LÄNSI-TURUNMAAN KAUPUNKI Krokin kylä Krok by Fagerholmin ranta-asemakaava Stranddetaljplan för Fagerholm Työ/Arbete: E23942 Turku, Åbo, 17.1.2011 AIRIX Ympäristö Oy PL 669 20701 TURKU Puhelin 010 241 4400 Telefax 010 241 4401 www.airix.fi Toimistot: Turku, Oulu, Tampere ja Helsinki
AIRIX Miljö Ab 2 STRANDDETALJPLAN FÖR FAGERHOLM 2011 Krok by Stranddetaljplan för Fagerholm Beskrivning gällande stranddetaljplan, som berör stranddetaljplanekarta daterad 17.1.2011. Stranddetaljplanen omfattar fastighet Fagerholm 445-562-9-0 och Samfällt vattenområde 445-562-876-1 i Krok by i Väståbolands stad. I och med stranddetaljplanen bildas kvarter 1, småbåtshamnområde samt jord- och skogsbruksområde. 1. BASUPPGIFTER 1.1 Områdets nuläge 1.11 Läge Planområdet är beläget i Nagu söder om Storlandet. Fastigheten som planläggs heter Fagerholm och dess fastighetsbeteckning är 445-562-9-0. Fastighetens ytareal enligt fastighetsregistret är 3,995 hektar. 1.12 Planläggningsläge Landskapsplanläggning För landskapsplanläggningen i Väståboland ansvarar Egentliga Finlands förbund. I Egentliga Finlands etappvis fastställda regionplaner har Fagerholm markerats med områdesreservationsbeteckning MM2 212L. Fagerholm hör, med avseende på fritidsbosättningsdimensioneringen, till delområde 87-9, med dimensioneringsnorm xx fritidsbostadsenheter per strandlinjekilometer. Andelen fri strand bör uppgå till 50 %. Dimensioneringsnormen har ingen praktisk betydelse vid planläggningen av Fagerholm, eftersom holmen har fungerat som sjöbevakningsstation och byggnadsbeståndet är i enlighet därmed. Egentliga Finlands landskapsplaneförslag för bl.a. Väståbolands del godkänns enligt planerna i slutet av år 2010. Landskapsplanen ersätter vid sitt ikraftträdande alla regionplaner. I landskapsplanen finns inga områdesreservationsbeteckningar som berör Fagerholm.
AIRIX Miljö Ab 3 STRANDDETALJPLAN FÖR FAGERHOLM 2011 Generalplanläggning För området gäller Nagu generalplan, som kommunfullmäktige godkände den 12.5.2003. Denna trädde i kraft den 14.5.2007. Hela Fagerholms holme är i generalplanen anvisad RM-områdesreservationsbeteckning. Planbestämmelser: RM, i huvudsak område som betjänar turism. Inom området får byggas byggnader och anläggningar som betjänar turism. Talet efter beteckningen (RM1- RM8) anger antal byggnadsrätter inom området. Byggnadsrättens maximala tillåtna våningsyta är 200 m 2. Byggnaderna bör placeras inom byggnadsytan och till sin utformning, dimension, material och färgsättning byggas så, att de inte försvagar landskapsbilden. RM-områdets byggnadsrätter får inte brytas ut till enskilda byggnadsplatser. Stranddetaljplanläggning För området har inte tidigare uppgjorts stranddetaljplan. 1.2 Nuvarande byggnadsbestånd På området finns: - en före detta sjöbevakningsstations huvudbyggnad, bestående av ett kontor, vakttorn, restaurang och utrymmen för logi. Byggnaden är till sina yttre mått ca 45 x 24 m och till bottenytan över 600 m 2 och våningsytan ca 700 m 2 - lagerhall, vars storlek är ung. 33 x 20 m, m.a.o. ca 660 m 2 - fyra övriga lagerbyggnader, med storlek, från väster räknat, 75 m 2, 45 m 2, 15 m 2 och 65 m 2 - en gammal bostadsbyggnad, bottenyta ca 135 m 2 - två bastubyggnader, 30 m 2 och 65 m 2 - inkvarteringsutrymme (barack), 7 m 2 Byggnadernas sammanlagda våningsyta är ca 1800 m 2. Tidigare sjöbevakningsstations huvudbyggnad Lagerhall 1.3 Markägoförhållanden Stranddetaljplanläggningen påbörjas på markägarinitiativ. Planläggningsområdet ägs av Captium Oy, vars verksamhet ansvaras för av Jan M. Koivurinta.
