DISKUSSION OM SAMHÄLLSEKONOMISKA KONSEKVENSER AV MARKNADSHYRA

DISKUSSION OM SAMHÄLLSEKONOMISKA KONSEKVENSER AV MARKNADSHYRA Tyréns AB 2015-12-15 2015-12-15

Innehållsförteckning 1 Bakgrund och syfte... 3 2 Principiella utgångspunkter... 3 3 Konsekvenser av 2011 års regeländringar... 6 3.1 Bruksvärdeshyror och marknadshyror i Sveriges kommuner... 7 3.2 Hyresutveckling i bostadsbeståndet och för nyproduktion... 8 3.3 BRF-marknadens utveckling omvandlad till hypotetisk hyra... 10 Prisutveckling på BRF-marknaden... 10 Omräkning av BRF-försäljningar till hypotetisk hyra... 11 3.4 Nyproduktion av hyresrätter och bostadsrätter... 14 3.5 Utveckling av hyror och inkomster... 16 4 Sammanfattande diskussion om tänkbara konsekvenser av en helt avreglerad hyresmarknad... 18 Tyréns AB 118 86 Stockholm Besök: Peter Myndes Backe 16 Tel: 010 452 20 00 www.tyrens.se Säte: Stockholm Org.Nr: 556194-7986 2(20)

I den här rapporten studeras och diskuteras vissa tänkbara konsekvenser av en fullständigt avreglerad hyresmarknad: Vi belyser i vad mån hyresnivåerna respektive nyproduktionen av hyresbostäder kan ha påverkats av de nya principerna för hyressättning som gäller sedan 2011. Genom att jämföra utvecklingen av hyror och inkomster diskuterar vi därutöver frågan om huruvida förändringen 2011 har fått betydelse för betalningssvaga grupper. Analysen av 2011 års förändring ligger sedan till grund för en diskussion om konsekvenserna av en helt avreglerad marknad. Vilka effekter kan detta medföra för SABOs medlemsföretag? Andra tänkbara konsekvenser av en avreglering har inte varit aktuella inom ramen för uppdraget. 1 Bakgrund och syfte Enligt den lag för allmännyttiga bolag som gäller fr.o.m. 2011 ska bolagen inte bara verka i ett allmännyttigt syfte utan också drivas affärsmässigt. Den nya lagen innebär därutöver att de allmännyttiga bolagens prisledande roll avvecklas. Det betyder att bruksvärdeshyran för en viss grupp hyreslägenheter nu knyts till hyran för jämförbara hyreslägenheter ägda av både allmännyttan och privata fastighetsägare i stället för som tidigare till genomsnittet för enbart allmännyttans lägenheter. Kollektiva trepartsförhandlingar mellan SABO, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen kommer sedan 2011 att avgöra hyresutvecklingen i det befintliga beståndet av hyresbostäder. Nyproducerade hyresbostäder kan undantas och, åtminstone inledningsvis, åsättas hyror motsvarande produktionskostnaderna. Syftet med uppdraget är att studera tänkbara konsekvenser av en fullständigt avreglerad hyresmarknad. Detta innebär i ett första steg att analysera konsekvenserna av den förändring som skedde 2011. Dels ska vi försöka undersöka i vilken utsträckning den nya lagen och trepartsförhandlingarna lett till att hyresnivån i olika delar av landet närmat sig motsvarande marknadshyror. Ett andra syfte är att belysa i vad mån nyproduktionen av hyresbostäder kan ha påverkats av de nya principerna för hyressättning. Genom att jämföra utvecklingen av hyror och inkomster ska vi för det tredje ta upp frågan om det nya systemets betydelse för betalningssvaga grupper. Analysen av 2011 års förändring ligger sedan till grund för en diskussion om konsekvenserna av en helt avreglerad marknad. Vilka effekter kan detta medföra för SABOs medlemsföretag? 2 Principiella utgångspunkter I detta avsnitt diskuteras vilka konsekvenser en utveckling mot marknadshyror kan tänkas få för hyresnivån, nyproduktionen och för hushåll med låga inkomster. Det görs först med hjälp av en starkt förenklad modell för bostadsmarknaden och byggsektorn. Därefter diskuteras motsvarande frågor för verklighetens bostadsmarknad. 2015-12-15

På en marknad med enbart hyresbostäder kan efterfrågan på bostäder förenklat beskrivas som efterfrågan på ett större eller mindre antal kvadratmeter bostadsyta. Om hushåll med höga inkomster är beredda att betala mer per kvadratmeter än de med låga kommer, som visas i figuren nedan, efterfrågan att växa med fallande hyra. Eftersom utbudet av bostadsyta inte kan förändras på kort sikt representeras det i figuren som en vertikal linje. Marknadshyran är den hyra som gör att antalet efterfrågade kvadratmeter överensstämmer med den yta som finns att tillgå. En hyra som är högre än marknadshyran leder till delar av utbudet inte utnyttjas vissa bostäder skulle med andra ord stå tomma. Med en hyra som sätts lägre än marknadshyran blir efterfrågan större än tillgången, d.v.s. man får i stället en bostadskö. Figur 1. Teoretisk kortsiktig marknadshyra Om befolkningen växer på denna tänkta marknad så växer efterfrågan, vilket i figurens termer innebär att efterfrågelinjen förskjuts snett upp mot höger. Som en konsekvens stiger marknadshyran. Den högre marknadshyran kommer efter en tid att leda till ökat utbud, såvitt det inte blivit än dyrare att bygga och hyra ut nya bostäder. I figuren skulle man kunna illustrera det som en förskjutning av den vertikala utbudskurvan mot höger. Om man gör det framgår att det ökade utbudet kommer att dämpa den efterfrågedrivna initiala höjningen av hyran. På lite sikt blir därmed resultatet av befolkningstillskottet ett nytt jämviktsläge med större konsumtion av bostadsyta och en något högre hyra. Om hyran är reglerad och initialt stiger mindre än marknadshyran blir resultatet jämförelsevis färre nya bostäder och längre bostadskö. Av den förenklade modell som figuren representerar kan man också sluta sig till att låginkomsthushåll i genomsnitt kommer att konsumera mindre yta än höginkomsthushåll och att skillnaden troligen blir större med marknadshyra än med en reglerad hyra. Sannolikt gäller också att personer med låga inkomster, som t ex ungdomar, kommer att vara överrepresenterade i den bostadskö som regleringen ger upphov till. Detta i synnerhet om bristen på bostäder leder till svart handel som ju gör det möjligt för betalningsstarka hushåll att köpa sig förbi bostadskön. Verklighetens bostadsmarknad skiljer sig avsevärt från den i figuren beskrivna. Lägenheter varierar inte bara i storlek utan i en mängd andra avseenden. De kan ligga i olika hus och bostadsområden och mer eller mindre centralt i förhållande till arbetsplatser, service, parker och grönområden. Planlösning, utrustningskvalitet och våningsplan, liksom bostadsområdets sociala sammansättning är andra särskiljande 4(20)

