Konferens om bostadspolitiken

Transkript

1 Konferens om bostadspolitiken

2 Friare hyressättning och likformig beskattning Särskild studie i finanspolitik 2019:1

3 Rapportens innehåll Förslag om friare hyressättning Förslag om likformig bostadsbeskattning Analys av förslagens konsekvenser på Boendekostnaderna Hushållens ekonomi Inkomstfördelningen Offentliga finanserna och möjligheterna att kompensera för höjda boendekostnader

4 Problem på hyresmarknaden Dålig tillgänglighet till hyresbostäder arbetsmarknaden fungerar sämre

5 Bostäder per capita och bostadskön i Storstockholm Antal i bostadskö och antal bostäder per capita , , , , , , , , , ,1 0 0, Antal i bostadskö Bostäder per capita

6 Problem på hyresmarknaden Dålig tillgänglighet till hyresbostäder arbetsmarknaden fungerar sämre För liten nyproduktion köer även till nyproduktion med presumtionshyror

7 Problem på hyresmarknaden Dålig tillgänglighet till hyresbostäder arbetsmarknaden fungerar sämre För liten nyproduktion köer även till nyproduktion med presumtionshyror Ineffektivt utnyttjande av beståndet det är inte fördelat efter betalningsvilja och preferenser

8 Utbud och efterfrågan på hyresmarknaden Kronor H1 H0 A B C D Efterfrågan hyresgäster och kö Efterfrågan hyresgäster Utbud Kvadratmeter

9 Problem på hyresmarknaden Dålig tillgänglighet till hyresbostäder arbetsmarknaden fungerar sämre För liten nyproduktion köer även till nyproduktion med presumtionshyror Ineffektivt utnyttjande av beståndet det är inte fördelat efter betalningsvilja och preferenser Fördelning till stor del genom kontakter, fusk och illegal försäljning

10 Problem på hyresmarknaden Dålig tillgänglighet till hyresbostäder arbetsmarknaden fungerar sämre För liten nyproduktion köer även till nyproduktion med presumtionshyror Ineffektivt utnyttjande av beståndet det är inte fördelat efter betalningsvilja och preferenser Fördelning till stor del genom kontakter, fusk och illegal försäljning Ombildning till bostadsrätt - lönsamt att ombilda för hyresvärdar och hyresgäster

11 Förändring av antalet hyreslägenheter i Stockholm Antal lägenheter och kumulativ förändring, Omvandlingar från hyresrätt till äganderätt Färdigställda lägenheter Kumulativ förändring av beståndet (höger axel)

12 Friare hyressättning Frihet att avtala om Hyra Hyrestid Justering av hyran under hyrestiden Villkor för förlängning Besittningsskydd Oskäliga avtalsvillkor Oskälig uppsägning

13 Hög skatt på oförtjänta vinster Ägarna av befintliga hyresbostäder gör en beräknad vinst på 27 miljarder per år om alla hyror blir jämviktshyror. Särskild skatt på den oförtjänta vinsten så att ca 21 mdkr dras in. Av återstående ca 5 mdkr går ca 2 mdkr till kommunala bolag. Ingen särskild skatt på nyproduktion.

14 Övergångsalternativ 1. Fri hyressättning vid alla nya avtal oavsett husets ålder. 2. Fri hyresättning vid nya avtal samt gradvis höjning av bruksvärdeshyror till nivå som speglar efterfrågan och utbud lokalt samt lägenhetens egenskaper. Rätt för hyresvärdar och hyresgäster att förhandla om kompensation vid avflyttning.

15 Vinster och förluster Ca 80 procent av alla hyresgäster med friare hyressättning får högre hyra men kan kompenseras Mycket bättre tillgänglighet Inga överlåtelser via kontakter, fusk och illegal försäljning Effektivare utnyttjande av beståndet Bättre fungerande arbetsmarknad Olönsamt att ombilda Starkare incitament till nyproduktion

16 Läs hela rapporterna på:

17 Förslag om likformig bostadsbeskattning Dagens skattereglerna snedvrider valet mellan hyresrätt, småhus och bostadsrätt och valet att investera i andra tillgångar Skattereglerna regressiva och gynnar boende i högt taxerade bostäder Skatt på ägt boende beskattas i princip i alla länder och ofta betydligt högre än i Sverige Löpande fastighetskatt Skatt på värdestegring Skatt på överlåtelse (stämpelskatt)

18 Skatteintäkter som andel av BNP från fastighetsskatt och stämpelskatt, 2016 Procent 3 2,5 2 1,5 1 0,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0 0 Frankrike Italien USA Storbritannien Belgien Spanien Danmnark Irland Nederländerna Finland Luxemburg Sverige Tyskland Schweiz Norge Österrike Fastighetsskatt Stämpelskatt Källa: OECD Tax Revenue Statistics (2019).