AIRIX Miljö Ab 4 STRANDDETALJPLAN FÖR FAGERHOLM 2011 För utveckling av öns båthamn ingår även det samfällda vattenområdet 445-562-876-1 i planläggningsområdet. Bilaga 1: Utredning över äganderätt 1.4 Områdets miljömässiga egenskaper och förändringar i dessa Fagerholm är en delvis trädbevuxen holme med klippiga stränder. De nuvarande byggnaderna finns vid holmens norra strand. Byggnaderna är stora och synliga på långt håll i landskapet. Iögonfallande i landskapet är även master och en hög ellinje inom området. Den södra stranden är närapå i naturtillstånd och består av kala klippor, men är riklig till sitt växt- och djurbestånd. Bilder från södra stranden Vid planläggningsarbetets begynnelse har en grundläggande utredning beträffande områdets naturvärden utarbetats. Bilaga 2: Naturutredning 1.5 Skydd Områdets gamla bostadsbyggnad, det s.k. vita huset, är på byggnads- och kulturhistorisk bas värdefullt. Byggnaden har inte skyddats i och med tidigare planläggning, ej heller har skyddsbeslut enligt byggnadsskyddslagen gjorts. Inom området finns inga kända fornminnen. 2. MÅLSÄTTNINGAR Stranddetaljplanens målsättningar är att genom tillräckligt detaljerad planläggning anvisa funktionsvisa byggnadsrätter och byggnadsytor på Fagerholm. Sådana funktioner är turismservice (logi, konferens- och restaurangservice) samt båthamnsservice. Med tanke på upprätthållande, övervakning och skötsel av servicen som området tillhandahåller är det viktigt att det inom området anvisas möjlighet till bostadsbyggande. Andra målsättningar är - bevarande av områdets naturvärden - att anvisa södra stranden som obebyggt område i syfte att bevara landskapet - skydd av områdets gamla, värdefulla byggnadsbestånd - placering av vindkraftverk inom området för områdets eget elbehov
AIRIX Miljö Ab 5 STRANDDETALJPLAN FÖR FAGERHOLM 2011 - anvisning av byggnadsytor för övriga tekniska anordningar På Fagerholm finns anläggningar som nyttjas av Försvarsmakten, Trafikverket och Meteorologiska institutet. Planen möjliggör anläggningarnas underhåll, erforderliga grundreparationer och förnyelse mm. Målsättningarna preciseras under planläggningsprocessen. 3. SAMMANDRAG AV UTREDNINGAR Områdets naturutredning gjordes i begynnelsen av planläggningsarbetet. Bilaga 2: Naturutredning Områdets historia har utretts tidigare. På ön har tidigare funnits en tull. 4. DIMENSIONERING 4.1 Utgångspunkter En sjöbevakningsstation har varit belägen på ön. Verksamheten har förutsatt byggnation av ett flertal byggnader inom området. Nuvarande byggnadsbestånds totala våningsyta är ca 1800 m 2. Efter avveckling av sjöbevakningsstationen sålde staten ön till den nuvarande markägaren. Vid stranddetaljplanläggning allmänt använda dimensioneringsgrunder, såsom strandlinjelängd eller öns ytareal, är inte ändamålsenliga att använda eftersom planläggningen inte siktar på att definiera konventionell byggnadsrätt för fritidsbostäder. För att kunna använda byggnaderna på ett förnuftigt sätt, bör man inom området kunna bygga byggnader som betjänar planerad och i målsättningar nämnda verksamhet. 4.2 Utökning av inkvarteringskapacitet Vid utveckling av turismservice är ökning av inkvarteringskapacitet genom byggnation av inkvarteringsutrymmen väsentlig. Kompletterande byggnadsrätt på 500 kvadratmeter våningsyta möjliggör mottagande av något större konferens- eller motsvarande grupper. Dessutom möjliggör en dylik byggnadsrätt olika förverklingsmöjligheter. Med avseende på miljö och landskap är det viktigt, att nämnda byggnadsrätt fördelas på flera enheter och på flera byggnadsytor. 4.3 Utveckling av rekreationsservice Områdets nuvarande bastubyggnader räcker inte till för att motsvara framtida efterfrågan. Dessa bör kunna utvidgas. I områdets huvudbyggnad finns restaurangutrymmen, vilka bör kunna utvecklas. Vid planläggningen anvisas tilläggsbyggnadsrätt för dessa funktioner. 4.4 Utveckling av båthamn I och med tidigare användning finns på Fagerholms norra strand bryggor, vid vilka även relativt stora båtar kan lägga till. Detta ger goda förutsättningar för utveckling av service i anknytning till båtturism. Inom området finns en bränslepump samt en lagerbyggnad avsedd för bränsle. I och med förbättring av båthamnen möjliggörs t.ex. utveckling av båtturism, dyknings- och rekreationsfiskeverksamhet.
AIRIX Miljö Ab 6 STRANDDETALJPLAN FÖR FAGERHOLM 2011 5. PLANLÄGGNINGSLÖSNING 5.1 Centralt innehåll och motiveringar Med stranddetaljplanen anvisas separat för byggnation avsedd och som obebyggd kvarblivande halva av ön. Med denna indelning säkras bevarandet av områdets naturvärden och å andra sidan tillräcklig byggnadsrätt för att upprätthålla och utveckla öns verksamheter. Planen anvisar ca 920 v-m 2 ny byggnadsrätt utöver den nuvarande ca 1800 v-m 2. 5.2 Beaktande av åsikter (Kompletteras senare) 5.3 Områdesreserveringar 5.3.1 Kvartersområden Som kvartersområde för byggnader som betjänar turism (RM) har öns norra halva anvisats, som en byggnadsplats (2,47 ha). Inom denna får högst byggas det som i planläggningskartan anvisats per byggnadsyta och enligt tillhörande planbestämmelser. Inom RM-kvartersområde har åtskilliga byggnadsytor för olika funktioner anvisats. Inom byggnadsytorna finns, utöver de nuvarande byggnaderna, byggnadsrätt för nya byggnader. Separat har anvisats - byggnadsyta för byggnader som betjänar turism, planebeteckning rm, byggnadsrätt 800 v-m 2 - byggnadsyta för småindustribyggnader, planebeteckning ty, byggnadsrätt 700 k-m 2 - två byggnadsytor för bastubyggnader, planebeteckning sa, byggnadsrätt 200 och 120 v-m 2 - tre byggnadsytor för inkvarteringsbyggnader, planebeteckning maj, byggnadsrätten har anvisats i formen Byggnadsytans byggnadsrätt angivet som kvadratmeter våningsyta / den enskilda byggnadens maximala våningsyta / byggnaders maximala antal. Byggnadsrätter är 100/100/2, 240/100/3 och 160/100/2. - förrådbyggnads byggnadsyta, planebeteckning var, byggnadsrätt 80 v-m 2 - en byggnadsyta för byggnad som skyddas, planebeteckning sr 1, byggnadsrätt 200 v-m 2 samt en byggnadsyta för del av byggnad som skyddas, planebeteckning sr 2, byggnadsrätten utgör en del av byggnadsrätten för byggnadsytan 800 v-m 2 Inom RM-kvartersområdet får byggas maximalt två bostäder som anknyter till områdets underhåll och service. Inom sr 1-byggnadsyta belägen, skyddad byggnad får upprustas till bostadsbyggnad. Terrasser får byggas inom kvartersområdet även utom byggnadsytorna. På Fagerholm finns anläggningar som nyttjas av Försvarsmakten, Trafikverket och Meteorologiska institutet. Planen möjliggör anläggningarnas underhåll, erforderliga grundreparationer och förnyelse mm. Inom kvarteren får anläggas konstruktioner och anläggningar som betjänar sjöfart, försvarsmakten, teletrafik, väderleksobservationer mm. Inom kvartersområdet får, inom byggnadsytor på särskilt markerade platser placeras två vindkraftverk. (planbeteckning tuv). Dessa bör dimensioneras att motsvara fastighetens eget behov av elenergi. Områdets nuvarande helikopterfält har anvisats med planebeteckning hek.
