behovsbedömning. Detaljplanen bedöms inte innebära sådan betydande påverkan på miljön som fordrar en miljökonsekvensbeskrivning enligt PBL eller miljöbedömning enligt miljöbalken. De bedömningar av miljöpåverkan och andra störningar som ändå behöver göras, redovisas i denna beskrivning. Planen är förenlig med 3,4 och 5 kapitlen i miljöbalken. Planområdet Området är beläget vid Djursholms torg och utgörs av fastigheten Gullfaxe 1. Arealen är 1908 kvm och fastigheten ägs av ett kommanditbolag. GÄLLANDE PLANER OCH TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Planuppdrag Byggnadsnämnden har i beslut 2014-12-09, 189, uppdragit åt miljö- och stadsbyggnadskontoret att i en detaljplaneprocess pröva möjligheten att medge en utökad yta för restaurang, husläkarmottagning, mindre caféverksamhet och studentboende på fastigheten. Riksintresse Området ligger inom det riksintresse för kulturmiljövård som riksantikvarieämbetet har angett för Djursholm. Uttrycket för riksintresset är ett oregelbundet planmönster uppbyggt kring Djursholmsbanan (Roslagsbanan), med stora naturtomter och stora villor där olika stilideal kan följas. Planerad utbyggnad medför ingen ändring av vägar eller övergripande struktur, och de i sammanhanget mindre tillbyggnaderna bedöms inte påverka riksintresset. Översiktsplan I gällande översiktsplan för Danderyds kommun, antagen 2006, anges att det aktuella planområdet är ett bebyggelseområde och ligger i eller i anslutning till Djursholms torg som är ett kommundelscentrum.
5(9) Detaljplaner och fastighetsplaner Gällande detaljplan för området är S406 från 1983 och en mindre del av detaljplanen D24 från 1990 berör också det aktuella planområdet. Användningen i gällande detaljplan är handel och i vissa fall bostäder. Maximalt två våningar får byggas. I princip all mark utanför den befintliga byggnaden är prickad och får inte bebyggas. Marken närmast Vendevägen har beteckningen x och ska vara tillgänglig för allmän gångtrafik. En fastighetsplan från 1960, som numera räknas som fastighetsindelningsbestämmelser i detaljplanen, finns för kvarteret Gullfaxe. Vattendirektiv Vattenmyndigheten för Norra Östersjöns vattendistrikt beslutade den 16 december 2009 om miljökvalitetsnormer för vattenmiljöerna inom Stockholm-Mälarregionen. Föreskriften med miljökvalitetsnormerna är en del av det svenska genomförandet av EU:s Ramdirektiv för vatten och innebär att det för de större sjöarna, vattendragen, kustvattnet och grundvattnet har fastställts ett mål för vattenmiljöerna. Det medför att dagvattenfrågor ska hanteras i varje ny detaljplan och att detaljplanerna, om möjligt, ska utformas så att de bidrar till att målen uppnås. Stora Värtan är recipient för dagvattnet inom planområdet. Sjön uppnår idag otillfredsställande ekologisk status, klass 2 på en femgradig skala. Miljökvalitetsnormen, MKN, för sjön kräver att vattenkvaliteten år 2021 ska uppnå god ekologisk status, klass 4. Sjön uppnår idag god kemisk status. Miljökvalitetsnormen kräver att den kemiska vattenkvaliteten inte ska bli sämre än idag. Ett genomförande av planförslaget skulle kunna medföra en något större andel hårdgjord yta. Som kompensation föreslås att antingen parkeringsytan utformas med så kallat armerat gräs eller att taket på tillkommande bebyggelse kläs med material som kan fördröja dagvatten. Genom detta skulle mängden dagvatten som leds till ledningsnätet kunna minska och därmed bidra till att miljökvalitetsnormerna lättare uppnås. NULÄGESBESKRIVNING OCH FÖRÄNDRINGAR Planförslaget I planförslaget ges möjlighet att bygga ut nuvarande byggnad, främst åt sydost där det idag finns ett antal parkeringsplatser som inte är fullt utnyttjade. Utbyggnaden innebär att restaurangen och husläkarmottagningen kan få större lokaler för sin verksamhet. Tanken är också att ett antal mindre lägenheter/studentlägenheter kan ordnas på vinden, samt en möjlighet att bygga lokaler för exempelvis kaféverksamhet i den västra delen av fastigheten. En del av Gullfaxe 1 planläggs som lokalgata för att överensstämma med den trottoar som finns sydväst om befintliga huvudbyggnaden, längs med Vendevägen. Den plats som planläggs som lokalgata är i dagsläget kvartersmark som ska vara tillgänglig för allmän gångtrafik. Anledningen till ändringen från kvartersmark till allmän plats är att marken idag är
