Verksamhetsberättelse 2007 Fastighets AB Förvaltaren Anders bodde kvar under stambytet Anders Gustafsson bor i en 59 kvadratmeter stor tvåa på femte våningen på Skogsbacken 24, precis vid Näckrosens tunnelbana. När fastigheten skulle renoveras 2007 fick han välja mellan att flytta till en evakueringslägenhet eller bo kvar. Han valde att bo kvar. Det ångrar han inte. Anders Gustafssons råd till andra som väljer att bo kvar är att det är viktigt att man förbereder sig. Man måste ställa in sig på att det blir bök, stök, damm och buller. Det är besiktningar och ombesiktningar och allt går inte på räls. Idag är det inget som skvallrar om att fastigheten under en stor del av 2007 var mer av en byggarbetsplats än ett bostadshus. Alla fyra stammarna byttes bland annat de stora avloppsrören som går rakt ner igenom hela fastigheten. Alla fönster byttes. Hela vinden och alla vindskontoren renoverades liksom badrummen. Spisar och kylskåp byttes och köksfläktar monterades. Stambyte under kontorstid Anders Gustafsson arbetar som miljöhandläggare inom försvaret, på Karlbergs slott. Det betyder att han lämnar lägenheten halv åtta varje morgon. Det var ungefär då som hantverkarna började sin dag. Han kom hem från jobbet cirka klockan 17.00 och runt den tiden var hantverkarna klara för dagen. Därför upplevde jag inte att jag blev särskilt störd, säger han och tillägger att om han inte haft ett jobb skulle det kanske varit besvärligt. Men några olägenheter var det ändå. Till exempel att det inte fanns vattentoalett under flera månader. Det löstes med en så kallad skogsmulle med strö som hämtades varje vecka. Som miljöexpert inom försvaret är inte Anders Gustafsson helt obekant med sådana reservlösningar. Förutom valet att flytta till en evakueringsbostad eller bo kvar, fick Anders Gustafsson en rad andra val att ta ställning till. Ville han uppgradera med annan spis? Ville han ha badkar, duschkabin eller bara en dusch med draperi? Ville han ha nya köksluckor? Han tog två tillval, en säkerhetsdörr och golvvärme till badrummet. De personliga tillvalen betyder att hyran ökar något. Hyreshöjningen för hela renoveringen blev 450 kronor per månad. Ersättningen för att han valde att bo kvar under renoveringen var en gratis månadshyra. Det var en del positiva saker under renoveringen också, säger han. Grannarna kom ihop för att prata och titta in hos varandra för att se hur arbetet fortskred. Det var väldigt trevligt. 171 hushåll fick nya stammar Under 2007 fick sammanlagt 171 lägenheter hos Förvaltaren nya stammar 112 i kvarteret Renen i Storskogen och 59 i kvarteret Muraren, i centrala Sundbyberg. Under 2008 projekteras fler stambyten som kommer att genomföras 2009. Det gäller 211 lägenheter i kvarteret Ljungen i Ör och 84 lägenheter i kvarteret Östern i centrala Sundbyberg. Vi byter stammar när husen är runt 45 år. Hela Ör är byggt i början och mitten av 60-talet så vi kommer att hålla på där i många år, säger Thomas Ström, chef för ombyggnadsgruppen i Förvaltaren. INNEHÅLL VD har ordet nästa sida Stadsnät för alla 3 Bakom kulisserna 5 Lagen styr vår vardag 6 Året i siffror 8
Verksamhetsberättelse 2007 2 Ett händelserikt år 2007 var ett innehållsrikt år för Förvaltaren. Koncernen fick under året nya ägardirektiv, dels i mars och dels i december. Detta beroende på att den politiska majoriteten skiftade under året. Även styrelsens sammansättning har skiftat under året. Rent formellt har bolaget haft tre olika styrelser. I samband med att Torbjörn Lund avgick som VD per 2007-06-30 utsåg styrelsen vvd Håkan Karlsson till tillförordnad VD i bolaget från och med 2007-07-01. På motsvarande sätt utsågs då också Lennart Zachrisson till tillförordnad VD (tidigare vvd) i dotterbolaget Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB och Heléne Jacobson till tillförordnad VD (tidigare vvd) i dotterbolagen Sundbybergs Bredband AB och Sundbybergs Stadsnätsbolag AB. De dominerande frågorna under 2007 har varit ombildningar till bostadsrätter, exploateringen av nya Ursviksområdet, förtätningarna i Rissne, Hallonbergen och Ör med möjlighet till cirka 2 000 nya bostäder, Lorryprojektet med en shopping-, kultur- och nöjesgalleria i centrala Sundbyberg, samt försäljningen av de rent kommersiella fastigheterna i dotterbolaget. I slutet av verksamhetsåret hade ett 50- tal bostadsrättsföreningar med drygt 4 700 lägenheter anmält intresse för att köpa sin fastighet. Av dessa har 15 fastigheter värderats och av dessa har för närvarande åtta fastigheter erbjudits vidare till föreningarna. Övriga intresseanmälningar kommer att hanteras inom ramen för det nuvarande ägardirektivet. Ovanstående frågor tillsammans med otydligheten av ägarens mål till följd av den politiska turbulensen har skapat oro i organisationen. Trots detta har vi lyckats påbörja en nödvändig organisationsöversyn med sikte på en effektivare förvaltningsorganisation med bibehållet kundfokus. Fastighets AB Förvaltaren (mb) Förvaltarens grundfundament är fortsatt en stark ekonomi som tillsammans med hygienfaktorerna (helt, rent, snyggt och tryggt) utgör grundförutsättningarna för väl utvecklade kundrelationer. Däri ingår bland annat de viktiga miljöfrågorna. Som ett av de första allmännyttiga bolagen miljöcertifierades Förvaltaren år 2002 enligt ISO 14 001. Sedan dess styrs vårt miljöarbete av den övergripande miljöpolicyn i vår strävan mot en hållbar utveckling. Idag har verksamheten ambitiösa miljömål inom exempelvis fjärrvärme och elförbrukning. Under 2008 påbörjar vi arbetet med att energideklarera alla våra fastigheter. Deklarationerna blir ytterligare en värdefull grund för kommande energibesparingar. I dagarna har vi också fått vår miiljöcertifiering förnyad att gälla för ytterligare en treårsperiod fram till 2010. Koncernens ekonomi och finansiella situation är fortsatt stark vilket också bekräftades av den årliga ratingen av Standard & Poor s där Förvaltaren återigen fick det höga betyget A/Stabil/A-1. Under 2007 omsatte Förvaltaren som koncern 833,9 mkr (810,8), varav moderbolaget Fastighets AB Förvaltaren omsatte 743,2 mkr (723,3). Under året förvärvades fastigheten Spiken 4 i centrala Sundbyberg. Fastigheten innehåller bland annat 10 lägenheter och en kyrkolokal. Förvärvet var det första sedan Förvaltaren köpte kvarteret