2007 : 8 ISSN 1654-1758 Stockholms Handelskammares analys Fungerande regler för andrahandsuthyrningen Sammanfattning Stockholms bostadsmarknad fungerar inte. Skatteregler och hyresreglering leder inte bara till bostadsbrist utan även till att det bostadsbestånd som finns inte används fullt ut. Mer flexibla regler och skattebefrielse för andrahanduthyrning skulle i ett slag ge 55 000 personer någonstans att bo. Det motsvarar minst en hel mandatperiods bostadsbyggande. Under 1990-talet sjönk bostadsproduktionen till rekordlåga nivåer. Den bostadsbrist vi ser i dag är i grunden ett resultat av för låg nyproduktion av bostäder. Om utvecklingen av antalet bostäder hade hållit jämna steg med befolkningsutvecklingen sedan 1995 hade Stockholms län haft 42 000 fler bostäder i dag. Stockholms län väntas växa med motsvarande ett Malmö det närmaste decenniet. För att komma till rätta med bostadsbristen krävs att Stockholms län bygger 20 000 lägenheter per år under åtminstone en femårsperiod. Uthålligt måste länet producera cirka 10-15 000 lägenheter per år. Denna analys fokuserar dock på vad som kan göras direkt - och faktiskt få en avsevärd effekt i form av nya bostadstillfällen. Förslagen från regeringens utredare av andrahandsuthyrningen ger bara en marginell effekt. Handelskammarens förslag skulle kompensera för nästan hela Stockholms ackumulerade bostadsbrist sedan år 1995. Om utvecklingen av antalet bostäder skulle ha varit densamma som utvecklingen av befolkningen hade regionen idag haft ytterligare cirka 42 200 lägenheter.
Utvecklingen av Stockholms bostadsbyggande Efter andra världskriget växte Stockholms befolkning snabbt. På 1950-talet blev bostadsbristen mycket allvarlig och en av de stora politiska utmaningarna. En stor del av bostadsbeståndet var omodernt, vilket tillsammans med trångboddheten bidrog till den misär som banade väg för miljonprogrammet. En miljon nya bostäder skulle byggas i Sverige på tio år. Under 1960- och 70-talen var därför nyproduktionen av bostäder omfattande i hela stockholmsregionen. Åren 1965-1976 var befolkningsökningen i länet 9,6 procent medan antalet bostäder ökade med 46,1 procent. Det byggdes ungefär 17 000 lägenheter per år i Stockolms län under 1960-talet. På 1970-talet minskade detta något till cirka 15 500 lägenheter per år, men låg fortfarande långt över befolkningstillväxten. På 1980-talet fanns därför ett överskott på bostäder. Tomma lägenheter blev ett problem, framför allt för de kommunala bostadsbolagen, vars bestånd huvudsakligen bestod av mindre attraktiva miljonprogramsområden. Det medförde att bostadsproduktionen sjönk drastiskt till i snitt 8 200 lägenheter per år. Redan här grundlades delvis den bostadsbrist vi ser i stockholmsregionen i dag. I avvaktan på nödvändiga förändringar av hyresregleringen måste alla de outnyttjade bostäder som finns i beståndet bli tillgängliga på bostadsmarknaden. Detta kan bara ske genom att göra andrahandsmarknaden mindre reglerad.. Det riktigt stora hacket nedåt i kurvan kom dock i mitten av 1990-talet. Den rekordlåga noteringen 3 020 nya lägenheter nåddes 1995. Detta inträffade beklagligt nog vid samma tidpunkt som befolkningsutvecklingen i länet tog riktig fart För första gången på decennier noterades en befolkningstillväxt på över 20 000 nya invånare. Det låga bostadsbyggandet och den kraftiga befolkningstillväxten under 1980 och 90-talen gjorde att det redan 1995 rådde en allvarlig bostadsbrist i Stockholm. Efter 1995 har befolkningen i länet ökat med 11,2 procent, samtidigt som antalet bostäder endast ökat med 6,6 procent. 