faktorer. Varje kombination av egenskaper kommer att betinga en viss marknadshyra. Marknadshyrorna påverkas också av tillgången till bostadsrätter och småhus med olika egenskaper. Här bör tilläggas att marknadshyran för en viss typ av lägenhet i princip motsvarar den högsta hyra som någon potentiell hyresgäst är beredd att betala. Bruksvärdeshyror motsvarar i stället vad genomsnittshushållet är berett att betala enligt SABO:s och Hyresgästföreningens bedömningar (Sätt rätt hyra Handledning i systematisk hyressättning, SABO-rapport 2010). Att lägenheter efterfrågas gör att man bör skilja på hur många bostäder som efterfrågas, antalsefterfrågan, och efterfrågan på högre bostadsstandard i form av t ex större eller bättre utrustade lägenheter. Antalsefterfrågan hänger nära ihop med hushållsbildningen och en del tidigare studier har visat att den i relativt liten grad påverkas av bostadspriserna. Om det fortfarande gäller kan man således räkna med att det krävs stora hyresförändringar för att den ska påverkas (Å Andersson och B Hårsman Samhällsekonomiska aspekter på en omvandling i D Ekemar (red.) Bostadsrätt bättre bostadsrätt?", Liber förlag 1981). Vidare gäller att geografiskt stora länder som Sverige består av flera regionala snarare än en nationell bostadsmarknad. De regionala marknadernas geografiska avgränsning bestäms i princip av möjligheterna att pendla; ju bättre transportförsörjning och ju snabbare färdmedel desto större blir en regional bostadsmarknad. Marknadsläget kan variera avsevärt mellan olika regioner och en utveckling mot marknadshyror skulle sannolikt leda till störst hyreshöjningar i regionerna med högst efterfrågetryck. Om nyproduktionen också skulle bli större där beror på skillnaderna i byggkostnader. Genom t.ex. högre markpriser i täta och starkt växande regioner kan nyproduktionen där bli mindre än i glesare regioner med långsammare tillväxt. Hyreshöjningarna kan givetvis också skilja sig åt mellan olika bostadsområden inom en region. Så visar t.ex. en aktuell studie avseende Stockholmsregionen att hyrorna i Stockholms stad skulle kunna öka med drygt 60 procent och i övriga länet med 40 procent vid en fri hyressättning (Hyresgästföreningen 2015). I nämnda studie uppskattas marknadshyran för hyresrätter genom jämförelser med hyran för bostadsrätter med motsvarande egenskaper avseende t.ex. läge och storlek. Hyran, eller snarare hyresekvivalenten, för en bostadsrätt beräknas som summan av avgiften till bostadsrättsföreningen och en räntefaktor gånger överlåtelsepriset. I en tidigare studie för Stockholmsregionen beaktas även skatteeffekter och förväntad värdestegring vid beräkning av hyresekvivalenten vilket kan vara en förklaring till att hyreshöjningarna i den uppskattas bli mindre i genomsnitt över olika delområden mellan 13 och 40 procent beroende på vilket antagande som görs om realräntan. En annan källa till osäkerhet om marknadspriset för en hyresrätt är svårigheterna att ta hänsyn till de ömsesidiga beroenden som finns mellan delmarknaderna för bostadsrätter och hyresrätter. Så t.ex. innebär höjda hyror att bostadsrätter relativt sett blir mer prisvärda. Det kan leda till att efterfrågan på bostadsrätter ökar något med åtföljande minskning av efterfrågan på hyresrätter och det i sin tur till att hyreshöjningen dämpas. För att ytterligare komplicera innebär en svag bostadsrättsmarknad att det blir mindre intressant att köpa en bostad och mer intressant att hyra. Hushållet är berett att betala ett extra hyrespåslag för att slippa risken att äga en bostadsrätt på en svajig marknad. Men vid en viss hyresgräns är det ändå fördelaktigare att äga bostaden. På många lokala bostadsmarknader finns dock knappt några bostadsrätter. Vilket också är en effekt av att ingen vill köpa bostadsrätter. 5(20)

