Underhållsplan 2011 till 2020 kv Ritaren 11 Assessorsgatan 16-18 / Grindsgatan 39 Upprättad av Pontus Marin 2010-12-27
Uppdrag På uppdrag av Brf Stora Gården, har Stoft Fastighetsteknik AB fått i uppgift att ta fram en underhållsplan på fastigheten Ritaren 11. Underhållsplanen innehåller uppgifter om allmänna utrymmen i källare, trapphus, teknikutrymmen, byggnadsdelar och installationer. Utredningen avses att användas för ekonomisk planering och underhållsplanering av fastigheten. I underhållsplanen har hyreslokalers eller lägenheters behov inte undersökts och fastställts. Underhållsplanen innehåller en bedömning av det periodiska underhållsbehovet under kommande 10 år. Varje enskild åtgärd har en uppskattad kostnad och åtgärdstidpunkt angiven. Sammanfattning Fastigheten ligger på södermalm i Stockholm och består av cirka 6o lägenheter och 4 lokaler. Gården är avdelad med en mur och en trappa som leder upp mot intilliggande fastighet. Renovering av trappa / förråd bör göras inom ett par år. Träden börjar bli stora och bör fällas eller beskäras kraftigt inom 5 år. Det är risk att rotsystemet orsakar skador på intilliggande konstruktioner. Fasader är putsade och i gott skick utom fasad under kornisch, som är sliten på grund av återkommande klottersanering. Yttertaken är delvis åtgärdade under 2008, men nya åtgärder krävs inom de närmsta åren. I övrigt är det svårt att bedöma en helhetsåtgärd för taken. Lägenhetsfönster är bytta under 2000 - talet och är överlag i gott skick. Målning har planerats in under 2015. Elektriska stigare och installationer är från ombyggnadsåret och bör renoveras. T.ex. kan elinstallationer i källare åtgärdas i samband med en eventuell ommålning. Tvättstugor är målade, men har överlag gamla maskiner som kommer att behöva bytas inom 2-4 år. Övriga utrymmen i källare är i behov av kosmetisk åtgärd och renovering av elektriska installationer. Åtgärden kan skjutas på framtiden om så önskas. Ovk besiktning är inplanerad under 2011. Enligt mätningar gjorda i samband med energideklarationen var det något för låga värden, det indikerar att det kan bli problem vid OVK kontrollen. Takfläktar är cirka 12-13 år gamla och beräknas, med normalt underhåll, ha en återstående livslängd på cirka 15-18 år. Avlopp och vattenstammar från ombyggnadsåret och renovering är inplanerad 2018, det är bra om man låter utföra besiktningar av V/A systemet och kontrollerar behovet av våtrumsrenoveringar i fastigheten löpande under kommande år. Ur teknisk perspektiv har fastigheten en del stora renoveringar som kommer, men är bra underhållen historiskt sett. Både ur teknisk och ekonomisk synpunkt är det viktigt att man utnyttjar respektive byggnadsdel och installations hela livslängd innan den renoveras. Kostnaden för det periodiska underhållet är cirka 320 kr per kvm och år. Jämfört med normalfastigheten är det högt (150-180 kr per kvm och år) Den totala kostnaden för periodiskt underhåll kommande 10 år är cirka 15 900 000 kr. Underhållsplanen Arbeta aktivt med planen Arbeta med underhållsplanen aktivt, kontrollera löpande de åtgärder som är inplanerade, ta in offerter och boka in arbeten i god tid innan åtgärden ska genomföras. Planer om eller samplanera åtgärder om vinster kan göras (ekonomiskt eller tidsmässigt). Det rekommenderas att en person äger dokumentet och ansvarar för uppdateringar. Gör inte för mycket ändringar under året utan uppdatera planen med 6, 12 eller 24 månaders intervall. Underhållsplanen uppdateras t.ex. en gång årligen och tidsskalan skjuts ett år framåt, åtgärder som är utförda stryks, eller planeras in enligt bedömda intervall. Om åtgärden ej utförts planeras den in under kommande år. I samband med årlig revidering är det lämpligt att utföra en statusbesiktning av fastigheten och planera in eventuella nya åtgärder som krävs eller omplanera befintliga åtgärder. Underhållsplanen innehåller: Kort beskrivning av fastigheten med historik angivet (ombyggnationer och underhåll).