Muraren på Stationsgatan i slutet av 1990-talet. Förvaltaren tillträder fastigheten under 2008. Dessutom investerades 148,7 mkr i moderbolagets fastighetsbestånd. Investeringarna avser i första hand ombyggnationer i kvarteren Vikingen, Kartan, Bageriet, Renen och Muraren, ljusprojekten i Rissne och Hallonbergen samt inköp av mark i Ursvik. Renen och Muraren ryms inom ramen för det 10-åriga ombyggnadsprogrammet som omfattar närmare 4 500 lägenheter över en tioårsperiod med investeringar i storleksordningen 150 200 mkr/år. I företagets långsiktiga ambitioner märks också fortsatta satsningar på trygga miljöer, åtgärder inom ramen för lagkrav som brandsäkerhet, ventilation och elsäkerhet. Dessutom har stora satsningar gjorts inom avfallshantering, exempelvis för grovsopor och annan återvinning. Bland satsningarna märks också projektet Bo i kubik där uthyrningsrum i trerumslägenheter i Hallonbergen successivt omvandlas till fristående lägenheter på cirka 15 kvm. De nya lägenheterna erbjuds till ungdomar i åldern 18 26 år och har en hyra som passar den lilla plånboken. Den största enskilda kostnadsposten i moderbolagets resultaträkning är fortfarande räntor och övriga finansiella kostnader med cirka 138 mkr och därefter följer reparationer och underhåll med cirka 102 mkr. Fastighetsunderhållet i hela koncernen har under året uppgått till 57 mkr motsvarande 64 kr/kvm. Kostnaderna för de löpande reparationerna uppgick till 58 mkr vilket motsvarar 65 kr/kvm. Resultatet efter finansiella poster för koncernen blev 67,9 mkr (2,8), varav moderbolaget svarar för 81,9 mkr (19,6). I resultatet ingår reavinster från försäljning av delar av kvarteren Fasanen, Trasten, Vargen samt mark i Ursvik. Koncernens rörelseintäkter under den senaste femårsperioden har ökat från cirka 807 mkr till 834 mkr. Rörelseresultatet under 2007 uppgick till cirka 204 mkr vilket motsvarar en rörelsemarginal på cirka 25% eller 230 kr/kvm. Finansnettot under perioden har förbättrats med cirka 69 mkr. Under samma femårsperiod har balansomslutningen ökat med cirka 631 mkr till 4 965 mkr. Marknadsvärdet på fastigheterna har samtidigt ökat från 7,3 mdkr till 10,2 mdkr varav moderbolagets fastighetsbestånd värderats till 9,0 mdkr. Den justerade soliditeten har ökat från 38,2% till 45,9%. Det bokförda värdet har under femårsperioden ökat med cirka 264 mkr vilket motsvarar ett värde på cirka 4 836 kr/kvm räknat på hela fastighetsbeståndet. Till ägaren Sundbybergs stad föreslås en utdelning på 1,8 miljoner kronor och i kommunal borgensavgift har bolaget betalat 3,9 miljoner för 2007. Håkan Karlsson (tf vd 2007-07-01 2008-02-15) Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB (db) I Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB finns koncernens samlade bestånd av rent kommersiella fastigheter. Under 2007 omsatte bolaget 107,0 mkr, vilket är en ökning med 1,1 mkr från 2006. Årets resultat efter finansiella poster blev 4,4 mkr ( 37,1). I resultatet ingår en reavinst om 4,0 mkr från försäljning av byggbar mark i kvarteret Lönnen. Den ekonomiska vakansgraden (exklusive kvarteren Plåten 3, 4 och 5) var vid 2007 års utgång 15,8%, efter att som högst ha legat på 16,9% i februari. Årets stora investering var omprofileringen av kvarteret Lådmakaren i Rissne till Valla Park. Under 2007 har fastigheten rustats upp både in- och utvändigt. Uppgraderad fasad, ny skyltning, ny belysning och omfattande markarbeten är några exempel på arbeten som genomförts. Resultatet har blivit att vakansgraden sjunkit under året. Flera nya kontrakt har tecknats, samtidigt som befintliga kunder som tidigare sagt upp avtalen har valt att stanna kvar. Under våren blev sista etappen av ombyggnaden i Hallonbergen centrum klar. Gallerian med nio nya butiker invigdes i maj. I enlighet med ägardirektiven startade under året processen med att avyttra större delen av fastigheterna i bolaget. Fastighetsbeståndet har delats in i två grupper för att kunna attrahera så många investerare som möjligt. Försäljningen genomförs under 2008. Lennart Zachrisson (tf vd) Sundbybergs Stadsnätsbolag AB (db) Sundbybergs Bredband AB (db) Sundbybergs Stadsnät har under året fortsatt sin utbyggnad av stadsnätet till främst villorna i kommunen. Idag är cirka 80% av villorna anslutningsbara. I de nya stadsdelarna Ursvik och Järvastaden förläggs stadsnätet i takt med pågående exploatering. Inom Sundbybergs Stadsnätsbolag AB uppgick nettoomsättningen under 2006 till 9,5 mkr vilket är en ökning med 1,3 mkr från 2006. Investeringarna i passiv utrustning uppgick till 16,1 mkr (15,0) och resultatet efter finansiella poster uppgår till 337 tkr (1 726). För Sundbybergs Bredband AB har nettoomsättningen under 2006 uppgått till 5,5 mkr (2,7 mkr) och bolagets resultat efter finansiella poster uppgår till 291 tkr (439). Under 2007 har det regionala samarbetet inom 3S (Stadsnät Som Samverkar) intensifierats och vi har nu knutit samman städerna Stockholm, Sundbyberg, Södertälje, Strängnäs, Eskilstuna och Västerås i ett regionalt bredbandsnät. Till detta nät finns kopplingar mot Falun, Karlstad och OpenNets egna nät. Vi har därmed skapat en marknadsplats för tjänsteleverantörer med möjlighet att nå cirka 125 000 hushåll. I syfte att skapa valfrihet, mångfald och konkurrens även inom TV-segmentet har SABO, Fastighetsägarna, Hyresgästföreningen samt Svenska stadsnätsföreningen fastställt funktionella och tekniska krav för bredbands-tv. Utifrån dessa krav har vi inom det nationella samarbetet skapat möjligheter för distribution av öppen bredbands-tv inom fyra regionala kluster, Skåne, västra Sverige, Mälardalen och södra Norrland. Heléne Jacobson (tf vd) Bolagsstämma/ny styrelse Kommunfullmäktige antog i mars nya ägardirektiv. Dessa överlämnades till bolaget och fastställdes på bolagsstämman i april. Då fick också Förvaltaren ny styrelse med Ramsay Brufer (m) som styrelseordförande. Under hösten fick kommunen en ny politisk majoritet. Senare tog också kommunfullmäktige i december förnyade ägardirektiv, vilka fastställdes på den extra bolagsstämman i december. I samband med den fick bolagen nya styrelser med Sten Olsson som ny styrelseordförande. Händelser efter verksamhetsåret 22 januari 2008 hölls konstituerande styrelsemöten i Förvaltaren och dess dotterbolag. Därefter har