19 Varför beskatta boende? Likformighetsskäl beskatta likformigt med andra kapitalinvesteringar och likformigt mellan olika upplåtelseformer Två typer av avkastning boendevärde och eventuell värdestegring Fastighetskatten är associerad med lägre samhällsekonomiska kostnader än andra skatter en stabil skattebas Fördelningsargument starkt korrelationen mellan värdet på boendet och hushållets inkomst Värdestegring på boende beror inte primärt på individens egen ansträngning utan kan sägas vara oförtjänt

20 Fastighetsskatten i Sverige (Fastighetsavgiften) Småhus 0,75 procent av taxeringsvärdet dock högst kr Nybyggda bostäder skattebefriade i 15 år Begränsningsregel för pensionärer Hyresfastigheter och bostadsrättsföreningar 0,3 procent av taxeringsvärdet dock högst kr per lägenhet (hyresrätter dubbelbeskattas) Ägt boende och särskilt bostadsrätter är skattemässigt gynnade i förhållande till hyresrätten och fastighetskatten är regressiv

21 Fastighetsskatt som andel av marknadsvärdet för småhus och bostadsrätter, Fastighetsskatt som andel av marknadsvärde, miljoner kronor, ,5 1,5 1,2 0,9 0,6 Småhus 1997 Småhus Småhus ,2 0,9 0,6 0,3 Bostadsrätt 2018 Småhus ,3 0, Miljoner kronor Källa: Waldenström m fl. (2018). 0,0

22 Reformen 2008 Löpande fastighetsskatt minskade för samtliga småhus och bostadsrätter, men framför allt för högt taxerade fastigheter Sänkningen kapitaliserades i högre fastighetspriser vilket haft förmögenhetseffekter och påverkat skuldsättning (vilket förstärktes av att ränteavdraget behölls) Regressiv fastighetskatt Skatten på kapitalvinst höjdes och uppskov räntebelas vilket minskade incitamenten att byta bostad => Avsteg från likformighetsprincipen och principen om horisontell och vertikal rättvisa

23 Problem med fastighetsskatten Hyresvärdet baseras inte på en verklig avkastning utan en schablon baserad på ett uppskattat marknadsvärde som varierar. Detta gör skatten oförutsägbar Fastighetskatten steg kraftigt på grund av stigande fastighetsvärden Likviditetsproblem ingen monetär avkastning associerad med boendevärdet

24 En ny fastighetsskatt Fastighetsskatten relateras till en långsiktig låneränta. Skatten följer ett glidande medelvärde av ränta multiplicerad med taxeringsvärde detta gör skatten mer förutsägbar Fastighetsprisindex, 1990=100, Fastighetsprisindex*ränta Fastighetsprisindex

25 En ny fastighetsskatt Bostadsrätter beskattas enligt samma princip som småhus. Ingen fastighetsskatt utgår på hyresfastigheter. Fastighetsskattesatsen är oberoende av fastighetens ålder och taxeringsvärde. Skatteavdraget för ränteutgifter är lika med skattesatsen på avkastningen (glidande medelvärde av ränta multiplicerad med taxeringsvärde). Kapitalvinster beskattas vid överlåtelse. Kapitalvinstskatt kan skjutas upp vid köp av ny bostad och skattekrediten är räntefri. Fastighetsskatten begränsas till en viss andel av ägarens förvärvsinkomst (gällande regler, pensionärer och TSA). Stämpelskatt och lagfartsavgift täcker endast administrationskostnader.

