Beslutet i webbversion 1 (8) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om överlåtelsehandlingar. Prövning av fastighetsmäklarens medverkan vid upprättandet av ett köpekontrakt i samband med ett skrivuppdrag. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran. Ärendet I två anmälningar till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN för hans hantering av ett förmedlingsuppdrag avseende en lantbruksfastighet. NN har förelagts att yttra sig över kritiken och att lämna in kopior av uppdragsavtalet, köpekontrakten, köpebreven, journalen, objektsbeskrivningen och anbudsförteckningen. Han har även förelagts att lämna in kopior av de handlingar som han har använt sig av för att uppnå kundkännedom om parterna i förmedlingsuppdraget. NN har yttrat sig i ärendet. Utöver de begärda handlingarna har han skickat in fullmakter för säljarnas ombud, en kopia av sin kalender för dagarna den 2 4 april 2012, en fastighetskarta och flera utdrag ur FastighetsSök, varav fyra stycken är daterade den 2 april 2012. Dessutom har han skickat in en kopia av den polisanmälan som har gjorts av hans uppdragsgivare och POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (8) dennes ombud i förmedlingsuppdraget. Till det ena ärendet (4.1-861-13) har även förts en skrivelse som har skickats från Polismyndigheten till Fastighetsmäklarinspektionen. Anmälan (4.1-806-13) Anmälan i ärendet har gjorts av en person som såvitt Fastighetsmäklarinspektionen vet inte har varit direkt involverad i den aktuella händelsen. Den består av en tidningsartikel som publicerades den 18 mars 2013. I artikeln lämnades följande redogörelse. När ett par systrar via fullmakter skulle sälja sin fars gård anlitade de fastighetsmäklaren NN. Det blev en lång resa som slutade med en polisanmälan. Visserligen har deras pappa fått sina pengar, men de ifrågasätter hur affären har gått till. De upptäckte att gården var bortlovad av mäklaren innan de hade sålt den. Deras far ville sälja markerna till en enda köpare, men mäklaren förmedlade vidare delar av markerna innan huvudaffären ens hade ägt rum. Mäklaren hade en köpare från början; en person som ägde granngården, men som inte bodde i bygden på heltid. Denna person (PP) nämnde mäklaren redan i början. Köpekontraktet mellan PP och de befullmäktigade systrarna skrevs under den 12 januari 2012 och köpeskillingen blev klar den 2 april 2012. Priset blev 2,3 miljoner kronor. De var nöjda med att affären var klar och ifrågasatte inte priset då, trots att det låg 200 000 kronor under taxeringsvärdet. Senare har de kommit att irritera sig över att de hade så svårt att få veta hur budgivningen gick. Och de blev misstänksamma av att mäklaren hade struntat i deras önskan om en bredare marknadsföring med annonsering utomlands. I efterhand upptäckte de att deras köpare, med hjälp av fastighetsmäklaren NN, redan den 3 januari 2012 hade ordnat ett köpekontrakt där delar av deras fars gård sålts vidare. Detta var ju flera månader innan deras försäljning av gården var klar. Vid en kontroll med Lantmäteriet i januari 2013 visade det sig att deras pappa fortfarande stod som ägare av den större delen av gården
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (8) med fastighetsbeteckning 1:6, trots att delar av den sålts vidare. Deras pappa har alltså stått som ägare av egendomen och fått betala fastighetsskatt för den även under år 2013. Det kom också fram att det fanns ett köpekontrakt inskickat för lagfart, på de delar av gården som PP sålt vidare, långt innan han ens hade köpt den. Mäklaren övertalade dem att skriva två köpebrev, ett för fastigheten 1:6 och ett för fastigheten 1:11, trots att de sålde gården som ett ställe. Han sade att det inte hade någon betydelse, men i efterhand framstår det som ett lurendrejeri med dold agenda. När systrarna sedan insåg att en tredje part hade köpt delar av gården innan de hade sålt någonting alls började det stinka om affären. De kontaktade mäklarföretaget och i augusti 2012 fick de 5 000 kr som kompensation för bristande information. I januari 2013 gick de till polisen och anmälde affären. Anmälan (4.1-861-13) Anmälare i detta ärende är en av de två systrarna som nämndes i den redovisade tidningsartikeln (ärendet 4.1-806-13). Anmälaren har bland annat uppgett följande. De anlitade NN för att sälja faderns gård. Uppdraget sköttes mycket dåligt och de fick hela tiden stöta på om hur försäljningen avancerade. De fick uppfattningen att mäklaren arbetade mer för köparen än för dem som säljare. Vid tillträdet kom mäklaren med två köpebrev i stället för ett, utan att de hade förberetts på