styrelsen i februari 2008 utsett Sophia Mattsson-Linnala till tillförordnad VD i Fastighets AB Förvaltaren från och med 15 februari. Samtidigt återinträdde dåvarande tf VD Håkan Karlsson som vvd i bolaget. Framtiden Med utgångspunkt i de nya ägardirektiven kommer Förvaltarens bolag att i mål och ambitioner verka för den totala kommunnyttan. Bolagen ska därför verka för att samordningsvinster och rationaliseringsmöjligheter inom kommunkoncernen tas tillvara. Inom ramen för den löpande verksamheten ska bolaget bidra till att skapa ett varierat utbud för ett attraktivt boende och en sund bostadsmarknad, vilket ger sundbybergarna valfrihet i boendet. I detta ingår Förvaltarens satsningar i nya stadsdelen Ursvik, förtätningsprojektet i Rissne, Hallonbergen, Ör samt försäljning av fastigheter till bostadsrättsföreningar i enlighet med ägardirektivet. Inför 2008 har vi tecknat avtal med hyresgästföreningen om en hyreshöjning på 1,78%. Företagets starka ekonomi och goda resurser gör det också möjligt att blicka framåt med tillförsikt. Under 2008 bör översyn av verksamhetsplaner ske där utvecklingspotentialen måste tillvaratas. Sophia Mattsson-Linnala (tf vd sedan 15 februari 2008)
3 Verksamhetsberättelse 2007 Stadsnätet till för alla Först hyreslägenheter, sedan villor och nu bostadsrätter idag kan 69 % av hushållen i Sundbyberg ansluta sig till Stadsnätet. Och fler blir det 2008. Sundbybergs Stadsnät började byggas redan 2000 och idag har Förvaltarens alla bostadskunder och lokalkunder tillgång till tjänsterna i nätet. Men Stadsnätet är till för alla, och 2007 låg fokus på villorna i kommunen. Under året har vi dragit fram kabel till villor i Lilla Ursvik, Duvbo, Hästhagen, Storskogen, Tulemarken och Lilla Alby. Det innebär att det finns kanalisation och fiber till tomtgränsen, där villaägarna kan ansluta sig, och idag täcker vi 76 % av alla villor i Sundbyberg, säger Heléne Jacobson, ansvarig för Sundbybergs Stadsnät. Att villorna prioriterades under året beror bland annat på att det marksända nätet släcktes ner i mars. Samtidigt har vi projekterat för bostadsrätter, där intresset har varit stort hos föreningarna. Innan vi kan bygga måste vi undersöka vilken typ av fiber som ska ligga i backen, var kopplingspunkterna ska finnas, hur vi ska gräva och hur vi ska koppla ihop nätet. Det jobbet är nu gjort, och under 2008 börjar arbetet med att göra Stadsnätet tillgängligt även för bostadsrättsföreningar. I många fall kan utbyggnaden ske i samförläggning med kommunen och energibolaget. Samma sak gäller nyproduktionen i Jävastaden och Ursvik Stadsnätet dras samtidigt med övrig exploatering. På så vis blir kostnaderna lägre. En annan viktig grupp är företagen i Sundbyberg, säger Harriet Carlsson, marknads- och säljansvarig på Sundbybergs Stadsnät. Många av de mindre företagen sitter med dyra och långsamma ADSL-uppkopplingar, och för dem är varje hundralapp viktig. Även här har vi gjort en stor del av planeringen under 2007 och kan nu erbjuda Stadsnätet även till dem. Per-Anders Väfors på Cykelhörnan är en av de lokalkunder som har gått över till Sundbybergs Stadsnät. Bara början för ny TV Stadsnät Som Samverkar Sundbybergs Stadsnät täcker snart hela kommunen. Men i själva verket är upptagningsområdet mycket större än så, då det finns ett etablerat samarbete med övriga stadsnät i Mälardalen. Inom det som kallas för 3S (Stadsnät Som Samverkar) täcker vi tillsammans över 120 000 hushåll. Genom att samarbeta har vi en gemensam affärsmodell och skriver gemensamma avtal med tjänsteleverantörerna, säger Heléne Jacobson. Detta innebär att även små lokala tjänsteleverantörer kan nå samtliga hushåll inom 3S-nätet något som ökar stadsnätens attraktionskraft, samtidigt som användarna får ett större utbud att välja mellan. Stadsnätet levererar ju inga tjänster, vi tillhandahåller bara infrastrukturen. Sålunda kan ett litet Sundbybergsföretag tillhandahålla digitala låstjänster i Västerås, och missionskyrkan i Sundbyberg kommer att kunna sända gudstjänster i hela Mälardalen allt tack vare samarbetet inom 3S. Ett stadsnät är ett öppet, fiberoptiskt bredbandsnät för alla typer av digital kommunikation till exempel internet, tv, telefoni, spel, film och musik. I det öppna bredbandsnätet konkurrerar Sveriges ledan- de tjänsteleverantörer, vilket gör att priserna pressas och kvaliteten höjs. Då IT, data och kommunikationer utgör en allt viktigare del i ett modernt, fungerande samhälle har stadsnät blivit en nästan lika självklar del i infrastrukturen som elnätet och vattenledningsnätet. Sundbybergs stadsnät Sundbybergs Stadsnät driver, utvecklar och skapar infrastruktur för snabba digitala kommunikationer inom Sundbyberg, på ett för alla öppet och konkurrensneutralt nät i samhällets, näringslivets och invånarnas tjänst. Förvaltaren äger Sundbybergs Stadsnät. Idag har alla Förvaltarens bostadskunder tillgång till Stadsnätet, som successivt byggs ut för att omfatta villaägare, bostadsrättsföreningar, företag samt nybyggnationen och förtätningarna i Sundbyberg. De tjänster som erbjuds i Sundbybergs Stadsnät blir allt fler. I slutet av 2007 innehöll Stadsnätet tolv tjänsteleverantörer som tillsammans levererade 70 olika tjänster allt på kundens villkor och efter kundens behov. Internet, telefon och tv tänker de flesta av oss på när någon säger stadsnät. Men vi är bara i början av utvecklingen. Det utvecklas hela tiden nya tjänster, bland annat inom trygghet, larm och säkerhet. Den riktigt stora revolutionen kommer dock att ske inom tv-området, säger Heléne Jacobson. Vi samarbetar både regionalt och nationellt med Sabo, Hyresgästföreningen, Stadsnätsföreningen och Fastighetsägarna om ett rikstäckande öppet nät för framtidens tv. Tillsammans har man låtit ta fram en plattform för ett öppet gränssnitt, där tv-leverantörerna kan gå in och leverera sina tjänster. Revolutionerande utbud I praktiken innebär det att användaren kommer att kunna köpa en digitalbox på stan, plugga in den i sitt stadsnätsuttag och sedan köpa tv-tjänster från olika leverantörer via vår webbplats. Dessutom är helt nya revolutionerande utbud av tv-baserade tjänster på ingång i Stadsnätet. Det här kommer att ruska om hela den gamla tv-världen, säger Heléne Jacobson. Vem som helst kan sända och Stadsnätet driver utvecklingen.