STRANDDETALJPLAN FÖR FAGERHOLM AIRIX Miljö Ab 7 2011 Med planebeteckning et har anvisats en byggnadsyta för inom området befintlig mast samt nuvarande högt belägna ellinjes slutände. Meningen är att ersätta luftledningen med en undervattenskabel. Med planebeteckning lu har anvisats kvartersdelar, som med avseende på terrängformationer och växtlighet, bör bevaras i så naturenligt tillstånd som möjligt. Viktiga åtgärder med tanke på säkerhet och hälsa är tillåtna. Bevarandet av dessa områden som naturenliga har stor betydelse för landskapet. I öns norra del finns mycken byggnadsrätt och av de nuvarande byggnaderna är en del relativt stora. Områden i naturtillstånd mellan byggnaderna inverkar mycket på områdets allmänuttryck och på landskapet som är synligt från havet. Byggnadsplatsen får inte via lantmäteriförrättning indelas i mindre delar. 5.3.2 Jord- och skogsbruksområden Med jord- och skogsbruksområde med särskilda miljövärden. Område där miljön bevaras beteckning har öns södra halva anvisats (1,56 ha). Markytans formationer inom området får inte förändras genom brytning, fyllning eller dylika åtgärder. Områdets trädbestånd och övrig växtlighet får inte avlägsnas. Endast åtgärder väsentliga med tanke på säkerhet är tillåtna. På området finns ingen byggrätt, ej heller får konstruktioner eller anläggningar placeras inom området. Inom området belägen säkerhetsanordning för sjöfart (mkt-planbeteckning, fyrbåk) får upprustas eller ersättas med ny. Fyrbåken syns på fotografiet i följande stycke. 5.4 Skydd Planen anvisar gammal tullbyggnad som byggnadsskyddsobjekt (sr 1). Planbestämmelse för byggnaden som skyddas lyder: Byggnad som skyddas. Byggnaden får inte rivas. I byggnaden får inte utföras sådana åtgärder, vilka fördärvar takets eller fasadens kulturhistoriska värde. Byggnadens reparations- och ändringsarbeten bör basera sig på en helhetsplan. Byggnaden får upprustas till bostad. I god tid före reparations- och förändringsarbeten påbörjas, bör museimyndigheterna ges tillfälle att ge utlåtande. Den andra byggnaden som anvisas som byggnadsskyddsobjekt är den tidigare sjöbevakningsstationens vakttorn (sr 2). Den påminner om områdets tidigare bruksändamål och är en del av områdets lokalhistoria. Planbestämmelse lyder: Byggnad som skyddas (tidigare sjöbevakningsstations vakttorn) Tornet får inte rivas. Dess exteriör och utformning bör bevaras. Tornets interiör får ändras. I god tid före
