1 HYRA I Allmänna nyttjanderätter, bostadshyra, II Lokalhyra, andra nyttjanderätter
ALLMÄNNA NYTTJANDERÄTTER Nyttjanderätt, en rätt att använda något Många fler regler betr. nyttjanderätt till fast egendom än till lös egendom! 7 kap JB innehåller vissa generella regler. Dessa gäller även vissa nyttjanderätter som har annan egen lag ex Hyresrätt, Tomträtt, Arrende Avtalslagen är tillämplig på alla nyttjanderättsavtal men det finns vissa formkrav Bostadsrätt, Gravrätt och Vägrätt regleras enbart separat och omfattas inte av 7 kap JB 2
VAD REGLERAS I 7 KAP JB? Kapitlet innehåller allmänna bestämmelser om nyttjanderätt, servitut och rätt till elektrisk kraft 7:1 servitut och rätt till elektrisk kraft om rättigheten upplåtits genom avtal 7:3 1 st Rätt att avverka skog, rätt att tillgodogöra sig andra alster av fastigheten eller dennas naturtillgångar eller att jaga och fiska på fastigheten är att anse som nyttjanderätt, även om rättigheten inte i övrigt är förenad med nyttjanderätt till fastigheten 7:3 2 st naturvårdsavtal mellan fastighetsägare och stat/kommun 3
JB 7 KAP FORTS 5-6 Upplåtelsetid 7-8 Förlängning av tid, ändring av villkor 9 Hinder mot andelsupplåtelse 10 rätt till inskrivning 11-21 Rättighetens ställning vid fastighetens övergång till ny ägare 22-24 Rättigheters inbördes ställning 27-30 vad händer med rättighet om fastighetsindelningen ändras? 31 Andrahandsupplåtelser 4
GRUNDREGLER HYRESRÄTT 12 kap. JB ( hyreslagen ) är tvingande till hyresgästens förmån Besittningsskyddet utmärkande för svensk hyresrätt 5
LAGSTIFTNINGEN 12 KAP JB 12 kap. 1 5 st. JB Tvingande och dispositiva regler finns De tvingande reglerna är till hyresgästens förmån 6
HYRESAVTALET Avtalslagen tillämplig vid tecknande av hyresavtal Formkrav 12 kap. 2 JB skriftligt avtal om HV eller HG begär det Ingen skillnad mellan bostadshyra och lokalhyra 7
KORT OM BESITTNINGSSKYDDET 12 kap. JB = skyddslagstiftning Vad innebär besittningsskydd? Uppsägning kan inte ske hur som helst Rätt till förlängning av avtalet (bostäder) eller skadestånd (lokaler) finns som HR såvida inte särskilda omständigheter föreligger Intresseavvägning sker 8
BOSTADSHYRA Hyrestider bestämd tid eller tills vidare (obestämd tid) 12 kap. 3 JB maxtiderna anges i 7 kap. 5 JB Uppsägning 12 kap. 3-5 JB (Skilj mellan hyrestid och hyresförhållande) 9
UPPSÄGNINGSTIDER, 12 KAP. 4 JB Avtal på obestämd tid; Tre månader för bostäder Nio månader för lokaler Avtal med bestämd tid; En dag, om hyrestid längst två veckor En vecka, om hyrestid 2 veckor - 3 månader Tre månader, vid hyrestider därutöver OBS! 9 månaders uppsägning för lokaler om hyrestiden är över 9 månader!!! 10
BOSTADSHYRA, FORTS Hyra 12:19 Hyressättning vid tvist 12 kap. 55 JB Skälig hyra = bruksvärdeshyra (jämförelse med likvärdiga lägenheter i de allmännyttiga bostadsföretagen sker) Hyra som har framförhandlats enl 12:55 c 11
HGS SKYLDIGHETER 12:23 HG får inte använda lägenheten för annat ändamål än det avsedda 12:24 HG skall under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill hör Ersättningsskyldighet vid skada pga vållande / vårdslöshet / försummelse Av HG, någon som hör till hans hushåll eller som gästar honom eller annan som han inrymt i lägenheten eller som utför arbete där för HGs räkning 12
BESITTNINGSSKYDDET, HR rätt till förlängning 12:46 1 st Generella undantag i 12 kap. 45 JB: Vid andrahandsuthyrning Vid hyra av möblerat rum/fritidshus Vid hyra av del av HV:s bostad Om avtalet är förverkat Jfr. 12 kap. 42 JB; HV rätt att säga upp i förtid om HG begått kontraktsbrott Väsentlighetskrav finns Måste åberopas inom viss tid Rättelser 13
BESITTNINGSSKYDDSBRYTANDE GRUNDER, SPECIELLA UNDANTAG FR HR Saklig grund för uppsägning 12 kap. 46 1-10 p JB HG har rätt till förlängning utom när: Hyresrätten förverkad HG åsidosatt sina förpliktelser Rivning, större ombyggnad Ändrad användning, HVs intresse förfoga Uthyrd BR, tjänstebostad Generalklausulen 12:46 10 p Får ej vara oskäligt mot HG! 14