Verksamhetsberättelse 2007 4 15 000 besökte Rissnespelen Bo i kubik skapar lägenheter till ungdomar Det blev en stor folkfest, när drygt 15 000 personer tog sig till Rissne den 25 augusti för att besöka Stockholms enda medeltidsfestival. Det var andra året i rad som Rissnespelen anordnades, och besökarna strömmade direkt från tunnelbanan rakt in bland kringvandrande musiker, svärdfäktare och medeltida mat och dryck. Allra mest folk samlade tornerspelen, där riddare i vackra rustningar kämpade. Det är ingen slump att medeltidsfesten äger rum just i Rissne. Stadsdelen har nämligen anor från medeltiden pulkabacken mitt i centrum är nämligen rester från en vikingagrav. Arrangör av Rissnespelen är JM, Riksbyggen, Skanska, HSB, Folkhem och Veidekke i samarbete med Förvaltaren. För att avhjälpa bristen på ungdomslägenheter i Sundbyberg bygger Förvaltaren om en del av sina drygt ettusen små uthyrningsrum i Hallonbergen. Bo i kubik kallas projektet, som startade i juni med ombyggnad av tre pilotlägenheter. I november flyttade de första ungdomarna in. De sökande ska bo, studera eller jobba i Sundbyberg och vara mellan 18 och 26 år (anmälan till kön kan göras från och med 16 års ålder). Trygghetssatsning i Hallonbergen Återvinning i Rissne och Hallonbergen I Rissne uppfördes flera återvinningshus under 2007 på Ridvägen byggdes ett helt nytt hus för källsortering medan det befintliga huset på Lavettvägen byggdes om för att enbart användas för källsortering. Tidigare fungerade detta även som grovsoprum. På Skvadronsbacken fick varje gård ett eget återvinningshus. I samtliga dessa kan de boende sortera tidningar och returpapper samt förpackningar av metall, hårdplast och papper. Dessutom byggdes under året en Molokbehållare, som grävts ner i marken vid stora garaget på Skvadronsbacken. Där kan de boende kasta glas, tidningar och returpapper. Utöver återvinningshusen har Förvaltaren en mobil insamling av grovsopor i Rissne två gånger i månaden och i Hallonbergen sju gånger per månad. Samtliga grovsoprum i Hallonbergen stängde under 2007 och har ersatts av den mobila insamlingen. Fem myter om brott Under 2007 gjorde närpolisen, Sundbybergs stad och Förvaltaren en gemensam satsning för att avdramatisera myterna kring brottslighet och ge en mer nyanserad bild av verkligheten. Brott skapar ilska, resignation och otrygghet. Och det medför ofta ryktesspridning, som i sin tur skapar myter myter som i allmänhet är osanna. Vi är ofta mer rädda än vad vi har orsak att vara. Satsningen fem myter om brott manifesterades dels i fem stora artiklar i Förvaltarens tidning I mina kvarter, dels i fem kortfilmer. Dessa visades på Förvaltarens tv-kanal och har också klippts ihop till en film, som bland annat visas på skolor i Sundbyberg. Under flera års tid har Förvaltaren arbetat med att förbättra trivseln och öka tryggheten i Hallonbergen. Bättre belysning och uppfräschade parker är några exempel på de långsiktiga åtgärder som vidtagits. 2007 anlitades dessutom en trygghetsexpert, som gör en noggrann kartläggning av källor till irritation, oklarheter eller oro till exempel utrymmen och lokaler som ingen har riktig koll på. Under 18 månader inventerar experten vartenda utrymme i Hallonbergen och intervjuar en rad människor. Arbetet resulterar 2008 i en rapport, som blir underlag för framtida åtgärder. Många kontaktvägar Förvaltaren har regelbunden kontakt med kunderna både per telefon, webb och genom personliga möten, i första hand via de drygt 30 kundvärdarna ute på kvarterskontoren. Dit vänder sig de boende med sina frågor. På de tider då kundvärdarna inte kan nås har Förvaltarens Kundtjänst telefonpassning dygnet runt, året om. Dessutom tar Förvaltaren dagligen emot 150 besökare i Kundcentrum, som ligger i Hallonbergen centrum. Hyreshöjning med 1,32 procent Grundhyran höjdes från första mars 2007 med 1,32% efter hyresförhandlingar mellan Förvaltaren och Hyresgästföreningen i Sundbyberg. Utöver hyreshöjningen kom parterna överens om en avgift för Stadsnätet på 40 kronor i månaden.