Sammanfattning av kostnader per byggnadsdel med årtal angivet för underhållet och nyckeltal. Detaljerad sammanställning av byggnadsdel, med kort kommentar och åtgärd angiven med mängdberäkning och kostnad. Noteringar och upplysningar med sammanfattning Kostnader är grovt bedömda, inklusive moms och i dagens prisläge. Vissa av åtgärderna är fördelaktiga att utföra i samband med andra renoveringar, t.ex. stigarbyte utförs i samband med stambyte. I denna underhållsplan har en sammanställning av periodiska kostnader genomförts, övriga kostnader som tillkommer för fastighetens drift är: 1. löpande underhåll 2. kostnader för förbrukningsmedia 3. kostnader för akuta åtgärder. Kontaktuppgifter Denna underhållsplan är upprättad av: Pontus Marin, Teknisk förvaltare på Stoft Fastighetsteknik AB Valhallavägen 104, 114 41 Stockholm. www.stoft.se info@stoft.se 08-667 29 30 Kontakta gärna oss om ni har frågor eller vill ha hjälp med den årliga revideringen. Besiktning Besiktningen har utförts vid 3 tillfällen: 1. Onsdagen den 27:e oktober, uppehåll ca 6 grader. 2. Onsdagen den 3:e november, uppehåll ca 1,5 grader. 3. Fredagen den 19 november (tak), uppehåll cirka 5 grader. Besiktningen är utförd av: Pontus Marin, Stoft Besök på stadsbyggnadskontoret har genomförts, kontroll av handlingar samt registerutdrag. Rörinspektion av Solna Högtrycksspolning har gåtts igenom. Alla tekniska utrymmen var besiktningsbara, utrymmen i källare, samt 2 st lägenheter och 1 st lokal har besökts. OVK protokoll ej granskade, enligt stadsbyggnadskontoret är OVK ej utförd. Energideklaration har kontrollerats.
Kort beskrivning av fastigheten Huset uppförde år: 1924, ombyggnadsår 1968 Ärenden stadsbyggnadskontoret 1937 Inredning bottenvåning 1965 Omb samtliga plan sektion 1976 Gårdsplanering 1977 Gårdsplanering 1984 Ombyggnad soprum 1989 Fasadrenovering 1993-1996 Diverse bostadsanpassningsbidrag 1997 Nybyggnad av rullstolsgarage på gård 1996 OVK protokoll inkommit för registrering av ventilationssystem som betjänar flerbostadshus i byggnad 1. 1996-1998 Diverse bostadsanpassningsbidrag 1998 Ändring av befintliga kök som skall förses med förstärkt ventilation tillika bad/wc, fläktar monteras på befintliga skorstenar ovan tak. 1999 OVK protokoll inkommit för registrering av ventilationssystem som betjänar flerbostadshus i byggnad 1. 2002 Inredning av vind för sex nya lägenheter samt 1 st ateljé, 1 st hyresgästlokal, nya takterrasser mot gård, nya takkupor mot gata och gård, takfönster mot gård, flerbostadshus, lovärende 2002-2003 Diverse bostadsanpassningsbidrag 2003 Balkonger på gårdsfasader på flerbostadshus, lovärende 2004 Inredning av vind för sex nya lägenheter samt 1 st ateljé, 1 st hyresgästlokal, nya takterrasser mot gård, nya takkupor mot gata och gård, takfönster mot gård, flerbostadshus, lovärende 2004 Balkonger på gårdsfasader på flerbostadshus, anmälningsärende 2004-2007 Diverse bostadsanpassningsbidrag 2008 Anmaning låta åtgärda hissen samt utföra förnyad besiktning. 2009 Anmaning låta åtgärda hissen samt utföra förnyad besiktning. 2009 Diverse bostadsanpassningsbidrag 2009 Anmaning låta åtgärda hissen samt utföra förnyad besiktning. 2009-2010 Diverse bostadsanpassningsbidrag Större underhåll på senare tid: 2005 Trapphus renoverade 2006 Fönster målade, lägenhetsfönster bytta. 2008 Tak delvis målat 2010 Hissar renoverade 2010 Entréer lackade mot Assessorsgatan.
Grundläggning: (bedömd) Källarytterväggar: Stomme: Bjälklag: Betongmur på berg Betong Tegel Bjälklag över källare gjutet Bjälklag över våningsplan i trä med byggmästarfyllning. Gård och gårdsutrustning Fasader: Fönster: Yttertak: Hiss: Tvättstuga: Lägenhetsförråd Sophantering Uppvärmning: Ventilation Gårdstrappa med förråd. Putsade Kopplade 2-glas, innerrutan energiglas. Målad plåt Ja, 6 stycken Ja, källare Ja, vind och källare. Sopnedkast till kärl 6 stycken Vattenburen fjärrvärme Förstärkt självdrag lägenheter.