STRANDDETALJPLAN FÖR FAGERHOLM AIRIX Miljö Ab 8 2011 reparations- och förändringsarbeten påbörjas, bör museimyndigheterna ges tillfälle att ge utlåtande. Tidigare sjöbevakningsstations huvudbyggnad, av vilket tornet utgör en del, bör om möjligt bevaras. Planen anvisar att av sjöbevakningsstationens huvudbyggnad bevaras endast torndelen. Byggnaden i övrigt återspeglar områdets tidigare verksamhet och är på dessa grunder även viktig att bevara. Områdets nuvarande byggnadsbestånd härstammar från olika tidsperioder och den framtida nybyggnationen formar en helhet, som åskådliggör olika tidsskeden. 5.5 Trafik Området nås vattenledes. Som småbåtshamn (LS) har anvisats område vid öns nuvarande huvudbrygga. Inom området får byggas ett båtskjul, inom separat anvisad byggnadsyta, samt bryggor. På bryggan får anläggas en bränsledistributionsstation, som betjänar vattentrafiken (planebeteckning pj). Vid bryggan finns en bränslepump och invid bryggan en lagerbyggnad för bränsle (byggnadsyta var 80). På norra stranden finns ytterligare en brygga. Även denna är anvisad som LS-område. Bryggan ligger i strandens riktning. Stranden är vid denna plats brant och djup, vilket innebär att även relativt stora båtar kan angöra bryggan. 5.6 Samhällsteknisk försörjning Inom området bör vattenförsörjningslösningar förverkligas enligt krav i statsrådets förordning gällande avloppsvattenbehandling utom vattentjänstverkens avloppsnät. Avfall bör komposteras eller transporteras bort. 6. PLANENS KONSEKVENSER 6.1 Konsekvenser för samhällsstrukturen och den bebyggda miljön På Fagerholm har en sjöbevakningsstation fungerat. Efter att verksamheten avvecklats, är det bra att byggnaderna fortsättningsvis nyttjas. Planen anvisar byggnadsrätt och andra funktioner så, att det är möjligt att utveckla området för nya bruksändamål. Fagerholm är en individuell helhet, och således har dess bebyggande och nyttjande ingen inverkan på närområden. För att upprätthålla områdets turism-, båt- och annan service samt för områdets underhåll och vakthållning är det nödvändigt att anvisa möjligheter till att bygga bostäder inom området. Planen tillåter byggnation av två bostäder på ön. I och med planen skyddas den historiskt värdefulla gamla tullbyggnaden samt den tidigare sjöbevakningsstationens vakttorn. 6.2 Konsekvenser för natur och landskap Planen anvisar att Fagerholms obebyggda södra del bevaras som område utan byggrätt. Inom området finns naturvärden som planen eftersträvar att bevara. Inom området som bebyggs anvisas områden som bör bevaras i naturenligt tillstånd, för att dess allmänuttryck skall bevaras som möjligast naturenligt. Nya byggnaders byggnadsytor har placerats med hänsyn till terrängformationer samt skyddade av träd. På basen av dessa motiveringar påverkar inte Fagerholms kompletterande byggnation natur eller landskap.