Vilka marknadshyror som kan förväntas på lite sikt beror hur utbudet, d.v.s. främst nyproduktionen påverkas av en efterfrågedriven hyreshöjning. För fastighetsmarknaden gäller att efterfrågan på hyresfastigheter påverkas av vilka intäkter och kostnader en fastighetsinvestering kan förväntas medföra. Ju högre hyresnivå och ju lägre ränta desto högre blir nettointäkten och därmed investeringsviljan. Tillgången på fastigheter förändras genom nybyggande och rivningar och förändringar i efterfrågan på fastigheter slår direkt igenom på byggmarknaden. Om fastighetspriserna stiger och byggkostnaderna ligger still kan man räkna med att byggandet går upp. Det större utbudet leder till att den initiala hyresökningen dämpas. Om byggkostnaderna samtidigt stiger kommer sannolikt färre nybyggen till stånd vilket gör att en större del av hyreshöjning blir långsiktigt bestående. Byggkostnadernas utveckling spelar med andra ord en fundamental roll för den långsiktiga utvecklingen av hyror och bostadskonsumtion. I jämförelse med andra EUländer är byggkostnaderna i Sverige höga. Uppgifter från Eurostat för år 2011 visar att priset per kvadratmeter för bostadsbyggande i Sverige är långt högre än i länder som Danmark, Österrike och Tyskland och att det är 70 procent högre än i Belgien. Andra studier visar att konkurrensen är begränsad på den svenska byggmarknaden för lokaler och flerfamiljshus och att vinsterna för svenska byggföretag är höga (Å Andersson, D Andersson, H Loikkanen och O Andersson Stad vid havet, Stadsplanering för omvandling av centrala hamnområden, 2015). Även SCB redovisar byggkostnader och i avsnitt Nyproduktion av bostadsrätter och hyresrätter så bekräftas bilden från Eurostat. Byggkostnaderna är inte bara höga utan har även stigit kraftigt de senaste åren. Sett från det perspektivet framstår SABOs ambitioner att pressa byggpriserna och försöken med KOMBO-hus som mycket viktiga. Om byggkostnaderna skulle fortsätta stiga kan man räkna med att en övergång till marknadshyror skulle få stora sociala återverkningar. Detta av två skäl. Dels är bostadsutgiften en tung budgetpost för många hushåll och speciellt för dem med låga inkomster, dels måste ett hushåll flytta för att ändra sin bostadskonsumtion. Stora nackdelar med att bryta upp från en invand miljö skulle få många hushåll att dra ner på sin övriga konsumtion kraftigt och några skulle kanske inte ens ha råd att hyra en bostad. Bostadsbidragen utgör en buffert för inkomstsvaga hushåll, men räcker kanske inte för att klara rådande fördelningspolitiska ambitioner. Det skulle troligen leda till krav på höjda inkomstgränser i bidragssystemet. Kraven på vad som i andra länder kallas socialbostäder, d.v.s. bostäder med låga hyror som bara är till för hushåll med låga inkomster, skulle också kunna växa om marknadshyror införs. Tillsammans med det växande behov som följer av senare tids stora invandring av flyktingar kan man därigenom räkna med stora framtida utmaningar för bostadspolitikens fördelningspolitiska ambitioner. 3 Konsekvenser av 2011 års regeländringar I det här avsnittet försöker vi utnyttja fakta om bostadsmarknaden för att om möjligt kunna se om trepartsöverenskommelsen verkar ha påverkat hyresutvecklingen och nyproduktionen. Först visas hur stor del av marknaden som utgörs av hyresbostäder respektive bostäder med marknadspriser. Därefter beskrivs och jämförs hyrorna i hela bostadsbeståndet och i nyproduktion. Den bakomliggande tanken är att hyresspridningen mellan olika kommuner borde ha ökat i den utsträckning 2011 års 6(20)

överenskommelse lett till mer marknadsorienterade hyror. Vi gör också jämförelser med grovt uppskattade hyror för bostadsrätter. I det tredje avsnittet jämförs nyproduktion och hyror i syfte att undersöka om den eventuella marknadsorienteringen verkar ha påverkat byggandet efter 2011. 3.1 Bruksvärdeshyror och marknadshyror i Sveriges kommuner Det finns cirka 4,67 miljoner bostäder i Sverige. Av dessa är cirka 1,78 miljoner eller 38 procent hyresrätter. Allmännyttan äger ca 825 000 bostäder och står därmed för 50 procent av hyresrätterna och 18 procent av hela bostadsbeståndet. Andelen bostäder med marknadspriser har ökat kraftigt de senaste decennierna, främst genom omvandling av hyresrätter till bostadsrätter och uppgick år 2014 till 72 procent av hela utbudet. Bostadsbestånd efter upplåtelseform, Sverige 2014 1 042 000 1 842 000 1 781 000 bostadsrätt hyresrätt äganderätt Figur 2. Bostadsbeståndet i Sverige efter upplåtelseform 2014. Källa: SCB, bearbetning Tyréns Bostadsbeståndet och bostadsmarknaden ser väldigt olika ut i olika kommuner i landet. Bostadsrätten är en betydligt vanligare boendeform i storstäderna och mellanstora städerna än i de mindre städerna och tätorterna. På de flesta håll i Sverige är äganderätten (småhus) det självklara alternativet för den som vill och kan äga sin bostad 7(20)

3.2 Hyresutveckling i bostadsbeståndet och för nyproduktion Om hyrorna i bostadsbeståndet närmat sig respektive marknadshyror efter reformen år 2011 borde det ha lett till ökade skillnader i hyra mellan olika regionala/lokala marknader. Enligt SCBs hyresstatistik har den genomsnittliga hyresnivån per kvm och år stigit från 805 kronor 2006 till 967 kronor 2013. Det motsvarar en ökningstakt på 2,7 procent per år. Det finns inga tydliga signaler om att hyreshöjningstakten har ökat från 2011 och framåt, åtminstone inte på riksnivå. 1. Figur 3. Medelhyra per kvadratmeter och år (vänster axel) samt Arbetsinkomst för helårs- och heltidsanställda individer (höger axel). Medelhyran för allmännyttan har hämtats från SCB. Medelinkomsten är också SCB-statistik. Källa: SABO, SCB. Bearbetning Tyréns. Den årliga inkomstutvecklingen har fram till 2013 faktiskt varit långsammare procentuellt sett (1,5 procent). Den har dock sett olika ut beroende på hushåll och geografisk hemvist. I figur 3 illustreras medelinkomst av arbete för helårs och heltidsanställda individer. Hyresspridningen mellan företagen har samtidigt ökat något, vilket framgår av nedan figur 4 som visar antalet inrapporterade medelhyror efter hyresnivå. Samtidigt som kullen har skjutits åt höger har den blivit bredare, d.v.s. spridningen mellan företagens rapporterade nya hyror har också ökat något. Möjligen kan detta indikera att de nya reglerna har ökat hyresskillnaden mellan storstad och mindre stad. Framförallt bör nyproduktionens påverkan på medelhyran synas mer i de bolag som har byggt nytt och 1 Enligt SABOs statistik har den genomsnittliga hyran per kvadratmeter bland allmännyttiga företag ökat från 765 kr år 2006 till 950 kronor år 2014. Denna siffra är lägre än SCBs eftersom den är beräknad som ett medelvärde av medelvärden och därmed inte tar hänsyn till att olika allmännyttiga bolag har olika stort bestånd och olika kvalitet/andel nybyggda bostäder i beståndet. SCB-siffran är således en bättre beskrivning av medelhyran i landet. SABO-uppgifterna har använts för att göra analyser på mer detaljerad nivå. 8(20)