5 Per bakom huskulisserna Klart för galleria i Sundbybergs centrum Per Henriksson är en av tre drifttekniker hos Förvaltaren. Det betyder att han ofta jobbar bakom kulisserna med att se till att hela huset fungerar. Per Henriksson tillbringar mycket av sin arbetsdag bakom husets anonymt gråa dörrar, de som exempelvis leder till värmecentraler och fläktrum. Den här dagen börjar med en tur bland de gula tegelhusen i Rissne. Per ska kontrollera att den nya fläkten precis under takåsen på Ridvägen 34 fungerar. Den gamla fläkten var högljudd så familjen som bor under, Sven Johansson och Ruth Hultberg, klagade på ljudet. Men det var också tidvis kallt i deras lägenhet. Att byta ut fläkten var inget som skedde i en handvändning. Det handlade om att öppna upp taket, lyfta ut den gamla fläkten med en lyftkran och lyfta in den nya. Per låser upp den grå ståldörren i trapphuset, klättrar upp för en stege och hukar sedan under takåsen och kliver på träbroar över vit fluffig isoleringsull för att nå en ny grå dörr, och där inne är det ljust och varmt. Vi har nått fläktrummet. Ett svagt surrande är det enda som hörs. Per Henriksson ser proffsig ut med sina svarta arbetsbyxor och sin korta svarta jacka, när han tittar på mätarna att fläkten fungerar som den ska. Sedan kliver vi ner igen i det mer ombonade trapphuset och går ut på loftgången utanför Sven Johanssons och Ruth Hultbergs dörr. Per Henriksson vill veta om allt är okej, har det blivit tystare? Jo, det är tystare, svarar Sven Johansson, som bott i lägenheten i 18 år. Men en morgon var det livat, då var det någon slang som felade. Det var flera som sa till, men Förvaltaren fixade det på en gång. Men nu är det ju behagligt här inne, säger Per Henriksson när han kliver in i hallen. 21 grader, det är bra, säger Sven Johansson och förklarar att frugan är hos frissan. Men kom här, säger han, och drar iväg med Per Henriksson ut på balkongen. Här får vi en massa isolering nu. Per Henriksson förklarar att det kan ligga kvar isolering på taket sedan de öppnade för att få in den nya fläkten. Och att den isoleringen tillfälligt blåser ner på balkongen. Nästa stopp för Per Henriksson är en ny grå dörr precis vid entrén till kvarteret. Bakom den finns en lång korridor med rör och kablar som aldrig tycks ta slut. Per Henriksson stannar vid fyra stora rör som går ner mot golvet. Varje rör har en röd eller grön kran. Där gör han en första kontroll av värmen. Sedan väntar själva värmecentralen längst bort i korridoren. Här har en ny panna i plast installerats och den gamla i grå metall, dubbelt så stor, står kvar mitt på golvet. Vid några rör längre bort droppar vatten på golvet. Per Henriksson tar fram sin mobil och fotograferar läckan. Jag tar en bild för att visa leverantören, det här får de komma och byta ut, säger han. Sedan fyller han på vatten i värmesystemet. Eftersom pannan är ny måste han löpande kontrollera att det inte hamnar luft i rören. Varje dag hinner han besöka mellan fem och sex värmecentraler och lika många fläktaggregat. Varje värmecentral servar mellan 25 och 100 hushåll. I bilen på väg till nästa gråa dörr möter han två tjejer i gula jackor med Förvaltarens logotyp på. Han tutar och tjejerna vinkar. De är kundvärdar, Förvaltarens ansikten utåt, säger han. Det är kundvärdarna som tar emot felanmälningar och klagomål och det är de som bedömer om något behöver fixas. Då kommer de med en arbetsorder till oss, säger Per Henriksson. Drift och skötselfakta Sammantaget har Förvaltaren cirka 9 200 lägenheter och 250 000 kvadratmeter lokaler. På ett år får avdelningen Drift och skötsel ta emot cirka 30 000 felanmälningar. Det kan vara packningar som inte är täta, kranar och toaletter som inte fungerar, lampor i trapphus, ja, allt möjligt. Det är rätt stora flöden vi jobbar med, säger Roland Boutelje, chef för cirka 50 personer inom Drift och skötsel. Det är när flera kunder i samma hus klagar på värmen som man kan misstänka att felet inte finns inne i lägenheten utan i den större värmecentralen. Det är då en drifttekniker kallas in. De har alltid uppdraget att förse huset med bästa möjliga ventilation och värme inom ramen för lagkrav och kundens förväntningar, säger Roland Boutelje. Drift och skötsel ansvarar också för att avfallshanteringen fungerar och att det är rent och snyggt i gemensamma utrymmen. Kommunfullmäktige i Sundbybergs stad beslutade i juni att genomföra förnyelsen kring Torget i Sundbyberg. Byggstarten av den nya Lorrygallerian beräknas ske sommaren 2008. Lorry kommer bland annat att inrymma bibliotek, spa, butiker, gym, bio samt många restauranger och uteställen. Förnyelseprojektet tillvaratar kulturminnesmärkta byggnader i kvarteret Plåten och den småstadskaraktär som präglar Sundbyberg. Planarbetet har pågått i flera år och har inneburit flera viktiga överväganden kring trafiklösningar, parkering, handel och den yttre miljön runt Torget. Under kvarteret Bageriet vid Högklintavägen byggs ett underjordiskt parkeringsgarage med cirka 1 000 platser, och ytterligare parkering planeras i kvarteret Kabeln. Projektutvecklare är Centrum Terre AB, som köper fastigheterna av Förvaltaren. Om allt går enligt planerna ska den nya gallerian stå klar 2010. Tätare i Rissne Förtätningen av Rissne, som i en första etapp ska ge cirka 300 nya lägenheter, fortsatte under året. Detaljplaner för de västra delarna av Rissne har tagits fram, och i juni höll kommunen ett torgmöte med invånarna och fick in värdefulla synpunkter. Förtätningen är ett samarbete mellan kommunen, Förvaltaren och sex byggherrar. Samtidigt tittar man på hur hela området kan lyftas fram. Det handlar om mycket mer än att bara få in fler lägenheter vi tittar på hela stadsplaneringen för att skapa en levande miljö, säger Ulrica Nordström på Förvaltaren. I kommande steg planeras även en utveckling av centrumkärnan i Rissne samt nya bostäder i Hallonbergen och Ör. Första inflyttningarna i Ursvik Under hösten flyttade de första 100 familjerna in i Ursvik den nya stadsdel som nu sakta växer fram. Under året har också detaljplaner för ytterligare 900 bostäder blivit klara, varav hälften på mark som Förvaltaren har sålt till HSB och Riksbyggen. Dessa bostäder börjar byggas 2008. Efterfrågan på bostäder är stor i Ursvik, som kommer att ha cirka 4 000 nya bostäder när allt är fullt utbyggt 2020. Av dessa är cirka 500 småhus resten är bostadsrätter och hyresrätter. Färre lediga lokaler Vakansgraden hos Förvaltarens lokaler har sjunkit något i Hallonbergen 2007. De största kontorsvakanserna är i de två fastigheterna Freden Större och Valla Park i Rissne. Här har också vakansgraden sjunkit under året. Under perioden oktober 2006 till september 2007 fick Förvaltaren elva nya kontorshyresgäster, som tillsammans hyr knappt 4 000 kvadratmeter. Fem av dessa kunder hyr lokal i Valla Park.