112 110 108 106 104 102 100 1995 Utveckling: antal bostäder och befolkning i Stockholms län. Index=100, år 1995 1996 1997 1998 1999 Växande bostadsbrist 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Bostäder Bostäder Befolkning Efter 1995 har bostadsbristen i Stockholms län stadigt förvärrats. Om utvecklingen av antalet bostäder skulle ha varit densamma som utvecklingen av befolkningen hade regionen byggt ytterligare cirka 42 200 lägenheter. Det hade inneburit att situationen på bostadsmarknaden hållits kvar på 1995 års nivå, dvs fortfarande en bostadsbrist. I diagrammet nedan kan tydligt följas hur bostadsbristen år för år förvärras sedan 1995 med några få års undantag. Ackumulerad ökning av bostadsbristen i Stockholms län 1995-2006 45 000 40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Stockholms bostadsmarknad Stockholms hyresbostadsmarknad är hårt reglerad. Hyrorna styrs av bruksvärdessystemet, som i sin tur styrs av allmännyttans hyresnivåer. Eftersom allmännyttan ägs av kommunerna har de inte samma avkastningskrav som de privata fastighetsägarna. En ägare som kan höja skatten när pengarna inte räcker till kan naturligtvis ha lägre marginaler än den som måste generera överskott för att kunna utveckla beståndet. Hyresgästföreningen förhandlar med allmännyttan om hyran och det har hänt att rent politiska hänsyn fått styra hyressättningen (S.t Eriksområdet 1997). ihop och flyttar isär. För unga, som ännu inte bildat familj, är inte bostaden den fasta punkten i tillvaron. Stockholms låsta bostadsmarknad gör ungdomarna till spelare i ett spel där svartkontrakt köps och säljs, lägenheter byts, hyrs ut eller hyrs i andra hand. Många ungdomar tvingas bli lagöverträdare för att över huvud taget ha någonstans att bo eller för att kunna behålla sin lägenhet när de inte själv kan bo i den. Många är heller inte ens medvetna om att de begår brott. Regelverket för uthyrning av bostäder i andra hand är mer omfattande än de flesta är medvetna om. Den kraftiga befolkningsökningen i kombination med det låga bostadsbyggandet har medfört att efterfrågan på bostäder fortsätter att öka i förhållande till utbudet. Genom att fastighetsägarna inte kan ta ut en hyra som står i proportion till kostnaderna för att driva och underhålla fastigheten har omvandlingen från hyresrätter till bostadsrätter påskyndats. Hyresregleringen innebär att i övrigt likvärdiga flerbostadshus har olika värden beroende på om det består av hyreslägenheter eller bostadsrätter. Vid en omvandling från hyresrätt till bostadsrätt delar fastighetsägaren och de som bor i huset på den vinst som uppstår av att huset flyttas från den reglerade till den oreglerade marknaden. Så länge hyresregleringen består kommer därför de krafter som verkar för en fortsatt bostadsrättsombildning att vara starka. Därför minskar antalet hyresrätter samtidigt som efterfrågan ökar. Skillnaden mellan den hyra som sätts av bruksvärdessystemet och den som marknaden är beredd att betala ökar därmed ytterligare, vilket i sin tur påskyndar bostadsrättsomvandlingen. För att spiralen ska kunna brytas fordras en marknadsanpassning av hyrorna om inte hyresrätten på sikt ska försvinna som upplåtelseform. I avvaktan på nödvändiga förändringar av hyresregleringen måste alla de outnyttjade bostäder som finns i beståndet bli tillgängliga på bostadsmarknaden. Detta kan bara ske genom att göra andrahandsmarknaden mindre reglerad. Att hyra ut i andra hand Vi lever i en rörlig värld. Många arbetar eller studerar tillfälligt på annan ort eller i ett annat land. Man flyttar Många har dock hört talas om de problem den som hyr ut sin bostad i andra hand kan råka ut för. Det finns exempel på andrahandshyresgäster som har vägrat att flytta och där bostadens innehavare stått maktlös. Det kan till och med inträffa att en andrahandshyresgäst får besittningsskydd och därmed rätt att ta över kontraktet på lägenheten. Det finns andrahandshyresgäster som förstört lägenhet eller inredning och vägrat att ersätta detta. Det finns hyresvärdar och bostadsrättsföreningar som inte godkänner skälen för andrahandsuthyrningen och därmed fått rätt att säga upp bostadens innehavare. Det finns andrahandshyresgäster som i efterhand gått till hyresnämnden och fått rätt att med ränta få tillbaka en del av den hyra man varit överens om och som hyresgästen har betalat under lång tid.
