KALLELSE TILL EXTRA FÖRENINGSSTÄMMA Tid: onsdagen den 25 april 2012 kl. 19.00 Plats: kyrkan vid Brommaplan Bilagor till kallelsen: Dagordning Följebrev Sammanfattande fasadbesiktningsrapport Finansieringsinformation 1
Dagordning: 1. Stämmans öppnande 2. Godkännande av dagordning 3. Val av stämmoordförande 4. Anmälan av stämmoordförandens val av protokollförare 5. Val av justeringsmän tillika rösträknare 6. Fråga om stämman blivit i stadgeenlig ordning utlyst 7. Fastställande av röstlängd 8. Beslut om upphävande av stämmans tidigare beslut om fasadrenovering 9. Beslut om fasadrenovering eller putslagning 10. Stämmans avslutande 2
2012-04-18 Två alternativ till hur föreningen ska åtgärda sina husfasader På årsstämman i december beslutade stämman att bifalla styrelsens förslag om en fasadrenovering som också omfattade tilläggsisolering. Styrelsens förslag gjordes mot bakgrund av att den ansåg att föreningen behöver en mer långsiktig planering av reparationsbehovet och dess framtida kostnader. På grund av att det framkommit åsikter bland medlemmar om stämmans beslut väljer nu styrelsen att kalla till extrastämma för att stämman ska kunna ta ställning till frågan om fasaderna på nytt. Medlemmarna har nu två alternativ: Alt. 1: fasadrenovering med tilläggsisolering Alt. 2: putslagning Bakgrund Våra fasader är risiga säger de experter (Tommy Fronda, SBC och Christer Fjellman, EAC Konsult AB) som besiktigat våra fasader. Husen har stått sen 1942 med samma puts som visserligen har lagats på sina ställen. Putsen på våra hus har nu många skador. Värst är skadorna på baksidan av husen på Vadmalsvägen mot Drottningholmsvägen och de skadorna måste åtgärdas omgående. Det finns också skador på övriga fastigheter som måste åtgärdas i år. De s.k. bompartierna kan man vänta med att åtgärda. Så länge putsen är hel, kommer ingen fukt in. När putsen ramlar måste man dock åtgärda det så fort som möjligt för att skydda huset. För flertalet av fastigheterna bedöms åtgärder behöva vidtas inom 5-10 år. Det ni inte ser i fasadbesiktningsrapporten är skadorna vid fönster och balkonger högre upp än två meter. Vi vet att balkongskadorna är många. Fönster- och balkongpartier är känsliga punkter i fasadputsen och det är oftast där det spricker först. När putsen släpper teglet går både kylan och fukten in i lägenheten. Även dessa skador måste därför åtgärdas i år. Alternativ 1 Stämmans beslut i december innebär en fasadrenovering där husen förses med tilläggsisolering på vilken det läggs ny puts. Husen målas i samma färg som nu. I renoveringen ingår renovering/förnyelse av tillbehör som t.ex. belysning, hängrännor, stuprör, räcken m.m. Alternativ 2 Alla skador lagas med puts varefter lagningarna målas i husets färg. Putslagning görs därefter fortlöpande när nya skador uppstår. 3
Sammanfattande fasadbesiktningsrapport Bakgrund EAC Konsult AB har på uppdrag på av bostadsrättsföreningen genomfört fasadbesiktning av föreningens byggnadsbestånd. Syftet med besiktningen var att utröna behovet av att renovera byggnadernas fasader. Byggnaderna uppfördes 1942 med bottenplatta, grundmurar och bjälklag av betong samt ytterväggar av putsat tegel. Större renoveringar har genomförts bland annat takrenovering under perioden 1993-1997, fönstren försågs med utvändig aluminiuminklädnad 1994-1998 och stambyte genomfördes 1999-2000. Besiktningsmetod Besiktningen har gjorts från markplanet och upp till cirka 2 meter, genom att knacka på fasaden med en mindre slägga för att kontrollera eventuell förekomst av bompartier. Bompartier är partier av fasaden där putsen släppt från underlaget. Det är väsentlig skillnad på ljudet från ett bomparti och ett parti dör putsen har fäste i den underliggande konstruktionen. Dessutom har fotografering skett av ett antal fasader och skador som förekommer. Besiktningens genomförande Besiktningen genomfördes torsdag 12/4 och fredag 13/4. Under torsdagen var vädret mulet med tidvis lätt regn, temperatur cirka 10⁰ C. Under fredagen var vädret mulet med