Verksamhetsberättelse 2007 6 Lagar styr vår vardag Brandskydd, ventilationskontroll, PCB, skyddsrum, elsäkerhet, energideklaration, radon, lekplatser... Som fastighetsägare och hyresvärd har Förvaltaren många lagkrav att leva upp till. Det är något som vi alla på Förvaltaren ska bära med oss i vårt dagliga arbete, säger Ali Liljefors, samordnare. För att leva upp till lagens krav krävs ett genomtänkt arbetssätt och en tydlig organisation. Detta är dock inte synonymt med en lagkravsavdelning bestående av en massa inspektörer. Det vore förödande, säger Ali Liljefors. Hälsa och säkerhet måste finnas närvarande i vår vardag. Ta brandsäkerhet som exempel alla som upptäcker brister är ansvariga för att anmäla eller åtgärda. Och min uppgift är att göra kraven tydliga i organisationen. Vid Förvaltarens verksamhetskonferens 2007 lyftes lagkraven fram jämfört med tidigare, då det enbart funnits en summa pengar avsatt. Nu har vi öronmärkt pengar för varje enskilt område. Därmed blir det tydligare vad vi gör pengar omfördelas inte mellan olika områden. Under 2007 har Förvaltaren framför allt arbetat med brandskydd och obligatorisk ventilationskontroll, eller OVK som det brukar kallas. Lagen kräver att vi arbetar systematiskt med de här frågorna. Brandskydd och elsäkerhet är exempel på detta. För dessa områden ska det finnas en policy, en organisation och en tydlig ansvarsfördelning. Generellt ligger det ett större ansvar hos fastighetsägaren än tidigare. För lokalkunder är dock ansvaret delat mellan Förvaltaren och kunden, särskilt för riskfyllda verksamheter. Exempelvis skollokaler, sporthallar och restauranger måste ha egna organisationer. Brandskyddet samordnas sedan mellan Förvaltaren och kunden. Och här blir både vi och kunderna allt bättre, säger Ali Liljefors. Bostadskunderna bidrar även själva till brandskyddet, genom att inte blockera trapphusen och regelbundet kontrollera batteriet i sin brandvarnare. Den obligatoriska ventilationskontrollen är också något som Förvaltaren ständigt jobbar med, och som kostar mycket pengar. Ofta måste vi göra rent i kanaler, byta filter och göra injusteringar av luftflöden. Här kan kunderna hjälpa till genom att inte täppa till ventilationsdon eller montera in extra köksfläktar. Då rubbas balansen i fastigheten och stekoset kan istället komma ut i grannens lägenhet. Förvaltarens fastigheter ska enligt plan vara OVKgodkända i slutet av 2008. Det är också en förutsättning för den energideklaration, som är ett EU-direktiv. Kravet på energideklarationer är ganska omfattande. Som fastighetsägare ska vi ta fram ritningar, byggnadsdata och uppgifter om energiförbrukning för varje enskild fastighet. Huset jämförs sedan med ett typhus från den tiden det byggdes. OVK-status och energideklaration ska anslås i trapphuset, synligt för alla hysresgäster. Vi samarbetar med en konsultbyrå för att hitta en modell så att vi kan göra så mycket som möjligt av detta arbete på egen hand. Syftet med energideklarationen är förstås att sänka förbrukningen, och första steget är att bilda sig en uppfattning om nuläget. Med detta som utgångspunkt kan myndigheterna se vilka åtgärder som kan vidtas. Boverket registrerar alla energideklarationer för att se var besparingsmöjligheterna finns. Här ligger Förvaltaren redan bra till, då man har god kontroll på sin energiförbrukning. Handlar om hälsa Bakgrunden till lagkraven är framför allt de boendes, anställdas och tredje mans hälsa och säkerhet. Därför finns det också regler runt ämnen som radon, asbest och PCB. Bestämmelserna för radonmätning har blivit tuffare, och ska också ingå i energideklarationen, säger Ali Liljefors. PCB användes bland annat som tätningsmassa i fastigheter byggda mellan 1956 och 1973, och ska bort helt och hållet. Vi har nu lokaliserat alla fastigheter med PCB och gjort upp en plan på hur den kan avlägsnas senast 2013. Asbest är ofarligt i bunden form, men asbestdamm är ohälsosamt. Det finns därför noggranna arbetsmiljökrav på hur det ska hanteras. Vid stambyten tar Förvaltaren bort gammal asbest, som sitter i kakelfix, rörisolering och golvplattor. Då isoleras dessa utrymmen från den övriga lägenheten, och särskilda dammsugare ser till att inget asbestdamm kommer ut i luften. Så säger lagen De lagkrav som ställs på Förvaltaren, som fastighetsägare och arbetsgivare, handlar i första hand om människors hälsa och säkerhet samt om energihushållning. Det ställs bland annat krav på: Mäta och i vissa fall åtgärda förekomst av radon. Avlägsna PCB-haltiga material i byggnader. Identifiera och avlägsna asbest där man kommer i kontakt med det på olika sätt. Obligatorisk ventilationskontroll samt eventuella åtgärder. Kontroll av utformning och utrustning på lekplatser som ligger inom tomtmark (kommunen ansvarar för lekplatser på allmän mark). Systematiskt brandskyddsarbete. Kontroll av elinstallationer. Ombyggnad av äldre hissar som saknar inre korgdörr. Se till att skyddsrummen fungerar. Utföra energideklaration för alla byggnader. Upprätta och anslå register i portuppgångarna för alla lägenheter.