6(9) allmänt tillgänglig, men att skötselansvaret ligger på den enskilda fastighetsägaren för området som inte är allmän plats. Genom ändringen så övergår skötselansvaret på kommunen. Natur och mark Grönstruktur mark och vegetation Större delen av fastigheten utgörs av hårdgjorda ytor i form av parkering, takytor och stenlagda ytor söder om byggnaden. En mindre del av fastighetens nordvästra del är obebyggd och utgörs av gräsmatta samt ett större lövträd. En större lönn finns också längs Gudmundvägen, norr om byggnaden. Geotekniska förhållanden Enligt en översiktlig jordartskarta från Sveriges geologiska undersökning (SGU) så består marken inom planområdet av gyttjelera. Befintlig byggnad är grundlagd på pålar. Troligen kommer pålning att krävas även för tillbyggnaderna. Bebyggelseområden Bostäder Ett mindre antal lägenheter kan inredas på vinden. Kulturmiljö Fastigheten ligger inom ett område som är ett anspråk på riksintresse för kulturmiljövården. Dock ligger det inte inom något område som kommunen betraktar som värdekärna. Själva huvudbyggnaden är inte klassificerad och de tillbyggnadsmöjligheter som föreslås bedöms inte påverka riksintresset. Service Inom fastigheten erbjuds service i form av bank, restaurang och husläkarmottagning. Fastigheten ligger i utkanten av Djursholms torg, med ett varierat utbud av service. Trafik och kommunikationer Planområdet omges av Gudmundvägen i norr, Vendevägen i söder och av Auravägen i väster. Planförslaget innebär inte några förändringar i vägnätet. Trottoar finns längs Auravägen och Gudmundvägen. Utmed Vendevägen utanför planområdet finns både gång- och cykelväg. Med planförslaget minskar antalet parkeringsplatser inom fastigheten från ca 20 till 15. Parkeringen är i dagsläget inte fullt utnyttjad. Kollektivtrafik i form av bussar finns längs Vendevägen, intill planområdet.
7(9) Teknisk försörjning Vatten och avlopp Området ingår i verksamhetsområdena för ren-, spill- och dagvatten. Allmänna ren- och spillvattenledningar finns i både Gudmundvägen och Vendevägen. Förbindelsepunkt för fastigheten finns mot Vendevägen. Tillgänglighet Marken inom planområdet är plan och tillgängligheten är god även för rörelsehindrade. Inom byggnaderna ställs krav i Boverkets byggregler, BBR, på tillgänglighet och regleras därför inte i detaljplan. Hälsa och säkerhet Klimat Planområdet är låglänt och ligger på höjd över havet på cirka +1,5 till knappt +2 meter. Detta innebär att området ligger inom riskområde för framtida översvämningar. En planbestämmelse om att byggnader ska uppföras utan källare föreslås för att minimera risken för skador vid eventuella översvämningar. Med tanke på gatans höjd och den befintliga bebyggelsen bedöms inte en grundläggningsnivå på +2,7 meter, som är rekommenderad lägsta nivå från Länsstyrelsen, vara rimlig att kräva. Planen bedöms inte försvåra framtida möjligheter att bygga eventuella skyddsanordningar. Avfall Plats för en bättre sophantering skapas i och med planen. Utrymme för sophantering finns utmed Gudmundvägen norr om planområdet. Luftkvalitet och buller Luftkvaliteten i Danderyd är generellt sett god. Enligt uppgifter från Östra Sveriges luftvårdsförbund beräknas halterna för kvävedioxid, inandningsbara partiklar (PM10) och bensen med marginal ligga under gällande normvärden inom planområdet. Miljökvalitetsnormerna för svaveldioxid och bly klaras generellt med god marginal i Stockholms län. Planområdet ligger intill Vendevägen och Auravägen vars trafik alstrar visst buller. Hastigheten är låg men översiktliga bullerberäkningar visar att den ekvivalenta bullernivån längs med fasaden mot Vendevägen i söder och delar av fasaden mot Auravägen i väster, är cirka 60 db. En planbestämmelse finns som reglerar att minst hälften av bostadsrummen i varje lägenhet har tillgång till tyst/bullerdämpad sida. Risker Vendevägen är en sekundärled för farligt gods fram till Auravägen väster om planområdet. Vägarna närmast planområdet är inte rekommenderade vägar för farligt gods.
