Org. nr. 716417-9629 ÅRSREDOVISNING Styrelsen för HSB:s Bostadsrättsförening Västerbacken i Huddinge (716417-9629) får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2003-01-01--2003-12-31. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2003 Fastigheter Föreningen äger fastigheten Paradisbacken 3 i Huddinge i vilken man upplåter lägenheter. Föreningens fastighet uppfördes år 1985. Fastigheten är fullvärdesförsäkrad i Trygg-Hansa. I försäkringen ingår bl. a momenten styrelseansvar samt försäkring mot ohyra. Stadgeenlig utvändig fastighetsbesiktning utfördes senast 2003-10-15. Föreningsfrågor Ordinarie föreningsstämma avhölls 2003-05-20. På stämman deltog 21 medlemmar. Föreningen hade vid årets slut 47 medlemmar varav HSB Södertörn är en medlem. Styrelse Per Blomberg Johan Hahn Else-Marie Svensson Arne Eriksson Marianne Molander ordförande vice ordförande sekreterare ledamot ledamot utsedd av HSB Södertörn Styrelsesuppleanter har varit Sigrid Ohlson och Kerstin Sundberg, Kjell Arne Larsson utsedd av HSB Södertörn. I tur att avgå vid ordinarie föreningsstämma är Per Blomberg, Johan Hahn och Kerstin Sundberg. Styrelsen har under verksamhetsåret hållit 10 protokollförda sammanträden. Revisor Revisor har varit Åke Cederholm med Per-Arne Jönebring som suppleant, valda vid föreningsstämman, samt BoRevision AB, av HSB Riksförbund utsedd revisor. Representanter i HSB Södertörns fullmäktige Föreningens representanter i HSB Södertörns fullmäktige har varit Per Blomberg med Johan Hahn som suppleant. 1
Org. nr. 716417-9629 Valberedning Valberedningen har bestått av Ingvar Thörn som sammankallande samt Berit Norgren och Glenn Wiberg. Fritidsverksamhet Fritidskommittén har bestått av Renate Blomberg och Lisbeth Wiberg. Lägenheter och lokaler Av föreningens 46 medlemslägenheter har under året 4 överlåtits. Föreningen har dessutom två lokaler (hobbylokal och föreningslokal) Enligt taxeringsbeskedet är totalytan 5 408 m2, varav 4 608 m2 utgör lägenhetsyta och 800 m2 utgör lokalyta. Taxeringsvärdet är 32 093 tkr varav byggnadsvärdet är 22 561 tkr. På föreningens fastigheter finns 55 parkeringsplatser varav 49 hyrs ut till medlemmar medan 6 används som gästparkering. Förvaltning Den ekonomiska förvaltningen har under året skötts av HSB Södertörn BoService AB, totalt pris 59 000 kr. Trappstädning och inre renhållning har skötts av Axa Städ AB till en kostnad om 24 000 kr. Till styrelsen har sammanlagt utbetalats 38 450 kr. Ekonomi Resultat och ställning 2003 2002 2001 2000 Nettoomsättning, tkr 3 559,7 3 579,8 3 451,0 3 314,3 Rörelseresultat, tkr 1 427,4 1 416,7 1 664,4 1 519,4 Resultat efter finansiella poster, tkr 50,4-14,2 231,8 68,3 Balansomslutning, tkr 37 742,1 35 613,6 36 551,7 36 904,5 Avgifts- & hyresbortfall i % 0,13 % 0,16 % 0,30 % 0,13 % Årsavgiftsnivå för bostäder, kr per kvm 732 732 718 688 Fond för yttre underhåll, tkr 1 075,5 1 075,5 1 033,0 800,3 Väsentliga händelser under året Ombyggnad och underhåll Föreningen har en 20-årig underhållsplan vilken är under uppdatering. Planen ligger till grund för föreningsstämmans beslut om fondering eller ianspråktagande av fondmedel. Förutom löpande reparationer har lekplatsen förnyats. Fuktisolering av grunden till terrasshusen har genomförts. Termostaten till värmeelementen i lägenheterna har bytts ut. Tiduren till motorvärmarna i garagen har bytts. Utvändiga lampor på terasshusen B och C har satts upp. Nya fläktar på vinden till de tre terasshusen har installerats och ny injustering gjorts. Ny cirkulationspump för värme har installerats. Ventilationen i samtliga terasshus har 2