7 Uppfräschat Valla lockar Miljömålen uppnåddes nästan Förvaltarens miljömål för 2007 har i stort sett uppnåtts. Några har dock fått utgå och några har flyttats till 2008. Energianvändningen har ökat något under året, trots åtgärder för minskad energianvändning bland annat har Förvaltaren bytt många fönster och installerat energisnålare utrustning i tvättstugorna. Samhällsbyggnadsförvaltningen har begärt radonmätningar i fastigheterna, och samtliga förskolor inventerades under 2007. Inga förhöjda värden noterades. Arbetet med att fasa ut säckhanteringen av sopavfall har fortsatt i de flesta fall har sopnedkasten stängts och ersatts av sopskåp där de boende kan lämna sitt hushållsavfall. Förvaltarens hela miljöarbete presenteras i en särskild miljörapport för 2007. Den finns att hämta på kvarterskontoren, kundcentrum och www.forvaltaren.se Grafiska profilen har satt sig Allt Förvaltaren säger, gör och skriver bidrar till bilden av Förvaltaren, och under 2007 har man jobbat löpande med att införa den nya grafiska profilen, som nu börjar sätta sig i organisationen. Under året har kundvärdarna gått skrivutbildning, kvarterskontorens fönster har frostats med Förvaltarens logotyp, säljare och bokonsulenter har fått profilkläder, och ett nytt informationsmaterial har tagits fram. Det som nu återstår är att uppdatera Förvaltarens webbplats med den nya profilen, vilket sker under 2008. I februari 2008 avslutades en flerårig satsning på kontorsparken Valla Park vid Rissneleden, då ett 14 meter högt skylttorn och en lång ljusbåge restes vid entrén. Under 2007 har fastigheten, som tidigare gick under namnet kvarteret Lådmakaren, rustats upp både in- och utvändigt. Uppfräschad fasad, ny skyltning, ny belysning och omfattande markarbeten är några exempel på arbeten som genomförts. Dessutom har restaurangen i huset rustats upp och fått nya ägare. Resultatet har blivit att vakansgraden sjunkit under året flera nya kontrakt har skrivits, samtidigt som befintliga kunder stannat kvar. Förvaltaren säljer sina kommersiella fastigheter Enligt ägardirektiven har Förvaltarens styrelse beslutat att avyttra de rent kommersiella fastigheterna i Förvaltarens dotterbolag Förvaltaren Lokalfastigheter i Sundbyberg AB. Försäljningen ska genomföras under 2008. Beståndet har delats in i två grupper, där de fem största fastigheterna främst intresserar stora investerare i Sverige och utomlands, medan de mindre fastigheterna är intressantast för svenska fastighets- och byggbolag. De nya ägarna kommer att ta över fastigheterna med de kontrakt och de villkor som gäller idag. Lojala lokalkunder allt nöjdare Förvaltarens lokalkunder blev både nöjdare och lojalare under 2007 det visade den årliga kundundersökningen. Vi har lyckats vända den negativa trenden, säger Lennart Zachrisson, chef för Förvaltarens lokaler. Dessutom har vi förbättrat oss inom nästan varje enskilt område, vilket brukar ge positivt utslag i nästa års kundmätning. Nöjdheten har ökat från 82 till 86 procent, och lojaliteten från 82 till 85 procent. Fyra av fem lokalkunder tycker också att Förvaltaren är bra jämfört med en optimal hyresvärd. Några av de tydligaste förbättringarna är för skötseln av de gemensamma utrymmena, kundtjänst, kontakten med husvärdarna, åtgärdande av serviceanmälningar och kontakten med de kundansvariga. 2008 kommer vi att fortsätta vårt arbete med att hålla rent och snyggt, och investera ytterligare i skyltningen till och i våra lokalfastigheter. Dessutom drar vi igång ett särskilt projekt för våra garagemiljöer. Där ska vi se över bland annat städningen och belysningen ordentligt. Ombyggt och uppfräschat Förutom det vanliga underhållet har Förvaltaren genomfört två ombyggnadsprojekt av lokaler under året. Ett gruppboende på Mjölnerbacken har byggts om till tre trerumslägenheter, och förskolan Kringlan på Högklintavägen har totalrenoverats. Kostnaden för respektive projekt var tre miljoner kronor. Erik Yfver Förvaltarens första trainee Erik Yfver, husvärd på Projekt och teknik blev först ut med att gå Förvaltarens traineeprogram, som introducerades 2007. Syftet med programmet är att ta vara på och utveckla den kompetens som finns inom företaget. Förvaltarens traineeprogram har två inriktningar: kund och fastighet. Kundprogrammet vänder sig till personer som arbetar med avtal eller administration, och som vill utvecklas till att bli kundvärd, bokonsulent eller säljare. Fastighetsprogrammet vänder sig till drifttekniker, husvärdar eller kundvärdar och erbjuder en vidareutveckling inom förvaltning, planering, ledarskap och projektledning. Hållbarhet tema för intern miljösatsning KRAV-kaffe i porslinsmugg, källsortering och månadsvisa miljöteman det är några av aktiviteterna i Förvaltarens egen satsning på temat hållbarhet och miljö under året. Målet har varit att öka miljömedvetenheten inom företaget. Det är viktigt att även medarbetarna på Förvaltaren tar ansvar för den interna miljön och föregår med gott exempel. Fem år i media Förvaltaren gjorde under året en grundlig genomgång av publiciteten under fem års tid, i både press, radio och tv. Av analysen framgick att Förvaltaren har ett stort och ökat medieintresse, där lokaltidningen Mitt i Sundbyberg dominerade stort. Mycket av publiceringen under åren handlade om frågor med politisk koppling framför allt om Lorry och ombildningar till bostadsrätter. Analysen visade även att de negativa vinklingarna ökade under 2005 06, framför allt i lokaltidningen. Men det fanns även en del positiv publicitet, bland annat om Tryggve och Kulturcentrum. Medieanalysen är en bra grund inför det framtida arbetet med att ge en bra och rättvis bild av Förvaltaren i medierna. Nya system för ekonomi och hyra Under våren 2008 byter Förvaltaren system för hyresadministration inom Bostäder och övergår till Fastnet, som har använts för Förvaltarens lokalkunder sedan 2004. Därmed har hela koncernen ett gemensamt system för all hyresadministration. Parallellt byter Förvaltaren dessutom ekonomisystem. Båda systemen har upphandlats av Agresso, leverantör av integrerade HR- och affärssystem. Fortsatt hög rating Förvaltaren fick åter ett högt betyg när ratinginstitutet Standard & Poor s genomförde den årliga ratingen av företaget. Betyget blev oförändrat, A/stabil/A-1. Bedömningen speglar Förvaltarens ledande position inom Sundbybergs marknad och den goda efterfrågan av företagets bostäder. En hög rating ökar Förvaltarens möjligheter att få bra finansieringsvillkor. Nya direktiv till Förvaltaren Under året fick Förvaltaren två nya ägardirektiv dels i mars, dels i december. Det senare på grund av att den politiska majoriteten i Sundbyberg återigen skiftade. I ägardirektivet från december står bland annat att Förvaltarens bolag i mål och ambitioner ska verka för den totala kommunnyttan. Bolagen ska därför verka för att samordningsvinster och rationaliseringsmöjligheter inom kommunkoncernen ska tas till vara. Inom ramen för den löpande verksamheten ska bolaget bidra till att skapa ett varierat utbud för ett attraktivt boende och en sund bostadsmarknad, vilket ger sundbybergarna valfrihet i boendet.