GENERALKLAUSULEN 12:46 10 P Övriga uppsägningsgrunder Måste föreligga sakliga skäl HV:s sakliga skäl vägs mot HG:s behov av att behålla lägenheten Tolka alltid generalklausulen restriktivt! Den är till för att stärka HGs position jämfört med HVs. 15
LOKALHYRA Vad är en lokal? JB 12:1 annan lägenhet än bostadslägenhet 16
LOKALHYRA Hyrestiderna: oftast på bestämd tid (långa avtal) JB 7:5, 12:3 anger gräns Hyressättningen: marknadshyra utgångspunkt! Marknadshyra = vad lokalen kan betinga på öppna marknaden 12:57a + 12:19 3 st Årshyra Hyra/kvadratmeter Omsättningsbaserad hyra Möjlighet att indexreglera hyran >3 årskontrakt 17
UPPSÄGNING AV LOKALHYRA Uppsägningen: Uppsägningstid oftast 9 månader - 12:4 1 st 2 p om avtal på obestämd tid och - 12:4 2 st 4-5 p om avtal på bestämd tid Uppsägning sker antingen för - Avflyttning eller för - Villkorsändring - 12:58 underrätta HG om de villkor han kräver för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning 18
VAD HÄNDER OM HV INTE SÄGER UPP I TID? Utebliven eller felaktig uppsägning av ett lokalhyresavtal gäller som automatisk förlängning av avtalet till samma villkor som tidigare. Jfr JB 12:3 3 st. 19
BESITTNINGSSKYDDET Ett indirekt skydd = Lokalhyresgäst har rätt till skadestånd i vissa fall men inte till förlängning. Samma system som vid bostadshyra, men andra regler Grundförutsättningarna: 12 kap. 56 JB 20
JB 12:56 Grundförutsättningar för besittningsskydd: Ersättning till HG vid uppsägning om avtalet inte förlängs och Längre hyresförhållande än 9 mån Hyresförhållande inte upphört pga förverkande (se 12:42-44) Utgångspunkten är att avtalet ska förlängas; om det inte förlängs ska skadestånd som HR utgå. 21
BESITTNINGSSKYDDSBRYTANDE GRUNDER (EJ SKST T HG OM) Vid uppsägning för avflyttning 12:57 - kontraktsbrott - huset ska rivas/byggas om + anvisar godtagbar ersättningslokal - HV har befogad anledning att säga upp Vid uppsägning för villkorsändring 12:57 1 st 5 p, 12:57 a Om villkoren överensstämmer med god sed, dvs är skäliga (marknadsmässig hyra) 22
KONTRAKTSBROTT JB 12:57 1 p Det krävs väsentligt kontraktsbrott för att HV ska kunna säga upp på den grunden utan att bli skadeståndsskyldig dock kan lindrigt kontraktsbrott användas som argument för att minska skadestånd i en tvist om förlängning 23
BOSTADSRÄTT Bostadsrättslagen (1991:614) Fastighetsägare: föreningen Hyran = avgift till föreningen Avbetalning av föreningens lån, drift etc Insats betalas vid köp och bostadsrätten går därefter att sälja till marknadspris Medlemmarna har stort inflytande i föreningen 24
BOSTADSRÄTT, FORTS Nyttjanderätt till viss fastighet, allmänna fastighetstillbehör och byggnadstillbehör Andel i bostadsrättsförening viktigt att titta på föreningens stadgar o ekonomi! Kostnader (drift, underhåll, skatter, räntor etc.) Intäkter (avgifter från medlemmar, hyresintäkter) 25
BOSTADSRÄTT, FORTS Formkrav för överlåtelse 6:4 Lös egendom: köplagens regler om fel aktualiseras men används tillsammans med felregler i JB 4:19. 7 kap BrL rättigheter o skyldigheter 7:18 ff förverkande av nyttjanderätt 7:26 ff förfarandet vid uppsägning 26
KOOPERATIVA HYRESRÄTTER Lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt Ett mellanting av vanlig hyresrätt och bostadsrätt HV/fastighetsägare: en ekonomisk förening HG medlem i föreningen Hyran följer inte bruksvärdet Stort hyresgästinflytande Insats betalas vid inträde återbetalning sker av föreningen vid uppsägning 27
TOMTRÄTT 13 kap. JB Nyttjanderätt till fastighet Upplåtelse av mark och tillbehör Upplåtaren är staten/kommun/det allmänna Upplåtelse av ex panträtt och servitut möjlig i tomträtt Allmänna regler om överlåtelser och tillbehör gäller Lagstiftarens utgångspunkt = ska likna en fastighet Upplåtelsetid 13:14 28
ARRENDE 8-11 kap. JB Total upplåtelse av mark för visst ändamål Jordbruksarrende Bostadsarrende Anläggningsarrende Lägenhetsarrende 29
SERVITUT 14 kap. JB Ej total upplåtelse rätt att i visst hänseende nyttja fastighet Utmärkande: fastigheten har rättigheten/belastningen; inte en viss ägare 30
31