på så sätt öka spridningen i medelhyra. Detta är indirekt en effekt av den friare hyressättningen eftersom nyproduktion av flerbostadshus är betydligt vanligare i vissa kommuner i landet och egentligen inte sker alls i andra kommuner. Fördelning antal bostadsbolag per hyresnivå Figur 4. Antal allmännyttiga bostadsbolag per hyresnivå. Källa: SABO, Ny hyra per kvm och år, företag Den beskrivna hyresutvecklingen i det befintliga bostadsbeståndet ger visst stöd för, snarare än motsäger, hypotesen om att bruksvärdeshyrorna har närmat sig motsvarande marknadspriser efter år 2011. Hyrorna har, vilket visas nedan, inte oväntat ökat snabbare bland nyproducerade bostäder än i hela beståndet. SCB redovisar nyproduktionshyror för tre storstadsregioner samt kommungrupper med mer respektive mindre än 75 000 invånare (exklusive storstadskommuner). Se figur 5 nedan. Figur 5. Nyproduktionshyror per kvadratmeter, år och region. Källa: SCB, bearbetning Tyréns 9(20)

Uppgifter finns för åren 2006-2014, bortsett från åren 2010 och 2012. Nyproduktionshyran i Göteborgs och Stockholmsregionerna ligger runt 1600-1800 kronor per kvm och år och är något lägre i Malmö samt övriga kommuner. Det är möjligt att den avmattning i hyreshöjningen som uppvisats det senaste året i Stockholm är en effekt av att den mark som återstår att bygga bostäder på inte är lika attraktivt lokaliserad som den är i Göteborg respektive Malmö, och att detta skulle ha en bromsande effekt på hyresökningen. Statistiken är dock allt för generell för att det ska gå att uttala sig statistiskt om skillnader mellan två år och olika regioner. Det kan konstateras att nyproduktionshyrorna ligger klart över SABO-företagens medelhyror eller annorlunda uttryckt betydligt högre än hyrorna i det befintliga beståndet. Hyrorna i nyproduktionen kan inledningsvis läggas fast utan bruksvärdesprövning. Det skulle kunna betyda högre hyror i kommuner med hög efterfrågan än i de med låg efterfrågan och därmed troligen också en ökad hyresspridning. 3.3 BRF-marknadens utveckling omvandlad till hypotetisk hyra För att uppskatta vad effekterna av fri marknadshyra skulle innebära för olika aktörers ekonomiska situation behövs en bedömning av vad marknadshyran i så fall skulle ligga. Därefter kan denna hyra ställas mot de faktiska hyrorna på motsvarande bostadsmarknad. För att sådana kalkyler ska bli rättvisande ska jämförelsen göras för lägenheter som är lika i alla andra avseenden bostadsområde, våningsplan, utrustningsstandard etc. Kalkyler av det detaljerade slaget har inte rymts inom ramen för denna rapport men vi har ändå gjort en grov kalkyl i följande steg: Sammanställning och redovisning av BRF-prisutvecklingen per kommun. Omräkning av slutpriser per kommun till hypotetisk hyra. Sammanställning och redovisning av hyror per kommun. Jämförelse av hypotetisk hyresnivå med faktisk hyresnivå. Prisutveckling på BRF-marknaden Priset på bostadsrättsmarknaden har ökat kraftigt i många kommuner. Mest i Stockholms kommun där överlåtelsepriset ökade från cirka 37 000 kronor/kvm till närmare 50 000 kronor/kvm mellan 2006 och 2013. Kraftigt stigande genomsnittspriser har även observerats i övriga storstadsområden och i flera mellanstora städer. Diagrammet nedan visar medelpris per år och kommun för de 10 kommuner med högst medelpris per kvadratmeter 2013 (några kommuner med mycket höga priser 2013 har sorterats bort eftersom priserna baseras på mycket få försäljningar och varierar därför kraftigt från år till år). Topplistan utgörs som förväntat av storstadskommuner. År 2013 fanns 29 kommuner med snittpriser över 20 000 kronor/kvm. I ungefär 20 procent av kommunerna skedde inga andrahandsförsäljningar på bostadsrättsmarknaden över perioden. I ett stort antal fler kommuner var antalet försäljningar mycket få och till ett mycket lågt kvm-pris. Det vanliga på sådana BRF-marknader är dock att avgiften, som återspeglar föreningens lån och köparens villighet att gå in med köpesumma blir desto högre. 10(20)