Verksamhetsberättelse 2007 Femårsöversikt Koncernen utdrag ur resultaträkning 2007 2006 2005 2004 2003 Belopp i mkr Rörelsens intäkter 833,9 810,8 812,5 803,7 807,4 Drift- och underhållskostnader 1) 555,0 546,0 588,2 505,1 540,2 Driftnetto 278,9 264,8 224,3 298,6 267,2 Avskrivningar 117,8 160,9 116,8 110,7 194,1 Resultat efter avskrivningar 161,1 103,9 107,5 187,9 73,1 Jämförelsestörande poster/extraordinärt 43,4 27,0 158,9 32,3 2,7 Rörelseresultat 204,5 130,9 266,4 220,2 75,8 Finansnetto, exklusive räntebidrag 2) 136,8 128,5 147,7 159,0 205,6 Räntebidrag 0,2 0,4 0,4 0,5 0,5 Resultat efter finansiella poster 67,9 2,8 119,1 61,7 129,3 Bokslutsdispositioner och skatt 19,4 1,4 26,2 17,3 70,1 Årets resultat 48,5 1,4 92,9 44,4 59,2 1) Rörelsens kostnader exklusive avskrivningar och jämförelsestörande poster 2) Resultat från finansiella investeringar exklusive räntebidrag utdrag ur balansräkning 2007 2006 2005 2004 2003 Eget kapital 764,0 717,1 717,2 626,1 581,7 Balansomslutning 4 965,0 4 895,4 4 859,2 4 466,6 4 334,1 Moderbolagets ekonomi i korthet Årets resultat efter finansiella poster blev 81,9 mkr. I detta ingår reavinster på 42,0 mkr från fastighetsförsäljningar. Efter bokslutsdispositioner och skatt blev årets vinst 45,7 mkr. Investeringar i fastigheter uppgår till totalt 148,7 mkr. Fastighetsunderhållet i hela koncernen har uppgått till 57 mkr, motsvarande 64 kr/kvm. Motsvarande siffror för reparationer är 58 mkr, motsvarande 65 kr/kvm. Moderbolagets fastighetsinnehav på totalt cirka 769 000 kvm hade vid årsskiftet ett bokfört värde på cirka 3,6 mdkr, ett taxeringsvärde på 4,7 mdkr och ett marknadsvärde på drygt 9,0 mdkr. Marknadsvärdet på koncernens totala fastighetsinnehav har under året ökat med cirka 700 mkr sedan föregående år till totalt 10,2 mdkr. I kommunal borgensavgift har bolaget betalt cirka 3,9 mkr till Sundbybergs stad och till utdelning föreslås cirka 1,8 mkr. finansiella nyckeltal 2007 2006 2005 2004 2003 1. Räntebidragsberoende, % 0,0 0,1 0,1 0,1 0,1 2. Likviditet, % 190 130 113 34 85 3. Soliditet, synlig, % 15,4 14,6 14,8 14,0 13,4 4. Soliditet, justerad, % 45,9 43,7 40,1 39,6 38,2 5. Skuldsättningsgrad, ggr 4,8 5,1 5,0 5,5 6,1 6. Räntabilitet/avkastning på eget kapital, % 9,2 0,4 17,7 10,2 21,1 7. Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 2,4 1,8 2,1 1,7 Definitioner nyckeltal: 1. Räntebidrag i procent av summan av bostadshyresintäkter (brutto) plus räntebidrag 2. Omsättningstillgångar i procent av kortfristiga skulder 3. Eget kapital i procent av balansomslutningen (totalt kapital) 4. Eget kapital justerat för marknadsvärden och latent schablonskatt, dividerat med totalt justerat kapital 5. Räntebärande skulder dividerat med eget kapital 6. Resultat efter finansiella poster i procent av genomsnittligt eget kapital 7. Driftnetto plus ränteintäkter plus räntebidrag allt dividerat med räntekostnader Totala intäkter 2007 Förvaltarens totala intäkter 823,8 mkr Finans. intäkt 4,4% Garage och p-platser 2,7% Övriga intäkter 11,2% Lokaler 11,4% Bostäder 70,3% fastighetsbestånd 2007 2006 2005 2004 2003 Bokfört värde, mkr 4 307,8 4 408,6 4 401,2 4 094,1 4 043,9 Taxeringsvärde, mkr 5 446,4 5 055,2 5 152,7 5 273,5 6 963,1 Fastighetsbestånd, antal kvm 890 791 893 280 893 588 920 844 920 893 Bokfört värde, kr/kvm 4 836 4 935 4 925 4 446 4 391 Taxeringsvärde, kr/kvm 6 114 5 659 5 766 5 727 7 561 personal 2007 2006 2005 2004 2003 Tjänstemän, män/kvinnor 72/63 75/68 72/63 74/60 71/59 Kollektivanställda, män/kvinnor 34/7 36/5 36/3 29/5 18/6 Totalt, män/kvinnor 106/70 111/73 108/66 103/65 89/65 Totalt antal anställda 176 184 174 168 154 Bostäder 578,8 mkr Lokaler 94,2 mkr Garage och p-platser 22,6 mkr Finansiella intäkter inklusive räntebidrag 36,1 mkr Övriga intäkter (inklusive aktiverat arbete och reavinster) 92,1 mkr Totala kostnader 2007 Förvaltarens kostnader, före bokslutsdispositioner och skatt, blev 741,9 mkr. Finansiella kostnader 18,6% Fastighetsskatt 3,1% Uppvärmning 9,2% El, vatten, kyla 7,3% Av- och nedskrivningar 12,6% Reparation, underhåll 13,7% Styrelse Styrelsen för Fastighets AB Förvaltaren, som utses av kommunfullmäktige, har under 2007 haft 10 protokollförda möten. Fram till bolagsstämman den 18 april bestod styrelsen av Ove Bengtsberg, ordförande, Ramsay Brufer (m), vice ordförande, Thor Höglund (s), Bert Jagerby (v), Siyamak Sajadian (mp), Bo Nilsson (fp) och Arne Wijkman (m). Suppleanter var Bengt Fasth (s) och Shirley Magné (kd). Från bolagsstämman den 18 april fram till den extra bolagsstämman den 27 december bestod styrelsen av Ramsay Brufer (m), ordförande, Bengt Fasth (s), vice ordförande, Johanna Möllerström (m), Christian Löwendahl (fp) och Thor Höglund (s). Suppleanter var Shirley Magné (kd), Berndt Eriksson (c), Bert Jagerby (v) och Kamran Pairawan (mp). Vid den extra bolagsstämman den 27 december valdes följande styrelse: Sten Olsson, ordförande, Ramsay Brufer (m), vice ordförande, Bengt Fasth (s), Bert Jagerby (v), Kamran Pairawan (mp), Johanna Möllerström (m) och Christian Löwendahl (fp). Till suppleanter valdes Thor Höglund (s), Shirley Magné (kd) och Berndt Eriksson (c). I samband med att Torbjörn Lund avgick som VD den 30 juni utsåg styrelsen vvd Håkan Karlsson som tillförordnad VD i bolaget. Auktoriserad revisor, utsedd av bolagsstämman är Magnus Fredmer. Personal 13,2% Fastighetskatt 23,0 mkr Uppvärmning 68,3 mkr El- vattenavgifter och fjärrkyla 54,1 mkr Reparation och underhåll 101,9 mkr Övriga driftkostnader 78,5 mkr Övriga externa kostnader 87,0 mkr Personalkostnader 97,8 mkr Avskrivningar/Nedskrivningar 93,4 mkr Finansiella kostnader 137,9 mkr Övriga driftkostnader 10,6% Övriga externa kostnader 11,7% Årets resultat 2007 Totala intäkter 823,8 Totala kostnader 741,9 Resultat efter finansiella poster 81,9 Bokslutsdispositioner 17,8 Skatt på årets resultat 18,4 Årets resultat 45,7