Noteringar och upplysningar I noteringar och upplysningar finns anmärkningar om skador som speciellt behöver påpekas, eller utvecklas vidare, noteringar som inte finns med i kalkylen samt allmänna rekommendationer kring det periodiska underhållet. Utvecklingspotential Vindar Vindarna i fastigheten är väldigt fina och har rätt kvalitéer för att konverteras till bostad, högt till taknock, breda, stora tomma ytor, gott om utrymme för att höja hissar en våning. Från tak har man en fin utsikt över Stockholm. Förutom att man får en engångssumma vid försäljningen så får man löpande in nya månadsavgifter. Stambyte kan finansieras och man slipper framtida underhålla av vindar. Två alternativ för utveckling av vindar: 1. Sälja till ett fastighetsutvecklingsbolag, tryggt med låg risk och en fast beräknad vinst. 2. Agera byggherre och renovera och sälja vindarna i egen regi, hög risk med potentiellt hög vinst. Behov av förråd kan till exempel lösas genom att befintliga förrådsutrymmen byggs om och effektiviseras, man kan konvertera utrymmen i undercentral, lokaler eller cykelrum och bygga förvaring på gården. Anmärkningar ej med i kalkyl Se över låsning och gångjärn Byt trasiga strömbrytare i allmänna utrymmen Åtgärda håltagning vid avlopp i källare A-B Nytt cisternlock till toalett Tvättstuga A-B Åtgärda rör som hänger fritt vid tidningsinsamling Byt samtliga slangar i soprummen. Ta bort skräp i källare A-B Isolera rör i förråd källare A-B Byte dåligt avloppsrör i tvättstuga B Montera brandmanschett plastavloppsrör källare B. Utveckling av punkter i kalkyldel 1. Mark På gården bör en renovering av trappa / förråd planeras inom ett par år. Trappsteg börjar murkna och skicket är allmänt dåligt på konstruktionen. Träd på gården börjar bli stora och bör fällas eller beskäras kraftigt inom 5 år. Det är stor risk att rotsystemet orsakar skador på intilliggande konstruktioner och grundläggning, som till exempel muren. 2. Fasader Fasader är genomgående i gott skick, både gatu- och gårdsfasad. Under kornischen är gatufasaden sliten efter återkommande klotter och klottersanering. I underhållsplanen är en kosmetisk åtgärd föreslagen i form av fasadrenovering och infärgning av putsen under kornischen. Efter renovering behandlas fasaden med ett klotterskydd som förstärker motståndskraften mot klotter och gör det enklare att hålla den fin. Fasader är renoverade 1989 och återstående livslängd beräknas till 20-25 år.
Vid nyputs av fasad beräknas att livslängden är cirka 45-50 år, med normalt underhåll, kontinuerlig reparation av mekaniska skador och förbättring av anslutningar, bleck etc. Denna fasad nyputsades i början av -20 talet och har troligtvis renoverats under -50 eller -60 talet (ej bekräftat), renoveringen 1989 finns dokumenterad. Fasaden har alltså renoverats 2 gånger (troligtvis). Varje renovering minskar livslängden. Upp till 3-4 renoveringar brukar en puts klara. Efter den 3:e - 4:e renoveringen börjar det bli ekonomiskt försvarbart att göra en nyputs av samtliga ytor. En nyputs innebär att all puts knackas ner. Vid renovering brukar all lös puts knackas ner, normalt sett handlar det om cirka 10%. 3. Tak Tak är enligt uppgift målat år 2008, vid inspektionen av taken syntes tydligt att målningen är från olika årtal, vilket innebär att man antagligen bara skrapat och målat taket där det fanns behov. Idag finns flagnande partier på tak till Assessorsgatan 16 (hela taket), samtliga kupor (till gamla tvättstugorna) och mindre flagor vid takfot. Problemet kan ha förvärrats av den svåra vintern 2009/2010 då det var mycket takskottning. Början till rost finns på vissa ställen, bör åtgärdas under 2011. Flagnande färg är mindre akut, men bör åtgärdas inom 1-3 år (innan rost får grepp). Snörasskydd finns ovanför portar. Horisontell takstege är rostig och har behov av skrapning och målning under 2011. Eftersom det är ett kostsamt att skrapa rost kan det vara mera lönsamt att byta ut stegen mot en ny, istället för att skrapa och måla. Takluckor är genomgående spräckta och dåliga, rekommenderas byte under 2011. OBS taken är svårbedömda på grund av de åtgärder som gjorts. Det rekommenderas att man utför en statusbesiktning årligen under kommande år för att avgöra rätt renoveringsbehov. 4. Balkonger Balkonger har inspekterats i följande lägenheter: A18B, Maria Lindholm A18F, Fredrik Gerle (vidare undersökning kommer att göras i jan 2011) 6. Fönster & dörrar Samtliga lägenhetsfönster är bytta under 2000 talet (troligtvis 2006). Man har sparat den gamla karmen och monterat nya fönster i denna, i ett flertal lägenheter har rapporterats drag och troligtvis är drivningen runt den gamla karmen dålig. Övriga fönster är målade 2006. Fönster har kontrollerats i följande lägenheter: A18B, Maria Lindholm A18C, Bengt Nyhlén A18F, Fredrik Gerle (vidare undersökning kommer att göras i jan 2011) 8. Elektriska stammar och servicer I samband med ombyggnation 1968 har nya elstigare dragits fram till respektive lägenhet. Större delen av fastighetens allmänna el är också från 1968. Det finns dock risk att äldre elledningar finns kvar i fastigheten. Elinstallationer börjar bli slitna och elcentraler är lite röriga och dåligt uppmärkta. Därför rekommendera att i samband med större investeringar i elinstallationer, t.ex. Av byte belysning i källare, byter man samtidigt central och drar fram nya försörjninsledningar. Väljer man att modernisera elinstallationer i samband med andra investeringar kan man låta en elkonsult, eller en elfirma som har utredningskapacitet, ta fram ett underlag på hur moderniseringen ska utföras. I underhållsplanen har inga kostnader tagits upp för detta. I huvudsak bedöms de elinstallationer som finns var från 1968 vara i behov av modernisering, detta gäller strömbrytare, centraler, ledningar, armaturer etc.