tidvis regn, temperatur cirka 5⁰ C. Slutsatser och rekommendationer Det har för samtliga fastigheter konstaterats att likartade förhållanden föreligger i form av att fadasadputsen släppt från underlaget. Förutom lokala skador där putsen släppt och fallit bort förkommer mer systematiska skador i form av lokala putssläpp samt att det på ett flertal av fastigheterna finns horisontella bompartier som har sitt ursprung i hur putsen ursprungligen applicerats. För flertalet av fastigheterna bedöms åtgärder behöva vidtas inom 5 till 10 år. Undantaget är fastigheterna Sammeten 3 och 7 där sidan mot Drottningholmsvägen är i speciellt dåligt skick. Dessa bör fasadrenoveras inom den närmaste tiden av säkerhetsskäl. Övriga iakttagelser På samtliga fastigheter behöver källarfönstren renoveras alternativt bytas ut. Lägenhetsfönstren behöver ses över då bågarna på sina håll visar färgsläpp. Likaså behöver husens dräneringar ses över, renspolas alternativt nyanläggas. 4
Finansieringsalternativ till fasadrenovering Styrelsen har tittat på vilka alternativ som finns till finansiering av fasadrenovering, och kommer här att försöka beskriva vilka konsekvenser detta får för medlemmarna. Dessa räkneexempel gäller för en total kostnad om ca 30 miljoner kronor. Observera att detta är räkneexempel och ska inte ses som slutgiltiga siffror. Alternativ 1: Insatshöjning Ett alternativ är insatshöjning. Med insatshöjning menas att vi höjer priset för varje andel i föreningen. Detta görs genom att medlemmarna betalar in beloppet som behövs för att täcka renoveringen. I exemplet nedan avser siffrorna att hela kostnaden täcks via insatshöjning detta är för att illustrera hur det fungerar. Vi utgår dock ifrån att om insatshöjning blir aktuell ska detta bara täcka viss del. Fördelen med detta är att föreningen inte behöver låna motsvarande summa eftersom den kommer direkt från medlemmarna. Nackdelen är att många medlemmar kan ha svårt att betala så stora summor och kan tvingas ta egna lån för detta. Vi ska dock inte glömma att en medlems räntor är avdragsgilla och är på det sättet billigare än om lånet skulle ha tagits av föreningen. Fördelar: - Föreningen behöver inte låna mer pengar - Lägenhetsavgifterna kan bibehållas - Marknadsvärdet på lägenheterna påverkas inte - Ev räntekostnad är avdragsgill och därmed billigare för innehavaren - Bostadsrättsinnehavare får ofta bättre räntesatser Nackdelar: - Kräver att alla i föreningen betalar en viss summa per lägenhet - Alla har kanske inte möjligheten att betala/låna summan - Kräver ett stort administrativt arbete från styrelsen Alternativ 2: Föreningen lånar upp pengarna Ett annat alternativ är att föreningen lånar upp pengarna på bank. Detta innebär att föreningen mer än fördubblar sina lån och drar därmed på sig stora räntekostnader. Räntor är för föreningen inte avdragsgilla, utan dessa kommer att betalas genom att alla lägenhetsavgifter höjs. Tänkvärt är också att värdet på våra lägenheter troligen påverkas negativt om lägenhetsavgifterna är väsentligt högre än på kringliggande föreningars lägenheter. Räkneexempel Föreningen lånar hela beloppet, ca 30 mkr till en ränta om 4% (vilket är vad vi betalar för befintliga lån idag). Kostnad per år: 1,2mkr för föreningen (motsvarar ca75kr per månad och kvm bostadsyta) Fördelat på lägenhetsavgifter blir detta höjningar motsvarande: 5
Avgift idag 1or 2282 256 2or 2893 334 3or 3454 409 Min avgiftshöjning Sammanfattning och rekommendationer Totalt handlar fasadrenoveringen i detta exempel om ca 100.000 kr per lägenhet. I nedan tabell jämför vi kostnaden per månad under förutsättning att bostadsrättsinnehavaren lånar (och får låna!) till en insatshöjning och får 4% i ränta (ung snittlig 3 månaders bolånebottenränta idag). Alternativ 2 motsvarar ungefärlig höjning av lägenhetsavgifterna om föreningen tar lån. Avgift idag Alternativ 1 Alternativ 2 1or 2282 233 256 2or 2893 233 334 3or 3454 233 409 Dessa alternativ är exempel. Naturligtvis finns varianter av dessa i kombination. 6