Figur 6. Slutpriser per kvadratmeter, år och kommun, sorterat efter högst slutpriser 2013. Källa: Mäklarstatistik, bearbetning Tyréns Det bör understrykas att den genomsnittliga prisnivån är ett trubbigt mått eftersom den enskilda bostadens egenskaper och framförallt läget är helt centralt för slutpriset. Ju färre försäljningar desto ryckigare och mindre talande blir genomsnittspriset på marknaden. Enskilda objekt får helt enkelt allt för stor inverkan på medelpriset. Men med detta i åtanke och en försiktig inställning till att låta enskilda kommuners medelpris styra bedömningar är försäljningsstatistiken ändå ett viktigt verktyg i analysen. Försäljningsstatistiken används för uppskattning av en hypotetisk BRF-hyra. Omräkning av BRF-försäljningar till hypotetisk hyra Vid beräkning av hypotetisk hyra har följande enkla formel tillämpats. RR = AAAAAA + iiii (1 rrrrrrrr) Den hypotetiska hyran per kvm och år, R, har beräknats som bostadens avgift till föreningen, Avg, samt den årliga ränta som köparen betalar. Köparen antas ha lånat till hela överlåtelsepriset. Räntan bestäms av räntesatsen, i, bostadens slutpris per kvm, P, och ränteavdraget, ravd. I nedan exempel är räntesatsen 2 procent. Ränteavdraget uppgår till 30 procent av räntekostnader upp till 100 000 kronor per år. För ränta däröver är avdraget 22 procent. För att få en mer rättvisande bild borde också hänsyn 11(20)

tas till skatteeffekter, värdestegring och risker. Förenklingen i formeln motiveras av att jämförelser mellan BRF-hyror och rådande hyror per kvadratmeter ändå inte kan ge annat än en mycket grov indikation om hur långt ifrån eller nära hyrorna ligger marknadspriset i olika kommuner. Figur 7. Olika hyresnivåer per kvadratmeter och år, Riket. Källa: SCB, SABO, Mäklarstatistik, bearbetning Tyréns Figur 7 ovan visar hyror på riksnivån för nyproduktion, SABO-företagen och den grovt uppskattade BRF-hyran. BRF-hyran ligger under SABO-hyran som i sin tur ligger långt under nyproduktionshyran. Hyresökningen i offentlig nyproduktion (inklusive SABO) var 3,8 procent över perioden 2006-2014. SABO-hyresutvecklingen motsvarar en hyresutveckling på cirka 2,8 procent (2,4 % tom 2013), medan BRF-hyran steg med 3,4 procent Nedan visas motsvarande diagram för Stor-Stockholm (figur 8). BRF-hyran är här i nivån med SABO-hyran. Även här utvecklas den i takt med hyresnivån och nyproduktionshyra ligger långt högre. Diagrammet visar resultatet av medelvärden som missar högsta och lägstanivåer. Det tycks ändå uppenbart att nyproduktionshyran måste ligga påtagligt högre än övriga medelhyror. Förmodligen är också nyproduktion överrepresenterad i efterfrågade lägen eftersom byggkostnaden är så hög. Så är åtminstone fallet när det gäller bostadsrätter. 12(20)

Figur 8. Olika hyresnivåer per kvadratmeter och år, Stockholms län. Källa: SCB, SABO, Mäklarstatistik, bearbetning Tyréns Figuren visar att de grovt uppskattade medelvärdena för SABO-hyra och för BRF-hyra utvecklas ungefär parallellt såväl i Stockholms län som i riket som helhet. Detta hindrar inte att skillnaderna kan vara stora inom olika delområden. Nyproduktionshyran ligger långt över och ökar dessutom snabbare än både SABO-hyra och BRF-hyra. Tar man dock hänsyn till lägenheter i förmedlade lägenheter, det vill säga de lägenheter som bytt hyresgäst så förefaller hyresnivån inte alltid överensstämma med medel. Som exempel på de stora variationerna mellan delområden visar nedan tabell hyror och BRF-hyror för två olika områden i Stockholm med hög andel flerbostadshus. I Tensta med mycket hög andel hyresrätter ligger hyran ungefär i linje med BRF-hyran men i Marieberg (Kungsholmen), med under 50 procent hyresrätter av lägenheterna ligger hyran långt över BRF-hyran. Antingen är detta en effekt av att det är nybyggda lägenheter med högre hyra som förmedlats i Marieberg medan det är äldre lägenheter som förmedlats i Tensta. En annan tolkning är att områdena redan har någonting som kan liknas vid marknadshyra, vilket i och för sig kan sammanfalla med att det är nyproduktion som förmedlats. Nyproduktionshyra och lägesfaktorn antyder förstås att detta är möjligt. Men om så är fallet, ligger hyran i så fall över, under eller i linje med vad en fri hyressättning skulle ge för hyra? I attraktiva lägen brukar skillnader i kvadratmeterpris mellan olika objekt minska. T.ex. mellan nyproduktionskvalitet och äldre lägenheter som inte renoverats på länge. I Marieberg, som ändå är att betrakta som ett relativt attraktivt område verkar dock detta inte ha utjämnat årskostnadsskillnaderna per kvadratmeter mellan hyresrätt och bostadsrätt. En möjlig tolkning av detta är att det är ett tecken på att en fri marknadshyra inte alls förutsätter någon balans mellan vad en boende i hyresrätt 13(20)