Många ungdomar tvingas bli lagöverträdare för att över huvud taget ha någonstans att bo eller för att kunna behålla sin lägenhet när de inte själv kan bo i den. högre kostnader för sin bostad, vilket är vanligt på Stockholms överhettade bostadsmarknad. Den som hyr ut i andra hand får inte ta ut en hyra som täcker ens de egna kostnaderna. Den som innehar ett förstahandskontrakt på en hyresrätt har en underprissatt tillgång och gör naturligtvis allt för att behålla denna. Om reglerna för andrahandsuthyrning är snåriga och medför risker kan det vara säkrast att låta lägenheten stå tom om man inte själv kan bo där. Alternativet är att hyra ut den till någon man känner och litar på. Det medför att det inte finns en fungerande andrahandsmarknad. Det är kontakter som gäller. För den som saknar kontakter finns inget annat alternativ än att köpa en bostad på den oreglerade bostadsrättsmarknaden. För den som bara ska vara en kort tid i Stockholm eller har diffusa framtidsplaner är detta ofta inget alternativ. Den reglerade bostadsmarknaden gör det svårare för den som kommer utifrån att arbeta eller studera i Stockholm. Detta försvårar företagens rekrytering och hämmardärmed tillväxten. Om fler var beredda att hyra ut sina lägenheter i andra hand skulle priset sjunka. Den största skillnaden mellan verkligheten och lagboken gäller hyran för en andrahandsupplåtelse. På den svarta andrahandsmarknaden kan hyran vara dubbelt så hög som bruksvärdeshyran. Detta är självfallet en funktion av alltför lågt utbud i förhållande till efterfrågan. Om fler var beredda att hyra ut sina lägenheter i andra hand skulle priset sjunka. Bruksvärdeshyra för andrahandsuthyrning är särskilt problematisk för den som hyr ut en bostadsrättslägenhet eller ett småhus. Även i detta fall gäller bruksvärdesprincipen, även om innehavaren har betydligt Ingångna avtal ska hållas Hyresregleringen och rätten att låta hyresnämnden besluta om återbetalning av hyra i efterhand innebär att det inte råder avtalsfrihet. Den som hyr ut sin bostad i tron att det kontrakt som har skrivits med hyresgästen ska gälla kan råka ut för mycket obehagliga överraskningar. Det är enligt handelskammarens mening inte förenligt med grundläggande principer i en rättsstat att ingångna avtal inte ska gälla. Skatten stoppar andrahandsuthyrning Förutom att hyran är reglerad ska den som hyr ut sin bostad i andra hand också betala skatt på hyresintäkten, vilket få är medvetna om. Den som hyr ut hela eller delar av en ägd bostad har redan betalar fastighetsskatt och ska dessutom betala inkomstskatt på hyresintäkterna. Det innebär en dubbelbeskattning. Den ekonomiska behållningen för en andrahandsuthyrning står ofta inte i proportion till det besvär och de risker som är förknippade med att släppa in en annan person i sin bostad.