Org. nr. 716417-9629 kontrollerats och kanalerna rensats. Fuktisolering och reparation av taket på A-huset har genomförts. Rensning av dagvattenbrunnar är gjort. Cykel- och förrådshusen har ommålats. Parkeringsdäcken har rengjorts och linjerna ommålats samt skador lagats. Torktumlaren har reparerats. Aktiviteter Fritidskommittén har arrangerat städdagar vår och höst, kräftskiva och luciafirande. Alla var välbesökta. Ett antal informationsblad har under året gått ut till medlemmarna. Avgifter och hyror Ingen avgiftshöjning 2003 och inte heller för 2004. Den genomsnittliga årsavgiftsnivån för bostäder uppgår till 732,00 per kvm. Förväntad framtida utveckling Enligt upprättad 20-årig underhållsplan Förslag till resultatdisposition Stämman har att ta ställning till: Dispositionsfond 464 119,47 Årets resultat 50 392,64 514 512,11 Styrelsen föreslår följande behandling av resultatet: Uttag ur Fond för yttre underhåll motsvarande årets kostnad -182 835,00 Överföring till Fond för yttre underhåll enligt underhållsplan 200 000,00 Extra överföring till Fond för inre underhåll 26 500,00 Dispositionsfond 470 847,11 514 512,11 Ytterligare upplysningar vad beträffar föreningens resultat- och ställning finns i efterföljande resultat-och balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar. 3
2003-01-01 2002-01-01 Resultaträkning (kr) 2003-12-31 2002-12-31 Nettoomsättning Not 1 3 559 743,00 3 579 795,50 Fastighetskostnader Drift Not 2-1 019 981,05-969 133,46 Utfört underhåll -182 835,00-341 461,75 Fastighetsskatt -199 010,00-191 700,00 Avskrivningar Not 7-730 492,00-600 781,50 Summa fastighetskostnader -2 132 318,05-2 103 076,71 Bruttoresultat 1 427 424,95 1 476 718,79 Jämförelsestörande poster Not 3 0,00-60 000,00 Rörelseresultat 1 427 424,95 1 416 718,79 Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Not 4 41 749,69 67 540,70 Räntekostnader och liknande resultatposter Not 5-1 418 782,00-1 498 485,00 Summa finansiella poster -1 377 032,31-1 430 944,30 Resultat efter finansiella poster 50 392,64-14 225,51 Resultatdisposition Avsättning till fond för yttre underhåll 0,00-324 000,00 Disponerat ur fond för yttre underhåll 0,00 341 461,75 Resultat före skatt 50 392,64 3 236,24 Statlig inkomstskatt Not 6 0,00 0,00 Årets resultat 50 392,64 3 236,24 4
Balansräkning (kr) 2003-12-31 2002-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Not 7 32 485 777,44 33 194 253,44 Ombyggnader Not 7 258 017,00 5 584,00 Inventarier Not 7 0,00 0,00 Summa materiella anläggningstillgångar 32 743 794,44 33 199 837,44 Finansiella anläggningstillgångar Andelar HSB 500,00 500,00 Summa finansiella anläggningstillgångar 500,00 500,00 Summa anläggningstillgångar 32 744 294,44 33 200 337,44 Kortfristiga fordringar Kundfordringar 1 118,00 0,00 Övriga fordringar Not 8 15,00 4 730,55 Förutbetalda kostnader/upplupna intäkter Not 9 43 309,00 39 632,00 Avräkningskonto HSB Södertörn 147 299,10 621 396,08 Summa kortfristiga fordringar 191 741,10 665 758,63 Kassa och bank Not 10 1 806 099,44 1 765 462,23 Summa omsättningstillgångar 1 997 840,54 2 431 220,86 SUMMA TILLGÅNGAR 34 742 134,98 35 631 558,30 5
Balansräkning (kr) 2003-12-31 2002-12-31 Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Insatser 3 150 000,00 3 150 000,00 Fond för yttre underhåll 1 075 509,87 1 075 509,87 Summa bundet eget kapital Not 11 4 225 509,87 4 225 509,87 Fritt eget kapital Dispositionsfond 464 119,47 460 883,23 Årets resultat 50 392,64 3 236,24 Summa fritt eget kapital 514 512,11 464 119,47 Summa eget kapital Not 11 4 740 021,98 4 689 629,34 Avsättningar och skulder Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Not 12 28 507 354,00 29 238 580,00 Summa långfristiga