kontra bostadsrätt betalar per år. I så fall kan en fri hyressättning mycket väl resultera i betydligt högre månadskostnader för de som bor i hyresrätt jämfört med de som bor i bostadsrätt inom samma bostadsområde. Lite förvånande är kanske att den hypotetiska BRF-hyran inte ligger högre. Område* Andel hyresrätter Totalt antal hyresrätter 2013 Hyra* 2013 BRF-hyra Centrala Marieberg 37 % 4 006 2 162 1 511 Norra Tensta 77 % 5 794 1 025 982 Tabell 1. Jämförelse av två Stockholmsområden utifrån tillgänglig statistik. Källa: SCB rutstatistik, Hyresförmedlingen och Mäklarstatistik. *Områdesgränserna avseende andel och antal hyresrätter baseras på SCB statistikrutor och överensstämmer inte nödvändigtvis exakt med de officiella stadsdelsgränserna. Hyra avser här hyra i lägenheter som förmedlats av Hyresförmedlingen under 2012-2013. 3.4 Nyproduktion av hyresrätter och bostadsrätter Nedanstående diagram visar hur nyproduktionen av bostäder har sett ut sedan 1975. Den starka nedgången 1991 beror dels på att olika subventioner till byggande avskaffades och dels på att Sverige gick in i en historiskt kraftig recession. Figur 9. Bostadsbyggande i flerbostadshus 1975-2014. Källa: SCB Den totala nyproduktionen av lägenheter i flerbostadshus över perioden 2006-2014 var 152 922 lägenheter, se figur 10 nedan. Antalet hyresrätter och bostadsrätter totalt var nästan identiskt. 2006 var antalet hyresrätter klart högre än antalet bostadsrätter, medan skillnaderna övriga år är små. Allmännyttan producerade klart flest hyresrätter 2007 och 2009. Övriga år i jämförelsen har andra aktörer tillsammans producerat fler hyresrätter än de allmännyttiga bolagen. Ett av de främsta motiven som brukar anföras för marknadshyror på hyresrätter är att det skulle gynna byggandet. Om så är fallet så borde de från år 2011 gällande reglerna ha påverkat hur många hyresrätter som byggs i förhållande till bostadsrätter. Det borde byggas relativt sett fler hyresrätter i förhållande till bostadsrätter i och med den friare hyressättningen för nyproduktion. På nationell nivån syns inget trendbrott av det slaget. 14(20)

Det verkar snarare som om hyresrättsproduktionen och bostadsrättsproduktionen följs åt sedan 2001. Byggandet av såväl bostadsrätter som hyresrätter har ökat kraftigt sedan 2010. Om man i stället studerar utvecklingen på länsnivå visar det sig att Stockholm, Skåne, Västra Götaland och Uppsala byggt klart flest nya hyresrätter och bostäder totalt. Nyproduktionen av hyresrätter har onekligen stigit sedan bottennoteringen 2010 och det kan bero på den friare hyressättningen. Men det bör inflikas att detta trendbrott också kan spegla att aktörerna vågar bygga igen efter finanskrisen. Oavsett om byggandet kan kopplas till de ändrade hyresreglerna så är hyran i det nyproducerade beståndet högre än i det befintliga hyresbeståndet. I och med att flest nya hyresrätter byggs i Stockholms, Västra Götalands och Skånes län så är det också där som flest hushåll kommer att påverkas ekonomiskt. Figur 10. Total produktionskostnad per lägenhetsarea i nyproduktion. Källa: SCB Nyproduktionskostnaden per lägenhetsarea av bostadsrättsföreningar har i riket ökat från 26 600 år 2006 till nästan 42 300 kronor per kvm 2014. Detta motsvarar 8 procents kostnadsökning per år. För offentlig nyproduktion är kostnadsökningen 5 procent. Det är ändå klart mer än vad inkomsterna har ökat och även mer än vad nyproduktionshyrorna har ökat. Figur 11 nedan visar att Uppsala är det län som byggt flest nya lägenheter i förhållande till sitt bestånd över perioden 2006-2014. Nyproduktionen motsvarar 12 procent av det befintliga beståndet. Allmännyttans andel av nyproduktionen i Uppsala län var 22 procent. I Dalarnas län stod Allmännyttiga bolag för den största andelen av nyproduktionen. Där uppgick nyproduktionen dock bara till 2 procent av beståndet. I Västerbotten var andelen nyproduktion av beståndet 7 procent samtidigt som Allmännyttans andel av nyproduktionen var 31 procent. 15(20)

Figur 11. Nyproduktionens andel av lägenhetsbeståndet per län. Källa SCB 3.5 Utveckling av hyror och inkomster Ett syfte med denna rapport är att diskutera hur olika grupper kan komma att påverkas av en marknadshyra. Det görs genom att för åren 2009-2013 jämföra bostadskostnadens andel av inkomsten för olika hushållstyper. På riksnivå har boendeutgiftsprocent för olika upplåtelseformer utvecklats enligt tabell 2 nedan. Det framgår klart att de som bor i hyresrätt lägger en betydligt högre andel av inkomsten på sitt boende. Skillnaden mellan bostadsrätt/äganderätt å ena sidan och hyresrätt å andra sidan ökar när boräntan sjunker och minskar när räntan stiger. Hyresrättens boendeutgiftsprocent förändras naturligtvis inte av sådana faktorer direkt, om inte hyresvärden har möjlighet att överföra sina förändrade ränteutgifter på hyresgästen. Boendeutgiftsprocent 2009 2010 2011 2012 2013 bostadsrätt 21.1 20.4 20.1 20.7 19.5 hyresrätt 27.7 28.5 28.4 28.3 27.9 hyres- och bostadsrätt 21.3 22.1 21.5 21.6 20.8 äganderätt 15.6 16.5 16.6 16.4 15.7 Tabell 1. Hushållens boendeutgiftprocent. Boendeutgiftsprocent är den andel av hushållets disponibla inkomst som går till boendet. Ingen hänsyn tas till hushållets försörjningsbörda. Källa: SCB 16(20)

Boendeutgiftsprocenten varierar även mellan olika typer av hushåll, vilket illustreras i figur 13 nedan. Störst boendeutgiftsprocent har ensamboende, i synnerhet kvinnor över 65 år, samt ensamstående med barn. Figur 12. Boendeutgiftsprocent efter upplåtelseform och hushållstyp. Källa: SCB Boendestandarden varierar likaså mellan olika hushållsgrupper. I figur 13-14 exemplifieras skillnader som betingas av inkomst och regiontillhörighet. 95 90 % 85 80 Storstäder Övriga 75 70 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 År Figur 13. Andel höginkomsttagare med bostäder som har minst fyra rum och kök, storstäder vs övriga 17(20)