Den höga reavinstbeskattningen gör det dyrt att byta en ägd bostad, vilket kommer att förvärras med räntebeläggningen på uppskjuten reavinstskatt som träder i kraft samtidigt som fastighetsskatten avskaffas. Det finns många som av olika skäl t ex skilsmässa eller utflugna barn - har en för stor bostad. Transaktionskostnader, såsom mäklare, flyttkostnader och reavinstskatt, gör att det krävs en avsevärt mycket billigare bostad för att en flytt ska ge bättre bostadsekonomi. En förändring som kanske inte alla vill utsätta sig för. Ett alternativ kan då vara att hyra ut en del av bostaden. Även en sådan uthyrning regleras av bruksvärdessystemet och hyresintäkterna ska beskattas. Om nettointäkten av en sådan uthyrning är alltför låg anser många att det varken är värt besväret eller risken. Många av dem som bor i alltför stora bostäder är äldre personer. Det finns ofta en rädsla för att göra fel, att inte följa reglerna. Men också för att för att släppa in en främmande person i sitt hem. Det kan vara avgörande för viljan att upplåta en del av sin bostad att uthyrningen kan ske i enlighet med regelverket. Det förbättrar också möjligheten att gardera sig mot misslyckanden. Det kan handla om att teckna försäkringar mot skador som hyresgästen orsakar eller att skriva kontraktet på sådan sätt att hyresgästen kan tvingas att flytta om han eller hon inte sköter sig. I Stockholms innerstad finns inte en enda bostad, inte ens ett rum, som går att hyra för 1500 kr per månad. Det finns alltså en stor outnyttjad potential i det befintliga bostadsbeståndet. Det finns också stora möjligheter att helt nya bostäder kan komma till med en generös inställning till andrahandsuthyrning. I Norge är det skattefritt att hyra ut upp till 50 procent av den egna bostaden. Det har medfört att många småhus byggts om eller byggts till för att fungera för två hushåll. Denna typ av andrahandsbostäder står faktiskt för huvuddelen av hyresbostäderna i Norge. Skattebefrielse är ett mycket starkt styrmedel i Sverige. Att påtala att något är skattefritt får ofta svenskar att agera (jmf hemdatorer och hushållsnära tjänster). En väl marknadsförd skattebefrielse av andrahandsuthyrning skulle med stor sannolikhet få ut många nya bostadstillfällen på marknaden. 55 000 nya bostadstillfällen För att ta reda på hur stor den outnyttjade reserven på bostäder i Stockholmsregionen är, gjorde SKOP, på uppdrag av Handelskammaren en undersökning för ett antal år sedan. SKOP frågade 1500 invånare i Stockholms län om de var beredda att hyra ut hela eller delar av sin bostad om detta var skattefritt och de hade rätt att ta ut rimlig hyra. Förutom de två procent som redan hyr ut i andra hand var ytterligare sju procent beredda att göra detta. Utslaget på hela Stockholms läns bostadsbestånd skulle det innebära ytterligare 55 000 nya bostadstillfällen. Det skulle i ett slag utradera nästan hela den ökade bostadsbrist som ackumulerats sedan 1995. Handelskammarens undersökning fick till följd att regeringen tillsatte en utredning med uppdrag att föreslå ekonomiska incitament för att underlätta andrahandsuthyrning. Regeringens utredning - en besvikelse Utredningens resultat, som nyligen presenterats, är en stor besvikelse. Den föreslår inga förändringar när det gäller krav på att bruksvärdessystemet inte ska gälla vid andrahandsuthyrning. Enda skillnaden är att tiden för hur lång tid i efterhand hyresgästen kan begära prövning av hyresnämnden förkortas från två till ett år. Utredningen har också direktiv att föreslå förändringar i beskattningen som uppmuntrar till andrahandsuthyrning. Utredningen föreslår att det belopp man får ta i hyra skattefritt höjs från 4 000 till 18 000 kronor per år. Det motsvarar en hyra på 1500 kronor per månad. I Stockholms innerstad finns inte en enda bostad, inte ens ett rum, som går att hyra för 1500 kr per månad. Andrahandsuthyrning i Stockholm kommer därmed även i fortsättningen att vara skattepliktig. För den bostadsmarknad där bristen på andrahandsbostäder är det stora problemet har utredningen alltså inte föreslagit någon lösning.
Slutsats Handelskammaren förslår regeringen att i stället för att genomföra utredningens förslag besluta följande: Följ Norges exempel och medge skattebefriad andrahandsuthyrning av max 50 procent av den egna bostaden eller hela bostaden under en begränsad tid. Avskaffa hyresregleringen för andrahandsuthyrning. Avskaffa möjligheten att gå till hyresnämnden och få rätt till återbetalning av överenskommen hyra. Se över kraven på särskilda skäl för att få rätt att hyra ut en bostad i andra hand. Ta i princip bort möjligheten för en andrahandshyresgäst att få besittningsskydd. Stockholms Handelskammare Västra Trädgårdsgatan 9, Box 160 50, 103 21 Stockholm Tel: 08 555 100 00, www.chamber.se ISSN: 1654-1758 Ansvarig analys: Andreas Krohn, andreas.krohn@chamber.se Ansvarig information: Andreas Krohn, andreas.krohn@chamber.se