8(9) GENOMFÖRANDEFRÅGOR Organisatoriska frågor Huvudmannaskap och ansvarfördelning Kommunen är huvudman för allmän plats inom planområdet. Kommunen ansvarar för utbyggnad samt framtida drift och underhåll av vatten- och avloppsanläggningar inom allmän platsmark. Fastighetsägaren ansvarar för anläggande och framtida drift av s k servisledningar (enskild ledning in till det egna huset), grönytor m m. Anläggningar på kvartersmark, som är till nytta för flera fastigheter, kan inrättas som gemensamhetsanläggningar. Byggnadsnämnden ansvarar för den formella hanteringen av detaljplanen. Fastighetsägaren svarar för planens genomförande. Avtal Ett avtal har upprättats mellan Danderyds kommun och ägaren till Gullfaxe 1 för att reglera kostnaden för upprättandet av detaljplanen. Fastighetsrättsliga frågor Fastighetsbildning Tomtindelningen för Gullfaxe, fastställd 2 november 1960 upphör att gälla inom planområdet. Fastighetsindelningsbestämmelser upprättas inte. Fastighetsägaren ansöker om och bekostar erforderlig fastighetsbildning. Kommunen kan i och med planens genomförande köpa den del av Gullfaxe 1 som är planlagd som allmän plats (lokalgata). Gemensamhetsanläggningar, servitut och ledningsrätter U-område finns i den nordvästra delen av planområdet för Skanovas ledningar inom fastigheten. Ett nyttjanderättsavtal har tecknats mellan Skanova och fastighetsägaren där Skanova har godkänt att fastighetsägaren bygger ovanpå kabeln. Skanova kan inte heller ställa några krav på åtkomst till kabeln annat än genom redan befintliga brunnar. Tekniska frågor Vatten- och avlopp Befintliga kommunala VA-anläggningar har kapacitet för exploateringen. Kommunens VAavdelning bestämmer förbindelsepunkterna för ren-, spill och dagvatten efter samråd med fastighetsägaren. Förbindelsepunkt finns i fastighetens sydöstra del, mot Vendevägen. El och tele Planområdet är redan anslutet till befintligt nät för el och tele. E.ON och Skanova är nätägare för el- respektive telenätet.
9(9) Ekonomiska frågor Ekonomiska konsekvenser för kommunen Fastighetsägaren ska stå för samtliga kostnader hänförliga till den egna fastigheten. Kommunen får kostnader i form av förvärv av allmän plats som en ökad kostnad för skötsel av denna allmänna plats. I gengäld kan ersättning tas ut för exempelvis tillstånd till uteservering inom allmän plats. Plankostnadsavtal har upprättats varför planavgift enligt taxa inte tas ut. Avgifter och taxor Avgifter för vatten och avlopp tas ut enligt kommunens taxa. För bygglov och bygganmälan erläggs avgifter enligt taxa för byggnadsnämndens verksamhet. För eventuella åtgärder som utförs av fastighetsbildningsmyndighet såsom avstyckning och fastighetsreglering erläggs avgift enligt lantmäteritaxan. ADMINISTRATIVA FRÅGOR Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år räknat från det datum då planen vunnit laga kraft. Under genomförandetiden har fastighetsägaren garanterad rätt att bygga i enlighet med planen. Efter genomförandetidens utgång fortsätter planen att gälla, men den kan ändras eller upphävas utan att fastighetsägaren har rätt till ersättning. KONSEKVENSER FÖR BERÖRDA FASTIGHETER Byggrätten inom Gullfaxe 1 utökas med knappt 150 kvm i två våningar och cirka 100 kvm i en våning. Ingen förändring i fastighetsbildningen föreslås. Det relativt stora antalet parkeringsplatser som finns idag och som inte utnyttjas fullt ut, minskar med cirka 5 platser i och med planförslaget. På den befintliga vinden tillåts med planförslaget även bostäder, men med en maximal nockhöjd på byggnaden som motsvarar dagen nockhöjd. Östra delen av Gullfaxe 1 kan föras över till allmän plats utmed Vendevägen. Marken, som i dagsläget används av allmänheten, kan på ett mer ändamålsenligt sätt skötas av kommunen i och med detta. KOMMUNLEDNINGSKONTORET David Grind Plan- och exploateringschef Martin Wernersson Planarkitekt