FASTIGHETEN PRIORN 1 M FL OLYMPIA, HELSINGBORGS STAD 1(6) Dnr 334/2012 UNDERLAG FÖR PLANUPPDRAG SÖKANDE Fastighets AB Hebsacker har ansökt om planändring. SYFTE Planändringen ska möjliggöra att förtäta med fler bostäder i ett centralt och kollektivtrafiknära läge. AVGRÄNSNING Kvarteret Priorn ligger i stadsdelen Olympia väster om Mellersta Stenbocksgatan, söder om Rönbecksgatan, öster om Hebsackersgatan och norr om Troiliusgatan. Kvarteret omfattar ca 3600 kvm. Planområde Läget i staden
2(6) Dnr 334/2012 Förslaget planområde (ortofoto 2012), planområde markerat rött TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktsplan Området pekas ut för komplettering av befintlig bebyggelse och eftersom staden ska växa genom förtätning i kollektivtrafiknära lägen, överensstämmer projektet med intentionerna i översiktsplanen. Området pekas i översiktsplanen även ut för besöks- och personalintensiv verksamhet. Mellersta Stenbocksgatan är en primär sträckning för kollektivtrafik, cykelstråk längs gatan ska utvecklas och den ingår i stadens attraktiva infarter. Södra Stenbocksgatan en bit söder om planområdet är dock redovisad som område, där det föreligger risk för överskridande av miljökvalitetsnormerna för luft. Eftersom Helsingborgs stad tidigare har överskridit normerna har ett åtgärdsprogram tagits fram och det är särskild viktig att ta hänsyn vid förändringar till eventuell påverkan på miljökvalitetsnormerna i de områden som i översiktsplanen har utpekats som riskområden. Riksintressen Föreslaget planområde ingår i riksintresse för kulturmiljö och för kustzon. Riksintresse kustzon påverkas inte eftersom området ligger inom tätbebyggt stad. Med läget av planområdet påverkas inte heller de centrala värden av riksintresset kulturmiljö med en förtätning. Bevarandeplan Området ingår i bevarandeplan för Olympia och Slottshöjden (1998), men är inte utpekat som värdefullt, men hänsynstagande till omgivningen kan krävas. Detaljplan Området omfattas av detaljplan för Priorn, laga kraft den 13 oktober 1999. Planen möjliggör för två bostadslängor i 4 våningar och takkupor på vindsvåning
3(6) Dnr 334/2012 för att möjliggöra bostäder på vindsvåningen. Träd i kanterna av området är skyddad genom bestämmelse. ni norra och södra delen finns u-område för ledningar. Genomförandetiden av planen har gått ut. Tomtindelning För kvarteret gäller tomtindelningen 1283K-2818, som reglerar att fastigheten inte delas. Övrigt Kvarteret är bebyggt med två lamellhus från 1940-talet med tre våningar och sadeltak. Möjlighet till vindsinredning har inte utnyttjats. Kvarteret är utsatt för trafikbuller från Mellersta Stenbocksgatan med dygnsekvivalent värden i vissa delar upp till ca 64 dba. Utdrag från stadens bullerkartering (2012) md dygnsekvivalentnivåer: röd 60-64 dba, orange 55-59 dba, beige 50-54 dba, gul 45-49 dba. FÖRSLAG Förslaget är att komplettera kvarteret Priorn med två bostadshus med upp till ca 70 lägenheter. Området är attraktiv, centrumnära och har bra kollektivtrafikanslutning. Förslaget är att kompletteringen varierar i höjder på mellan fyra till sju våningar. De två nya husen kan tillsammans med de befintliga lamellhus omsluta den gemensamma innergården. Det kan vara nödvändigt att sammanbygga husen för att skapa bra ljudmiljöer för bostäderna. Höjder och utformning på bebyggelsen måste utredas vidare med tanke på bland annat buller, risker, skuggor och kulturmiljö.
