Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om rådgivnings- och upplysningsskyldighet, uppdragsavtal och mäklarens kontrollskyldighet. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin omsorgsplikt samt rådgivnings- och upplysningsskyldighet vid förmedlingen av en fastighet med ett garage som till större delen låg på grannfastigheten. På vilket sätt detta har påverkat förmedlingsuppdragets omfattning har också berörts i beslutet, liksom mäklarens kontrollskyldighet. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparna av en fastighet riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av ett förmedlingsuppdrag. Anmälarna har gett in kopior av brev- och e postkorrespondens mellan anmälarnas juridiska ombud och NN samt ett arrendeavtal. NN har förelagts att yttra sig över anmälan och att lämna in kopior av uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, köpekontraktet samt eventuella andra handlingar som kan ha betydelse i sammanhanget. NN har genom ombudet gett in två yttranden i ärendet. Hon har lämnat in kopior av uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, köpekontraktet, frågelistan, POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) anbudsförteckningen och journalen. Anmälan Anmälarna har bland annat uppgett följande. NN har förmedlat fastigheten A, som de köpte den 26 september 2013. Förmedlingen omfattade, förutom fastigheten A, ett cirka 140 kvadratmeter stort markområde med ett dubbelgarage beläget på grannfastigheten B. Nyttjanderätten av markområdet med garaget på grannfastigheten B grundades på ett arrendeavtal från år 1980 som fanns inskrivet som ett servitut i den tjänande fastigheten B. Att garaget ingick i köpet av fastigheten har varit av avgörande betydelse för dem. De har lagt ner både tid och pengar på att förbättra standarden i garaget, eftersom de skulle bedriva verksamhet där. De har bland annat gjutit en ny betongplatta och isolerat garaget. Under våren 2014 kom det fram att ägarna till grannfastigheten B motsatte sig en överlåtelse av arrendeavtalet och därmed deras nyttjanderätt till garaget. På grund av investeringarna i garaget har de lidit en avsevärd förlust. NN har den 18 september 2014 muntligen bekräftat för deras ombud att förmedlingsuppdraget även omfattade markområdet med dubbelgaraget. Detta framgår även av det brev som NN skickade till ombudet den 29 september 2014. Handlingarna Uppdragsavtalet Uppdragsavtalet är ingånget med säljarna den 13 augusti 2013 och avser en förmedling av fastigheten A. Brevet den 29 september 2014 Av det brev som NN skickade till anmälarnas ombud den 29 september 2014
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) framgår det bland annat följande. I den aktuella affären var det uppenbart och ostridigt mellan parterna att tomtgränsen gick i garaget. På frågan om hur detta förhållande reglerades fick jag till svar av säljaren att det fanns ett nyttjanderättsavtal i form av en gammal muntlig överenskommelse mellan ägarna till fastigheterna, om nyttjande av marken på vilken delar av garaget var uppfört. Då jag vid sedvanlig kontroll av fastighetsutdraget inte fann någon inskriven nyttjanderätt tog jag, i brist på annan information, säljarens ord för givet. Arrendeavtalet Av arrendeavtalet, som är daterat den 16 maj 1980, framgår det bland annat följande. 1 Jordägaren utarrenderar till arrendatorn ett område om ca 140 m² av fastigheten [B], som är beläget öster om landsvägen och i västra hörnet av tomtgränsen, och idag bebyggt med ett dubbelgarage tillhörande arrendatorn. [ ] 7 Arrendator äger ej rätt att överlåta arrenderätten till någon annan. Fastighetsmäklarens yttrande NN har bland annat uppgett följande. Förmedlingsuppdraget omfattade endast fastigheten A. Det nämns ingenting i uppdragsavtalet om att förmedlingen även skulle omfatta något arrende eller andra nyttjanderätter. Att garaget inte har ingått i köpet har varit tydligt utifrån den karta som följde med som bilaga till köpekontraktet. Kartan visar att garaget till största delen ligger på grannfastigheten B, dvs. utanför fastighetens A:s gränser. Hon har inte varit medveten om att det har varit av väsentlig betydelse för köparna att garaget ingick i köpet av fastigheten A. Köparna skulle bedriva verksamhet på fastigheten, men det var aldrig tal om att garaget behövdes för verksamheten. Om hon hade uppmärksammat garagets betydelse för köparna