25 20 % 15 10 Storstäder Övriga 5 0 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 År Figur 14. Andel låginkomsttagare med bostäder som har i minst fyra rum och kök, storstäder vs övriga Figur 13 avser höginkomsttagare, d.v.s. den fjärdedel av hushållen som har högst disponibel inkomst och figur 14 låginkomsttagare, d.v.s. den fjärdedel som har minst. Som framgår är andelen som har minst fyra rum och kök betydligt högre bland hög- än bland låginkomsttagare. Ytstandarden är vidare signifikant lägre bland hushåll i storstadsregionerna än bland hushåll i övriga regioner (figur 13-14 är från B Hårsman Tillväxt och tilltro Scenarier för Sveriges bostadsmarknader, SABO-rapport 2004) 4 Sammanfattande diskussion om tänkbara konsekvenser av en helt avreglerad hyresmarknad I rapporten tillämpas ekonomisk teori och statistik om bostadsmarknadens utveckling för att diskutera två huvudfrågor. Den första frågan är om marknadsorienteringen ökat sedan den nya lagen för allmännyttiga bolag infördes år 2011. Och den andra vilka konsekvenser man kan förvänta sig om nuvarande bruksvärdessystem avvecklas och marknadshyror införs. Syftet är inte att besvara frågorna utan att diskutera några tänkbara konsekvenser av en marknadsorientering. Det ska också understrykas att de statistiska bearbetningar som kunnat göras inom ramen för projektets omfattning är översiktliga och att redovisade beräkningar därmed bör ses som indikativa snarare än som sanningar. Våra jämförelser av hyresutveckling och nyproduktion före och efter den nya lagens införande ger inget entydigt svar på om marknadsorienteringen har ökat. För det talar att hyresspridningen mellan kommunerna ökat något och att hyrorna i nybyggda hyresrätter ökat klart snabbare än genomsnittshyran (i den offentligägda nyproduktion 3,8 procent, jämfört med 2,4 procent i SABO-företagen över perioden 2006-2013). Utvecklingen av den grovt beräknade BRF-hyran var under samma period 3,4 procent. Mot en ökad marknadsorientering talar att hyrorna i hela beståndet av hyresbostäder utvecklats i samma takt före och efter reformen samt att nyproduktionen visserligen har ökat efter 2010 men att orsaken till detta inte kan spåras till de förändrade reglerna för hyressättning. Bostadsbyggandet av hyresrätter och bostadsrätter följer på nationell nivå varandra. Beträffande nyproduktionen skall sägas att den i hög grad bestäms av kostnaderna för att tillhandahålla fler bostäder. Eurostat visar att Sverige har höga byggkostnader i en internationell 18(20)

jämförelse. Byggsektorns kostnader för att tillföra fler bostäder har enligt SCB ökat snabbare än hyresnivån. För offentlig ägd produktion 5 procent per år jämfört med nyproduktionshyran på 3,8 procent. Detta har rimligen minskat nytillskottet av hyresrätter. Särskilt i de delar av landet där marknadshyran ligger nära eller till och med under nyproduktionskostnaden. Skulle det vara så kan man inte förvänta sig annat än marginella ökningar av byggandet jämfört med åren före reformen. Om marknadshyror införs kan man räkna med hyreshöjningar i alla kommuner med högt efterfrågetryck. En aktuell rapport initierad av Hyresgästföreningen visar att hyreshöjningen i Stockholmsregionen skulle kunna bli 40 till 60 procent beroende på läge ( Den svenska hyresmarknaden scenarioanalys, Ramböll 2015). I en studie från 1998, likaså initierad av Hyresgästföreningen, uppskattas hyreshöjningarna bli något mindre i genomsnitt över olika delområden mellan 13 och 40 procent beroende på vilket antagande som görs om realräntan. Den visar också att den faktiska hyran i några områden då var högre än marknadshyran (C Anderstig Mot marknadshyror i Stockholm?, Inregia AB, 1998). De grova beräkningar av marknadshyror som gjorts i denna rapport kan inte jämföras med dem i nyss nämnda studier. Men förutsatt att kostnaderna för att bjuda ut fler bostäder inte samtidigt ökar påtagligt kan man nog ändå sluta sig till att marknadspriser skulle leda till nyproduktion och resulterande utbudsökningen till en dämpning av den initiala och efterfrågedrivna hyresökningen. Dämpningen skulle sannolikt bli mindre ju mer efterfrågan fortsätter växa och ju mindre pressen är på fastighetsägare och byggare att sänka eller i vart fall inte öka sina kostnader. Detta pekar på betydelsen av konkurrens i byggsektorn. Om inte konkurrenstrycket ökas högst påtagligt vid en övergång till marknadshyror kan man räkna med att fastighetsägare och byggare tillgodogör sig nyttan av en effektivare marknad snarare än bostadskonsumenterna. Hyrorna skulle därmed kunna fortsätta öka i klart snabbare takt än vad nyproduktionen gör, utan att nyproduktionen ökar mer än den gjort under senare år. De höga byggkostnaderna, som sannolikt delvis beror på bristande konkurrens, är ett viktigt hinder mot ökat bostadsproduktion. Byggkostnaden begränsar redan idag var nyproduktion sker. Är inte marknadsläget bra nog så vill inte byggarna ge sig in i projekten. I BRF- och småhusprojekt är det i hög grad hushållen som bär risken av en dålig affär. Byggnation av en bostadsrättsförening påbörjas sällan innan en stor andel av lägenheterna är sålda. I ett hyreshusprojekt finns en risk att lägenheterna står tomma. I regioner med högt efterfrågetryck som Stockholm är denna risk närmast obefintlig men i andra regioner kan den vara högst påtaglig. T.ex. SABOs initiativ Kombohus är viktigt eftersom det visar att det är möjligt att bygga billigare. Ju mindre som görs för att pressa kostnaderna för att bjuda ut fler bostäder desto högre hyreshöjningar kan man räkna med och desto större sociala konsekvenser. Det beror på att bostadskostnaderna utgör en så tung post i hushållens budget, speciellt för hushåll med låga inkomster. Vidare gäller att hushåll i hyresbostäder måste flytta för att påtagligt kunna ändra sin bostadskonsumtion, det vill säga sänka sina bostadskostnader. Redan idag gäller att hyran i genomsnitt motsvarar 28 procent av budgeten för alla som bor i hyresbostäder. Bostadsutgiftsandelen är än större för hushåll med lägre inkomster. Så t ex är den 30 procent för ensamstående med barn, 34 procent för ensamboende och 41 procent för ensamstående kvinnor över 65 år. Samtliga siffror avser hyresrätt. Det ska tilläggas att marknadshyror också kan få en positiv social konsekvens genom att minska svarthandeln med hyresbostäder. Oberoende av dess omfattning gäller att de ekonomiska incitament för illegal handel som skapats genom bruksvärdessystemet, i synnerhet i storstadsregionerna, skulle försvinna med marknadsbaserade hyror. De negativa sociala konsekvenserna skulle kunna motverkas genom att de allmännyttiga bolagens roll ändras till att erbjuda bostäder till hushåll som inte har råd med en bostad på den öppna marknaden. En fördel med en fokusering på socialbostäder är att samhällets stöd till boendet därigenom går till dem som har störst behov av stöd. En möjlig nackdel kan vara att boende i socialbostäderna därmed automatiskt förknippas med bidragsberoende. 19(20)