12. Värmesystem Värmecentralen är installerad 1997 och är 2-stegskopplad. Värmeväxlaren är en plattvärmeväxlare, reglercentralen är en TAC med goda inställningsmöjligheter. Installation är cirka 13 år gammal. Avlästa temperaturer tillopp/retur C: Radiatorkrets: 50/37 VV/VVC: 58 Fjärrvärme: 76/38 Utetemperatur: 1,5 C Nyckeltal visar på att värmecentralens effektivitet är god. Avlästa värden har kontrollerats och stämmer bra överens. Inga synliga läckage eller droppande ventiler. Det finns spår av tidigare läckage, men de är åtgärdade. Teknisk livslängd för värmeväxlare, ventiler och pumpar är cirka 30 år. Elektronik som reglercentral, reglermotorer och givare har normalt en kortare livslängd, cirka 15 år. Med normalt underhåll beräknas centralen ha en återstående livslängd om cirka 15-20 år. Normalt underhåll innebär att trasiga reglermotorer byts, ventiler packas om etc. I underhållsplanen finns budgeterat 7 500 kr vartannat år vilket täcker kostnaden för en trasig reglermotor med installation. Moderna injusteringsventiler finns på stammar, vilket möjliggör en injustering av värmesystemet. Inga uppgifter har framkommit om när den senast utfördes, men troligen var det i samband med installationen av centralen 1997. Livslängden för en injustering är cirka 20-25 år, men eftersom det finns problem med värmen i lägenheter högst upp indikerar det en obalans i systemet. Därför föreslås att injusteringen tidigareläggs och budgeterats till år 2011. 15. Stammar, avlopp och vatten Fastigheten stambytets första gången i samband med ombyggnation 1968, då samtliga våtutrymmen renoverades. Beräknad livslängd (tumregel) för gjutjärnsstammar är 50 år, livslängden varierar beroende på kvalité på material, hur stammen används, var den är belägen, etc. Den beräknade, tekniska livslängden uppnås år 2018. Föreningen har låtit utföra en statusbedömning av stammarna våren 2010. Denna utfördes av Solna Högtrycksspolning som bedömde att stammar inte är i akut behov av byte utan att detta kan ske inom intervallet 3-8 år, dvs 2013-2018. Man bör dock tänka på att det finns badrum som inte renoverats sedan 1968 och att dessa kan vara en större risk än stammar som börjar läcka. Risker med gamla badrum är: Tätskikt som inte håller tätt, små läckage som orsakar mögel och åverkan på bjälklag. Gamla kranar och WC stolar som brister och orsakar stora läckage Ventiler som inte kan stängas av som orsakar onödigt höga underhållskostnader Gamla avloppsledningar och brunnar som rostar sönder eller spricker och orsakar läckage. Man kan låta utföra underhåll av porslin och kranar i badrum för att minska risken med olyckor. Inventering av badrum kan göras för att identifiera behovet av underhåll och ta reda på hur många badrum som inte är renoverade. Ej inplanerat i underhållsplanen. I underhållsplanen har ett stambyte planerats in under 2018, detta följer då de rekommendationer som finns. Det föreslås också att man 2015 eller 2016 utför en ny bedömning av stammarna för att se om stambytet kan skjutas ytterligare på framtiden. Framtida renoveringar och ombyggnationer Byggledning Vid större renoveringar och ombyggnationer rekommenderas det att en person får ansvaret för teknisk projektstyrning från fastighetsägarens sida, som ser till att myndighetskrav uppfylls, som utför kontroller, byggledning och ser till att arbetet ligger i linje med den långsiktiga strategin avseende fastighetens utveckling.
Plats för anteckningar
Stoft Fastighetsteknik AB Valhallavägen 104, 114 41 Stockholm 08-667 29 30 www.stoft.se