STRANDDETALJPLAN FÖR FAGERHOLM AIRIX Miljö Ab 9 2011 6.3 Konsekvenser för trafik och tekniska försörjning Området har utgjort sjöbevakningsstation, och således har vattentrafik med större båtar förekommit även tidigare. Områdets övergång till område för turismservice har ändrat vattentrafikens karaktär. Vid vidareutveckling av servicen ökar vattentrafiken i någon mån. Tillgänglighet till Fagerholm är ändå god och de omkringliggande vattenområdena vidsträckta. Betydande inverkan på nyttjandet av närliggande stränder uppstår inte på grund av Fagerholms båttrafik. 6.4 Konsekvenser för service och arbetsplatser Fagerholm fungerar redan i dagsläget som område för turismservice. Inom området finns rekreations-, restaurang- och inkvarteringsutrymmen. Planen möjliggör utveckling av dessa. Dylika servicecentran bidrar till minskning av trycket på strandområden och nyttjande av stränder på annat håll. Turismservice och preliminärt planerad verkstadsverksamhet eller dyl. ökar antalet arbetsplatser direkt och indirekt. 6.5 Planens övriga konsekvenser Planen har inga väsentliga konsekvenser för hälsa och säkerhet, olika folkgrupperingar, sociala förhållanden eller kommunekonomi. 7. PLANENS FÖRHÅLLANDE TILL ÖVRIGA PLANER 7.1 Planens förhållande till regionplanen I som landskapsplan ikraftvarande regionplan och under godkännandebehandling varande landskapsplanförslag finns inga områdesreservationer eller planbeteckningar för området. 7.2 Planens förhållanden till regionplanen I Nagu generalplan är hela Fagerholm anvisad i huvudsak som område för turismservice med RM-områdesreservationsbeteckning. Stranddetaljplanen preciserar och kompletterar generalplanens områdesreservationer. Byggnadsrätten utökas, men å andra sidan anvisas en del av ön som MY-område. Markägaren förbinder sig att i och med planen skydda det sk. vita huset och sjöbevakningsstationens torn. Dessa objekt är inte anvisade som skyddade objekt i generalplanen. 7.3 Planens förhållanden till övriga detaljplaneområden För närområdet finns inga stranddetaljplaner uppgjorda 7.4 Planens förhållande till övrig planering inom kommunen Planen har ingen betydande inverkan på övrig planering i staden. 8. PLANEN FÖRVERKLING 8.1 Tidtabell Förverkling av planen åligger markägaren. 8.2 Planer som styr förverkling Planer som styr områdets bebyggnad uppgörs inte. Byggandet sker via normalt tillståndsförfarande. För skyddsobjekts reparations- och ändringsplaner bör i god tid begäras museiverkets utlåtande.
STRANDDETALJPLAN FÖR FAGERHOLM AIRIX Miljö Ab 10 2011 9. PLANLÄGGNINGENS SKEDEN 9.1 Inledning - - planeändringen påbörjades på markägarinitiativ under vårvintern 2010 inledande sammanträde mellan representanter för Egentliga Finlands ELYcentral (Seppälä, Virkki), staden (Laineenkare, Hyvärilä), markägare (Koivurinta) och planläggningskonsulten (Liikari) den 2.6.2009 basutredning av naturvärden färdigställdes i augusti 2010 stranddetaljplanens grundkartsutkast färdigställdes i augusti 2010 program för deltagande och bedömning färdigställdes den 1.10.2010 Bilaga 3: Program för deltagande och bedömning 9.2 Utkastsskede preliminära planutkast färdigställdes den 1.10.2010 Egentliga Finlands ELY-central (Seppälä, Virkki), Egentliga Finlands förbund (Saaristo), Egentliga Finlands landskapsmuseum (Suna), staden (Hyvärilä) och planläggningskonsulten (Liikari) den 5.11.2010 En representant för det samfällda vattenområdets delägarlag gav i oktober 2010 sitt preliminära godkännande till att vattenområdet planläggs. planutkast färdigställdes den 17.1.2011 program för deltagande och bedömning samt planutkastet ställs på Väståbolands stadsstyrelses beslut till allmänhetens påseende, uppskattningsvis i februari 2011 9.3 Förslagsskede planförslag färdigställs uppskattningsvis i februari 2011 planförslaget till officiellt påseende under 30 dagar uppskattningsvis i mars 2011 Vid samma tidpunkt inbegärs utlåtanden angående planutkastet av Egentliga Finlands ELY-central, Egentliga Finlands förbunf och Egentliga Finlands landskapsmuseum 9.4 Godkännande stadsstyrelsen förordar godkännandet av stranddetaljplanen till stadsfullmäktige uppskattningsvis i maj 2011 stadsfullmäktige godkänner stranddetaljplanen uppskattningsvis i maj-juni 2011 kungörelse om planens ikraftträdande Åbo, 17.1.2011 AIRIX Miljö Ab Jukka Liikari DI, SNIL YKS-121 Bilagor: 1. Utredning över äganderätt 2. Naturutredning 3. Program för deltagande och bedömning 4. Uppföljningsblankett