4(6) Dnr 334/2012 Sökandes förslag på disposition av kvarteret (jkab Arkitekter maj 2013) Kvarteret ligger i ett tätbebyggt område där en grön innergård är av stor betydelse för boendekvalitén. Därför behöver parkeringslösning utredas detaljerat i förhållande till exploateringsgraden. Parkeringen får inte minska eller försämra kvarterets yttermiljö. Idag finns inga boendeparkeringar till de befintliga lägenheter. Sökandes förslag är en nedsänkt lösning under gårdsplan däe konsekvenser behöver studeras närmare. Behov av dagvattenfördröjning innan anslutning till stadens ledningar utreds under planprocessen. BEDÖMNING AV MILJÖPÅVERKAN Stadsbyggnadsförvaltningen har bedömt att det eventuellt finns en risk att planens genomförande kan medverka till en sådan betydande miljöpåverkan som avses i 4 kap 34 plan- och bygglagen (2011) respektive 6 kap 11 miljöbalken, att miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning behöver genomföras. Bedömningen har gjorts utifrån planförslagets innehåll, typen av påverkan och områdets egenskaper i enlighet med 4 förordningen om
5(6) Dnr 334/2012 miljökonsekvensbeskrivningar (MKB-fo), samt bilagorna 2 och 4 till samma förordning. Behovsbedömningen ska samrådas med länsstyrelsen och miljökonsekvensbeskrivningen avgränsas. Förslaget är att miljökonsekvensbeskrivningen avgränsas till frågan om trafik och miljökvalitetsnormerna för luft, eftersom det enbart i denna fråga föreligger risk för betydande miljöpåverkan. Planområdet ligger inom ett bostadskvarter i stadsdelen Olympia. Planområdet är centrumnära och ligger ca 2 km från Knutpunkten. Mellersta Stenbocksgatan är ett viktigt kollektivtrafikstråk, med flera busslinjer med tät turtäthet. Läget är attraktivt eftersom det är centrum- och servicenära, samtidigt som närheten till Olympias idrottsanläggningar, Fredriksdalskogen och Fredriksdals friluftsmuseer ger goda rekreationsmöjligheter. Förslaget handlar om en förtätning som utnyttjar den goda befintliga infrastrukturen och det fördelaktiga läget. Förslaget handlar om ett komplement i befintligt bebyggelse med två flerbostadshus med ca 35-70 lägenheter. Angöringen till området sker från Mellersta Stenbocksgatan via lokalgatorna. Parkering ordnas Bostäderna kommer att generera ett trafiktillskott på Mellersta Stenbocksgatan och därmed föreligger risk att även den utifrån luftföroreningsperspektivet utsatta Södra Stenbocksgatan kan bli påverkad negativt. Södra Stenbocksgatan ligger enligt översiktsplanen inom riskzon för överskridande av miljökvalitetsnormerna för luft, framförallt kväveoxider. Samtidigt gör det goda kollektivtrafikläget att förutsättningar är goda att undvika biltransporter. Bullerkarteringen visar att delar av kvarteret som föreslås för ny bebyggelse ligger i trafikbullerstörda områden. Detta måste utredas under detaljplaneprocessen. Strukturen ger dock förutsättningar att genom att bygga ihop byggnadskroppar skapa en tyst innergård och därmed ger förutsättningar för att tillämpa Boverkets avstegsregel. Detta kan bidra att även skapa bättre ljudmiljö till befintliga lägenheter. Planområdet ligger inom uppmärksamhetsområde för läkemedelsföretaget Mc Neil. Möjliga risker och nödvändiga åtgärder utreds under detaljplaneprocessen. Med hänsyn till att förslaget är ett komplement i befintligt bostadsbebyggelse bedöms att det inte föreligger betydande miljöpåverkan. Helsingborg ligger på en grundvattenförekomst. Användning bostad i kombination med projektets begränsade omfattning gör att bedömningen är att planen inte medför någon betydande negativ påverkan på miljökvalitetsnormerna för vatten. Förslaget ligger inom riksintresse för kulturmiljö och i närhet till byggnader som har utpekats i stadens bevarandeprogram, dock ligger inga sådana byggnader inom kvarteret. Kulturmiljöaspekten behöver utredas mer under planarbetet så att husutformning och höjd tar hänsyn till de värden som finns i närmiljön. När detaljplanen utformas på ett hänsynsfullt sätt bedöms ingen påverkan på kulturmiljön uppstå.
6(6) Dnr 334/2012 Den nya bebyggelsen kan medföra att befintliga stora träd inom kvartersmark som är skyddad genom bestämmelse i detaljplan behöver tas när. Det behöver studeras närmare hur dessa kan ersättas med gröna värden som är av stor betydelse i den kompakta bebyggelsen i stadsdelen. Sammantaget bedöms planen överensstämma med miljömålet god bebyggd miljö. FÖRSLAG TILL PROCESS Detaljplanen föreslås att upprättas i enlighet med normalt planförfarande. Det föreligger risk för betydande miljöpåverkan på grund av framförallt trafiken vid Mellersta Stenbocksgatan. Miljöbedömningsprocessen behöver därför inledas och en miljökonsekvensbeskrivning göras. Avgränsning av miljökonsekvensbeskrivning görs i samråd med länsstyrelsen. Planen föreslås att prioriteras som produktionsplan, där planprocessen påbörjas under andra kvartalet 2014 och avslutas andra kvartalet 2015. STADSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN Björn Bensdorp-Redestam Planchef Jenni Wehrmann Plansamordnare