Tendenser till stigmatisering av det slaget skulle å andra sidan kunna motverkas om de allmännyttiga företagen avvecklade eller sålde en del av sina bostäder för att kunna köpa nya lägenheter i andra delar av bostadsbeståndet. Om socialbostäderna är jämt utspridda kan inte vissa bostadshus eller bostadsområden förknippas med bidragsberoende. Det finns också en nackdel i att skapa subventionerade socialboenden där endast hushåll som ligger under en viss inkomstnivå får bo. Om en bostadskarriär från socialboende till normalt boende innebär avsevärt högre boendekostnader utan att efterfrågade bostadskvaliteter ökar så kanske de som bor i socialbostäderna antingen avstår från att försöka öka sina inkomster (t.ex. ta sig in på arbetsmarknaden), eller avstår från att redovisa sina inkomster. Det finns med andra ord risk för inlåsningseffekter på bostadsmarknaden. Hushållens förutsättningar som ägare synas, utöver av dem själva, av banken. Ytterligare krav på låntagarna är dessutom på gång. Även vissa hyresvärdar har regler för vem som får hyra baserat på exempelvis inkomst. Ett hyreskontrakt kan vara en kortsiktig tillfällig lösning och då kan hyresgästen vara beredd att betala en relativt hög hyra. Detta hellre än att ta de risker som är förknippade med en bostadsrätt. Den förväntade boendetiden kan också spela in. Ett hushåll kan vara berett att betala en hög hyra under kort tid för att köpa sig valfrihet och minimera risken. Så länge den typen av behov finns så kommer det alltid finnas en marknad för hyresrätter med högre hyra än dagens nivå. Men argumentet här är att denna hyresnivå är baserad på en begränsad andel av befolkningen som ser kortsiktiga fördelar med att hyra till höga priser. Det är inte säkert att denna nivå skulle gälla för alla hyresrätter i ett visst område. Detta skulle kunna vara ett skäl till att marknadshyran kommer variera inom samma område. Flera studier har pekat på att det på många håll bor grupper med låga inkomster i det allmännyttiga bostadsbeståndet. Statistiken över boendeutgiftsprocent för olika hushåll och regioner bekräftar att de som bor i hyresrätt betalar relativt sin inkomst mer för sitt boende än vad de som bor i bostadsrätt och äganderätt gör. Flest hyresrätter finns fortfarande i Stockholmsregionen. Där har också flest nybyggda hyresrätter tillkommit de senaste 7 åren. En av de avsedda effekterna med marknadshyra är att skapa ökad rörlighet på bostadsmarknaden. I de mest attraktiva bostadsområdena i storstäderna skulle andelen hushåll med låga inkomster sannolikt minska. Förutsatt att de inte erhåller ekonomiskt stöd eller andra lösningar tillhandahålls för att kunna bo kvar. De höga byggkostnaderna är ett viktigt hinder mot att öka nyproduktionen av såväl hyresrätter som andra upplåtelseformer. När det gäller hyresrätter finns dessutom hindret att byggkostnaden idag på många håll skapar svaga ekonomiska incitament till nyproduktion eftersom det inte går att ta ut den hyra som krävs. Detta gäller främst utanför storstadsregionerna. I storstadsregionerna hotar byggkostnaderna också nyproduktionen men där motiverar hyresnivåerna redan idag viss nyproduktion av hyresrätter. Utan pressade byggkostnader är marknadshyra främst en fråga för storstäderna. För att mer konkret kunna uttala sig om de samhällsekonomiska konsekvenserna av en fri hyressättning och hur olika samhällsaktörer påverkas krävs en nedbrytning av bostadsmarknaden i delmarknader baserat på geografi och andra förutsättningar. Effekten på SABOs medlemsföretag kommer förmodligen bli ganska olika beroende på geografisk hemvist. Diskussioner om vad affärsmässighet och vad samhällsnytta innebär kommer sannolikt tillta. Debatten i samhället om var gränsen går för utnyttjande av marknadsposition lär också tillta på samma sätt som den gjort för andra kommunägda bolag så som fjärrvärme och elbolag. I det sammanhanget är inte en diskussion om privatisering en orimlig konsekvens och kanske någonting som vissa bolag själva skulle driva. 20(20)