detta. De ifrågasatte detta. Mäklaren sade att det inte betydde någonting för dem, men att det skattemässigt var bra för köparen. De har förstått att denna delning av köpebrev hade diskuterats fram mellan mäklaren och deras köpare utan att de hade blivit kontaktade i förväg för ett godkännande. NNs ursäkt att han ska vara tydligare angående köpebrev framgent kan de inte acceptera. Efter försäljningen visade det sig dessutom att mäklaren, tillsammans med köparen, hade sålt delar av faderns gård innan de själva hade sålt till köparen. Mäklaren hade upprättat ett köpekontrakt mellan deras köpare och dennes köpare den 3 januari 2012, nästan tre månader innan de sålde fastigheten till köparen.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (8) Mäklaren har dessutom upprättat ett värdeintyg den 5 april 2012. Där anges deras far som taxerad ägare av fastigheten 1:11 med felaktiga uppgifter om huruvida fastigheten är bebyggd. Under hösten fick deras far flera skrivelser från länsstyrelsen angående hans sålda fastigheter. De fick då veta att han fortfarande stod som lagfaren ägare till fastigheten 1:6, eftersom det hade funnits oklarheter i handlingarna. De bad Lantmäteriet att ge köparen i uppdrag att söka lagfart på detta område. Det var då det kom fram att det fanns ett köpekontrakt daterat den 3 januari 2012. De misstänker att det har förekommit skatteplanering och eventuella brott. De är inte intresserade av att medverka till någon skatteplanering. Handlingarna Från granskningen av de ingivna handlingarna kan bland annat följande konstateras. Handlingarna från mäklaren Uppdragsavtalet avseende förmedlingen är undertecknat av fullmaktstagarna för uppdragsgivarens räkning den 31 augusti 2011 och av NN den 7 september 2011. Förmedlingsobjektet är benämnt som Fastigheten / / 1:6, 1:11 Köpekontraktet som är upprättat i förmedlingsuppdraget är undertecknat av fullmaktstagarna (systrarna) och köparna (PP och dennes maka) den 12 januari 2012. I kontraktet anges att Säljaren försäljer till Köparen på nedan angivna villkor fastigheten / / 1:6, 1:11, nedan benämnd Fastigheten. Köpebrevet avseende fastigheten 1:6 är undertecknat av köparen PP och systrarna för säljarens räkning den 2 april 2012. I köpebrevet anges att Fastigheten skall i första hand fastighetsregleras till /fastigheten/ 1:7. Utdraget från FastighetsSök avseende fastigheten 1:11 är daterat den 2 april 2012 och anger systrarnas far som lagfaren och taxerad ägare. Under rubriken Taxeringsenhet anges Lantbruksenhet, bebyggd (120). Det anges även att fastigheterna 1:6 och 1:11 är samtaxerade. I det köpekontrakt som är upprättat med PP och dennes maka som säljare är
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (8) underskrifterna daterade den 3 januari 2012. Handlingarna från anmälaren i ärende 4.1-861-13 Anmälaren har tillsammans med sin anmälan skickat in bland annat det värdeintyg som NN har utfärdat avseende fastigheten 1:11. Värdeintyget är utfärdat den 5 april 2012 och anger systrarnas far som fastighetsägare. Fastigheten är angiven som en bebyggd lantbruksfastighet med typkoden 120. Skrivelsen från Polismyndigheten Skrivelsen från Polismyndigheten innehåller bedömningen att det inte föreligger något ekonomiskt brott eller någon misstanke om brottsbalksbrott. Övrigt Fastighetsmäklarinspektionen har inhämtat följande fastighetsinformation den 4 mars 2015. Fastigheten 1:6 har fastighetsreglerats och är avregistrerad den 8 januari 2014. Fastigheten 1:11 benämns som Bebyggd lantbruksenhet med typkoden 120. Fastighetsmäklarens yttrande NN har i sina yttranden anfört följande. Under annonseringsperioden kom köparen med en förfrågan om att köpa enbart skogsmarken på fastigheterna. Då uttryckte säljarens ombud sin önskan om att pappan ville avyttra hela fastigheten till en enda köpare, vilket också skedde. När det gäller marknadsföringen hade de kommit överens om att annonseringen skulle ske i lokal- och regionpressen samt på internet. Han uppfattade inte några andra krav. Det är möjligt att de diskuterade det vid intaget, men eftersom annonseringar i Tyskland och Holland aldrig brukar ge några spekulanter så här långt norrut är det inget han brukar rekommendera