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) hade hon närmare utrett möjligheterna för dem att få använda det. Köparna var medvetna om att garaget till största delen låg på grannfastighetens mark och borde ha varit tydligare med sina avsikter. Hon uppmärksammade att garaget låg både på fastigheten A och på grannfastigheten B i samband med intaget. Hon frågade därför säljarna hur detta reglerades. Säljarna svarade att det var deras far som hade byggt garaget och att de alltid hade nyttjat det. Enligt säljarna fanns det endast en muntlig överenskommelse mellan ägarna till de berörda fastigheterna som reglerade nyttjanderätten. Vid en tidigare utförd kontroll hade hon inte hittat någon inskriven nyttjanderätt i fastighetsregistret. Hon utgick därför från att säljarnas uppgift om den muntliga överenskommelsen stämde. Köparna upplystes om den muntliga överenskommelsen och att de troligen kunde nyttja garaget i samma omfattning som säljarna hade gjort. Köparna verkade nöja sig med den informationen. Hon har inte haft någon skyldighet att kontrollera eventuella inskrivningar i grannfastigheterna och kunde därför inte upptäcka att ett arrendeavtal avseende garaget fanns inskrivet i grannfastigheten B. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Av 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) framgår det att fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Enligt 16 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ge tilltänkta köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren ska i förväg upplysa tilltänkta köpare om hur säljaren avser att genomföra försäljningen. Mäklaren ska verka för att säljaren före överlåtelsen lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för en köpare. Mäklaren ska skriftligen upplysa en köpare om det ansvar som denne har för att undersöka
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) fastigheten och ska verka för att han eller hon före köpet gör eller låter göra en sådan undersökning. Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta. I 17 fastighetsmäklarlagen anges bland annat att fastighetsmäklaren ska kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den. Förmedlingsuppdragets omfattning Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att det är ostridigt att garaget var beläget på ett markområde som låg både på fastigheten A och på grannfastigheten B. NN har hänvisat till att förmedlingsuppdraget endast omfattade fastigheten A och att det inte nämns någonting i uppdragsavtalet om att förmedlingen skulle omfatta något arrende eller andra nyttjanderätter. Även om garaget till största delen låg på grannfastigheten B, har NN varit medveten om att garaget också var beläget på fastigheten A. Det förhållandet att någon arrende- eller nyttjanderätt inte uttryckligen var nämnt i uppdragsavtalet, frigör inte NN från sin omsorgsplikt i förhållande till båda parterna med anledning av garagets placering på båda fastigheterna. NN har även uppgett att det utifrån den karta som följde med som en bilaga till köpekontraktet skulle vara tydligt att garaget inte ingick i köpet. Fastighetsmäklarinspektionen delar inte denna uppfattning. Inspektionen anser därför att det har ingått i hennes skyldigheter att medverka till att utreda förutsättningarna för nyttjandet av garaget inom ramen för förmedlingsuppdraget. Mäklarens kontrollskyldighet Det är utrett i ärendet att det har funnits ett skriftligt arrendeavtal inskrivet i fastighetsregistret på grannfastigheten B. Arrendeavtalet har gett säljarna av fastigheten A rätt att nyttja det aktuella markområdet på grannfastigheten B. Säljarna hade enligt avtalet inte någon rätt att överlåta arrenderätten till någon annan.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) Fastighetsmäklarens kontrollskyldighet omfattar servitut och andra rättigheter som belastar den fastighet som förmedlas, dvs. i det här fallet fastigheten A. Någon lagstadgad skyldighet för NN att kontrollera fastighetsregistret avseende grannfastigheten B har alltså inte funnits. Fastighetsmäklarinspektionen anser inte att NN har brustit vid utförandet av sin kontrollskyldighet enligt 17 fastighetsmäklarlagen. Rådgivnings- och upplysningsskyldigheten NN har uppgett att hon varken känt till, eller haft anledning att misstänka, att det har funnits ett skriftligt arrendeavtal som reglerade nyttjanderätten till det markområde på fastigheten B där större delen av garaget var placerat. Hon har informerat köparna om att det enligt säljarna fanns ett muntligt avtal som reglerade säljarnas nyttjanderätt till markområdet. Det ingår i mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldigheten att ge köparna de råd som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Även om NN inte kände till arrendeavtalet med förbud för säljarna att överlåta arrenderätten till någon annan, borde hon ha förstått att det av säljaren påstådda muntliga avtalet om nyttjanderätt till garaget lämnade utrymme för en rättsosäkerhet för köparna. NN har dessutom sagt till köparna att de troligen kunde utnyttja garaget i samma omfattning som säljarna hade gjort utan att närmare förklara för dem vad de kunde behöva göra för att överta denna rättighet. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att NN borde ha varit mer aktiv för att ge köparna råd om hur de kunde hantera den oklara rättsliga situationen med anledning av garagets placering på båda fastigheterna. Det har funnits en uppenbar risk för att en tvist skulle kunna uppstå. NN har genom sin passivitet åsidosatt både sin omsorgsplikt om båda parterna och sin rådgivningsskyldighet till köparna. Detta är varningsgrundande. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) NN varnas för att hon har åsidosatt både sin omsorgsplikt om båda parterna och sin rådgivningsskyldighet till köparna.