skulder 28 507 354,00 29 238 580,00 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Not 12 591 225,00 580 568,00 Fond för inre underhåll Not 13 301 471,00 301 527,00 Leverantörskulder 189 687,00 215 513,96 Skatteskulder 9 278,00 9 748,00 Övriga kortfristiga skulder Not 14 7 391,00 0,00 Upplupna kostnader/förutbetalda intäkter Not 15 395 707,00 595 992,00 Summa kortfristiga skulder 1 494 759,00 1 703 348,96 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 34 742 134,98 35 631 558,30 Poster inom linjen Ställda panter Not 16 33 815 000,00 33 815 000,00 Ansvarsförbindelser Not 17 175 500,00 221 625,00 6
Tilläggsupplysningar Redovisnings- och värderingsprinciper samt övriga bokslutskommentarer Årsredovisningen är upprättad enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens (BFN) allmänna råd. Undantag har skett från BFNAR 2001:1 "Redovisning av inkomstskatter" då föreningen anser att en mer rättvisande bild av föreningens resultat och ställning därmed uppnås. Se även under not 6, Statlig Inkomstskatt. Redovisningsprinciper En ändring av redovisningsprinciper har skett innebärande att avsättning till underhållsfond numera sker över resultatdispositionen istället för som tidigare genom en avsättning i resultaträkningen. Eftersom det är frågan om ändring av principer har omräkning gjorts av tidigare år och effekten av bytet av redovisningsprincip har medfört en korrigeringspost i resultaträkningen (resultatdisposition). En förflyttning har också skett av underhållsfonden från avsättningar till bundet eget kapital. Byggnader Fr o m 2002 sker avskrivning enligt en 50-årig rak avskrivningsplan som grundar sig på anläggningarnas anskaffningsvärde och förväntad nyttjandeperiod. Ombyggnader Avskrivning sker enligt raka avskrivningsplaner som sträcker sig över 10-20 år beroende på åtgärd och som grundar sig på anläggningarnas anskaffningsvärde och förväntad nyttjandeperiod. Inventarier Avskrivning sker planenligt med 20% per år beräknat på anläggningarnas anskaffningsvärde. Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom vinstdisposition på basis av föreningens underhållsplan. Skulder Samtliga skulder är kortfristiga om inget annat anges i not. Övrigt Övriga tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om ej annat anges i not nedan. Arvoden, löner, andra ersättningar och sociala kostnader 2003 2002 Arvoden till förtroendevalda Styrelsearvode enligt stämmobeslut 38 450,00 37 850,00 Övriga arvoden 4 985,00 2 104,00 Revisorsarvode enligt stämmobeslut 2 000,00 1 000,00 Sociala kostnader 11 155,00 11 335,00 Summa 56 590,00 52 289,00 7
Anställda 2003 2002 Löner och ersättningar 4 140,00 2 402,07 Sociala kostnader 1 152,00 668,00 Summa 5 292,00 3 070,07 Föreningen har inte haft någon fast anställd under året. Not 1 Nettoomsättning Årsavgifter, bostäder 3 373 668,00 3 373 668,00 Övriga avgifter och hyror 216 426,00 218 013,00 Övriga intäkter 952,00 20 328,50 Brutto 3 591 046,00 3 612 009,50 Avsättning till fond för inre underhåll -26 496,00-26 499,00 Hyresbortfall lokaler, garage, p-platser -4 807,00-5 715,00 Summa 3 559 743,00 3 579 795,50 Not 2 Driftskostnader Städning 23 940,00 20 168,00 Sotning 10 500,00 0,00 Snöröjning 13 781,00 10 375,00 Reparationer 82 721,00 83 421,50 El 92 119,00 67 049,00 Uppvärmning 350 372,00 347 089,00 Vatten 76 200,00 84 604,00 Sophämtning 43 958,00 39 208,00 Övriga driftskostnader skötsel 15 601,50 12 302,30 Medlemsavgifter 11 725,00 11 725,00 Fastighetsförsäkring 42 288,00 21 555,00 Föreningsavgäld 46 125,00 46 125,00 Ekonomisk fastighetsförvaltning 58 860,00 57 512,00 Externt revisorsarvode 5 488,00 5 163,00 Föreningsverksamhet 54 107,50 50 535,20 Löner och ersättningar 61 882,00 55 359,07 Kabel-TV 20 140,00 19 114,00 Övriga driftkostnader 10 173,05 37 828,39 Summa 1 019 981,05 969 133,46 Not 3 Jämförelsestörande poster Extra avsättning till yttre fond 0,00 60 000,00 Summa 0,00 60 000,00 Not 4 Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter från bank 41 731,69 45 778,11 Ränteintäkter placeringar 0,00 20 167,00 Intäktsränta skattekonto 15,00 1 592,00 Övriga ränteintäkter 3,00 3,59 41 749,69 67 540,70 8
Not 5 Räntekostnader och liknande resultatposter 2003 2002 Räntekostnader fastighetslån 1 418 782,00 1 498 485,00 Summa 1 418 782,00 1 498 485,00 Not 6 Statlig inkomstskatt Föreningen beskattas med utgångspunkt från en schablonintäkt om 3% av taxeringsvärdet och med tillägg/avdrag för finansiella poster samt eventuell tomträttsavgäld. Efter avräkning av eventuellt taxerat underskott sker beskattning med 28%. 3% av fastigheternas taxeringsvärde 962 790,00 913 230,00 Finansiella intäkter 41 755,00 65 495,00 Finansiella kostnader -1 418 782,00-1 498 485,00 Eventuellt taxerat underskott från tidigare år -21 573 644,00-21 053 884,00 Överskott / Underskott -21 987 881,00-21 573 644,00 28% statlig inkomstskatt vid överskott 0,00 0,00 Not 7 Materiella anläggningstillgångar Föreningen äger fastigheterna Paradisbacken 3 i Huddinge kommun. Byggnader och mark Ingående anskaffningsvärden 37 523 562,00 37 523 562,00 Utrangering byggnadsdelar (restvärdesavskrivning) *) -131 811,00 0,00 Årets investeringar 0,00 0,00 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 37 391 751,00 37 523 562,00 Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan -4 329 308,56-3 733 282,56 Återföring avskrivning utrangerade delar (restvärdesavskrivning) *) 17 018,00 0,00 Årets avskrivningar enligt plan -593 683,00-596 026,00 Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan -4 905 973,56-4 329 308,56 *) Återföring ombyggnation, ventilation, lekplats, motorvärm. Utgående planenligt restvärde byggnader och mark 32 485 777,44 33 194 253,44 varav byggnader 28 496 777,44 29 205 253,44 varav mark 3 989 000,00 3 989 000,00 Ombyggnader Ingående anskaffningsvärde ombyggnader 468 866,00 468 866,00 Årets investeringar 274 449,00 0,00 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 743 315,00 468 866,00 Ingående ackumulerade avskrivningar -463 282,00-461 421,50 Årets avskrivningar -22 016,00-1 860,50 Utgående ackumulerade avskrivningar -485 298,00-463 282,00 Utgående planenligt restvärde ombyggnader 258 017,00 5 584,00 9
Not 7 2003 2002 Fastighetens taxeringsvärde uppgår till 32 093 000 kr, varav mark 9 532 000 kr (år 2002 30 441 tkr). Värdeår 1984. Hustyp Byggnader Mark Totalt Hyreshus 17 400 000 6 412 000 23 812 000 Småhus 3 945 000 3 120 000 7 065 000 Lokaler 1 216 000 0 1 216 000 22 561 000 9 532 000 32 093 000 Inventarier Ingående anskaffningsvärde 91 568,50 88 673,50 Årets anskaffningar 0,00 2 895,00 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 91 568,50 91 568,50 Ingående avskrivningar -91 568,50-88 673,50 Årets avskrivningar 0,00-2 895,00 Utgående ackumulerade avskrivningar -91 568,50-91 568,50 Utgående planenligt restvärde inventarier 0,00 0,00 SUMMA ÅRETS AVSKRIVNINGAR 730 492,00 600 781,50 Not 8 Övriga fordringar Skattekonto 15,00 1 584,00 Handkassa 0,00 3 146,55 Summa 15,00 4 730,55 Not 9 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Förutbetald fastighetsförsäkring 38 043,00 34 588,00 Förutbetald kabel-tv 5 266,00 5 044,00 Summa 43 309,00 39 632,00 Not 10 Kassa och bank HSB Bank Föreningskapitalkonto 679 408,67 664 273,39 Skandiabanken 1 126 690,77 1 101 188,84 Summa 1 806 099,44 1 765 462,23 Not 11 Förändring av eget kapital Upplåtelse- Underhålls- Dispositions- Årets Insatser avgifter fond fond resultat IB enligt fastställd balansräkning 3 150 000 0 460 883 3 236 Överföring från avsättningar 1 075 510 Vinstdisp. enl. stämmobeslut 3 236-3 236 Under året erlagda insatser 0 0 Årets resultat 50 393 Belopp vid årets slut 3 150 000 0 1 075 510 464 119 50 393 10
Not 12 Skulder till kreditinstitut 2003 2002 Långivare Räntesats Ränteändringsdag S-E Banken 4,50% 2004-06-28 7 735 000,00 7 905 000,00 *) S-E Banken 4,05% 2005-06-28 4 860 000,00 0,00 *) S-E Banken 4,23% 2006-06-28 7 740 000,00 13 020 000,00 SBAB 5,88% 2008-03-30 8 763 579,00 8 894 148,00 Summa 29 098 579,00 29 819 148,00 Avgår kortfristig del -591 225,00-580 568,00 Summa 28 507 354,00 29 238 580,00 *) Omsatt till två nya lån. Av ovanstående skulder till kreditinstitut redovisas amorteringen för kommande verksamhetsår som kortfristig del. Med dagens amorteringstakt, 591 225 kr årligen, beräknas skulden till kreditgivare uppgå till 26 142 454 kr om 5 år. Not 13 Fond för inre underhåll Fond för inre underhåll vid periodens början 301 527,00 321 658,00 Årets avsättning 26 496,00 26 499,00 Uttag under året -26 552,00-46 630,00 Fond för inre underhåll vid periodens slut 301 471,00 301 527,00 Not 14 Övriga kortfristiga skulder Personalens källskatt 1 242,00 0,00 Lagstadgade sociala avgifter och särskild löneskatt 1 151,00 0,00 Övriga kortfristiga skulder 4 998,00 0,00 Summa 7 391,00 0,00 Not 15 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupen el 5 536,00 0,00 Förutbetalda hyror och avgifter 263 799,00 253 331,00 Upplupna räntekostnader 120 872,00 337 461,00 Beräknat arvode för revision 5 500,00 5 200,00 Summa 395 707,00 595 992,00 Not 16 Ställda panter Uttagna pantbrev 34 525 000,00 34 525 000,00 Varav pantbrev i eget förvar -710 000,00-710 000,00 Summa 33 815 000,00 33 815 000,00 Säkerhet för långfristig skuld till långivare 11
Not 17 Ansvarsförbindelser 2003 2002 Föreningsavgäld HSB Södertörn 175 500,00 221 625,00 Summa 175 500,00 221 625,00 Huddinge 2004-03-30 Per Blomberg Johan Hahn Else-Marie Svensson Arne Eriksson Marianne Molander Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning har avgivits 2004-04-06 Åke Cederholm Av föreningen vald revisor Bernt Eriksson Av BoRevision AB förordnad revisor 12
REVISIONSBERÄTTELSE Till föreningsstämman i HSB:s Brf Västerbacken i Huddinge organisationsnummer 716417-9629 Vi har granskat årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens förvaltning i HSB:s Bostadsrättsförening Västerbacken i Huddinge för räkenskapsåret 2003. Det är styrelsen som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att i rimlig grad försäkra oss om att årsredovisningen inte innehåller väsentliga fel. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens tillämpning av dem samt att bedöma den samlade informationen i årsredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i föreningen för att kunna bedöma om någon styrelseledamot är ersättningsskyldig mot föreningen. Vi har även granskat om någon styrelseledamot på annat sätt handlat i strid med bostadsrättslagen, årsredovisningslagen eller föreningens stadgar. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger därmed en rättvisande bild av föreningens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Vi tillstyrker att föreningsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för föreningen, disponerar resultatet enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Huddinge 2004-04-06 Åke Cederholm Av föreningen vald revisor Bernt Eriksson Av BoRevision AB förordnad revisor