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (8) säljare. Han meddelade säljarens ombud via e-post och telefon att det till det utsatta datumet endast hade kommit in två bud, varav det högsta om 2 miljoner kr var från PP. Sedan skedde fyra höjningar upp till 2 160 000 kr. Även här låg PP högst. Då höjde den andre budgivaren till samma bud. Säljarna erbjöd då PP att köpa gården för 2 500 000 kr, vilket han avböjde. Tre dagar därefter kontaktade NN den andre budgivaren, som avböjde att höja över 2 160 000 kr. Därefter hände ingenting under cirka två och en halv månad eftersom säljarna ansåg att det högsta budet var för lågt. Ytterligare en person kom sedan att visa sitt intresse för gården, men meddelade senare att han inte längre var intresserad. Samtidigt höjde PP sitt bud till 2 300 000 kr i ett försök att närma sig säljarna, som godtog budet. Att det högsta budet låg under taxeringsvärdet var säljaren väl medveten om, det var därför som affären drog ut på tiden. Säljaren valde sedan ändå att sälja, bland annat för att slippa driftskostnaderna. De använde sig av två köpebrev eftersom det var två fastigheter som såldes. Det är ett brukligt förfarande som gör det möjligt för en köpare att välja om denne vill söka lagfart eller fastighetsreglera. På tillträdesdagen förklarade han detta för säljarens ombud. Att informationen om de båda köpebreven kom först på tillträdesdagen har säljarens ombud kritiserat i efterhand. Han säger sig ha tagit till sig av kritiken och kommer fortsättningsvis att informera säljare i god tid innan tillträdet om varför det är två köpebrev och vad köparens möjlighet till fastighetsreglering innebär. Att ett område av fastigheten skulle ha varit bortlovad innan försäljningen var klar kan enbart köparen svara på. Dock hörde PP av sig till honom mellan kontraktskrivningen och tillträdet och frågade om han kunde hjälpa till med att upprätta ett köpekontrakt med en granne som ville köpa åkermarken. Han svarade att han kunde vara behjälplig med detta, men först efter det att köparen hade tillträtt fastigheten. Den 2 april 2012 kl. 13.00 genomfördes tillträdet till fastigheten på banken. Efteråt samma dag kl. 15.30 träffade han PP och dennes granne på mäklarkontoret för att underteckna överlåtelsen avseende åkermarken. Vid kontraktskrivningen kom de överens om att skriva den 3 april 2012 för
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (8) att extra markera att kontraktskrivningen hade ägt rum efter tillträdet. Grannarna påpekade att de hade betalat handpenningen till PP den 12 januari 2012 och ville att det skulle stå i kontraktet. När han ändrade handpenningsdatumet till den 12 januari 2012 ändrade mäklarprogramet datumet för kontraktskrivning till den 3 januari 2012. Varken han själv eller någon av parterna uppmärksammade detta. Det är detta datum som systrarna, med all förståelse, riktar sin kritik emot. För att bevisa att köpekontraktsdatum blivit fel räcker det med att vända blad i kontraktet där utdraget från fastighetsdataregistret finns och där står det 2012-04-02. Dessutom framgår det av hans planeringskalender och kan verifieras bland annat av två namngivna banktjänstemän. Han tillbakavisar anklagelserna och påståendet om att han skulle ha medverkat till att delar av gården såldes vidare av PP innan denne hade förvärvat gården. Den kritiken grundar sig på det felaktiga datumet i köpekontraktet. Någon köpehandling har han inte skickat in före tillträdet, varken för lagfart eller för lantmäteriförrättning. Lantmäteriförrättningen avslutades den 8 januari 2014. Köparen kompenserade säljaren för den extra kommunala fastighetsavgift om 6 652,50 kr som denne hade drabbats av i och med att lantmäteriförrättningen drog ut på tiden. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Av 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) framgår att fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Av 21 samma lag följer att mäklaren ska verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (8) Skrivuppdraget Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att det av utredningen i ärendet och NNs egna uppgifter framgår att han har åtagit sig ett förmedlingsuppdrag avseende den aktuella lantbruksfastigheten och att han därefter har åtagit sig ett så kallat skrivuppdrag. Även vid ett skrivuppdrag åligger det en fastighetsmäklare att upprätta handlingar med korrekt innehåll. NN har medgett att han i skrivuppdraget har upprättat ett köpekontrakt som är daterat den 3 januari 2012, trots att det enligt hans egen uppgift undertecknades av parterna den 2 april 2012. Genom att upprätta en överlåtelsehandling med ett felaktigt datum har han åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Förseelsen är normalt varningsgrundande. Mot bakgrund av de omständigheter som NN har anfört som förklaring till det felaktiga datumet finner inspektionen att påföljden kan stanna vid en erinran. Övrigt Övrig kritik har tillbakavisats av NN. Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.