26 Läs hela rapporterna på:

27 Hur påverkas hushållen Tankeexperimentet: fullt genomförd reform Friare hyror för alla. Fastighetsskatt på småhus och bostadsrätt = 1,2 procent av taxeringsvärde. Ingen ränta på uppskjuten kapitalvinstskatt. Statisk kalkyl Hur mycket påverkas hushållens boendekostnader givet dagens boendemönster? Tar inte hänsyn till att hushållens boendemönster påverkas byggandet och beståndet påverkas statens skatteintäkter och fastighetsägarnas vinster ökar Ingen kompensation i kalkylen (men pengarna försvinner inte)

28 Friare hyror Friare hyror = dagens boendekostnad i bostadsrätt Boendekostnad = ränta*pris + avgift Regression: boendekostnad funktion av yta, rum och läge Ränta kalibrerad mot hyror i nyproduktionen till 2,5 procent Sannolikt viss överskattning av hyresnivån Nyproduktion Marginell köpare av bostadsrätt idag har troligen högre betalningsvilja än den marginelle hyresgästen på en integrerad marknad.

29 Störst hyreshöjning i storstäder Median Hyra Beräknad hyra Δ % Storstockholm ,7 Storgöteborg ,2 Stormalmö ,1 Tätortskommuner ,6 Övriga landet ,8

30 Stora inomregionala skillnader

31 Förändrade boendekostnader på hushållsnivå FASIT-modellen Simuleringsmodell med detaljerade skatte- bidrags- och ersättningsregler hushåll (2 miljoner individer) Aggregeras till hela befolkningen Disponibel inkomst Exkl. kapitalvinster och förluster Per konsumtionsenhet.

32 Större kostnadsökning i bostadsrätt och hyresrätt Δ Boendekostnad, kronor Disponibel inkomst Medianförändring Hyresrätt Ensamstående utan barn ,6 Ensamstående med barn ,1 Sammanboende utan barn ,7 Sammanboende med barn ,9 Bostadsrätt Ensamstående utan barn ,3 Ensamstående med barn ,0 Sammanboende utan barn ,3 Sammanboende med barn ,4 Småhus Ensamstående utan barn ,6 Ensamstående med barn ,8 Sammanboende utan barn ,0 Sammanboende med barn ,2

33 Större kostnadsökning i storstäder Δ boendekostnad, kronor Disponibel inkomst Medianförändring, % Storstockholm Ensamstående utan barn ,0 Sammanboende med barn ,4 Storgöteborg Ensamstående utan barn ,6 Sammanboende med barn ,5 Stormalmö Ensamstående utan barn ,5 Sammanboende med barn ,0 Tätortskommuner Ensamstående utan barn ,6 Sammanboende med barn ,7 Övriga landet Ensamstående utan barn ,0 Sammanboende med barn ,9

34 Ganska jämnt fördelat över inkomstgrupper

35 Sammanfattande mått 1: Ginikoefficienten för disponibel inkomst exkl. boendekostnad Ginikoefficient Före reformer 0,373 Med friare hyressättning 0,380 Med högre fastighetsskatt 0,375 Med friare hyressättning och högre fastighetsskatt 0,383

36 Regressionsanalys Sammanfattande mått 2: Inkomstelasticiteten Beroende variabel: log (förändring i boendekostnad) Förklaringsvariabler: log (inkomst) + kontrollvariabler Koefficient på inkomstvariabeln = inkomstelasticiteten Elasticitet > 1; procentuellt större kostnadsökning ju högre inkomst Elasticitet < 1; procentuellt större kostnadsökning ju lägre inkomst

37 Regressioner i log-form (1) (3) ln(disp ink) 1,252*** 0,790*** (-0,011) (-0,013) Hyresrätt -1,005*** (-0,014) Bostadsrätt 0,592*** (-0,01) Ensamstående utan barn -0,306*** (-0,014) Ensamstående med barn -0,466*** (-0,02) Sammanboende med barn -0,245*** (-0,009) Storstockholm 2,735*** (-0,013) Storgöteborg 2,750*** (-0,016) Stormalmö 1,282*** (-0,021) Tätortskommuner 1,535*** (-0,013)

38 Stora effekter på finansiellt sparande skapar utrymme för kompensation till hushållen, mdkr Inkomster 73,1 Varav Skatt på oförtjänta vinster 21,4 Fastighetsskatt 60,4 Skattereduktion p g a begränsningsregel -7,4 Borttagen ränta på uppskovsbelopp -1,4 Utgifter -3,0 Varav Skattefria transfereringar -3,0 Netto 70,1

39 Läs hela rapporterna på: